Pretenţii. Decizia nr. 1569/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1569/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 27-09-2013 în dosarul nr. 1569/2013
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A IV-A CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 1569R
Ședința publică din data de 27.09.2013
CURTEA COMPUSĂ DIN:
PREȘEDINTE - Z. D.
JUDECĂTOR - C. M. S.
JUDECĂTOR - M. A. M.
GREFIER - D. L.
Pe rol soluționarea cererii de recurs formulată de recurenții – pârâți B. D. S. și Ministerul Finanțelor Publice împotriva deciziei civile nr. 1043A /07.11.2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata – reclamantă A. F. și cu intimatul – pârât S. Român prin Ministerul Finanțelor Publice, cauza având ca obiect „ Legea nr.10/2001”.
Dosarul se află la primul termen în recurs și a fost strigat la ordinea listei de recursuri.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns recurentul – pârât B. D. S. – reprezentat de avocat C. V., în baza împuternicirii avocațiale . nr._/2013, recurentul – pârât Ministerul Finanțelor Publice – reprezentat de consilier juridic Donicioară C. cu delegație, intimata – reclamantă A. F. – reprezentată de avocat Prioteșescu V., în baza împuternicirii avocațiale . nr._/2013, intimatul – pârât S. Român prin Ministerul Finanțelor Publice – reprezentat de consilier juridic Donicioară C..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că, la data de 12.08.2013, s-a înregistrat întâmpinarea formulată de intimata – reclamantă A. F., pentru ambele recursuri, în 2(două) exemplare fiind comunicate ambilor recurenți, în aceeași zi, în baza rezoluției grefierului șef al secției, dovezile de citare fiind depuse la dosar(filele 20 și 21).
Reprezentantele recurenților – pârâți depun la dosar împuternicirea avocațială respectiv delegația de reprezentare, având cuvântul, arată că nu au de formulat cereri noi, probe de administrat sau excepții de invocat.
Reprezentanta intimatei – reclamante, de asemenea, arată că nu are de formulat cereri noi, probe de administrat sau excepții de invocat.
Nemaifiind de formulat cereri noi, probe de administrat sau excepții de invocat, Curtea constată pricina în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea ambelor recursuri declarate în prezenta cauză.
Recurentul – pârât Ministerul Finanțelor Publice, prin consilier juridic, solicită admiterea recursului său astfel cum a fost formulat și motivat în scris, cu motivarea că nu sunt îndeplinite condițiile pentru acordarea prețului de piață, deoarece contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor legale.
Recurentul – pârât B. D. S., prin avocat, solicită admiterea recursului său astfel cum a fost formulat și motivat în scris.
Precizează că este fostul proprietar căruia i s-a restituit imobilul în baza unei hotărâri judecătorești irevocabile.
Ambele instanțe anterioare nu au respectat principiul disponibilității, consacrat de art. 129 pct.6 Cod procedură civilă, deoarece întreaga procedură s-a desfășurat pe dreptul comun și nu pe legea specială, respectiv Legea nr.10/2001, așa cum greșit a interpretat ambele instanțe anterioare.
În cauză, nu sunt îndeplinite condițiile art. 49 din Legea nr.10/2001, invocate de intimată.
Instanța trebuia să se pronunțe în limitele investite și să analizeze criticile aduse în raport de textele de lege invocate de recurent.
Intimata și-a asumat riscul, nedând dovadă de diligență, executând îmbunătățirile în perioada când părțile erau în litigiu de revendicare.
Solicită admiterea recursului, modificarea hotărârii recurate cu privire la obligarea recurentului la plata prețului de piață; fără cheltuieli de judecată.
Intimata – reclamantă A. F., prin avocat, solicită respingerea ambelor recursuri declarate în cauză, ca nefondate.
În combaterea recursului declarat de recurentul – pârât B. D., solicită respingerea recursului, cu motivarea că dispozițiile legii speciale se referă la toate hotărârile judecătorești, prin care au fost anulate contractele de vânzare-cumpărare.
La momentul la care s-au efectuat îmbunătățirile, dovedite cu chitanțele depuse la dosar, era absolut necesar de a crea condiții normale de locuit, deoarece imobilul nu avea utilitățile minime necesare: apă, gaze, canalizare și era într-o stare de degradare avansată.
Totodată, arată că, la acel moment, nu i se anulase contractul de vânzare-cumpărare, fiind îndreptățită să se comporte ca un bun proprietar.
Prin motivele invocate se aduc critici generale, fără a se arăta ce anume a greșit instanța de apel.
De asemenea, solicită respingerea recursului declarat de recurentul –pârât Ministerul Finanțelor Publice, ca nefondat, cu motivarea că, din decizia civilă nr. 1888/2008 pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a IV-a civilă, recurată(pag.7), se reține buna credință a chiriașilor și de asemenea, că nu au fost propuse și administrate probe de răsturnare a prezumției bunei credințe.
La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu exista nici o hotărâre judecătorească care să constatate nevalabilitatea titlului statului.
Există două hotărâri de guvern, în care se analizează sintagma cu titlu sau fără titlu valabil.
La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu exista vreo cerere cu privire la intenția de revendicare a imobilului.
De asemenea, arată că recurentul – pârât Ministerul Finanțelor Publice are calitate procesuală pasivă în prezenta cauză; cu cheltuieli de judecată.
Reprezentanta recurentului– pârât Ministerul Finanțelor Publice, în combaterea recursului declarat de recurentul – pârât B. D., solicită a fi respins ca nefondat.
Reprezentanta recurentului – pârât B. D. arată că lasă la aprecierea instanței cu privire la soluționarea recursului declarat de recurentul – pârât Ministerul Finanțelor Publice.
Curtea constatând închise dezbaterile reține cauza în pronunțare.
CURTEA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București – Secția a IV-a Civilă, la data de 13.07.2009 și sub nr._, A. F. a chemat în judecată pe pârâții S. Român prin M. Economiei și Finanțelor și B. D. S., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să oblige pârâtul persoană juridică la restituirea prețului de piață al imobilului situat în București, ., sector 2, compus din 4 camere și dependințe, dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 5181/1999, obligarea pârâtului persoană fizică la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului, la valoarea de circulație din ziua plății, obligarea pârâtului persoană fizică la respectarea dreptului de retenție asupra imobilului și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că, după apariția Legii 112/1995, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.5181/1999 a cumpărat imobilul de la adresa mai sus menționată, imobil pe care l-a deținut anterior în baza unui contract de închiriere încheiat cu . imobilul a fost revendicat de foștii proprietari, iar, prin decizia civilă nr.1888/09.12.2008 pronunțată de Curtea de Apel București- Secția a-IV-a Civilă, în dosarul nr._/3/2007, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5181/1999.
Menționează reclamanta că, urmare anulării contractului de vânzare-cumpărare nr. 5181/1999, S. prin M. Economiei și Finanțelor are obligația să restituie prețul de piață al imobilului.
Se mai susține că la imobil au fost aduse îmbunătățiri necesare și utile, care au sporit valoarea de circulație a imobilului, solicitând restituirea contravalorii îmbunătățirilor, dată până la care are un drept de retenție asupra acestora.
În drept, reclamanta a invocat disp.art.48 din Legea 10/2001, astfel cum au fost modificate prin Legea nr.1/2009.
În dovedirea cererii de chemare în judecată, au fost depuse la dosar, în fotocopii, următoarele înscrisuri: contractului de vânzare-cumpărare nr.5181/18.10.1999, decizia civilă nr. 1888/09.12.2008 pronunțată de Curtea e Apel București-Secția a IV-a Civilă în dosar nr._/3/2007, decizia civilă nr.1236/13.06.2007 pronunțată de Curtea e Apel București-Secția a IV-a Civilă în dosar nr._/3/2006, alte acte –filele 29-70 dosar.
Sub aspectul probatoriului, au fost administrate probele cu înscrisuri și expertiză construcții, la data de 09.02.2010 fiind depus la dosar raportul de expertiză întocmit în cauză de expert L. A..
La termenul de judecată din 25.02.2010, în raport de precizările reclamantei în sensul că solicită să se admită pretențiile rezultate din raportul de expertiză, tribunalul a invocat excepția necompetenței materiale a Tribunalului București.
Prin sentința civilă nr.249/25.02.2010 instanța a admis excepția necompetenței materiale a tribunalului și a declinat competența materială de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei sectorului 5 București.
Dosarul a fost înregistrat pe rolul Judecătoriei sectorului 5 București la data de 03.09.2010 sub același nr._ .
La termenul de judecată din data de 22.02.2011 reclamanta a precizat că înțelege să se judece cu S. R. prin M. F. Publice și Ministerul Finanțelor Publice.
Instanța a încuviințat reclamantei proba cu 2 martori pe aspectul îmbunătățirilor nedovedite cu acte, fiind audiați numiții S. I. și R. P..
Prin sentința civilă nr. 5412/22.06.2011, pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București – Secția a II-a Civilă în dosarul nr._, s-a admis acțiunea formulată de reclamanta A. F., în contradictoriu cu pârâții S. Român prin Ministerul Finanțelor Publice și Ministerul Finanțelor Publice; a fost obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamantă a sumei de 87.000 euro, în lei la cursul B.N.R. din ziua plății, reprezentând diferența dintre contravaloarea imobilului situat în București, . B, sector 2, evaluat la prețul de liberă circulație la suma de 107.000 euro și îmbunătățirile aduse imobilului în sumă de 20.000 euro; a fost obligat pârâtul B. D. S. la plata către reclamantă a sumei de 20.000 euro, în lei la cursul B.N.R. din ziua plății, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor efectuate de reclamantă la imobilul situat în București, . B, sector 2; s-a constatat că reclamanta are un drept de retenție privind imobilul situat în București, . B, sector 2, până la data achitării contravalorii îmbunătățirilor efectuate la imobil, în sumă de 20.000 euro, plătibili în lei la cursul B.N.R. din ziua plății, de către pârâtul B. D. S. și au fost obligați pârâții la plata către reclamantă a sumei de 3.103 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:
Reclamanta A. F. a dobândit în temeiul Legii nr.112/1995 conform contractului de vânzare-cumpărare nr.5181/1999, imobilul imobilului situat în București, ., sector 2, compus din 4 camere și dependințe, imobil pe care l-a deținut anterior în baza unui contract de închiriere încheiat cu .>
Instanța a mai reținut că imobilul în cauză a fost revendicat de foștii proprietari, iar prin decizia civilă nr.1888/09.12.2008 pronunțată de Curtea de Apel București - Secția a-IV-a Civilă în dosar nr._/3/2007 s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.5181/1999.
Potrivit dispozițiilor art. 50 ind. 1 Legea nr.10/2001 republicată „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piața al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. (2) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (se stabilește prin expertiza).
Potrivit prevederilor art. 50 alin 3 din Legea nr.10/2001, plata sumelor reprezentând prețul actualizat achitat de chiriașii ale căror contracte de vânzare cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin 6 din Legea nr. 112/1995.
Dispozițiile art. 13 alin 6 din Legea nr.112/1995 stabilesc modalitatea de constituire a fondului extrabugetar asigurat pentru punerea în aplicare a legii menționate, fond ce se va alimenta în principal cu sumele obținute din vânzarea către chiriași a apartamentelor care nu s-au restituit în natura, reprezentând plăți integrale, avansuri, rate și dobânzi, după deducerea comisionului de l % din valoarea apartamentelor.
Prevederile Capitolului III din Normele Metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995 republicate în temeiul art. II din HG nr. 11/1997, dezvolta modalitățile de constituire și utilizare ale „fondului extrabugetar" instituind totodată obligația unităților specializate care evaluează și vând apartamentele ce fac obiectul Legii 112/1995 de a incasa contravaloarea acestora de la cumpărător, de a reține comisionul de 1% potrivit art. 13 alin 6 lit. a din lege și de a vira suma rămasă în termen de 3 zile lucrătoare în contul deschis la Trezoreria Statului din localitatea unde își are sediul vânzătorul sau în contul deschis la unitățile BCR SA, după caz.
Rezulta astfel că prin însuși efectul Legii nr.112/1995, prețul plătit de cumpărător la încheierea contractului de vânzare cumpărare perfectat în temeiul acestui act normativ nu se incasa de cel ce întocmea documentația și actul de vânzare, ci era virat direct Ministerului Finanțelor Publice, OUG nr.184/2001 prevăzând în mod expres, după cum a arătat mai sus obligația de plată a prețului reactualizat în sarcina Ministerului Finanțelor Publice.
Mai mult, atât Legea nr. 112/1995 (art. 13 al. 6) cat și Lg.10/2001 (art. 50 ind. l, .51 al.2 și 3 introdusă prin OUG nr.184/2002), reprezintă legi speciale care derogă de la dreptul comun, conform principiului "specialia generalibus derogant" astfel încât, în cauză nu-și mai găsesc aplicarea prevederile Codului civil care reglementează obligația vânzătorului de garanție contra evicțiunii (art.1337, 1341-1345 Cod civil) sau principiul restabilirii situației anterioare ca efect al nulității actului juridic civil.
De altfel prin adoptarea acestor dispoziții cu caracter special s-a urmărit tocmai evitarea în asemenea litigii a unui întreg șir de procese ce ar implica . participarea vânzătorului răspunzător de garanția contra evicțiunii, acesta la rândul său urmând să se regreseze pentru plata făcută împotriva Ministerului Finanțelor Publice prin acțiune separata, în cazul în care nu formulează în cadrul aceluiași dosar cerere de chemare în garanție.
Potrivit dispozițiilor art. 48 din Legea 10/2001, "chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuința prin îmbunătățirile necesare și utile. Indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii prevăzuta la alin. (1) revine persoanei îndreptățite. Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește pe baza de expertiza. Prin îmbunătățiri, în sensul prezentei legi, se înțelege cheltuielile necesare și utile. Cuantumul despăgubirilor se stabilește la valoarea actualizata a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzura al îmbunătățirilor, în raport cu durata de viata normala a acestora, care se suporta de chiriași”.
Instanța a mai reținut că, potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză de expert L. A., valoarea de circulație a imobilului în cauză este de 107.000 euro, din care 20.000 euro reprezintă îmbunătățirile aduse imobilului și descrie în anexa la raportul de expertiză, acesta coroborându-se sub acest aspect cu declarațiile martorilor audiați în cauză și cu înscrisurile depuse, respective fișa de calcul a chiriei (din care se poate constata ce utilități avea imobilul), facturile referitoare la imobilul în cauza.
Nu au putut fi reținute susținerile pârâtului B. D. S. în sensul că nu îi sunt aplicabile dispozițiile art. 48 Legea 10/2001 întrucât nu a redobândit imobilul în temeiul acestui act normativ, ci, printr-o hotărâre judecătorească, întrucât pe de o parte Legea 10/2001 fiind lege specială în această materie are prioritate față de dispozițiile dreptului comun, iar pe de altă parte din forma anterioară a dispoziției legale se poate concluziona că intenția legiuitorului a fost aceea ca valoarea îmbunătățirilor să fie restituită de către cel care le dobândește odată cu redobândirea imobilului.
Față de cele reținute și de dispozițiile legale enunțate, instanța a admis acțiunea și în consecință a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamantă a sumei de 87.000 euro, în lei la cursul B.N.R. din ziua plății, reprezentând diferența dintre contravaloarea imobilului situat în București, . B, sector 2, evaluat la prețul de liberă circulație la suma de 107.000 euro și îmbunătățirile aduse imobilului în sumă de 20.000 euro.
A obligat pârâtul B. D. S. la plata către reclamantă a sumei de 20.000 euro, în lei la cursul B.N.R. din ziua plății, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor efectuate de reclamantă la imobilul situat în București, . B, sector 2.
A constatat că reclamanta are un drept de retenție privind imobilul situat în București, . B, sector 2, până la data achitării contravalorii îmbunătățirilor efectuate la imobil, în sumă de 20.000 euro, plătibili în lei la cursul B.N.R. din ziua plății, de către pârâtul B. D. S..
A obligat, în temeiul art. 274 cod procedură civilă, pârâții la plata către reclamantă a sumei de 3.103 lei, cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel Ministerul Finanțelor Publice, considerând că hotărârea pronunțata de Judecătoria Sector 5 este netemeinica și nelegala invocând în motivele de apel excepția lipsei calității procesuale pasive a paratului Ministerul Finanțelor Publice.
În subsidiar, în măsura în care se va trece peste excepția lipsei calității procesuale pasive, a apreciat capătul de cerere referitor la obligarea Ministerului Finanțelor Publice la diferența dintre prețul de piața și îmbunătățiri ca fiind neîntemeiat pentru următoarele considerente:
Potrivit prevederilor art. 501 din Legea 10/2001 - "(1) Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul ia restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare."
In speța, condiția referitoare la respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu nr. 5181/1999 consideră ca nu este îndeplinita, așa cum a reținut în mod greșit instanța de fond în motivarea sentinței atacate, având în vedere decizia civila nr. 1888/9.12.2008 pronunțata de Curtea de Apel București Secția a IV-a Civila în dosarul nr._/3/2007, prin care s-a constatat irevocabil cu putere de lucru judecat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5181/18.10.1999.
Prin urmare, a apreciat ca în cauza nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile art.50 indice 1 din Legea nr. 10/2001, prin urmare Ministerul Finanțelor Publice, nu poate fi obligat la valoarea de piața achitat de către reclamanta în baza contractului de vânzare cumpărare.
In ceea ce privește cheltuielile de judecata se arată ca, Ministerul Finanțelor Publice nu a dat dovada de rea credința, neglijenta, nu se face vinovat de declanșarea litigiului si, prin urmare, nu poate fi sancționat procedural prin obligarea la plata cheltuielilor de judecata.
Neexistând culpa procesuala, principiu consacrat de procedura civila, potrivit art. 274 C.pr.civilă și neexistând temei legal, este neîntemeiata obligarea la plata cheltuielilor de judecata.
F. de aceste considerente, solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței civile nr. 5412/22.06.2011 în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiata.
Netemeinica și nelegala este hotărârea instanței de fond și în ceea ce privește reținerea concluziilor din raportul de expertiza care a stabilit o suma exorbitanta la evaluarea imobilului.
Astfel, în cadrul metodelor de evaluare nu este menționată nicio corecție legată de blocajul actual al pieței imobiliare (când cererea este mult mai mică decât oferta, practic, cu mici excepții, numărul tranzacțiilor imobiliare din zonă și în general este nul, iar prețurile cuprinse în anunțurile imobiliare reprezintă numai voința vânzătorilor care încearcă menținerea prețurilor cât mai apropiate de nivelul perioadei 2007-2008, perioada maximală a exploziei prețurilor în tranzacțiile imobiliare). Ca urmare, a apreciat o corecție negativă de 10% pentru procese în curs și de cea, 30% pentru locația menționată prin luarea în considerare și a raportului defavorabil cerere ofertă, negocieri, comisioane etc.).
Suma stabilita în raport este exagerat de mare pentru imobilul în cauza, respectiv: 107.000 euro, pentru un imobil; a apreciat o diminuare a valorii cu cel puțin 30% din valoarea reala.
Evaluatorul, nu a introdus în cadrul factorilor de individualizare și pe cel referitor la ponderea dintre cerere și oferta aferenta actualului blocaj al pieței imobiliare, apreciata de apelanta la 30%.
Prin urmare, consideră ca în speța operează îmbogățirea fără justa cauza, fiind aberant ca reclamanții sa încaseze în 2011 o diferența de suma în plus față de valoarea achitata în contractul de vânzare cumpărare, valoare care depășește cu mult însăși valoarea de circulație a imobilului pe piața imobiliara de la ora actuala, motiv pentru care solicita admiterea apelului, desființarea sentinței civile atacate, și rejudecând cauza sa se dispuna refacerea raportului de expertiza ținând seama de obiecțiunile formulate.
Prin urmare, solicită admiterea apelului, desființarea sentinței civile nr. 5412/ 22.06.2011 și rejudecând cauza, refacerea raportului de expertiza, având în vedere ca imobilul a fost supraevaluat.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 282 și următoarele Codul de procedura civila; Art. 1337 Cod civil; Legea nr. 10/2001; art. 274 Cod procedură civilă.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel motivat și B. D. S., aratand ca sentinta este nelegală și netemeinică din următoarele motive:
Prin hotărârea supusă controlului judiciar instanța de fond a nesocotit principiile consacrate de Convenția Europeană și practica CEDO, care a statuat că proprietarii datorită acțiunilor foștilor chiriași sunt supuși la îndatoriri disproporționate față de aceștia, cu atât mai mult cu cât apelantul si-a redobândit proprietatea după peste 8 ani de la data declanșării litigiului și nici până în prezent nu beneficiaza de imobilul pe care îl deține în proprietate.
Instanța de fond a aplicat speței dispozițiile Legii nr. 10/2001, cu toate că apelantul a redobândit imobilul în temeiul unei cereri, prin care a solicitat instanței nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare întocmit de Primăria Municipiului București cu intimata A. F.., nr. 5181/1999 și revendicare astfel că nu-i incumbă nicio obligație privind plata presupuselor îmbunătățiri efectuate de către intimata reclamantă, nefiindu-i aplicate prevederile art. 48 din Leg. 10/2001 așa cum greșit a reținut instanța de fond.
Referitor la îmbunătățirile aduse, acestea au fost stabilite total greșit având în vedere că expertiza s-a efectuat pentru întreg imobilul situat în . Sector 2, cu toate că intimata nu avea drept de locațiune decât pentru un apartament din imobil compus din patru Camere ce a făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare nr. S 181/1999, schițele, documentele depuse, inclusiv hotărârile judecătorești demonstrau acest fapt.
Intimata reclamantă cu rea credință a ocupat întreg imobilul și deși a invocat în față instanței cele mai sus menționate, prin hotărârea atacată instanța de fond a omologat raportul de expertiză care viza pretinsele îmbunătățiri pentru întreg imobilul ignorând actele aflate la dosar care atestau fără putință de tăgadă că intimata reclamantă nu a deținut niciodată întreg imobilul ci numai un apartament din respectivul imobil.
S-a reținut de către instanța de fond că aceste îmbunătățiri au fost efectuate în perioada 2008-2009 fapt confirmat și de către martorii audiați care au relatat că aceste îmbunătățiri s-au efectuat la întreg imobilul ceea ce demonstrează că reparațiile efectuate au fost făcute pe riscul intimatei și cu rea credință întrucât intimata s-a aflat în litigiu cu apelantul, Curtea de Apel București în Dosarul nr._/3/2007 prin decizia nr. 1888/09.12.2008 admițând acțiunea de revendicare și de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare menționat.
Chiar și față de apelantul pârât Ministerul Finanțelor Publice și S. Român prin M. Finanțelor publice intimata reclamantă cu aceeași rea credință a profitat de neparticiparea acestora la ședințele de judecată și a ascuns faptul că evaluarea făcută de către expert a avut ca obiectiv întreg imobilul.
Pentru aceste considerente, solicita admiterea apelului în temeiul art. 296 C.pr.civilă schimbarea în tot a sentinței atacate și pe fond respingerea actiunii ca neîntemeiată.
Conform dispozițiilor art. 295 C.pr.civilă propune proba cu înscrisuri, expertiză având în vedere că expertul desemnat la fond a efectuat expertiza pentru tot spațiul din imobilul situat în .. 10 Sector 2, intimata nedeținând așa cum a arătat decât un apartament, restul imobilului ce a rămas la Primăria Municipiului București și asupra căruia i-a fost admisă acțiunea de revendicare astfel că nu putea face obiectul expertizei.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 282-298 C.pr.civilă, Leg. 10/2001, art. 6 din Convenția Europeană.
Prin întâmpinarea formulată, intimata reclamantă A. F., la motivele de apel formulate de Ministerul Finanțelor Publice, a solicitat respingerea apelului ca nefondat și obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate cu prezentul proces.
Prin decizia civilă nr. 1043 A din 07.11.2012 pronunțată de Tribunalul București Secția a- V-a Civilă, s-au respins, ca nefondate, apelurile formulate de apelanții pârâți M. FINANȚELOR PUBLICE, împotriva sentinței civile nr. 5412/22.06.2011, pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București – Secția a II-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata reclamantă A. F., și intimatul pârât S. ROMÂN PRIN M. FINANȚELOR PUBLICE.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele:
Reclamanta a invocat si prima instanța a analizat aplicarea dispozițiilor speciale ale Legii 10/2001. Conform acestora – care înlătura aplicarea dispozițiilor Codului Civil de reglementare a răspunderii vânzătorului pentru evicțiune - obligația Ministerului este clara (calitatea procesuala acestuia rezulta fara echivoc ). Asupra acestui aspect s-a pronunțat deja Înalta Curte de Casație Justiție prin decizia civilă nr. 3072 din 1 aprilie 2011 din ale cărei considerente Tribunalul a citat:
« În cazul cererilor formulate în baza acestei dispoziții legale, cum s-a arătat deja, restituirea prețului de circulație a imobilului, bineînțeles, în caz de admitere a acțiunii, se face de către Ministerul Finanțelor Publice, potrivit art. 50 alin.3 din actul normativ în discuție, ceea ce îi conferă acestuia calitatea de a sta în proces, ca pârât.
Ministerul Finanțelor Publice a justificat legitimare procesuală pasivă în temeiul legii, respectiv art.50 alin.3, sus-menționat, astfel încât nu interesează culpa pârâtului, ca premisă a atragerii sale în proces, în această calitate. O astfel de culpă nici nu s-a reținut în persoana Ministerului, după cum s-a arătat în precedent, calitatea lui de a sta în proces fiind determinată de dispozițiile legii, raportat la atribuțiile sale de gestionar, în numele statului, a fondului constituit în condițiile art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, din care se procedează la restituire.
De asemenea, conținutul mai larg al instituției garanției pentru evicțiune a vânzătorului, astfel cum este reglementat de dreptul comun, în sensul posibilității obținerii unor sume suplimentare valorii de circulație a imobilului, de către persoanele evinse, nu a interesat în speța de față, din moment ce nu garanția pentru evicțiune reprezintă temeiul juridic al acțiunii, ci dispozițiile legii speciale”.
Cat privește situația deposedării reclamantei – in urma anularii contractului, Tribunalul a reținut ca acest motiv de apel nu a fost întemeiat. In hotărârea pronunțata de instanța de recurs asupra cererii de anulare a contractului -admisa s-a reținut: „ chiar in condițiile in care chiriașii au fost de buna credința la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, perfectarea contractului de vânzare –cumpărare cu neobservarea prevederilor legale de către vânzător precum si in lipsa calității de proprietar a acestuia, a echivalat cu frauda la lege, situație in care buna credința a paratei A. F. la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu mai are relevanta si nu poate fi analizata in raport de aceasta cauza de nulitate absoluta”. Cauza de nerespectare a legii reținuta de Curtea de Apel – decizia 1888/2008 -este ca imobilului nu i se aplica art. 1 din Legeanr.112/1995 ( care menționează ca fac obiectul legii speciale numai imobilele preluate cu titlu ). Nevalabilitatea titlului statului nu a fost constatata anterior încheierii contractului, ci prin hotărârea rămasa irevocabila in 2008. In aceste condiții, din perspectiva aplicării art. 50 indice 1 din Legea 10/2001, împotriva cumpărătorului nu s-a putut retine vreo intenție frauduloasa la încheierea contractului, astfel ca dreptul său la despăgubiri a fost in mod corect admis.
Apelantul nu a făcut dovada diminuării valorii apartamentului cu procentul de 30%. Raportul de expertiza a fost depus la data 9.02.2010, iar la termenul din 25.02.2010, apelantul nu s-a prezentat si nu a formulat nicio obiecțiune in termenul prevăzut de art. 212 alin. 2 C.p.civ. Legea nr.1/2009 a reglementat cuantumul despăgubirii la data intrării in vigoare a legii, eventuala devalorizare a prețului de circulație nefiind imputabila intimaților.
Apelantul a fost partea căzuta in pretenții si de vreme ce nu a recunoscut la prima zi de înfățișare pretențiile reclamanților nu poate fi exonerat de plata cheltuielilor de judecata, potrivit disp. art. 275 C.p.civ.
Apelul declarat de B. D. S. nu a fost întemeiat.
Neregularitatea procedurii de comunicare a sentinței nu a afectat actul procedural care este hotărârea atacata, act anterior procedurii de comunicare.
Măsura disjungerii cererii reconvenționale înregistrate cu depășirea termenului prevăzut de art. 119 alin. 3 c.p.civ. a fost corecta si in prezentul dosar, judecarea separata a cererii reconvenționale nu a afectat soluția asupra cererii principale. Cu atât mai mult, suspendarea judecații cererii disjunse nu a fost un motiv de nelegalitate sau netemeinicie a sentinței atacate.
Martorii au declarat ca lucrările de îmbunătățire a imobilului au demarat in 2000-2001 si ca s-au terminat in 2010 (declarația martorului R. P.). Art. 48 din Legea 10/2001 nu condiționează acordarea despăgubirilor de efectuarea lucrărilor .. Formularea acțiunii in revendicare de către fostul proprietar nu a determinat oricum concluzia ca lucrările au fost efectuate cu rea- credință pe timpul desfășurării procesului finalizat in decembrie 2008. Cat privește lucrările finalizate după luna decembrie 2008, apelantul nu a arătat care sunt acestea si care ar fi suma care ar trebui scăzuta din suma la plata căreia a fost obligat.
In raport, expertul a menționat: „construcția este reabilitata la interior in spatiile deținute de A. F.”. Nu a rezultat așadar ca expertul a calculat valoarea imbunatatirilor pentru alte spatii decât cele pe care reclamanta le-a avut in proprietate. Cat privește lucrările menționate in anexa 8 a raportului de expertiza, cele care privesc tot imobilul ( doua contoare si racord la rețeaua de gaze din . in considerarea folosirii spațiului avut in proprietate. De altfel apelantul de asemenea nu a arătat care sunt lucrările făcute de intimata la alte spatii decât cele deținute anterior.
Expertul a evaluat spațiul ce face obiectul contractului de vânzare cumpărare din 18.10.1999, descriind in mod expres încăperile ce fac obiectul contractului, iar nu întreg imobilul, astfel cum a susținut apelantul.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs recurenții – pârâți B. D. S. și Ministerul Finanțelor Publice.
I.În motivare, recurentul – pârât Ministerul Finanțelor Publice critică hotărârea pentrunetemeinicie și nelegalitate, fiind pronunțată cu încălcarea greșită a legii.
Recurentul pârât critică hotărârea instanței de apel având în vedere faptul că aceasta, în mod greșit, a dispus obligarea acestuia la plata sumei de 87.000 euro, reprezentând diferența dintre contravaloarea imobilului evaluat la prețul de liberă circulație și îmbunătățirile aduse acestuia.
Recurentul – pârât critică hotărârea instanței de apel si in ceea ce privește aplicabilitatea in speța a prevederilor art. 50 din Legea nr. 10/2001 așa cum a fost modificata prin Legea nr. 1/2009.
Astfel, potrivit prevederilor art. 501 din Legea 10/2001 - "(1) Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare."
Astfel, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piața este necesara îndeplinirea a doua condiții: prima condiție este ca aceste contracte sa fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, iar cea de-a doua condiție este ca ele sa fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile.
In speța de fata, așa cum a arătat recurentul – pârât, nu exista nicio hotărâre judecătoreasca prin care sa se statueze faptul ca reclamanta ar fi fost de buna credința la încheierea contractului de vânzare - cumpărare nr. 5181/1999, ci dimpotrivă acesta apreciază ca reclamanta a fost de rea credința, nedepunând minime diligente anterior încheierii acestui contract.
Recurentul – pârât solicită să se aibă in vedere faptul ca actul de proprietate al reclamantei asupra imobilului cumpărat a fost constatat nul, pentru neîndeplinirea cerințelor Legii nr. 112/1995, considerentele hotărârilor pronunțate fiind pe deplin lămuritoare sub acest aspect.
Astfel, in situația in care se constata nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, se constata implicit ca acesta a fost încheiat cu nerespectarea dispozițiilor legale in vigoare la data perfectării contractului.
In corelație cu acest fapt, recurentul – pârât apreciază că trebuie avute in vedere dispozițiile art. 50 alin. 2 indice 1 si alin. 3 din Legea nr. 10/2001, cum a fost modificata prin Legea nr. 1/2009, dispoziții care consacră efectiv condițiile de restituire a valorii de piața pentru imobilele, ce fac obiectul acestei legi, astfel încât această restituire se poate realiza numai sub condiția ca vânzarea-cumpărarea să fi întrunit cerințele de legalitate impuse de Legea nr. 112/1995, per a contrarie, cumpărătorii nu sunt îndreptățiți sa primească valoarea de piața a imobilului, ci valoarea prețului actualizat (daca exista un astfel de capăt de cerere), situație in care se găsește si reclamanta.
Recurentul – pârât consideră că, in speța nu sunt îndeplinite dispozițiile art. 50/1 alin. 1 din Legea nr. 10/2001.
Pentru a fi aplicabile dispozițiile legale sus menționate se cere ca încheierea contractelor de vânzare-cumpărare sa se fi făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, or in speța, așa cum s-a stabilit irevocabil prin decizia civila nr. 1888/09.12.2008 a Curții de Apel București, reclamanta a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 5181/1999 cu nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.
Restituirea prețului de piața (circulație) al imobilelor se realizează numai in condițiile in care contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea cerințelor Legii nr. 112/1995, iar nu si in ipoteza in care acesta s-a realizat cu eludarea prevederilor acestui act normativ.
Or, in cauza, prin decizia civila nr. 1888/09.12.2008, definitiva si irevocabila - Curtea de Apel București Secția a IV-a Civila, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare nr. 5181/1999, contract ce a reprezentat titlul de proprietate al reclamantei din prezenta cauza, ceea ce semnifica faptul ca inca de la momentul perfectării contractului din litigiu a existat o cauza de nulitate, care a contravenit reglementarilor in vigoare, cauza ce nu poate fi confirmata, cată vreme si nulitatea absoluta privește calitatea de proprietar a vânzătorului imobilului. De asemenea, o analiza suplimentara pe aspectul nulității contractului ori a bunei-credinte a reclamantei la încheierea acestuia este inutila, cată vreme hotărârea amintita este irevocabila si se bucura de putere de lucru judecat, ceea ce oprește, in opinia noastră, repunerea in discuție a oricăror aspecte de fapt si de drept dezlegate acolo.
In consecința atâta timp cat, in speța de fata nu au fost întrunite condițiile prevăzute de dispozițiile legale mai sus menționate, instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegala si netemeinica, obligând Ministerul Finanțelor Publice a plata sumei de 87.000 euro, reprezentând diferența dintre contravaloarea imobilului evaluat la prețul de libera circulație si îmbunătățirile aduse acestuia.
F. de argumentele prezentate, recurentul pârât solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, modificarea deciziei civila atacata, in sensul admiterii apelului si respingerii cererii de chemare in judecata, ca neîntemeiata.
In drept au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedura civila; Legea nr.10/2001 si Legea nr. 1/2009.
II.În motivarea recursului declarat de recurentul – pârât B. D. S. s-au arătat următoarele:
Prin Decizia civilă nr. 1888/9.12.2008 Curtea de Apel București în dosarul nr._/3/2007, a admis recursul promovat de recurentul - pârât și a admis acțiunea formulată de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare pe care intimata l-a încheiat în condițiile Legii nr. 112/1995. De asemenea instanța a admis cererea de revendicare, formulată în contradictoriu cu intimata și a obligat pârâții să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul situat în . B Sector 2.
Așa cum rezultă din soluția menționată, litigiul s-a derulat pe procedura dreptului comun instituită de art. 480 c. civ. iar în ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare, instanța a constatat cu putere de lucru judecat faptul că înstrăinarea bunului s-a făcut prin fraudă la lege.
Față de principiul disponibilității părții, consacrat de dispozițiile art. 129 pct. 6 c. pr. civ ., este evident că întreaga procedură s-a desfășurat pe dreptul comun și nu pe legea specială, respectiv Legea 10/2001, așa cum greșit a interpretat atât instanța de fond cât și instanța de apel.
Instanța de apel s-a rezumat a reitera motivele instanței de fond, se poate observa că, deși în prezentarea motivelor de apel, instanța face referire la faptul că recurentul – pârât a invocat, neaplicabilitatea dispozițiilor art. 48 din Legea 10/2003, arată că art. 48 nu ar condiționa acordarea despăgubirilor de efectuarea lucrărilor într-un anumit moment.
Recurentul – pârât a arătat că instanța ignoră dispozițiile consacrate de art. 129 pct. 6 C. pr. civ., având în vedere că intimata și-a întemeiat cererea și apărările numai pe dispozițiile Legii 10/2001, invocând în acest sens dispozițiile art. 49 din Leg. 10/2001.
Pornind chiar de la principiul invocat chiar de către instanța de apel: specialia generalibus derogant, se poate reține că instanța trebuia să se pronunțe în limitele investite și să analizeze criticile aduse în raport de textele de lege invocate de recurentul – pârât.
Art. 48 din Legea nr. 10/2003, condiționează aplicabilitatea legii speciale și vizează în primul rând calitatea de chiriaș a persoanei care solicită despăgubirile și numai în cazul în care în temeiul Leg. 10/2001 se restituie fostului proprietar imobilul prin Decizia sau Dispoziția autorității deținătoare, situație care nu se regăsește în prezenta speță, întrucât recurentul – pârât nu a redobândit imobilul prin reconstituire dreptului de proprietate și restituirea în natură a imobilului pe cale administrativă pentru a putea fi aplicabile prevederile Leg. 10/2001 așa cum eronat a apreciat instanța de apel ci pe cale judecătorească, pe calea unei acțiuni în revendicare și nulitate.
Art. 48 din leg. 10 arată -."Chiriașii au drept la despăgubiri pentru sporul de valoare" Acest articol este explicat în ceea ce privește înțelesul normei juridice prin Hotărârea nr. 923 /2010 de aplicare a normelor metodologice de aplicare a Leg. 10/2001 care stabilește:" în cazul restituirii în natură a imobilului preluat de stat cu sau fără titlu despăgubirile aferente se suportă de persoana îndreptățită. Se recomandă unității deținătoare ca în decizia/dispoziția de restituire în natură a imobilului să prevadă generic și obligația de restituire către chiriaș a despăgubirilor cuvenite potrivit legii pentru îmbunătățirile necesare și utile aduse imobilului."
Prin urmare legiuitorul nu face trimitere cu privire la aplicarea acestor norme și în situația în care fostul proprietar dobândește proprietatea prin revendicare, ci numai în procedura administrativă de restituire în natură a imobilului către fostul proprietar, cu păstrarea calității de chiriaș a titularului de contract de locațiune.
Recurentul – pârât invocă faptul că, în prezent, intimata ocupă imobilul fără nici un drept, imobilul fiind restituit în baza unei hotărâri judecătorești irevocabile.
Recurentul - pârât a mai arătat că instanța de apel, de asemenea, în mod nelegal, a apreciat că nu se poate reține reaua credință a intimatei privind realizarea presupuselor îmbunătățiri, ori buna credință se prezumă bonafides praesumitur, dar în prezenta cauză intimata și-a asumat riscul, nedând dovadă de diligentă, executând aceste îmbunătățiri, în perioada când era parte în litigiul de revendicare, ce s-a derulat pe o perioadă de peste 8 ani cu scop șicanator, tocmai de a se prevala de un drept de retenție care nu a fost dobândit licit.
Pentru efectuarea acestor îmbunătățiri, intimata trebuia să respecte prevederile art. 971 Cod civ., potrivit cu care orice convenție privind declanșarea unor îmbunătățiri, trebuia efectuată cu bună credință, ce nu se regăsește în modalitatea de acțiune a intimatei, privind efectuarea lucrărilor, în consecință nelicit.
Referitor la celălalt capăt de cerere privind acordarea prețului de piață, recurentul pârât solicită ca instanța să aprecieze în raport de susținerile ce vor fi efectuate de intimatul Ministerul Finanțelor Publice.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 C. pr. civ., art. 480Cc. civ. și dispozițiile Legii nr.10/2001.
În dovedirea susținerilor, nu a solicitat încuviințarea niciunui mijloc de probă.
Intimata-reclamantă A. F. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursurilor, ca nefondate.
Analizând recursurile declarate din prisma criticilor formulate, care se subsumează motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art.304 pct.9 din Codul de Procedură Civilă, Curtea învederează că este fondat recursul declarat de către Ministerul Finanțelor Publice și că este nefundat recursul declarat de către recurentul-pârât B. D. S., pentru următoarele considerente:
I. Recursul declarat de către recurentul - pârât Ministerul Finanțelor Publice este fondat, deoarece instanțele de fond au aplicat în mod greșit dispozițiile art.50 indice 1 din Legea nr.10/2001 privind acordarea prețului de piață, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art.304 pct.9 din Codul de Procedură Civilă, pentru următoarele considerente:
Prin decizia civilă nr. 1888/09.12.2008, definitivă și irevocabilă, pronunțată de către Curtea de Apel București Secția a IV-a Civila s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare nr. 5181/1999, contract ce a reprezentat titlul de proprietate al reclamantei din prezenta cauză, pe motivul că, atâta timp cât statul a preluat abuziv și fără titlu imobilul litigios, acesta nu putea intra în sfera de aplicare a Legii nr.10/2001.
De asemenea, s-a reținut că constatarea nevalabilității preluării de către stat atrage nulitatea absolută a titlului statului și, pe cale de consecință, nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, în temeiul principiului accesoriu seguitur principale.
S-a mai reținut cu putere de lucru judecat, că cumpărătorii au fost de rea-credință și că, indiferent de buna sau reau-credință a chiriașilor-cumpărători, perfectarea contractului de vânzare-cumpărare cu neobservarea prevederilor legale de către vânzător, precum și în lipsa calității de proprietar al statului, echivalează cu frauda la lege.
Instanța de recurs constată că, considerentele hotărârii menționate se bucură de putere de lucru judecat, fiind considerente decisive, care explică și care lămuresc dispozitivul hotărârii pronunțate. Aceste considerente au relevanță în prezenta cauză, deoarece determină incidența dispozițiilor art.50 alin. 2 din Legea nr.10/2001, care prevede că „(2) Cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sunt scutite de taxe de timbru”.
În acest sens, a fost pronunțată și Hotărârea Curții de Justiție în Cauza nr.456/2011 la data de 15 noiembrie 2012, prin care s-a statuat că „noțiunea de autoritate de lucru judecat în dreptul Uniunii nu se referă numai la dispozitivul hotărârii judecătorești în cauză, ci se extinde și la motivarea acesteia, care constituie suportul necesar al dispozitivului său și, din această cauză, nu poate fi disociată de acesta din urmă”.
Pe cale de consecință, se reține, din dispoziția legală menționată, că foștii chiriași ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești irevocabile, pentru nerespectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995, au posibilitatea de a obține numai prețul actualizat.
Valoarea de circulație a imobilul poate fi obținut în condițiile art.50 alin.2/1 și art.50 indice 1 din Legea nr.10/2001, în cazul în care contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995.
În cauza de față, sunt incidente dispozițiile art.50 alin.2, nu și dispozițiile art.50 indice 1 din Legea nr.10/2001, având în vedere că s-a reținut cu putere de lucru judecat că contractul de vânzare cumpărare al intimatului-reclamant a fost încheiat cu nerespectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995.
Instanța de recurs constată că prima instanță și instanța de apel au realizat o aplicare greșită a dispozițiilor legale menționate, atunci când au acordat intimatului-reclamant valoarea de circulație a imobilului, deoarece nu erau incidente în cauză dispozițiile art.50 indice 1 din Legea nr.10/2001.
În ceea ce privește apărările formulate de către intimatul-reclamant în sensul că nu s-a făcut dovada intenției de fraudare a cumpărătorului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, instanța de recurs învederează că aplicabilitatea dispozițiilor art.50 alin.2 sau art.50 Legea nr.10/2001 este determinată de anularea sau nu a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, în temeiul unei hotărâri judecătorești și de motivele care au determinat desființarea actului translativ de proprietate.
În cauza de față, în raport de decizia civilă nr. 1888/09.12.2008, definitivă și irevocabilă, pronunțată de către Curtea de Apel București Secția a IV-a Civila și de considerentele decisive ale acesteia, se reține că contractul de vânzare-cumpărare a fost anulat, pentru nerespectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995 și că aceste aspecte, fiind soluționate în mod definitiv și irevocabil, nu mai pot fi puse în discuție, în prezenta cauză.
În aceste condiții, având în vedere faptul că intimata-reclamantă nu are dreptul de a obține valoarea de circulație a imobilului, în conformitate cu art.50 indice 1 din Legea nr.10/2001, Curtea reține că A. F. este îndreptățită să obțină prețul actualizat al imobilului, care reprezintă o parte componentă a prețului de circulație, fiind îndeplinite condițiile legale stipulate la art.50 alin.2 din Legea nr.10/2001.
Având în vedere că, prin raportul de expertiză în construcții efectuat în dosarul nr._, aflat la filele 75-85, s-a calculat la suma de 10.690,18 lei, valoarea actualizată cu indicele de inflație a prețului imobilului, care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr.5181/18.10.1999, instanța de recurs va dispune obligarea pârâtului Ministerul Finanțelor Publice la plata sumei de 10.690,18 ron reprezentând prețul actualizat al apartamentului în litigiu către reclamantă.
Având în vedere considerentele menționate, constatând că sunt întemeiate criticile formulate cu privire la inaplicabilitatea dispozițiilor art.50 indice 1 din Lege anr.10/2001, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art.304 pct.9 din Codul de Procedură Civilă, va admite recursul declarat de recurentul - pârât Ministerul Finanțelor Publice împotriva deciziei civile nr. 1043A /07.11.2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu recurentul - pârât B. D. S., cu intimata – reclamantă A. F. și cu intimatul – pârât S. Român prin Ministerul Finanțelor Publice, va modifica în parte decizia civilă recurată, în sensul: va admite apelul declarat de Ministerul Finanțelor Publice., va schimba în parte sentința civilă apelată, în sensul că va obliga pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata sumei de 10.690,18 ron reprezentând prețul actualizat al apartamentului în litigiu către reclamantă. De asemenea, va menține celelalte dispoziții ale sentinței și ale deciziei cu privire la respingerea apelului declarat de către pârâtul B. D. S. și cu privire la menținerea obligației de plată în sarcina recurentului-pârât B. D. S. a sumei de 20.000 Euro, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului și a dreptului de retenție instituit în favoarea intimatei-reclamante.
II. Recursul declarat de către recurentul-pârât B. D. S. este nefondat, pentru următoarele considerente:
Dispozițiile art.48 din Legea nr.10/2001 reglementează situația juridică a chiriașilor, care au fost obligați să lase în liniștită proprietate și posesie imobilele preluate abuziv foștilor proprietari.
Prin normele juridice menționate, este consacrat dreptul acestora de a obține contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile aduse imobilului supus restituirii în natură. Obligația de restituire aparține persoanei îndreptățite, respectiv fostului proprietar, căruia i s-a restituit bunul preluat abuziv.
Curtea învederează că pârâta-reclamantă A. F. se află în această ipoteză, deoarece aceasta a avut calitatea de chiriaș, a cumpărat, în temeiul Legii nr.112/1995 imobilul preluat abuziv și a fost obligată, printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă să lase acest imobil în deplină proprietate și liniștită posesie fostului proprietar, adică recurentului-pârât B. D. S..
Împrejurarea că restituirea în natură a imobilului s-a realizat în temeiul unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile și, nu pe cale administrativă, nu are relevanță asupra dreptului intimatei-reclamante de a obține contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile aduse imobilului supus restituirii, și implicit asupra obligației persoanei îndreptățite de a suporta aceste îmbunătățiri.
Aplicabilitatea dispozițiilor art.48 din Legea nr.10/2001 nu este restrânsă și nici condiționată de restituirea în natură a imobilului preluat abuziv, numai pe cale administrativă.
Curtea învederează că, atâta timp cât intimata-reclamantă a invocat dispozițiile art.48 din Legea nr.10/2001, ambele instanțe au analizat pretențiile deduse judecății, în raport de temeiul de drept invocat și au apreciat, în mod corect, asupra temeiniciei și legalității cererii formulate de către A. F..
Pe cale de consecință, vor fi înlăturate criticile formulate cu privire la inaplicabilitatea dispozițiilor art.48 din Legea nr.10/2001.
În ceea ce privește cea de-a doua critică referitoare la reaua-credință a lui A. F., Curtea învederează că poziția subiectivă a intimatei-reclamante reprezintă o împrejurare de fapt, care este apanajul instanțelor de fond (instanța de apel sau prima instanță), motiv pentru care excede controlului judiciar al instanței de recurs.
Cu toate acestea, Curtea învederează că susținerile recurentului sunt eronate, deoarece pe parcursul soluționării dosarului de revendicare, atât prima instanță, cât și instanța de apel au respins acțiunea în revendicare. D. instanța de recurs, pentru prima dată, la data de 09.12.2009, a admis, în calea de atac, acțiunea în revendicare și a obligat pe A. F. să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul litigios.
Atâta timp cât instanțele de fond au acordat câștig de cauză intimatei-reclamante A. F., menținând valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, nu i se poate imputa acesteia faptul că a efectuat îmbunătățiri necesare și utile asupra imobilului, pe cale îl deținea în proprietate la data respectivă. De asemenea, nu s-ar putea invoca lipsa de diligență a intimatei-reclamante, în condițiile în care îmbunătățirile au fost necesare și utile pentru normala utilizare a apartamentului, în care locuia.
Având în vedere că criticile formulate sunt neîntemeiate, nefiind incident motivul de recurs invocat, în conformitate cu art.312 din codul de procedură civilă va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul-pârât B. D. S., împotriva deciziei civile nr. 1043A /07.11.2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu recurentul - pârât Ministerul Finanțelor Publice, intimata – reclamantă A. F. și cu intimatul – pârât S. Român prin Ministerul Finanțelor Publice, motiv pentru care va menține obligația recurentului-pârât B. D. S. de a plăti contravaloarea îmbunătățirilor aduse, precum și dreptul de retenție instituit în favoarea lui A. F..
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul-pârât B. D. S., împotriva deciziei civile nr. 1043A /07.11.2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu recurentul - pârât Ministerul Finanțelor Publice, intimata – reclamantă A. F. și cu intimatul – pârât S. Român prin Ministerul Finanțelor Publice.
Admite recursul declarat de recurentul - pârât Ministerul Finanțelor Publice împotriva deciziei civile nr. 1043A /07.11.2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu recurentul - pârât B. D. S., cu intimata – reclamantă A. F. și cu intimatul – pârât S. Român prin Ministerul Finanțelor Publice.
Modifică în parte decizia civilă recurată, în sensul:
Admite apelul declarat de Ministerul Finanțelor Publice.
Schimbă în parte sentința civilă apelată, în sensul că
Obligă pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata sumei de 10.690,18 ron reprezentând prețul actualizat al apartamentului în litigiu către reclamantă.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței și ale deciziei.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică, azi 27.09.2013.
Președinte, Judecător, Judecător,
Z. D. C. M. S. M. A. M.
Grefier,
D. L.
Red.D.Z./25.10.2013
Tehnore.T.I./D.Z.
2 ex./01.X.2013
Jud. apel:
Miorița B.
L. P.
| ← Acţiune în constatare. Decizia nr. 1493/2013. Curtea de Apel... | Strămutare. Sentința nr. 19/2016. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
