SIMULAŢIE. VÂNZARE DE IMOBILE. PREŢ DEGHIZAT ÎN ACTUL AUTENTIFICAT ÎN ANUL 1995 DE NOTARIATUL DE STAT.
| Comentarii |
|
CONSECINŢE JURIDICE. INAPLICABILITATEA ART. 6 DIN ORDONANŢA GUVERNULUI NR. 12/1998. VALABILITATEA CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPÂRARE. INOPOZABILI-TATEA FAŢĂ DE TERŢI A ACTULUI SECRET (ART. 1175 C. CIV.)
1. In fapt, a rezultat că în speţă între părţi a intervenit o convenţie de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul din litigiu, pentru preţul de 100.000 dolari SUA, consemnată în înscrisul sub semnătură privată întocmit la 31.05.1995, în timp ce contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 26.07.1996 în care a fost menţionat preţul de 2.000.000 lei, are caracter simulat - prin deghizare de preţ.
2. Sancţiunea specifică ce intervine în cazul simulaţiei este inopozabilitatea faţă de terţi a situaţiei juridice create prin actul secret şi ea decurge din dispoziţiile art. 1175 C. civ., potrivit cărora “actul secret, care modifică un act public, nu poate avea putere decât între părţile contractante şi succesorii săi universali; un asemenea act nu poate avea nici un efect în contra altor persoane ”.
De aceea, susţinerea recurenţilor potrivit căreia simulaţia însăşi este o cauză de nulitate a actului public este greşită.
în raporturile dintre părţile contractante, ceea ce îşi produce efectele este actul secret, contraînscrisul, întrucât acesta corespunde voinţe lor reale.
Pentru ca acest înscris secret să aibă eficienţă juridică, este necesar ca el să întrunească toate condiţiile de fond şi de formă ale convenţiei pe care o constată.
Or, convenţia încheiată de părţi la 31.05.1995 şi consemnată în înscrisul sub semnătură privată îndeplineşte toate condiţiile prevăzute de lege pentru a fi considerată un contract de vânzare-cumpărare valabil.
3. Aspectul invocat de recurenţi, cum că la întocmirea actului public s-au nesocotit dispoziţii imperative ale legii - cele privind plata taxelor către stat - şi aceasta ar fi de natură să sancţioneze cu nulitate actul astfel întocmit nu poate fi socotit drept cauză de ineficacitate, care să lipsească de efecte actul juridic.
încălcarea unor norme de natură fiscală, nu are consecinţe asupra valabilităţii actului juridic, deoarece nu ţine de condiţiile de fond sau de formă ale acestora.
Consecinţele - până la adoptarea O.G. nr. 12/1998 - erau tot de ordin fiscal (părţile urmând a fi obligate la plata taxelor datorate potrivit preţului real şi la plata unor majorări) sau penat (răspunderea pentru infracţiunea de fals în declaraţii).
Reţinând că în speţă s-ar încălca principiul neretroactivităţii legii civile noi dacă s-ar face aplicarea art. 6 din O. G. nr. 12/1998 - cu sancţiunea specifică, de anulare a actului ascuns şi a celui public, pentru ipoteza declarării unui preţ mai mic în contractul autentic - instanţa de apel a constatat în mod corect că nu se poate constata nulitatea actului juridic.
(Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1567 din 24 mai 2001)
CURTEA
Constată că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, reclamanţii D.A. şi D.l. au chemat în judecată pe pârâţii S.E. şi T.M., solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 19526/26.07.1995 de către notariatul de Stat sector 2 Bucureşti pentru preţ nesincer şi neserios, să se constate că actul juridic intitulat contract de vânzare-cumpărare este în realitate un contract simulat, încheiat cu scopul ilicit ca cei doi pârâţi să se sustragă de la plata taxelor legale către stat şi de aceea, simulaţia urmărind un scop ilicit, atrage nulitatea absolută a actului simulat. Pe cale de consecinţă, urmare a constatării nulităţii, s-a cerut repunerea în situaţia anterioară.
Prin sentinţa civilă nr. 3101/9.02.2000, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a admis acţiunea formulată, a constatat simulat contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 31.05.1995, s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul că au fost obligaţi reclamanţii la plata sumei de 61.000 dolari SUA reprezentând o parte din preţ achitată de pârâţi, către aceştia, iar pârâţii au fost obligaţi să predea reclamanţilor imobilul situat în Bucureşti, str. T., sector 1. Au fost daţi în debit reclamanţii cu suma de 16.563.000 lei cu titlu de taxă de timbru şi timbru judiciar.
Pentru pronunţarea acestei soluţii, prima instanţă a reţinut că între părţi a intervenit o convenţie de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul din str. T., sector 1, voinţa reală a acestora fiind consemnată în chitanţa sub semnătură privată încheiată la 31.05.1995, potrivit căreia preţul real stabilit a fost de 100.000 dolari. Contractul de vânzare-cumpărare întocmit în formă autentică la
26.07.1995 a consemnat ca preţ suma de
2.000.000 lei, acest înscris având un caracter simulat.
Stabilind existenţa situaţiei, instanţa a reţinut că raportul juridic real dintre părţi este cel reflectat
în contractul de vânzare-cumpărare consemnat în înscrisul sub semnătură privată din 31.05.1995 şi că, pentru a produce efecte între părţile contractante, această convenţie trebuie să întrunească elementele de fond şi de formă necesare validităţii sale.
în acest context, s-a reţinut că potrivit art. 6 din O.G. nr. 12/1998, este nulă vânzarea prin care părţile se înţeleg printr-un act ascuns să se plătească un preţ mai mare decât cel care se declară în actul autentic. Nulitatea se extinde atât asupra actului ascuns, cât si asupra actului autentic.
întrucât în actul sub semnătură privată de vânzare-cumpărare a imobilului s-a trecut preţul real de 100.000 dolari SUA, iar în actul autentic s-a trecut un preţ de 2.000.000 lei, cumpărătorii plătind taxa de autentificare la această ultimă sumă, instanţa a apreciat că simulaţia are o cauză ilicită, urmărind fraudarea legii, astfel că în baza textului menţionat din ordonanţa privind taxele de timbru pentru activitatea notarială şi în baza art. 966 şi 968 C. civ. s-a constatat nulitatea absolută a contractului încheiat la 31.05.1995.
în consecinţă, s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, reclamanţii fiind obligaţi la restituirea sumei de 61.000 dolari SUA - cât au plătit pârâţii din preţul total de 100.000 dolari, conform chitanţei întocmite la 16.01.1996 -, iar pârâţii fiind obligaţi să restituie reclamanţilor imobilul.
Apelul declarat împotriva acestei sentinţe de către pârâţi, a fost admis prin decizia civilă nr. 2985/ 16.11.2000 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ, schimbându-se în parte sentinţa apelată, în sensul respingerii acţiunii ca neîntemeiate. Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei - referitoare la darea în debit cu privire la suma reprezentând taxă de timbru neachitată.
A reţinut tribunalul că întrucât în speţă s-a făcut dovada plăţii sumei de 61.000 dolari SUA, cu mult mai mare decât preţul trecut în actul aparent, prima
instanţă a reţinut în mod corect existenţa mecanismului juridic al simulaţiei - forma acesteia fiind de deghizare parţială a contractului, în privinţa preţului.
Soluţia de constatare a nulităţii actului ascuns pentru fraudarea dispoziţiilor O.G. nr. 12/1998 a fost apreciată însă, ca vădit greşită pentru că încalcă principiul neretroactivităţii legii civile, consacrat în art. 1 C. civ. şi art. 15 alin. 2 din Constituţie, principiu din care decurge regula tempus regit actum.
In raport de aceste dispoziţii, s-a apreciat că un act juridic nu poate fi declarat nul în temeiul unor dispoziţii legale edictate 3 ani mai târziu. Anterior O.G. nr. 12/1998, declararea unui preţ mai mic decât cel real în actele de vânzare-cumpărare nu era sancţionată cu nulitatea actului, ci atrăgea consecinţe de ordin fiscal sau penal.
împotriva deciziei tribunalului au declarat recurs pârâţii-intimaţi, criticând-o prin prisma motivelor de casare prevăzute de art. 304 pct. 9, 10 şi 11
C. pr. civ., în dezvoltarea cărora au arătat următoarele:
- Tribunalul a apreciat în mod greşit că instanţa de fond ar fi constatat nulitatea actului ascuns pentru fraudarea dispoziţiilor O.G. nr. 12/1998, încălcând principiul neretroactivităţii legii civile. în realitate, prima instanţă a apreciat că actul secret este lovit de nulitate întrucât nu îndeplineşte condiţiile de formă şi de fond necesare validităţii sale.
Cu privire la actul aparent constatat ca fiind simulat cu privire la preţ, instanţa de apel nu s-a pronunţat explicit dacă este sau nu lovit de nulitate.
Deşi prima instanţă a constatat nulitatea actului public pe temeiul dispoziţiilor O.G. nr. 12/1998, această greşeală putea fi îndreptată de către instanţa de apel nu prin înlăturarea dispoziţiilor din sentinţă privind nulitatea actului, ci prin menţinerea acestor dispoziţii, dar pe temeiul art. 1.303 C. civ. Contractul public şi aparent apare ca fiind lovit de nulitate deoarece are inclus în conţinutul său un preţ neserios, deci este încălcată o condiţie esenţială de validitate a contractului de vânzare-cumpărare.
- Deşi tribunalul a reţinut faptul că în contract a fost declarat un preţ mai mic decât cel real în scopul eludării legilor privind impozitele şi taxele, a apreciat în mod greşit că anterior O.G. nr. 12/1998, această situaţie nu era sancţionată cu nulitatea actului, ci atrăgea doar consecinţe de ordin fiscal şi penal.
Or, trebuia să se reţină că nulitatea actului poate fi determinată şi de încălcarea unor dispoziţii imperative ale legii, în speţă cele privind impozitele şi taxele.
- S-a mai susţinut că însăşi simulaţia, constatată de ambele instanţe, este o cauză de nulitate a actului public şi aparent.
- Soluţia este greşită şi sub aspectul înlăturării dispoziţiilor referitoare la repunerea părţilor în situaţia anterioară, în condiţiile în care principalul efect al nulităţii este retroactivitatea.
- Soluţionând apelul, tribunalul nu a avut în vedere două hotărâri depuse la dosar de către reclamanţi - decizia civilă nr. 432/1.06.1998 a Tribunalului Bucureşti şi decizia civilă nr. 26/
15.02.1999 a Curţii de Apel Bucureşti - hotărâri din conţinutul cărora rezulta că reclamanţii-vânzători au încercat să recupereze de la pârâţi diferenţa de preţ de 39.000 dolari, rămasă neachitată, pe calea unei acţiuni în pretenţii.
Recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Reclamanţii au solicitat să se constate caracterul simulat al unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâţii la 26.07.1995 - prin deghizare cu privire la preţ -, să se constate nulitatea actului public şi a celui secret pentru scop ilicit, respectiv sustragerea pârâţilor de la plata taxelor legale către stat. S-a mai invocat în legătură cu actul public lipsa de eficacitate a acestuia, datorită preţului neserios.
în fapt, a rezultat că între părţi a intervenit o convenţie de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul din Bucureşti, str. T, sector 1, pentru preţul de 100.000 dolari SUA, consemnată în înscrisul sub semnătură privată întocmit la 31.05.1995, în timp ce contractul de vânzare-cumpărare autentificat la
26.07.1995 în care a fost menţionat preţul de
2.000.000 lei, are caracter simulat - prin deghizare de preţ.
Această situaţie de fapt rezultată din probele administrate în cauză a fost corect reţinută de către ambele instanţe, astfel încât critica recurenţilor întemeiată pe art. 304 pct. 11 C. pr. civ. nu poate fi primită.
în privinţa nulităţii invocate - a actului public şi a celui secret - trebuie reţinut în primul rând, că simulaţia - ca operaţiune juridică ce presupune existenţa concomitentă a două contracte, unul public nereal şi altul secret ce corespunde voinţei
reale a părţilor - este permisă de lege, nefiind sancţionată cu nulitatea.
Sancţiunea specifică ce intervine în cazul simulaţiei este inopozabilitatea faţă de terţi a situaţiei juridice create prin actul secret şi ea decurge din dispoziţiile art. 1175 C. civ., potrivit cărora “actul secret, care modifică un act public, nu poate avea putere decât între părţile contractante şi succesorii lor universali; un asemenea act nu poate avea nici un efect în contra altor persoane”.
De aceea, susţinerea recurenţilor potrivit căreia simulaţia însăşi este o cauză de nulitate a actului public este greşită.
în raporturile dintre părţile contractante, ceea ce îşi produce efectele este actul secret, contraînscrisul, întrucât acesta corespunde voinţei lor reale.
Pentru ca acest înscris secret să aibă eficienţă juridică, este necesar ca el să întrunească toate condiţiile de fond şi formă ale convenţiei pe care o constată.
Or, convenţia încheiată de părţi la 31.05.1995 şi consemnată în înscrisul sub semnătură privată îndeplineşte toate condiţiile prevăzute de lege pentru a fi considerată un contract de vânzare-cumpărare valabil.
Potrivit art. 1294-1295 C. civ., părţile au convenit asupra vânzării-cumpărării unui imobil (construcţie), înţelegându-se asupra lucrului şi asupra preţului (de 100.000 dolari SUA), astfel încât proprietatea s-a strămutat de la vânzător la cumpărător.
Faptul că în contractul autentic întocmit ulterior, la 26.07.1995, părţile au consemnat un alt preţ al vânzării - de 2.000.000 lei, derizoriu raportat la valoarea imobilului - nu afectează valabilitatea vânzării-cumpărării.
Aceasta întrucât, astfel cum s-a arătat, între părţi, cel care îşi produce efectele este contractul secret, potrivit căruia preţul este de 100.000 dolari SUA.
Aspectul invocat de recurenţi, cum că la întocmirea actului public s-au nesocotit dispoziţii imperative ale legii - cele privind plata taxelor către stat - şi aceasta ar fi de natură să sancţioneze cu nulitatea actul astfel întocmit nu poate fi socotit drept cauză de ineficacitate, care să lipsească de efecte actul juridic.
încălcarea unor norme de natură fiscală, nu are consecinţe asupra valabilităţii actului juridic, deoarece nu ţine de condiţiile de fond sau de formă ale acestuia.
Consecinţele - până la adoptarea O.G. nr. 12/ 1998 - erau tot de ordin fiscal (părţile urmând a fi obligate la plata taxelor datorate potrivit preţului real şi la plata unor majorări) sau penal (răspunderea pentru infracţiunea de fals în declaraţii).
Reţinând că în speţă s-ar încălca principiul neretroactivităţii legii civile noi dacă s-ar face aplicarea art. 6 din O.G. nr. 12/1998 - cu sancţiunea specifică, de anulare a actului ascuns şi acelui public, pentru ipoteza declarării unui preţ mai mic în contractul autentic - instanţa de apel a constatat în mod corect că nu se poate constata nulitatea actului public.
Pentru considerentele arătate anterior, în speţă nu operează nici o altă cauză de nulitate din cele invocate - preţ neserios în actul public, fraudarea legii prin eludarea normelor fiscale, simulaţia însăşi, ca operaţiune juridică. Cum acţiunea în nulitate a fost respinsă, era normal ca instanţa să nu mai analizeze cererea de repunere a părţilor în situaţia anterioară - căci nepronunţându-se nulitatea, nu se pot produce efectele specifice ale acesteia -, astfel încât critica pe acest aspect este total nefondată.
Rezultă, faţă de cele expuse, că aspectele de nelegalitate susţinute de către recurenţi, sunt neîntemeiate, iar motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ. nu este incident în speţă.
în ce priveşte ignorarea unor hotărâri judecătoreşti în pronunţarea soluţiei (şi invocarea astfel, a dispoziţiilor art. 304 pct. 10 C. pr. civ.), critica este de asemenea, nefondată.
Hotărârile respective nu au fost depuse la dosarul cauzei, dar oricum, faţă de conţinutul indicat al acestora - au soluţionat acţiunea în pretenţii a reclamanţilor privind plata diferenţei de preţ rămasă neachitată -, ele nu puteau avea vreo influenţă asupra dezlegării unei pricini în care s-a pus problema nulităţii actului juridic. Neexecutarea obligaţiilor izvorâte din contract poate constitui cauză de desfiinţare a acestuia prin rezoluţiune, iar nu prin constatarea nulităţii.
Reţinând, faţă de considerentele arătate că sunt neîntemeiate toate criticile formulate, recursul declarat va fi respins în consecinţă.
| ← Contestaţie la executare. Bilete la ordin emise de... | PARTAJ SUCCESORAL. SOŢI. INCAPACITATE DE MUNCĂ A SOŢIEI.... → |
|---|
