Vânzarea unui bun aflat în indiviziune doar de către unul din coindivizari. Teoria moştenitorului aparent
| Comentarii |
|
Un bun aflat în indiviziune este vândut doar de un moştenitor din trei în baza unui certificat de moştenitor ulterior anulat. Moştenitorul reclamant locuia în apartamentul în cauză. În urma partajului bunul cade în lotul reclamantului. În cazul vânzării unui bun aflat în indiviziune doar de către unul din coindivizari potrivit părerii dominante în literatura de specialitate şi practica judecătorească, nu se aplică regulile privitoare la vânzarea lucrului altuia, ci regulile proprii stării de indiviziune. Astfel, dacă unul din coindivizari, în loc să dispună numai asupra cotei părţi ideale din drept (ceea ce poate face fără acordul celorlalţi coindivizari), înstrăinează bunul indiviz în materialitatea lui vânzarea nu este nulă, ci supune dreptul dobândit de cumpărător unei condiţii rezolutorii în timpul stării de indiviziune, oricare dintre coindivizari putând cere prin acţiune ieşirea din indiviziune pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului. După încetarea stării de indiviziune, soarta dreptului dobânditorului va depinde de rezultatul partajului. Dacă bunul intră în lotul altui coindivizar decât vânzătorul, contractul va fi nul pentru lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului. În speţă, ne aflăm în această ultimă ipoteză şi ca atare acţiunea reclamantei este de plin drept întemeiată. Teoria moştenitorului aparent nu operează în cauză, pentru că pârâţii-cumpărători nu au fost într-o eroare comună şi invincibilă cu privire la calitatea vânzătoarei de unic moştenitor, atâta vreme cât reclamantul locuia în apartament.
Secţia civilă, Decizia nr. 364 din 18 octombrie 2010
Prin cererea înregistrată sub nr. 2718/233/2008 pe rolul Judecătoriei Galați reclamanta B.M. a solicitat în contradictoriu cu pârâții C.M. și P.C. să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.
în fapt, în motivarea acțiunii reclamanta a arătat că este moștenitoarea defunctului C.G. Masa succesorală a fost formată din cota de 1/2 din dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Galați, moștenitori fiind reclamanta, cu o cota de 3/4 și pârâta C.M., cu o cotă de 1/4.
în anul 2002 pârâta C.M. vinde pârâtului P.C. imobilul în cauză la prețul de 2.000 USD.
A susținut reclamanta că respectivul contract este nul absolut și datorită faptului că pârâta C.M. a înstrăinat un bun care nu-i aparține în totalitate, iar obiectul actului juridic este astfel ilicit cu consecința nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare.
în drept, reclamanta și-a întemeiat acțiunea pe prevederile art. 5, 965 și 968 C.civ.
Prin sentința civilă nr. 3639/08.05.2009 pronunțată de Judecătoria Galați a fost respinsă ca nefondată acțiunea formulată de reclamanta B.M. Sentința civilă nr. 3639/2009 a fost menținută prin decizia civilă nr. 30/2010 a Tribunalului Galați.
Pentru a pronunța această hotărâre instanțele au reținut că reclamanta B.M. a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, întrucât vânzătoarea C.M. a înstrăinat imobilul situat în Galați în baza certificatului de moștenitor anulat prin sentința civilă nr. 2714/17.05.2004 pronunțată de Judecătoria Galați în dosarul nr. 2260/C/2004, fiind emis un al doilea certificat de moștenitor sub nr. 21/28.02.2007 de către același notar public, certificat ce atestă doar calitatea de moștenitor a reclamantei, față de defunctul C.G.
Instanțele au menționat că la data transferării dreptului de proprietate asupra imobilului, pârâta C.M. apărea ca proprietar al întregului imobil, astfel încât buna-credință a cumpărătorului P.C. a existat la acel moment, iar reclamanta B.M. nu a răsturnat această prezumție cu niciun mijloc de probă.
Contractul de vânzare-cumpărare este legal având și cauză și obiect licite în ceea ce-l privește pe pârâtul P.C.
în momentul încheierii contractului vânzătoarea C.M. era, cel puțin aparent, proprietara imobilului în cauză și moștenitoarea aparentă a defunctului C.G., instanța considerând astfel că în cauză are aplicabilitate principiul moștenitorului aparent care înstrăinează un bun din masa succesorală.
Au mai reținut instanțele că reclamanta B.M. are vocație succesorală față de C.G., însă nu a devenit proprietara unei cote părți din imobil. Acest lucru nu se poate întâmpla decât după dezbaterea succesiunii defunctului C.G. și ieșirii din indiviziune pentru a se vedea în lotul cui cade bunul ce a fost înstrăinat.
împotriva deciziei civile nr. 30/2010 a Tribunalului Galați a declarat recurs reclamanta invocând incidența pct. 9 al art. 304 C.proc.civ. pentru că în mod greșit i s-a respins acțiunea deși în speță a avut loc o vânzare a unui lucru care nu-i aparținea în totalitate vânzătorului.
într-o astfel de vânzare proprietatea dobândită este sub condiție rezolutorie și anume depinde de efectele partajului. în speță, prin decizia civilă nr. 142/14.04.2009 a Tribunalului Galați i s-a atribuit ei apartamentul și nu vânzătorului.
Apreciază că acel contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat printr-o fraudă la lege, în baza unui certificat de moștenitor în care nu erau menționați toți moștenitorii.
Prin decizia civilă nr. 364/2010 a Curții de Apel Galați s-a admis recursul, reținându-se următoarele: prin acțiune, recurenta-reclamantă a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între C.M. mama recurentei (vânzătoare) și intimații-pârâți P.C. și P.A. (cumpărători).
A invocat reclamanta ca și motive de nulitate a actului faptul că acesta ar avea la bază un certificat de moștenitor anulat parțial, că ar fi afectat de o cauză ilicită (cumpărătorul a profitat de neștiința bătrânei) și că vânzătoarea nu ar fi putut înstrăina bunul pentru că acestea era în indiviziune.
Prin încheierea din 23.01.2009 a Judecătoriei Galați s-a admis excepția autorității de lucru judecat cu privire la primele două motive de nulitate.
Ca atare, analiza instanței de recurs urmează a se cantona doar pe acest ultim motiv de nulitate, motiv avut în vedere și de recurentă la data formulării recursului.
Prin sentința civilă nr. 2714/2004 a Judecătoriei Galați, irevocabilă prin neapelare, s-a anulat certificatul de moștenitor pentru că B.M. a făcut dovada că este și ea moștenitoare a lui C.G. alături de mama sa C.M. (vânzătoarea apartamentului).
Urmare a anulării acestui certificat de moștenitor s-a emis un al doilea certificat (de către același notar public) prin care s-a constatat că au calitatea de moștenitori: pârâta C.M. cu o cotă de 1/4 în calitate de soție supraviețuitoare și reclamanta B.M. cu o cotă de 3/4 în calitate de fiică.
Prin decizia civilă nr. 142/14.04.2009 din dosarul nr. 3188/2007 a Tribunalului Galați s-a partajat masa succesorală rămasă după C.G. și i s-a atribuit reclamantei B.M. imobilul în discuție obiect al contractului de vânzare-cumpărare nr. 694/2002.
în cazul vânzării unui bun aflat în indiviziune doar de către unul din coindivizari potrivit părerii dominante în literatura de specialitate și practica judecătorească, nu se aplică regulile privitoare la vânzarea lucrului altuia, ci regulile proprii stării de indiviziune. Astfel, dacă unul din coindivizari, în loc să dispună numai asupra cotei părți ideale din drept (ceea ce poate face fără acordul celorlalți coindivizari), înstrăinează bunul indiviz în materialitatea lui vânzarea nu este nulă, ci supune dreptul dobândit de cumpărător unei condiții rezolutorii în timpul stării de indiviziune, oricare dintre coindivizari putând cere prin acțiune ieșirea din indiviziune pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului.
După încetarea stării de indiviziune, soarta dreptului dobânditorului va depinde de rezultatul partajului. Astfel, dacă bunul va intra în lotul coindivizarului vânzător, ca urmare a efectului retroactiv al partajului (art. 786 C.civ.), acesta va fi considerat proprietar exclusiv în mod retroactiv și, ca atare, vânzarea rămâne valabilă. Iar dacă bunul va intra în lotul altui coindivizar, contractul va fi nul pentru lipsa calității de proprietar a vânzătorului. în speță, ne aflăm în această ultimă ipoteză și, ca atare, acțiunea reclamantei este de plin drept întemeiată.
Recurenta-reclamantă a susținut permanent acest motiv al cererii sale de constatare a nulității contractului de vânzare-cumpărare, însă instanța de fond în mod greșit a apreciat că acțiunea acesteia este paralizată de „teoria moștenitorului aparent”.
Instanța de fond a făcut o aplicare greșită a legii pentru că pentru a opera această teorie este necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:
1. este în discuție un act juridic cu titlu particular; 2. este un act cu titlu oneros; 3. terțul (cumpărătorul) a fost de bună-credință; 4. terțul să dovedească că a existat o eroare comună și invincibilă asupra calității de moștenitor al vânzătorului.
în speță, această ultimă condiție nu este îndeplinită.
Error comunis este eroarea comisă de masă, de un număr mare de persoane.
Concepută astfel eroarea comună se prezintă ca fiind un criteriu obiectiv a cărei forță este determinată de numărul persoanelor care s-au înșelat. Nu este necesar ca toți membrii unei societăți să fi căzut în eroare.
Acest criteriu cantitativ nu poate fi reținut de unul singur pentru că nici o protecție nu poate fi acordată acelora care au comis o eroare gravă (grosieră) oricât de răspândită ar fi aceasta. Astfel se ajunge la a se verifica forța erorii sau altfel spus invincibilitatea ei.
Eroarea este invincibilă atunci când nu a putut fi împiedicată de un om rezonabil care a luat toate măsurile de prevedere.
în speță, intimații au cumpărat un apartament în baza unui certificat de moștenitor în care figura un singur moștenitor, deși în apartament locuia efectiv și recurenta, fiica lui de cujus.
Această situație de fapt recunoscută și de intimați pe tot parcursul procesul este de natură a determina Curtea să constate că în speță cumpărătorii nu s-au aflat într-o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de unic moștenitor a lui C.M.
Neîntrunirea acestei ultime condiții determină constatarea că teoria moștenitorului aparent nu are susținere în speță.
Instanța de apel a apreciat că buna-credință a cumpărătorilor este suficientă pentru a paraliza această acțiune. însă, așa cum s-a demonstrat, nu este suficientă doar îndeplinirea acestei condiții, ci a tuturor celor patru menționate mai sus.
în consecință, se constată că a avut o aplicare greșită a legii, și anume a art. 1295 C.civ., potrivit căruia, vânzarea-cumpărarea fiind translativă de proprietate, o condiție de fond a valabilității contractului este ca bunul să se afle în proprietatea vânzătorului.
(Judecător Luminița Cristea)
| ← Revizuire. Hotărâre CEDO | Acţiune pauliană. Condiţii. Dovedirea prejudiciului prin... → |
|---|
