Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Decizia nr. 1695/2013. Curtea de Apel BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1695/2013 pronunțată de Curtea de Apel BRAŞOV la data de 27-09-2013 în dosarul nr. 1737/197/2012
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL B.
Secția civilă și pentru cauze cu
minori și de familie, de conflicte
de muncă și asigurări sociale
DECIZIA CIVILĂ NR.1695/R DOSAR NR._
Ședința publică din 27 septembrie 2013
PREȘEDINTE M. L. - judecător
G. Ș. - judecător
C. V. - judecător
C. N. - grefier
P. astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursurilor declarate de intimații A. P. ADMINISTRAREA ACTIVELOR STATULUI BUCUREȘTI, M. C. și S.C. S. C. S.A. – prin administrator judiciar GENERAL GROUP EXPERT S.R.L. împotriva deciziei civile nr.208/R din data de 14.05.2013 pronunțată de Tribunalul B. în dosarul civil nr._ .
La apelul nominal făcut în ședința publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din 10 septembrie 2013, când părțile au lipsit, așa cum rezultă din încheierea de ședință din acea zi, încheiere care face parte integrantă din prezenta decizie și când instanța, în vederea deliberării, a amânat pronunțarea la data de 17 septembrie 2013, 24 septembrie 2013 și apoi la 27 septembrie 2013.
CURTEA
Asupra recursului de față:
Prin decizia civilă nr.208/..2013.Tribunalul B. dispus admiterea apelului formulat de către petenta Asociația A. „Agro 2001”, împotriva Sentinței civile nr._ din 06.12.2012, pronunțată de Judecătoria B., pe care a schimbat-o în parte și, în consecință:
A admis plângerea formulată de către petenta Asociația A. „Agro 2001”, cu sediul în . D., în contradictoriu cu intimații S.C. S. C. S.A., cu sediul în C., ., județul B., prin administrator judiciar General Group Expert SPRL, cu sediul în București, ..109 – 117, ., ., sector 2, Direcția Generală a Finanțelor Publice B., cu sediul în B., .. 7, pentru A.F.P. C., A. pentru Valorificarea Activelor Statului, cu sediul în București, . Ș. nr. 50, sector 1 și M. C. reprezentat prin primar, cu sediul în C., ., jud. B. împotriva încheierii CF nr._/ 11.08.2011 dată de O.C.P.I. B., pe care o modifică în sensul admiterii în parte a cererii acesteia și dispune înscrierea în cartea funciară_ ( provenită din conversia pe hârtie a CF 10130A+192 ) UAT C., a dreptului de proprietate al petentei asupra imobilului cu nr. top 3542/1/188 .
A menținut dispoziția de respingere a plângerii cu privire la radierea dreptului de ipotecă și interdicției de înstrăinare și grevare, înscrise în favoarea Băncii Agricole în cartea funciară.
P. a pronunța aceasta hotărâre, instanța de apel a reținut următoarele considerente:
Deși prin sentința civilă nr.1371/2010 a Tribunalului D. s-a dispus întabularea dreptului de proprietate în favoarea petentei, conform art. 63 alin.1¹ din Ordinul ANCPI nr.633/2006 registratorul a respins cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este în mod expres prevăzută de lege, reținându-se că în sentință nu se menționează că ține loc de act autentic de vânzare – cumpărare, registratorul de carte funciară având obligația verificării îndeplinirii condițiilor prevăzute de art. 48 din Legea 7/1996 .
Tribunalul a constatat că registratorul de carte funciară este îndrituit să verifice existența tuturor condițiilor formale pentru înscriere și lipsa unor piedici de carte funciară, fără a avea însă posibilitatea cenzurării unei hotărâri judecătorești irevocabile .
Piedicile de carte funciară reprezintă motive formale ce împiedică efectuarea unor înscrieri care ar contraveni unor prevederi exprese din Legea nr.7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare sau din Codul civil, actele normative conexe ori principiilor de organizare a acestui sistem de publicitate imobiliară și este de datoria registratorului de carte funciară a le evidenția, respectiv a le da eficiență juridică prin respingerea cererilor de înscriere care nu îndeplinesc toate condițiile necesare din această perspectivă.
De principiu, opunerea unei piedici de carte funciară la înscrierea unei hotărâri judecătorești nu echivalează cu încălcarea ori cenzurarea acesteia, ci evidențiază existența unei împrejurări extrinseci de natură a împiedica înscrierea. Odată înlăturată piedica respectivă, printr-un alt litigiu sau pe cale amiabilă, administrativă, hotărârea în discuție poate fi pusă în executare prin înscrierea în cartea funciară a dreptului consacrat.
În speță, prin Sentința civilă nr.1371/2010 a Tribunalului D. s-a dispus intabularea dreptului de proprietate în favoarea petentei în cartea funciară cu privire la imobilul teren de sub nr.top 3542/1/118, reținându-se în considerentele acestei hotărâri următoarele: „constatând intervenită vânzarea – cumpărarea dintre părți, instanța va pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare cu consecința întabulării dreptului de proprietate la reclamantului pentru suprafața de teren în litigiu „ ( filele 8-9 dosar fond ) .
Prin aceeași sentință se constată că actul sub semnătură privată încheiat între părți cuprinde clauzele specifice ale unui contract de vânzare – cumpărare, dar are doar valoarea unui antecontract de vânzare – cumpărare, pentru lipsa formei autentice, potrivit principiului conversiunii actelor juridice și naște în sarcina părților obligația încheierii ulterioare a actului autentic .
Se mai rețin prevederile art. 5 al. 2 din Titlul X al Legii 247/2005, aplicabile la data promovării acțiunii soluționate prin Sentința civilă nr.1371/2010 a Tribunalului D., care prevăd că „În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”.
Din analiza acestei sentințe, rezultă în mod net că soluția instanței este una de validare a convenției părților și reprezintă o hotărâre care ține loc de act autentic, chiar dacă în dispozitiv nu apare în mod expres această mențiune ci doar „constată valabilitatea convenției încheiate între Asociația Agricolă „Agro 2001”, în calitate de cumpărător și S.C. S. C. S.A., în calitate de vânzător …”.
Distinct de caracterul dreptului constatat prin această hotărâre judecătorească, respectiv că este unul constitutiv sau declarativ de drepturi, cele statuate în mod irevocabil prin aceasta nu mai pot fi contrazise de o altă instanță, cu atât mai puțin de registratorul de carte funciară într-o procedură necontencioasă, așa cum s-a reținut de către instanța de fond și registrator că ar fi posibil .
Judecătorul anterior a analizat în considerentele soluției sale, raporturile părților rezultate din convenția încheiată între acestea, asanând juridic lipsurile formale ale acesteia și nu se poate reține ca impediment la înscrierea în cartea funciară nulitatea convenției, cu atât mai mult cu cât ea a fost validată de instanță în mod irevocabil .
În aceste condiții, nu s-a putut reține incidența prevederilor art. 63 al. 1 ind. 1 din Ordinul 633/2006 al Directorului general al Agenției Naționale de cadastru și Publicitate Imobiliară pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară - Text în vigoare începând cu data de 14 iulie 2011, potrivit căruia „ Registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiții speciale prevăzute de reglementările în vigoare” .
Raportat la actul în baza căruia se solicită înscrierea dreptului apelantei, în cauză operează prevederile art. 63 al. 1 din aceeași lege, potrivit căruia „Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului
prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil din punct de vedere al formei cerute pentru validitatea actului, potrivit art. 20 și 48 din lege”
Art. 20 al. 3 din lege face trimitere la hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă care înlocuiește acordul de voință cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor, iar art.48 prevede condițiile pe care trebuie să le îndeplinească înscrisul pentru ca cererea de înscriere să fie admisă de registrator, respectiv: să fie încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege, să identifice corect numele sau denumirea părților și să individualizeze imobilul printr-un număr de carte funciară și un număr cadastral sau topografic, condiții îndeplinite de sentința indicată .
Pe de altă parte, instanța a reținut că nu se regăsesc în lege dispoziții similare celor prevăzute de art. 63 al. 1 ind. 1 din Ordinul 633/2006, astfel că prin acesta se adaugă la lege, ceea ce nu este permis, fiind un act juridic de forță inferioară celui pe care-l completează prin norma indicată și care permite registratorului de carte funciară să cenzureze inclusiv hotărâri judecătorești, cum este cazul în speță .
Această prevedere a fost introdusă prin modificarea Ordinului nr.633/2006 prin Ordinul nr.133/2009, ordine emise în baza prevederilor art. 4 lit. a și c, raportat la cele ale art. 63 al.1 din Legea 7/1996 ( Agenția Națională întocmește, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi, regulamentul de organizare și funcționare a birourilor teritoriale din cadrul oficiilor teritoriale) și art.3 al.8 (Directorul general îndeplinește atribuțiile și responsabilitățile ordonatorului principal de credite, prin emiterea de ordine cu caracter individual și normativ. Ordinele cu caracter normativ se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I …. ) .
Instanța investită cu soluționarea oricărei cauze are posibilitatea și chiar obligația să facă aplicarea principiului ierarhiei forței juridice a actelor normative .
Cele două ordine sunt emise în aplicarea Legii 7/1996 și vizează nu numai aspecte legate de organizarea birourilor de carte funciară ci și altele cu referire la înscrierea drepturilor în aceste evidențe, cu consecințe juridice pentru părțile interesate, astfel că aceste trebuiau emise și aplicate doar în limitele actului normativ cu forța juridica superioară .
Această soluție rezultă din prevederile art. 4 alin. (3) din Legea nr. 24/2000, privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, conform cărora „Actele normative date în executarea legilor, ordonanțelor sau a hotărârilor Guvernului se emit în limitele și potrivit normelor care le ordonă”.
Pe de altă parte, prin Decizia nr.723/2010 a Curții Constituționale s-a constatat neconstituționalitatea prevederilor art.33 alin.(6) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, potrivit cărora "procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, a modificărilor și cea de îndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agenției Naționale", regulament similar celui emis în organizarea birourilor de carte funciară și care prevede posibilitatea respingeri cererii de înscriere a dreptului de proprietate, cum s-a arătat mai sus.
Prin această decizie s-a reținut că „Dreptul de proprietate este cel mai complex dintre toate drepturile pe care o persoană le poate avea asupra unui bun, pentru că el oferă titularului său exercițiul tuturor prerogativelor pe care legea le cunoaște. De aceea, acesta reprezintă un drept fundamental absolut, prevăzut, garantat și ocrotit de Constituție în cuprinsul art. 44 și 136, în limitele prevăzute de lege. Este și motivul pentru care, atunci când legiuitorul a stabilit reglementarea prin lege organică a domeniilor de importanță vitală pentru funcționarea statului, a cuprins în cadrul dispozițiilor art. 73 alin. (3) lit. m), regimul juridic general al proprietății și al moștenirii. Așa fiind, regimul cadastrului și al publicității imobiliare sunt stabilite prin lege organică, respectiv Legea nr. 7/1996”.
Prin ordinele menționate se reglementează procedura de înscriere în cartea funciară cu referire la prevederile similare din Titlul II, privind publicitatea imobiliară din Legea nr.7/1996, respectiv capitolul II, procedură ce trebuia instituită printr-o normă legală egală ca forță juridică cu cea a legii, în caz contrar aflându-ne în prezența unei „încălcări a dispozițiilor constituționale ale art.73 alin.(3) lit. m), care prevăd obligativitatea reglementării prin lege organică a regimului juridic general al proprietății, precum și ale art.1 alin.(4) privind separarea
puterilor în stat „cum reține Curtea Constituțională prin aceeași decizie, rețineri ce sunt aplicabile speței de față .
Fiind îndeplinite condițiile legale privind înscrierea dreptului, apelul a fost admis cu consecința schimbării în tot a sentinței în sensul admiterii plângerii formulată de către petenta Asociația Agricolă „Agro 2001”, împotriva încheierii CF nr._/ 11.08.2011 dată de O.C.P.I. B., pe care a modificat-o în sensul admiterii în parte a cererii acesteia și dispunerii înscrierii în cartea funciară_ (provenită din conversia pe hârtie a CF 10130A+192 ) UAT C., a dreptului de proprietate al petentei asupra imobilului cu nr. top 3542/1/188.
Soluția dată de prima instanță cererii de radiere a dreptului de ipotecă și interdicției de înstrăinare și grevare a apărut ca fiind corectă și a fost menținută, din perspectiva prevederilor art.1746 al.3 din Codul civil în vigoare la data încheierii convenției și constituirii drepturilor, acestea rămânând în continuare în favoarea creditorilor, fără a constitui piedica la întabularea dreptului dobânditorului ulterior .
Împotriva deciziei au declarat recurs S.C. S. C. S.A., prin lichidator judiciar General Group Expert S.P.R.L, Unitatea Administrativ Teritoriala M. C. si AAAS Bucuresti solicitând modificarea în tot a acesteia, în sensul respingerii apelului și menținerii sentinței civile nr._/26.10.2012 a Judecătoriei B..
Recurenta S.C. S. C. S.A. arată că registratorul de carte funciară a reținut în mod corect că există piedici la întabularea sentinței respective, lipsind aprobarea din partea celui în favoarea căruia a fost instituit sechestrul, actele ce survin indisponibilizării fiind lovite de nulitatea absolută.
Recurenta Unitatea Administrativ Teritorială M. C. arată că piedicile de carte funciară reprezintă motive formale ce împiedică efectuarea unor înscrieri care contravin unor prevederi exprese din Legea nr.7/1996 sau din Codul Civil și este de datoria registratorului de carte funciară de a le evidenția și de a le da eficiență juridică prin respingerea cererilor de înscriere care nu îndeplinesc toate condițiile necesare din această perspectivă. Opunerea unei piedici de carte funciară la înscrierea unei hotărâri judecătorești nu echivalează cu încălcarea ori cenzurarea acesteia, ci evidențiază existența unei împrejurări de natură a împiedica înscrierea, împrejurare ce poate fi înlăturată pe cale administrativă sau pe calea unui alt litigiu. Mai mult, sentința civilă a Tribunalului D. nu ține loc de contract de vânzare – cumpărare, iar dispoziția de întabulare are la bază un contract a cărui nulitate absolută este prevăzută expres de art.151 alin.10 din Codul de procedură fiscală.
Recurenta AAAS București invocă aceleași motive în ceea ce privește existenta piedicilor la întabulare, bunurile sechestrate neputând fi înstrăinate decât cu acordul creditorului.
Analizând hotărârea atacată în limitele motivelor de recurs și apărărilor formulate, Curtea reține următoarele considerente:
Aparent, prin invocarea unei hotărâri judecătorești ca temei al „intabulării” pretinse, cererea petentei ar fi doar o formalitate pentru registratorul de CF. Cu toate acestea se poate și respinge cererea de înscriere în CF a actului juridic, în condițiile legii, conform art. 30 din Legea 7/1996 actualizată, respectiv art. 63 din Ordinul 633/2006, când printr-o simplă evaluare formală a actului juridic se constată că acesta nu întrunește condițiile cerute de lege pentru validitate. In speță, s-a invocat o piedica de CF, un impediment la intabulare prin existența unei indisponibilizări a bunului ce reprezintă interdicție la vânzare sancționată cu nulitatea absolută - art. 9, 10 din O.G 92/2003.
Este adevărat că, în practică s-a concretizat opinia conform căreia „nulitatea absolută” a actului juridic nu poate fi constatată de registratorul de CF, ci ea este atributul instanțelor care vor pronunța o hotărâre judecătorească în acest sens în cadrul unei proceduri contencioase, însă, există și opinii în doctrină potrivit cărora în cazul unei indisponibilizări a bunului rezultată din lege– ex: interdicția vânzării bunului timp de 10 ani inserata în Legea 112/1995 - registratorul de CF poate respinge înscrierea actului translativ de proprietate, doar după o analiza formală a actului. Tocmai in acest mod s-a procedat in speța de către registratorul de CF, care a constatat in mod judicios indisponibilizarea bunului conform mențiunilor de CF înregistrate anterior formulării prezentei cereri, drept pentru care vor fi primite si argumentele
instanțelor anterioare cu privire la înlăturarea apărărilor petentei cu privire la acest aspect.
In speță, chiar dacă se solicită înscrierea dreptului de proprietate în baza intabulării dispuse prin hotărâre judecătoreasca, trebuie remarcat scopul pentru care se solicită înscrierea, respectiv cel descris de art. 48 din Ordinul 633/2006: opozabilitatea față de eventualii titulari de drepturi reale cu același obiect.
Sentința civilă care validează convenția de vânzare și dispune intabularea pentru terenurile vândute, este opozabila doar părților în cauză, însă potrivit înscrierilor din CF, asupra imobilului teren din CF_ C. top 3542/1/97, la foaia de sarcini este înscris: dreptul de ipoteca pentru creanțe bugetare în favoarea D. B. A.F.P. C. conf. art. 143 alin. 8,9 din O.G 92/2003 și dreptul de ipoteca legală constituită conform art. 154 din O.G. 92/2003 în favoarea Mun. C..
Față de aceste titulare de drepturi reale sentința nu este opozabilă. Aceste înscrieri în favoarea creditorilor sunt efectuate anterior convenției de vânzare dintre S.C. S. C. S.A. și recurentă, deci anterior sentinței invocate. Ele sunt opozabile recurentei, conform art. 48 alin. 2 din Ordinul 633/2006, astfel că, în mod corect s-a constatat o piedică de C.F la momentul cererii de înscriere a noului subdobânditor.
Față de aceste considerente, în baza art. 312 alin. 2, rap. la art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, urmează a se modifica în tot hotărârea atacată, în sensul respingerii apelului declarat de petentă împotriva sentinței civile pronunțată de Judecătoria B..
P. aceste motive,
În numele Legii
DECIDE:
Admite recursurile declarate de recurenții S.C. S. C. S.A. prin lichidator judiciar GENERAL GROUP EXPERT S.P.R.L., UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂ M. C. și AAAS București împotriva deciziei nr.208/. a Tribunalului B. - Secția I-a Civilă, pe care o modifică în tot, în sensul că:
Respinge apelul declarat de petenta Asociația Agricolă "AGRO 2001" împotriva sentinței civile nr._/06.12.2012 a Judecătoriei B., pe care o păstrează.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 27.09.2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,JUDECĂTOR,
M. L. G. Ș. C. V.
GREFIER,
C. N.
Red. G.Ș./25.10.2013
Tehnored. C.N./18.07.2013
- 3 exemplare -
Jud. apel – A G.
- V. M.
| ← Strămutare. Sentința nr. 25/2013. Curtea de Apel BRAŞOV | Validare poprire. Decizia nr. 2014/2013. Curtea de Apel BRAŞOV → |
|---|
