Vânzare-cumpărare a unui apartament proprietatea statului - Cumpărarea lui de către subînchirietor- Consecinţe
| Comentarii |
|
Prin sentinţa civilă nr. 4004 din 15 iunie1994 a Judecătoriei Rădăuţi s-a admis acţiunea reclamantei CS împotriva pârâţilor CL şi RAUCL Rădăuţi, anulându-se parţial contractul de vânzare-cumpărare autentic din 26 februariel 991 cu privire la pârâta CL
Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că reclamantul este unicul chiriaş îndreptăţit să cumpere apartamentul, iar convenţia dintre reclamant şi pârâta CL este o subînchiriere ce nu-i poate conferi drepturi locative proprii.
împotriva sentinţei, a declarat apel pârâta CL, arătând că există o convenţie de întreţinere între ea şi reclamant (în vârstă de 86 de ani şi suferind de cataractă), că în schimbul întreţinerii a obţinut, cu consimţământul acestuia, calitatea de chiriaşă, că reclamantul a făcut testament în favoarea ei la 24 iulie 1991 şi că tatăl ei a plătit preţul apartamentului.
Prin decizia nr. 225 din 23 februarie 1996 Tribunalul Suceava a respins ca tardiv apelul pârâtei, iar Curtea de Apel, Secţia civilă, prin decizia nr. 1042 din 17 decembrie 1996 a casat decizia instanţei de apel, trimiţând cauza la acelaşi tribunal pentru rejudecarea apelului.
Rejudecând apelul, Tribunalul Suceava l-a respins ca nefondat, cu decizia nr. 735 din 24 apriliel 997, reţinând că pârâta nu putea cumpăra apartamentul împreună cu reclamantul, în baza contractului de subînchiriere încheiat cu acesta la 27 iuliel 990.
învestită cu judecarea recursului declarat de pârâtă, Curtea de Apel Suceava, secţia civilă l-a admis, casând decizia instanţei de apel şi sentinţa judecătoriei, iar în fond a respins acţiunea pentru constatarea nulităţii parţiale a contractului autentic de vânzare-cumpărare din 26 februarie introdusă de reclamantul CL.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de recurs a reţinut că la data de 24 iuliel 990 între reclamantul CL şi pârâtă a intervenit un contract de subînchiriere şi că la data de 24 iuliel 991 reclamantul a dat testamentul autentic în baza căruia consimţea ca pârâta să aibă acelaşi drept locativ ca el (chiriaş), care să îi confere posibilitatea de a cumpăra apartamentul.
Reclamantul, în vârstă şi bolnav, nu a contestat existenţa convenţiei de întreţinere încheiată cu pârâta şi părinţii acesteia, şi a recunoscut, atât în testamentul autentic din 24 iulie 1991, cât şi în declaraţiile scrise personal, că este întreţinut de pârâtă şi că preţul apartamentului a fost plătit de părinţii ei.
în condiţiile arătate mai sus, contractul de subînchiriere, vizat de Consiliul local Rădăuţi creează pârâtei calitatea de chiriaş, alături de reclamant, încât nu există nici un motiv de nulitate a contractului de cumpărare a apartamentului. (C.Ap. Suceava, s.civ., dec. 59/1998).
Decizia rezumată mai sus ni se pare a fi greşită.
închirierea, ca varietate a contractului de locaţiune, este un contract prin care o persoană numită locator, se obligă să asigure altei persoane numită locatar, folosinţa temporară, totală sau parţială, a unei suprafeţe locative în schimbul unei sume de bani determinate, numită chirie.
Contractul de închiriere se întocmeşte în formă autentică, în el sunt stipulate atât obligaţiile locatarului, cât şi cele ale locatorului.
în cazul de faţă, contractul de închiriere a unei suprafeţe locative de stat s-a perfectat între reclamant şi RAUCL Rădăuţi, ca administrator general al fondului locativ de stat.
Contractul de închiriere a fost încheiat sub imperiul legii nr. 5/1973 şi în condiţiile prevăzute de (această) lege.
Potrivit art. 17 al. 1 din această lege, locatorul principal are dreptul să subînchirieze o parte din suprafaţa locativă a locuinţei dacă aceasta nu constituie o suprafaţă disponibilă, căci dacă s-ar subînchiria întreaga suprafaţă, dreptul locatarului principal ar urma să se piardă prin neuz.
Contractul de subînchiriere trebuia să fie încheiat în formă scrisă şi înregistrat la administraţia financiară competentă.
în speţă, contractul de subînchiriere întocmit între reclamant şi pârâta Ch.L. la 24 iuliel 990 nu a fost întocmit în formă autentică şi nici nu a fost înregistrat la administraţia financiară competentă, căci dacă reclamantul ar fi întocmit un astfel de contract şi-ar fi pierdut propriul drept locativ.
Nu se putea reţine că reclamantul, prin testamentul autentic întocmit la 24 iuliel 991 putea să-şi dea acceptul ca pârâta să obţină un drept locativ propriu atâta timp cât apartamentul în cauză aparţinea statului, iar reclamantul nu putea dispune potrivit propriei sale voinţe.
După cum rezultă din condiţiile prevăzute pentru subînchiriere, cesiunea contractului, neprevăzută de Legea nr. 5/1973, nu este posibilă în cazul închirierii suprafeţelor locative.
Dacă locatarul nu mai doreşte să păstreze dreptul de folosinţă, nu îl poate ceda, ci locuinţa devine disponibilă, urmând a fi închiriată ca atare, în condiţiile prevăzute de lege.
S-a stabilit în practica judiciară, şi nu în doctrină că contractul de subînchiriere nu produce efecte faţă de locator(proprietar), faţă de acesta rămânând răspunzător locatarul principal.
între locator şi pârâta din dosar, nu există nici un raport juridic de locaţie, aşa încât aceasta nu avea calitatea de chiriaş faţă de stat, această calitate existând numai în raportul cu locatorul principal.
DL 61/1990 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, construite din fondurile statului, prevede că aceste locuinţe pot fi vândute numai chiriaşilor, şi cum pârâţii nu dobândesc un drept locativ propriu, în condiţiile prevăzute de legea nr. 5/1972, aceasta nu putea să cumpere, alături de reclamant, apartamentul la data de 26 februarie 1991.
Faptul că între pârâtă şi reclamant a intervenit un contract de întreţinere, că la data de 24 iuliel 991 acesta a lăsat un testament în favoarea ei, precum şi faptul că tatăl ei a achitat preţul, nu sunt acte de natură a o considera pe pârâtă îndreptăţită să cumpere apartamentul, aceasta nu îndeplinea condiţiile cerute în mod expres de DL 61/1990 şi de legea nr. 85/1992. în lumina celor arătate, soluţia instanţei de recurs este greşită.
| ← Instituirea dreptului de retenţie. Condiţii | RECUZARE - Dată până la care se poate formula cererea de... → |
|---|
