ICCJ. Decizia nr. 4828/2002. Civil. Anulare contract vanzare cumparare + evacuare. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE SI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ
Decizia nr. 4828
Dosar nr.3460/2002
Şedinţa publică din 18 noiembrie 2003
Asupra recursurilor de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa nr. 87 din 28 ianuarie 2002, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins ca nefondate cererile formulate în cauză după cum urmează:
- cererea principală formulată de reclamanţii B.D.N.C. şi B.M.A.T. şi cererea conexă privind nulitatea absolută pentru fraudă la lege şi cauză ilicită a contractelor de vânzare – cumpărare încheiate la 21 martie 1997 între pârâtele Primăria Municipiului Bucureşti, S.C. H.N. SA, ca vânzător şi E.F.E. şi, respectiv, B.A. şi evacuarea acestora din urmă pentru lipsă de titlu;
- cererea reconvenţională formulată de E.F.E, B.I. şi G.C. privind constatarea calităţii de dobânditor de bună credinţă şi subsidiarul din cerere referitor la repunerea în situaţia anterioară;
- cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţii – reclamanţi împotriva S.C. H.N. SA şi Consiliului General al Municipiului Bucureşti.
În motivarea hotărârii sale, tribunalul a reţinut că prin sentinţa civilă nr. 9678/1997 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti s-a constatatinaplicabilitateaDecretului nr. 92/1950 asupra imobilului din str. Dăniceni nr. 22, sector 1, autorul reclamanţilor fiind exceptat de la naţionalizare în condiţiile în care a fost muncitor.
Instanţa a avut în vedere că cele două apartamente ale imobilului au fost cumpărate de pârâtele E.F. şi, respectiv B.A. la 21 martie 1997.
S-a apreciat de către instanţa de fond că reclamanţii nu au demonstrat, că la momentul încheierii contractelor, cele două cumpărătoare sus amintite au fost de rea credinţă, astfel încât să urmărească fraudarea legii, iar scopul să fie ilicit.
S-a susţinut că, în condiţia în care a operat în favoarea cumpărătoarelor prezumţia de bună credinţă, s-a evidenţiat de aceeaşi instanţă de fond că acestea nu au cunoscut calitatea de proprietar al apartamentelor dobândite, în persoana reclamanţilor.
Pe cale de consecinţă, tribunalul a constatat că nu există fraudă la lege şi nici scop ilicit drept cauze de nulitate a contractelor şi, drept urmare, a dispus şi asupra cererilor reconvenţionale şi de chemare în garanţie.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii şi pârâţii E.F.E, B.I.şi G.C.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin Decizia nr. 227 din 29 mai 2002, a admis apelul formulat de reclamanţi, a schimbat în parte sentinţa în sensul că a admis în parte acţiunile conexe şi în parte cererile reconvenţionale conexe, a constatat nule contractele de vânzare – cumpărare nr. 3772/23448 şi nr. 3771/21051, ambele încheiate la 21 martie 1997 între Primăria Municipiului Bucureşti, prin S.C. H.N. SA, în calitate de vânzătoare şi E.F., pe de o parte, şi B.A., pe de altă parte, ambele în calitate de cumpărătoare.
De asemenea, a repus părţile în situaţia anterioară în sensul că a obligat în solidar Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi S.C. H.N. SA la restituirea preţului de 19.345.103 lei către E.F.E.şi, respectiv de 25.989.442 lei către B.I.şi G.C., a restabilit calitatea de chiriaş a pârâtei E.F.E.şi a dispus evacuarea pârâţilor B.I.şi G.C. din spaţiul deţinut de autoarea lor B.A., păstrând celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Prin aceeaşi decizie, a fost respins ca nefondat apelul formulat de pârâţi.
Pentru a ajunge la soluţia pronunţată, curtea de apel a apreciat că, dimpotrivă, s-a probat reaua credinţă a pârâţilor şi că există motive de nulitate a contractelor de vânzare – cumpărare în discuţie.
Chiar dacă acţiunea s-a promovat la 30 mai 1997, la scurt timp după încheierea, la 3.04.1996 a contractelor de vânzare – cumpărare, prezumţia bunei credinţe a fostelor chiriaşe a fost răsturnată, deoarece reclamanţii făcuseră demersuri anterioare încheierii acestor acte, pentru ca ulterior să se demonstreze preluarea abuzivă de către stat a imobilului în litigiu.
Astfel, încă de la 27 mai 1994, la cererea reclamanţilor, pârâta S.C. H.N. SA a comunicat situaţia juridică a imobilului, iar la 3 iulie 1996 aceştia şi-au înregistrat cererea de restituire în natură a imobilului.
Fără însă a aştepta soluţia la cererea în revendicare formulată pe cale administrativă, fără ca dobânditorii chiriaşi să întreprindă minime diligenţe pentru a se informa cu privire la situaţia imobilului, aceştia au încheiat cu rea credinţă contractele de vânzare – cumpărare.
S-a reţinut că încheierea celor două contracte cu fraudarea drepturilor de proprietate ale reclamanţilor, ca rezultat al complicităţii şi pe riscul cumpărătorilor, determină nulitatea absolută a acestora.
S-a mai reţinut că numai pârâta E.F.E. a demonstrat că a avut calitatea de chiriaşă şi urmează a-şi relua acest statut, spre deosebire de ceilalţi pârâţi, care s-au subrogat în drepturile chiriaşei decedate B.A., dar nu au probat calitatea lor de chiriaşi; ca atare, pentru lipsa de titlu, cu privire la cei doi pârâţi B.I. şi G.C., s-a dispus evacuarea.
În privinţa restituirii preţului, dat fiind că părţile contractante au încheiat de conivenţă contractele de vânzare – cumpărare, iar, în plus, cumpărătoarele au acceptat şi riscul, s-a dispus restituirea acestuia la valoarea din contract, nefacându-se nici o probă asupra indicelul de inflaţie.
Împotriva acestei decizii, au declarat recurs pârâţii E.F.E, B.I.şi G.C., precum şi Consiliul General al Municipiului Bucureşti.
Prin recursul formulat, pârâţii E.F.E, B.I.şi G.C. au invocat motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 9, susţinând că hotărârea a fost dată cu încălcarea legii şi art 304 pct. 7, considerând că hotărâreacuprinde motive contradictorii.
Consiliul General al Municipiului Bucureşti a invocat aceleaşi motive de casare.
Recursurile urmează a fi admise pentru considerentele care succed:
Este inexactă reţinerea de către instanţa de apel, în sensul că pârâţii nu au depus minime diligenţe pentru a cunoaşte situaţia juridică a apartamentelor cumpărate.
Buna credinţă se prezumă, iar reaua credinţă trebuie dovedită.
Pentru a ajunge la concluzia că pârâţii au încheiat contractele cu rea credinţă, instanţa de apel ar fi trebuit să analizeze toate probele administrate în cauză, toate înscrisurile depuse de părţi, lucru pe care nu l-a făcut.
În ceea ce priveşte hotărârea judecătorească prin care s-a constatat nevalabilitatea actului de preluare a imobilului de către stat, ulterioară vânzării, aceasta nu este opozabilă pârâţilor, care nu sunt succesori ai pârâtei din procesul început ulterior vânzării.
Decizia curţii de apel este dată cu greşita interpretare şi aplicare a legii, în sensul că mecanismul prezumţiei legale a bunei credinţe a fost înlăturat prin greşita interpretare a legii datorată ignorării prevederilor art. 1169 C. civ.
Or, examinarea bunei credinţe impune analiza dispoziţiilor art. 1898, 1899 C. civ.
Astfel, textele menţionate prevăd că buna credinţă este credinţa posesorului că cel de la care a dobândit avea toate însuşirile cerute de lege pentru a i se transmite proprietatea.
Buna credinţă trebuie să existe în momentul încheierii contractului.
Prima instanţă a reţinut corect valabilitatea contractelor de vânzare – cumpărare, în raport cu legislaţia specială, a aplicat legea specială, respectiv criteriul de preferabilitate al judecării cererilor de revendicare formulate în justiţie şi soluţionate după intrarea în vigoare a Legii 10/2001.
În speţă se aplică art. 46 alin. (2) din această lege, iar condiţia legală a încheierii actului cu bună credinţă se verifică numai în persoana cumpărătorului.
Curtea de apel a reţinut, fără a se baza pe împrejurări dovedite sau reale, că în cauză operează nulitatea absolută, deoarece încheierea contractelor este rezultatul complicităţii între vânzător şi cumpărător, iar vânzarea s-a făcut oricum pe riscul cumpărătorilor.
Or, nu există probe în dosar care să conducă la reţinerea acestor împrejurări.
Contractele au fost încheiate la data de 21 martie 1997, iar procesul verbal de predare – primire a imobilului poartă data de 17 martie 1998.
De asemenea, nu există nici probe care să ateste existenţa unor procese cu alţi vecini.
În concluzie, titlul de proprietate al pârâţilor a fost încheiat cu respectarea legii speciale, Legea nr. 112/1995, care exclude obligaţia chiriaşului de a face verificări ulterioare depunerii cererii de cumpărare, deoarece aprobarea acesteia este de competenţa exclusivă a mandatarului legal, adică S.C. H.N. SA.
În altă ordine de idei, trebuie remarcat faptul că B.A. este cea care a încheiat contractul de vânzare – cumpărare în calitate de titular, ea decedând pe parcursul procesului.
Fiul acesteia, B.I. era înscris în anexa contractului de închiriere, ca persoană cu drepturi locative proprii.
Ca atare, este greşită reţinerea instanţei de apel că acesta nu a demonstrat calitatea de chiriaş, ignorandu-se dispoziţiile art. 27 lit. b) din Legea 114/1996 a locuinţei potrivit cărora, în cazul decesului titularului contractului de închiriere ... închirierea continuă ... în beneficiul descendenţilor care au locuit împreună cu acesta; or, B.I.s-a născut în această locuinţă şi a locuit-o din 1959.
Cele mai sus exprimate, impun admiterea recursurilor formulate, modificarea deciziei, în sensul respingerii tuturor apelurilor declarate în cauză şi menţinerea soluţiei instanţei de fond.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursurile declarate de pârâţii E.F.E, B.I., G.C. şi de Consiliul General al Municipiului Bucureşti, prin Primarul general împotriva deciziei civile nr. 227 din 29 mai 2002 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Modifică Decizia în sensul că respinge apelurile declarate de reclamanţi şi de pârâţii E.F.E, B.I.şi G.C. împotriva sentinţei civile nr. 87 din 28 ianuarie 2002 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, pe care o menţine.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţă publică, astăzi 18 noiembrie 2003.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4830/2002. Civil | CSJ. Decizia nr. 480/2002. Civil → |
|---|
