Vânzare bun în indiviziune. Ieşire din indiviziune. Criterii atribuire bunuri.
| Comentarii |
|
Tribunalul BACĂU Decizie nr. 170 din data de 15.02.2013
Prin sentința civilă nr. 714/04.10.2011 a judecătoriei Onești, s-a admis în parte acțiunea formulată de către reclamanții G.P. și G.M.S. domiciliați în Buhuși, în contradictoriu cu pârâții I.G. și I.G. domiciliați în Buhuși, , V.A. domiciliată în Tg. Neamț.
S-a dispus ieșirea părților din indiviziune cu privire la suprafața de 465,45 mp teren situat în Buhuși.
A fost atribuită reclamanților G.P. și G.M.S., în indiviziune, suprafața de 232,72 mp teren , situată în Buhuși, identificată pe conturul punctelor 16-6-7-8-9-10-11-12-15-16, conform schiței raportului de expertiză tehnică - exp. A.G., care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
A fost atribuită pârâților I.G. și I.G., în indiviziune, suprafața de 232,72 mp teren , situată în Buhuși, identificată pe conturul punctelor 1-2-3-4-5-16-15-14-17-11-12-13-1, conform schiței raportului de expertiză tehnică - exp. A.G., care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
S-a stabilit linia de hotar între cele două proprietăți pe linia punctelor 11-17-14-15-16.
Au fost obligați pârâții I.G. și I.G. să lase în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 9 mp , teren identificat pe conturul punctelor 11-17-14-15-12-11 în raportul de expertiză A.G..
Au fost obligați pârâții I.G. și I.G. să ridice gardul ridicat pe proprietatea reclamanților, în caz de refuz reclamanții fiind autorizați să-l ridice pe cheltuiala pârâților.
A fost respinsă ca nefondat capătul de cerere privind constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1410/12.09.2001.
Au fost obligați pârâții I.G. și I.G. să plătească reclamanților suma de 1734 lei reprezentând cheltuieli de judecată (taxă de timbru, onorariu expert, onorariu avocat).
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut următoarele:
În ceea ce privește primul capăt de cerere privind ieșirea părților din indiviziune, instanța constată următoarea situație de fapt:
Prin Ordinul Prefectului nr.577/30.12.1999 numiților P.C. și P. (actuala V.) A. le-a fost atribuită în proprietate suprafața de 465,45 mp teren situat în Buhuși. După ce aceștia au divorțat, au procedat la efectuarea partajului doar în ceea ce privește construcțiile dobândite în timpul căsătoriei, rămânând în indiviziune (codevălmășie) în ceea ce privește suprafața de teren de 465,45 mp.
Ulterior, fiecare dintre foștii soți a înstrăinat construcțiile pe care le-au dobândit în proprietate, plus jumătate din suprafața de teren în discuție, încheind contracte autentice cu reclamații, respectiv, cu pârâții, după cum urmează: reclamanții G. au cumpărat de la P.C. "cota parte indiviză de ½ din suprafața de 465,45 mp (respectiv, 232,72 mp), teren curți-construcții intravilan"; (conform mențiunilor contractului autentificat sub nr. 53/12.01.2000 la BNP G.A. din Buhuși), iar pârâții I. au cumpărat de la V.A. "imobilul compus din suprafața de 232,5 mp teren curți construcții, situat în intravilanul orașului Buhuși,"; (conform mențiunilor contractului autentificat sub nr. 1410/12.09.2001 la BNP G.A. din Buhuși).
Diferențele dintre obiectele fiecăruia dintre contractele menționate mai sus sunt evidente. Astfel, în timp ce, în mod corect, P.C. a înstrăinat cota sa indiviză de ½ din terenul în suprafață de 465,45 mp, V.A. a înstrăinat o suprafață determinată (232,72 mp, care reprezintă, într-adevăr suprafața corespunzătoare cotei sale). Întrucât vânzătorii nu au procedat la partajarea, anterior înstrăinării, a terenului asupra cărora aveau calitatea de proprietari în devălmășie, reclamanții G., din punct de vedere teoretic (juridic) ei se află, încă, în indiviziune cu pârâta V.A..
Admiterea acestui capăt de cerere prezintă interes pentru toate părțile în cauză , având ca scop clarificarea situației legale a drepturilor (necontestate, de altfel) dobândite, cu bună-credință, de către fiecare dintre cele două familii.
În speță sunt incidente prevederile art. 728 din (vechiul) Cod civil, potrivit căruia nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune, oricare dintre coproprietari putând cere sistarea stării de indiviziune, acest drept fiind imprescriptibil sub aspect extinctiv.
Partajul este operațiunea juridică prin care se pune capăt stării de coproprietate, în sensul că bunul proprietate indiviză este împărțit materialmente între copărtași, fiecare dintre aceștia devenind proprietar exclusiv asupra unei părți determinate sau asupra bunului ce formează obiectul coproprietății.
Instanța constată că singura modalitate posibilă de realizare a partajului, fără a aduce vreo vătămare drepturilor dobândite de către părți, este atribuirea în natură a bunului, prin stabilirea a două loturi egale, corespunzătoare cotei de 50% cuvenite fiecăruia dintre copărtași.
În urma efectuării (contra)expertizei tehnice, în specialitatea topo-cadastru de către exp. A.G., ale cărei concluzii au fost avute în vedere de către instanță, la pronunțarea soluției, au fost identificate cele două loturi, de câte 232,72 mp teren fiecare, expertul constatând, în urma măsurătorilor, că pârâții I. stăpânesc 9 mp din terenul reclamanților (respectiv, suprafața de 241,72 mp față de 232,72 mp, cât li s-ar cuveni sau față de 232,5 mp, cât au "dobândit"; prin contractul de vânzare-cumpărare) . Se propune stabilirea liniei de hotar pe aliniamentul punctelor 12-15-16.
Instanța apreciază că admiterea acțiunii și atribuirea de loturi egale coindivizarilor este soluția care se impune, pentru asigurarea respectării dreptului de proprietate al reclamanților, atât prin prisma respectării legislației interne (art.480 C.civ. : Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege) cât și a celei internaționale, în speță art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană, care consacră garantarea dreptului de proprietate și care stipulează că "orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale; nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional.";
Având în vedere că nu se poate ajunge la o protecție absolută a dreptului de proprietate, deși rolul Convenției rămâne acela de a veghea ca inerentele privări de proprietate să se facă cu respectarea tuturor condițiilor impuse de legi și tratate, pentru a asigura o apărare cât mai eficientă a dreptului de proprietate, rămâne magistratului rolul de a pune în practică aplicarea acestor principii.
Pentru considerentele ce preced, văzând și dispozițiile art.6735 și 6739 Cod procedură civilă, a admis, în principiu și în fond, acțiunea de ieșire din indiviziune și va dispune ieșirea părților din starea de indiviziune, cu atribuirea de loturi egale, din punctul de vedere al întinderii lor.
În baza art.480 C.civ. au fost obligați pârâții I. să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamanților suprafața de 9 mp pe care o stăpânesc în mod nelegal. Ca urmare a admiterii acestui capăt de cerere, instanța urmează a face aplicarea art.584 (vechiul) Cod civil, conform căruia orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grănițuirea proprietății lipite cu a sa.
Având în vedere constatările expertului, în ceea ce privește amplasarea gardului despărțitor între cele două proprietăți pe aliniamentul punctelor 11-17-14-15-16, instanța urmează să stabilească linia de hotar pe aliniamentul punctelor 12-15-16, conform schiței anexă a raportului de expertiză, care face parte integrantă din prezenta hotărâre. De asemenea, instanța urmează să admită și capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâților I. de a ridica gardul aflat pe proprietatea reclamanților, în caz de refuz aceștia din urmă fiind autorizați să-l ridice pe cheltuiala pârâților.
În speță, pentru acest capăt de cerere sunt aplicabile dispozițiile art. 1073 (vechiul) cod civil - creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, precum și cele ale art. 1076, conform căruia creditorul poate cere a se distruge ceea ce s-a făcut, călcându-se obligația de a nu face și poate cere a fi autorizat a distruge el însuși, cu cheltuiala debitorului, afară de dezdăunări.
În ceea ce privește capătul de cerere privind constatarea nulității absolute parțiale contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1410 din data de 12.09.2001, cu privire la suprafața de 232,5 mp teren curți-construcții, instanța apreciază că acesta este nefondat, atât timp cât nu s-a răsturnat prezumția de cumpărători de bună-credință a pârâților I., sarcina revenindu-le reclamanților, în baza art.1169 (vechiul) Cod civil, raportat la art.1899 al.2, conform căruia "buna-credință se presupune întotdeauna și sarcina probei cade asupra celui ce alege reaua-credință.";
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal au declarat recurs pârâții I.G. și I.G. criticând-o pentru următoarele motive :
- în mod greșit a reținut instanța de fond că între P.C.
și V.A., anterior înstrăinării celor două loturi de teren către reclamanți și pârâși nu ar fi fost efectuat partajul imobilelor și pe cale de consecință a admis cererea de ieșire din indiviziune;
- instanța de fond a ignorat dispozițiile legale potrivit cărora partajul
imobiliar voluntar nu este condiționat de încheierea unui înscris autentic; din lucrările dosarului rezultă cu certitudine voința celor doi soți P. de a partaja imobilele în două loturi egale precum și înscrierea celor două egale de teren individualizate cu schițe în două cărți funciare distincte, în temeiul acestora, având loc cele două vânzări, potrivit celor două contracte de vânzare - cumpărare părțile din prezenta cauză au dobândit de la autorii lor dreptul de proprietate asupra loturilor și nu cote ideale cum în mod greșit a precizat instanța;
- instanța de fiind neglijează faptul că pârâții au fost de bună credință;
- deși instanța de fond invocă respectarea CEDO, art.1 Protocol 1
referitor la apărarea eficientă a dreptului de proprietate, o face doar formal și îi prejudiciază pe pârâți prin admiterea cererii de partaj și formarea unor loturi în natură, într-o altă configurație decât ce pe care au avut-o autorii părților.
- Instanța de fond ignoră că prin noul amplasament al gardului, face
imposibilă accesul la locuință, reducând deschiderea la 0,45, în condițiile în care pe cealaltă latură a imobilului, casa este lipită de o altă construcție;
- În situația în care instanța de fond ar fi găsit îndreptățită cererea de
ieșire din indiviziune ar fi trebuit să aibă în vedere împrejurările în care s-au vândut cele două loturi,posesie, astfel încât eventuala diferență să fie echilibrată prin sultă, conform propunerii făcută de expertiza T., varianta nr. 1.
Pârâții au formulat recurs și împotriva încheierii de îndreptare eroare
materială din data de24.01.2012, arătând că prin admiterea cererii, instanța a modificat practic aliniamentul gardului despărțitor al proprietăților, astfel cum a fost stabilit prin minută și dispozitiv.
Intimații G.P. și G.M.S., nu au formulat întâmpinare în apărare.
În recurs nu au fost administrate probe noi.
Examinând actele și lucrările dosarului prin raportare la motivele invocate, constată că acesta este în parte fondat pentru următoarele considerente:
Prima critică a recurenților pârâți vizează faptul că în mod eronat a apreciat instanța de fond că reclamanții și pârâții sunt în indiviziune cu privire la suprafața de 465 m.p.
Critica recurenților este neîntemeiată.
Prin actul de partaj voluntar, autentificat sub nr.1443/30.06.1994, foștii soți P. au partajat dreptul de folosință asupra suprafeței de 465 m.p. teren amplasat în Buhuși, și dreptul de proprietate asupra construcțiilor situate pe acest teren.
Faptul că, ulterior în anul 1999, a fost obținut Ordinul nr.577/30.12.1999, de atribuire în proprietate a suprafeței de 465 m.p., nu determină concluzia că, în mod retroactiv, trebuie considerat că partajul a avut ca obiect dreptul de proprietate asupra terenului.
Foștii soți P. au devenit proprietari asupra terenului la data emiterii Ordinului din 30.12.1999, acest act producând efecte numai pentru viitor, neavând efectul declarativ, ci constitutiv de drepturi.
Contrar susținerilor recurenților pârâți partajul voluntar, dacă are ca obiect terenuri, trebuie încheiat în formă autentică, ad validitatem.
Încă de la intrarea în vigoare a Legii nr.18/1991, atât forma inițială a legii ( art.46, alin.1) cât și cea rezultată în urma republicării legii ( art. 67, aliun.1), au prevăzut ad validitatem forma autentică a actelor juridice între vii având ca obiect dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Față de existența acestor dispoziții legale imperative nu se poate susține că prin simpla voință a părților se poate realiza partajul voluntar imobiliar.
Dobândind dreptul de proprietate la data de 30.12.1999 asupra terenului în suprafață de 465 m.p., cei doi foști soți, codevălmași au înțeles să dispună diferit de dreptul pe care-l aveau asupra imobilului.
Astfel, P.C. a dispus de cota sa de 1/2 din dreptul de proprietate asupra terenului înstrăinând-o către reclamanții G.P. și G.M.S., pe când P. (V.) A. a înstrăinat către pârâți suprafața de 232,5 m.p. determinată în materialitatea sa, deși era doar titulara unei cote ideale din bun, ca și soțul său.
În această situație, în mod judicios instanța de fond a dat relevanță regulilor care guvernează vânzarea unui bun indiviz, când atât practica judiciară, cât și literatura de specialitate au fost unanime a aprecia că în această situație se aplică regulile care guvernează ieșirea din indiviziune.
Tribunalul apreciază însă că instanța de fond a greșit în ceea ce privește modalitatea de atribuire a loturilor și la soluționarea acțiunii în revendicare și de ridicare a gardului.
Din moment ce s-a stabilit că părțile se află în indiviziune, la modalitatea de atribuire a loturilor trebuiau avute în vedere criteriile aplicabile în această materie.
Faptul că reclamanții și pârâții au cote ideale egale din dreptul de proprietate asupra terenului nu înseamnă că atribuirea efectivă trebuie să se facă în două suprafețe de teren egale ca dimensiune, cât timp art. 742 din vechiul cod civil prevede că inegalitatea valorică se compensează în bani.
La atribuirea loturilor instanța trebuia să aibă în vede4re asigurarea unei normale exploatări a construcțiilor dobândite de către părțile litigante, prin cele două contracte de vânzare - cumpărare.
În varianta pe care a ales-o instanța de fond accesul părților la construcția pe care le aparține nu se mai poate realiza, întrucât distanța dintre peretele casei părților și limita terenului atribuit este de 0,50 m, distanță insuficientă pentru a asigura posibilitatea părților de a-și folosi locuința.
Pe de altă parte, un alt criteriu pe care instanța de fond trebuia să-l aibă în vedere este cel al posesiei.
Or, în prezenta cauză suprafața de teren ce s-a solicitate a fi partajată a fost stăpânită de către părți în configurația stabilită de expertiza T. V. ( fila 146 dosar fond ), cele două loturi fiind delimitate prin gardul individualizat cu linie punctată de culoare albastră.
Nici celălalt argument al instanței în favoarea împărțirii în două părți egale a terenului - existența contractului de vânzare - cumpărare al părților numai pentru suprafața de 232,72 m.p. - nu poate fi reținut.
Prin efectul partajului și atribuirea suprafeței de 232,72 m.p. în lotul recurenților - pârâți se consolidează cu efect retroactiv contractul de vânzare - cumpărare pentru suprafața de 232,72 m.p., acesta fiind motivul pentru care acesta nu trebuie anulat, iar în faptul că recurenții - pârâți au fost de bună credință, acesta neavând incidență în această materie, a vânzării unui bun aflat în indiviziune.
Consolidarea cu efect retroactiv a titlului părților, - pentru suprafața de 232,72 m.p., nu împiedică cu nimic atribuirea și a unei alte suprafețe de teren, peste cea dobândită prin contractul de vânzare - cumpărare, întrucât odată acceptată ideea existenței stării de indiviziune, regulile specifice acesteia trebuie aplicați până la sistarea sa, deci inclusiv a posibilității atribuirii unor loturi inegale, a căror compensare să se facă prin sultă - art. 742 din vechiul cod civil.
Față de toate aceste aspecte considerăm că în mod greșit instanța de fond a adoptat concluziile expertizei A.G., care a împărțit terenul în două loturi egale, rămânând a fi avută în vedere expertiza T. V. cu schița anexă de la fila 146 dosar fond, care are în vedere într-una dintre variante, asigurarea normalei utilizări și exploatări a locuinței pârâților.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304, pctz.9, art.3041 și art.312, alin.2 și 3 va admite recursul, va modifica în parte sentința civilă recurată și în consecință:
Va atribui reclamanților suprafața de 227 m.p. conform schiței anexă la exp. T. V. ( fila 146 dosar fond ) delimitată pe punctele de contur 7-19-20-18-2-3-4-5-6-7.
Va atribui pârâților suprafața de 238 m.p. individualizată pe schița anexă la raportul de expertiză T. V. ( fila 146 dosar fond ) pe aliniamentul pct. 7-8-9-10-11-12-13-20-19-7.
Va stabili linia de hotar pe aliniamentul punctelor 7-19-20, hotar materializat prin gardul de plasă existent în prezent, astfel încât urmează a înlătura cererea de ridicare a acestuia, formulată de reclamanți.
Va respinge ca neîntemeiată acțiunea în revendicare.
Inegalitatea valorică a loturilor va fi compensată prin obligarea pârâților la plata sumei de 247,5 lei, cu titlu de sultă, în favoarea reclamanților.
Va menține celelalte dispoziții ale sentinței civile recurate.
Cât privește recursul declarat împotriva încheierii de îndreptare a erorii materiale, acesta urmează a fi admis, și va modifica încheierea de îndreptare a erorii materiale în sensul că se va respinge cererea ca fiind lipsită de obiect, această soluție fiind determinată de admiterea recursului declarat împotriva sentinței civile nr. 714/2011 și modificării acesteia în sensul arătat mai sus.
În temeiul art.274 cod procedură civilă, va obliga intimații la plata sumei de 702 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu apărător, taxa judiciară de timbru și timbru judiciar.
| ← Pretenţii. Jurisprudență Plăţi | Art. 300 ind. 2 C.p.p.. Jurisprudență Arest preventiv → |
|---|
