Vânzări- Cumpărări Valoare de circulaţie. Preţ actualizat.
| Comentarii |
|
Curtea de Apel BUCUREŞTI Decizie nr. 1635 din data de 08.10.2013
Vânzări- Cumpărări
Valoare de circulație. Preț actualizat.
art. 50 alin. 2 și 3 și art.50^1 din Legea nr. 10/2001
Din interpretarea sistematică a acestor dispoziții legale, instanța a apreciat că, după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009, publicată în Monitorul Oficial nr.63/03.02.2009, trebuie făcută distincția între prețul actualizat și prețul de piață al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, și această distincție funcționează în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare - cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desființarea contractului de vânzare - cumpărare, încheiat cu rea-credință, ca o consecință a admiterii acțiunii în nulitate, fie prin admiterea unei acțiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiție, existența unor titluri valabile de proprietate.
Nu în toate cazurile în care chiriașii cumpărători au fost evinși (deposedați), în sens larg, se impune acordarea valorii de piață a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare - cumpărare, încheiate în considerarea Legii nr.112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care, menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare - cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr.112/1995, chiriașii au fost evinși prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor.
(Curtea de Apel București-Secția a-IV-a Civilă, decizia civilă nr.1635/08.10.2013, în dosarul nr. 2079/3/2011**)
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a III-a Civilă, sub nr. 2079/3/2011, reclamanta CS a chemat în judecată pe pârâții Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice și Ministerul Finanțelor Publice, solicitând instanței obligarea pârâtei la acordarea prețului de piață al imobilului pe care l-a deținut conform Legii nr. 112/1995 în baza unui contract care a fost anulat prin sentința nr. 9944/17.06.1998 a Judecătoriei Sector 1 București.
În motivarea cererii reclamanta susține că, în anul 1997, a cumpărat imobilul situat în București, str. C, sector 1, în baza Lg. 112/1995, înregistrat sub nr..
În anul 1998 contractul de vânzare-cumpărare nr. a fost anulat de Judecătoria sectorului 1 București prin Sentința nr. 9944/17.06.1998.
Conform sentinței civile nr. 16442/27.09.2000 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, reclamanta arată că a primit contravaloarea reactualizată a apartamentului situat în str.C, de la pârâta Direcția Generală a Finanțelor Publice, în sumă de 188.430.875 lei vechi, conform recipisei de ridicare numerar.
Urmare apariției Legii 1/2009 privind modificarea și completarea Legii nr. 10/2001, cât și Hotărârea nr. 923/2010 privind modificarea și completarea Normelor de Aplicare a Lg. 10/2001, ambele acte normative la art. 50 indice 1 prevăd că "Proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Lg. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare";.
La termenul din 22.06.2011 reclamanta și-a precizat câtimea obiectului cererii de chemare în judecată, arătând că această valoare este de 294.000 lei, echivalentul a 70.000 Euro.
Prin sentința civilă nr. 2564/22.03.2012 Judecătoria Sectorului 5 București a respins cererea ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că în anul 1997 reclamanta a cumpărat imobilul situat în București, str. C.sector 1, în baza Lg. 112/1995,contract înregistrat sub nr. 3274/20226/06.02.1997.
Prin Sentința nr. 9944/17.06.1998 pronuntata de Judecatoria sectorului 1 Bucuresti contractul de vanzare-cumparare a fost constatat nul, fiind dispusa și revenirea partilor la situatia anterioara incheierii lui, prin restituirea pretului platit de cumparatoare de catre vanzatoare, respectiv Primaria Municipiului Bucuresti. Aceasta din urma dispozitie (referitoare la restituirea pretului plătit de cumpărătoare) a fost înlaturata în apelul declarat impotriva acestei sentinte, prin decizia civila nr 1683/30.06.1999 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, constatandu-se ca CS a redobandit calitatea de chirias, anterioara momentului cumpărării imobilului.
Prin sentința civila nr. 16442/27.09.2000 pronuntata de Judecatoria sectorului 1 Bucuresti reclamantei CS i-a fost recunoscut dreptul de creanta asupra vanzatorului aceluiasi imobil, constand în reactualizarea valorica a pretului achitat la achizitionarea apartamentului.
Prin actiunea de fata reclamanta, ulterior recunoasterii dreptului sau la restituirea pretului actualizat al imobilului, solicita despagubirea sa pentru acelasi apartament, cu valoarea de circulatie a imobilului.
Instanța a retinut ca reclamanta a achizionat un imobil în temeiul Legii 112/1995, ca prin hotarari judecatoresti irevocabile s-a constatat nulitatea acestui contract, ceea ce semnifica existenta unor cauza contrare Legii 112/195 la momentul incheierii acestuia, deci echivaleaza cu nerespectarea conditiilor acestei legi pentru ca vanzarea sa fie valabila, precum și ca ulterior acestor etape reclamanta a fost despagubita prin recunoasterea dreptului sau la restituirea pretului actualizat al imobilului.
In drept, instanța a avut în vedere dispozițiile art. 50 ^1 din Legea 10/2001, concluzionând că legea recunoaște astfel dreptul foștilor chiriași la prețul de piața (sau de circulație) al imobilelor numai în ipoteza în care încheierea contractului s-a realizat cu respectarea dispozițiilor Legii 112/1995, iar nu și în ipoteza nesocotirii acestora, ceea ce s-a întâmplat în cauza, cata vreme s-a constatat nulitatea contractului de vanzare-cumpărare. în esență, legea nu recunoaște dreptul la primirea valorii de circulatie a imobilului celui al carui contract de vanzare-cumpărare a fost constatat nul, situatie în care se gaseste reclamanta.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta, calificat ulterior ca apel, cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului Bcuurești secția a IV-a civilă la 25.06.2012.
Prin decizia civilă nr. 187 A din 26.02.2013, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins apelul, ca nefondat, reținând că prin cerere, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata valorii de piață a imobilului cumpărat de aceasta în temeiul legii nr. 112/1995, imobil cu privire la care s-a admis acțiunea în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare.
Prin decizia civilă nr.1683/30.06.1999 a Tribunalului București Secția a IV-a s-a reținut ca motiv de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare reaua credință a ambelor părți contractante și astfel, fraudarea legii.
În cauză sunt incidente dispozițiile art. 50 alin.2 din legea nr. 10/2001 potrivit cu care chiriașii au dreptul la restituirea prețului actualizat al apartamentelor dobândite cu eludarea legii nr.112/1995.
Art. 50 ind.1 alin.1 din legea nr. 10/2001 recunoaște dreptul la valoarea de circulație a bunului proprietarilor ale căror contracte au fost desființate prin hotărâri judecătorești irevocabile. Prin "contracte desființate";, în sensul articolului menționat, urmează a se înțelege ipoteza celor împotriva cărora au fost admise acțiuni în revendicare. Reclamanta nu se regăsește într-o astfel de situație, contractul de vânzare fiind constatat nul pentru încălcarea unor norme imperative prevăzute de legea nr.112/1995.
Din acest punct de vedere, tribunalul constată că prima instanță a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor anterior enunțate, pronunțând astfel o hotărâre legală și temeinică.
În concret, apelanta reclamantă era îndreptățită numai la restituirea prețului menționat în contractul de vânzare-cumpărare, actualizat, aceasta regăsindu-se, astfel cum s-a arătat și anterior, în ipoteza prevăzută de art. 50 alin.2 din legea nr.10/2001. S-a constatat însă că prin sentința civilă nr. 16442/27.09.2000 pronunțată de Judecatoria Sectorului 1, MB a fost obligat sa ii restituie reclamantei suma de 129.711.733 lei reprezentând prețul reactualizat al imobilului.
În termenul legal prevăzut de art. 301 C.proc.civ., împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta C.S., în temeiul art. 304 pct. 8 C.proc.civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs s-a arătat că instanța de apel, prin prisma motivelor analizate în mod greșit a reținut că în prezenta cauză reclamanta nu se regăsește sub incidența art. 50 indice 1 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, prin care se recunoaște dreptul la valoarea de circulație a bunului proprietarilor ale căror contracte au fost desființate prin hotărâri judecătorești irevocabile.
Tot instanța de apel, în mod greșit reține faptul că, prin contractele desființate, în sensul art. 50 indice 1 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, se înțelege ipoteza celor împotriva cărora au fost admise acțiuni în revendicare, iar reclamanta nu se regăsește într-o astfel de situație.
Reclamanta-recurentă precizează că, în anul 1997 a cumpărat imobilul situat în București str. C.sector 1, în baza Legii nr. 112/1995 conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 3274/20226/06.02.1997, iar în anul 1998, prin sentința civilă nr. 9944, Judecătoria Sectorului 1 București a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3274/1997, dispunând repunerea părților în situația anterioară în sensul restituirii prețului pe care ea îl achitase.
Prin decizia civilă nr. 1683/1999 a Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă în dosarul nr. 4283/1998 a fost schimbată în parte sentința civilă nr. 9944/1998 pronunțată de judecătorie în sensul înlăturării dispoziției privind restituirea prețului apartamentului, dispunând restabilirea situației anterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar ea, C.S., a revenit la calitatea de chiriaș.
Prin decizia civilă nr.1635/08.10.2013 pronunțată de Curtea de Apel București- secția a IV-a Civilă, a respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurenta-reclamantă C.S., împotriva deciziei civile nr. 187A/26.02.2013, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr. 2079/3/2011**, în contradictoriu cu intimatul-pârât S R prin M F P.
Analizând actele și lucrările dosarului sub aspectul motivelor de recurs invocate, Curtea a respins recursul pentru următoarele considerente:
Potrivit art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicata, cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat, plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de plata taxei de timbru.
Legea nr.1/2009 pentru modificarea și completarea Legii nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945 - 22 decembrie 1989 introduce un nou alineat, alin.2^1, cu următorul cuprins: "cererile sau acțiunile în justiție, având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare - cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sunt scutite de taxele de timbru";.
În același sens, art.50 alin.3 se modifică și va avea următorul cuprins: "restituirea prețului prevăzut la alin.2 și alin.2^1 se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor, din fondul extrabugetar, constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, cu modificările ulterioare";.
Tot astfel, după art.50 se introduce un nou articol, art.50^1, cu următorul cuprins: "proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare; valoarea despăgubirilor, se stabilește prin expertiză";.
Din interpretarea sistematică a acestor dispoziții legale, Curtea apreciază că, după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009, publicată în Monitorul Oficial nr.63/03.02.2009, trebuie făcută distincția între prețul actualizat și prețul de piață al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, și această distincție funcționează în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare - cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desființarea contractului de vânzare - cumpărare, încheiat cu rea-credință, ca o consecință a admiterii acțiunii în nulitate, fie prin admiterea unei acțiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiție, existența unor titluri valabile de proprietate.
Nu în toate cazurile în care chiriașii cumpărători au fost evinși (deposedați), în sens larg, se impune acordarea valorii de piață a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare - cumpărare, încheiate în considerarea Legii nr.112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care, menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare - cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr.112/1995, chiriașii au fost evinși prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor.
În speță, prin sentința civilă nr. /17.06.1998 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, definitivă și irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. //06.02.1997 incheiat intre Primaria Municipiului Bucuresti prin mandatar SC Herăstrău Nord SA și recurenta reclamantă din prezenta cauză, în temeiul Legii nr. 112/1995.
În consecință, în mod corect instanța de apel a reținut că recurenta reclamantă nu este îndreptățită la restituirea prețului de piață și că aceasta nu se încadrează în ipoteza avută în vedere de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost introdus prin Legea nr. 1/2009, deoarece acest text legal se referă exclusiv la "proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995"; au fost desființate prin hotărâre judecătorească.
| ← Restituiri.. Jurisprudență Restituiri | Principiul unicităţii căii de atac.. Jurisprudență... → |
|---|
