Legea 10/2001. Decizia nr. 50/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Curtea de Apel BUCUREŞTI - Sentințe și decizii civile / 2014

Decizia nr. 50/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 18-02-2014 în dosarul nr. 46474/3/2011

Dosar nr._

(843/2013)

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL BUCUREȘTI

SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE

DECIZIA CIVILĂ nr. 50 A

Ședința publică de la 18.02.2014

Curtea constituită din :

PREȘEDINTE - CRISTINA GUȚĂ

JUDECĂTOR – GEORGETA SÎRBU

GREFIER - S. R.

Pe rol fiind soluționarea cererii de apel formulate de apelantul pârât S. R., prin Ministerul Finanțelor Publice, împotriva sentinței civile nr. 978 din data de 02.05.2012, pronunțate de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații reclamanți R. LETIȚIEA C. și R. R..

P. are ca obiect pretenții în temeiul Legii nr. 10/201.

La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă consilier juridic A. C., în calitate de reprezentant al apelantului pârât S. R., prin Ministerul Finanțelor Publice, în baza delegației depuse la fila 24 și avocat O. Ș., în calitate de reprezentant al intimaților reclamanți R. LETIȚIEA C. și R. R., în baza împuternicirii avocațiale nr._/2013 emise de Baroul București (fila 12).

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează că prin serviciul registratură s-a depus, la data de 11.02.2014, răspunsul expertului P. C. la obiecțiunile formulate de apelantul pârât la raportul de expertiză întocmit de către acesta.

Intimații reclamanți, prin apărător, depun practică judiciară, respectiv decizia civilă nr. 945 R din data de 09.05.2013, pronunțată în dosarul nr._/299/2010 de către Curtea de Apel București – Secția a IV-a Civilă.

Reprezentanții părților, având pe rând cuvântul, arată că nu mai au cereri de formulat, probe de propus și administrat ori excepții de invocat.

Nemaifiind alte cereri de formulat, probe de propus și administrat ori excepții de invocat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea apelului.

Apelantul pârât S. R., prin Ministerul Finanțelor Publice, prin consilier juridic, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, în sensul admiterii, în principal, a excepției lipsei calității procesual pasive a Ministerului Finanțelor Publice. În subsidiar, apreciază că speța de față nu se circumscrie dispozițiilor art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, motiv pentru care se impune respingerea acțiunii ca neîntemeiată, sens în care solicită a se avea în vedere sentința civilă nr. 5633/2007 pronunțată de către Judecătoria Sectorului 2 București, prin care s-a reținut că preluarea imobilului în litigiu a fost abuzivă realizându-se în baza Decretului nr. 92/1950, motiv pentru care nu putea fi înstrăinat în temeiul Legii nr. 112/1995.

Referitor la raportul de expertiză întocmit în faza apelului, solicită a se avea în vedere concluziile reținute în această lucrare.

Solicită cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de expert în cuantum de 700 lei.

Intimații reclamanți R. LETIȚIEA C. și R. R., prin apărător, având cuvântul, solicită respingerea apelului, având în vedere următoarele argumente:

Referitor la calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice, arată că, potrivit practicii judiciare depuse astăzi, respectiv decizia civilă nr. 3072/2011 pronunțată de către Înalta Curte de Casație și Justiție, Ministerul Finanțelor acționează în numele statului. Totodată, solicită a se avea în vedere hotărârea depusă astăzi, din care rezultă că distincția formală între Ministerul Finanțelor Publice și S. R. nu este opozabilă reclamantei, întrucât obligația de răspundere stabilită de art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 vizează Ministerul Finanțelor ca instituție care reprezintă S. R. în asemenea acțiuni, iar practica în materie este constată, invocând și dispozițiile art. 25 din Decretul nr. 31/1954.

Arată că și cel de-al doilea motiv de apel este neîntemeiat, având în vedere că sunt îndeplinite condițiile art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 și că prin decizia civilă nr. 3769/09.05.2011 Înalta Curte de Casație și Justiție a decis că, în cazul în care cumpărătorul unui imobil în baza Legii nr. 112/1995 l-a pierdut prin desființarea contractului de vânzare cumpărare în urma unei acțiuni de revendicare prin comparare de titluri, se impune acordarea valorii de piață a bunului ce a format obiectul contractului de vânzare cumpărare. În cauză au fost respectate cerințele Legii nr. 112/1995 la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare. La dosarul cauzei a fost depusă cererea formulată de foștii proprietari către Comisia de Aplicare a Legii nr. 112/1995, prin care solicitau restituirea imobilului, însă această cerere nu le-a fost comunicată reclamanților și nu le este opozabilă.

În ceea ce privește valoarea de piață a imobilului, arată că au fost întocmite două rapoarte de expertiză (primul raport efectuat la judecata în fond și cel de-al doilea la judecata în apel). Diferența între cele două rapoarte se datorează faptului că piața imobiliară a fost în scădere, iar expertul, după ce a procedat la măsurarea spațiului, imobilului a constatat că acesta nu este locuit, nu a fost încălzit, iar zugrăvelile sunt degradate. Depune note scrise.

Nu solicită cheltuieli de judecată.

După închiderea dezbaterilor și după deliberare, având în vedere că membrii completului de judecată au păreri diferite privind posibilitatea verificării în prezenta cauză a îndeplinirii cerințelor Legii nr.112/1995 la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, Curtea, în temeiul art. 257 alin. 1 Cod procedură civilă, constată necesar a se constitui în complet de divergență, motiv pentru dosarul va fi înaintat, astăzi, președintelui de secție în vederea desemnării celui de-al treilea magistrat, care va participa la soluționarea cauzei, când dezbaterile vor fi reluate, la ora 12.

PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER

C. G. G. S. S. R.

La reluarea cauzei, în complet de divergență, la ora 12,

PREȘEDINTE - CRISTINA GUȚĂ

JUDECĂTOR – GEORGETA SÎRBU

JUDECĂTOR - I. S.

GREFIER - S. R.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:

Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea apelului.

Apelantul pârât S. R., prin Ministerul Finanțelor Publice, prin consilier juridic, având cuvântul, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat.

Condițiilor prevăzute de dispozițiilor art. 50¹din Legea nr. 10/2001 nu sunt îndeplinite. Astfel cum rezultă din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare, în temeiul Legii nr. 112/1995 se formulase o cerere de restituire în natură de către fostul proprietar al imobilului. Mai mult, în speță, s-a constatat preluarea abuzivă a imobilului, astfel că acesta nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995.

Prin urmare, solicită admiterea apelului, admiterea excepției lipsei calități procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice și, în subsidiar, respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

Solicită cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de expert în cuantum de 700 lei.

Totodată, apreciază că nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute de Legea nr. 112/1995 la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare și, față de caracterul devolutiv al apelului, poate fi soluționată în prezent chestiunea vizând buna sau reaua credință a părților la momentul încheierii acestui act juridic.

Intimații reclamanți R. LETIȚIEA C. și R. R., prin apărător, având cuvântul, solicită respingerea apelului, apreciind că în speță sunt îndeplinite criteriile prevăzute de art. 50¹din Legea nr. 10/2001, existând practica instanței supreme în sensul că, în ipoteza deposedării cumpărătorilor în temeiul Legii nr. 112/1995 de imobil, ca urmare a comparării titlurilor, se acordă valoarea de piață a imobilului.

În ceea ce privește existența cererii formulate de proprietarii deposedați abuziv anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare, susțin că respectiva cerere nu a fost adusă la cunoștința lor; reclamanții au formulat cerere de cumpărare a imobilului anterior înregistrării cererii vechiului proprietar al imobilului. Contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat după ce reclamanții au optat potrivit dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995. Buna credință urmează a fi analizată sub acest aspect și mai invocă prevederile art. 2 din Legea nr. 112/1995 la momentul vânzării. Totodată, invocă și Normele Metodologice din data de 23.01.1996, potrivit cărora imobilele cu destinație de locuințe trecute în proprietatea statului în temeiul Decretului nr. 92/1950 sunt incluse în categoria celor preluate cu titlu.

Totodată, solicită a se avea în vedere de către instanța de judecată că la 04.02.1997 a fost pus în discuție titlul statului.

Pe de altă parte, la expirarea termenului de prescripție prevăzut de art. 45 (fost 46) din Legea nr. 10/2001 nu se mai poate pune în discuție dacă încheierea contractului de vânzare cumpărare s-a făcut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și cu bună credință.

Nu solicită cheltuieli de judecată.

CURTEA ,

Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 07.06.2011 pe rolul Tribunalului București - Secția a V-a Civilă sub nr._, reclamanții R. Letițiea C. și R. R. au chemat în judecată pe pârâtul S. R., prin Ministerul Finanțelor Publice, solicitând obligarea acestuia la plata sumei de 836.000 lei, echivalentul a 200.000 Euro, reprezentând prețul de piață, conform standardelor internaționale de evaluare, al imobilului apartament nr. 2 situat în București, .. 17, corp A, parter, sector 2, format din trei camere, vestibule, hol, baie, bucătărie, sas, cămara, debara, cameră serviciu subsol, două boxe subsol, în suprafață de 90,68 m.p., terenul situat sub construcție în suprafață de 60,89 m.p. și cota indiviză de 27,02% din părțile de folosință comună ale imobilului.

Prin sentința civilă nr. 978/02.05.2012, Tribunalul București - Secția a V-a Civilă a admis cererea, a obligat pârâtul la plata sumei de 838.013 lei, reprezentând prețul de piață al imobilului situat în București, .. 17, corp A, parter, ., către reclamanți și a luat act că reclamanții nu au solicitat cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut, în fapt, că prin contractul de vânzare cumpărare nr. 540/01.11.1996, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 cu Primăria Municipiului București, reprezentată prin mandatar S.C. F. S.A., soții R. I. și R. Letițiea C. au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 2 situat în București, .. 17, corp A, parter, sector 2, în schimbul plății sumei de 18.891.760 lei (ROL), cu titlu de preț.

Prin sentința civilă nr. 5633/06.07.2007 pronunțată de Judecătoria Sector 2 București, irevocabilă prin decizia civilă nr. 479 R/21.12.2010 a Curții de Apel București – Secția a IX-a Civilă și pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuală, a fost admisă cererea formulată de moștenitoarele fostului proprietar, C. I., C. F. C. M. și D. M. E. E. și au fost obligați pârâții R. I. și R. Letițiea C. să lase în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul dobândit prin contractul de vânzare cumpărare nr. 540/01.11.1996, dându-se eficiență titlului de proprietate al reclamantelor, preluarea de către stat în temeiul Decretului nr. 92/1950 fiind abuzivă.

La data de 24.07.2007 a decedat R. I., moștenitorii acestuia fiind reclamanta R. Letițiea C., în calitate de soție supraviețuitoare și reclamantul R. R., în calitate de fiu, potrivit certificatului de calitate de moștenitor nr. 110/02.08.2007 eliberat de B.N.P. Nemesis.

Așa fiind, tribunalul a constatat că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, care dau dreptul proprietarilor ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, să solicite restituirea prețului de piață al imobilelor.

Din examinarea textului legal evocat, tribunalul a observat că ipoteza acestuia vizează exclusiv situația acelor contracte de vânzare cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, reținând totodată o reglementare defectuoasă a normei menționate, apreciind că, în realitate, s-a avut în vedere situația în care, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, foștii chiriași proprietari au fost obligați să lase imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie foștilor proprietari, titlul acestora din urmă fiind considerat preferabil în urma comparării titlurilor de proprietate ale părților.

Așa fiind, tribunalul a considerat că acesta este singurul sens ce poate fi dat textului legal evocat și de natură a produce efecte juridice, întrucât o altă interpretare a normei legale ar fi de natură să o lipsească de orice efect util, ceea ce ar contraveni intenției legiuitorului avută în vedere la edictarea respectivei norme juridice.

Întrucât nu s-a făcut vreo dovadă în sensul că a fost constatată nulitatea contractului de vânzare cumpărare ce a constituit titlul reclamanților, iar în hotărârea pronunțată în revendicare nu s-a reținut eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare cumpărare nr._/25.11.1996, tribunalul a apreciat că sunt întrunite toate condițiile prevăzute de lege pentru a se naște în sarcina pârâtului S. R., prin Ministerul Finanțelor Publice, obligația de plată a prețului de piață al apartamentului, determinat prin raportul de expertiză tehnică imobiliară întocmit în cauză la suma de 838.013 lei, echivalent al 192.736 euro.

Împotriva acestei sentințe la data de 15.04.2013 a declarat apel pârâtul S. R., prin Ministerul Finanțelor Publice, care a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie la data de 29.04.2013.

I. În motivarea cererii sale, apelantul pârât, în primul rând, a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive.

Din textul art. 50 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 1/2009, rezultă faptul că, în situația neîndeplinirii condițiilor cerute de lege, plata prețului de piață al imobilului urmează a fi făcută de Ministerul Finanțelor Publice în nume propriu, nefăcându-se nicio referire la calitatea acestuia de reprezentant al Statului R..

De altfel, atunci când a intenționat să confere legitimare procesuală pasivă Statului R., prin reprezentantul său - Ministerul Finanțelor Publice, legiuitorul a făcut-o în mod expres, un exemplu în acest sens fiind art. 12 din Legea nr. 13/1998. Distincția dintre Ministerul Finanțelor Publice, în nume propriu și S. R., prin reprezentant Ministrul Finanțelor Publice, nu este una forțată, ci, dimpotrivă, una elementară și în același timp esențială, fiind vorba de două entități complet diferite.

II. În al doilea rând, în măsura în care se va trece peste excepția lipsei calității procesuale pasive a Statului R., prin Ministerul Finanțelor Publice, apreciază că în mod nelegal și netemeinic prima instanță a admis cererea.

Potrivit dispozițiilor art. 50¹din Legea nr. 10/2001, reținute chiar de către instanță, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piață este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiții: prima condiție este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua condiție este ca ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

În prezenta cauză nu este îndeplinită niciuna dintre cele două condiții.

Cu toate acestea, instanța de fond a hotărât în sensul acordării prețului de piață al imobilului, pentru care reclamanții nu îndeplinesc condițiile cerute de lege.

III. În al treilea rând, în mod eronat a omologat instanța de fond raportul de expertiză întocmit în cauză, întrucât acesta nu reflectă prețul real al imobilului în discuție.

De asemenea, a arătat că obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune în niciun caz valoarea de piață a imobilului, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.

O aplicare corectă a dispozițiilor privind obligarea la garanția pentru evicțiune și respectiv a stabilirii sporului de valoare ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori: - stabilirea valorii de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare (și nu a prețului derizoriu plătit de reclamanți); - stabilirea valorii de piață la momentul evicțiunii; - diferența între valoarea de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare și valoarea de piață a imobilului la momentul evicțiunii, această diferență constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.

Astfel, în ceea ce privește imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995,

obligația de garanție este particularizată, pe de o parte, de situația juridică

specifică a bunului ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

Așadar, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

În spiritul protejării drepturilor reclamanților în baza unei legi, respectiv Legea nr. 112/1995 și a art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului, reclamanții ar fi îndreptățiți să primească numai o despăgubire echitabilă, respectiv cu stabilirea, în funcție de prețul plătit la achiziționarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, a ce imobil ar fi putut cumpăra pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de piață a unui astfel de imobil.

În situația în care din acest patrimoniu nu a ieșit o sumă de bani suficientă pentru achiziționarea unui imobil în condiții de piață, iar un astfel de contract nu are un caracter aleatoriu, în sensul speculării fluctuațiilor pieței, valoarea prejudiciului și limitele obligației de garanție nu pot fi decât în condițiile arătate mai sus.

Mai mult, raportându-ne numai la jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului în această materie, care face parte împreună cu dispozițiile Convenției Europene pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale din blocul de convenționalitate la care face referire Constituția României în art. 20, reclamanții aveau obligația să dovedească faptul că au fost încălcate prevederile art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenție (abuz de putere).

Așadar, trebuie examinat în ce măsură jurisprudența instanței europene impune indemnizarea celor care au cumpărat imobile preluate de regimul comunist la valoarea de circulație a imobilului, în situația în care aceștia sunt evinși prin admiterea acțiunilor formulate de vechii proprietari ai acelui imobil.

În cauza R. împotriva României, Curtea a obligat statul la restituirea valorii de circulație a imobilului către cumpărătorul evins, însă trebuie observată particularitatea esențială a acestei cauze: reclamanta din acea cauză, doamna A. R., câștigase deja irevocabil procesul cu evingătorii, fiind evinsă doar ca urmare a admiterii unui recurs în anulare. Prin urmare, cauza R. nu face altceva decât să reia principiile constant statuate de Curte începând cu cauza Brumărescu împotriva României, întrucât hotărârea judecătorească irevocabilă prin care reclamanta A. R. obținuse câștig de cauză reprezenta un bun în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1, lipsirea sa de proprietate ca urmare a admiterii recursului în anulare fiind o încălcare atât a acestui articol, cât și a art. 6 par. 1 din Convenție, privitor la dreptul la un proces echitabil.

Prin urmare, această cauză se deosebește de alte situații, în care titlul chiriașului cumpărător al imobilului, în temeiul Legii nr.112/1995, nu a fost confirmat și consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acțiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulității contractului, fie în revendicare.

Pentru aceste din urmă situații, jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga valoare de circulație a imobilului, fiind considerată suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din această valoare (Velikovi împotriva Bulgariei), ori contravaloarea prețului actualizat, plătit de cumpărătorul evins (T. T. împotriva României).

În cauza Velikovi și alții împotriva Bulgariei, Curtea a statuat la data de 15 martie 2007 printr-o hotărâre amplu argumentată, având valoare de principiu, că poate fi considerată suficientă, prin raportare la exigența proporționalității dintre interesul general care a dus la privarea de bun (repararea nedreptăților comise de regimul comunist) și interesul particular, al celui privat de bun, și o despăgubire care nu se ridică la valoarea de circulație a bunului în cauză. Analizând proporționalitatea ingerinței în dreptul de proprietate al reclamanților, Curtea a amintit întru început criteriile folosite într-o cauză de referință anterioară (Pincova și Pinc împotriva Republicii Cehe). Curtea a întrebuințat următoarele criterii: a) în ce măsură cauzele care au determinat anularea contractelor reclamanților se încadrau în mod evident în scopul urmărit de reclamanți (abuz de putere ori de poziția în partidul comunist, încălcări substanțiale ale legii) ori se datorau unor omisiuni minore ale administrației, care nu erau imputabile reclamanților (cum ar fi semnarea contractului de către viceprimar, în loc de primar); b) greutatea sarcinii suportate de reclamanți, evaluată în special prin caracterul adecvat al compensației primite ori care putea fi primită conform procedurilor în vigoare, precum și posibilitatea de a obține o nouă locuință.

În alte cazuri (Wulpe, Stoyanova și I.) s-a reținut că au existat încălcări substanțiale ale legii, cum ar fi cumpărarea unui număr superior de camere celui permis de lege, astfel încât privarea de proprietate nu a dus la încălcarea Convenției, chiar dacă despăgubirea nu a depășit 30% din valoarea imobilului (Wulpe) ori nici nu a fost solicitată, dar indemnizația putea fi de cel mult 25 % din aceeași valoare (Stoyanova și I.).

Această grupă de cauze și statuările Curții sunt deosebit de relevante, întrucât se poate reține că, în situația în care au existat încălcări esențiale ale legii (iar nu doar simple erori formale, imputabile administrației), privarea de proprietate va fi socotită proporțională și conformă Convenției, chiar dacă despăgubirea este net inferioară valorii actuale a imobilului.

Astfel, admiterea acțiunii în revendicare ori în constatarea nulității absolute semnifică în mod logic și necesar că imobilul a fost preluat fără titlu valabil, de unde rezultă că el nu intra în câmpul de aplicare a Legii nr. 112/1995, întrucât art. 1 dispune că această lege se aplică numai imobilelor preluate cu titlu valabil (în urma unei decizii de referință a Curții Constituționale, nr. 73/1995, publicate în M. Of. nr. 177/08.08.1995).

Totodată, în cauza T. T. împotriva României (hotărârea din 24.03.2009), Curtea Europeană a reținut că reclamantul T. T., care a cumpărat cu bună credință un imobil în temeiul Legii nr. 112/1995, fiind ulterior evins prin admiterea unei acțiuni în revendicare, nu a epuizat toate remediile juridice interne, apte să asigure despăgubirea acestuia în urma evicțiunii.

Raportându-se la art. 35 din Convenție, Curtea a statuat că: „Mai trebuie determinat dacă cuantumul compensației care poate fi acordată de instanțele naționale este suficient pentru a remedia încălcările susținute (este vorba despre încălcarea dreptului de proprietate al reclamantului, evins prin admiterea acțiunii în revendicare).

Jurisprudența indicată de Guvern relevă că persoane aflate în situația reclamantului ar fi primit cel puțin prețul de cumpărare actualizat, uneori chiar despăgubiri până la valoarea de piață actuală, ca și restituirea costurilor rezonabile pentru întreținerea imobilului. Curtea reține că aceste despăgubiri sunt semnificativ mai mari decât cele din cauza Pincova și Pinc, unde Curtea a reținut încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1, în care reclamanții, aflați într-o situație similară reclamantului din prezenta cauză, au primit doar prețul de achiziție, neactualizat”.

Concluzia Curții a fost că remediile juridice interne, care ofereau reclamantului posibilitatea obținerii prețului actualizat, erau adecvate și suficiente, astfel încât trebuiau epuizate, cererea privind încălcarea articolului 1 din Protocolul adițional nr.1 la Convenție fiind respinsă ca inadmisibilă, pentru neepuizarea remediilor oferite de dreptul intern.

Este evident că prețul de cumpărare al imobilelor vândute în temeiul Legii nr. 112/1995, stabilit de art. 16 din normele metodologice de aplicare a acestei legi, era mult inferior valorii de piață a acestor imobile, la data edictării legii, precum și în perioada cumpărării acestor imobile de către chiriași, începând cu anul 1996.

Așa fiind, indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, care încălcă principiul egalității cetățenilor în fața legii.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 282 și următoarele Cod procedură civilă, ale Legii nr. 10/2001 modificate și completate și ale art.1337 Cod civil.

La data 24.05.2013, intimații reclamanți au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat.

I. În motivare, au arătat, cu privire la excepția invocată privind lipsa calității procesuale pasive a apelantului pârât, că Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția Civilă și de Proprietate Intelectuală, în cuprinsul deciziei civile nr. 3072/01.04.2011, cu referire la acest tip de cerere de chemare în judecată, privind Legea nr. 10/2001, art. 50, art. 50¹,a decis că: „nu exista nicio diferență, din punct de vedere juridic, între Ministerul Finanțelor Publice, care, potrivit legii, acționează în numele statului în acest tip de acțiuni, și S. R., prin Ministerul Finanțelor Publice. S. reprezintă entitatea ce trebuie să achite sumele de bani menționate și aceasta se realizează prin organismul prevăzut de art. 50 alin.3 pentru asigurarea, în fapt, a plății, și anume Ministerul Finanțelor Publice”.

II. Motivul de apel prin care pârâtul susține că nu sunt îndeplinite în cauză condițiile cerute de dispozițiile art. 50¹ din Legea nr.10/2001 este, de asemenea, neîntemeiat.

Din coroborarea textului cu prevederile art. 20 din Legea nr. 10/2001 rezultă ca prin contracte de vânzare cumpărare desființate se înțeleg fie contractele de vânzare cumpărare desființate ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie contractele de vânzare cumpărare desființate ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Prin urmare, condiția esențială pentru aplicarea dispozițiilor art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost introduse prin Legea nr. 1/2009, pentru a se putea dispune obligarea la plata valorii de circulație a imobilului, este aceea ca acest contract să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Or, în speță a fost admisă o acțiune în revendicare. Admiterea unei acțiuni în revendicare pleacă de la ipoteza existenței a două titluri valabile.

III. Nu sunt întemeiate susținerile apelantului cu privire la raportul de expertiza.

Apelantul pârât a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză în cauza, iar instanța a verificat corectitudinea și legalitatea raportului de expertiză pe baza obiecțiunilor formulate.

În dovedirea susținerilor sale, apelantul pârât a solicitat și instanța a încuviințat proba cu expertiză tehnică de evaluare a imobilului, care a fost efectuată de expert P. C..

De asemenea, la solicitarea instanței, au fost depuse la dosar adresa nr._/18.06.2003 emisă de Primăria Municipiului București - Direcția Juridic - Biroul Analiză și Soluționare Petiții Legile Proprietății (cu care a fost înaintată cererea înregistrată sub nr. 989/03.07.1996 la Consiliul Local Sector 2 - Legea 112/1995 și Hotărârea nr. 3408/03.04.2000 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 112/1995).

Examinând sentința civilă apelată prin prisma criticilor formulate și în conformitate cu prevederile art. 295 alin. 1 Cod procedură civilă, Curtea reține următoarele:

I. Astfel cum este interpretat art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 printr-o jurisprudență constantă a instanței supreme, acest text de lege instituie un caz de reprezentare legală, în termenii art. 25 din Decretul nr. 31/1954, aplicabil illo tempore cauzei („S. este persoană juridică în raporturile în care participă nemijlocit, în nume propriu, ca subiect de drepturi și obligații. El participă în astfel de raporturi prin Ministerul Finanțelor, afară de cazurile în care legea stabilește anume alte organe în acest scop") .

Cum în această materie este reglementată o răspundere a statului pentru imobile preluate în mod abuziv (care au fost ulterior înstrăinate iar dobânditorii evinși) rezultă că S. este și titularul de drepturi și obligații, iar Ministerul Finanțelor acționează ca reprezentat al acestuia în puterea legii.

Împrejurarea că restituirea prețului actualizat sau a prețului de piață al imobilului se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor dintr-un fond extrabugetar - constituit conform art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995 - nu înseamnă că acest minister are o răspundere proprie pentru evicțiunile produse și de aceea trebuie, în caz de admitere a acțiunilor, să efectueze plățile respective.

O astfel de răspundere în nume propriu s-ar putea angaja în legătură cu îndeplinirea defectuoasă a atribuțiunilor ce țin de activitatea proprie a ministerului (iar pe plan procesual, s-ar repercuta în verificarea legitimării procesuale a acestei instituții în nume propriu).

În realitate, dispozițiile legale menționate anterior au reglementat modalitatea de executare a obligațiilor de plată în sarcina ministerului - care nu este însă debitor pentru că ar fi creat un prejudiciu decurgând din activitatea sa proprie, ci este doar instituția prin intermediul căreia se efectuează plățile, în numele și pe seama Statului.

Pe cale de consecință, Curtea urmează să respingă excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de apelantul pârât, ca nefondată.

II. Cu privire la temeiul de drept invocat de reclamanți, Curtea reține că trebuie făcută pentru început o analiză cronologică a tipurilor de cereri puse de lege la dispoziția persoanelor ce au dobândit imobile în temeiul Legii nr. 112/1995 și ale căror contracte de vânzare cumpărare au fost desființate ulterior, în vederea reparării diminuării patrimoniilor acestora suferită astfel.

1. Până la adoptarea O.U.G. nr. 184/2002, prin aplicarea dreptului comun, puteau fi distinse două situații: a) cea în care contractul de vânzare cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost anulat, ca urmare a promovării de către fostul proprietar deposedat în mod abuziv a unei acțiuni cu acest obiect; b) contractul de vânzare cumpărare nu a fost anulat, dar în cadrul unei acțiuni în revendicare formulate de fostul proprietar deposedat în mod abuziv s-a dat câștig de cauză acestuia din urmă.

a). În primul caz, întrucât contractul de vânzare-cumpărare nu mai era în vigoare, fiind desființat prin constatarea nulității absolute a acestuia, se punea problema repunerii în situația anterioară, potrivit principiului restitutio in integrum ce guvernează efectele nulității, devenind incidentă astfel obligația de restituire a prestațiilor efectuate în temeiul contractului nul, ce reprezintă unul dintre principiile efectelor nulității actului juridic civil, fundamentat pe faptul juridic licit al îmbogățirii fără justă cauză.

Având în vedere că banii proveniți din vânzarea apartamentelor, potrivit art. 39 din Normele Metodologice pentru aplicarea Legii nr.112/1995 fuseseră virați într-un fond al Ministerului Finanțelor Publice, acestuia îi revenea obligația de restituire a prețului actualizat. Repunerea în situația anterioară presupune în mod firesc restituirea sumelor de bani de către persoana în al cărei patrimoniu au intrat, consecință a modului în care au fost reglementate prin lege raporturile juridice născute ca urmare a încheierii contractului de vânzare cumpărare, neexistând niciun argument logic care să constituie un impediment în a considera că repunerea în situația anterioară poate viza și alte persoane decât părțile contractului.

Este de remarcat și faptul că în asemenea situații, întrucât contractul de vânzare cumpărare nu mai este în vigoare, nu își mai produce nici efectele juridice (drepturile și obligațiile). De vreme ce obligația de garanție pentru evicțiune constituie un asemenea efect al contractului de vânzare cumpărare, odată cu anularea convenției încetează și aceasta.

Prin urmare, persoanele interesate puteau obține de la Ministerul Finanțelor Publice restituirea prețului actualizat.

b). În cel de-al doilea caz, potrivit regulilor generale din materia contractului de vânzare cumpărare, obligația de evicțiune, în temeiul căreia cumpărătorii evinși puteau obține restituirea prețului, dar și diferența între preț și sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii revenea vânzătorului (art. 1336 Cod civil), respectiv unității deținătoare.

2. Prin adoptarea O.U.G. nr. 184/2002, deci începând cu data de 21.12.2002, care a prevăzut că: „La articolul 51 se introduc alineatele (2) și (3) cu următorul cuprins: „(2) Cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxe de timbru. (3) Plata sumelor prevăzute la alin. (2) se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.", soluția legală este parțial diferită, în privința titularului obligației corelative de restituire a prețului actualizat în ipoteza în care contractul de vânzare cumpărare nu a fost anulat.

a). Astfel, în situația în care contractul de vânzare cumpărare a fost anulat, obligația de restituire a prețului actualizat revenea Ministerului Finanțelor Publice, astfel cum prevede expres textul de lege citat.

b). În cea de-a doua situație, textul derogă în schimb în parte de la dreptul comun, în sensul că pentru restituirea prețului actualizat - plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate - componentă a obligației de garanție pentru evicțiune, răspunderea nu mai revine cocontractantului, respectiv unității deținătoare, ci Ministerului Finanțelor Publice.

S-a avut în vedere împrejurarea că, în fapt, contractele de vânzare cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au o situație specială, ele neconstituind pentru unitatea deținătoare o expresie a libertății contractuale, ci executarea unei obligații legale exprese, cea corelativă dreptului chiriașului de a cumpăra, drept prevăzut de art. 9 alin. 1 din acest act normativ. Că unitățile deținătoare acționau ca mandatari fără reprezentare ai statului, rezultă și din împrejurarea că sumele încasate din aceste vânzări nu intrau în patrimoniul lor, ci într-un fond extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor constituit prin dispozițiile art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.

Tocmai de aceea, prin art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificat, s-a stabilit că restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Acest text de lege este incident deci și în situația în care contractul încheiat de foștii chiriași nu a fost anulat, ci numai în urma comparării de titluri, a fost considerat mai puțin preferabil. Tocmai de aceea norma juridică nu face referire la „anularea” acestor contracte, ci la „desființarea” lor, ceea ce include orice situație care le lipsește de efecte juridice.

La interpretarea gramaticală se adaugă argumentul de analogie. Nu există nicio rațiune care să justifice o diferență de tratament sub aspectul persoanei care trebuie să răspundă juridic pentru pierderea dreptului de proprietate de către cumpărători între ipoteza în care contractul a fost anulat, în raport de cea în care contractul nu a fost anulat. În plus, nu este echitabil ca răspunderea să revină celui care și-a îndeplinit o obligație legală, ci celui care a dispus această măsură și cu atât mai mult în situația în care contractul nu a fost anulat, deci dispozițiile legale au fost respectate întocmai de către vânzător.

Prin dispozițiile art. 50 din Legea nr.10/2001 a fost reglementat cu caracter de normă specială dreptul chiriașilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate, la restituirea prețului de la Ministerul Finanțelor Publice, motiv pentru care în astfel de situații este atrasă incidența normei speciale, fiind exclusă astfel de la aplicare, potrivit unei reguli de interpretare general acceptate ce nu poate fi înlăturată decât în ipoteza unor acte juridice care nu au forță juridică egală, norma generală, în speță, dreptul comun privind răspunderea exclusivă a vânzătorului pentru evicțiune.

Pe de altă parte, pentru restul elementelor ce constituie obligația de garanție a vânzătorului, între care și obligația de a plăti și diferența între preț și sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, se aplica în continuare dreptul comun (art. 1336 Cod civil).

3. În prezent, ca urmare a modificării Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009, se face o nouă distincție, după cum contractele de vânzare cumpărare au fost încheiate cu eludarea sau cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1195, fără a mai prezenta deci importanță dacă acestea au fost anulate sau nu, soluția legală fiind deci diferită de cea prevăzută de Codul civil.

a). O primă categorie de cereri este cea privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (art. 50 alin. 2).

b). Cel de-al doilea tip de cereri sunt cele având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile (art. 50 alin. 2¹).

Raportând, pe baza interpretării gramaticale, dispozițiile art. 50 alin. 2 și 2¹ din Legea nr. 10/2001 la ipoteza existenței unei hotărâri judecătorești prin care s-a soluționat o cerere de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare, rezultă că este posibil ca cererea să fi fost admisă de instanța care s-a pronunțat în acea cauză reținând încălcarea unor condiții ale actului juridic civil altele decât cele prevăzute cu caracter special în Legea nr. 112/1995, situație în care cumpărătorul are dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului, după cum este posibil, în cazul simetric opus, ca cererea să fi fost respinsă, deși s-au constatat încălcări ale normelor speciale conținute de Legea nr. 112/1995, datorită reținerii bunei credințe a cumpărătorului la încheierea contractului, cauză specială de salvgardare a acestuia prevăzută de art. 45 (fost 46) alin. 2 din Legea nr. 112/1995, situație în care cumpărătorul ar avea dreptul la restituirea prețului actualizat.

Se constată astfel că legiuitorul a renunțat la corespondența tradițională care exista anterior modificării aduse Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009 între, pe de o parte, constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare și restituirea prețului plătit de cumpărător și, pe de altă parte, existența unui contract de vânzare cumpărare în vigoare și restituirea prețului de piață al imobilului, în cadrul garanției pentru evicțiune.

Dacă se ține seama însă nu de interpretarea gramaticală, ci de cea istorico-teleologică, se pune problema dacă această schimbare de optică își găsește aplicare și în cel de-al doilea caz, când cererea a fost respinsă deși s-au constatat încălcări ale normelor speciale conținute de Legea nr. 112/1995, reținându-se buna credință a cumpărătorului la încheierea contractului. Menținerea contractului de vânzare cumpărare, prin derogarea de la dreptul comun al contractelor instituită prin art. 45 (fost 46) alin. 2 din Legea nr. 112/1995, reflectă preocuparea legiuitorului de a proteja interesele cumpărătorului, ceea ce implică și ideea că nu s-a urmărit dezavantajarea acestuia, inclusiv în planul restituirii prețului actualizat/restituirii prețului de piață al imobilului, în raport cu cadrul juridic general aplicabil instituit de Codul civil.

În ceea ce privește chestiunea dacă inexistența unei hotărâri judecătorești prin care să se fi constatat nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 ar atrage automat incidența art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, Curtea reține că instanța nu numai că poate, ci chiar trebuie să verifice dacă încheierea contractului de vânzare cumpărare s-a făcut cu respectarea sau, din contră, cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, și în prezentul cadru procesual, altul decât cel generat de o cerere având ca obiect constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare sau de una având ca obiect revendicarea imobilului preluat abuziv de stat, în care se discută pe cale incidentală valabilitatea contractului de vânzare cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995.

Astfel, nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 constituie ipoteza normativă atât pentru constatarea, pe cale principală sau pe cale incidentală, a nulității actului juridic încheiat în temeiul acesteia (ca sancțiune de drept civil care lipsește actul juridic de efectele contrare normelor juridice pentru încheierea sa valabilă), cât și pentru nașterea dreptului cumpărătorului la restituirea prețului în anumite limite (prețul actualizat). Cu alte cuvinte, aceeași situație premisă poate produce efecte juridice distincte în materii diferite, astfel încât în acest caz particular constatarea unui drept la restituirea prețului actualizat constituie o consecință a nerespectării prevederilor Legii nr. 112/1995 distinctă de constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare. Totodată, reținerea primului efect juridic (dreptul de a obține doar prețul actualizat) nu are semnificația constatării producerii și a celui de-al doilea (constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare), nici măcar pe cale incidentală.

Pe cale de consecință, un contract de vânzare cumpărare încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 este considerat valabil dacă în termenul prevăzut prin dispozițiile art. 45 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 nu a fost pronunțată o hotărâre judecătorească de constatare a nulității acestuia, însă obligația de garanție pentru evicțiune în materia specială în discuție este una mai puțin favorabilă cumpărătorului în raport cu prevederile de drept comun din Codul civil.

În fine, este de menționat că prin condițiile actului juridic civil înțelegem acele componente care trebuie sau pot să intre în structura actului juridic civil, deci elementele din care este alcătuit actul juridic civil. În funcție de vocația lor, condițiile actului juridic civil pot fi clasificate în condiții generale și condiții speciale; condițiile generale privesc toate actele juridice civile, iar condițiile speciale numai anumite acte juridice civile. Din această perspectivă, sintagmele „cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995” și respectiv „cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995” nu pot avea în vedere decât condițiile speciale (legate de valabilitatea obiectului, prin prisma caracterului licit al acestuia) prevăzute de actul normativ menționat pentru încheierea unui contract de vânzare cumpărare în temeiul său, respectiv în art. 9 cu referire la art. 1 și 2.

Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995: „Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului”. Conform art. 1 din același act normativ: „Foștii proprietari - persoane fizice - ai imobilelor cu destinația de locuințe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, și care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, beneficiază de măsurile reparatorii prevăzute de prezenta lege”.

i. Referitor la condiția preluării imobilului „cu titlu”, trebuie avut în vedere faptul că prin H.G. nr. 20/1996, obligatorie pentru autoritățile însărcinate cu aplicarea legii, Guvernul a definit imobilele naționalizate „cu titlu" ca fiind acele imobile ce au fost trecute în patrimoniul statului prin aplicarea unei dispoziții legale. Conform aceleiași hotărâri, Legea nr. 112/1995 nu se aplică în cazul imobilelor deținute în fapt de stat, adică în lipsa unei dispoziții legale care să constituie fundamentul juridic al dreptului său de proprietate, dat fiind faptul că statul nu avea niciun titlu de proprietate asupra imobilelor respective. „Titlul" statului, așa cum este el definit în H.G. nr. 20/1996, implică existența unei dispoziții legale care să permită naționalizarea. Simplul fapt că statul invocă un act normativ în vigoare în timpul naționalizării unui bun este suficient potrivit formei inițiale a acestui act normativ pentru ca aproprierea să fie considerată ca realizată în baza unui titlu.

Prin adoptarea H.G. nr. 11/1997 pentru modificarea și completarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, intrată în vigoare la data de 4 februarie 1997, executivul a modificat și a completat definiția imobilelor naționalizate „cu titlu". Acesta a introdus o condiție suplimentară: conform art. 1 alin. 2 din această hotărâre, bunurile dobândite de stat în baza unui titlu erau cele apropriate prin respectarea cerințelor decretelor în vigoare la data respectivă. Este de menționat și că aceeași hotărâre a introdus alineatul art. 6 al alin 1, conform căruia: „În cazul în care pe rolul instanțelor judecătorești se afla cereri referitoare la imobilele prevăzute la alin. (5), procedurile administrative reglementate de Legea nr. 112/1995 (…) de vânzare către chiriași, se suspendă de drept până la soluționarea definitivă și irevocabilă a cererilor respective”, care se aplică și în ipoteza în care este prevăzută o procedură administrativă prealabilă, cum este cea instituită de art. 14-18 din Legea nr. 112/1995.

Ulterior, prin dispozițiile art. 6 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 s-a prevăzut că: „Fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale și bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituției, a tratatelor internaționale la care România era parte și a legilor în vigoare la data preluării lor de către stat”. Acest act normativ a introdus o nouă condiție de „valabilitate” a titlului statului în raport de dispozițiile H.G. nr. 11/1997 pentru modificarea și completarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995: valabilitatea actului de preluare este subordonată conformității sale cu Constituția, tratatele internaționale la care România era parte și legilor în vigoare la data la care bunurile respective au fost trecute în patrimoniul statului. Dimpotrivă, în lipsa unei asemenea conformități, statul nu are titlu valabil și nu a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului.

Față de această evoluție a conceptului de „preluare cu titlu”, trebuie să se țină seama, în primul rând, de faptul că preluarea imobilului, în sensul de transmitere a dreptului de proprietate asupra lui, este analizată în hotărârea judecătorească prin care este desființat contractul de vânzare cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, potrivit regulilor de aplicare a legii civile în timp, în raport de dispozițiile în vigoare la data transmiterii dreptului, însă în funcție de stadiul evoluției interpretării normelor legale respective și aprecierii forței lor juridice, privită prin prisma ierarhiei actelor normative, la momentul pronunțării. Cu alte cuvinte, chiar dacă principial este corect că efectele unui act juridic se produc într-adevăr la momentul încheierii sale, important este care sunt efectele respective, aspect analizat de către instanța învestită cu soluționarea unei asemenea cereri în funcție de concepțiile juridice recunoscute la momentul sesizării sale, cu atât mai mult cu cât ele sunt reglementate pe cale normativă.

În al doilea rând, și respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (în analiza unei cereri întemeiate pe prevederile art. 50 - 50¹ din Legea nr. 10/2001), sub aspectul condiției ca obiectul contractului de vânzare cumpărare să nu fie reprezentat de un imobil preluat fără titlu, trebuie analizată, urmând din nou regulile de aplicare a legii în timp, prin prisma concepției existente la data încheierii sale, deoarece cauza de nulitate trebuie să se situeze în timp la momentul încheierii actului juridic, în caz contrar sancțiunea fiind dispusă fără ca părțile să fi eludat normele edictate pentru încheierea sa valabilă (ci pentru nesocotirea unor dispoziții legale inexistente la data intervenirii contractului).

În aceste condiții, încheierea contractului de vânzare cumpărare și hotărârea judecătorească prin care se analizează valabilitatea titlului statului se pot situa în etape diferite ale evoluției sintagmei „preluare cu titlu”, situație în care nu există autoritate de lucru judecat în legătură cu aspectul în discuție, dacă a fost analizat numai prin prisma teoriei juridice ulterioare.

ii. Relativ la condițiaca imobilul să intre în categoria celor care nu se restituie în natură, trebuie să se pornească de la faptul că procedura de restituire în natură a unui imobil este prevăzută în art. 14-18 din Legea nr. 112/1995. Astfel, conform art. 14, persoanele îndreptățite urmau a depune cereri de restituire în natură sau acordarea de despăgubiri în termen de 6 luni de la data intrării în vigoare a legii, cereri adresate comisiilor locale. Propunerile comisiilor locale urmau a fi transmise în termen de 30 de zile comisiilor județene (respectiv a Municipiului București), care în termen de 60 de zile de la primirea acestor propuneri aveau obligația de a emite hotărâri privind restituirea în natură sau acordarea de despăgubiri. Potrivit art. 18, hotărârile Comisiei județene sau a Comisiei Municipiului București erau supuse controlului judecătoresc potrivit legii civile, putând fi atacate in termen de 30 zile de la comunicare.

Din interpretarea sistematică a dispozițiilor legale mai sus menționate se constată că restituirea în natură a unui imobil în condițiile Legii nr. 112/1995 era hotărâtă de Comisia județeană sau a Municipiului București, hotărârea acesteia putând fi însă contestată la instanțele judecătorești care luau decizia finală. Ca atare, potrivit acestor normei speciale atributive de competență și pentru a se exclude posibilitatea emiterii unor soluții contradictorii, decizia că imobilul poate fi vândut chiriașului nu putea fi luată de unitatea specializată în administrarea și vânzarea apartamentului, substituindu-se astfel comisiei județene de aplicare a Legii nr. 112/1995 și instanțelor judecătorești. Cererea de restituire a imobilului formulată de proprietarul deposedat în mod abuziv trebuia soluționată de comisie cu posibilitatea atacării hotărârii acesteia în fața instanțelor judecătorești. Rezultatul final al acestor proceduri administrative și judiciare nu putea fi cunoscut dinainte de societatea comercială vânzătoare, întrucât în fața instanțelor judecătorești s-ar fi putut invoca, spre exemplu, excepția de neconstituționalitate a unor dispoziții ale Legii nr. 112/1995, existând deci incertitudine cu privire la soluția finală a litigiului.

Pe cale de consecință, această cerință dispusă de art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 implică inexistența unei cereri nesoluționate de restituire în natură formulate în temeiul Legii nr. 112/1995 de către proprietarul deposedat în mod abuziv.

4. În cadrul juridic prezentat anterior, trebuie stabilit dacă, în cauză, contractul de vânzare cumpărare intervenit între reclamantă și soțul acesteia, în prezent decedat, pe de o parte, și S.C. F. S.A., pe de altă parte, sub nr. 540/01.11.1996, a fost încheiat cu eludarea sau, din contră, cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Or, la data de 03.07.1996 fusese înregistrată la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 o cerere de restituire în natură a imobilului formulată de către moștenitorii proprietarului deposedat în mod abuziv (C. I., C. F. C. M. și C. M. E., căsătorită D.), prin care au arătat că fac excepție de la aplicarea Decretului nr. 92/1950, care a fost soluționată prin Hotărârea nr. 3408/03.04.2000 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 112/1995. Cererea a fost menționată de aceste moștenitoare, reclamante în dosarul având ca obiect revendicarea imobilului în litigiu, în cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 03.01.2007 pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 București sub nr._ .

Prin urmare, întrucât contractul de vânzare cumpărare nr. 540/01.11.1996 a fost încheiat cu eludarea sub acest aspect (nu și al includerii imobilului în categoria celor preluate fără titlu, având în vedere data încheierii sale) a prevederilor Legii nr. 112/1995, reclamanții nu pot obține restituirea prețului de piață al imobilului, drept ce se naște într-o ipoteză diferită, aceea în care contractul de vânzare cumpărare este încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, conform art. 50 alin. 2¹ din același act normativ, ci numai restituirea prețului actualizat, pe baza art. 50 alin. 2 din același act normativ.

III. În condițiile în care cel de-al doilea motiv de apel este întemeiat, nu mai apare necesară și analizarea celui de-al treilea, care a rămas fără obiect.

Față de aceste considerente, reținând prin prisma înscrisului depus direct în apel că prima instanță a făcut o greșită aplicare a art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, Curtea urmează ca, în opinie majoritară, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, să admită apelul și să schimbe în tot sentința civilă apelată, în sensul că va respinge acțiunea ca neîntemeiată.

De asemenea, în temeiul art. 298 și 274 Cod procedură civilă, Curtea va obliga intimații reclamanți, care se află în culpă procesuală, la plata către apelantul pârât a sumei de 700 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în apel, reprezentând onorariu expert.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Cu opinie majoritară, în complet de divergență:

Admite apelul formulat de apelantul pârât S. R., prin Ministerul Finanțelor Publice, cu sediul în București, ., sector 5, împotriva sentinței civile nr. 978 din 02.05.2013 pronunțate de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații reclamanți R. R. și R. LETIȚIA C., ambii cu domiciliul în București, ., ., ., sector 4.

Schimbă în tot sentința civilă apelată, în sensul că:

Respinge acțiunea formulată de reclamanții R. R. și R. Letiția C. în contradictoriu cu pârât S. R., prin Ministerul Finanțelor Publice, ca neîntemeiată.

Obligă intimații reclamanți la plata către apelantul pârât a sumei de 700 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în apel.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședință publică, azi, 18.02.2014.

PREȘEDINTE JUDECĂTOR

C. G. I. S.

GREFIER

S. R.

Red. C.G

Tehnored.C.S./C.G.

Ex.5/21.03.2014

T.B. Secția a V-a Civ. - E. D.

Cu opinia parțial separată a doamnei judecător G. S.:

Admite apelul.

Schimbă în parte sentința apelată, în sensul că:

Pârâtul va plăti reclamanților suma de 623.712 lei, reprezentând prețul de piață al imobilului.

Menține celelalte dispoziții ale sentinței.

Opinia divergentă formulată a privit – corespunzător celui de-al doilea motiv de apel - aspectul legat de posibilitatea instanței de a analiza, în prezentul cadru procesual, aspecte care privesc valabilitatea titlului de proprietate pe care reclamanții l-au invocat asupra imobilului pentru care au solicitat despăgubiri la nivelul valorii de piață, titlu reprezentat de contractul de vânzare cumpărare nr. 540/01.11.1996 ce a fost încheiat în condițiile Legii 112/2005.

Din această perspectivă, apreciez că o asemenea analiză nu se poate realiza în coordonatele acțiunii în pretenții promovate conform art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001 de foștii chiriași cumpărători - ale căror contracte au fost desființate în sensul prevederilor art. 20 alin. 2 ind. 1 din Legea 10/2001 – în măsura în care această acțiune a fost formulată după împlinire termenului imperativ instituit prin art. 45 alin. 5 din Legea 10/2001.

Potrivit art. 45 alin. 4 și 5 din actul normativ menționat „4) Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele întocmite în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate cu titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută dacă au fost încheiate cu încălcarea dispozițiilor imperative ale legilor în vigoare la data înstrăinării.

(5) Prin derogare de la dreptul comun, indiferent de cauza de nulitate, dreptul la acțiune se prescrie în termen de un an de la data intrării în vigoare a prezentei legi.”

Din interpretarea gramaticală a acestei reglementări, reiese cu evidență împrejurarea că legiuitorul a instituit nu numai o nulitate absolută expresă în cazul actelor de înstrăinare încheiate cu încălcarea dispozițiilor imperative ale legilor în vigoare la data înstrăinării, dar și o derogare de la regimul nulității absolute, în sensul prescriptibilității în termen de un an (de la data intrării în vigoare a legii speciale) a acțiunii prin care poate fi invocată o asemenea cauză de nulitate.

Cum împotriva contractului de vânzare cumpărare ce constituie titlul reclamanților nu a fost exercitată o acțiune în constatarea nulității în cadrul termenului de prescripție menționat anterior, după împlinirea respectivului termen a avut loc o recunoaștere implicită a valabilității acestui titlu, consecința fiind aceea a consolidării respectivului act juridic.

Pe de altă parte, în cadrul acțiunii în revendicare în urma căreia reclamanții au pierdut posesia imobilului, același titlu a făcut obiect al unei analize comparative – sub aspectul preferabilității – raportat la titlul exhibat de foștii proprietari ai imobilului (de la care bunul a fost preluat de către stat), iar premisa necesară a unei astfel de analize comparative o constituie valabilitatea celor două titluri comparate.

Astfel, la momentul sesizării instanței cu acțiunea în pretenții pendinte, titlul reclamanților se bucura de o prezumție de validitate.

O atare prezumție nu era susceptibilă a fi răsturnată odată ce – în accepțiunea legislației anterioare intrării în vigoare a noului cod civil – ceea ce era prescriptibil de cale de acțiune era prescriptibil, în aceleași condiții, și pe cale de excepție. În consecință, nici instanța, și nici pârâtul nu mai pot invoca nevalabilitatea contractului de vânzare cumpărare ce constituie titlul de proprietate al reclamanților intimați, context în care nu mai este posibil a se realiza în speță o analiză relativă la respectarea prevederilor Legii 112/1995 la momentul încheierii respectivului contract.

Având în vedere aceste considerente, consider că se impune a se reține faptul că titlul de proprietate invocat de reclamanți se bucură de o prezumție absolută de valabilitate atâta vreme cât nu s-a constatat nulitatea lui în cadrul unei acțiuni exercitate cu respectarea termenului stabilit prin art. 45 alin. ultim din Legea 10/2001, și, în consecință, caracterul nefondat al criticilor prin care apelanta susține că, în speță, nu este îndeplinită condiția ca respectivul titlu (contract de vânzare cumpărare) să fi fost întocmit cu respectarea cerințelor stabilite prin Legea 112/1995.

În ce privește cealaltă condiție – rezultată din prevederile art. 50 ind. 1 Legea 10/2001 -, de a fi vorba de un contract desființat prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, consider că și aceasta este îndeplinită în raport de accepțiunea pe care legea 10/2001 o dă noțiunii de contracte desființate.

Astfel, potrivit art. 20 alin. 2 ind. 1 din acest act normativ „(2^1) În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Locuințelor”.

Din economia normei juridice enunțate, reiese cu evidență împrejurarea că legiuitorul a inclus în această categorie atât situația contractelor de vânzare cumpărare care au fost invalidate ca urmare a unei acțiuni în anulare, cât situația acelor contracte care au devenit ineficace ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare exercitate de foștii proprietari împotriva chiriașilor cumpărători. Or, această din urmă situație este cea în care se regăsesc reclamanții intimați, astfel că nu poate fi primită susținerea apelantei în sensul că nu ar fi îndeplinită condiția ca actul de vânzare cumpărare ce constituie titlul acestora să fie unul desființat.

Față de concluziile reținute, apreciez că în mod corect prima instanță a reținut că reclamanții intimați sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilului pe care l-au dobândit în temeiul Legii 112/1995, și a cărui posesie au pierdut-o în urma acțiunii în revendicare prin comparare de titluri exercitate de foștii proprietari.

În ce privește cuantumul despăgubirilor ce li se cuvin cu acest titlu, consider că trebuie avută în vedere evaluarea făcută prin expertiza efectuată în etapa apelului, pentru că aceasta reflectă valoarea de circulație a imobilului, respectiv valoarea la care bunul poate face obiect al unei tranzacții imobiliare efective pe piață – acesta fiind sensul prevederilor art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001, care face vorbire de valoarea de piață - spre deosebire de expertiza realizată la judecata cauzei în primă instanță, care a utilizat metode de evaluare ce nu satisfac această cerință expresă a legii.

Ca atare, consider că suma ce ar trebui plătită reclamanților cu titlu de despăgubiri la nivelul valorii de piață este în cuantum de 623.712 lei, preț determinat prin raportul de expertiză, astfel cum a fost precizat prin răspunsul la obiecțiuni, întocmit de expert C. P..

JUDECĂTOR,

G. S.

← Legea 10/2001. Decizia nr. 1728/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI		Revendicare imobiliară. Decizia nr. 1417/2014. Curtea de Apel... →

Legea 10/2001. Decizia nr. 50/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Legea 10/2001. Decizia nr. 50/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI