Schimb de terenuri agricole între o persoană juridică şi o persoană fizică;

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

Aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 51 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 de către biroul de carte funciară şi de tribunal; condiţii de validitate a schimbului; lipsa cerinţei formei autentice a actului de schimb

Actul de schimb din anul 1992 prin care s-a perfectat schimbul de terenuri agricole între o persoană fizică şi o persoană juridică, este un act juridic valid întrucât la acea dată actul de schimb nu trebuia încheiat în formă autentică.

Art. 51 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 prevede expres că schimbul de terenuri între persoane fizice care au în administrare terenuri în care statul are majoritatea

acţiunilor, sau între acestea şi persoane fizice, se face numai cu avizul Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei.

Prin punerea efectivă în posesie a coschimbaşilor au fost îndeplinite şi prevederile art. 52 din Legea nr. 18/1991, astfel că actul de schimb a devenit valid şi opozabil terţilor.

(Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă, decizia nr. 1721/19.05.2000)

CURTEA,

Având de soluţionat recursul de faţă, constată următoarele:

P.C. şi P.G.P. au declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 775 din 15 martie 2000 a Tribunalului Bucureşti - secţia a lll-a civilă, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

Din actele de la dosar rezultă că în luna decembrie 1999, apelanţii s-au adresat Biroului de Carte Funciară a Judecătoriei Buftea, cerând, potrivit art. 49 şi urm. din Legea nr. 7/1996 a Cadastrului şi Publicităţii Imobiliare, înscrierea în Cartea Funciară a Ordinului nr. 296/22 octombrie 1992 a dreptului de proprietate asupra suprafeţei de 5.000 m.p. situat în satul Pipera, comuna Voluntari, judeţul Ilfov, teren cu numărul cadastral al parcelei 586 şi număr fiscal 18.955, conform certificatului eliberat de Primăria Comunei Voluntari, nr. 6395/1999.

Prin încheierea nr. 2470/1999 a Biroului de Carte Funciară al Judecătoriei Buftea, din

12.01.2000, s-a respins cererea formulată de petenţii-apelanţi cu motivarea că nu s-a prezentat titlul de proprietate.

Apelul declarat de P.C. şi P.G.P. împotriva încheierii de respingere a Judecătoriei Buftea -Biroul de Carte Funciară, a fost respins, ca nefondat, prin decizia nr.775 A/2000 a Tribunalului Bucureşti - secţia a lll-a civilă.

în motivarea soluţiei, tribunalul a reţinut că fiind vorba de un schimb de terenuri, pentru valabilitatea înstrăinării trebuia realizată forma autentică, conform disp. art. 46 din Lege nr. 18/1991.

în motivarea recursului, se susţine că pentru validitatea actului juridic, s-a prezentat titlul de proprietate şi anume Ordinul nr. 296/1992.

Art. 51 alin. 2 din legea fondului funciar nr. 18/ 1991, a fost respectat deoarece Ordinul nr. 296/ 1992 este un act de schimb valid, care a produs efecte juridice depline întrucât la acea dată,

schimbul de terenuri agricole nu trebuia făcut prin act autentic; în cauză este vorba de un schimb de terenuri între o persoană juridică - S.C. G. S.A. Girov şi persoanele fizice P.C. şi P.G.P.

Ministerul Agriculturii şi Alimentaţiei şi-a dat avizul care constituie acordul organului prevăzut de lege pentru ca actul să fie valabil. Potrivit alineatului 2 art. 51, din Legea nr.18/1991, schimbul de terenuri între persoane juridice şi persoane fizice, se face cu avizul Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei, care constituie cerinţa validităţii actului de schimb; s-au respectat şi disp. art. 52 din Legea nr. 18/1991, care prevede că punerea efectivă în posesie de organul prevăzut de lege s-a făcut prin procesul-verbal nr.1537 din 25.09.19.95

Examinând motivele de recurs, curtea constată că sunt fondate pentru următoarele considerente:

Din actele depuse la dosar de către recurenţi: foaie de semnături, borderouri, memoriu tehnic, inventar de coordonate puncte radiale, calcul analitic al suprafeţelor, fişa bunului mobil, certificatul nr. 6395/1999 emis de Primăria Comunei Voluntari, Ordinul nr. 296 din 22.10.1992 privind aprobarea efectuării unor schimburi de terenuri şi procesul-verbal de punere în posesie nr. 1537/ 1995, Curtea constată că ordinul nr. 296 din 22 octombrie 1992, emis de Ministerul Agriculturii şi Alimentaţiei, constituie actul de proprietate pentru coschimbaşii-recurenţi deoarece acesta a fost emis în condiţiile şi cu respectarea prevederilor legale în materie, la data efectuării lui şi anume, art. 51, alin. 2 din Legea fondului funciar nr. 18/ 1991.

Potrivit textului de lege menţionat, Ordinul nr. 296/1992 este un act juridic valid, a produs şi produce efecte juridice depline deoarece a perfectat schimbul de terenuri agricole între o persoană juridică şi persoane fizice şi la acea dată, actul de schimb nu trebuia încheiat în formă autentică.

Art. 51 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 prevede expres că schimbul de terenuri între persoane juridice care au în administrare terenuri asupra cărora statul are majoritatea acţiunilor sau între acestea şi persoane fizice, se face numai cu avizul Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei.

Reglementarea schimbului de terenuri conform Legii nr. 54/1998, este în sensul că el se realizează între persoane fizice şi persoane juridice private, cu acordul părţilor contractante şi cu avizul Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei care constituie cerinţa validităţii actului de schimb.

în speţă, s-au îndeplinit şi prev. art. 52 din Legea nr. 18/1991, care reglementează punerea

efectivă în posesie de organul prevăzut de lege, operaţiune care s-a produs prin procesul-verbal nr. 1537 din 25 septembrie 1995.

Realizându-se punerea în posesie, actul de schimb devine valid şi opozabil terţilor.

Ca atare, urmează a admite recursul, a casa decizia tribunalului, a admite apelul şi a desfiinţa încheierea Biroului de Carte Funciară şi pe fond, a admite cererea şi dispune înscrierea în Cartea Funciară a actului de schimb, Ordinul nr. 296 din 22 octombrie 1992 al Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei.

NOTAI

Problema privind validitatea actelor de schimb încheiate între o persoană juridică, cu capital majoritar de stat şi o persoană fizică în temeiul dispoziţiilor art. 51 şi 52 din Legea nr. 18/1991, până la adoptarea Legii circulaţiei juridice a terenurilor nr. 54/1998, a prezentat şi prezintă încă interes deoarece unele birouri de carte funciară, cum este cazul prezentat de noi2> consideră că acestea trebuiau încheiate în formă autentică.

Aceasta este şi actuală întrucât înscrierea în cartea funciară a imobilelor (terenurilor) se face, de regulă, în cazul în care titularii urmează să dispună de ele prin vânzare sau donaţie, în prezent, fiind multe imobile (terenuri agricole) pentru care vor trebui realizate procedurile privind înscrierea (intabularea) în cartea funciară.

Vom prezenta opinia noastră cu privire la actele de schimb încheiate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 54/1998, opinie, care, în mai multe cauze, a fost admisă de instanţe (curţi de apel) şi care, în interpretarea sistematică, logică şi teleologică, corespunde conţinutului şi sensului prevederilor art. 51 alin. 1 şi alin. 2 din Legea nr. 18/1991, nemodificată.

1. în ceea ce priveşte susţinerea că actul de schimb nu constituie titlu de proprietate vom releva că nici o dispoziţie din Legea nr. 18/1991, nemodificată, nu stabilea că, în cazul schimburilor de terenuri, Comisia judeţeană de aplicare a Legii fondului funciar, trebuia să emită „ titluri de proprietate”. Titlurile de proprietate au fost emise şi se emit numai pentru persoanele, în condiţiile şi în situaţiile expres prevăzute de legile funciare şi de regulamentele de aplicare, adoptate, în timp, în baza acestor legi.

2. Cu privire la forma autentică a actului de schimb, opinăm că dispoziţiile legale în materie sunt clare şi precise şi ele nu lasă loc la interpretări diferite.

Considerentele (legale) pentru care susţinem această opinie sunt următoarele:

a) La art. 51 alin. 1, se prevedea că schimbul de terenuri între persoane fizice se face prin acordul acestora, prin act autentic.

b) Pentru schimbul de terenuri între persoane juridice sau între persoane juridice şi persoane fizice, textul art. 51 alin. 2 este clar şi precis şi el nu prevede încheierea actului de schimb în formă autentică.

Raţionamentul nostru se justifică şi îşi are fundamentul juridic în conţinutul alin. 2 al art. 51 din Legea nr. 18/1991.

Astfel, alin. 2 al art. 51 prevede:

„(2) Schimbul de terenuri între persoane juridice care au în administrare terenuri asupra cărora statul are majoritatea acţiunilor sau între acestea şi persoane fizice se face numai cu avizul Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei”.

Aşadar, prin două texte diferite ale art. 51, respectiv prin două alineate, alin. 1 şi alin. 2 ale aceluiaşi articol, erau reglementate două situaţii distincte, dar şi diferite, astfel;

- prima - schimbul de terenuri între persoane fizice (art. 51 alin. 1);

- a doua - schimbul de terenuri între persoane juridice sau între persoane juridice şi persoane fizice (art. 51 alin. 2).

în primul caz - schimbul de terenuri între persoane fizice - legiuitorul a prevăzut, în mod expres, că actul de schimb se realizează prin act autentic.

în al doilea caz - schimbul de terenuri agricole între persoane juridice sau între persoane juridice şi persoane fizice - legiuitorul a reglementat printr-un text distinct, dar diferit, modul cum se realizează schimbul, stabilind ca o condiţie ad validitatema actului de schimb existenţa AVIZULUI Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei.

Prevederea cuprinsă în textul art. 51 alin. 2 “numai cu avizul” ne conduce la teza că “avizul” nu este consultativ, ci obligatoriu, fiind similar “acordul”.

în concluzie, dacă legiuitorul avea intenţia ca şi în cazul schimbului de terenuri între persoane juridice sau între persoane juridice şi persoane fizice să se facă prin act autentic, o făcea în mod expres, deci explicit, în textul alin. 2 al art. 51.

Ca urmare, faţă de conţinutul clar al textului alin. 2 al art. 51, nu există nici un temei legal să se interpreteze în sensul că şi în cazul schimbului de terenuri între persoane juridice sau între acestea şi persoane fizice este necesară forma autentică a actului de schimb.

c) Textul art. 51 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 constituie norma de drept substanţial privind efectuarea schimbului de terenuri între persoane juridice sau între acestea şi persoane fizice şi el nu face nici o trimitere la alte texte din aceeaşi lege.

d) Un argument „a fortiori', în ceea ce priveşte faptul că în cazul schimbului de terenuri între persoane juridice şi între acestea şi persoane fizice nu era necesară forma autentică, îl reprezintă reglementările ulterioare referitoare la schimbul de terenuri, cuprinse în Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor.

Astfel, la art. 12 alin. 1 şi 2 din această lege se prevede:

„(1) Schimbul de terenuri între persoane fizice sau între persoane juridice private, ori între persoane fizice şi persoane juridice private se face cu acordul părţilor contractante, dispoziţiile art. 2 alin. (2) rămânând aplicabile” este vorba de faptul că, în cazul schimbului, fiecare coschimbaş nu poate dobândi mai mult de 200 ha.

(2) în toate cazurile de schimb de terenuri, actul de schimb se încheie în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute".

lată că, de data aceasta, modificând substanţial dispoziţiile privind schimbul de terenuri cuprinse la art. 51 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 1 8/1991 - nemodificată - (art. 72 din Legea nr. 18/ 1991, republicată la 5 ianuarie 1998), legiuitorul a avut intenţia şi a materializat-o, de a reglementa printr-o normă pozitivă de drept forma actului de schimb, şi anume „în toate cazurile în formă autentică”, stabilind, în cazul încălcării acestei forme, nulitatea absolută a actului de schimb.

Aşadar, numai conform acestor dispoziţii, atât schimburile de terenuri între persoane fizice, cât şi cele între persoane juridice (de drept privat) şi între persoane juridice (de drept privat) şi persoane fizice se fac prin act autentic.

Vom menţiona aici că, în calitate de autor principal al proiectului legii privind circulaţia juridică a terenurilor, care a devenit Legea nr. 54/1998, pot să apreciez „intenţia legiuitorului”. Astfel, sensul şi înţelesul textelor art. 12 alin. 1 şi alin. 2, şi anume că, în toate cazurile, actul

de schimb se încheie în formă autentică, sunt diferite semnificativ de reglementarea anterioară cuprinsă la art. 51 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, nemodificată, care nu cerea o astfel de formă în cazul schimburilor de terenuri între persoane juridice şi între acestea şi persoane fizice.

NOTA II

Apreciind opinia autorului primului comentariu, în cele ce urmează vom exprima şi un alt punct de vedere asupra problemei puse în discuţie.

Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, în art. 50 prevede condiţiile pe care judecătorul de la biroul de carte funciară trebuie să le verifice, atunci când se solicită efectuarea unei înscrieri în cartea funciară. în acest sens, actul în baza căruia de solicită înscrierea trebuie să aibă conţinutul prevăzut de lege (principiul legalităţii), fiind necesar, printre altele, ca acest înscris să îndeplinească cerinţele de validitate ale actului juridic şi să aibă deplină putere doveditoare1 >.

în speţă, Biroul de carte funciară al Judecătoriei Buftea a respins cererea formulată de petenţii P.C. şi P.G.P., pentru neprezentarea titlului de proprietate, iar Tribunalul Bucureşti -secţia a lll-a civilă a respins apelul ca nefondat pentru neîndeplinirea condiţiei formei autentice a actului de schimb. Considerăm că ambele soluţii sunt corecte şi pun în discuţie o singură problemă: validitatea unui contract de schimb care nu a fost încheiat în forma autentică prevăzută de Legea nr. 18/1991 în forma sa iniţială, ad validitatem2).

Dispoziţiile Legii nr. 18/1991, nemodificate - aplicabile în speţă potrivit principiului tempus regit actum - referitoare la forma autentică a contractelor de schimb de terenuri sunt foarte clare. Astfel, în temeiul art. 46 alin. 1 care se referă la înstrăinările de terenuri în general (implicit şi la schimb), actul trebuie să fie încheiat în formă autentică. Mai mult decât atât, art. 51 alin. 1 arată expres că schimbul de terenuri între persoane fizice se face cu acordul acestora prin act autentic, dispoziţiile art. 46 fiind aplicabile.

Alin. 2 al art. 51 are în vedere ipoteza în care copermutanţii sau unul dintre ei este o persoană juridică ce are în administrare terenuri asupra cărora statul are majoritatea acţiunilor, situaţie în care schimbul se poate face numai cu avizul Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei.

Din interpretarea sistematică a acestor dispoziţii rezultă principiul că schimbul de terenuri se face în afara oricărui control administrativ, exceptând ipoteza din art. 51 alin. 2, când pentru

validitatea schimbului este necesar avizul Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei. Din necesitatea avizului prevăzut de lege nu se poate trage însă concluzia că acesta este singurul înscris doveditor al schimbului. Dimpotrivă, în virtutea dispoziţiilor art. 46 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 care se referă la înstrăinările de terenuri în general, deci şi la cele făcute prin schimb, contractul va fi încheiat în formă autentică.

După opinia noastră, soluţia contrară a autorului primului comentariu, încalcă cel puţin două reguli de interpretare logică:

1) „excepţia este de strictă interpretare şi aplicare” - exceptio est strictissimae interpretationis. Deşi alin. 2 al art. 51 derogă expres de la alin. 1 doar în privinţa avizului Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei, autorul în loc să interpreteze restrictiv excepţia, extrapolează, ajungându-se la extensia ei şi cu privire la forma actului.

2) se încalcă şi regula „unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să distingă” - ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Astfel, deşi legea conţine formularea generală că actele de înstrăinare între vii a terenurilor se încheie în formă autentică (art. 46 alin. 1), autorul opiniei introduce o distincţie pe care legea nu o face: aceea că în ipoteza prevăzută de art. 51 alin. 2 actul de înstrăinare nu trebuie să îmbrace forma autentică.

Prin urmare, ad validitatem, pentru a strămuta proprietatea între copermutanţi, în temeiul Legii nr. 18/1991, în toate ipotezele, este obligatoriu ca actul de schimb să fie încheiat în formă autentică.

în cazul în care schimbul de terenuri intervine între o persoană fizică şi o persoană juridică, la care statul are majoritatea acţiunilor, schimbul încheiat illo tempore (sub imperiul Legii nr. 18/1991, nu şi în condiţiile Legii nr. 54/1998) va fi valabil încheiat numai dacă s-a făcut cu avizul Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei, în condiţiile prevăzute de art. 51 alin. 2 din Legea nr. 18/1991. Aşadar, existenţa avizului acestui minister în ipoteza unor schimburi de terenuri agricole este o condiţie prealabilă ce trebuie îndeplinită înainte de încheierea actului în forma autentică ad validitatem prevăzută de lege. Sancţiunea de drept civil ce intervine în absenţa acestui aviz este nulitatea absolută a contractului de schimb, pentru că se încalcă o dispoziţie imperativă a legii.

Opinia în sensul că excepţia prevăzută de art. 51 alin. 2 este de strictă aplicare şi că avizul (şi nu acordul) Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei este prealabil, ulterior fiind necesară încheierea contractului de schimb, este în concordanţă şi cu practica instanţei supreme.

Astfel, s-a decis că avizul nu poate fi acordat atunci când nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a actului de schimb, inclusiv aceea ca părţile să fie proprietarele terenurilor care fac obiectul schimbului. S-a hotărât că avizul acordat în absenţa acestor condiţii, în plan civil contractual era lipsit de obiect.

într-o altă decizie s-a stabilit că Ministerul Agriculturii şi Alimentaţiei avea competenţa să avizeze schimbul şi nu să-l aprobe. Ca urmare, s-a hotărât că ordinul prin care s-a aprobat schimbul este ilegal.

Faţă de considerentele menţionate, apreciem că decizia instanţei de recurs prin care s-a dispus înscrierea în cartea funciară a imobilului, în absenţa contractului de schimb încheiat în formă autentică, este contrară literei şi spiritului Legii nr. 18/1991.

← Vânzare-cumpărare imobiliară. Teren. Posesie exercitată de...  Partaj. Bun aflat în proprietatea municipiului Bucureşti şi a... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Schimb de terenuri agricole între o persoană juridică şi o persoană fizică;