Anulare act. Decizia nr. 624/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Curtea de Apel BUCUREŞTI - Sentințe și decizii civile / 2016

Decizia nr. 624/2012 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 23-03-2012 în dosarul nr. 624/2012

ROMANIA

CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A IV-A CIVILĂ

Dosar nr._

DECIZIA CIVILĂ NR. 624R

Ședința publică de la data de 23.03.2012

CURTEA COMPUSĂ DIN:

PREȘEDINTE - Z. D.

JUDECĂTOR - C. M. S.

JUDECĂTOR- G. A. G.

GREFIER - D. L.

Pe rol pronunțarea asupra cererii de recurs formulată de recurenții reclamanți G. D. și U. E. împotriva deciziei civile nr. 893A din 28.10.2011 pronunțată de Tribunalul București Secția a III-a civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți M. C. D., M. D., I. G. și I. I., cauza având ca obiect „ anulare act”.

Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 09.03.2012, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când, pentru a da posibilitate părților să depună la dosar concluzii scrise și având nevoie de timp pentru a delibera, Curtea a amânat pronunțarea la 16.03.2012 și ulterior la 23.03.2012, când a decis următoarele:

CURTEA

Prin sentința civilă nr. 9168 pronunțată la data de 27.10.2008 de Judecătoria Sectorului 2 București – Sectia Civila, în dosarul nr._ , a fost admisă acțiunea formulată de reclamantele G. D. și U. E. în contradictoriu cu pârâții I. G., I. I., M. C. D. și M. D., astfel cum a fost modificata; s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare- cumpărare autentificat sub nr. 1054/31.05.2005 de BNP F. N. încheiat de parați; s-a constatat intervenita între reclamanți si paratul I. G. vânzarea cumpărarea imobilului teren situat la adresa din București, sector 2 .-9, astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiza tehnica topografica efectuat in cauza de către expert Ș. E. filele 239-246 dosar, sentința urmând a tine loc de act autentic de vânzare cumpărare in privința imobilului sus menționat; a fost obligat paratul I. G. la plata sumei de 2629 lei cheltuieli de judecata către reclamanți si in solidar parații M. C. D., M. D., I. G. si I. I. la plata sumei de 12, 31ei cheltuieli de judecata către aceeași reclamanți.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, prin sentința civilă nr. 6914/14.09.2006 a Judecătoriei sectorului 2 București pronunțată în dosarul nr._ a fost disjunsă cererea principală formulată de reclamantul G. Eugeniu în contradictoriu cu pârâții I. G., I. I., M. C. D. și M. D. și s-a dispus soluționarea separata a acesteia în cadrul dosarului distinct înregistrat sub nr._ .

Prin cererea principala astfel disjunsă s-a solicitat de către reclamant în contradictoriu cu pârâții I. G. M., I. I., C. D. și M. D. constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare încheiat de pârâți și autentificat sub nr. 1054/31.05.2005 de BNP F. N., pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare în privința terenului în suprafață de 1000 mp. situat în București .-9, sector 2 in contradictoriu cu paratul I. G. și, în subsidiar, obligarea pârâtului I. G. la plata către reclamant a valorii actuale de piață a terenului precum și a contravalorii construcțiilor edificate de reclamant pe terenul în cauză precum și instituirea unui drept de retenție în favoarea reclamantului asupra terenului și construcțiilor edificate pe acesta până la plata integrală de către pârât a valorii actuale de piață a terenului și construcțiilor.

În motivarea acțiunii a arătat reclamantul că între el si pârâtul I. G. a fost încheiat contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr._/10.04.1995 de către notariatul de Stat sector 3 București, având ca obiect vânzarea terenului în suprafață de 1.000 mp situat în ., județul I. și în prezent la adresa sus menționată, pârâtul si-a executat obligația contractuala privind predarea imobilului, iar reclamantul pe cea privind plata integrală a prețului, pentru ca prin sentința civilă nr. 3923/10.04.1997 a Judecătoriei Sectorului 2 București, să se constate nulitatea absolută a actului de vânzare - cumpărare încheiat de părți ca urmare a încălcării dispozițiilor art. 31 din Legea nr. 18/1991 privind interzicerea înstrăinării terenului înainte de împlinirea termenului legal de 10 ani.

A apreciat reclamantul, că deși a fost constatată nulitatea actului de vânzare - cumpărare, acesta a rămas valabil ca promisiune sinalagmatica de vânzare - cumpărare care îl obligă pe pârât să-i transmită reclamantului dreptul de proprietate, în condițiile legii, și cum termenul legal de 10 ani în care terenul a fost scos din circuitul civil s-a împlinit, obligația legală a pârâtului de transmitere a dreptului de proprietate a devenit exigibilă și poate fi pusă în executare. Pârâtul a refuzat însă încheierea în formă autentică a actului de vânzare cumpărare, mai mult, a formulat împotriva reclamantului o acțiune, prin care a solicitat să fie obligat acesta la a-i lăsa în deplină proprietate și posesie terenul în cauză, admisă în primă instanță, soluție menținută în apel și aflată, în prezent, în recurs.

Cât privește capetele de cerere subsidiare având ca obiect obligarea pârâtului la plata valorii de piață actuală a terenului și respectiv a construcțiilor edificate de către reclamant pe teren, acestea sunt motivate de principiul repunerii părților în situația anterioară ca urmare a desființării unei convenții cum a fost contractul de vânzare - cumpărare încheiat de părți și a calității de constructor de bună credință a reclamantului.

În ceea ce privește contractul de vânzare cumpărare încheiat de pârâți și autentificat sub nr. 1054/31.05.2005 de BNP F. N. a arătat reclamantul că acesta a fost încheiat de parați cu nerespectarea disp. art. 32 din Legea nr. 18/1991, care sancționează cu nulitate absolută contractele de vânzare cumpărare încheiate înainte de expirarea termenului de 10 ani socotit de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății.

În cauza de față, titlul de proprietate al pârâtului vânzător I. G. a fost eliberat la data de 19.02.1994 și a fost înscris în registrul de transcripțiuni inscripțiuni de la acea dată în anul 1995, astfel ca termenul de 10 ani în ceea ce privește imobilul proprietatea pârâtului a început să curgă de la începutul anului următor - 01.01.1996, interdicția legală de vânzare existând așadar la data de 31.12.2005.

De asemenea, înstrăinarea imobilului a fost făcută cu nerespectarea disp. art. 15 din Legea nr. 54/1998 care stabilește, în mod imperativ, că sunt interzise înstrăinările terenurilor cu privire la titlul cărora există litigii pe rolul instanțelor judecătorești pe tot timpul soluționării acestora, or la data de 31.05.2005 imobilul făcea obiectul litigiului dintre reclamant și pârâtul I. G. în cadrul dosarului nr. 1010/CIV/2004 al Curții de Apel București Secția a VII a civilă ca instanță de apel și respectiv nr. 3442/CIV/2005 al Curții de Apel București Secția a VII-a civilă ca instanță de recurs, recursul fiind soluționat la data de 25.11.2005.

De altfel, de acest litigiu a avut cunoștință și pârâtul cumpărător M. C. D., care deplasându-se la imobilul în litigiu înainte de a-l cumpăra a stat de vorbă cu reclamantul si acesta l-a informat despre litigiul existent între el și pârâtul I. G..

Faptul că pârâtului cumpărător îi era cunoscută situația litigioasă a terenului rezultă din însuși cuprinsul contractului de vânzare cumpărare în care se precizează că eliberarea și predarea terenului către cumpărător va avea loc cel mai târziu pe data de 10.06.2005 dată la care vânzătorii se obligă să evacueze persoanele ce ocupă ilegal imobilul, în acest sens fiind obținută sentința civilă nr. 167/13.01.2004 a Judecătoriei sectorului 2 București.

Nu in ultimul rând a arătat reclamantul, contractul de vânzare cumpărare sus menționat încheiat de pârâți este fondat pe o cauză ilicită și imorală în condițiile art. 966, art. 968 c. civ.

Astfel, pârâtul I. G. a încercat să încalce drepturile reclamantului și să nu mai execute obligația ce-i revenea de a-i vinde acestuia în formă autentică imobilul și a căutat un alt cumpărător în persoana pârâtului M. C. D. care de asemenea a acționat cu rea credință deoarece a cunoscut anterior perfectării vânzării că terenul fusese deja angajat într-o primă vânzare în cadrul căreia reclamantul achitase integral prețul și se afla în stăpânirea terenului încă din anul 1995, fiindu-i cunoscut de asemenea faptul că pe rolul instanțelor judecătorești se află un litigiu între reclamant și pârâtul I. G..

Cererea a fost întemeiată în drept pe disp. art. 32 din Legea nr. 18/1991, art. 15 din Legea nr. 54/1998, art. 948, 966,968, art. 1073, art. 1077 C. civ.

Legal citat pârâtul I. G. a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția prescripției dreptului la acțiune cât privește dreptul de creanță al reclamantului constând în suma plătită drept preț pentru teren cu motivarea că acesta nu a fost exercitat în termenul legal de prescripție de 3 ani de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare, iar pe fondul cauzei a arătat în apărare că în urma constatării nulității absolute a contractului încheiat de părți, paratul a intenționat să restituie suma primită de la reclamant ca preț al imobilului, urmând ca acesta din urmă sa elibereze terenul, însă reclamantul a refuzat sa primească banii și sa elibereze terenul, astfel încât pârâtul a fost nevoit sa formuleze împotriva reclamantului acțiune în revendicare admisă de către instanțele judecătorești care au obligat reclamantul să-i lase pârâtului în deplină proprietate și liniștită posesie terenul.

A mai arătat pârâtul că în anul 2005, la expirarea interdicției de înstrăinare a terenului, terenul a fost înstrăinat unor terți.

În ceea ce privește construcțiile edificate de reclamant pe teren, a precizat paratul ca acestea constau într-o simplă baracă amplasată pe teren, în lipsa unei autorizații de construire și care a fost adusă de reclamant fără acordul pârâtului.

A arătat de asemenea pârâtul că la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare cu pârâții M. C. D. și M. D. existau două hotărâri definitive și irevocabile sentința civilă nr. 4115/16.03.1999 a Judecătoriei sectorului 2 București, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat între pârât și reclamant și sentința civilă nr. 167/13.01.2004 a Judecătoriei sectorului 2 București, prin care a fost obligat reclamantul să-i lase pârâtului în deplină proprietate și posesie imobilul, ce a făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare desființat si ., conform disp. Legii 18/1991, pârâtului îi era permis să înstrăineze în mod valabil imobilul.

Cât privește motivele invocate de reclamant în sensul că deși declarat nul în anul 1999 contractul de vânzare cumpărare încheiat între reclamant și pârât reprezintă o promisiune sinalagmática de vânzare, acestea nu pot fi primite, invocarea lor în anul 2006, fiind lipsită de orice efect juridic, chiar dacă s-ar fi constatat prin hotărâre judecătorească faptul că respectivul contract de vânzare cumpărare declarat nul ar avea valoarea unui antecontract și, în condițiile în care ulterior pârâtul ar fi vândut terenul, acest lucru ar fi generat în favoarea reclamantului nimic mai mult decât un drept de creanță.

În ceea ce privește cererea formulată în subsidiar de către reclamant privind obligarea la plata valorii actuale de piață a terenului, aceasta este nejustificată, ceea ce ar putea obține eventual reclamantul fiind doar plata prețului plătit actualizat cu rata inflației, însă pârâtul a încercat să restituie reclamantului de bună voie prețul însă acesta a refuzat atât primirea banilor cât și predarea terenului .

În ședința publică din data de 19.04.2007 instanța a luat act de decesul reclamantului intervenit la data de 04.03.2007 și a dispus introducerea în cauză în calitate de moștenitori ai acestuia, a numitelor G. D. și U. E., care au dobândit astfel calitatea de reclamanți.

La solicitarea părților instanța a încuviințat proba cu înscrisuri, interogatoriu, proba testimonială cu doi martori și expertize tehnice în specialitatea topografie și construcții civile pentru reclamanți, proba cu înscrisuri și interogatoriu pentru pârâți, răspunsurile părților la interogatorii fiind consemnate și atașate la dosar, în ceea ce-1 privește pe pârâtul I. G., instanța luând act de cererea reclamantelor prin apărător în sensul aplicării disp. art. 225 c.pr.civ. față de lipsa nejustificată a acestuia la interogatoriu in timp ce pârâtul I. G. a fost decăzut din proba cu interogatoriu de instanță în ședința publică din data de 22.11.2007.

La dosar au fost depuse în copii certificate pentru conformitate cu originalul următoarele înscrisuri: titlul de proprietate nr. 6436/19.02.1994 eliberat de CJPSD D. Sectorul Agricol I., contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr._/10.0.4.1995 de fostul Notariat de stat al sectorului 3 București, sentința civilă nr. 3923/10.04.1997 a Judecătoriei sectorului 2 București, decizia civilă nr. 229/A/13.05.2004 a Curții de Apel București Secția a VII-a civilă, contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1054/31.05.2005 de BNP F. N., sentința civilă nr. 167/13.01.2004 a Judecătoriei sectorului 2 București.

La solicitarea instanței au fost comunicate de către OCPI Sector 2 București și atașate la dosar actele ce au stat la baza deschiderii cărții funciare nr._.

Au fost efectuate și atașate la dosar cele două rapoarte de expertiză tehnică în specialitatea construcții civile și respectiv topografie.

Din analiza actelor si lucrărilor dosarului instanța a retinut ca, prin contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1054/31.05.2005 de BNP F. N. intre parați a fost înstrăinat imobilul teren in suprafața de 998, 45 mp situat in București, .-9 sector 2 .

Instanța a apreciat ca întemeiata cererea de constatare a nulității convenției astfel încheiate pe dispozițiile art. 32 din Legea nr. 18/1991.

Obiectul contractului de vânzare cumpărare îl constituite suprafața de 998,45 mp situat in prezent la adresa din București, .-9, sector 2 conform certificatului eliberat de CGMB - Direcția Generala de Urbanism si Amenajarea Teritoriului, teren ce face parte dintr-o suprafața mai mare de teren - 5000 mp situat inițial în ., pentru care paratului I. G. i-a fost constituit dreptul de proprietate in baza art. 19 alin. l din Legea nr. 18/1991, astfel cum rezulta din titlul de proprietate nr. 6436/19.02.1994 eliberat de Comisia Județeană I. pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor si care a fost dezmembrata prin act de dezmembrare autentificat sub nr. 1676/01.04.2005 de BNP Nemesis.

Conform art.32 din Legea nr. 18/1991 terenul asupra căruia a fost astfel constituit dreptul de proprietate, nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani socotiți de la începutul anului următor celui in care s-a făcut înscrierea proprietății sub sancțiunea nulității absolute a actului de înstrăinare.

In condițiile in care respectiva suprafața de teren a fost înstrăinata prin act de vânzare cumpărare la data de 31.05.2005, instanța a constatat ca au fost nerespectate dispozițiile textului legal sus menționat si actul juridic este lovit de nulitate absoluta.

De altfel aceeași sancțiune a fost reținuta de către instanțele de judecata si cat privește contractul de vânzare cumpărare nr._/ 10.04.1995 încheiat de defunctul G. E. cu paratul I. G., prin sentința civila nr. 4115/ 16.03.1999 a Judecătoriei sector 2 București, definitiva si irevocabila, fiind constatata nulitatea absoluta a acestuia pentru încalcarea interdicției de vânzare stabilita prin dispozițiile art. 32 din Legea nr. 18/1991.

Instanța nu a mai procedat in continuare la analizarea celorlalte motive de nulitate invocate de către reclamanți, apreciind ca nu mai este necesar fata de împrejurarea reținerii ca întemeiata a cauzei de nulitate stabilita prin dispozițiile art. 32 din Legea nr. 18/ 1991.

Consecința constatării nulității contractului de vânzare cumpărare încheiat de parați este revenirea terenului in proprietatea paratului I. G..

Instanța a apreciat ca in cauza operează conversiunea actului juridic reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare nr._/10.04.1995 încheiat de defunctul G. E. cu paratul I. G. si anulat prin sentința civila nr. 4115/ 16.03.1999 a Judecătoriei sector 2 București in antecontract de vânzare cumpărare, fiind întrunite condițiile cat privește existenta unui element de diferența in sensul unor obligații diferite: obligație de" a da "si respectiv de" a face, contractul de vânzare cumpărare a fost anulat efectiv si total, antecontractul de vânzare cumpărare întrunește toate cerințele de validitate, acestea regăsindu-se in chiar cuprinsul contractului de vânzare cumpărare desființat, manifestarea de voința a părtilor exprimata in cadrul acestui din urma act este favorabila conversiunii in antecontract de vânzare cumpărare .

Ca urmare in situația data in care prețul terenului a fost achitat la data încheierii contractului de vânzare cumpărare desființat si reclamantul defunct a intrat in stăpânirea terenului înca de la acea data, si cum termenul in care a operat interdicția legala a înstrăinării a expirat, instanța a apreciat ca poate fi suplinit consimțământul paratului I. G. in executarea obligației de face in baza art. 1073 c.civ si sa constatate intervenita intre reclamanți si paratul I. G. vânzarea cumpărarea imobilului teren situat la adresa din București, sector 2 .-9, astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiza tehnica topografica efectuat in cauza de către expert Ș. E. filele 239- 246 dosar .

Faptul ca ulterior constatării nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare, prin sentința civila nr. nr. 4115/16.03.1999 a Judecătoriei sector 2 București a fost promovata de către paratul I. G. acțiune in revendicare împotriva reclamantului defunct admisa prin sentința civila nr. 167/13.01.2004 a Judecătoriei sector 2 București, definitiva si irevocabila nu ar putut eventual fi valorificat decât in cadrul excepției prescripției extinctive cat privește îndeplinirea obligației de face insa aceasta nu a operat in cauza de fata.

Ca urmare instanța a admis cererea si a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1054/31.05.2005 de BNP F. N. incheiat de parați si totodată a constatat intervenita intre reclamanți si paratul I. G. vânzarea cumpărarea imobilului teren situat la adresa din București, sector 2 .-9 astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiza tehnica topografica efectuat in cauza de către expert Ș. E. filele 239- 246 dosar, prezenta hotărâre urmând a tine loc de act autentic de vânzare cumpărare .

Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții I. G. și I. I. la data de 26.03.2009 și pârâții M. C. D. și M. D. la data de 06.04.2009, cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a III-a Civilă la data de 06.05.2009 sub nr._ .

Prin decizia civilă nr. 1093 A/22.10.2010 pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă în dosarul nr._ a fost anulat apelul formulat de apelanții-pârâți I. G. si I. I., ca netimbrat; a fost admis apelul declarat de apelantii-pârâți M. C. D. și M. D. împotriva sentinței civile nr. 9168 pronunțată la data de 27.10.2008 de Judecătoria Sectorului 2 București – Sectia Civila în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații-reclamanți G. D., și U. E. și cu intimații-pârâți I. G. si I. I.; a fost anulată sentința apelată și reținută cauza spre rejudecare în primă instanță de către Tribunalul București – Secție Civilă, fiind înaintat dosarul Registraturii generale a Tribunalului București în vederea repartizării aleatorii a cauzei la una din secțiile civile.

Pentru a pronunța această soluție, instanța a reținut că în ceea ce privește apelul declarat de apelanții I. G. și I. I., tribunalul a admis excepția de netimbrare a acestuia prin încheierea din ședința publică din data de 26.02.2010.

Prin decizia civilă nr.1093/22.10.2010 pronunțată de Tribunalul București Secția a III -a Civilă, s-a anulat apelul declarat de către I., a fost admis apelul declarat de către M. C. D. și M. D., a fost anulată sentința apelată și reținută cauza spre rejudecare în primă instanță, a fost trimis dosarul spre repartizare aleatorie a cauzei la una dintre secțiile civile.

Examinând sentința apelată prin prisma motivelor de critică exprimate de apelanții M. C. D. și M. D., analizate în ordinea procedurală impusă de art.137 alin.1 Cod Proc.Civ., tribunalul a găsit întemeiată excepția necompetenței materiale a judecătoriei pentru soluționarea cauzei în primă instanță.

Astfel, în fața judecătoriei, reclamantul și-a completat acțiunea la termenul din data de 11.05.2006, solicitând nulitatea contractului de vânzare-cumpărare(file 39 fond), fără a-și îndeplini cerința procedurală cuprinsă în art.112 pct. 3 Cod Proc.Civ., de a evalua, după prețuirea lor, obiectul litigiului cu privire la acest capăt de cerere, deși această obligație le revenea și nici instanța de judecată nu și-a respectat obligația instituită de art. 129 alin.4 și 5 Cod proc. Civ. și nu a pus în vedere părții, nicicând pe parcursul soluționării cauzei să-și îndeplinească această obligație. Autorul reclamantelor a evaluat numai capetele de cerere devenite subsecvente privind constatarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare-cumpărare și cele subsidiare, așa cum reiese din încheierea din data de 15.06.2006.

Prin încheierea din data de 19.04.2007 a fost încuviințată efectuarea unei expertize în specialitatea topografie având ca obiective identificarea, evaluarea și stabilirea valorii de circulație a ternului situat în București, .-9, sector 2.

La data de 31.01.2008 a fost depus raportul de expertiză întocmit de expertul Ș. E.(filele 213-219), ce a fost anulat de instanță prin încheierea din 28.02.2008, acesta fiind refăcut și depus la dosarul cauzei la data de 10.06.2008(filele 237-250) din care a reieșit că valoarea de circulație a terenului este de_ euro ce reprezintă suma de_ lei.

În ședința din data de 11.09.2008, față de valoarea obiectului acțiunii pârâții M. C. D. și M. D. au invocat excepția necompetenței materiale a instanței, excepție ce a fost respinsă ca neîntemeiată prin încheierea de la acea data(fila 256), cu motivarea că reclamanții au evaluat terenul la_ lei și construcțiile la_ lei, astfel că devin incidente disp. art. 18 ind.1 Cod proc. civ.

Așa cum s-a reținut și cum reiese din încheierea din data de 15.06.2006, reclamanții au evaluat terenul la_ lei și construcțiile la_ lei, însă prin încheierea de ședință din data de 19.04.2007 a fost încuviințată efectuarea unei expertize în specialitatea topografie având ca obiective identificarea, evaluarea și stabilirea valorii de circulație a ternului.

Având în vedere că instanța a stabilit un astfel de obiectiv iar din raportul de expertiză efectuat în cauză a reieșit că terenul are o valoare de_ lei și totodată pârâții au invocat o asemenea excepție, tribunalul a reținut că nu pot fi reținute disp. art. 18 ind. 1 Cod proc. civ., deoarece implicit valoarea terenului a fost considerată ca fiind necorespunzătoare situației reale existentă pe piața imobiliară.

Prin urmare, având în vedere că prin modificarea acțiunii inițiale, reclamantul a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, capăt de cerere devenit principal prin respingerea excepției tardivității, deoarece pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare-cumpărare este subsecventă acestuia și ținând cont de faptul că prin decizia nr. 32/09.06.2008 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, constituită în Secții Unite a fost admis recursul în interesul legii stabilindu-se că disp. art. 1 pct.1, art. 2 pct.1 lit. a și b și art. 282¹ alin.1 Cod proc. civ. se interpretează în sensul că, în vederea determinării competenței materiale de soluționare în primă instanță și a căilor de atac, sunt evaluabile în bani litigiile civile și comerciale având ca obiect constatarea existenței sau inexistenței unui drept patrimonial, constatarea nulității, anularea, rezoluțiunea sau rezilierea unor acte juridice privind drepturi patrimoniale, indiferent dacă este formulat petitul accesoriu privind restabilirea situației anterioare, instanța în mod greșit a respins această excepție.

Astfel, deși recursul în interesul legii a fost admis prin decizia din data de 09.06.2008, acesta era în vigoare la data când instanța a respins excepția necompetenței, respectiv 11.09.2008, însă având în vedere că rolul recursului este doar interpretarea și aplicarea unitară a legii, instanța a reținut că cererile privind constatarea nulității unor acte juridice erau evaluabile și în cazul litigiilor declanșate anterior, prin acest recurs în interesul legii, nefăcându-se altceva decât interpretarea dispozițiilor legale în vigoare, astfel că nu se pune problema obligativității sale doar pentru viitor.

Prin urmare, dispunându-se o expertiză în cauză cu stabilirea unui obiectiv privind evaluarea terenului și constatându-se că valoarea acestuia este de peste 5 miliarde, devin incidente dispozițiile art.2 pct.1 lit.b și ale art.159 pct.2 Cod Proc.Civ. și, față de caracterul evaluabil în bani al acțiunii în constatarea nulității iar soluționarea în primă instanță a acțiunii cădea în competența secției civile a tribunalului.

Conform art.159 alin.1 pct 2 C.proc.civ. prevede că necompetența este de ordine publică când pricina este de competența unei alte instanțe de alt grad.

Astfel, având în vedere că în cauză necompetența este de ordine publică si ca disp. art. 2 pct.1 lit. b din Codul de procedura civila prevăd ca Tribunalul judeca in prima instanta procesele si cererile in materie civilă al căror obiect are o valoare de peste 5 miliarde lei, cu excepția cererilor de împărțeală judiciară, a cererilor în materie succesorală, a cererilor neevaluabile în bani și a cererilor privind materia fondului funciar, inclusiv cele de drept comun, petitorii sau, după caz, posesorii, formulate de terții vătămați în drepturile lor prin aplicarea legilor în materia fondului funciar, instanța a apreciat că la valoarea de peste 5 miliarde lei competența în primă instanță aparține Tribunalului București.

Împotriva acestei decizii au formulat recurs recurenții-reclamanți G. D. și U. E..

Prin decizia civilă nr. 688R/07.06.2011 pronunțată de Curtea de Apel București-Secția a IV a Civilă în dosarul nr._ a fost admis recursul declarat de recurenții reclamanți G. D. și U. E. împotriva deciziei civile nr. 1093 din 22.10.2010 pronunțată de Tribunalul București Secția a lll-a Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți M. C. D., M. D., I. G. și I. I., a casat în parte decizia recurată și a trimis spre rejudecare la Tribunalul București apelul declarat de pârâții M. C. D. și M. D., menținând soluția de anulare a apelului declarat de pârâții I. G. și I. I..

Pentru a pronunța această soluție, instanța de recurs a reținut că obiectul cererii de chemare in judecata, astfel cum a fost completata de reclamante la termenul din data de 11.05.2006, îl constituie constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare nr. 1054/31.05.2005, pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de contract autentic de vânzare cumpărare in privința terenului de 1.000 mp. din .-9, sector 2, București, iar in subsidiar obligarea paratului I. G. la plata către reclamanți a sumei reprezentând valoarea de piața actuala a terenului, precum si contravaloarea construcțiilor edificate de reclamant pe teren, cu instituirea unui drept de retentie pentru garantarea plații acestor sume. Cererea de chemare in judecata inițiala a fost formulata la data de 18.08.2005, iar completarea de cerere prin care s-a solicitat constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare a fost depusa la data de 11.05.2006.Prețul menționat in contractul in discuție este de 2._ rol.Prin expertiza efectuata in fata instanței de fond de către expertul Ș. E. ( f. 240 si urm. dosar fond ) terenul in litigiu a fost evaluat la suma de 400.000 euro, echivalentul a 1.451.360 ron. Aceasta evaluare a fost făcuta la nivelul mai-iunie 2008, astfel cum dna. expert precizează in mod expres.

S-a retinut de către Curte si ca in raportul de expertiza inițial (ulterior anulat de către instanța ) expertul a evaluat terenul la nivelul lunii ianuarie 2008 la suma de 452.280 ron (f. 214 si urm. dosar fond ).

Curtea a retinut si ca prin cererea de chemare in judecata inițiala reclamantele au arătat ca evaluează provizoriu terenul la suma de 200.000 ron iar construcțiile edificate de ele ( vizate de cererea subsidiara ) la suma de 100.000 ron.

In același sens, la data de 15.06.2009, in ședința publica (încheiere fila 49 dosar fond ) reclamantele au evaluat terenul la suma de 200.000 lei.

Într-adevar, la acel moment in discuție erau doar capetele de cerere care aveau ca obiect pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare si in subsidiar obligarea paratului la plata valorii de piața a terenului, numai ulterior reclamantele modificandu-si cererea cu capătul de cerere având ca obiect declararea nulității contractului de vânzare cumpărare, însa aceasta evaluare a fost făcuta cu privire la teren in sine, deci suma de 200.000 ron a fost indicata de reclamante ca reprezentând valoarea terenului in sine.

În consecința, Curtea a constatat ca greșit tribunalul a apreciat ca reclamantele nu au evaluat obiectul litigiului in privința capătului de cerere având ca obiect declararea nulității contractului de vânzare cumpărare si ca aceasta evaluare făcuta la suma de 200.000 lei ar fi privit exclusiv capetele de cerere având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare si in subsidiar obligarea paratului la plata valorii de piața a terenului, in realitate reclamantele evaluând, astfel cum impune art. 112 pct. 3 Cod Proc.Civ., obiectul litigiului, care era terenul in sine ( separat de construcții care au fost evaluate la 100.000 ron ).

Reclamantele nu au evaluat un capăt de cerere sau altul, cum greșit a interpretat tribunalul, ci au evaluat terenul insusi, teren care făcea obiectul litigiului, pe diferitele capete de cerere formulate.

Așadar, la data introducerii cererii si ulterior la nivelul lunii iunie 2006 reclamantele au evaluat terenul la 200.000 ron.

Pe de alta parte, insusi prețul din contractul de vânzare cumpărare încheiat in mai 2005 - deci numai la 3 luni anterior investirii instanței cu cererea de chemare in judecata inițiala si la 1 an anterior cererii completatoare prin care s-a solicitat constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare - era de 253.379 ron.

Tribunalul nu a avut in vedere aceasta evaluare făcuta de reclamante si nici prețul din contractul de vânzare cumpărare, ci are in vedere exclusiv evaluarea făcuta prin raportul de expertiza, evaluare care a stabilit valoarea terenului la nivelul mai-iunie 2008, deci la 3 ani ulterior declanșării litigiului si la 2 ani ulterior cererii completatoare.

Curtea a considerat ca acest mod de soluționare a chestiunii competentei materiale de către tribunal este nelegal, fiind incalcate dispozițiile art. 18 indice 1 C.pr.civ.. și din elementele avute la dispoziție fata de probele administrate, Curtea a constatat ca la data investirii instanței acest teren a fost evaluat de reclamante la suma de 200.000 ron, suma relativ asemănătoare cu prețul insusi din contractul de vânzare cumpărare. Aceeași evaluare este făcuta si la nivelul 15.06.2006.

Or, in raport de aceasta si de dispozițiile art. 112 C.pr.civ., dar si fata de prețul insusi din contractul de vânzare cumpărare, care nu diferă in mod fundamental fata de evaluarea făcuta de reclamante, Curtea a constatat ca nu se poate extrage alta concluzie decât ca la momentul investirii instanței judecătoria era competenta material in soluționarea litigiului, fata de dispozițiile art. 1 si 2 pct. 1 lit. b C.pr.civ., valoarea obiectului pricinii fiind sub suma de 500.000 ron.

Este greșita si considerarea tribunalului ca expertiza a fost dispusa pentru ca implicit a fost considerata ca necorespunzatoare evaluarea făcuta de reclamante, nimic in economia cauzei nejustificand o asemenea presupunere, atâta timp cat proba cu expertiza a fost dispusa pentru soluționarea chiar pe fond a cauzei.

In concluzie, Curtea a constatat ca greșit tribunalul a luat in considerare o evaluare făcuta la o data ulterioara cu mult investirii instanței, cand in realitate singurele elemente care erau certe in dosar erau chiar evaluarea făcuta de reclamante si prețul din contractul de vânzare cumpărare, acest mod de soluționare conducând la o incalcare a art. 18 indice 1 C.pr.civ., iar in final a art. 1 si art. 2 pct. 1 lit. b C.pr.civ., caci in raport de criteriile corecte, Curtea a constatat ca revenea judecătoriei competenta materiala in soluționarea cauzei.

In ce privește susținerea recurenților ca litigiul nu ar fi evaluabil in bani, Curtea o constata neîntemeiata, in mod corect tribunalul apreciind ca in lumina deciziei ICCJ nr. 32/ 09.06.2008 data in recurs in interesul legii, acesta este evaluabil in bani si supus regulilor de competenta in consecința. . - fiind una de interpretare unitara a legii, isi impune rațiunile si litigiilor declanșate anterior pronunțării ei.

Cauza a fost reînregistrată pe rolul Tribunalului București – Secția a III a Civilă la data de 11.08.2011 sub nr._ .

Prin decizia civilă nr. 893 din 28.10.2011, s-a admis apelul declarat de apelantii-pârâți M. C. D. și M. D., împotriva sentinței civile nr. 9168 pronunțată la data de 27.10.2008 de Judecătoria Sectorului 2 București – Sectia Civila, în contradictoriu cu intimații-reclamanți G. D., și U. E., și cu intimații-pârâți I. G. si I. I., a fost schimbată în tot sentința civilă apelată, în sensul că s-a respins acțiunea, astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată.

Examinând sentința apelată prin prisma motivelor de critică exprimate de apelanții M. C. D. și M. D. și în raport de prevederile art.297 și art. 315 C.pr.civ, tribunalul a apreciat că apelul este fondat, pentru următoarele considerente:

Sub un prim aspect tribunalul a reținut că decizia civilă nr. 1093 din 22.10.2010 pronunțată de Tribunalul București Secția a III-a Civilă, a fost casată în parte și a fost trimis spre rejudecare la Tribunalul București doar apelul declarat de pârâții M. C. D. și M. D., menținând soluția de anulare a apelului declarat de pârâții I. G. și I. I..

Pe de altă parte, tribunalul a reținut că, prin admiterea recursului declarat de recurenții- reclamanți G. D. și U. E., instanța de recurs a soluționat implicit și primul motiv de apel formulat de către apelanții M. C. D. și M. D., privind necompetența materială a judecătoriei, astfel că tribunalul va analiza numai celelalte două motive de apel.

În ceea ce privește motivul de apel privind respingerea cererii de constatare a tardivității cererii precizatoare formulate de către reclamanți, tribunalul a reținut că acesta este neîntemeiat.

Astfel, prin încheierea din 15 iunie 2006(fila 49 dosar fond), instanța a respins excepția tardivității cererii precizatoare formulate de către reclamanți, reținând că aceasta a fost depusă în termenul legal înainte de prima zi de înfățișare, în condițiile în care la termenul din 18.12.2005 nu a fost prima zi de înfățișare, la acel termen instanța punând în vedere apărătorului pârâtului-reclamant să facă dovada achitării taxei judiciare de timbru pe cererea reconvențională formulată, fiind un termen la care părțile nu au pus concluzii pe cererile de probatorii sau alte cereri prealabile.

Tribunalul a reținut că pârâtul-reclamant I. G. a formulat întâmpinare și cerere reconvențională la data de 07.11.2005 la cererea de chemare în judecată, instanța acordând termen la data de 08.12.2005 pentru a se lua cunoștință de acestea,iar la termenul din 18.12.2005 s-a amânat cauza punând în vedere apărătorului pârâtului-reclamant să facă dovada achitării taxei judiciare de timbru pe cererea reconvențională formulată.

Reclamantul G. Eugeniu a formulat cererea completatoare, prin care a solicitat constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare și introducerea în cauza a pârâților M. C. D. și M. D. la data de 26.01.2006(fila 39 dosar fond), aflând din conținutul întâmpinării și cererii reconvenționale despre faptul că terenul ce a făcut obiectul litigiului dintre el și numiții I. a fost înstrăinat către aceștia din urmă.

Potrivit disp. art. 134 Cod proc. civ. este socotită prima zi de înfățișare aceea în care părțile, legal citate, pot pune concluzii.

Sub un prim aspect, tribunalul reține că, la termenul din 08.12.2005, cauza s-a amânat pentru a se timbra cererea reconvențională, astfel că se poate reține că nu ar îndeplinită condiția cu privire la concluziile părților.

Pe de altă parte, chiar dacă s-ar acredita ideea că taxele de timbru ar putea fi achitate ulterior și la termenul din 08.12.2005, ar fi fost prima zi de înfățișare, potrivit disp. art. 132 alin.1 Cod proc. civ., la prima zi de înfățișare instanța poate da un termen reclamantului pentru întregirea sau modificarea cererii de chemare în judecată.

Astfel, amânându-se cauza, se poate considera că, implicit, reclamantul a beneficiat de acest termen, pentru a-și întregi acțiunea și prin urmare, tribunalul a apreciat că în mod temeinic, instanța de fond a respins cererea de constatare a tardivității acestei cereri modificatoare a acțiunii introductive.

Având în vedere că instanța nu a găsit întemeiat acest motiv de apel, nu a mai analizat nici apărarea intimaților, formulată cu ocazia dezbaterilor orale, prin care s-a invocat inadmisibilitatea acestui motiv de apel determinată de faptul că apelul a fost formulat doar împotriva sentinței civile și nu a vizat și încheierea din 15 iunie 2006.

Oricum tribunalul a reținut că această încheiere este una interlocutorie și apelul declarat împotriva sentinței se consideră declarat și împotriva acestei încheieri mai ales că acest motiv de apel vizează soluția dată prin acea încheiere.

În ceea ce privește cel de-al doilea motiv de apel privind greșita aplicare a legii cu privire la interpretarea momentului de la care începe să curgă termenul de 10 ani privind interdicția de vânzare și care s-a împlinit la data de 01.01.2005, tribunalul a reținut că acesta este întemeiat pentru următoarele considerente:

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1054/31.05.2005 de BNP F. N., numiții I. G. M. și I. I. au înstrăinat numiților C. D. și M. D., imobilul teren in suprafața de 998, 45 mp situat in București, .-9 sector 2 .

Tribunalul a constatat că prima instanță nu a făcut vreo analiză cu privire la noțiunea de înscriere a proprietății și nici nu a făcut o analiză a momentului începerii curgerii termenului de 10 ani și nici a momentului împlinirii acestui termen, însă, a reținut că la data de 31.05.2005, acest termen nu era împlinit, făcând astfel aplicarea dispozițiilor 32 din Legea 18/1991.

Tribunalul a apreciat că se impunea analizarea problemei unde trebuia înscrisă proprietatea, pentru a se stabili, data de la care începe să curgă termenul de 10 ani.

Prioritar, s-a reținut că în baza Legii nr.18/1991 constituirea dreptului de proprietate pentru terenurile atribuite conform art. 19 alin. 1, art. 21 și art. 43 din lege s-a făcut în scopul cultivării acestuia, al întemeierii de gospodării agricole în localitățile cu deficit de forță de muncă ori situate în zone montane defavorizate.

Prin expresia „înscrierea proprietății", folosită de legiuitor, tribunalul a considerat că acesta a avut în vedere înscrierea proprietății în evidențele comisiilor pentru aplicarea Legii nr.18/1991, care s-au făcut în anul 1991, când s-au eliberat și adeverințele de proprietate și nicidecum în registre de publicitate imobiliară, așa încât criticile apelanților - pârâți sunt întemeiate.

Această susținere se întemeiază pe faptul că la data adoptării Legii nr.18/1991, erau în vigoare trei sisteme de publicitate imobiliară, iar dacă legiuitorul ar fi dorit ca termenul să se calculeze de la data înscrierii proprietății în registrele de publicitate imobiliară ar fi folosit termenii consacrații de aceste sisteme, respectiv „transcriere" și „intabulare". De altfel, în literatura juridică în materie s-a exprimat opinia că terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate nu pot fi înstrăinate până în anul 2002, acceptându-se, deci, ideea calcului termenului de 10 ani de la începutul anului următor celui în care s-a făcut constituirea dreptului de proprietate.

În general, este cunoscut că, odată cu constituirea dreptului de proprietate de către comisiile locale pentru aplicarea Legii nr.18/1991, s-a procedat la înscrierea proprietății constituite în evidențele acestora, în acest mod procedându-se și în cazul reconstituirii dreptului de proprietate.

Ca urmare, tribunalul consideră că este evident că această înscriere a proprietății a fost avută în vedere de legiuitor prin art. 32 din Legea nr.18/1991.

Invocarea faptului că titlul, prin care s-a constituit dreptul de proprietate este opozabil terților din momentul transcrierii lui la judecătorie, nu are nici o relevanță cu privire la data la care se calculează termenul de 10 ani, deoarece dobândirea proprietății nu se face de la această dată, ci de la data constituirii.

În acest sens ,sunt și prevederile art. 2 alin. 2 din Legea nr.1/2000, care au și caracter interpretativ, potrivit cărora drepturile dobândite cu respectarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 pentru care au fost eliberate adeverințele de proprietate, procese verbale de punere în posesie sau titlul de proprietate rămân valabile fără nici o altă confirmare. Or, atât terenurile dobândite prin constituirea dreptului de proprietate, cât și prin reconstituire, s-au înscris în anul 1991 în evidențele Comisiilor pentru Aplicarea Legii nr.18/1991, eliberându-se și adeverințele de proprietate.

Mai mult, este de observat că rațiunea, scopul și finalitatea prevederilor legale în discuție au fost atinse, situație în care nu se mai justifică în nici un mod prelungirea artificială a termenului de 10 ani înăuntrul căruia terenurile dobândite prin constituire nu pot fi înstrăinate.

De altfel, tribunalul a apreciat că după adoptarea Legii nr.58/1998, art. 32 alin. 1 din Legea nr.18/1991 a fost abrogat tacit parțial, restrângându-și aplicabilitatea numai la terenurile agricole aflate în extravilan, astfel că, pentru terenurile agricole proprietate privată dobândite prin constituirea dreptului de proprietate, situată în intravilan, nu mai subzistă interdicția de înstrăinare, situație în care pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii, fără ca acestea să fie lovite de nulitate absolută, iar, după adoptarea Legii nr.247/2005, acest articol a fost abrogat în întregime.

Astfel, prin art. 1 din Legea nr.58/1998, legiuitorul a stabilit că terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, sunt și rămân în circuitul civil. Ele pot fi înstrăinate și dobândite cu respectarea dispozițiilor din prezenta lege. În art. 4 din Legea 58/1998 se prevedea că înstrăinarea terenurilor agricole situate în intravilan este liberă.

Prin urmare prin Legea nr.58/1998 a fost menținută interdicția de înstrăinare doar pentru terenurile dobândite prin constituirea dreptului de proprietate aflate în extravilan, terenurile agricole dobândite prin constituirea dreptului de proprietate introduse în intravilan prin planurile urbanistice generale și prin planurile urbanistice zonale, putând fi înstrăinate prin acte juridice între vii fără ca acestea să fie lovite de nulitate absolută.

Prin noua lege, care este tot o lege specială, tribunalul a constatat că legiuitorul a introdus în circuitul civil toate terenurile proprietate privată. În acest sens, sunt prevederile art. 1 din Titlul X din Legea nr.247/2005 potrivit cărora terenurile proprietate privată, indiferent de destinație și titularul lor, sunt și rămân în circuitul civil. Ele pot fi înstrăinate și dobândite liber prin oricare din modurile prevăzute de lege, cu respectarea dispozițiilor prezentei legi.

Față de redactarea anterioară, s-a apreciat că legiuitorul a abrogat tacit în întregime art. 32 alin. 1 din Legea nr.18/1991, introducând în circuitul civil toate terenurile proprietate privată, atât cele situate în intravilan, cât și în extravilan, prin folosirea sintagmei „indiferent de destinația lor", precum și a sintagmei „ele pot fi înstrăinate și dobândite liber".

În concluzie, a rezultat că, după adoptarea Legii nr.247/2005( publicată în M.Of. nr. 653/22.07.2005 și, deci, anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare în litigiu autentificat sub nr. 1054/31.05.2005), când practic termenul de 10 ani de interdicție de înstrăinare era împlinit, terenurile agricole dobândite prin constituirea dreptului de proprietate, care au fost intabulate în cartea funciară, indiferent de locul situării lor ( intravilan sau extravilan ) pot fi înstrăinate fără nici o restricție prin acte juridice între vii prin oricare din modurile prevăzute de lege, fără ca actul de înstrăinare să fie lovit de nulitate absolută.

Chiar dacă nu ar fi fost avute în vedere disp. Legii nr. 247/2005 și nici teoria cu privire la noțiunea de înscriere, tribunalul, a avut în vedere că titlul de proprietate al numitului I. G. a fost eliberat la data de 19.02.1994, apreciază că termenul de 10 ani pentru care ar fi operat interdicția ar fi început să curgă la 01.01.1995 și calculat potrivit disp. art. 101 Cod proc. civ. ar fi fost împlinit la data de 31.12.2004, astfel că la data de 31.05.2005 terenul se afla în circuitul civil și putea fi înstrăinat prin acte între vii.

Prin urmare, față de aceste considerente, tribunalul a admis apelul declarat de apelanții-pârâtâți M. C. D. și M. D. și va schimba în tot sentința civilă apelată, în sensul că a respins acțiunea, astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată.

În ceea ce privește susținerea orală a intimaților prin apărător, referitor la faptul că cererea reclamanților a fost întemeiată și pe alte cauze de nulitate care nu au mai fost analizate de instanța de fond și s-ar impune o trimitere spre rejudecare a cauzei, tribunalul reține următoarele:

Instanța de fond nu a mai procedat in continuare la analizarea celorlalte motive de nulitate invocate de către reclamanți, apreciind ca nu mai este necesar fata de împrejurarea reținerii ca întemeiata a cauzei de nulitate stabilita prin dispozițiile art. 32 din Legea nr. 18/ 1991.

Însă din analizarea cererii completatoare privind nulitatea contractului de vânzare-cumpărare(fila 39 dosar fond) reiese că au fost inserate disp. art. 948 și 970 Cod civil, fără a se indica expres care este și cauza de nulitate a contractului.

Sub un prim aspect, tribunalul reține că invocarea unui text de lege, fără a indica și cauza de nulitate nu echivalează cu cerere legală de investire a instanței pentru analizarea tuturor cauzelor de nulitate prevăzute de aceste texte de lege.

Pe de altă parte, dată fiind vechimea dosarului și a faptului că nu se mai regăsesc toate înscrisurile depuse de părți și ordinea succesivă a depunerii acestora, tribunalul reține totuși că instanța de fond a reținut că reclamantul ar fi invocat faptul că, contractul de vânzare cumpărare încheiat de pârâți este fondat pe o cauză ilicită și imorală în condițiile art. 966, art. 968 c. civ.

Insă tribunalul a reținut, mai ales că reclamantul, chiar dacă a invocat sau nu și alte cauze de nulitate, a formulat și capete de cerere subsidiare, că acestea puteau fi avute în vedere și cauza trimisă spre rejudecare instanței de fond, numai dacă reclamantele G. D. și U. E. ar fi formulat cerere de aderare la apelul declarat de apelantii-pârâți M. C. D. și M. D. în condițiile prev. de art. 293 Cod proc. civ.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții G. D. și U. E. arătând următoarele:

1.Hotărârea recurată este nelegală, fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, în speță cu încălcarea prevederilor art. 32 din Legea nr. 18/1991 și cu aplicarea greșită a prevederilor Legii nr. 58/1998 și Legii nr. 247/2005.

În mod nelegal, instanța de apel a apreciat că art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 a fost abrogat tacit parțial, după adoptarea Legii nr. 58/1998.

În realitate, art. 32 din Legea nr. 18/1991 a fost abrogat prin Legea nr. 71/2011, art. 230 lit. t.

Însă, chiar dacă ar fi reținută ipoteza abrogării parțiale a art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, această abrogare tacită parțială, după cum menționează instanța de apel, ar restrânge aplicabilitatea interdicției de înstrăinare numai pentru terenurile din extravilan.

După cum rezultă din Titlul de proprietate nr. 6436 din 19.02.1994, terenul în cauză a aparținut, la data constituirii dreptului de proprietate, extravilanului localității, prin urmare îi sunt pe deplin aplicabile prevederile art. 32 din Legea nr. 18/1991.

În continuare, instanța de apel motivează, greșit, că art. 32 ar fi fost abrogat în întregime prin Legea nr. 247/2005.

Motivarea este greșită, deoarece, după cum au arătat reclamanții, art. 32 din Legea nr. 8/1991 a fost abrogat prin Legea nr. 71/2011, art. 230 lit. t.

Însă, o abrogare ulterioară datei încheierii contractului de vânzare cumpărare atacat, nu are nici o relevanță în cauză, deoarece nulitatea presupune cauze, de fapt și de drept, contemporane încheierii actului.

Or, contractul de vânzare cumpărare atacat a fost autentificat la data de 31.05.2005, iar Legea nr. 247/2005 a intrat în vigoare ulterior, la data de 2.07.2005.

Prin urmare, în cauza de față, prevederile art. 32 din Legea nr. 18/1991 sunt pe deplin aplicabile.

Rămâne de stabilit data de la care începe să curgă termenul de interdicție de înstrăinare de 10 ani, prevăzut la art. 32 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar.

Reclamanții solicită să se constate că instanța de fond nu determină, precis, ferm, un termen de la are începe să curgă acest termen, avansând mai multe variante.

Instanța de fond apreciază, greșit, că expresia de înscriere a proprietății vizează înscrierea proprietății în evidențele comisiilor de fond funciar, care s-a făcut în anul 1991 și nu înscrierea în registrele de publicitate imobiliară, cu motivarea că la acea dată erau în vigoare trei sisteme de publicitate imobiliară, prin care se foloseau termenii, consacrați, de transcriere și intabulare.

Reclamanții apreciază că tocmai pentru că existau sisteme diferite, cu noțiuni diferite, privind înscrierea proprietății în registrele de publicitate imobiliară, legiuitorul a folosit un termen general valabil, anume acela de înscriere, pentru a se putea aplica în toate sistemele de publicitate imobiliară.

Nu poate fi primită nici "varianta" finală propusă de instanța de apel, că termenul de 10 ani începe să curgă de la începutul anului următor datei eliberării titlului de proprietate, oarece art. 32 din Legea nr. 18/1991 nu dispune în acest sens.

Potrivit prevederilor art. 32 din Legea nr. 18/1991, rezultă că terenurile atribuite prin constituire nu pot fi înstrăinate prin acte între vii timp de 10 ani socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății, sub sancțiunea nulitătii absolute a actului de înstrăinare.

Consacrând expres regimul juridic al nulitătii absolute în această materie, mai departe legiuitorul a stabilit că în justiție se poate constata această nulitate la cererea Primăriei, Prefecturii, procurorului, precum și a oricărei persoane interesate.

Referitor la sintagma "înscrierea proprietății", legiuitorul o determină explicit prin dispozițiile art. 7 din Legea nr. 18/1991, atunci când stabilește că dreptul de proprietate și celelalte drepturi prevăzute de lege trebuie înregistrate în documentele de evidență funciară și de publicitate imobiliară prevăzute de lege.

Rezultă, astfel, din economia acestui text, coroborată cu dispozițiile art. 32 din Legea nr. 18/1991, că pentru a curge termenul de 10 ani de interdicție de înstrăinare a terenului, dreptul de proprietate cu privire la acest teren trebuie înregistrat cumulativ, atât în evidențele de fond funciar, cât și în cele de publicitate imobiliară stabilite de lege, nefiind suficientă înscrierea acestui drept numai în evidențele funciare.

Or, în cauza de față, I. G. și-a înscris titlul de proprietate în registrul de inscripțiuni și transcriptiuni la data de 16.02.1995, sub nr. 2118, astfel cum rezultă din inscrisurile aflate la filele 82 și 83 din dosarul de fond.

Prin urmare termenul de 10 ani începe să curgă de la începutul anului următor înscrierii, adică de la data de 1 ianuarie 1996, și se împlinește la data de 01.01.2006.

Rezultă că vânzarea atacată, încheiată la data de 31.05.2005, a fost încheiată înlăuntrul termenului de interdicție de 10 ani, ceea ce atrage nulitatea absolută a actului atacat.

Reclamanții solicită admiterea recursului, modificarea, în tot, a hotărârii recurate, în sensul respingerii apelului declarat de către M. C. D. și M. D. împotriva sentinței civile nr. 9168 din 27.10.2008.

2. Al doilea motiv de recurs se referă la faptul că hotărârea recurată este nelegală, deoarece nu s-a pronunțat pe toate motivele de nulitate invocate la fond, cu motivarea, greșită, că nu au formulat cerere de aderare la apel.

Reclamanții solicită să se constate, din acțiunea principală, astfel cum a fost precizată și completată, că aceștia au invocat mai multe cauze de nulitate a contractului atacat.

Instanța de fond a reținut un singur motiv de nulitate, anume pe cel prevăzut de art. 32 din Legea nr. 18/1991 și nu a mai analizat și celelalte motive de nulitate.

Având în vedere că soluția de la fond le-a fost favorabilă, reclamanții nu justificau nici un interes în a formula apel, sau cerere de aderare la apel, prin care să se schimbe soluția primei instanțe.

Instanța de apel avea obligația să analizeze și să se pronunțe pe toate capetele subsidiare de cerere, de vreme ce a înlăturat motivul reținut de prima instanță, ori să desființeze hotărârea instanței de fond și să trimită cauza spre decare la prima instanță.

Practic, deși reclamanții au investit instanțele judecătorești cu o acțiune în nulitate, întemeiată pe mai multe motive, acestea nu au fost în totalitate analizate, și nu există o pronunțare pe fondul acestor motive de nulitate.

Față de acest motiv de recurs se impune casarea cu trimitere spre rejudecare.

3. Al treilea motiv de recurs privește faptul că instanța a schimbat în tot sentința apelată, deși a solutionat numai apelul declarat de soții M., celălalt apel, declarat de soții I., fiind anulat ca netimbrat.

Reclamanții învederează că, potrivit acțiunii principale, astfel cum a fost precizată și modificată, în contradictoriu cu soții M. s-au judecat numai pe capătul de cerere principal privind nulitatea contractului de vânzare cumpărare în cauză, precum și pe capetele de cerere subsidiare privind plata investițiilor efectuate pe teren și instituirea dreptului de retenție. Numai pe aceste capete de cerere soții M. au calitate procesuală pasivă.

Celelalte capete de cerere, principale și subsidiare, au fost formulate în contradictoriu numai cu soții I.. Pe aceste capete de cerere soții M. nu au calitate procesuală pasivă.

Prin urmare, de vreme ce apelul soților I. a fost anulat ca netimbrat, instanța de apel avea obligația să soluționeze apelul soților M. și să se pronunțe numai pe capătul de cerere privind nulitatea contractului de vânzare cumpărare în cauză, nu și pe celelalte capete de cerere care nu îi vizau, care nu s-au formulat în contradictoriu cu aceștia.

Rezultă ca hotărârea instanței de apel, prin care se schimbă în tot sentința de fond este nelegală, deoarece pe capătul de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care tine loc de act autentic de vânzare cumpărare sotii M. nu aveau calitate procesuală pasivă, soluția, de admitere a acestui capăt de cerere, fiind irevocabilă, prin anularea apelului soților I..

Fată de acest motiv se impune modificarea hotărârii recurate, în sensul menținerii soluției de la fond, de admitere a capătului de cerere privind constatarea încheierii vânzării și pronunțării unei hotărâri care ține loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru terenul în litigiu.

În drept, au fost invocate dispozițiile art.304 pct.9 din Codul de Procedură Civilă.

În dovedirea susținerilor, nu a solicitat încuviințarea nici unui mijloc de probă.

Analizând recursul declarat din prisma criticilor invocate care se circumscriu motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art.304 pct.9 din Codul de Procedură Civilă, Curtea constată că este fondat pentru următoarele considerente:

Hotărârea pronunțată a fost dată cu aplicarea greșită a dispozițiilor art.32 din Legea nr.18/1991, pentru următoarele considerente:

În primul rând, instanța de recurs reține faptul că este indiscutabilă existența interdicției de înstrăinare de 10 ani reglementată de dispozițiile art.32 din Legea nr.18/1991. Astfel, potrivit normei juridice menționate „terenul atribuit conform art. 19 alin. (1), art. 21 și art. 43 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății, sub sancțiunea nulității absolute a actului de înstrăinare. (2) Constatarea nulității poate fi cerută în justiție de către primărie, prefectură, procuror, precum și de către oricare persoană interesată”.

În cauza de față, ambele instanțe au stabilit, în mod corect, că numitului I. i s-a constituit dreptul de proprietate, în temeiul art.19 alin.1 din Legea nr.18/1991, prin titlul de proprietate nr.6436/19.02.1994, astfel încât exista interdicția de înstrăinare reglementată de art.32 din Legea nr.18/1991. Titlul de proprietate a fost transcris la data de 16.02.1995, așa cum rezultă din înscrisele aflate la filele 82-83 din dosarul Judecătoriei.

De asemenea, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1054/31.05.2005 de BNP F. N. încheiat între familia I. și familia M. a fost vândută o suprafață de teren din imobilul, situat la adresa din București, sector 2 .-9, care a fost dobândit prin titlul de proprietate menționat. Aceeași suprafață de teren fusese înstrăinată anterior și către autorul recurenților prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr._/10.04.1995 de către Notariatul de Stat sector 3 București încheiat cu I.. Acest contract a fost desființat prin sentința civilă nr. 3923/10.04.1997 a Judecătoriei Sectorului 2 București, rămasă definitivă și irevocabilă, pentru nerespectarea interdicției de înstrăinare de 10 ani prev. de art.32 din Legea nr.18/1991.

În speță, se pune în discuție interpretarea noțiunii de „înscriere”, precum și modalitatea de calcul a acestei interdicții, sub aspectul începutului și împlinirii termenului de 10 ani.

Curtea constată că Tribunalul București a interpretat în mod eronat noțiunea de înscriere, precum și a calculat în mod greșit atât începutul termenului, cât și împlinirea acestuia.

Astfel, s-a reținut în mod greșit de către instanța de apel că prin „expresia înscrierea proprietății", folosită de legiuitor, tribunalul a considerat că acesta a avut în vedere înscrierea proprietății în evidențele comisiilor pentru aplicarea Legii nr.18/1991, care s-au făcut în anul 1991, când s-au eliberat și adeverințele de proprietate și nicidecum în registre de publicitate imobiliară”.

Această susținere este eronată, deoarece normele juridice trebuie interpretate în mod sistematic, avându-se în vedere și dispozițiile cu caracter general din cuprinsul actului normativ menționat. Astfel, în art.7 din Legea nr.18/1991 (aflat la capitolul I, dispoziții generale) se învederează că „ dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale trebuie înregistrate în documentele de evidență funciară și de publicitate imobiliară prevăzute de lege”.

Scopul reglementării interdicției de înstrăinare a fost de a evita transmiterea dreptului de proprietate dobândit în anumite condiții, iar, pentru realizarea acestuia, era necesar să se înscrie în evidențele de publicitate imobiliară dobândirea acestui drept.

Instanța învederează că în vechiul Regat funcționa sistemul de publicitate imobiliară al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, care a fost reglementat cu caracter general de Codul Civil din 1864 pentru Veciul Regat, iar ulterior a fost adoptată legea nr.7/1996. În registrele de transcripțiuni și inscripțiuni se realizau înregistrări, denumite transcrieri, inscripțiuni sau înscrieri, conform denumirii registrelor în care erau menționate.

Efectele înscrierii în registrele de transcripțiuni și inscripțiuni constau în asigurarea opozabilității față de terțe persoane. Lipsa transcrierii sau înscriere atrage inopozabilitatea față de terții dobânditori.

În raport de scopul instituirii interdicției și de modalitatea de funcționare a sistemului de publicitate imobiliară al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, Curtea învederează că interdicția de 10 ani începea să curgă de la data la care proprietarul și-a înscris dreptul de proprietate asupra terenului în registrele de transcripțiuni și inscripțiuni. Cum înscrierea dreptului de proprietate s-a realizat în anul 1995, momentul începerii curgerii termenul de 10 ani, calculat de la „de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății”, este 01.01.1996. Pe cale de consecință, termenul de 10 ani se împlinea la data de 01.01.2006.

În aceste condiții, încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1054/31.05.2005 de BNP F. N. s-a realizat înăuntru termenului menționat, cu încălcarea dispozițiilor art.32 din Legea nr.18/1991, încălcare care se sancționează cu nulitatea absolută a actului juridic încheiat.

În ceea ce privește susținerea instanței de apel că interdicția a fost abrogată parțial după apariția Legii nr.54/1998, instanța de recurs învederează că această susținere este eronată, deoarece abrogarea dispozițiilor legale s-a realizat prin art.230 lit.t din Legea nr.71/2011.

De asemenea, în ceea ce privește incidența Legii nr.247/2005, instanța de recurs învederează că nu își găsește aplicabilitatea deoarece a intrat în vigoare după încheierea contractului de vânzare-cumpărare contestat, fiind publicată in Monitorul Oficial, Partea I nr. 653 din_ și a intrat în vigoare la data de_ . Pentru aceste motive, Curtea va înlătura considerentele instanței de apel cu privire la aplicabilitatea art.1 din Titlul X din actul normativ menționat, precum și cu privire la abrogarea parțială a interdicției prev. de art.32 din Legea nr.18/1991.

Pentru motivele expuse, instanța de recurs reține că contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr._/10.04.1995 a fost încheiat înainte de expirarea termenului de 10 ani, care se împlinea la data de 01._, cu încălcarea dispozițiilor imperative ale Legii nr.18/1991. Sancțiunea aplicabilă constă în nulitatea absolută a actului juridic de înstrăinare, iar consecința juridică a nulității este repunerea părților în situația anterioară și reintrarea dreptului de proprietate asupra imobilului în patrimoniul vânzătorului.

În ceea ce privește posibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, în temeiul art.1073 din Codul Civil din 1864, instanța de recurs constată că acest capăt de cerere a fost formulat numai în contradictoriu cu pârâtul I. și că modul de soluționare al acestuia a intrat în puterea lucrului judecat, ca efect al anulării apelului declarat de către I., ca netimbrat, prin decizia civilă nr.1093/22.10.2010 pronunțată de pronunțată de către Tribunalul București, în primul ciclu procesual.

Având în vedere toate considerentele expuse, Curtea constată că soluția pronunțată de către Tribunalul București a fost dată cu aplicarea greșită a dispozițiilor Legii nr.18/1991, fiind incident motivul de modificare prevăzut de dispozițiile art.304 pct.9 din Codul de Procedură Civilă, motiv pentru care, în conformitate cu art.312 din codul de procedură civilă va admite recursul declarat de recurenții – reclamanți G. D. și U. E. împotriva deciziei civile nr. 893 A din 28.10.2011 pronunțată de Tribunalul București Secția a III -a Civilă în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații – pârâți M. C. D., M. D., I. G. și I. I., va modifica în tot decizia civilă recurată în sensul că: va respinge apelul declarat de M. C. D. și M. D. împotriva sentinței civile nr. 9168 pronunțată la data de 27.10.2008 de Judecătoria Sectorului 2 București – Sectia Civila și va menține sentința civilă apelată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de recurenții – reclamanți G. D. și U. E. împotriva deciziei civile nr. 893 A din 28.10.2011 pronunțată de Tribunalul București Secția a III -a Civilă în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații – pârâți M. C. D., M. D., I. G. și I. I..

Modifică în tot decizia civilă recurată în sensul că:

Respinge apelul declarat de M. C. D. și M. D. împotriva sentinței civile nr. 9168 pronunțată la data de 27.10.2008 de Judecătoria Sectorului 2 București – Sectia Civila.

Menține sentința civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, azi, 23.03.2012.

PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR

Z. D. C. M. S. G. A. G.

GREFIER

D. L.

Red. D.Z.

Tehnored. T.I.2 ex./20.04.2012

← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea...		Obligaţie de a face. Decizia nr. 835/2013. Curtea de Apel... →

Anulare act. Decizia nr. 624/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Anulare act. Decizia nr. 624/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI