Decizia civilă nr. 912/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ DOSAR NR.15._
Cod operator de date cu caracter personal 3184 aflate sub incidența Legii nr.677/2001
DECIZIA CIVILĂ NR.912/R/2013
Ședința publică din 19 Septembrie 2013 Completul este constituit din: PREȘEDINTE: C. -V. B. JUDECĂTOR: C. -A. C. JUDECĂTOR: D. T.
GREFIER: A. -P. B.
Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de recurenții reclamanți C. local al municipiului C. -N., M. C. -N. prin primar, în contra Sentinței civile nr.7984/13 Mai 2013, pronunțată în dosarul civil nr.15._ al Judecătoriei C. -N., privind și pe intimații pârâți R. C. F., R. A. I.
, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns reprezentanta intimaților pârâți, doamna avocat C. Tătar, lipsă fiind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care se constată că recursul declarat de recurenții reclamanți a fost declarat în termen, motivat, comunicat cu intimații pârâți, conform dispozițiilor instanței cu ocazia pregătirii dosarului pentru primul termen de judecată și astfel cum rezultă din dovezile de îndeplinire a procedurii de citare atașate la filele 8-9 dosar.
Se constată că la data de 17 Septembrie 2013 s-a depus la dosarul cauzei prin serviciul de registratură al tribunalului întâmpinare la recurs din partea intimaților pârâți, prin doamna avocat C. Tătar, prin care au solicitat respingerea recursului și menținerea în totalitate a sentinței pronunțate de instanța de fond. Totodată, au solicitat judecarea cauzei și în condițiile art.242 alin.2 Cod de procedură civilă (f.10-17).
T. ul apreciază că nu se impune comunicarea întâmpinării cu recurenții reclamanți, având în vedere faptul că nu se invocă aspecte noi.
Reprezentanta intimaților pârâți, arată că nu mai are alte cereri de formulat în probațiune ori înscrisuri de depus la dosar.
T. ul după deliberare, nemaifiind alte chestiuni prealabile de invocat ori înscrisuri de depus la dosar, în temeiul dispozițiilor art.150 Cod procedură civilă, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul reprezentantei intimaților pârâți asupra recursului formulat în cauză.
Reprezentanta intimaților pârâți solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea în integralitate a sentinței civile atacate. Nu solicită cheltuieli de judecată.
T. ul reține cauza în vederea pronunțării.
T R I B U N A L U L
Deliberând, reține că prin Sentința civilă nr.7984/13 Mai 2013 pronunțată în dosarul civil nr.15._ al Judecătoriei C. -N.,
a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanții C. local al municipiului C. -N. și M. C. -N., în contradictoriu cu pârâții R. C. F. și R. A. I., fiind obligați reclamanții la plata în favoarea pârâților a sumei de 500 lei reprezentând onorariu avocațial.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
La data de_, între C. Local al municipiului C. -N., în calitate de locator, și pârâții R. C. F. și R. A. I., în calitate de locatari, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 57297, prin care s-a transmis pârâților folosința imobilului situat în C. -N., str. M., nr. 41, bl. M1, ap. 15, jud. C., formată din 1 cameră cu suprafață totală de 23,13 mp și dependințe cu suprafața totală de 21,67 mp, folosită în exclusivitate și cota indiviză de 2,5% din părțile comune, pentru o perioadă de 5 ani, cu obligația corelativă a acestora din urmă de a achita o chirie lunară de 12,7 lei, începând cu data de_, chirie care se achita până în data de 30 ale fiecărei luni, pentru luna în curs.
În_ părțile au încheiat actul adițional nr. 1 la contractul de închiriere (fila 15), prin care s-a modificat cuantumul chiriei la suma de 52,22 lei începând cu data de_, restul punctelor contractului de închiriere rămânând neschimbate.
La fila 13 din dosar, reclamanții au atașat actul adițional nr. 2 la contractul de închiriere, act care nu a fost semnat de către pârâți, în care s-a menționat că se prelungește durata contractului de închiriere de la_ până la data de_, chiria lunară fiind de 52,22 lei.
Apoi, la fila 12 din dosar au anexat actul adițional nr. 3 la contractul de închiriere, care, de asemenea, nu a fost semnat de către pârâți, care cuprindea următoarele clauze: "se prelungește durata contractului de închiriere pe o perioadă de un an, de la data de_ până la data de_, precizându-se cuantumul chiriei de 279,64 lei, chirie care se datorează începând cu data de_ și se achită până la data de 30 a fiecărei luni pentru luna în curs.
Totodată, potrivit actului adițional de la fila 8 din dosar s-a prelungit durata contractului de închiriere de la data de_ până la data de_, precizându- se cuantumul chiriei de 279,64 lei, chiria care s-ar datora începând cu data de_ și care trebuia să se achite până la data de 30 a fiecărei luni pentru luna în curs, iar pentru neachitarea la termenul de scadență de către debitor a obligațiilor de plată se datorau majorări de întârziere, care începând cu_ erau în cuantum de 0,5% pe zi din cuantumul obligației neachitate în termen, calculate pentru fiecare zi, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență și până la data stingerii sumei datorate, act care nu a fost semnat de pârâți și cu privire la care aceștia au consemnat că "nu sunt de acord cu prevederile cuprinse în actul adițional"; la data de_ .
Având în vedere natura contractului încheiat între părți, respectiv un contract civil, în care părțile se află pe poziții de egalitate, instanța a apreciat că produc efecte juridice doar clauzele care sunt negociate, respectiv însușite de către ambele părți.
Astfel, așa acum s-a arătat mai sus prin contractul de închiriere nr. 57297 din_, C. local a închiriat pârâților apartamentul nr. 15, situat în C. -N.
, str. M., nr. 41, bl. M3, iar la art. 6, teza a doua, s-a stipulat clauza potrivit căreia "orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului de plată";. Totodată, la articolul 10.a. din contract, părțile au mai stipulat și clauza potrivit căreia "contractul de închiriere încetează la expirarea duratei de închiriere, dacă părțile nu convin asupra prelungirii termenului de închiriere, în conformitate cu prevederile legale în vigoare";, iar potrivit art. 10.a.1. dacă până la expirarea duratei contractului apar reglementări referitoare la locuințele construite din fondurile ANL, cele două părți contractante vor putea negocia și stabili și alte condiții de aplicare a celor stipulate la punctul anterior.
În consecință, din cuprinsul clauzelor stipulate, instanța reține că s-a stabilit că orice modificare a contractului se face doar cu acordul ambelor părți, după ce locatorul va încunoștiința locatarul, chiar și în cazul intervenirii unor modificări legislative.
În aceste condiții, anterior expirării duratei contractului de închiriere în august 2008, pârâții au solicitat C. ui local al municipiului C. -N., la data de
22 iulie 2008, în baza cererii înregistrate sub nr. 129140/45, prelungirea contractului de închiriere - fila 14 din dosar, iar ca urmare a solicitării, pârâților li
s-a răspuns la_ că cererea lor va fi analizată în vederea prelungirii contractului de închiriere - fila 14. Acest fapt presupunea, potrivit prevederilor contractului, și aducerea la cunoștința chiriașului a oricărei modificări a clauzelor contractuale, mai ales a celor referitoare la cuantumul chiriei, anterior aplicării, pentru a putea fi negociate. La dosar, reclamanții nu au depus niciun răspuns cu privire la cererea pârâților, anexând doar două cereri - filele 10 - 11, prin care au solicitat pârâților la data de_, respectiv data de_, să se prezinte la sediul reclamanților pentru semnarea actului adițional la contractul de închiriere având ca obiect prelungirea contractului de închiriere și recalcularea chiriei.
Așa cum s-a precizat mai sus, actele adiționale nr. 2, 3 și cel din data de_ la contractul de închiriere nu au fost semnate de pârâți, din înscrisurile depuse la dosar nu reiese că acestea au fost comunicate pârâților, iar la data de_, pârâții au refuzat semnarea ultimului act adițional, menționându-se că nu sunt de acord cu clauzele prevăzute în cuprinsul acestuia.
În cauză, instanța a apreciat că reclamanții nu au respectat prevederile art. 6 din contract, întrucât obligația contractuală a C. ui local era de a aduce efectiv la cunoștință chiriașilor cuantumul chiriei, dovadă care în cauză nu a fost efectuată, iar reclamantul C. local a modificat în mod abuziv, retroactiv, cuantumul chiriei, punând chiriașul în situația de a semna un act adițional prin care ar fi trebuit să-și asume obligația de plată retroactivă a unei chirii majorate care nu i-a fost comunicată sau de a fi evacuat.
Raportat la considerentele mai sus prezentate, instanța, potrivit art. 969 Cod civil, instanța a apreciat că, contractul este legea părților și astfel, dacă anterior expirării contractului chiriașul a cerut prelungirea contractului, iar locatorul nu i-a notificat concediul, a operat tacita relocațiune, chiar în condițiile în care prin două hotărâri de Consiliu Local contractele pentru locuințele construite din fondurile ANL au fost prelungite succesiv câte un an, era necesar ca părțile să încheie acte adiționale, ceea ce în cauză nu s-a realizat. În aceste condiții, chiria datorată de către chiriași este aceea din contractul care expira în iulie 2008, respectiv de 52,22 lei.
Prin urmare, având în vedere neîndeplinirea de către C. local a obligației de a informa chiriașul despre majorarea chiriei înainte de data scadenței, nu s-a putut stabili că pârâții datorează chirie majorată anticipat. În cauză, ultimul act adițional semnat de părți a fost cel din data de_, actul adițional din data de_ fiind semnat cu rezerve de pârâți abia în data de_ .
Din analiza tabelului depus la dosar de reclamanți la fila 83, reiese că începând cu luna noiembrie 2009 până în noiembrie 2010 pârâții au achitat chirie în cuantum de 52,22 lei, iar începând cu luna noiembrie 2010 până în noiembrie 2012 chirie lunară în cuantum de 279,64 lei, în conformitate cu contractul de închiriere și actele adiționale semnate și asumate de părți, pârâții recunoscând că, cel mult începând cu luna august 2010, reclamanții ar fi putut percepe chiria majorată în cuantum de 279,64 lei.
Astfel, în cauză, instanța a apreciat că în mod nelegal s-a procedat la imputația plății pentru debite nedatorate de către pârâți, iar pârâții nu înregistrează la momentul soluționării prezentei cereri debite la plata chiriei, aferente perioadei în litigiu, neexistând un debit restant pentru care să se aplice penalități de întârziere, așa cum s-a solicitat de către reclamanți.
Pentru considerentele expuse, instanța a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanți în contradictoriu cu pârâții R. C. F. și R. A. I. .
Potrivit dispozițiilor art. 274 C.pr.civ., partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată.
Având în vedere acest temei juridic, precum și faptul că a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanți, aceștia fiind în culpă procesuală, instanța a admis cererea pârâților de obligare a reclamanților la plata sumei de 500 lei reprezentând onorariu avocațial.
Reclamanții C. local al municipiului C. -N. și M. C. -N. au declarat recurs in termen împotriva sentinței, solicitând modificarea
acesteia
în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, cu obligarea intimaților pârâți la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul demers procedural.
În motivare
au arătat că în considerentele sentinței recurate, instanța de judecată în mod greșit a reținut că natura contractului de închiriere încheiat între părțile litigante este un contract civil ,în care părțile se află pe poziții de egalitate, producând efecte juridice doar clauzele care sunt negociabile, respectiv semnate de ambele părți
Acest contract conține clauze nenegociate, cum sunt cele referitoare la cuantumul chiriei și au un conținut prestabilit de lege. Modificarea cuantumului chiriei lunare datorate de intimații pârâți a intervenit ca urmare a alinierii clauzelor contractuale la prevederile legale, așa cum prevede expres clauza inserată în art.10
a.1. din contractul de închiriere nr.57297/14 August 2003.
Astfel, orice modificare în cuantumul chiriei determinată în mod legal și nu convențional, nu poate fi decât adusa la cunoștința intimaților pârâți, chiria urmând a fi percepută în cuantum modificat prin efectul legii și nu al acordului de voință exprimat de părțile contractante.
Instanța de judecată a greșit atunci când a reținut că din înscrisurile depuse la dosar nu reiese că actele adiționale nr.2 și nr.3 au fost comunicate intimaților pârâți însă, prin adresa nr.96601/452.40/06 Mai 2010 expediată pe data de 18 Mai 2010, intimații au fost invitați în vederea semnării actului adițional având ca obiect prelungirea contractului de închiriere și recalcularea chiriei.
Pe de altă parte, hotărârea pronunțată în cauză este nelegală, fiind dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, întrucât instanța de fond în mod greșit a reținut că în speță a operat tacita relocațiune, chiar în condițiile în care prin două hotărâri de Consiliu local contractele pentru locuințele construite din fundurile
A.N.L. au fost prelungite succesiv câte un an.
Or, în speță, prezumția unei astfel de intenții nu poate să opereze cu privire la recurenții reclamanți, având în vedere următoarele:
Prin adresa nr.129140/451.1/24 Iulie 2008 s-a comunicat intimaților că cererea urma să fie analizată în vederea prelungirii contractului de închiriere nr.57297/14 August 2008, deci în vederea stabilirii unei alte perioade determinate pentru care să se încheie contractul, iar potrivit Legii nr.89/2008 pentru modificarea și completarea Legii nr.152/1998 pentru înființarea A.N.L., contractele de închiriere se încheie pe o durată de cinci ani de la data repartizării locuinței. După expirarea acestei perioade contractuale, prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioadă de un an, în următoarele condiții: a). prin recalcularea chiriei în condițiile prevederilor art.31 din Legea nr.114/1996, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani; b). prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani.
Astfel, prin comunicarea acestei adrese, consideră că intimații au fost înștiințați că după expirarea perioadei contractuale, prelungirea contractului de închiriere nr.57297/14 August 2003 se va face succesiv pentru o perioadă de un an, cu recalcularea chiriei.
Prin H.C.L. nr.185/07 Aprilie 2009 s-a hotărât prelungirea pe o perioadă de un an a contractului de închiriere nr.57297/14 August 2003, adică pentru perioada 15 August 2008 - 15 August 2009, astfel întocmindu-se actul adițional nr.2 la contractul de închiriere.
Ulterior, prin H.C.L. nr.385/11 August 2009 s-a aprobat prelungirea pe o perioadă de încă un an a contractului de închiriere, începând cu data de 16 August 2009 și până la data de 16 August 2010. M. ivat de faptul că intimații au împlinit vârsta de 35 de ani, s-a procedat și la recalcularea chiriei în conformitate cu H.G.R. nr.165/2008, în acest sens întocmindu-se actul adițional nr.3 la contractul de închiriere.
Prin H.C.L. nr.290/15 Iulie 2010 s-a aprobat prelungirea contractului de închiriere pe o perioadă de un an, începând cu data de 17 August 2010 până la 17 August 2011, întocmindu-se actul adițional din data de 01 August 2010.
Analizând tabelul depus la dosarul cauzei se poate observa faptul că intimații datorează penalități de întârziere în procent de 0,1%/zi, iar începând cu data de 01 August 2010 penalități de întârziere în procent de 0,5%/zi, deoarece au achitat cu întârziere chiria datorată pentru lunile Iulie, August, Septembrie 2010, precum și pentru lunile Iunie, Iulie, August, Septembrie, Octombrie, Noiembrie, Decembrie 2011, precum și în continuare pentru chiriile datorate până în luna Octombrie 2012, achitate cu întârziere.
Pentru toate aceste considerente, au solicitat admiterea recursului astfel cum a fost formulat, cu cheltuieli de judecată.
Prin întâmpinarea formulată
(f.14-17), intimații au solicitat respingerea recursului și menținerea în totalitate a sentinței civile pronunțată de instanța de fond.
În motivare
au arătat că potrivit art.1270 Noul Cod Civil, "contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante"; și "contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților, ori din cauze autorizate de lege";.
Contractul de închiriere este conform prevederilor legale, chiar și pentru acest tip de contracte care vizează locuințele A.N.L., un contract consensual, care se consideră încheiat atunci când atât locatarul, cât și locatorul realizează acordul de voință și semnează acest act.
Contractul de închiriere nr.57297/14 August 2003 care stă la baza raporturilor juridice care s-au născut între părți și la care ambele părți și-au dat acordul prevede la art.6 teza finală că "orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plată";.
Raportat la această clauză contractuală, susțin intimații, reclamanții nu și- au respectat această obligație și nu le-a comunicat înainte de scadența contractului, respectiv August 2008, cuantumul chiriei majorate și scadența de plată a acesteia.
Din cuprinsul clauzelor contractului reiese fără putință de tăgadă că părțile au stabilit că orice modificare a contractului se face doar cu acordul ambelor părți, după ce locatorul va încunoștința în prealabil locatarul, chiar și în cazul intervenirii unor modificări legislative.
Intimații mai arată că au solicitat în scris reclamanților la data de 22 Iulie 2008 prin adresa nr.129140/45, prelungirea contractului de închiriere deoarece a expirat perioada contractuală inițială de cinci ani. Abia la data de 21 Aprilie 2010, deci după doi ani de zile de la solicitarea lor, au fost chemați la Primăria municipiului C. -N. pentru prelungirea contractului de închiriere pe perioada 2008 - 2009 și 2009 - 2010 și recalcularea chiriei, prin adresa nr.63552/45.40. Nu s-au prezentat la primărie pentru semnarea actului adițional nr.3 care prevedea prelungirea contractului de închiriere pe perioada 2009 - 2010 și o chirie mărită retroactiv pe anul 2009 - 2010, deoarece nu au fost de acord cu un astfel de act abuziv.
Data de 01 August 2010 la care s-a semnat actul adițional la contractul de închiriere pentru perioada 2010 - 2011 este momentul de la care se poate aprecia că locatorul a efectuat demersuri efective și suficiente de încunoștințare a lor cu privire la noul cuantum al chiriei și doar după această dată ar putea fi obligați la plata chiriei mărite, doar pentru viitor, fapt cu care ar fi fost de acord și ar fi plătit chiria mărită.
În aceste condiții, în situația în care au notificat recurenții din data de 17 Iulie 2008, înainte de expirarea perioadei contractuale inițiale, despre intenția lor de a prelungi contractul, iar locatorul nu i-a notificat concediul, ci a rămas în pasivitate, a operat tacita relocațiune între părți, astfel cum în mod corect a reținut și instanța fondului.
Referitor la solicitarea recurenților de a achita chiria și penalitățile de întârziere aferente lunilor Iulie - August 2010 și Iunie - Decembrie 2011, solicită respingerea acestui petit, având în vedere că este o cerere nouă formulată direct în recurs.
Pentru aceste considerente, solicită respingerea recursului și menținerea în întregime a sentinței civile atacate.
Analizând recursul declarat în cauză prin prisma dispozițiilor legale incidente în materie, tribunalul reține următoarele:
Recurenții au susținut în ceea ce privește cuantumul chiriei, că acesta este modificat prin efectul legii și nu prin acordul de voință al părților. Totodată recurenții au arătat că prin adresa nr..129140/451.1/24 Iulie 2008 au comunicat intimaților că cererea urma să fie analizată în vederea prelungirii contractului de închiriere nr.57297/14 August 2008, și că recalcularea chiriei se va face în condițiile art.31 din Legea nr.114/1996.
Această adresă nu susține apărarea recurenților întrucât, pe de o parte, nu există nici o dovadă că a fost comunicată intimaților, iar pe de altă parte, nici nu menționează expres cuantumul chiriei, pentru ca intimații să-și poată exprima un punct de vedere.
T. ul mai reține apreciază că și in situația în care cuantumul chiriei a fost stabilit și apoi majorat prin lege, acesta nu poate fi opus intimaților pârâți decât de la momentul convenit de părți prin art. 6 din contractul de închiriere încheiat.
Conform acestei clauze, asumată prin semnarea contractului atât de către locator, cât și de către locatari, "orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plată";.
Prima instanță a apreciat în mod corect, dat fiind că pârâții locatari au semnat de luare la cunoștință despre majorarea chiriei numai la data de_, semnând în acest sens actul adițional încheiat la data de_, că doar de la această dată pot fi obligați la plata chiriei majorate, recurenții-reclamanți nefăcând dovada că ar fi comunicat în scris pârâtului majorarea chiriei la o dată anterioară.
Recurenții au pretins că intimați datorează penalități de întârziere, in considerarea faptul că au achitat cu întârziere chiria contractuală aferentă lunilor- iulie 2010- decembrie 2011.
Susținerea este nefondată, pentru că raportul juridic dedus judecății este un contract de locațiune de natură civilă, astfel încât pretenția reclamanților de a fi impuse pârâților penalități la nivelul majorărilor de întârziere pentru obligațiile fiscale este lipsită de temei.
Clauza inserată la art. V din Actul adițional la contractul de închiriere este lovită de nulitate prin raportare la disp. art. 2,3 ,5 și 9 din O.G. 9/2000 și O.G. 13/2011, fiind evident că majorările de întârziere de 0,50% pe zi de întârziere, ce însumează 15% pe lună, depășesc dobânda legală in materie civilă.
Față de toate aceste considerente și în baza art. 312 C.pr.civ., tribunalul va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții C. Local al M. C. -
N. și M. C. -N., împotriva Sentinței civile nr. nr.7984 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții C. local al municipiului C. -N. și M. C. -N., împotriva Sentinței civile nr.7984/13 Mai 2013 pronunțată în dosarul civil nr.15._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 19 septembrie 2013
Președinte, C. -V. B. | Judecător, C. -A. C. | Judecător, D. T. |
Grefier, A. -P. B. |
Redactat A.P.B./20 Septembrie 2013/1446
Pregătit pentru motivare A.P.B./23 Septembrie 2013/1652Red. C.V.B./2 exemplare/_
Judecător fond: B. I. A. - Judecătoria Cluj-Napoca
| ← Decizia civilă nr. 414/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 180/2013. Pretenții → |
|---|
