CSJ. Decizia nr. 2182/2002. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA SUPREMĂ DE JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ
Decizia nr. 2182DOSAR NR. 961/2002
Şedinţa publică de 26 mai 2003
Asupra recursului civil de faţă:
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată la 23 februaie 1998 reclamanta C.A. a chemat în judecată pe pârâţii P.T., P.A.E., Primăria Municipiului Bucureşti şi S.C. H.N. S.A. pentru a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2704/21118 din 13 ianuarie 1997, încheiat de familia P. şi Primăria Municipiului Bucureşti prin mandatarul S.C. H.N. S.A.
S-a mai solicitat, prin aceeaşi acţiune, obligarea pârâţilor să predea reclamanţilor, în proprietate, apartamentul nr. 2 în suprafaţă de 51.09 m.p., 23.,38% din părţile comune şi 24,52 m.p. teren aferent situat sub construcţie.
În motivarea acţiunii reclamanta a arătat că i s-a retrocedat imobilulnr. 51, prin sentinţa civilă nr. 501/19 ianuarie 1995 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, rămasă definitivă prin Decizia nr. 458/25 aprilie 1996 a Curţii de Apel Bucureşti. Ca urmare, Consiliul General al Municipiului Bucureşti i-a predat, prin procesul-verbal de predare-primire nr. 7544 din 18 septembrie 1996, imobilul restituit prin Dispoziţia nr. 1035/15 iulie 1996 a Primarului General al Capitalei. Reclamanta şi-a transcris dreptul de proprietate în Registrul de transcripţiuni de pe lângă Judecătoria sectorului 1 sub nr. 5999 din 28 iunie 1996.
Reclamanta a susţinut că faţă de această situaţie, contractul 2704/21118 din 13 ianuarie 1997, intabulat la nr. 3751 din 6 martie 1997 invocat de pârâţi este realizat după ce i se restituise imobilul revendicat.
Pârâţii P.T. şi P.A.E. s-au apărat printr-o întâmpinare în care au arătat că sunt dobânditori de bună-credinţă şi că reclamanta - căreia îi incumba sarcina probei – nu a făcut dovada că ei au cunoscut despre revendicarea imobilului. Mai mult, faptul că reclamanta a notificat dreptul său de proprietate după doi ani de la redobândire, în 1998, o plasează pe aceasta în culpă. Pârâţii au mai arătat că hotărârea nr. 501/1995 a Judecătoriei sector 1 nu le este opozabilă pentru că nu au fost părţi în acel proces pentru a-şi putea face apărările.
Totodată pârâţii P. au şi formulat o cerere reconvenţională de chemare în garanţie a Consiliului General al Municipiului Bucureşti şi S.C. H.N. S.A. pentru eventualitatea constatării nulităţii contractului lor, prin care au solicitat obligarea acestora la preţul imobilului la valoare reactualizată potrivit indicelui de inflaţie precum şi daune interese reprezentând c/val. unui apartament identic cu cel din litigiu.
Judecătoria sectorului 1 prin sentinţa civilă 19868 din 4 decembrie 1998 a declinat competenţa de soluţionare a cauzei la Tribunalul Bucureşti, sentinţă definitivă prin respingerea apelului formulat împotriva acesteia (Decizia 2128 A din 17 septembrie 1999 a Tribunalului Bucureşti).
Prin Decizia civilă 709/20 iunie 2000 Tribunalul Bucureşti a anulat acţiunea ca netimbrată.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin Decizia nr. 20/18 ianuarie 2001 a admis apelul reclamantei, a casat Decizia 709/2000 şi, constatând că acţiunea a fost legal timbrată la valoarea înscrisă în contractul a cărui anulare se cere a trimis cauza spre rejudecare.
Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin sentinţa civilă nr. 671 din 21 iunie 2001 a respins acţiunea ca nefondată.
Pentru a pronunţa această soluţie s-a reţinut că prin sentinţa civilă nr. 501/1995 s-a constatat că reclamanta este proprietara apartamentului în discuţie. Ca urmare, Primarul General a emis dispoziţia nr. 1035/1115 din iulie 1996 şi s-a întocmit procesul-verbal de predare-primire şi o adresă de înştiinţare a chiriaşilor (nr. 7544/18 septembrie 1996). Această înştiinţare a fost ridicată de reclamantă pentru a fi comunicată chiriaşilor. S-a considerat că pârâţii P. au fost de bună credinţă chiar dacă au încheiat contractul de cumpărare după data emiterii dispoziţiei de retrocedare de către primar, faţă de împrejurarea că au depus cererea de cumpărare înainte de emiterea acestei dispoziţii şi că nu au fost încunoştinţaţi de reclamantă despre faptul restituirii. Pentru a opera nulitatea contractului, ambele părţi contractante trebuiau să fie de rea-credinţă, ceea ce nu s-a dovedit.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, prin Decizia civilă nr. 538 A din 4 decembrie 2001 a respins ca nefondat apelul reclamantei. S-a considerat că nu s-a dovedit reaua-credinţă a cumpărătorilor, buna-credinţă fiind prezumată şi apreciată nu în funcţie de poziţia adoptată de unitatea vânzătoare în respectarea obligaţiilor acesteia. S-a apreciat că s-au aplicat în mod corect dispoziţiile art. 46 din Legea nr. 10/2001 care protejează buna-credinţă.
Împotriva acestei soluţii, reclamanta a formulat recurs invocând nelegalitatea prevăzută de art. 304 pct. 1 C. proc. civ., constând în greşita aplicare a art. 46 din Legea nr. 10/2001. În mod greşit s-a considerat că este suficientă buna credinţă a cumpărătorilor pentru ca vânzarea să fie valabilă, apreciere care a condus la încălcarea principiului „ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus". S-au făcut dovezi că vânzătorul a fost de rea-credinţă deoarece a vândut un imobil pe care îl retrocedase. S-a mai invocat greşita aplicare a Legii nr. 112/1995 instanţa stabilind în mod eronat că imobilul s-a vândut corect în baza Legii nr. 112/1995 deşi printr-o hotărâre judecătorească intrată în puterea lucrului judecat s-a constatat că imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlu, hotărârea fiind opozabilă din momentul transcrierii ei.
Recursul este întemeiat şi se va admite pentru considerentele ce urmează.
Potrivit art. 46 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile care cad sub incidenţa prevederilor prezentei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării.
Prin hotărârea nr. 501/19 ianuarie 1995 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti s-a stabilit, cu putere de lucru judecat, că imobilul revendicat de reclamantă a fost naţionalizat în mod abuziv prin Decretul nr. 92/1950, proprietarii fiind exceptaţi de la aplicarea decretului menţionat, stabilindu-se că imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlu, s-a încheiat în mod nelegal un contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul în discuţie cu pârâţii P., întemeiat pe dispoziţiile Legii nr. 112/1995. La 13 ianuarie 1997 data încheierii contractului pentru apartamentul 2 situat în imobilul nr.51, nu se mai putea vinde în temeiul Legii nr. 112/1995 care se aplică conform art.1, imobilelor cu destinaţia de locuinţe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945 cu titlu.
Chiar dacă s-ar fi aplicat Legea nr. 112/1995 în cauză, apartamentul nu putea fi vândut chiriaşilor deoarece art. 1 din această lege care prevede această oportunitate, ca măsură de protecţie a chiriaşilor, îngăduie vânzarea către titularii contractelor de închiriere numai a apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora. Or, cum rezultă din probele administrate în cauză, apartamentul fusese restituit prin hotărâre judecătorească la 19 ianuarie 1995 definitivă la 25 aprilie 1996, şi, ca urmare, predat prin dispoziţie a primarului, la 15 iulie 1996.
În acest fel, la vânzarea apartamentului s-au produs două încălcări ale Legii nr. 112/1995.
Art. 46 din Legea nr. 10/2001 se referă în alin. (2)şi la actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil. Acestea, se repune în mod expres în text, sunt lovite de nulitate absolută, cu o singură excepţie şi anume când actul s-a încheiat cu bună credinţă.
Art. 486 C. civ. defineşte buna credinţă referindu-se la culegătorul de fructe, în persoana posesorului care posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate ale cărei vicii nu-i sunt cunoscute. Iar art. 487 prevede în mod expres „el încetează de a fi cu bună-credinţă din momentul când aceste vicii îi sunt cunoscute".
Termenul de bună-credinţă este utilizat în două acceptaţiuni un prim sens se referă la loialitatea la încheierea şi executarea unor acte juridice. Dar în acelaşi timp, buna credinţă poate însemna credinţa eronată şi neculpabilă în existenţa sau inexistenţa unui fapt, drept sau reguli juridice.
Deşi buna-credinţă se prezumă, atitudinea celui care o invocănu este total pasivă el trebuind să arate că a dat dovadă – în atitudinea faţă de bunul cu privire la care se crede proprietar – de diligenţele minime ale unui bun gospodar impuse de rigoarea înstrăinării şi dobândirii unui bun. Dacă s-ar fi verificat înscrierile din registrul de transcripţiuni – inscripţiuni sau carte funciară. Indiferent că partenerul de contract – Municipiul Bucureşti – prin mandatarl-a asigurat pe cumpărător că imobilul nu este revendicat, era de obligaţia lui să verifice regimul de inscripţiuni să observe că dreptul proprietarului imobilului revendicat era transcris sub nr. 5999 încă din 28 iunie 1996.
De remarcat că la data când s-a făcut de către pârâţii P. cererea de cumpărare a apartamentului (înregistrată la nr. 21118/28 ianuarie 1996) apartamentul fusese deja restituit prin hotărârea judecătorească nr. 501 pronunţată la 19 ianuarie 1995
Pentru considerentele arătate se constată că Decizia 538 A/2001 a Curţii de Apel Bucureşti este dată cu încălcarea legii şi ca urmare va fi casată.
Împrejurările de fapt fiind în totalite stabilite în temeiul art. 314C. proc. civ., se va admite apelul reclamantei împotriva sentinţei civile nr. 671/21 iunie 2001 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a, care se va desfiinţa şi pe fondul cauzei se va admite acţiunea cu consecinţa constatării nulităţii absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2704/2118/19 ianuarie 1997.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta C.A. împotriva deciziei nr. 538 A din 4 decembrie 2001 a Curţii de Apel Bucureşti, secţiaa III-a civilă, pe care o casează.
Admite apelul formulat de reclamantă împotriva sentinţei civile nr. 671 din 21 iunie 2001 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, pe care o desfiinţează şi pe fond admite acţiunea.
Constată nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2704/21118 din 13 ianuarie 1997.
Obligă pe pârâţii P.T. şi P.A.E. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie apartamentul 2 situat la etajul 1 în imobilul dinBucureşti, sectorul 1.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 26 mai 2003.
| ← CSJ. Decizia nr. 1004/2002. Civil | CSJ. Decizia nr. 218/2002. Civil → |
|---|
