Decizia civilă nr. 1208/2013. Legea 10/2001
| Comentarii |
|
R O M Â N I A TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ Nr. 1208/2013
Ședința publică de la 05 Decembrie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE C. -A. C.
Judecător C. -V. B. Judecător D. -I. T. Grefier C. -S. Ș.
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de recurent V. I., recurent P. V., împotriva Sentinței civile nr. 5807/_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., privind și pe intimat M. A., având ca obiect legea 10/2001.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care instanța constată faptul că mersul dezbaterilor și cuvântul părților pentru concluzii a fost consemnat în încheierea ședinței publice din data de_, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
T. UL
Prin Sentința civilă nr. 5807/_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., s-a admis cererea precizata formulata de reclamanta M. A., in contradictoriu cu pârâții V. I. și P. V.
, în calitate de succesori ai defunctei pârâte P. Irma.
A obligat pârâții, în solidar, la plata sumei de 24308 lei, reprezentând sporul de valoare adus imobilului apartament situat în
C. N., str. P., nr. 3, ap. 28, jud. C., precum si dobânda legala aferenta acestei sume, de la data pronunțării hotărârii si până la data achitării efective a debitului.
A obligat pârâții, în solidar, la plata sumei de 2487 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
S-a respins cererea pârâților de obligarea a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această sentință, judecătoria a reținut următoarele:
În fapt, prin Dispoziția nr. 1463/_ emisă de Primarul Municipiului C. (f. 14) s-a dispus restituirea in natura către defuncta
P. Irma a imobilului apartament nr. 28, cu nr. topo 4871/1/XXVIII, situat la parte, compus din 1 camera, 1 antreu, 1 baie, 1 antreu comun, 1 boxa, în suprafață utila de 32,27 mp, cu cota indiviza de
1,38/100 parte, înscrise in CF colectiva nr. 1., situat in imobilul de pe str. P., nr. 1-3.
Conform protocolului de predare - preluare încheiat cu Primaria Municpiului C. N. imobilul a fost predat către defuncta P. Irma la data de_ .
Între reclamanta M. A., în calitate de chiriaș și Consiliul Local al Municipiului C. N. s-a încheiat contractul de închiriere nr. 13310/_ (f. 5-6), având ca obiect imobilul apartament nr. 28, ulterior restituirii imobilului fiind încheiat contactul de închiriere nr. 3/_ cu reclamanta, de către defuncta P. Irma, în calitate de proprietar.
În drept, potrivit art. 48 din Legea nr. 10/2001 chiriasii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuința, prin îmbunătățirile necesare si utile (alin 1), indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fara titlu, obligația despăgubirii prevăzuta la alin 1 revine persoanei îndreptățite (alin 2); valoarea despăgubirilor se stabileste prin expertiza (alin 4).
Aspectele litigioase ale cauzei privesc natura si cantitatea lucrărilor de construcții efectuate de către reclamanta asupra imobilului apartament nr. 28, precum si persoana în sarcina căreia exista obligația de despăgubire.
Sub acest din urma aspect, instanța a constatat că dispozițiile art. 48 alin 2 din Legea nr. 10/2001 impun în sarcina beneficiarului restituirii obligația de plata a contravalorii îmbunătățirilor necesare si utile efectuate de chirias, acesta fiind cel care se bucura de sporul de valoarea adus imobilul. Contrar poziției procesuale exprimata de către pârâta, persoana îndreptățita este obligata la despăgubire, indiferent că aceste lucrări au fost efectuate anterior reconstituirii dreptului de proprietate în favoarea acesteia, întrucât dispoziția legala prevede în mod expres aceasta soluție, pe de o parte, iar pe de alta parte, nu face distincție între diferitele momente în care au fost efectuate lucrările. Împrejurarea beneficierii de către unitatea deținătoare de chiria aferenta acestui imobil nu prezinta relevanță în ceea ce privește obligația de despăgubire, care revine exclusiv beneficiarului restituirii, în măsura dovedirii caracterului necesar si util al acestor cheltuieli.
În ceea ce privește caracterului necesar si util al cheltuielilor efectuate de chiriaș, astfel cum s-a arătat părțile au opinii divergente. Conform procesului-verbal de predarea primire încheiat între reclamanta si Consiliul Local C. la data de_ (f. 83), imobilul a fost predat în stare "satisfăcătoare"; în privința elementelor constructive si instalațiilor (sanitare electrice, de încălzire). Acest aspect a fost subliniat si de către pârâta, care a arătat că imobilul a fost predat cu încălzire, apă curenta, canalizare, instalație electrica, toate în stare funcțională, invocând că înlocuirea acestor instalații, precum și executarea unor pereti despărțitori, înzidirea usii spre baie cu cărămida, montarea unei uși cu iluminator, nu numai că nu au fost necesare, ci si neautorizate. Conform raportului de expertiza întocmit în cauza, expertul Faur C. a identificat in imobil lucrari de modificare a amenajării unei bucatarii, pentru care au fost demontata
usa de acces din camera in baie, desființarea golului prin zidire, tencuieli drișcuite peste zidaria nou realizata, realizarea unui perete din panouri de ghips carton pe schelet metalic pentru delimitarea spațiului dintre baie si bucătarie, placaje de faianța, pardoseli de gresie, montarea unei usi de acces în baie, montarea unei cazi de baie, lavoar, vas WC cu rezervor și cazan pentru prepararea apei calde. Ori, cu privire la aceste lucrări expertul a arătat că acestea au fost justificate pe necesitatea asigurarii unor cerințe minime prevăzute de Legea nr. 114/1996, ținând cont că la data predării nu avea bucatarie, sens în care instanța a apreciat asupra caracterului necesar al acestora, independent de existența sau nu a unei autorizații de construcții în acest sens, nefiind chemată să aprecieze asupra întrunirii sau nu a condițiilor Legii nr. 50/1991.
În ceea ce privește celelalte lucrări identificate de expert, respectiv lucrări de demontarea si realizare a parchetului, reparații la tencuielile interioare, glet de ipsos la pereți si tavane si zugraveli, dezmembrarea antreului comun ap. 27 si 28 pentru transformarea acestuia în holuri separate de acces, zugrăveli cu vopsea lavabila la pereți si tavane si vopsitorii cu vopsea de ulei a ușilor si ferestrelor, realizarea unei noi instalații electrice si sanitare, prin montarea unui aparat de preparare instantanee a apei calde și refacerea instalației de alimentare cu apa rece, inlocuirea instalației de utilizare a gazelor naturale, montare convector radiator, înlocuirea geamului de la ferestre si înlocuirea unui tronson din instalația de canalizare(f. 179-
180) expertul le-a apreciat ca fiind necesare, în condițiile în care acestea au fost efectuate în vederea menținerii capacității de rezistență, stabilire si exploatare a construcției, asigurarea securității și sănătății locatarilor, a condițiilor de locuit decente și, nu în ultimul rând, asigurarea unei estetici corespunzătoare construcției. Instanța a apreciat asupra caracterului întemeiat al concluziilor expertului, având in vedere declarațiile martorilor Ajder V. (f. 93) și I. I. (f.
118) în sensul în care apartamentul se afla, la data preluării de către reclamanta, într-o stare avansata de degradare, ca urmare a unei inundații produse în apartament pe fondul decesului fostului locatar si descoperirii cu întârziere a mortii acestuia. Ori, în acest context, este explicabila o intervenție majora asupra unui apartament a cărui stare de degradare a fost amplificata de acțiunea de durata a apei rezultată din inundație. Mai mult, astfel cum a arătat si martorul Ajder V. (f.
93) apartamentul întrunea oricum condiții minimale de locuit, nefiind montat parchet în camere, gresie si faianță în baie, cada era veche, iar boilerul nefuncționabil.
Prin urmare, toate aceste lucrări nu pot fi apreciate in abstracto ținând cont doar de natura acestora, raportat la principiile generale ale locațiunii de imobile invocate de către pârâți ci în contextul în care acestea au constituit lucrări necesare si utile în cadrul unei lucrări ample de reparație capitală a unui imobilul supus degradării inerente trecerii timpului, dar si unei acțiuni mecanice (inundație).
În ceea ce privește cuantumul acestor cheltuieli, diferențele de preț reclamate de expertul asistent al pârâților (f. 239) sunt explicate
de expert prin faptul că a utilizat valori medii pe economie, prețurile unitare incluzând și costurile pentru executarea acestor lucrări (valoarea manoperei, plus alte cheltuieli exemplificate la f. 253), preturile menționate de expertul asistent fiind fie valori minimale, fie nu includ toate capitolele de cheltuieli.
Cât privește perioada în care au fost efectuate aceste cheltuieli, expertul a identificat lucrările menționate în devizul de lucrări atașat raportului, ca fiind efectuate in perioada_ -_, aspect confirmat de ambii martori audiați care au arătat că reparațiile capitale asupra imobilului au fost efectuate în anii 2000-2001, martorul I. I. participând de altfel la executarea acestor lucrari și care își găsesc corespondent în chitanțele si bonurile fiscale depuse de reclamanta (f. 59-73)
Ca atare, față de probele administrate în cauza, instanța a apreciat asupra caracterul necesar si util al cheltuielilor efectuate de chiriaș, reținând valoarea probatorie a expertizei efectuate în condițiile art. 48 alin 4 din Legea nr. 10/2001, urmând a admite pretențiile reclamantei în ceea ce privește suma de 24308 lei - precizată de reclamanta ca urmare a depunerii raportului de expertiza - urmând să oblige pârâții, în calitate de succesori ai pârâtei decedate - P. Irma, la plata acestei sume, precum si dobânda legală aferenta acestei sume, de la data pronunțării hotărârii si până la plata efectiva a debitului.
Față de dispozițiile art. 274 c.pr.civ. a obligat pârâții la plata către reclamanta a sumei de 2487 lei, reprezentând onorariu de expert, reținând că nu s-a achitat taxa de timbru, acțiunea fiind scutita de la plata taxei cf. art. 50 din Legea nr. 10/2001 și corelativa va respinge cererea pârâților de acordare a cheltuielilor de judecată constând în onorariul de avocat.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs pârâții V. I. și P. V. , solicitând instanței admiterea recursului, în principal casarea Sentinței civile nr. 5807/2013 pronunțată de Judecătoria C.
N. în ședința publică din data de_ în dos. nr._ și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 3 C.pr.civ. fiind necesar administrarea de noi probe. În subsidiar solicită modificarea Sentinței civile nr. 5807/2013 pronunțată de Judecătoria C. N. în ședința publică din data de_ în dos. nr._, iar pe fondul cauzei să se dispună, în principal respingerea acțiunii precizată, formulată de reclamanta M. A. ca nefondată, iar în subsidiar admiterea în parte a acțiunii precizate formulate de reclamanta M. A. în limita sporului de valoare efectiv adus imobilului apartament situat în mun. C. N., str. P., nr. 3, ap. 28 reprezentând îmbunătățiri necesare și utile și respingerea restului pretențiilor ca nefondate, cu obligarea intimatei reclamante la plata în favoarea acestora a cheltuielilor de judecată ocazionate atât în fond cât și în recurs.
În motivare recurenții pârâți arată faptul că apreciază hotărârea primei instanțe ca fiind nelegală și netemeinică fiind incidente motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 6, 9 C.pr.civ, precum și cazul de casare cu trimitere spre rejudecare prevăzut de art. 312 alin. 3
pr.civ., fiind necesară administrarea de noi probe pentru considerentele ce preced.
Prima instanță a acordat mai mult decât sa cerut, depășind limitele judecății stabilite de către reclamantă în virtutea principiului disponibilității ce guvernează procesul civil (art. 304 pct. 6 C.pr.civ).
Așa cum rezultă din actele de la dosar, reclamanta M. A., a investit Judecătoria C. N., la data de 6 iunie 2008, solicitând prin cererea introductivă de instanță obligarea defunctei pârâte, antecesoarea lor mamă, la plata sumei de 4.902 Euro, iar echivalentul în lei la data plății reprezentând sporul de valoare adus imobilului cu destinația de locuință situat în C. N., str P., nr. 3, ap. 28, prin îmbunătățirile necesare și utile precizată ulterior ca reprezentând echivalentul sumei de 17.642 lei (la cursul BNR). Cererea introductivă de instanță a fost urmată de mai multe precizări, respectiv la data de_ fiind precizat numărul cărții funciare în care este înscris imobilul apartament ce formează obiectul litigiului, la data de_ printr-o nouă precizare fiind defalcată suma de 4.902 Euro pe lucrările pretins a fi efectuate de către reclamantă, iar la data de_ o nouă precizare prin care se adaugă pretențiilor inițiale suma de 869 lei reprezentând contravaloarea materialelor și a manoperei efectuate la data de_ de către SC Rolorand Import SRL. Totalizând aceste sume rezultă că pretențiile reclamantei asupra cărora a fost investită prima instanță a se pronunța sunt în valoare de 4.902 Euro și 869 lei, sau echivalentul lei al sumei totale de 18.511 lei.
Cu toate acestea, prima instanță, acordă reclamantei suma de
24.308 lei deși nu a fost în mod legal investită cu pretenții în acest cuantum.
Astfel, în mod eronat a reținut prima instanță în cuprinsul considerentelor sentinței recurate faptul că, "pretențiile reclamantei în ceea ce privește suma de 24.308 lei - precizată de reclamantă ca urmare a depunerii raportului de expertiză". În realitate reclamanta nu a înțeles vreodată să își precizeze cererea în sensul solicitării sumei de
24.308 lei nici verbal în fața instanței și cu atât mai puțin nu în scris. Prin urmate apreciază recurenții că instanța a rămas în continuare investită să se pronunțe doar asupra pretențiilor însumate în valoare de 18.511 lei. Singurul moment la care reclamanta a solicitat plata sumei de 24.308 lei, este cel de la data formulării concluziilor verbale pe fondul cauzei, după ce prima instanță a închis faza cercetării judecătorești.
Apreciază recurenții că mențiunea făcută de către reclamantă cu ocazia cuvântului pe fond în sensul că solicită obligarea pârâților la o altă sumă decât cea solicitată pe parcursul cercetării judecătorești nu poate fi primită ca o precizare a pretențiilor, aceștia formulându-și apărările exclusiv raportat la pretențiile comunicate pe parcursul cercetării judecătorești.
Pe fondul cauzei, arată recurenții faptul că aflându-se în prezența unui recurs declarat împotriva unei hotărâri care potrivit legii nu poate fi atacată cu apel, acesta nu este limitat la motivele de casare prevăzute la art. 304, iar instanța de recurs poate să examineze cauza
sub toate aspectele, calea de atac a recursului având în acest caz caracter devolutiv, aceștia fiind în drept a invoca inclusiv aspecte ce țin de netemeinicia hotărârii primei instanțe.
Pe fondul cauzei apreciază recurenții că hotărârea Judecătoriei
C. N. este pe de o parte pronunțată cu încălcarea dispozițiilor legale în materie de locațiune (art. 304 pct. 9 C.pr.civ). (1) iar pe de altă parte este netemeinică (2) raportat la cuantumul valoric al sumelor acordate reclamantei cu titlu de despăgubiri (art. 312 alin. 3 C.pr.civ. teza finala) .
Recurenții arată că și în prezent imobilul este folosit în exclusivitate de către intimata-reclamantă M. A. care a efectuat îmbunătățirile necesare și utile de natură a conferi imobilului un spor de valoare în interesul său personal și fără acordul proprietarului.
Conform dispozițiilor legale, chiriașii, din locuințele care au fost restituite, potrivit legii, foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, au dreptul la despăgubiri in condițiile alin (1) si (3) din art.43 al OUG nr.40/1999.
Dar, dreptul la despăgubiri se naște de la data încetării contractului de închiriere, prin ajungere la termen sau in alte condiții prevăzute de lege, deoarece, pana la încetarea raporturilor locative, chiriașul este cel care se folosește de acest spor de valoare.
In lumina considerentelor de mai sus nu se poate naște in favoarea chiriașului un drept cert actual si determinat, cu privire la valoarea lucrărilor executate la imobil înainte de încetarea contractului de locațiune si in lipsa obligației de a preda imobilul închiriat, nu se poate pretinde recunoașterea unui drept de retenție pentru garantarea creanței. Deși astfel cum au arătat, din punctul de vedere al acestora contractul de închiriere a încetat, intimata reclamantă continuă să folosească apartamentul în privința acesteia continuând raporturile de locațiune, și prin urmare este unica persoană care se bucură de sporul de valoare al imobilului. În acest sens sunt și dispozițiile art. 48 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 conform cărora Cuantumul despăgubirilor se stabilește la valoarea actualizata a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzura al îmbunătățirilor, in raport cu durata de viata normala a acestora, care se suporta de chiriași.
Până la momentul la care, urmare a încetării raporturilor dintre părți, starea imobilului nu este consemnată în cadrul unui proces verbal, nu putem discuta despre sporul de valoare și dreptul la despăgubire al chiriașului., în caz contrar este posibil ca deși prin sentința primei instanțe aceștia să fie obligați să plătească reclamantei o anumită sumă de bani reprezentând sporul de valoare adus imobilului, la data efectivă a predării imobilului ca urmare a încetării raporturilor de locațiune, aceste investiții să nu se mai regăsească în fapt sau să fie amortizate în totalitate, sau chiar mai mult să investească instanța cu o nouă cerere având același obiect dar cu privire la lucrări efectuate ulterior pronunțării instanței.
Potrivit dispozițiilor Codului civil, la încetarea raportului de locațiune, locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care a fost predat conform inventarului făcut (art. 1432 C.civ.), prin urmare
sporul de valoare înregistrat de imobil urmare a îmbunătățirilor efectuate de către reclamantă nu pot fi apreciate decât la data restituirii și după scăderea valorii imobilului de la data predării.
Dreptul de retenție despre care se face vorbire în cuprinsul fostului art. 43 alin. 2 din OG nr. 40/1999 și de care se prevalează reclamanta, conform căruia pana la achitarea integrala a despăgubirilor de către proprietar, chiriașul are drept de retenție asupra locuinței, nu sunt de natură a schimba soluția legală de mai sus.
Dreptul de retenție este acel drept real care conferă creditorului, în același timp debitor al obligației de restituire sau de predare a bunului altuia, posibilitatea de a reține acel bun în stăpânirea sa și de a refuza predarea lui până când debitorul său, creditor al lucrului, va plăti datoria născută în sarcina lui în legătură cu lucrul respectiv .
Prin urmare, dreptul de retenție fiind un drept de garanție (imperfectă), nu conferă titularului decât dreptul de a refuza restituirea bunului însă nu și dreptul de a se folosi de acesta. Or, reclamanta se folosește de bun și după introducerea prezentei acțiuni, cât și în prezent solicitând pe parcursul procesului inclusiv restituirea cheltuielilor cu înlocuirea cazanului din baie, lucrare efectuată la data de_ .
Obligațiile retentorului sunt similare cu cele ale custodelui sau depozitarului respectiv de a conserva bunul, însă în niciun caz nu i se poate recunoaște acestuia dreptul de a se folosi de acesta.
Prin urmare, dreptul de retenție prevăzut la art. 43 alin. 2 din OG nr. 40/1999 nu intră sub niciun aspect în contradicție cu încetarea în prealabil a raporturilor de locațiune dintre părți - sub acest aspect, apreciază recurenții că acțiunea este prematur formulată, anterior predării imobilului, dreptul la despăgubire al reclamantei pentru sporul de valoare adus imobilului ocupat de către aceasta nu poate fi determinat.
În ceea ce privește pretențiile intimatei reclamante M. A., astfel cum au arătat prin întâmpinările depuse în fața instanței de fond dar și prin obiecțiunile formulate de către expertul asistent dl. Ing. Mărie S., acestea sunt pe de o parte nefondate - neconstituind îmbunătățiri ale imobilului pe de altă parte valoarea acestora, astfel cum au fost stabilite prin raportul de expertiza tehnica sunt exagerat de mari raportat la situația reală.
Apreciază recurenții că prima instanță, a dat dovadă de superficialitate, apreciind că se impune despăgubirea reclamantei inclusiv pentru acele lucrări de construire care au fost realizate în mod nelegal fără autorizație de construire sau acelea care constituie reparații locative și care cad în sarcina chiriașului conform dispozițiilor legale și contractuale.
Chiar dacă instanța nu a fost investită să se pronunțe asupra îndeplinirii sau nu a condițiilor Legii nr. 50/1991, instanța a fost investită să se pronunțe asupra cererii de plată atare lucrări cu titlu de îmbunătățiri, ori apreciază recurenții că nimeni nu poate fi obligat să plătească lucrări pentru care nu și-a dat acordul, nu îi sunt necesare
și nici utile, ba mai mult au fost efectuate cu nerespectarea dispozițiilor legale.
Pe de altă parte, recurenții apreciază că toate lucrările au fost evaluate prin raportul de expertiză în mod eronat prin exagerarea tuturor valorilor și completarea unor valori superioare prețurilor curente, fără luarea în considerare a faptului că toate aceste lucrări au fost efectuate în cursul anilor 2000 - 2001 deci mai bine de 10 ani și au un grad de uzură considerabil.
La data de_ intimata reclamantă M. A. a depus la dosar întâmpinare, solicitând instanței respingerea recursului, menținerea sentinței atacate ca fiind temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată.
În motivare intimata reclamantă arată faptul că prin recursul promovat împotriva Sentinței civile nr. 5807/2013, recurenții solicită în principal casarea sentinței recurate, cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare primei instanțe, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 3 C.pr.civ., considerând necesar a se administra noi probe.
Raportat la acest prim motiv de recurs, precum și raportat la temeiul în drept al acestuia, solicită intimata a se observa că acest motiv nu este întemeiat nefiind necesară administrarea de probe noi. Judecătoria C. - N. a pronunțat hotărârea recurată în urma administrării unui ansamblu amplu de probe (martori, expertize, interogator etc.) și drept urmare toate aspectele de fapt au fost lămurite în fața instanței de fond. De altfel, recurenții nu indică prin motivele de recurs care sunt acele probe noi care, din punctul lor de vedere ar fi necesar a se administra și care ar impune soluția de casare cu trimitere spre rejudecare. Doar în finalul recursului formulat, fără ca să aibă legătură cu primul motiv de recurs, se arată că este necesară suplimentarea probatoriului și este necesară efectuarea unei contraexpertize de către o comisie de experți.
Se impune a fi respinsă această solicitare, având în vedere că în fața instanței de fond recurenții au avut toate posibilitățile conferite de codul de procedură civilă referitoare la formularea de obiecțiuni la raportul de expertiză, completarea expertizei sau solicitarea efectuării unei contraexpertize/noi expertize, lucru pe care l-au și făcut. Aceștia au formulat mai multe obiecțiuni la raportul de expertiză și au solicitat o contraexpertiză la care ulterior au renunțat.
În continuare, recurenții solicită casarea cu trimitere spre rejudecare a sentinței recurate, pentru motivul că prima instanță a acordat mai mult decât s-a cerut, depășind limitele judecății stabilite de către parte în virtutea principiului disponibilității.
Acest motiv de recurs este unul greșit invocat și se impune respingerea lui: în primul rând, în ipoteza în care s-ar constata că instanța fondului ar fi pronunțat o hotărâre plus petita, soluția recursului este modificarea hotărârii atacate, nicidecum casarea ei cu trimitere spre rejudecare, astfel cum recurenții solicită.
În al doilea rând, acest motiv este unul neîntemeiat, întrucât acesta a solicitat, prin cererea de chemare în judecată, contravaloarea îmbunătățirilor reprezentând sporul de valoare adus imobilului.
Aspectul că, prin cererea de chemare în judecată, a solicitat, la momentul anului 2008, suma de 4.902 euro nu poate fi interpretat ca fiind singura sumă datorată acesteia, la acel moment ea estimând contravaloarea îmbunătățirilor conform datelor evidențiate în expertiza efectuată de ing. D. Sturza, anterior promovării cererii. În mod evident, odată cu efectuarea raportului de expertiză judiciar dispus de instanța de fond, de către dl. Exp. Faur C., pretențiile acesteia s-au concretizat la valoarea lor reală, motiv pentru care le-a precizat corespunzător concluziilor/datelor din acest raport de expertiză.
In mod corect instanța a acordat prin sentință întreaga sumă evidențiată în raportul de expertiză efectuat în cauză de către ing. Faur
C. C. și în modalitatea în care aceasta a precizat acțiunea la momentul în care acest raport a fost efectuat. În cauză nicidecum nu putem vorbi despre acordarea de către instanță a mai mult decât s-a cerut, astfel încât și acest motiv de recurs este neîntemeiat și se impune a fi respins.
În subsidiar, recurenții solicită modificarea Sentinței civile nr. 5807/2013, pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca, pe de o parte în sensul respingerii acțiunii ca nefondată și pe de altă parte, în sensul admiterii în parte, în limita sporului de valoare efectiv adus apartamentului nr. 28, situat in C. - N., str. P., nr.3.
În ceea ce privește solicitarea de modificare a sentinței judecătoriei și respingerii acțiunii formulate de către aceasta ca fiind nefondată, reclamanta arată faptul că este chiriașa imobilului cu destinația de locuință situat în C. - N., str. P., nr. 3, ap. 28 din anul 2000. De la momentul închirierii acestui apartament, a fost nevoită să aducă îmbunătățiri necesare și utile acestui apartament, în sensul celor arătate în acțiunea introductivă de instanță și precizată ulterior, având în vedere că în locuința respectivă anterior închirierii către aceasta, a locuit un cetățean care a degradat într-un grad accentuat această locuință. Mai mult, acesta a decedat în condiții necunoscute, iar cadavrul acestuia a fost descoperit abia după 40 de zile, când datorită exploziei instalației de apă și electricitate vecinii au sesizat organele de poliție. Din cauza inundației care a avut loc în imobil, au fost necesare lucrări de tencuit, zugrăvit, parchetat, șapă, gresie, faianță, refacere instalație electrică, refacere instalație încălzire, refacere instalație apă în totalitate.
În procesul verbal de predare - primire a locuinței din anul 2000, starea în care s-a predat și s-a primit locuința este la toate punctele a, b, c și e satisfăcătoare, dat fiind faptul că acesta era cel mai slab calificativ care se acorda. În ceea ce privește instalația de încălzire (punctul d) din procesul verbal este inserat sobă, aceasta era într-o stare de degradare foarte mare, aceasta fiind nevoită să facă lucrări de schimbare totală a instalației de gaz și montare convector încălzire. Toate aceste modificări, lucrările efectuate și modalitatea în care au fost făcute acestea, sunt evidențiate atât în declarația celor doi martori audiați în fața instanței de fond, Ajder V. și I. I., cât și în raportul de expertiză întocmit în cauză de expert Faur C. C. .
Aceste îmbunătățiri au fost dovedite în cauză și cu înscrisurile existente la dosar (chitanțe, facturi etc).
În alin 1 și 5 din art. 48 din Legea nr. 10/2001 se instituie dreptul la despăgubire acordat pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile. În Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 sunt definite îmbunătățirile necesare și utile ca fiind acele dotări încorporate sau aduse unității locative ori spațiilor comune prin care s-a sporit valoarea fondului locativ și care au fost suportate exclusiv de către chiriaș. Față de aceste prevederi legislative, toate lucrările detaliate în precizarea de acțiune și care au fost coroborate cu procesul verbal de predare-primire din anul 2000, sunt circumscrise îmbunătățirilor necesare și utile, astfel cum sunt descrise acestea în normele menționate mai sus.
În ceea ce privește valoarea reală a acestor lucrări, ea se evidențiază în conformitate cu dispozițiile legale în materie, prin expertiza tehnică efectuată în cauză de ing. Faur C. C. .
În conformitate cu art. 48 din Legea nr. 10/2001, chiriașii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință, prin îmbunătățirile necesare și utile. Toate aceste lucrări au adus un spor de valoare apartamentului cu suma echivalentă a acestor lucrări, la care aceasta este îndreptățită.
Având în vedere modificările aduse art. 48 din Legea nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009 indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlul, obligația despăgubirii prevăzută la alin. 1 revine persoanei îndreptățite - pârâții din cauza de față.
Față de toate aceste considerente de fapt și de drept, în mod corect, instanța de fond a arătat în hotărârea atacată prin recurs faptul că toate lucrările au fost necesare independent de existența sau nu a unei autorizații de construcție în acest sens.
De asemenea, în mod corect instanța de fond a analizat expertiza dispusă în cauză, arătând că expertul a apreciat aceste lucrări efectuate de aceasta ca fiind necesare, în condițiile în care acestea au fost efectuate în vederea menținerii capacității de rezistență, stabilitate și exploatare a construcției, asigurarea securității și sănătății locatarilor, a condițiilor de locuit decente și nu în ultimul rând, asigurarea unei estetici corespunzătoare construcției.
În acest context, cele invocate prin motivele de recurs de către recurenți cu privire la procesul - verbal de predare - primire a locuinței încheiat între defuncta P. Irma și aceasta nu au niciun fel de relevanță și nu modifică starea de fapt din prezenta cauză, dovedită cu toate mijloacele de probă administrate în fața instanței de fond.
De asemenea, faptul că între părțile din prezenta cauză au fost pe rolul instanțelor mai multe procese nu modifică nici starea de fapt și nici dispozițiile legale reținute în mod corect de către instanța de fond, care o îndreptățesc la contravaloarea sporului de valoare adus imobilului, ap. 28, situat în C. - N., str. P., nr. 3 și la dreptul de retenție asupra acestui apartament, până la recuperarea de către aceasta a acestor sume.
Faptul că aceasta a înțeles să achite contravaloarea folosinței locuinței către reclamanți nu modifică regimul juridic al locației sale, în virtutea dreptului de retenție, astfel încât nici acest aspect nu poate reprezenta un motiv de recurs care să ducă la admiterea recursului și la modificarea hotărârii instanței de fond.
Invocarea de către recurenți a dispozițiilor Codului Civil, precum și a teoriei bazate pe acesta nu au aplicare în cauză, având în vedere că aceasta și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile Legii 10/2001, care instituie cu titlu special toate aceste noțiuni: cheltuieli necesare și utile, spor de valoare adus imobilului și drept de retenție asupra acestuia. Analiza făcută de către recurent nu este nici temeinică și nici legală, este incorect a se aprecia că acțiunea este prematur formulată atâta timp cât antecesoarea pârâților a formulat o acțiune în evacuare împotriva acesteia și nu a înțeles până la acest moment să se despăgubească pentru sporul de valoare adus imobilului său. Tocmai acest drept al acesteia la sporul de valoare, conferit de dispozițiile art. 48 din Legea 10/2001 îi acordă și dreptul de retenție asupra acestui imobil, drept care include și dreptul de folosință al acestuia.
Pentru toate aceste motive, se impune respingerea recursului formulat din această perspectivă și menținerea în totalitate a sentinței Judecătoriei C. - N., ca fiind temeinică și legală.
În ceea ce privește solicitarea de a modifica hotărârea, în sensul admiterii în parte a acțiunii precizate, în limita sporului de valoare efectiv adus imobilului apartament nr. 28, situat în C. -N., str. P.
, nr. 3, aceasta arată că nici acest motiv de recurs nu este întemeiat, având în vedere următoarele:
A arătat mai sus de ce, din perspectiva acesteia, toate lucrările efectuate asupra spațiului în care locuiesc au fost necesare și utile, analizând înscrisurile existente la dosarul cauzei, depozițiile martorilor și, nu în ultimul rând, expertiza efectuată în cauză de către expert Faur C. C. .
În mod corect, instanța de fond a apreciat ca veritabile îmbunătățiri aduse imobilului toate lucrările enumerate în precizarea de acțiune și analizate în detaliu în expertiză, motiv pentru care nu pot fi primite considerentele recurenților referitoare la reparațiile locative în sensul că nu ar fi lucrări de natură a conferi un spor de valoare. Mai mult, din ansamblul lucrărilor efectuate, rezultă aspectul că aceasta nu a efectuat simple reparații locative care cad în sarcina chiriașului, ci a renovat imobilul, conferindu-i, astfel, un spor de valoare. In acest sens, a analizat și instanța de fond, arătând în considerentele sentinței recurate că lucrările nu pot fi apreciate in abstracto, ci în contextul în care ele au constituit lucrări necesare și utile în cadrul unei lucrări ample de reparație capitală a unui imobil supus degradării inerente trecerii timpului, dar și unei acțiuni mecanice (inundații).
În ceea ce privește aspectul invocat de recurenți, cum că toate lucrările au fost evaluate prin raportul de expertiză, în mod exagerat, arată că instanța de fond a analizat și cuantumul acestor evaluări, precum și diferențele de preț raportat la evaluările date de expertul
asistent al pârâților și a explicat această diferență, întrucât prețurile unitare includ și costurile pentru executarea lucrărilor în cauză, motiv pentru care nu pot fi acceptate valorile minimale date de expertul asistent.
Analizând recursul declarat, prin prisma motivelor invocate, a dispozițiilor legale incidente și a probelor administrate în fața primei instanțe, tribunalul reține următoarele:
În primul rând recurenții susțin că potrivit art.312 al.3 teza finală cod procedură civilă, există motiv de casare cu trimitere, când nu este posibilă modificarea hotărârii atacate în recurs, fiind necesar administrarea de probe noi, în speță a unei contraexpertize de către o comisie de trei experți.
Recurenții nu au arătat care sunt argumentele care susțin necesitatea efectuării unei contraexpertize.
Critica astfel formulată este neîntemeiată, în speță, soluția pronunțată având la bază un vast probatoriu administrat, instanța de fond procedând la administrarea probei cu interogator, expertiză tehnică și probe testimoniale.De asemenea recurenților le-a fost încuviințat și un expert asistent, în persoana d-nului expert Mărie S.
.Mai mult, recurenții au formulat și obiecțiuni la raportul de expertiză întocmit în cauză și care au fost încuviințate de instanța de fond.
A doua critică se referă la faptul că instanța de fond a acordat mai mult decât s-a cerut, recurenții invocând motivul de nelegalitate prev. la art.304 pct.6 cod procedură civilă.
Ipoteza la care se referă art.304 pct.6 cod procedură civilă are în vedere obiectul litigiului.Se poate imputa instanței că a acordat mai mult decât s-a cerut numai atunci când, prin soluția pronunțată, a depășit cadrul procesual determinat de părți în privința obiectului litigiului, încălcându-se principiul disponibilității procesuale.
Prin cererea de chemare în judecată intimata-reclamantă a solicitat obligarea antecesoarei recurenților la plata sumei de 4902 euro reprezentând sporului de valoare adus imobilului situat în C. -N. str.P. nr.3, ap.28, jud.C. .
În speță, obiectul litigiului îl constituie acordarea de despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătățiri utile și necesare, care potrivit art.48 din Legea nr.10/2001 se determină prin expertiză.
Potrivit raportului de expertiză tehnică efectuat în cauză acest spor de valoare a fost cuantificat la suma de 24.308 lei.
Într-adevăr, reclamanta nu a depus în scris că își majorează pretențiile, însă, după întocmirea raportului de expertiză tehnică, este evidentă poziția reclamantei de însușire a cuantumului despăgubirilor astfel stabilite, în același sens fiind formulate și apărările recurenților- pârâți.
De asemenea și cu ocazia concluziilor pe fond reclamanta a solicitat acordarea sporului de valoare în cuantumul stabilit prin raportului de expertiză tehnică efectuat în cauză, față de aceasta fiind formulate și concluziile pârâților-recurenți.
Față de acestea, tribunalul apreciază că instanța de fond a soluționat cauza în limitele obiectului cererii cu care a fost învestită, așa încât nu este incident motivul de recurs prev. la art.304 pct.6 cod procedură civilă.
În susținerea motivului de nelegalitate prev. de art.304 pct.9 cod procedură civilă, recurenții au invocat faptul că acțiunea este prematur formulată față de împrejurarea că reclamanta-intimată folosește și în prezent imobilul, pe care refuză să îl elibereze, deși termenul de închiriere a expirat la data de_ .În acest sens, recurenții arată că dreptul la despăgubiri se naște de la data încetării contractului de închiriere, prin ajungerea la termen sau în alte condiții prevăzute de lege, deoarece până la încetarea raporturilor locative, chiriașul este cel care se folosește de sporul de valoare adus imobilului.Arată că dreptul de retenție de care se prevalează reclamanta fiind un drept de garanție nu conferă titularului decât dreptul de a refuza restituirea bunului nu și dreptul de a se folosi de acesta.
De asemenea recurenți apreciază că atât timp cât starea imobilului nu este consemnată în cadrul unui proces-verbal, nu se poate discuta despre sporul de valoare și dreptul la despăgubiri al chiriașului.Referitor la acest aspect, recurenții arată că cu ocazia încheierii contractului de închiriere între antecesoarea lor, în calitate de proprietar, și reclamanta, în calitate de chiriaș s-a încheiat la data de_ un proces-verbal de predare-primire al imobilului în care a fost consemnată starea și caracteristicile constructive ale apartamentului nr.28, proces-verbal cu care reclamanta a fost de acord.
Mai susțin recurenții că îmbunătățirile aduse la imobil nu au caracterul de cheltuieli necesare și utile, iar valoarea acestora stabilită prin expertiza tehnică efectuată în cauză este exagerat de mare.
Conform art.48 din Legea nr.10/2001 chiriașii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare constând în îmbunătățirile necesare și utile aduse la un imobil cu destinația de locuință.
Norma nu condiționează dreptul la despăgubiri de buna credință a chiriașilor la edificarea lucrărilor respective, astfel încât nici instanței nu îi este permisă o asemenea distincție, în raport de principiul " ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemuns";.
De asemenea neavând relevanță poziția subiectivă a chiriașilor la edificarea îmbunătățirilor, nu era necesar nici acordul persoanei îndreptățite pentru realizarea lor, acord pe care art.48 al.1 din Legea nr.10/2001 nu-l prevede.
Cât privește necesitatea edificării unora dintre lucrări cu respectarea dispozițiilor Legii nr.50/1991, susținerile sunt corect, dar nerelevante în stabilirea dreptului la despăgubiri.Nerespectarea tuturor cerințelor reglementate de Legea nr.50/1991 interesează raporturile dintre persoana în cauză și personalul de inspecție abilitat să urmărească realizarea lucrărilor la un imobil în condiții de legalitate, dar este nerelevantă pentru stabilirea dreptului chiriașilor la despăgubiri în condițiile Legii nr.10/2001.
Prin normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr.10/2001 au fost definite la pct.49.1 îmbunătățirile necesare și utile ca fiind acele dotări încorporate sau aduse unității locative ori spațiilor comune prin care s-a sporit valoarea fondului locativ și care au fost suportate exclusiv de către chiriaș( introducerea sau schimbarea instalației de apă, gaz, canalizare, electricitate, încălzire; lucrări noi: parchetare, gresie sau faianță, geamuri termopan, uși și altele asemenea); dovada acestor îmbunătățiri se face prin expertiza tehnică.Astfel, este nerelevant că starea imobilului nu a fost consemnată în procesul-verbal întocmit cu ocazia încheierii contractului de închiriere, îmbunătățirile putând fi constatate și ulterior.Conform dispozițiilor legale invocate, persoana îndreptățită este obligată la despăgubire, indiferent că aceste lucrări au fost efectuate anterior reconstituirii dreptului de proprietate în favoarea acesteia, ceea ce interesează este ca aceste lucrări să fi fost edificate, în perioada în care persoana are calitatea de chiriaș.
În conformitate cu dispozițiile legale arătate, în mod corect, instanța de fond a administrat proba cu expertiza tehnică efectuată de expert Faur C. C. .(f.173-193 dosar fond).
Astfel că, prima instanță a făcut aplicarea corectă a dispozițiilor legale incidente, reținând că lucrările realizate de reclamantă fac parte din categoria cheltuielilor necesare și utile, expertiza dispusă în cauză stabilind detailat care sunt lucrările efectuate și că aceste lucrări erau absolut necesare pentru folosire în condiții optime a imobilului.
În acest sens au fost și depozițiile martorilor Ajder V. și I. I. care au arătat în fața instanței de fond că imobilul se afla într-o stare avansată de degradare, că reclamanta a înlocuit instalația electrică și de gaz deoarece erau făcute diverse improvizații, a pus parcheta, a tencuit și zugrăvit, a înlocuit boilerul vechi care era crăpat cu altul nou, a refăcut instalația de canalizare întrucât era înfundată și se inunda beciul aflat sub toate apartamentele din imobil, a montat uși, a modificat baia în vederea amenajării unei bucătării întrucât apartamentul nu a avut asigurat un spațiu adecvat pentru prepararea hranei.(f.93,118 dosar fond).
Se observă, așadar, că toate aceste lucrări astfel cum au fost descrise de cei doi martori și constatate prin raportul de expertiză efectuat în cauză fac parte din categoria celor enumerate prin normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr.10/2001 la pct.49.1, ca fiind necesare și utile.
Astfel, nu este vorba de acele lucrări de întreținere și reparații care vizează obligația chiriașului de a depune diligențe pentru menținerea în stare de exploatare și siguranță a funcționalității locuinței și care cad, într-adevăr, în sarcina chiriașului, ci au fost lucrări care s-au impus în vederea asigurării unor cerințe minime prevăzute de Legea locuinței nr.114/1996.
În acord cu prima instanță, tribunalul reține că lucrările de îmbunătățire au sporit neîndoielnic valoarea imobilului, așa încât, recurenții sunt datori a plăti contravaloarea materialelor și prețul muncii.
Referitor la valoarea despăgubirilor, tribunalul reține, contrat susținerilor recurenților, că au fost evaluate în mod corect, calculul fiind efectuat cu luarea în considerare a gradului de uzură, aș cum prevăd dispozițiile art.48 din Legea nr.10/2001.
De asemenea, pentru cuantumul acestor cheltuieli și diferența față de prețurile stabilite de expertul asistent al recurenților d-nul expertul Faur C. C. a oferit explicații mai mult decât rezonabile, prețurile nefiind stabilite aleatoriu, ci având la bază prețurile unitare de catalog, prețuri care reprezintă valorii medii pe economie.
Susținerea recurenților că acțiunea formulată de reclamantă este prematură, întrucât reclamanta nu a predat încă imobilul este neîntemeiată.
Astfel, urmare a împlinirii duratei închirierii, și față de formularea unei acțiuni în evacuare care formează obiectul dosarului cu nr._ al Judecătoriei C. -N., este evidentă intenția recurenților de a nu mai închiria reclamantei imobilul în discuție, așa încât, tribunalul apreciază ca născut dreptul acesteia din urmă la despăgubiri.Promovarea acțiunii în despăgubiri după evacuarea reclamantei ar goli de conținut dreptul de retenție la care fac referire recurenții.Câtă vreme evacuarea reclamantei apare ca fiind iminentă, aceasta nu poate fi sancționată pentru acțiunea sa de valorificare a dreptului său la despăgubiri, urmând a se aprecia asupra temeiniciei cererii, așa cum a făcut și instanța de fond.
Pentru toate aceste considerente, constatând legală și temeinică sentința civilă atacată, în tem.art.312 al.1 cod procedură civilă, tribunalul va respinge, ca nefundat, recursul declarat de V. I. și
P. V., împotriva Sentinței civile nr. 5807 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul. În tem.art.274 al.1 cod procedură civilă, tribunalul va obliga recurenții să plătească intimatei M. A. suma de 500 lei, cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocațial, achitat cu
chitanța nr.957/_ .
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de V. I. și P. V., împotriva Sentinței civile nr. 5807 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Obligă recurenții să plătească intimatei M. A. suma de 500 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 05 Decembrie 2013.
Președinte, Judecător, Judecător,
C. -A. C. | C. -V. B. | D. -I. T. fiind în CO semnează Președinte secție civilă M. O. S. |
Grefier, C. -S. Ș. |
RED./DACT./CC/CȘ_ /3ex.
Jud. fond. Grigorie Ioniță A.
| ← Decizia civilă nr. 11/2013. Legea 10/2001 | Sentința civilă nr. 209/2013. Legea 10/2001 → |
|---|
