ICCJ. Decizia nr. 3854/2003. Civil. Revendicare si constatare nulitate contract vînzare-cumparare. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ
Decizia nr. 3854
Dosar nr. 1039/2003
Şedinţa publică din 20 mai 2004
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, la data de 12 ianuarie 1998 reclamantul P.M. a chemat în judecată pârâţii Consiliul Local al Municipiului Bucureşti (Primăria Municipiului Bucureşti), C.E.A., I.V. pentru ca prin sentinţa ce instanţa va pronunţa să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 4786/28052 din 5 august 1997 şi să dispună obligarea pârâtului Consiliul General al Municipiului Bucureşti să-i lase în deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul nr. 1 situat în Bucureşti, şi cota de 193 mp din teren.
În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că este succesorul defunctei F.P., conform certificatului de moştenitor nr. 20 din 27 februarie 1996 şi că aceasta a deţinut în proprietate imobilul în cauză, în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 10 septembrie 1936.
Mai arată reclamantul că acesta a trecut în proprietatea statului, fără titlu legal, astfel cum rezultă din sentinţa civilă nr. 1292/1997 a Judecătoriei sectorului 5 şi deciziei civile nr. 2094 din 3 octombrie 1997, în ambele hotărâri judecătoreşti, reţinându-se că Decizia nr. 421 emisă de fostul „Consiliul Popular al Raionului Stalin„ la 28 decembrie 1961 nu face o identificare corectă a acestui imobil, nearătându-se numele proprietarului.
Apoi, prin Hotărârea nr. 114 din 23 octombrie 1996 a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, s-a stabilit că apartamentul nr. 2, etajul 1 şi terenul în suprafaţă de 194,76 mp se restituie proprietarului P.M. şi se acordă despăgubiri pentru apartamentul de la parter.
La data de 29 octombrie 2001, pârâta I.OG a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională solicitând să se constate că autoarea sa, C.E.A. a fost cumpărătoare de bună-credinţă, că a realizat îmbunătăţiri la imobil şi a solicitat acordarea unui drept de retenţie până la restituirea contravalorii îmbunătăţirilor.
La aceeaşi dată, aceeaşi parte a solicitat chemarea în garanţie a pârâtei P.M.B. – D.G.A.F.I. pentru a se restitui sumele plătite cu titlu de avans şi rate de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare la zi, reactualizate.
După un prim ciclu procesual, în care s-a respins acţiunea şi apelul declarat de reclamant, prin Decizia civilă nr. 1190 din 21 februarie 2001, Curtea Supremă de Justiţie, Secţia civilă, a admis recursul promovat de P.M. şi a casat ambele hotărâri, trimiţând cauza spre rejudecare, aceluiaşi tribunal.
În rejudecare, prin sentinţa civilă nr. 612 din 7 mai 2002, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a admis în parte cererea principală, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 46786/28052 din 5 august 1997, a obligat pârâţii C.G.M.B. şi pârâta-reclamantă I.OG să lase reclamantului-pârât în deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul nr. 1 din imobilul situat în Bucureşti, şi 39,98 mp teren situat sub construcţie.
A admis cererea reconvenţională a pârâtei-reclamante şi l-a obligat pe reclamantul-pârât la despăgubiri, reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor în sumă de 30.900.000 lei şi acordarea unui drept de retenţie asupra apartamentului, până la achitarea sumei de către reclamantul-pârât.
A admis cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta I.OG împotriva P.M.B. – D.G.A.F.I. şi a dispus obligarea chematei în garanţie la restituirea sumei de 37.474.941 lei, reprezentând parte din preţul apartamentului achitat de acesta, reactualizat.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut, în esenţă că reclamantul a făcut dovada că este proprietarul întregului imobil, în care este situat apartamentul ce a fost înstrăinat în baza contractului de vânzare-cumpărare, ce s-a cerut a fi anulat şi că înstrăinarea acestuia s-a realizat înainte de a se lămuri situaţia juridică, încălcându-se dispoziţiile Legii nr. 10/2001.
S-a apreciat că actul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită, conform art. 966 C. civ., întrucât a fost încheiat în baza unor prevederi legale inaplicabile în speţă, respectiv art. 9 din Legea 112/1995 la o situaţie ce excludea incidenţa acestui text, fiind vorba de un apartament preluat fără titlu valabil şi totodată au fost invocate prevederile art. 9 alin. (1) lit. a) din HG nr. 11/1997 dată în aplicarea Legii nr. 112/1995, care prevăd sancţiunea nulităţii absolute pentru contractele având ca obiect imobilele menţionate la art. 1 alin. (4) din Normele metodologice.
Cu privire la cererea reconvenţională, instanţa a apreciat că pârâta reclamantă I.OG a făcut dovada îmbunătăţirilor aduse apartamentului ocupat şi a dispus acordarea unui drept de retenţie, până la achitarea sumei, iar referitor la cererea de chemare în garanţie, aceasta a fost admisă, cu motivarea că pârâta este îndreptăţită la restituirea preţului achitat pentru apartamentul în cauză, faţă de efectul constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâta-reclamantă I.OG şi Municipiul Bucureşti, reprezentat legal de Primarul General, prima, criticând, în esenţă soluţia instanţei de fond, în sensul că, în mod greşit aceasta a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât a fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 şi că nu s-a stabilit dacă a existat o eroare comună şi invincibilă, care ar fi putut înfrânge principiul valabilităţii aparenţei de drept, consacrat de adagiul error comunis facit jus, iar cel de-al doilea apelant, arătând, în dezvoltarea motivelor de apel că acesta nu are calitate procesuală pasivă, întrucât preţul apartamentului trebuie restituit de Ministerul Finanţelor Publice.
Prin Decizia nr. 5 A pronunţată la 10 ianuarie 2003, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, a admis apelurile pârâţilor I.O. şi Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, a schimbat în tot sentinţa civilă nr. 612 din 7 mai 2002 a Tribunalului Bucureşti, a admis în parte cererea reconvenţională formulată de I.OG şi în consecinţă, a constatat că A.E.C. a fost cumpărătoare de bună credinţă a imobilului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 4786/28052 din 5 august 1996.
A respins capătul de cerere reconvenţională privitor la despăgubirile civile, ca fiind rămas fără obiect.
A respins cererea de chemare în garanţie formulată de I.OG, de asemenea, ca rămasă fără obiect.
A anulat ca insuficient timbrat apelul formulat de Consiliul General al Municipiului Bucureşti, Administraţia Fondului Imobiliar.
Pentru a decide astfel, instanţa de control judiciar ordinar a schimbat interpretarea dată de prima instanţă raportului juridic dedus judecăţii şi a apreciat că, dimpotrivă apartamentul „a fost preluat în proprietatea statului în baza Decretului nr. 92/1950, iar situaţia juridică a imobilului rezultă din adresele nr. 15084 din 6 martie 1951 şi nr. 2148 din 2 aprilie 1993.
În ceea ce priveşte petitul privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, aceeaşi instanţă a socotit că acesta este neîntemeiat, întrucât a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 cumpărătorul bucurându-se de prezumţia bunei-credinţe, conform art. 46 din Legea nr. 10/2001, iar reclamantul nu a notificat pârâta în legătură cu existenţa vreunui litigiu aflat pe rolul instanţelor judecătoreşti, privitor la acest imobil.
Decizia din apel a făcut obiectul exercitării căii extraordinare de atac a recursului, declarat în cauză de reclamantul P.M.
Astfel, în dezvoltarea criticilor expuse, recurentul reclamant a invocat motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 9 şi pct. 10 C. proc. civ., în sensul că instanţa de apel „a aplicat greşit legea" şi că „aceasta nu s-a pronunţat asupra unui mijloc de apărare sau asupra unei dovezi administrate, care erau hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii".
Ca atare, criticile vizând structurarea prin prisma motivului de casare al pct. 9 din art. 304 C. proc. civ., reflectă interpretarea greşită realizată de instanţa de apel cu privire la preluarea imobilului în litigiu prin Decretul nr. 92/1950 şi aprecierea că aceasta s-a înfăptuit cu titlu valabil; încălcarea de către instanţă a dispoziţiilor art. 315 C. proc. civ., referitoare la obligativitatea respectării de către instanţe a dezlegării asupra problemelor de drept, cu trimitere la Decizia civilă nr. 1190/2000 a C.S.J., întrucât Tribunalul Bucureşti a statuat că preluarea imobilului s-a făcut fără titlu valabil; nerespectarea dispoziţiilor HG nr. 11/1997 intrat în vigoare la 29 ianuarie 1997, deci anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută s-a solicitat (5 august 1997), respectiv art. 9 alin. (1) şi alin. (2);
- interpretarea greşită şi aplicarea în speţă a dispoziţiilor art. 46 din Legea nr. 10/2001 privind buna-credinţă a subdobânditorului;
- neexaminarea caracterului speculativ al vânzării în raport de situaţia de fapt, potrivit căreia, fostul soţ al pârâtei I.OG, şi anume I.V. a fost cel care în locul cumpărătoarei C.E.A. a achitat ratele (ce nu puteau fi suportate de cumpărătoare datorită stării materiale precare) şi testamentul făcut în favoarea pârâtei-reclamante de către cumpărătoarea C.E.A., în aprecierea caracterului valid al acestuia (în raport de temeiurile de drept din acţiune: art. 948, art. 966, art. 967 C. civ.).
S-au promovat critici ce vizează omisiunea instanţei de a cerceta întreg materialul probator, dovezi administrate hotărâtoare pentru calificarea corectă a raportului juridic dedus judecăţii: „tabelul" cu imobilele administrate, poziţia 200; adresa nr. 15129 din 28 noiembrie 1996 emisă de SC H. SA, care atestă că imobilul a trecut în proprietatea statului conform art. III din Decretul nr. 218/1960, sentinţa civilă nr. 1292 din 20 februarie 1997 a Judecătoriei sectorului 5, Decizia civilă nr. 2094 din 3 octombrie 1997 a Tribunalului Bucureşti, Decizia nr. 421 din 28 februarie 1961 a fostului Sfat Popular V. I. Lenin; înscrisurile aflate la dosar 2392/2000 al Curţii Supreme de Justiţie, secţia civilă şi s-a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei din apel şi respingerea apelurilor declarate în cauză de pârâţii I.(B.)OG şi Municipiul Bucureşti, prin Primarul General.
Motivelor de recurs, intimata B.OG le-a opus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând că hotărârea nr. 114 din 23 octombrie 1996 emisă de Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 nu a fost atacată de reclamant în instanţă, decât după ce i-a fost respinsă cererea de atribuire în natură şi i s-au acordat despăgubiri şi că dacă imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlu valabil, reclamantul nu putea dobândi apartamentul nr. 2 de la etajul imobilului.
La termenul din 23 ianuarie 2004 s-au depus de către M.P., P.MA., A.M.P. cereri de introducere în cauză a acestora, în locul reclamantului P.M., decedat la 23 aprilie 2003, şi, constatându-se că aceştia s-au legitimat procesual cu certificatul de moştenitor nr. 43 din 22 mai 2003 emis de Biroul Notarului Public M.T., Curtea a dispus introducerea în cauză a acestora, în calitate de soţie supravieţuitoare şi, respectiv, fii ai defunctului.
Prin prisma tuturor motivelor invocate recursul declarat de reclamantul P.M.(decedat pe parcursul soluţionării cauzei) şi continuat de moştenitorii acestuia, urmează a fi admis pentru următoarele considerente:
Reclamantul a investit instanţa cu o acţiune având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 5 august 1997 între Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar SC H.N. SA şi C.E.A. privind apartamentul 1 situat la parterul imobilului din Bucureşti.
Prin Hotărârea nr. 114 din 23 octombrie 1996 a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, s-au acordat reclamantului P.M. despăgubiri în cuantum de 29.714.466 lei pentru acest apartament, deşi acesta a solicitat restituirea în natură a imobilului.
Prin aceeaşi hotărâre i-a fost restituit în natură reclamantului doar apartamentul nr. 2 situat la etajul aceluiaşi imobil.
Reclamantul a contestat hotărârea nr. 114/1996 cu privire la apartamentul nr. 1 solicitând anularea art. 2 şi 3 din cuprinsul acesteia, iar prin sentinţa civilă nr. 1292 din 20 februarie 1997, Judecătoria sectorului 5 a admis cererea dispunând anularea art. 2 şi art. 3 ale hotărârii.
Împotriva sentinţei civile a declarat apel Consiliul General al Municipiului Bucureşti, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, iar conform deciziei nr. 2094 din 3 octombrie 1997, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, acesta a fost respins ca nefondat, cu motivarea că având în vedere art. 1 din Normele Metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului, în mod corect instanţa de fond a reţinut că apartamentul nr. 1 de la parterul imobilului nu este preluat cu titlu în proprietatea statului şi ca atare, nu intră sub incidenţa acestei legi neputându-se acorda despăgubiri.
Corect, instanţa de fond, respectiv Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a reţinut în considerentele sentinţei nr. 612/2002, că situaţia juridică a acestui apartament nu era lămurită la data de 5 august 1997 când imobilul a fost înstrăinat, în baza art. 9 din Legea nr. 112/1995, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 4686/28052.
În aceste condiţii, transferul proprietăţii a fost realizat cu eludarea dispoziţiilor imperative ale Legii nr. 112/1995 care, prevăd că, sub incidenţa sa intră numai imobilele preluate de stat cu titlu.
Contractul este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită, conform art. 966 C. civ., fiind încheiat cu încălcarea unei dispoziţii legale, care excludea incidenţa acestuia, de la Legea nr. 112/1995 fiind un apartament preluat fără titlu.
Chiar prevederile art. 9 alin. (1) lit. a) din HG nr. 11/1997, dată în aplicarea Legii nr. 112/1995 stipulează următoarele: „contractelor de vânzare cumpărare la care se referă art. 9 din lege le sunt aplicabile dispoziţiile legale privind nulitatea actelor juridice dacă au ca obiect, imobilele menţionate la art. 1 alin. (4) din prezentele norme metodologice".
În argumentarea aceleiaşi interpretări vin şi dispoziţiile alin. (2) ale art. 9 care arată că „atunci când Comisiile locale şi judeţene, respectiv comisiile de sector şi a municipiului Bucureşti, pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 sau unităţile specializate care vând locuinţe în condiţiile Legii nr. 112/1995 au indicii că o locuinţă face parte din categoria imobilelor menţionate la art. 1 alin. (4) din prezentele norme metodologice, ori din aceea a imobilelor exceptate de la vânzare, în conformitate cu art. 10 din lege, ele au obligaţia să întreprindă toate demersurile necesare pentru clarificarea situaţiei juridice a locuinţelor, suspendând, totodată, pentru o perioadă de cel mult 6 luni, procedura de restituire în natură, de acordare a despăgubirilor, sau, după caz, de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare".
Criticile recurentului privind greşita apreciere a instanţei de apel în sensul că imobilul a trecut în proprietatea statului, ca efect al Decretului nr. 92/1950 sunt pertinente şi fondate, având suport în înscrisurile depuse la dosar.
Astfel, la dosarul Curţii Supreme de Justiţie nr. 2392/2000 precum şi la dosarul de fond se află „tabelul" cu imobilele administrate de I.A.L., fără bază legală, unde la poziţia 200 apare imobilul din str. P.C., iar în dreptul coloanei, indicând numele fostului proprietar este scris „nu se ştie".
Motivul de recurs ce reflectă încălcarea de către instanţa de fond a prevederilor art. 315 C. proc. civ. este de primit, întrucât, deşi hotărârile au putere obligatorie asupra problemelor de drept dezlegate, în rejudecare, instanţa de apel a apreciat că trecerea în proprietatea statului s-a făcut cu titlu, conform Decretului nr. 92/1950, ceea ce este contrar legalităţii.
Cât priveşte motivul referitor la nerespectarea, în speţă, a HG nr. 11/1997 şi acesta este întemeiat, deoarece este de menţionat că actul normativ a intrat în vigoare la 29 ianuarie 1997, iar sentinţa civilă nr. 1292 a Judecătoriei sectorului 5 a fost pronunţată ulterior, respectiv la 22 februarie 1997, iar contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută s-a solicitat a se constata a fost perfectat la 5 august 1997, deci cu aplicarea HG nr. 11/1997.
Interpretarea instanţei de fond (sentinţa civilă nr. 612/2002) este legală în a stabili că art. 9 alin. (1) din HG nr. 11/1997 prevede sancţiunea nulităţii absolute pentru contractele având ca obiect imobilele menţionate la art. 1 alin. (4) din normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, dar instanţa de apel le-a înlăturat, stabilind o altă situaţie juridică a imobilului, fără a le combate şi analiza.
Este evident că imobilul nu se putea vinde, câtă vreme Consiliul General al Municipiului Bucureşti cunoştea de existenţa pe rol a unui litigiu ce stabilea că imobilul în cauză a fost preluat fără titlu.
Vânzarea operată în temeiul contractului nr. 4786/28052 din 5 august 1997 în perioada în care procedura ar fi trebuit să fie suspendată, în condiţiile în care se ştie că imobilul este preluat fără titlu, reprezintă o încălcare a dispoziţiilor legale evidenţiate, susceptibilă de a fi sancţionată cu nulitatea absolută.
Nerespectarea normelor legale în vigoare la data întocmirii actului de vânzare-cumpărare, conduce la nulitatea absolută a actului, aşa încât raţionamentul instanţei de apel, în sensul, potrivit cu care cumpărătorul beneficiază de prezumţia bunei credinţe stipulate de art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, nu este aplicabil în cauză, acţiunea fiind introdusă la 12 ianuarie 1998, deci înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 privind situaţia juridică a unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 -22 decembrie 1989, dispoziţiile acesteia nefiind aplicabile în cauză.
De asemenea, subzistă unei analize pertinente şi motivul de recurs ce vizează caracterul evident speculativ al vânzării, realizată prin contractul nr. 4786/28052 încheiat la 5 august 1997 între Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar SC H.N. SA şi C.E.A.
Plătitor de rate a fost în realitate I.V., fostul soţ al pârâtei-reclamante I.(B.)OG, care a suportat cuantumul acestora, în condiţiile în care adevărata cumpărătoare C.E.A. era o persoană în vârstă, pensionară, lipsită de posibilităţi materiale pentru achitarea acestor sume), care a testat apartamentul nr. 1 situat în Bucureşti, la 14 august 1997, deci la numai 6 zile de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în favoarea pârâtei-reclamante I.OG
Cuantumul ridicat al ratelor, ce nu puteau fi plătite de cumpărătoare, testamentul realizat la un interval extrem de scurt de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi împrejurarea decesului cumpărătoarei C.E.A. la 4 decembrie 1997, au creat convingerea instanţei asupra caracterului speculativ al vânzării realizată în cauză.
Faţă de considerentele expuse, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie urmează a admite recursul, a casa Decizia recurată şi respinge apelurile, menţinând dispoziţia din Decizia recurată cu privire la anularea ca insuficient timbrat a apelului formulat de C.G.M.B., Administraţia Fondului Imobiliar, în temeiul art. 312 alin. (2) şi art. 314 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamantul P.M. continuat de moştenitorii legali M.P., P.MA. şi A.M.P. împotriva deciziei nr. 5 A din 10 ianuarie 2003 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă.
Casează Decizia recurată şi respinge apelurile declarate de pârâta I.(B.)OG şi Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, ca nefondate împotriva sentinţei civile nr. 612 din 7 mai 2002 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, pe care o menţine în întregime.
Menţine dispoziţia din Decizia recurată cu privire la anularea ca insuficient timbrat a apelului formulat de C.G.M.B., Administraţia Fondului Imobiliar împotriva aceleiaşi sentinţe.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 20 mai 2004.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3859/2003. Civil. Despagubiri civile. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 3803/2003. Civil → |
|---|
