Evacuare. Decizia nr. 377/2013. Curtea de Apel ALBA IULIA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 377/2013 pronunțată de Curtea de Apel ALBA IULIA la data de 17-05-2013 în dosarul nr. 11809/306/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECTIA I CIVILA
DECIZIA CIVILĂ Nr. 377/2013
Ședința publică de la 17 Mai 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE C. G. N.- vicepreședinte
Judecător D. M.
Judecător M. F. C.
Grefier E. M. H.
Pe rol se află judecarea recursului declarat de pârâta B. R., împotriva deciziei civile nr. 21/2013 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr._, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă recurenta pârâtă B. R., personal și asistată de avocat B. D. F., lipsind intimații reclamanți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează instanței legala îndeplinire a procedurii de citare, faptul că recursul este motivat, legal timbrat.
Se constată că s-au depus la dosar, prin serviciul registratură al instanței la data de 16.05.2013, întâmpinare formulată de intimații reclamanți D., precum și cerere prin care solicită un termen în vederea comunicării acesteia.
Instanța acordă cuvântul asupra cererii de amânare, comunicând totodată un exemplar din întâmpinarea depusă la dosar de intimații reclamanți.
Mandatara recurentei învederează că are cunoștință de conținutul întâmpinării, nu solicită termen pentru studiu și nu are alte cereri de formulat. Depune la dosar înscrisuri, respectiv copie după acte medicale și extrase din jurisprudență.
Instanța, având în vedere actele și lucrările dosarului, precum și poziția mandatarei recurentei, respinge ca neîntemeiată cererea de amânare formulată de intimații reclamanți.
Nemaifiind alte cereri de formulat, se constată că este încheiată faza probatorie, cauza în stare de judecată și instanța acordă cuvântul în susținerea recursului.
Mandatara recurentei pârâte B. R., avocat B. D. F., solicită instanței admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul respingerii apelului declarat de reclamanți și menținerii sentinței instanței de fond ca fiind temeinică și legală.
Apreciază incidente prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., hotărârea din apel fiind vădit nelegală și netemeinică, neținând seama de probele administrate și fiind dată cu încălcarea legii.
Consideră că instanța de fond nu indică temeiul legal pentru care admite cererea reconvențională, sens în care citează din decizia atacată, arătându-se doar prevederile art. 1 din Protocolul 1 Adițional la CEDO.
În fapt, susține că pârâta deține imobilul încă din 1978, iar ulterior anului 2006, noul locator notifică chiriașii în baza OUG 40/1999 în vederea reînnoirii contractelor, însă la acea dată recurenta deținea un contract valid, cu posibilitatea prelungirii acestuia după împlinirea perioadei de 5 ani.
Arată că în anul 2008 imobilul se vinde, însă se impunea ca reclamanții cumpărători să respecte contractul de locațiune deținut și să recunoască dreptul de închiriere al pârâtei, cu atât mai mult cu cât aceasta încă locuiește în imobil.
La întrebarea instanței precizează că pârâta a plătit chirie reclamanților o perioadă scurtă, între părți existând o convenție prin care aceștia îi permit să locuiască în imobil pe perioada vieții.
Ulterior, conform înscrisului de la fila 6 dosar fond, pârâta este notificată prin somație că este obligată să elibereze imobilul în 30 de zile, fiind apreciază că folosește abuziv spațiul și nu deține un titlu locativ. Consideră că această notificare nici măcar nu respectă termenul legal prevăzut de 60 de zile înainte de expirarea contractului de locațiune, iar pârâta folosește imobilul cu titlu legitim și valabil încheiat, corect apreciind prima instanță că a operat în cauză tacita relocațiune.
Față de faptul că reclamanții recunosc, chiar și în interogatoriu, că dețin un alt imobil, aceasta arată că nu se justifică evacuarea pârâtei pentru nevoile personale de locuit ale reclamanților, cu atât mai mult cu cât aceștia nu pot accepta o chirie mai mică decât nivelul ratelor plătite pentru creditul acordat în vederea cumpărării imobilului, fapt eronat apreciat de instanța de apel.
În concluzie, întrucât scopul reclamanților este tocmai închirierea acestui imobil, concluziile art. 14 din ordonanța amintită nu contrazic prevederile art. 1 din Protocolul 1 Adițional la CEDO, iar acțiunea în evacuare încalcă reglementările de protecție a chiriașilor, precum și art. 5 și art. 968 Cod civil, în virtutea cărora pârâta are dreptul la reînnoirea locațiunii. Solicită admiterea recursului, cu cheltuieli de judecată în apel și recurs.
Față de cele expuse și lucrările dosarului, cauza rămâne în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sibiu sub dosar nr._ l, reclamanții D. V. și D. I. au solicitat în contradictoriu cu pârâta B. R. să se dispună evacuarea pârâtei din imobilul situat în Sibiu, ..19, . cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii s-a arătat, în esență, că pârâta este mătușa soției și neavând unde locui, i-au permis să locuiască în locuința proprietatea reclamanților compusă din o cameră, bucătărie, WC, hol de acces, pivniță și o cotă de 7,94 % din teren, până la data de 31.12.2008, situată în Sibiu, ..19, . înscrisă în CF 79 Sibiu, nr. top 344/9, 631/9. Cu toate că termenul a expirat, iar pârâta a fost notificată să predea locuința aceasta a refuzat să părăsească imobilul.
Pârâta B. R. a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția inadmisibilității acțiunii în evacuare și a formulat cerere reconvențională prin care s-a solicitat să fie obligați reclamanții pârâți-reconvenționali la încheierea contractului de închiriere cu pârâta și să se stabilească în sarcina pârâtei a unei chirii în procent de 25% din pensia pârâtei.
În motivarea cererii reconvenționale s-a arătat că locuința din litigiu a fost deținută cu chirie din anul 1978, calitatea de chiriași având-o și la data cumpărării apartamentului de către reclamanți. Reclamanta este nepoata pârâtei și la data la care s-a organizat licitația, aceasta împreună cu soțul ei s-au oferit să cumpere locuința asigurând-o pe pârâtă că va avea folosință veșnică asupra apartamentului. Întrucât reclamanții doresc să închirieze spațiul, pârâta a solicitat să fie obligați aceștia să-i încheie contract de închiriere și să stabilească în sarcina sa o chirie în procent de 25% din pensie.
Prin sentința civilă nr. 6091/2012, prima instanță a respins acțiunea formulată de reclamanți, a admis cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă-reconvențional împotriva reclamanților pârâți-reconvenționali, pe care i-a obligat să încheie cu pârâta contract de închiriere privind spațiul în litigiu, cu stabilirea în sarcina pârâtei a unei chirii în procent de 25% din pensia acesteia. Reclamanții au fost obligați la plata sumei de 772 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că pârâta a deținut contract de închiriere pentru imobilul în litigiu. Universitatea B. Bolyai din Cluj-N., în calitate de proprietară a acestui imobil, a încheiat contract de închiriere cu pârâta B. R. în 1.10.2006 și până în 8.04.2009. În data de 22.08.2008 proprietarul a vândut apartamentul reclamanților, vânzarea făcându-se în perioada în care era în ființă contractul de închiriere al pârâtei B. R..
În contractul de vânzare-cumpărare încheiat nu s-a stipulat desființarea locațiunii, în sensul prevederilor art.1441 C. civ. În această situație, conform art.1437 C. civ., prin faptul lăsării chiriașului în apartament, locațiunea se consideră reînnoită, iar efectele se reglementează după art. 1436 C. civ. referitoare la locațiunea fără termen.
Noii proprietari (reclamanții din prezenta cauză) fiind datori să respecte, potrivit art.1441 C. civ. vechi, locațiunea făcută înainte de vânzare fiind o obligație scriptae in rem. Raportat la cele reținute acțiunea a fost considerată ca neîntemeiată și a fost respinsă.
Referitor la acțiunea reconvențională instanța de fond a reținut că, din interogatoriul luat părților în cauză precum și din declarațiile martorilor audiați în cauză, rezultă că scopul urmărit de reclamanți este acela de a închiria locuința din litigiu. Susținerea reclamanților că locuința le este necesară, întrucât în prezent locuiesc cu fiul și cu fiica majoră într-un apartament insuficient nevoilor unei locuiri normale nu se confirmă, atâta timp cât în prezent dețin o casă în suprafață de 175 mp. De asemenea, nici argumentul reclamanților că nu-și pot plăti ratele la bancă nu poate fi reținut, atâta timp cât aceștia au închiriat podul apartamentului în litigiu de unde percep o chirie în euro.
Reclamanta este nepoata pârâtei și la data la care s-a organizat licitație pentru spațiul din litigiu, aceasta împreună cu soțul ei s-au oferit să cumpere locuința asigurând-o pe pârâtă că va avea locuință veșnică asupra apartamentului.
Prima instanță a apreciat ca fondată cererea reconvențională, reținând că în cauză sunt aplicabile dispozițiile din O.U.G. 40/1999 și din Legea 114/1996.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții D. V. și D. I. solicitând schimbarea în tot a sentinței, în sensul admiterii acțiunii reclamanților și respingerii cererii reconvenționale a pârâtei; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului s-a invocat, în fapt, că în mod greșit prima instanță nu a ținut cont de prevederile art. 23 din Legea nr. 114/1996, acre stipulează că, în cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii c contractului, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual.
Reclamanții au fost de bună-credință și i-au oferit pârâtei spațiul până la expirarea termenului contractual și apoi au tolerat-o și chiar i-au oferit o altă locuință, arătându-i că acest spațiu le este necesar reclamanților pentru copiii lor.
S-a reținut că instanța de fond a apreciat că în cauză sunt îndeplinite condițiile tacitei relocațiuni și obligă reclamanții la încheierea unui nou contract de închiriere cu pârâta, fără a indica data și perioada, soluție prin care se încalcă dreptul de proprietate al reclamanților, garantat de Codul civil, de Constituție și de art. 1 din Primul Protocol Adițional la CEDO.
De asemenea, instanța de fond a nesocotit și prevederile Codului civil, prin aceea că a ținut cont doar de apărarea intimatei, potrivit căreia apărarea dreptului de proprietate nu se poate face decât pe calea unei acțiuni în revendicare. Prima instanță s-a referit la drepturile locative dobândite de intimată potrivit Legii 114/1996, însă în opinia apelanților aceste dispoziții nu sunt aplicabile în speță, pentru că apelanții sunt proprietarii bunului, iar pârâta este doar un tolerat.
Prin decizia civilă nr. 21/2013, Tribunalul Sibiu a admis apelul reclamanților și a schimbat în tot sentința atacată în sensul că a admis acțiunea civilă formulată de reclamanții D. I. și D. V. în contradictoriu cu pârâta B. P., a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în Sibiu, ..19, . CF 79 Sibiu nr. top. 344/9, 631/9, a respins cererea reconvențională formulată de pârâta B. R. și a înlăturat obligația reclamanților de plată a cheltuielilor de judecată în favoarea pârâtei.
Intimata pârâtă a fost obligată la plata către apelanți a sumei de 410,3 lei cheltuieli de judecată la fond și în apel.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut că prima instanță a admis cererea reconvențională și a dispus obligarea reclamanților la a încheia cu pârâta contract de închiriere pentru locuința în litigiu, motivând că ar fi aplicabile în cauză prevederile OUG 40/1999, fără, însă, să arate în ce fel și să indice cu exactitate temeiul juridic care justifică o atare soluție, motivând doar că nu s-au găsit a fi întemeiate susținerile reclamanților potrivit cărora locuința le este necesară.
Pentru imobilul în litigiu intimata a avut calitatea de chiriaș, inițial locator fiind . care administra fondul locativ de stat, în baza contractului de închiriere nr. 3712/1978, reînnoit apoi în 1999 și în 2001.
După redobândirea proprietății imobilului de către fostul proprietar, Universitatea B. Bolyai, aceasta a notificat-o pe chiriașă să încheie un nou contract de închiriere cu universitatea, ca actual proprietar, demers finalizat prin contractul de închiriere nr._/18.10. 2006, contract ce a expirat la data de 8.04.2009.
La data de 22 august 2008, așa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1604/22 august 2008, Universitatea B. Bolyai vinde reclamanților imobilul apartament 7 înscris în CF 79 Sibiu nr. top. 344/9, 631/9. După acest moment, reclamanții au permis pârâtei să locuiască în imobil, fără a mai încheia un nou contract de locațiune.
Din declarațiile martorilor, precum și din afirmațiile părților a rezultat că reclamanții au încercat să îi pună la dispoziție pârâtei un alt spațiu, pe care aceasta l-a refuzat, considerându-l necorespunzător nevoilor sale.
După încă patru ani de la dobândirea proprietății imobilului reclamanții au notificat-o pe pârâtă în sensul că nu mai doresc să o tolereze în imobilul în litigiu întrucât au probleme financiare.
S-a reținut că intimata a înțeles să încheie un contract de locațiune cu fostul proprietar numai pentru o perioadă de 3 ani și nu de 5 ani, cum îi permitea legea, și că aceasta recunoaște că, în prezent, nu mai deține titlu locativ în acest imobil. Pe de altă parte, reclamanții au justificat afirmațiile lor privind nevoia spațiului de locuit, pentru copiii lor, dar au arătat și faptul că asupra imobilului în litigiu există un drept de ipotecă pentru suma de 35.000 Euro plus dobânzi și penalități.
Tribunalul a apreciat că temeinicia acțiunii în evacuare și, implicit, imposibilitatea admiterii cererii reconvenționale de obligare a reclamanților la a încheia cu pârâta contract de închiriere pe durată nedeterminată, trebuie privită nu numai din perspectiva dispozițiilor OUG nr. 40/1999, dar și din perspectiva art. 1 din primul Protocol adițional la CEDO, care face parte din dreptul intern (art. 11 și 20 din Constituție), în conformitate cu care orice persoană are dreptul la respectarea bunurilor sale și că nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege. Este adevărat că ingerința în dreptul de proprietate, așa cum a fost ea reglementată de OUG 40/1999, urmărește un scop legitim, și anume protecția chiriașilor într-o situație caracterizată de lipsa acută de locuințe la un preț accesibil acestora și tranziția de la un sistem de contracte de închiriere de locuințe controlate de stat la un sistem liber negociat. Însă această ingerință, în cazul în speță, nu păstrează un echilibru, în condițiile în care reclamanții au dobândit proprietatea acestui bun prin cumpărare, la un preț de piață, pentru plata căruia s-a înscris un drept de ipotecă, iar ei ar fi obligați să accepte o chirie ce nu se situează nici pe departe la nivelul ratelor.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta, solicitând modificarea hotărârii atacate în sensul respingerii apelului reclamanților și a menținerii hotărârii primei instanțe.
În expunerea motivelor, recurenta susține că hotărârea instanței de apel este nelegală și netemeinică întrucât aceasta nu a ținut seama de probatoriul administrat și a pronunțat decizia cu încălcarea legii. Tribunalul nu a criticat hotărârea primei instanței cu privire la soluția dată acțiunii în evacuare și a reținut că aceasta nu a indicat cu exactitate temeiul de drept prin care a admis cererea reconvențională, situație în care revenea instanței de apel obligația de a indica temeiul juridic. Instanța de apel s-a limitat însă să precizeze că acțiunea principală este temeinică, din perspectiva OUG nr. 40/1999 și art. 1 din primul Protocol Adițional la CEDO.
Recurenta expune pe scurt starea de fapt și susține că termenul contractual a fost stabilit de noul locatar, cu nesocotirea termenului imperativ de 5 ani prevăzut de art. 1 din OUG nr. 40/1999, astfel că locațiunea își produce efecte până la 1.10.2011 iar chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă, potrivit art. 14 din aceeași ordonanță. Ca urmare, în mod greșit s-a reținut de către instanța de apel că acest contract a expirat la 8.04.2009.
Recurenta susține că, față de dispozițiile art. 1441 Cod civil, art. 498 alin 2 și art. 519 C. proc. civ., precum și art. 21 din OUG 40/1999, reclamanții erau obligați să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare. Aceștia i-au permis pârâtei să locuiască în apartament și au asigurat-o că va avea folosința veșnică a apartamentului, dar instanța de apel a ignorat probele care dovedesc aceste împrejurări. Ea susține că reclamanții nu i-au oferit altă locuință, ci au somat-o în 19.07.2011, ca în termen de 30 de zile să elibereze spațiul, susținând că îl folosește abuziv din august 2008. În opinia recurentei, reclamanții aveau obligația să o notifice cu 60 de zile înainte de 8.04.2009, conform art. 14 din ordonanță, iar nerespectarea acestui termen are drept consecință derularea în continuare a contractului de închiriere. Aceasta susține că notificarea nu respectă dispozițiile art. 22 din ordonanță, nefiind făcută prin executor judecătoresc, ceea ce are ca și consecință prelungirea de drept a contractului.
Recurenta critică reținerea greșită a instanței de apel în sensul că reclamanții au nevoie de spațiul în litigiu pentru copii lor, întrucât aceștia mai dețin un imobil în Sibiu și arată că instanța de apel, ignorând probele administrate în cauză, reține că reclamanții au dobândit imobilul la un preț de piață, neputând fi obligați să accepte o chirie sub nivelul ratelor pe care le achită, cu toate că probatoriul administrat dovedește că aceștia au închiriat o parte din pod altei persoane, iar copiii lor majori realizează venituri. În opinia recurentei, reclamanții urmăresc evacuarea acesteia pentru a închiria locuința la prețul pieței, ceea ce este în contradicție cu prevederile OUG 40/1999 care stabilesc nivelul maxim al chiriei la 25% din venitul net pe familie al chiriașului.
Recurenta consideră că aplicarea art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999 nu vine în contradicție cu art. 1 din primul Protocol Adițional la CEDO având în vedere scopul acestei ordonanțe, care este protecția chiriașilor, susținând că este păstrat echilibrul între dreptul de proprietate al reclamanților și interesul general protejat prin ordonanță.
În drept se invocă art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Recursul este legal timbrat (fila 8).
Reclamanții intimați au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat (filele 14-15).
Analizând legalitatea deciziei atacate, prin prisma criticilor formulate, Curtea constată următoarele:
Contrar susținerilor recurentei, instanța de apel a indicat dispozițiile incidente, respectiv prevederile OUG nr. 40/1999 referitoare la prelungirea contractului de închiriere, și cele din art. 1 al Primului Protocol adițional la Convenție.
În ce privește contractul de închiriere încheiat de recurentă cu foștii proprietari, Curtea constată că aceasta a beneficiat de prevederile OUG nr. 40/1999 imediat după apariția acestui act normativ, încheind cu . temeiul ordonanței, contractul de închiriere nr. 3754/14.09.2001, valabil până la 08.04.2004.
La data de 13.06.2005, recurenta a încheiat un nou contract de închiriere cu același proprietar (contractul nr. 1507/2005), iar după ce imobilul a fost redobândit de fostul proprietar, Universitatea B. Bolyai, acesta a urmat procedura instituită de art. 10 din OUG nr. 40/1999, și a notificat-o pe recurentă, iar ulterior a încheiat cu aceasta un nou contract pentru perioada ce a mai rămas până la expirarea celui încheiat anterior, respectiv până la 08.04.2009.
Ca urmare, susținerile recurentei în sensul că nu a fost respectat termenul imperativ de 5 ani impus de OUG nr. 40/1999 și că data până la care și-ar produce efecte contractul încheiat cu Universitatea B. Bolyai ar fi 01.10.2011 nu sunt fondate.
În ce privește reînnoirea contractului, se constată că, așa cum susține chiar recurenta, aceasta a beneficiat de dispozițiile art. 14 din OUG nr. 40/1999, încheind cel de-al doilea contract cu . a expirat la data de 08.04.2009, fiind respectat atât de Universitatea B. Bolyai, cât și de reclamanții intimați. Aceștia s-au conformat atât dispozițiilor din art. 1441 C. civ. vechi, aplicabil în speță, cât și celor cuprinse în art. 21 din ordonanță și au executat contractul de închiriere până la expirarea lui.
După data de 08.04.2009 părțile nu au mai încheiat un nou contract, recurenta având calitate de tolerat în apartament. De altfel, așa cum aceasta arată și în întâmpinarea depusă la fondul cauzei, începând din noiembrie 2008, recurenta nu a mai achitat chirie.
Dispozițiile art. 14 din OUG nr. 40/1999, pe care le invocă recurenta pentru a argumenta cererea reconvențională privind reînnoirea contractului de închiriere nu pot fi primite. Așa cum s-a reținut anterior, recurenta a mai beneficiat odată de aceste prevederi, astfel că o nouă reînnoire, în temeiul acelorași dispoziții, ar rupe echilibrul între respectarea dreptului de proprietate al reclamanților și interesul general al asigurării de locuințe pentru cei aflați în nevoie și, ca urmare, ar încălca art. 1 din primul Protocol Adițional la Convenție, așa cum corect a reținut instanța de apel. Perioada de 10 ani, în care recurenta a beneficiat de măsurile de protecție reglementate de OUG nr. 40/1999
(continuarea deciziei civile 377/17.05.2013 pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia în dosar nr._ )
este una rezonabilă și suficientă pentru ca recurenta să își rezolve problema locativă.
Curtea constată că nici dispozițiile ce reglementează tacita relocațiune nu sunt aplicabile, câtă vreme recurenta nu a mai achitat chiria din noiembrie 2008, iar intimații au notificat-o pe aceasta cu privire la concediu, astfel că sunt incidente prevederile art. 1438 din vechiul C. civ.
În condițiile în care aplicarea dispozițiilor OUG nr. 40/1999 creează în sarcina reclamanților o sarcină disproporționată, care contravine art. 1 din Protocolul 1, reclamanții, în calitate de proprietari ai imobilului în care pârâta-recurentă a locuit ca tolerată, nu au obligația legală nici să justifice cererea de evacuare și nici să-i asigure acesteia o altă locuință.
Ca urmare, nici aceste critici nu sunt fondate.
Pentru cele ce preced, Curtea constată că decizia atacată este legală, iar criticile recurentei nu se circumscriu niciunui motiv de recurs din cele prevăzute de art. 304 C. pr. civ., astfel că în temeiul art. 312 C. pr. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtă.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâta B. R. împotriva deciziei civile nr. 21/2013 pronunțată de Tribunalul Sibiu – Secția I Civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 17.05.2013.
Președinte, C. G. N. | Judecător, D. M. | Judecător, M. F. C. |
Grefier, E. M. H. |
Redc./tehnoredc. MFC
2 ex/03.06.2013
Jud. fond: M. M.
Jud. apel: V. A./V.C. D.
| ← Despăgubiri Legea nr.221/2009. Decizia nr. 584/2013. Curtea de... | Grăniţuire. Decizia nr. 72/2013. Curtea de Apel ALBA IULIA → |
|---|
