Anulare act. Decizia nr. 19/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 19/2015 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 13-01-2015 în dosarul nr. 1561/3/2014
DOSAR NR._
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 19 A
Ședința publică de la 13.01.2015
Curtea constituită din :
PREȘEDINTE – DANIELA LAURA MORARU
JUDECĂTOR – D. Z.
GREFIER – S. V.
……………….
Pe rol pronunțarea asupra cererii de apel formulată de apelanții reclamanți B. C. F. și B. P., ambii cu domiciliul ales la CAv. R. A. din București, . nr. 39, sector 4, împotriva sentinței civile nr. 810/04.06.2014, pronunțată de Tribunalul București – Secția a III a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți B. M. Ș., domiciliat în București, . nr. 3, ., R. I., domiciliată în București, .. 4, ..3, ., sector 3, Ț. A. C. S. și Ț. T., ambii cu domiciliul în București, ., corp D, sector 2, V. N. și V. V., prin afișare la ușa instanței, B. A. Z., B. A. C. și B. C. M., toți cu domiciliul în Cluj N. ., jud. Cluj, având ca obiect „constatare nulitate act juridic”.
Dezbaterile cauzei au avut loc în ședința publică de la 06.01.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de la acea dată care face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea – pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării – a amânat pronunțarea la data de 13.01.2015, hotărând următoarele:
CURTEA
Soluționând apelul civil de față, constată următoarele:
P. cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 2 București la data de 01.10.2009, reclamanții B. P. și B. C. F. au solicitat în contradictoriu cu pârâții Ț. A. C. S., Ț. T., B. M. Ș., B. R. E., R. I., V. N. Și V. V., să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâții Ț. și B., cu privire la o suprafață de teren de 300 mp, să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între R. I. și pârâții V. privind o suprafață de 194 mp, ambele pentru fraudarea legii și dispunerea rectificării în cartea funciară cu privire la anulare, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat în esență că au cumpărat imobilul din . compus din corpul B de clădire și teren în cotă indiviză de 161,16 mp prin contract autentificat sub nr. 1008/27.06.2005. Pentru teren a obținut ulterior titlul de proprietate nr._/3/27.08.2007. Imobilul din . e alcătuit din teren de 870 mp cu 4 corpuri de clădire, fiecare corp cu un proprietar diferit cu excepția corpului C în care se află două apartamente cu doi proprietari diferiți. Nemulțumiți de faptul că proprietarii corpurilor A și D folosesc exclusiv mare parte din curtea comună, reclamanții s-au adresat instanței cu cerere ca aceștia să le respecte drepturile de coproprietari, observând că aceștia dețin contracte prin care li s-a vândut exclusiv câte o suprafață de teren din suprafața comună de 870 mp. S-a solicitat anularea acestor contracte pentru fraudă la lege, deoarece e imposibil ca aceștia să dețină exclusiv un drept de proprietate asupra terenului cumpărat, corpul A pentru 194 mp și corpul D pentru 300 mp. Reclamanții au solicitat să se constate nulitatea absolută a clauzelor privind vânzarea acestor suprafețe exclusive de teren.
Pârâții Ț. A. C. S. și Ț. T. au depus întâmpinare în care au invocat excepția lipsei calității procesuale pasive pentru capetele 2 și 4 din cerere și excepția lipsei de interes pentru toate capetele de cerere. Pe fondul cererii privind capetele 1 și 3 din cerere, nu se poate concluziona care este dispoziția imperativă a legii care a fost încălcată prin încheierea contractului. Pârâții au arătat că prin decizia civilă nr. 528A/02.03.2006 a Tribunalului București Secția III s-a reținut că nu s-a făcut dovada că părțile se află în indiviziune cu privire la terenul din litigiu, respectiv că aceștia ar fi coproprietari asupra suprafeței de teren. Tribunalul a constatat că fiecare parte, persoană fizică deține cu titlu de proprietate un corp de clădire și o suprafață de teren determinată, aferentă clădirii respective, conform titlului pe care îl are. Starea de fapt a fost confirmată prin decizia civilă nr. 1909/26.10.2006 a Curții de Apel București prin care a fost respins recursul împotriva deciziei.
Pârâta R. I. a depus întâmpinare în care a invocat excepția autorității de lucru judecat în ce privește starea de indiviziune privind terenurile deținute de familia Ț. și de pârâtă, față de decizia civilă nr. 528A/02.03.206. S-a invocat de către pârâtă excepția lipsei de interes a acțiunii. Reclamanții nu au un drept al lor, născut, prezent și actual care să le fie lezat prin încheierea contractelor, astfel că nu au interes în formularea acțiunii. Pârâta a mai invocat excepția inadmisibilității cererii în constatare a nulității absolute a contractelor, nefiind vorba de o nulitate absolută deoarece nulitatea invocată nu afectează relații sociale de interes general ci doar particulare, iar sancțiunea nu poate modifica voința părților semnatare de a vinde și cumpăra terenurile. Nefiind vorba de nulitate absolută, nulitatea trebuie calificată nulitate relativă, ceea ce atrage excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților, excepția prescripției. Pârâta a invocat totodată și excepția lipsei calității procesuale pasive pentru capetele 1 și 3 din cerere care privesc doar pe pârâții Ț..
P. cerere precizatoare depusă la dosar, reclamanții au precizat cadrul procesual pasiv, arătând că solicită chemarea în judecată a moștenitorilor defunctului B. R. E., B. C. M. și B. A. C.. Reclamanții au depus ulterior și cerere de chemare în judecată a altei persoane, anume a numitului B. A. Z., bănuind că este fiul defunctului B. R. E. (fila 180 dosar judecătorie), cu privire la capătul de cerere în anularea contractului ce a avut ca obiect terenul de 300 mp.
Fiind efectuată în cauză expertiza evaluatorie a terenurilor, s-a stabilit valoarea acestora peste cuantumul de 100. 000 lei, astfel că prin sentința civilă nr._ din 09.11.2010 a fost declinată competența de soluționare a cauzei către Tribunalului București.
Cauza a fost înregistrată sub nr._/3/2010 pe rolul acestei instanțe la data de 26.11.2010.
Reclamanții au achitat taxa de timbru raportat la valorile stabilite prin raportul de expertiză și redusă în urma cererii de ajutor public judiciar la cuantumul de 9.000 lei.
Au fost încuviințate probele cu înscrisuri pentru părți, respectiv cele depuse la dosarul cauzei și în baza acestor înscrisuri tribunalul a rămas în pronunțare asupra excepțiilor invocate de pârâți și totodată pe fondul acțiunii.
P. sentința civilă nr. 318/20.02.2012, Tribunalul București a respins excepțiile autorității de lucru judecat, lipsei calității procesual active și inadmisibilității acțiunii și a respins acțiunea, a admis excepția lipsei de interes și a respins acțiunea ca lipsită de interes, obligând reclamanții la plata către pârâții Ț. A. C. S., Ț. T. a sumei de 4105 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut, în ce privește cadrul procesual pasiv, că prin cererea de chemare în judecată a altei persoane, reclamanții au solicitat introducerea în cauză a numitului A. Z., cu motivarea că acesta este fiul pârâtului B. R. E. care decedase. S-a reținut ca inadmisibilă o astfel de cerere de chemare în judecată a altei persoane prin care se urmărește introducerea unei persoane în calitate de pârât. Având însă în vedere că era vorba de o parte decedată, o astfel de cerere a fost calificată ca fiind o cerere de indicare a moștenitorului defunctului, după ce anterior indicase alți moștenitori, pe numiții B. C. M. și B. A..
Tribunalul a analizat cauza în contradictoriu cu pârâții Ț. A. C. S., Ț. T., B. M. Ș. și B. R. E. – prin moștenitorii indicați, R. I., V. N., V. V..
Au fost analizate cu prioritate excepțiile invocate de pârâți în ordinea de soluționare care se impunea, anume: excepția autorității de lucru judecat, excepția inadmisibilității, excepția lipsei calității procesuale active, excepția lipsei de interes.
Tribunalul a respins excepția autorității de lucru judecat ca neîntemeiată. Aceasta a fost invocată cu privire la decizia civilă nr. 528A/02.03.2006 prin care Tribunalul București Secția III Civilă s-a pronunțat asupra unei cereri de ieșire din indiviziune cu privire la terenul de 300 mp aferent corpului D din . sector 2 București. Condiția pentru a fi reținută autoritatea de lucru judecat, identitate de obiect, cauză și părți nu este îndeplinită în cauză, cauza civilă soluționată prin decizia menționată și menținută de decizia nr. 1909/26.10.2006 a Curții de Apel București având drept obiect partajul asupra suprafeței de teren de 300 mp aferent corpului D din ., temeiul juridic al cererii fiind art. 728 C.civ.. Or, cauza de față privește anularea a două contracte de vânzare-cumpărare, încheiate de pârâți privind corpurile A și D de la aceeași adresă. Nefiind îndeplinită condiția identității de obiect și cauză, tribunalul a respins excepția autorității de lucru judecat ca neîntemeiată.
Tribunalul a respins excepția inadmisibilității acțiunii, reținând că pentru a se constata inadmisibilitatea unei cereri se impune reținerea neîndeplinirii unei condiții prealabile expres prevăzută de lege ori a unei componente a acțiunii civile, pentru a se reține admisibilitatea cererii. În ce privește anularea unui contract de vânzare-cumpărare cum sunt cele din speță nu se identifică nicio condiție prealabilă obligatorie pentru a fi împiedicată analiza acesteia prin constatarea inadmisibilității.
În ce privește excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților invocată de pârâta R. I., instanța a respins-o ca neîntemeiată. Reclamanții au calificat juridic acțiunea introdusă în mod clar ca fiind o acțiune în constatarea nulității absolute. Instanța nu are posibilitatea a califica din oficiu cererea ca fiind o acțiune în nulitate relativă și a stabili că din acest punct de vedere reclamanții nu au calitate procesuală activă. Câtă vreme se invocă nulitatea absolută de către reclamanții, chiar și în cazul în care s-ar fi reținut din analiza cauzelor de nulitate invocate că acestea nu sunt cauze de nulitate absolută ci cauze de nulitate relativă, o astfel de problemă privește chiar fondul cererii, iar nu calitatea procesuală activă a reclamanților.
Cu privire la excepția lipsei de interes invocată atât pârâții Ț. A. C. S., Ț. T. și Rudnyazsky I., tribunalul a reținut că reclamanții nu justifică vreun interes născut, actual și direct pentru a solicita anularea contractelor de vânzare-cumpărare nr. 1911/25.07.2002 și nr. 1901/24 iulie 2002. Deși aceștia invocă frauda la lege în încheierea lor cu principala motivare că în aceste contracte s-a înscris obiectul contractelor ca fiind suprafețele de teren de 30 mp, respectiv 194 mp fără mențiunea cotă indiviză, nu se justifică interesul reclamanților în anularea acestor contracte pentru oricare motiv de nulitate absolută.
Reclamanți sunt proprietari la rândul lor, asupra corpului B de la aceeași adresă și asupra unei suprafețe de 161,16 mp cu privire la care li s-a eliberat și titlu de proprietate nr._/27.08.2007. Nu se justifică niciun folos practic și juridic în anularea contractelor indicate. Simpla nemulțumire a reclamanților privind mențiunile din contractele de vânzare-cumpărare cu privire la obiectul lor încheiate de pârâți care sunt și vecinii săi, nu justifică vreun interes al reclamanților. În ce privește frauda la lege, prin care încearcă reclamanții că justifice propriul interes, tribunalul a reținut că acest argument nu poate justifica vreun interes în favoarea reclamanților, nefiind invocat nici folosul practic urmărit de reclamanți, nici folosul juridic al cererii. Un interes care ține exclusiv de o situație de fapt ce a condus la respingerea unei ieșiri din indiviziune pe motiv că nu există stare de indiviziune și care l-a defavorizat astfel pe reclamant și care rezidă numai în intenția reclamanților de a se înlătura dintr-un contract încheiat de terți (pârâții din cauză) stabilirea unui anume obiect al contractelor, constituie doar un interes teoretic. Acesta nu poate justifica o acțiune civilă, nefiind nici născut și nici actual, deoarece nu se arată de reclamanți care este prejudiciul produs prin încheierea contractelor. Situația de fapt și juridică apreciată de deciziile civile nr. 528A//02.03.2006 a Tribunalului București și nr.1909/26.10.2006 a Curții de Apel București privind terenurile deținute de reclamanți, în sensul că aceștia nu au dovedit starea de coproprietate asupra imobilului din . fi eludată printr-o acțiune în care să se pună în discuție însuși obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de vecinii reclamanților. Aceștia din urmă pot proceda doar la grănițuirea terenurilor lor, astfel cum au și indicat instanțele care au pronunțat deciziile menționate. Tribunalul a respins consecință acțiunea ca lipsită de interes.
În temeiul art. 274 C.pr.civ. reclamanții au fost obligați la plata către pârâții Ț. A. C. S., Ț. T. a sumei de 4105 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Pârâta R. I. a arătat că va solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
P. decizia civilă nr. 282A/03.07.2012 a Curții de Apel București a fost admis apelul formulat de reclamanții B. P. și B. C. F., a fost desființată în parte sentința civilă apelată în sensul respingerii excepției lipsei de interes ca neîntemeiată și trimisă cauza pentru rejudecare pe fond.
Pentru a pronunța această decizie, Curtea a apreciat că reclamanții, coproprietari ai terenului din . sector 2 în suprafața sa totală de 870 mp, justifică pe deplin interesul care să le permită invocarea unei cauze de nulitate absolută a actelor juridice contestate și a considerat că interesul lor este unul legitim – ocrotirea dreptului proprietate asupra terenului care le aparține în limita cotei de 161,16 mp, personal și direct, născut și actual dată fiind reclamarea încălcării atributelor dreptului lor de coproprietari prin folosința exclusivă pe care pârâții o exercită asupra unei părți a terenului despre care se susține că aparține și reclamanților, chiar în privința suprafețelor de 300 mp și respectiv 194 mp vândute pârâților Ț. și Rudnyanszky. Simpla lor calitate de coproprietari ai terenului în suprafață de 870 mp din . sector 2 îi situează pe apelanții reclamanți în sfera persoanelor ce justifică un interes în invocarea nulității absolute a oricărui act juridic încheiat cu privire la întreg sau porțiuni din același teren, acte juridice prin care se pretinde că s-ar fi încălcat regimul juridic al acestuia.
P. decizia civilă nr. 3083/08.10.2013, Înalta Curte de Casație și Justiție a respins recursul pârâților.
Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului București la data de 20.01.2014 cu prim termen acordat la 04.03.2014.
P. sentința civilă nr. 810 din 04.06.2014, Tribunalul București – Secția a III-a Civilă a respins ca neîntemeiată acțiunea și a obligat reclamanții la plata către pârâți a sumelor de 4105 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că reclamanții au solicitat constatarea nulității absolute parțiale a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 1911/25.07.2002 și nr. 1901/24.07.2002, anume pentru fraudarea legii, cu privire la obiectul vânzărilor, respectiv suprafețele de teren vândute de 300 mp și 194 mp. Frauda la lege este argumentată prin aspectul că vecinilor reclamanților, prin aceste contracte, li s-a vândut în proprietate exclusivă câte o suprafață de teren (cele menționate anterior), din întreg terenul de 870 mp pe care se află patru corpuri de clădire. Or, au susținut reclamanții, din acest întreg teren, stăpânesc cu vecinii din clădirea C, în indiviziune câte o suprafață de teren. Aceasta este imposibil, au invocat reclamanții, prin urmare contractele sunt lovite de nulitate absolută parțială cu privire la mențiunile asupra terenului înstrăinat, pentru frauda la lege. Este imposibil ca vecinii lor să dețină un drept exclusiv de proprietate asupra terenului cumpărat (corpul A pentru 194 mp, corpul D pentru 300 mp). În contractul încheiat pentru corpul D de către pârâții Ț. cu pârâții B. succesori ai defuncților B. E. și E., nu s-a arătat dacă s-a partajat sau lotizat în vreun fel terenul, astfel încât corpului D să îi revină suprafața de 300 mp. Cum certificatul de moștenitor nu atestă decât calitatea de succesor, mențiunea din acesta cum că se moștenește suprafața de 300 mp nu poate fi reținută și declarația celor 2 vânzători arată reaua credință a celor doi vânzători. Mandatarul B. M. Ș. pentru vânzător tatăl său semnase anterior contract de vânzare-cumpărare nr. 320/21.01.1974 pentru apartament 2 din corp C în care se arăta clar că se vinde construcția împreună cu cota indiviză de teren de 107 mp din totalul de 870 mp. În ce privește pe B. R. E., acesta primise prin contract de donație autentificat sub nr. 1897/28.03.1974 apartament 1 din corp C, terenul aferent construcției fiind de 107 mp în cotă indiviză din întreg terenul de 870 mp. În aceste condiții nici acest pârât nu putea susține că nu cunoștea acest aspect, reaua sa credință și intenția de a eluda legea reieșind și din faptul că în 1984 vinde apartamentul prin contract de vânzare-cumpărare nr. 8703/1984 și din acest contract reieșind situația terenului indiviz. Intenția pârâților de a eluda legea reiese, au susținut reclamanții și din aspectul că în contractele de vânzare-cumpărare nr._/1971 și nr. 694/17.02.1978 privind corpul B iarăși se prevede că terenul de 161,16 mp se vinde în cotă indiviză, iar în contractul de vânzare-cumpărare nr. 939/19.02.1975 privind corpul A se reține că terenul de 194 mp este cota indiviză din suprafața totală de 870 mp. Pârâții Ț., au susținut reclamanții, au încercat să eludeze legea, cumpărând în exclusivitate o suprafață de teren aflată în indiviziune, și aceasta reiese din chiar conținutul contractului de vânzare-cumpărare deoarece au renunțat la verificarea cărții funciare. Pentru corpul A, au arătat reclamanții că pârâta Rudnyanszky a cumpărat acest corp împreună cu cei 194 mp în proprietate exclusivă, așa cum reiese din contractul de vânzare-cumpărare nr. 1901/24.07.2002 de la pârâții V. N. și V. V. care au beneficiat de certificatul de atestare a dreptului de proprietate nr. 6434/04.10.1996 din care reiese clar că dețineau în cotă indiviză suprafața de teren de 194 mp și nu în exclusivitate așa cum e specificat în contractul de vânzare-cumpărare. Reiese astfel, au conchis reclamanții, reaua credință a vânzătorilor și intenția lor de a eluda legea, deoarece dețineau acest certificat, iar pârât cunoștea de asemenea conținutul certificatului.
Frauda la lege invocată de reclamanți a fost raportată de aceștia la aspectul că în contractele de vânzare-cumpărare suprafețele de teren aferente corpurilor de clădire cumpărate de pârâți poartă mențiune proprietate exclusivă, iar nu cotă indiviză. Această mențiune în contractele de vânzare-cumpărare privitoare la obiectul contractelor, nu constituie o fraudă la lege. Frauda la lege se definește ca acea operațiune care constă în folosirea anumitor dispoziții legale, dar nu în scopul pentru care acestea au fost edictate, ci în vederea eludării altor dispoziții legale, imperative. Frauda la lege constituie un caz particular de cauză ilicită.
În contractul de vânzare-cumpărare nr. 1911/25.07.2002 prin care pârâții Ț. au cumpărat imobilul – corp D din București, . sector 2 compus din teren în suprafață de 300 mp și construcția cu suprafață construită la sol de 119,22 mp, nu se specifică mențiunea că terenul de 300 mp este proprietate exclusivă. Se arată doar că părinții vânzătorilor B. E. I. și B. E. deținuseră imobilul compus din teren de 870 mp cu patru corpuri de construcții prin cumpărare de O. E. și C. și că au înstrăinat trei corpuri de construcții rămânând în proprietatea lor doar corpul D și terenul de 300 mp. Nu se menționează în contract aspectul că terenul de 300 mp se cumpără în proprietate exclusivă.
În contractul de vânzare nr. 820/21.01.974 se menționa vânzarea de către B. E. și E. a apartamentului 2 de la parterul corpului C și 107,4 mp teren indiviz din suprafața totală de 870mp către Sotir T. și Sotir M..
În contractul de donație nr. 1897/28.03.1974, se menționa donarea apartamentului nr. 1 de la parterul corpului C către B. R. E. de către autorii B., și a 107 mp teren indiviz din suprafața întregului teren de 870 mp. B. R. E. a vândut ulterior apartamentul lui M. C..
În contractul de vânzare-cumpărare nr. 939/19.02.1975 se vinde de către B. M. Ș. apartamentul nr. 1 parter corp A către Tecsi E., terenul aferent construcției în cotă indiviză de 194 mp din suprafața totală de 870 mp trecând în patrimoniul statului, vânzătorul menționând că apartamentul a făcut obiectul donației către el din partea părinților săi B. E. și E.. În 1995, construcția corp A este vândută de Tecsi E. către V. N. și V. V. care obțin certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului de 194 mp, iar aceștia la rându-le vând prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1901/24.07.2002 către M. I. (Rudnyanszky) terenul de 194 mp și corpul A. Tribunalul constată de asemenea că în contract nu se menționează sintagma teren de 194 proprietate exclusivă, ci doar că se vinde terenul de 194 mp.
Reclamanții au cumpărat apartamentul de 4 camere ce constituie corpul B împreună cu dreptul de folosință în cotă indiviză asupra terenului aferent apartamentului în suprafață de 161,16 mp având regimul prevăzut de art. 36 Legea nr. 18/1991, de la vânzătorii P. L. G., Todos C. S., V. G., Uba N. care la rându-le au moștenit corpul B de la autorii lor succesivi care îl cumpăraseră de la soții B. E. și E. în 1971. Titlul de proprietate nr._/3/27.08.2007 a fost eliberat cu privire la suprafața de 161,16 mp-cotă indiviză-aferent corpului B.
P. decizia civilă nr. 528A/02.03.2006 a Tribunalului București Secția III Civilă pronunțată în dosarul nr._/3/2005, a fost respinsă cererea formulată de reclamant Ț. T. în contradictoriu cu pârâții S. M., A. M., Sotir Tascu, Sotir M. și M. C. și respinsă de asemenea cererea de intervenție depusă de intervenienta în interes propriu Rudnyansky I.. Cererea a avut ca obiect ieșirea din indiviziune cu privire la terenul de 300 mp aferent corpului D. S-a notat în cuprinsul deciziei civile menționate că raportul de expertiză topografică a stabilit că fiecare parte (reclamantul și pârâții) deține în proprietate câte un corp de clădire și teren aferent. Suprafețe de teren deținute de fiecare sunt bine determinate și individualizate, conform titlurilor de proprietate pe care le dețin. Nu s-a făcut dovada că părțile se află în indiviziune cu privire la terenul din litigiu, respectiv că aceștia se află în indiviziune cu privire la terenul din litigiu. Dimpotrivă fiecare parte deține cu titlu de proprietate un corp de clădire și o suprafață de teren determinată, aferentă clădirii respective, conform titlului pe care îl are. În decizia civilă nr. 1909R/26.10.2006 a C. Secția III Civilă, curtea a notat că determinarea exactă a vecinătăților terenului și a amplasamentului în situația în care părțile apreciază că nu sunt în mod clar efectuate poate fi făcută pe calea acțiunii în grănițuire, a acțiunii în revendicare sau a acțiunii posesorii, dar în nici un caz pe calea acțiunii în revendicare.
S-a constatat că reclamanții au elaborat propria interpretare asupra contractelor de vânzare-cumpărare atacate susținând că referirea la suprafețele de 300 mp și 300 mp, fără a se alătura sintagma cotă indiviză ori parte indiviză din întreg terenul de 870 mp înseamnă că s-au vândut în mod efectiv suprafețe exclusive de 194 mp și 300 mp. Se notează însă că în cuprinsul contractelor de vânzare-cumpărare atacate nu sunt delimitate aceste suprafețe de teren, nu se alătură nicio schiță suprafețelor de 300 mp și 194 mp pentru a se extrage concluzia că vânzătorii au vândut suprafețe în proprietate exclusivă. Din contractul de vânzare-cumpărare nr. 939/1975 reiese că terenul de 194 mp a fost donat de către B. E. și E. către fiul lor B. M. ca suprafață indiviză. Tecsi E. a cumpărat corpul A, iar suprafața indiviză de 194 mp a intrat în proprietatea statului, și tot în calitate de suprafață indiviză s-a eliberat asupra acestuia certificat de atestare a dreptului de proprietate pe numele soților V..
Aspectul că pârâții Ț. au apreciat corect asupra regimului juridic al terenului cumpărat de ei, de 300 mp, reiese din chiar formularea acțiunii de ieșire din indiviziune ce a format dosarul nr._/3/2005 în care însă s-a apreciat în mod definitiv și irevocabil că între ei și ceilalți coproprietari asupra construcțiilor și terenurilor aferente acestor construcții nu există stare de indiviziune deoarece fiecare construcție are delimitat terenul aferent.
Tribunalul a constatat așadar că nu reiese din cuprinsul contractelor de vânzare-cumpărare atacate reaua credință nici a cumpărătorilor, nici a vânzătorilor, iar din formularea acțiunii de partaj că pârâții Ț. nu au intenționat fraudarea vreunei legi prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare privind suprafața de 300 mp. De asemenea, față de certificatul de atestare a dreptului de proprietate eliberat vânzătorilor V., pârâta Rudnyasky nu putea achiziționa un teren cu un regim juridic diferit, așadar, terenul de 194 mp tot ca teren indiviz a fost cumpărat de aceasta.
Interpretarea dată de reclamanți în sensul că în lipsa sintagmei cotă indiviză, se interpretează vânzările efectuate ca fiind asupra unor suprafețe exclusive este neîntemeiată. Suprafețele de teren cumpărate nu își pot schimba regimul juridic, în sensul că vânzătorii nu au putut transmite mai mult decât aveau în patrimoniu. Or, în ambele contracte de vânzare-cumpărare vânzătorii au transmis suprafețele aferent construcțiilor ca suprafețe de teren aferente, prin urmare indivize.
Din această perspectivă, reclamanții nu pot invoca propria interpretare a acestor contracte pentru a justifica că prin încheierea acestor contracte s-a fraudat legea, în sensul că reclamanții ar fi urmărit ocuparea unei suprafețe de teren mai mari decât le revenea, prin ocuparea din suprafața aferentă corpului cumpărat de reclamanți. În sine, menționarea suprafeței de teren ce constituie teren aferent construcției cumpărate nu constituie o fraudă la lege, neputând fi identificată legea care s-a urmărit a fi fraudată. Nici intenția de fraudă nu rezultă din încheierea în acest mod a contractelor, deoarece regimul juridic al terenului așa cum se afla în patrimoniul vânzătorilor nu a putut fi schimbat la momentul transmiterii în patrimoniul cumpărătorilor pârâți.
Astfel cum s-a reținut în decizia civilă nr. decizia civilă nr. 1909R/26.10.2006 a C. Secția III Civilă în mod irevocabil, determinarea întinderii exacte, în teren, a suprafețelor ce intră în proprietatea fiecărui proprietar de corp de la adresa . se poate realiza prin acțiune în grănițuire, eventual dublată de o acțiune în revendicare.
În termenul legal de 15 zile prevăzut de dispozițiile art.284 Cod procedură civilă, împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții B. P. și B. C. F..
În dezvoltarea motivelor de apel s-a arătat că deși s-a formulat o cerere de abținere considerându-se ca prin admiterea excepției instanța a antamat fondul, interesul ținând chiar de existența dreptului reclamanților de proprietate, la data de 03.04.2014 instanța a respins ca neîntemeiată cererea, ignorând atât prevederile legale interne cât și prevederile Convenției Europene.
Instanța a considerat ca probele solicitate de reclamanți nu sunt concludente, pertinente și utile cauzei, astfel încât a respins probele solicitate, deși acestea fuseseră solicitate conform art.. 112 C.proc.civ. iar necesitatea lor reieșise și din dezbateri.
Instanța a respins cererea de probatorii considerând că se poate pronunța asupra pricinii având în vedere doar înscrisurile existente în dosarul cauzei, ori, după părerea sa, chiar dacă instanța își formase o părere din primul stadiu procesual asupra pricinii, pronunțându-se pe excepție nu intrase în cercetarea fondului, astfel încât, doar înscrisurile existente în dosarul cauzei erau, după părerea sa insuficiente pentru o privire de ansamblu. Astfel, fără înscrisurile care au stat la baza încheierii celor doua contracte de vânzare - cumpărare instanța nu putea să aprecieze asupra temeiniciei cererii iar aceste înscrisuri nu se eliberează de notar decât la cererea instanței, astfel încât degeaba reclamanții ar fi făcut diligente în acest sens. La fel, în ceea ce privește extrasul de carte funciara cu privire la întregul imobil ( cartea generala pe imobil ). Instanța nu știa și nu putea să aprecieze asupra cauzei fără a ști care este situația juridica a imobilului din . că reclamanții au susținut că terenul de 300 m.p. vândut pârâților Turlete a intrat în proprietatea statului odată cu dezbaterea succesiunii și nici nu a fost restituit ( a se vedea concluziile scrise ale reclamanților ) .
De asemenea, având în vedere caracterul cererii reclamanților instanța nu a putut să aprecieze asupra bunei sau rele credințe a pârâților doar din înscrisurile existente în dosarul cauzei, fiind necesar a fi administrat și un interogatoriu ( care să releve acte și fapte proprii ale părților) cu care să se poată corobora înscrisurile și chiar proba testimoniala, pentru aceleași motive.
Instanța apreciază fără a avea probe suficiente asupra bunei credințe a pârâților făcând referire la o decizie civilă care are un alt obiect, o alta cauza, alte părți, deoarece față de probele din dosarul cauzei nu putea să aprecieze asupra relei credințe, acestea fiind insuficiente .
Printr-o altă critică, apelanții arată că instanta interpreteaza gresit continutul contractelor deduse judecatii, considerand ca si in lipsa sintagmei in indiviziune se subînțelege faptul ca terenul vandut in cele doua contracte ce fac obiectul acestei cauze nu se vinde in exclusivitate ci in indiviziune, deoarece din istoricul vânzării reiese doar faptul că părinții vânzătorilor deținuseră întregul imobil din . 870 m.p. pe care se afla 4 corpuri de clădire din care au înstrăinat 3 corpuri de construcție rămânând în proprietatea lor doar corpul de construcție D și terenul de 300 m.p.
Interpretarea instanței este eronata. Astfel, determinând efectele actului juridic dedus judecății, deci stabilind drepturile subiective civile și a obligațiilor corelative generate, modificate sau stinse de acest act a constatat că pârâților Turlete A. și Turlete T. li s-a transmis un drept de proprietate asupra celor 300 m.p. de teren, fără a se înțelege dacă acest teren este în indiviziune din cei 780 m.p. cât are imobilul din . contra, ca terenul acesta este în proprietate exclusiva. Că este așa reiese din faptul că pârâții au îngrădit cei 300 mp, făcând o grădină la care au acces în exclusivitate ( astfel cum arată în cererea de chemare în judecată inițială acțiunea prezentă este urmarea unei acțiuni prin care solicita că aceștia să fie obligați să respecte drepturile de coproprietari și să-și desființeze lucrările executate pe terenul comun, cererea făcând obiectul dosarului civil_, în prezent suspendat până la soluționarea prezentei cauze, dosar în care a aflat că pârâții au considerat că în mod corect au îngrădit grădina aceasta fiind proprietatea lor exclusivă) . Că este așa reiese din susținerile pârâților în care se arăta că au cumpărat 300 m.p. de teren care nu se afla în indiviziune ci în proprietate exclusivă fapt ce reiese, conform susținerilor acestora și din decizia civila 528A/02.03.2006 a TB pronunțată în dosarul_/3/2005 în care s-a respins cererea de ieșire din indiviziune formulate de pârâții din prezenta cauza, aceasta făcând încă o dată dovada faptului ca cei 300 m.p. sunt în proprietatea lor și nu în indiviziune.
Conținutul contractului de vânzare-cumpărare nu este clar, nefiind cIare clauzele sale in ceea ce priveste transmisiunea dreptului de proprietate asupra terenului, respectiv se vinde in exclusivitate sau in indiviziune, astfel încat, desi existența actului juridic civil este neîndoielnică, efectele sale nu apar cu destulă claritate, menținându-se unele îndoieli cu privire la conținutul sau,astfel încat se impune o determinare a efectelor acestuia care constă în interpretarea clauzelor sale pentru stabilirea înțelesului acestei clauze, în funcție de care vor fi stabilite drepturile subiective și obligațiile civile ce revin părților.
Fiind vorba despre un act de vânzare-cumpărare sunt incidente regulile stabilite în mod expres de lege pentru acest act, precum si regulile speciale .
Regulile generale sunt cele stabilite de Codul Civil .Astfel, fiind un contract consensual "Vinderea este perfectata între parti ( ... ) îndata ce partile s-au învoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul înca nu se va fi predat si pretul nu se va fi numarat", dandu-se nastere la obligatii reciproce între partile contractante, vânzatorul are obligatia sa predea lucrul vândut, iar cumparatorul sa plateasca pretul; prestatia uneia dintre parti fiind cauza obligatiei asumate de cealalta parte, fiecare parte urmarind un interes patrimonial, respectiv primirea unui echivalent în schimbul prestatiei la care se obliga. Fiind un contract comutativ, existenta si întinderea obligatiilor reciproce sunt cunoscute din momentul încheierii contractului nedepinzand de un eveniment viitor si nesigur de a se produce. De asemenea, vânzarea este un contract translativ de proprietate. În masura în care vânzarea - cumpararea stramuta dreptul de proprietate (nu un alt drept) si dupa încheierea valabila a contractului se produce si transferul dreptului de proprietate de la vânzator la cumparator.
Potrivit art. 948 Cod civil, conditiile esentiale pentru validitatea unor conventii sunt: capacitatea de a contracta, consimtamântul valabil al partilor, obiectul determinat, posibil, licit, si o cauza morala si licita. Desi Codul civil nu face referire, legislatia civila actuala adauga si forma la cele patru conditii esentiale de validitate, prezentate mai sus. Din simpla verificare a corectitudinii contractului de vanzare-cumparare dedus judecatii vis-a vis de conditiile de validitate ale actului juridic civil si caracterele juridice ale contractului de vanzare - cumparare reies grave încalcari ale prevederilor legale, fara a mai fi necesara o interpretare a acestuia, însa, daca instanta a considerat ca face o interpretare a actului, ar fi trebuit sa vada daca conform regulilor generale de interpretare actul dedus judecatii este ceea ce a concluzionat instanta ( un contract de vanzare-cumparare teren în indiviziune sau în proprietate exclusiva, dar si din punct de vedere al regulilor speciale de interpretare .
In ceea ce priveste regulile speciale pot fi amintite cele privind interdictiile de înstrăinare cuprinse în legile speciale, precum si regulile privind publicitatea imobiliara asupra carora art. 1295 alin. (2) cod civil prevede ca "în materie de vindere de imobile, drepturile care rezulta prin vinderea perfectata între parti, nu pot a se opune, mai întai de transcriptiunea actului, unei a treia persoane care ar avea si ar fi conservat, dupa lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut".
Cât privește regulile de interpretare a actului juridic civil, este de reținut că art. 1266 - 1269 C.civ. și art. 1272 C.civ. stabilesc anumite reguli referitoare la interpretarea contractelor, iar, în baza art. 1325 C.civ., aceste reguli se aplică și în cazul interpretării actelor juridice civile unilaterale, cu excepția celor care, prin ipoteză, presupun un act juridic bilateral sau plurilateral.
Referirile pe care le face instanta la actiunea de iesire din indiviziune nu pot fi retinute în sensul arată de instanta. Astfel, în mod eronat retine instanta ca paratii Turlete au apreciat corect asupra regimului juridic al terenului, reiesind aceasta din chiar formularea cererii de chemare în judecata ce face obiectul dosarului nr._/3/2005, deoarece aceștia nu au apreciat asupra starii de indiviziune datorita continutului contractului de vanzare-cumparare ci datorita starii de fapt, cand au constatat ca îi deranjeaza ( desi cunosteau acest lucru la momentul cumpararii imobilului) faptul ca accesul la locuinta acestora ( corpul D ) se face prin curte . fapt, sa-si faca un acces exclusiv la locuinta, nu prin curtea . în judecata promovata de cei doi pârâți nefăcând astfel cum indica instanta buna credinta a acestora, ci, din contra, reaua credinta, încercând și pe alte căi să dețina în exclusivitate terenul ce se afla în indiviziune .
Mai mult, potrivit art. 983 Cod civil dacă înțelesul unui contract, în general, este îndoielnic textul se interpretează în favoarea debitorului. În concluzie, în materie de vânzare - cumparare, atât clauzele referitoare la obligatiile vânzatorului, cât si cele referitoare la obligațiile cumparatorului, se interpreteaza în favoarea cumparatorului. Or, în favoarea cumparatorului clauza privind vanzarea terenului se interpreteaza în sensul în care terenul se vinde în proprietate exclusiva, astfel interpretand și cumpărătorii contractele atacate .
În ceea ce priveste terenul de 194 mp. ce face obiectul contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 1901/24 iulie 2002 de BNP M. A. si Molcut I. în care vanzatori sunt paratii V. N. si V. V. si cumparator pârâta Rudnyanszky I. instanța a considerat în mod greșit că nu se menționează în contract" sintagma" teren de 194 m.p. în proprietate exclusiva, ci doar ca se vinde terenul de 194 m.p., astfel încât reclamanții au elaborat propria interpretare asupra contractelor de vanzare-cumparare atacate. Se apreciază că, fără a mai face referire la regulile de interpretare ale actelor juridice arătate mai sus si pentru cele aratate anterior, instanta a apreciat gresit continutul clauzei atacate de apelanți, astfel încât reținerile instantei nu pot fi luate în seamă. De asemenea, instanța a reținut ( din înscrisurile depuse de noi în dosarul cauzei), fara însă a verifica cu privire la înscrisurile avute în vedere de catre notar la încheierea contractului ,deci, fara a ști dacă acest titlu a fost avut în vedere de notar, respingând cererea de probatorii în acest sens, ca vanzatorilor din acest contract fost eliberat titlul de proprietate asupra terenului de 194 m.p. în indiviziune astfel încat nu puteau înstraina decat teren în indiviziune, ceea ce au si înstrainat instanța nu a reținut sustinerile paratei care arata ca a cumparat terenul îngradit, că are intrare proprie, ca terenul sau este în proprietate exclusiva, etc.
Instanta nu are în vedere în interpretarea înțelesului contractelor de vanzare-cumparare ele de carte funciara cu privire la terenurile vândute în cele doua contracte de vânzare-cumparare (care fac dovada proprietatii pârâților si publicitatea față de terti, fiind singura modalitate prin care un tert poate ști care este regimul juridic al terenului) care nu reiese faptul ca paratii au in proprietate teren in indiviziune, ci din contra, astfel încât, la o noua transmitere a proprietății asupra terenurilor în cauza, conform mențiunilor intabulate în cartea funciara se vor înstrăina cele doua bucati de teren cu regimul juridic înscris în cartea funciara, adica în exclusivitate, si nu în indiviziune .
Instanta a considerat gresit că se subînțelege faptul ca terenul ce face obiectul celor doua contracte se afla în indiviziune este sustinuta si de faptul ca cele doua contracte de vanzare- cumparare nu sunt însoțite de schițe care limitează clar terenul. Interpretarea instantei este cu atat mai grava cu cât instanta nu a verificat care sunt actele din dosarul existent în arhiva notarului si nici actele care au stat baza intabularii dreptului de proprietate asupra celor doua terenuri, respingand cererea probatorii, astfel încât sustinerea instantei nu este o certitudine probată cu probe coroborate, ci doar o prezumtie nesustinuta de nimic.
Instanta considera eronat ca cererea reclamantilor este neintemeiata deoarece calea aleasa pentru a indrepta starea de fapt ( instanta retine faptul ca terenul este in proprietate diviza si nu in proprietate exclusiv a) nu este aceasta (cerere constatarea nulitatii absolute a contractelor de v anzare- cumparare) ci ar trebui sa fie o actiune in granituire eventual ublata de o actiune in revendicare .
Or, într-o actiune în granituire pârâții vor folosi contractele pe care le-a atacat în prezenta acțiune, în care se arata clar ca cumpara teren de 300 m.p. si respective de 194 m.p., atat granituirea cat si revendicarea fiind apreciate față de continutul acestor contracte de vanzare-cumparare si de înscrierile din cartea funciara .Mai mult, față de prevederile codului civil, atat vechiul cât si noul, o astfel de cerere apare ca fiind una inadmisibila întrucât fiind vorba despre o coproprietate cote părți, deci în care se cunoaște doar care este cota parte din total si nu se cunoaste de este amplasata aceasta ar face imposibila o punere in executare. Pentru ca dreptul de coproprietate are aceleași atribute ca sic el de proprietate, fiind o modalitate a acestuia, cererea în revendicare prin care un coproprietar ar solicita posesia asupra terenului sau, fara sa stie care este de fapt acesta, este fara finalitate.
Apelanții mai consideră că instanta nu are în vedere toate motivele de nulitate absoluta invocate prin acțiune.
Astfel, la termenul din data de 14.02.2012 ,termen la care, potrivit prevederilor art. 132 al. 1 c.p.c. reclamanții puteau să facă precizarea acțiunii.
Or, la acest termen, apelanții reclamanți au precizat actiunea sub aspectul cadrului procesual pasiv, față de care instanta s-a si pronuntat pe exceptii si au completeaza actiunea aratand ca solicita constatarea nulitatii absolute partiale ale contractelor de vanzare-cumparare atacate si pentru nevalabilitatea obiectului actului juridic.
În încheierea de sedinta de la acest termen instanta face referire la cererea precizatoare, părțile prezente aratand că au luat la cunostinta de continutul acesteia, neconsiderând-o o cerere precizatoare ci doar o cerere ce face referire la motivele de nulitate invocate.
Cu toate acestea, instanța nu face referire la cererea precizatoare în motivarea sentintei si nici nu are în vedere aceste motive, hotararea necuprinzand referiri la aceste motive, desi ele fusesera expuse mai pe larg în concluziile scrise.
Analizând actele și lucrările dosarului sub aspectul motivelor de apel invocate, Curtea constată următoarele:
Potrivit prevederilor art. 24 alin. (1) C. proc. civ., „judecătorul care a pronunțat o hotărâre într-o pricină nu poate lua parte la judecata aceleiași pricini în apel sau în recurs și nici în caz de rejudecare după casare”.
Totodată, pentru a deveni incompatibil, judecătorul trebuie să fi pronunțat o hotărâre prin care se dezleagă o problemă litigioasă, de natură să dezînvestească instanța.
În speță, prin sentința civilă nr. 318/20.02.2012, pronunțată de Tribunalul București în primul ciclu procesual, au fost respinse excepțiile autorității de lucru judecat, lipsei calității procesual active și inadmisibilității acțiunii, a fost admisă excepția lipsei de interes și a fost respinsă acțiunea ca lipsită de interes.
Deși, aparent acțiunea a fost soluționată pe baza unei excepții, respectiv a lipsei de interes, instanța care a judecat pricina în primul ciclu procesual, pentru a reține incidența acestui fine de neprimire, a antamat fondul dreptului pretins de apelanții reclamanți, reținând că situația de fapt și de drept a fost stabilită prin deciziile civile nr. 528A//02.03.2006 a Tribunalului București și nr.1909/26.10.2006 a Curții de Apel București privind terenurile deținute de reclamanți, în sensul că aceștia nu au dovedit starea de coproprietate asupra imobilului din .> Problema stării de coproprietate asupra imobilului reprezintă esența cauzelor de nulitate invocate de reclamanți prin cererea de chemare în judecată, astfel încât judecătorul care a dezlegat în primul ciclu procesual această problemă litigioasă nu putea participa la rejudecarea cauzei după casare, găsindu-se în starea de incompatibilitate prevăzută de art. 24 alin. (1) C.proc.civ.
Rejudecând cauza cu încălcarea acestor dispoziții legale imperative, tribunalul a pronunțat o hotărâre lovită de nulitate, motiv pentru care, Curtea va admite apelul, va anula sentința apelată și va trimite cauza spre rejudecare la Tribunalul București, unde vor fi analizate și motivele de apel dezvoltare în legătură cu fondul litigiului, ce nu au putu forma obiect al analizei în apel, datorită motivului de nulitate ce a determinat admiterea prezentei căi de atac.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul apelanții reclamanți B. C. F. și B. P., ambii cu domiciliul ales la CAv. R. A. din București, . nr. 39, sector 4, împotriva sentinței civile nr. 810/04.06.2014, pronunțată de Tribunalul București – Secția a III a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți B. M. Ș., domiciliat în București, . nr. 3, ., ., R. I., domiciliată în București, .. 4, ..3, ., sector 3, Ț. A. C. S. și Ț. T., ambii cu domiciliul în București, ., corp D, sector 2, V. N. și V. V., prin afișare la ușa instanței, B. A. Z., B. A. C. și B. C. M., toți cu domiciliul în Cluj N. ., jud. Cluj.
Anulează sentința apelată și trimite cauza spre rejudecare la Tribunalul București.
Cu recurs.
Pronunțată în ședință publică azi, 13 ianuarie 2015.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
D. L. M. D. Z.
GREFIER
S. V.
RED.DLM
Tehnored,MȘ/ 13 ex.
11.03.2015
| ← Pretenţii. Decizia nr. 12/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Pretenţii. Decizia nr. 98/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
