Rezoluţiune contract. Decizia nr. 238/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 238/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 30-05-2014 în dosarul nr. 53829/3/2010
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV-A CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR.238A
Ședința publică de la 30 mai 2014
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - R. P.
JUDECĂTOR - A. V.
GREFIER - G.-M. V.
***********
Pe rol pronunțarea asupra apelului formulat de apelantul-reclamant-pârât C. S., domiciliat în comuna Brănești, ., județul Ilfov, împotriva sentinței civile nr.344/18.02.2013 pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți-reclamanți P. E. și P. R., cu domiciliul ales la avocat N. I., în București, ., ., parter, ., cauza având ca obiect „rezoluțiune contract, pretenții, alte cereri”.
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc în ședința publică de la 23 mai 2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când, Curtea având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 30 mai 2014.
CURTEA
Asupra cererii de apel reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei B. la data de 21.06.2010, reclamantul C. Sinica a chemat în judecată pe pârâții P. E. și P. R. pentru rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 5162 din 03.02.2009 autentificat de BNA Voluntas Legibus și repunerea părților în situația anterioară încheierii actului, în sensul obligării pârâților la plata sumei de 400.000 de euro, reprezentând prețul vânzării, achitat integral de către reclamant la data încheierii antecontractului menționat.
În motivarea cererii, reclamantul susține că imobilul ce face obiectul antecontractului nu este identic cu imobilul existent pe teren în sensul că există contestații din partea vecinilor cu privire la acapararea unor suprafețe de teren din proprietatea lor și din terenul aflat în proprietate publică, rezultând că împrejmuirea imobilului nu respectă limitele de proprietate.
Prin sentința civilă nr.4559 din 18.10.2010 Judecătoria B. și-a declinat competența pentru soluționarea cauzei în favoarea Tribunalului București având în vedere valoarea imobilului de peste 100.000 lei.
La data de 27.09.2011 pârâții P. E. și P. R. au formulat cerere reconvențională solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu.
În motivarea cererii pârâții au susținut că situația de fapt a terenului este reflectată în mod corect în documentele cadastrale, că au fost de bună credință la data încheierii antecontractului, iar terenul în litigiu, în suprafață de 2736 mp a fost cumpărat de pârâți, chiar de la reclamant. Terenul în litigiu a făcut parte dintr-un lot mai mare pe care reclamantul l-a cumpărat și parcelat și a vândut loturile rezultate atât pârâților, cât și vecinilor acestora, iar la data achiziționării terenului, suprafața terenului era delimitată. După edificarea construcției de către pârâții P., cadastrul a fost actualizat rezultând faptul că nu există nici un fel de suprapunere a terenului în litigiu cu parcelele alăturate.
Prin sentința civilă nr. 344 din 18.02.2013, Tribunalul București - Secția a V-a Civilă a respins cererea principală formulată de reclamant și a admis cererea reconvențională pronunțând o hotărâre care ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu, astfel cum a fost identificat prin hotărârea instanței.
În motivarea hotărârii menționate instanța a reținut în fapt că motivul pentru care amplasamentul actual al imobilului nu corespunde în totalitate cu amplasamentul din documentațiile cadastrale este acela că prima documentație cadastrală a fost efectuată eronat după planul de parcelare și nu a fost făcută identificarea pe teren. În drept, instanța a reținut că falsa reprezentare a realității nu a fost un element determinant pentru încheierea contractului, iar în cazul în care suprafața terenului cumpărat este mai mică, reclamantul – cumpărător are dreptul la scăderea prețului. Nici necesitatea refacerii împrejmuirii terenului între alte limite nu a fost considerată de instanță ca fiind o cauză de anulare a antecontractului, deoarece împrejmuirea nu a fost un element esențial pentru încheierea actului.
Împotriva sentinței menționate a declarat apel reclamantul C. Sinica pentru următoarele motive: a) instanța a omologat un raport de expertiză care nu a fost avizat de OCPI, conform art. 3/2 alin. 3 din Legea nr. 146/1997; b) în mod greșit a apreciat instanța de fond că suprafața terenului nu a fost determinantă pentru încheierea contractului; c) instanța de fond a pronunțat o hotărâre care ține loc de contract de vânzare pentru o suprafață de teren mai mare cu 243,48 mp decât cea înscrisă în antecontract și a exclus terenul de 26,70 mp, teren aflat în domeniul public, adică a modificat suprafața de teren din antecontract.
Apelul nu este fondat.
În primul rând, instanța de apel precizează că la data de 12.10.2009 (fila 84 dosar Jud. B.) reclamantul și-a modificat cererea principală solicitând anularea antecontractului de vânzare-cumpărare, deoarece a fost indus în eroare cu privire la situația reală a imobilului, în sensul că amplasamentul terenului nu coincide cu situația reală și dacă ar fi cunoscut situația reală nu ar mai fi contractat.
Instanța de fond a reținut în mod corect situația de fapt, deoarece reclamantul nu a fost indus în eroare cu privire la amplasamentul terenului. Aceasta deoarece, aspect esențial, terenul care reprezintă obiectul litigiului a fost cumpărat de pârâții P. chiar de la reclamant (fila 56 dosar fond) iar terenul care face obiectul antecontractului a fost intabulat, în limitele sale actuale, de către reclamant, anterior transmiterii lui către pârâții P., prin contractul de vânzare-cumpărare nr.1596 din 03.11.2003 (BNP Domokos A.). Din compararea celor două acte, contractul de vânzare-cumpărare din anul 2003 și antecontractul de vânzare-cumpărare din 2009 (filele 56 și 6 și urm. dosar fond) rezultă că pârâții au vândut reclamantului exact aceeași parcelă de teren (între aceleași limite) cu același număr cadastral, identică celei pe care au cumpărat-o în anul 2003 de la reclamant, cu mențiunea observată și de expertul extrajudiciar N. S. (fila 15 dosar fond), că vecinătățile imobilului din contractul din 2003 sunt rotite față de realitate.
Eroarea inițială de înregistrare a terenului în cartea funciară aparține reclamantului C. Sinica, astfel cum a stabilit în mod clar expertul judiciar S. V. în expertiza efectuată în cauză, în care a explicat motivele pentru care amplasamentul actual al terenului nu corespunde în totalitate cu situația cadastrală (filele 74 – 75 – dosar Trib. București).
De asemenea, expertul a precizat că imobilul în litigiu, astfel cum este împrejmuit, este situat în întregime pe proprietatea vânzătorilor promitenți cu excepția unei minime suprapuneri, provenită din actualizarea documentației
cadastrale față de realitatea din teren, aspect ce nu poate constitui un impediment pentru vânzarea terenului, în opinia expertului.
Minima suprapunere a terenului și toate celelalte aspecte invocate de reclamantul C. Sinica nu pot reprezenta impedimente nici legale și nici de fapt pentru vânzarea terenului, cu atât mai mult, în opinia instanței, care constată, în plus, că reclamantul își invocă în prezentul proces propria culpă, deoarece greșeala inițială de intabulare a terenului, dacă nu îi aparține în mod direct, provine în mod implicit din acțiunile sale, el fiind cel care a înscris imobilul în cartea funciară, într-un mod eronat față de realitatea din teren.
În contextul de fapt menționat, reclamantul nu a fost indus în eroare de pârâții P., la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, aceștia fiind de bună credință, ci a fost victima inițialei și propriei erori de înregistrare cadastrală a terenului.
Chiar dacă s-a aflat în eroare cu privire la amplasamentul exact al terenului, eroarea nu provine de la cocontractant, ci, în mod mediat, de la reclamant și OCPI, care nu au realizat inițial o identificare și intabulare corectă.
Față de cele menționate, instanța susține în totalitate hotărârea atacată stabilind că motivele de apel nu sunt fondate.
Având în vedere situația de fapt din teren și explicațiile date de expertul S. V. asupra refuzului OCPI de a aviza favorabil raportul de expertiză pentru identificare a terenului, instanța constată că un aviz favorabil nici nu ar putea exista, decât după rectificarea documentațiilor cadastrale asupra terenurilor aparținând mai multor proprietari implicați, ceea ce ar putea însemna declanșarea altor demersuri judiciare, cu consecința încălcării dreptului părților de acces la instanță, prin respingerea acțiunii ca prematură sau inadmisibilă, în scopul respectării dispozițiilor art. 3 /2 alin. 3 din Legea nr. 146/1997 (vezi filele 153-156 dosar. T.B.).
Dar, în condițiile în care legiuitorul a edictat dispozițiile legale menționate în scopul protejării drepturilor participanților la proces și în scopul menținerii unei evidențe corecte, stricte și credibile a înscrierilor în cartea funciară, chiar pentru a evita existența unor litigii similare celui prezent, aceste dispoziții legale nu pot constitui, în mod concomitent, și nu pot fi interpretate ca fiind un impediment legal, de natura unei imposibilități de soluționare a cauzei, cu consecințe asupra dreptului de acces la instanță.
De asemenea, cu referire la respingerea de către OCPI a documentației cadastrale (fila 155 dosar T.B) instanța observă, în plus, că lucrarea este respinsă pentru că împrejmuirea terenului nu respectă numărul cadastral, or amplasamentul împrejmuirii în sine, constând în gardul construit de pârâți, nu are relevanță sub aspectul stabilirii corecte a parcelei de teren în sistemul cărții funciare.
În final, instanța constată că buna credință a pârâților P. la data încheierii contractului s-a materializat și în cumpărarea, ulterior încheierii antecontractului, a unei mici suprafețe de teren, pentru a întregi suprafața de teren promisă spre vânzare reclamantului, acest aspect nereprezentând, din punct de vedere legal, nici un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
De aceea, apelul va fi respins ca nefondat, iar apelantul va fi obligat la plata cheltuielilor de judecată conform dovezilor depuse la dosar (filele 41 –i 42 dosar C.A.B).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondată cererea de apel formulată de apelantul C. Sinia domiciliat în comuna Brănești, ., județul Ilfov, împotriva sentinței civile nr.344/18.02.2013 pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimații-pârâți-reclamanți P. E. și P. R., cu domiciliul ales la avocat N. I., în București, ., ., parter, ..
Obligă pe apelantul C. Sinica la plata sumei de 8680 lei reprezentând cheltuieli de judecată către intimații P. E. și P. R..
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 30.05.2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
R. P. A. V.
GREFIER
G.-M. V.
Red. RP
Tehnored. GC – 5 ex
04.07.2014
Jud. fond T. B. S. V.
| ← Acordare personalitate juridică. Decizia nr. 295/2014. Curtea... | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 40/2014. Curtea de Apel... → |
|---|
