ICCJ. Decizia nr. 3554/2003. Civil. Revendicare; obligaţia de a face; pretenţii. Recurs în anulare
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ
Decizia nr.3554
Dosar nr. 2957/2003
Şedinţa publică din 12 mai 2004
Asupra recursului în anulare de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată la 6 august 1999 la Judecătoria Sinaia, reclamanţii P.I. şi P.M. au chemat în judecată pe pârâţii A.M. şi M.A., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligaţi pârâţii să le lase în deplină proprietate şi posesie suprafaţa de aproximativ 100 mp teren aflat în Sinaia, precum şi să desfiinţeze construcţia compusă din garaj, bucătărie şi cămară (mai puţin încăperea de la subsol, unde se află încălzirea centrală, construită de reclamanţi), iar în caz de refuz din partea acestora să fie autorizaţi reclamanţii să o demoleze, pe cheltuiala pârâţilor.
Reclamanţii au mai solicitat obligarea pârâţilor să elibereze încăperea de la subsol, în sensul de a-şi ridica instalaţia de încălzire centrală şi să fie obligaţi să le plătească lipsa de folosinţă a terenului pe ultimii 3 ani şi separat a construcţiei, pe care o evaluează la 10.000.000 lei, cu plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că au dobândit de la C.L., prin actul sub semnătură privată din 20 decembrie 1973 intitulat „convenţie", terenul în suprafaţă de 1162 mp (lotul B) situat în Sinaia, şi la 21 decembrie 1987 au vândut pârâţilor locuinţa de la adresa susmenţionată, terenul aferent construcţiei fiind proprietate de stat.
La încheierea convenţiei s-au înţeles cu pârâţii să folosească împreună încălzirea centrală, aflată pe terenul învecinat, construcţie edificată de reclamanţi în 1974.
Pentru terenul de 1162 mp (lotul B) reclamanţii au încheiat cu C.L., pe lângă convenţia sub semnătură privată, şi un contract autentic de vânzare-cumpărare la 1 aprilie 1999.
Astfel, pe terenul proprietatea reclamanţilor se află atât construcţia care nu a format obiectul înstrăinării, inclusiv instalaţia de încălzire centrală folosită de pârâţi, cât şi construcţiile a căror demolare se cere, pârâţii acaparând cca. 100 mp din teren, pe care refuză să îi elibereze.
Prin sentinţa civilă nr. 1339 din 19 noiembrie 2001, pronunţată de Judecătoria Sinaia, s-a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamanţilor, cu toate capetele de cerere formulate.
În considerentele sentinţei s-a reţinut că deşi în contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la 21 decembrie 1987 nu se face referire la garaj în care se află instalaţia de încălzire centrală, reclamanţii au vândut pârâţilor şi garajul, fapt ce rezultă din clauza contractului care menţionează că vânzătorul a convenit „cu cumpărătorii să folosească încălzirea centrală împreună pentru o nouă construcţie, care este deja începută, până când vânzătorul va obţine aprobare de gaze pentru o nouă încălzire centrală".
Această clauză se interpretează conform art. 1312 C. civ. în contra vânzătorului şi ei i se adaugă împrejurarea că reclamantul a recunoscut că zidul UC şi peretele UV din planurile anexă la expertiza topografică a expertului N.N. au fost făcute de el anterior edificării de către pârâţi a construcţiei pe vechiul amplasament al garajului şi că existau relaţii bune între părţi la acea vreme.
Mai mult, deşi prin acte de cumpărare succesive, reclamanţii au dobândit două suprafeţe de câte 1162 mp, ei pretind suprafeţe de teren superioare ca întindere, de 1250 mp lotul B şi 1340 mp lotul A pentru a-şi justifica pretenţiile faţă de pârâţi.
S-a conchis că supraedificatele construite de pârâţi exced întinderea proprietăţii reclamanţilor şi drept urmare acţiunea acestora din urmă a fost respinsă.
Apelul declarat de reclamanţi împotriva sentinţei a fost respins de Tribunalul Prahova, secţia civilă, prin Decizia nr. 516 din 10 aprilie 2002.
S-a apreciat că instanţa de fond a reţinut o stare de fapt corectă şi a interpretat clauzele contractului în lumina probelor administrate.
Curtea de Apel Ploieşti, secţia civilă, prin Decizia nr. 1348 din 13 iunie 2002 a admis recursul reclamantei, a modificat în totalitate Decizia atacată cât şi sentinţa civilă nr. 1339/2001 a Judecătoriei Sinaia în sensul că a admis în parte acţiunea reclamanţilor P.I. şi P.M. şi a obligat pârâţii A.M. şi M.A. să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi posesie suprafaţa de 197,6 mp teren situat în Sinaia, conform expertizei A.F. şi a schiţei de plan anexă.
A obligat pe pârâţi ca, după obţinerea autorizaţiei de demolare, să desfiinţeze garajul, bucătăria, cămara, aflate pe terenul de mai sus, mai puţin încăperea de la subsol, iar în caz de refuz, abilitează pe reclamanţi să facă acest lucru pe cheltuiala pârâţilor, în limita sumei de 7.722.206 lei, conform expertizei N.A.
A respins, ca neîntemeiate, capetele de cerere privind obligarea pârâţilor la eliberarea camerei încălzirii centrale şi la plata lipsei de folosinţă a terenului.
Împotriva acestei din urmă decizii a declarat recurs în anulare Procurorul General al Parchetului de pe lângă Înalta Curtea de Casaţie şi Justiţie, invocând prevederile art. 330 pct. 2 C. proc. civ.
Se susţine că hotărârea a fost pronunţată cu încălcarea esenţială a legii, ceea ce a determinat soluţionarea greşită a cauzei pe fond, ea fiind totodată şi vădit netemeinică.
În argumentarea acestei susţineri s-a învederat că este greşită concluzia instanţei de control judiciar, care a reţinut acapararea terenului de către pârâţi, întrucât probele dovedesc o situaţie contrară.
Astfel, înserarea în contractul încheiat între părţi a clauzei privind folosirea împreună a instalaţiei de încălzire centrală până când vânzătorul va obţine autorizaţia pentru propria instalaţie aferentă construcţiei sale aflată în curs de edificare şi delimitarea de reclamanţi a terenurilor folosite de părţi prin ridicarea unui gard despărţitor de beton care includea în terenul pârâţilor garajul, anterior edificării construcţiilor de către pârâţi pe vechiul amplasament şi constatările expertului N.N. în lucrarea de expertiză efectuată la prima instanţă, conduc la concluzia că reclamanţii au înstrăinat pârâţilor şi garajul, care nu a fost menţionat în contract întrucât a fost edificat fără autorizaţie.
Instanţa de control judiciar şi-a bazat soluţia pe expertiza topografică întocmită de expertul A.F., lucrare pe care prima instanţă a apreciat-o ca nefiind edificatoare şi la efectuarea căreia pârâţii, deşi convocaţi, nu au putut participa întrucât nu li s-a permis accesul pe terenul proprietatea reclamanţilor.
Pe de altă parte, expertiza N.N. s-a efectuat în prezenţa ambelor părţi, cu participarea a câte unui consilier expert pentru fiecare, ulterior nefiind formulate obiecţiuni.
Din raportul de expertiză mai sus arătat mai rezultă că reclamanţii au recunoscut că zidul UC şi peretele UV din schiţă au fost ridicate de ei anterior edificării construcţiei de către pârâţi pe vechiul amplasament al garajului, situaţie confirmată de martorul D.M.
Acelaşi raport de expertiză a stabilit, în urma măsurătorilor efectuate, că reclamanţii pretind suprafeţe mai mari de teren decât cele dobândite prin contractele de vânzare-cumpărare nr. 4044/1991 şi 2400/1999, astfel că revendicarea suprafeţei de 197 mp nu se justifică, iar construcţiile pentru care s-a dispus demolarea se află pe terenul proprietatea pârâţilor.
Se solicită admiterea recursului în anulare, casarea deciziei atacate şi respingerea recursului declarat de reclamanţii P.I. şi P.M.
Din examinarea actelor şi lucrărilor în raport de criticile formulate se constată că recursul în anulare este fondat.
Prin contractul autentic din 21 decembrie 1987, reclamantul P.I. a vândut pârâţilor A.M. şi M.A. locuinţa situată în oraşul Sinaia, compusă din 3 camere, hol, baie, bucătărie şi vestibul, în suprafaţă de 121,80 mp şi demisol cu 2 camere, vestibul, uscătorie, spălătorie în suprafaţă de 87,80 mp. Terenul aferent construcţiei nu forma obiect al vânzării, fiind proprietate de stat.
În contract s-a stipulat următoarea clauză: „eu vânzătorul am convenit cu cumpărătorii ca să folosim încălzirea centrală împreună pentru o nouă construcţie, care este deja începută, până când vânzătorul obţine aprobare de gaze pentru o nouă încălzire centrală".
Încălzirea centrală era situată în subsolul unui garaj, construcţie care nu s-a menţionat în contract întrucât s-a ridicat fără autorizaţie pe locul unui grajd pe care reclamantul îl cumpărase împreună cu construcţia din litigiu la 14 iunie 1980 de la T.M. Includerea garajului în contractul încheiat de pârâţi, nefiind autorizată administrativ ridicarea lui, ar fi atras refuzul autorităţilor de a elibera autorizaţia de înstrăinare a celeilalte construcţii, ştiut fiind că se puteau înstrăina numai supraedificate autorizate la construire.
În realitate, reclamantul a înstrăinat pârâţilor şi garajul cu instalaţia de încălzire centrală, asupra căreia au convenit să o folosească împreună, adică pentru casa vândută pârâţilor şi pentru cea a reclamantului aflată în curs de edificare. Dacă nu ar fi vândut instalaţia nu avea nici o logică stipularea clauzei de la alin. (6) din contract, iar vânzarea numai a instalaţiei, fără încăperea unde se afla garajul şi subsolul acestuia, nu este de conceput.
Vânzarea instalaţiei de încălzire centrală către pârâţi rezultă şi din redactarea cererii de chemare în judecată, în care reclamanţii solicită obligarea pârâţilor „de a-şi ridica instalaţia de încălzire centrală", care, dacă aparţinea reclamanţilor ar fi cerut să le fie restituită sau predată lor.
Se apreciază că aceasta este interpretarea corectă a clauzelor contractuale având în vedere şi dispoziţiile art. 1312 C. civ. care, în materie de vânzare, conţin o regulă specială şi derogatorie, potrivit căreia, dacă înţelesul actului este îndoielnic sau conţine clauze neclare, „se interpretează în contra vânzătorului", ceea ce înseamnă că nu numai clauzele referitoare la propriile obligaţii, dar şi cele referitoare la obligaţiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului.
Spre aceeaşi concluzie, a înstrăinării garajului, converg şi alte dovezi.
Reclamanţii au recunoscut că zidul UC şi peretele UV (din planurile anexe ale expertizei efectuată de N.N.) au fost edificate de reclamant anterior ridicării de către pârâţi a construcţiilor 2 şi 3 (garajul nou pe amplasamentul vechiului garaj şi încă o încăpere), de unde rezultă că hotarul UV, care delimitează terenul pârâţilor de al reclamanţilor şi care include cele două construcţii în lotul pârâţilor, a fost stabilit de părţi de comun acord.
Cele expuse rezultă nu numai din consemnările raportului de expertiză amintit, dar şi din recunoaşterile la interogator ale reclamantului şi depoziţiile martorilor D.M., propus de reclamanţi, R.T. şi S.I., care au relatat şi despre raporturile bune între părţi până la promovarea acţiunii.
În ce priveşte expertiza efectuată de N.N., înlăturată eronat de instanţa de recurs, pe lângă modul convingător de expunere a argumentelor şi claritatea planurilor anexe, este mai edificatoare şi pentru participarea la efectuarea ei a consilierilor desemnaţi de ambele părţi şi lipsa oricăror obiecţiuni din partea reclamanţilor şi pârâţilor.
Lucrarea amintită conchide că „nu se poate afirma că pârâtul, prin edificarea construcţiilor 2 şi 3 pe vechiul amplasament al garajului vechi a acaparat teren de la reclamanţi".
Este necesară precizarea că prin Decizia nr. 466 din 12 iulie 1991 a Prefecturii judeţului Prahova reclamantului i s-a atribuit teren în folosinţă în suprafaţă de 1047,79 mp şi pârâţilor suprafaţa de 1279 mp, în temeiul art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, în indiviziune.
În consecinţă se va admite recursul în anulare, se va casa Decizia atacată şi se va respinge recursul reclamanţilor declarat împotriva deciziei nr. 516 din 10 aprilie 2002 a Tribunalului Prahova, secţia civilă, cu menţinerea acesteia din urmă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul în anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie împotriva deciziei nr. 1348 din 13 iunie 2002 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia civilă, pe care o casează şi respinge recursul declarat de reclamanţii P.I. şi P.M. împotriva sentinţei nr. 516 din 10 aprilie 2002 a Tribunalului Prahova, secţia civilă, pe care o menţine.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 12 mai 2004.
| ← ICCJ. Decizia nr. 350/2003. Civil. încheiere. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 3475/2003. Civil. Revendicare. Recurs → |
|---|
