Pretenţii. Decizia nr. 705/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 705/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 28-04-2014 în dosarul nr. 705/2014
Dosar nr._
(_ )
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.705
Ședința publică de la 28 aprilie 2014
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - D. A. B.
JUDECĂTOR - I. B.
JUDECĂTOR - DOINIȚA M.
GREFIER - L. C.
* * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurentul-pârât M. FINANȚELOR PUBLICE, împotriva deciziei civile nr.656 A din 18.06.2013, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-reclamanți M. M. și M. S. A..
Cauza are ca obiect – pretenții, Legea nr.10/2001
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă avocat T. C., în calitate de reprezentant al intimaților-reclamanți M. M. și M. S. A., în baza împuternicirii avocațiale nr._ din 28.04.2014, emisă de Baroul București, pe care o depune la dosar, lipsind recurentul-pârât Ministerul Finanțelor Publice.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, care învederează depunerea la dosar, prin registratura instanței, a unei întâmpinări formulate de intimații-reclamanți M. M. și M. S. A., la data de 22.04.2014 care a fost comunicată recurentului-pârât.
Apărătorul intimaților-reclamanți arată că nu mai are cereri de formulat și probe de solicitat.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri de formulat și probe de solicitat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în combaterea motivelor de recurs.
Apărătorul intimaților-reclamanți solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei civile atacate ca temeinică și legală, fără cheltuieli de judecată.
Cu privire la calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice, solicită a se avea în vedere faptul că art.50 din Legea 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr.1/2009, pusă în aplicare de normele metodologice, arată în mod indubitabil entitatea care trebuie să restituie prețul de piață, respectiv Ministerul Finanțelor Publice.
În concluzie, arată că, chiriașii cumpărători au dreptul la restituirea prețului de piață în ipoteza în care, menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr.112/1995, au fost evinși prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, cu condiția ca în cadrul argumentelor care au stat la baza admiterii acțiunii în revendicare instanța să nu fi reținut nerespectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau reaua credință a cumpărătorului, considerând ca fiind întrunite aceste condiții.
Depune la dosar practică judiciară.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 18.05.2011, reclamanții M. M. și M. S. A. au solicitat instanței obligarea pârâtului M. FINANȚELOR PUBLICE la plata prețului de piață al apartamentului situat în București, .. 7, etaj 1, apt. 4, sector 1 București în suprafață de 55,04 mp compus din vestibul, 2 camere, baie, bucătărie, oficiu, toaletă serviciu, cămară, cota indiviză de 15,41 % din părțile comune și teren în suprafață de 28,70 mp situate sub construcție.
În motivare, reclamanții au arătat că tatăl lor, M. M. a cumpărat acest apartament prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 481/2050/04.11.1996.
În anul 2003 numita P. M. a introdus împotriva defunctului lor tată o acțiune în revendicare prin comparare de titluri, ce a făcut obiectul dosarului nr._/2003, acțiune ce a fost admisă, autorul lor fiind obligat să lase în deplină posesie și folosință apartamentul susmenționat.
Apartamentul a fost predat numitei P. M., așa cum rezultă din procesul verbal din data de 08.07.2008 încheiat de B. N. D., astfel că titlul autorului lor a devenit ineficient.
În drept, cererea a fost întemeiată pe art. 50 pct. 3 și art. 501 din Legea nr. 10/2001 modificată.
Prin sentința civilă nr._/30.05.2012, Judecătoria sector 1 București a admis cererea, a fost obligat pârâtul să achite reclamanților suma de 210 000 lei reprezentând prețul de piață al apartamentului nr. 4 situat în mun. București, .. 7, etaj 1, sector 1, s-a luat act că reclamanții și-au rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr.481/2050/04.11.1996 încheiat cu Primăria Municipiului București prin ., autorul reclamanților, M. M. a cumpărat apartamentul nr. 4 situat în imobilul din .. 7, etaj 1, apt. 4, sector 1 București în suprafață de 55,04 mp compus din vestibul, 2 camere, baie, bucătărie, oficiu, toaletă serviciu, cămară, precum si cota indiviză de 15,41 % din părțile comune și teren în suprafață de 28,70 mp situate sub construcție (filele 10,11).
Urmare a promovării unei acțiuni în revendicare, prin sentința civilă nr. 2324/04.04.2004, autorul reclamanților a fost obligat să lase fostei proprietare în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul. La data de 08.07.2008 apartamentul a fost predat numitei P. M..
Astfel cum reiese din certificatul de deces . nr._, autorul reclamanților a decedat la data de 22.06.2005 (fila 13), reclamanții fiind unicii moștenitori ai tatălui lor (certificat de moștenitor nr. 1/06.01.2010 – fila 16).
În conformitate cu art. 50 ind.1 din Legea nr. 10/2001 ”proprietarii ale caror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. (2) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiza”.
Instanța a constatat că prin admiterea acțiunii în revendicare formulată de fosta proprietară a imobilului, deposedată în mod abuziv de stat, autorul reclamanților a fost evins, titlul în baza căruia de legitima ca proprietar devenind ineficace, fără ca prin sentința civilă nr. 2324/04.04.2004 să se constate încălcarea dispozițiilor legale la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 481/2050/04.11.1996.
Instanța apreciază că odata ce a fost constatată cu putere de lucru judecat ineficienta actului juridic, se naste dreptul de a cere restabilirea situatiei anterioare încheierii actului, drept transmisibil mortis causa, art. 50 ind.1 din Legea 10/2001 fiind o aplicație specială a garanției pentru evicțiune aplicabilă în materia imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 6.03._89 si înstrainate de stat unor chiriasi de buna-credinta în baza Legii 112/1995.
Potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză, prețul de piață al imobilului este de 210 000 lei, apreciind că nu se justifică aplicarea coeficientului negativ de 5% pentru existența pe rolul instanței a acestui litigiu, cât timp imobilul în materialitatea lui nu este disputat de părți.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a IV-a Civilă la data de 07.11.2012, sub același număr.
În dezvoltarea motivelor de apel apelantul pârât a invocat excepția lipsei calității procesual pasive a Ministerului Finanțelor Publice arătând că potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai intre părțile contractante, neputând nici profita si nici dauna unui terț.
Or, Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului dintre Primăria Municipiului București si reclamanți este terț fata de acest contract.
Prin urmare, Municipiul București are calitate procesuala pasiva in cauza dedusa judecații, aceasta având calitatea de vânzător la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanții.
Aceasta dispoziție de drept comun, nu poate fi înlăturata prin nici o dispoziție speciala contrara, fiind așadar pe deplin aplicabila intre părțile din prezentul litigiu.
Deposedarea cumpărătorului de apartamentul ce face obiectul prezentului litigiu, in urma admiterii acțiunii in revendicare, întrunește condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț.
Aceasta tulburare de drept, este de natura sa angajeze răspunderea contractuala pentru evicțiune totala a vânzătorului, respectiv Primăria Municipiului București, fata de pretențiile privind plata prețului.
Nicidecum, nu poate fi antrenata răspunderea Ministerului Finanțelor Publice, având in vedere ca in prezenta acțiune nu exista culpa acestei instituții.
Mai mult decât atât potrivit dispozițiilor art. 50 din Legea 10/2001 Cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru.
Restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (21) se face de către M. Economiei și Finanțelor*) din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare."
F. de argumentele prezentate, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, schimbarea sentinței civila atacata, in sensul admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice si respingerea capătului de cerere privind restituirea valorii de piața a imobilului, ca fiind formulat împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.
In subsidiar, in măsura in care se trece peste excepția lipsei calității procesuale pasive, capătul de cerere referitor la obligarea Ministerului Finanțelor Publice la valoarea de piața a imobilului ca fiind neîntemeiat pentru următoarele considerente:
În temeiul dispozițiilor art. 50 ind.1 din legea nr.10/2001, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piața este necesara îndeplinirea a doua condiții: prima condiție este ca aceste contracte sa fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995, iar cea de-a doua condiție este ca ele sa fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile.
În prezenta cauza nu este îndeplinita nici o condiție din cele doua prevăzute imperativ de Legea nr. 10/2001:
Cu privire la existenta unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, consideră ca reaua credința a reclamantei nu poate fi pusa la îndoiala, dat fiind faptul ca aceasta știa sau ar fi putut ști ca imobilul este revendicat de către fostul proprietar, ca ar fi putut sau ca ar fi trebuit sa se informeze despre demersurile întreprinse de acesta si ca pasivitatea ii este imputabila, (ex. Hotărârea nr. 510/2003 a Curții Suprema de Justiție).
Nu exista nici o hotărâre judecătoreasca prin care sa se statueze ca reclamanta ar fi fost de buna credința la încheierea contractului de vânzare cumpărare, aceasta nedepunând minime diligente înainte de cumpărare pentru a afla care este titlul in baza căruia statul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului pe care urmau sa-l achiziționeze, motiv pentru care consideră ca in speța de fata contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.
Arată totodată ca nu este îndeplinita nici cea de-a doua condiție imperativa prevăzuta de dispozițiile art. 50 ind.1 din Legea 10/2001, respectiv, contractul sa fi fost desființat prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile.
De vreme ce reclamanta nu a făcut dovada existentei unei sentințe definitive si irevocabile in ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat de către aceasta cu Primăria Municipiului București, nu se poate justifica obligarea Ministerului Finanțelor Publice la plata sumei reprezentând valoarea de piața a imobilului in cauza.
Având in vedere, pe de o parte faptul ca pentru acordarea despăgubirilor la valoarea de piața art. 50 ind.1 din Legea 10/2001 prevede îndeplinirea cumulativa a celor doua condiții expuse mai sus, iar pe de alta parte faptul ca reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii nici uneia dintre acestea, apreciem ca speța nu se circumscrie dispozițiilor imperative prevăzute de art. 50 din Legea 10/2001.
O aplicare corectă a dispozițiilor privind obligarea la garanția pentru evicțiune și respectiv a stabilirii sporului de valoare, ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori:
Stabilirea valorii de piața a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (și nu a prețului derizoriu plătit de reclamanți); Stabilirea valorii de piața la momentul evicțiunii; diferența între valoarea de piața a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare și valoarea de piața a imobilului la momentul evicțiunii, această diferență constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.
Având în vedere că prețul plătit în temeiul legii nr. 112/1995 este unul derizoriu diferența dintre prețul plătit și sporul de valoare nu se poate stabili decât în condițiile de diferența arătate mai sus .
În caz contrar ar fi lipsite de eficiență dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune, acestea desigur au în vedere plata unui preț real la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Prin stabilirea valorii de piața la momentul încheierii contractului de vânzare se poate stabili valoarea reală a imobilului din acel moment pentru a se putea determina cuantumul real al sporului de valoare, acesta din urmă în nici un caz nu poate fi stabilit la prețul efectiv plătit de chiriașul - cumpărător.
Astfel, în ceea ce privește imobilele vândute în baza legii nr. 112/1995, obligația de garanție este particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte de normele speciale adoptate în acest sens prin legea nr. 10/2001.
Așadar, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.
Numai în aceste limite s-ar putea aprecia valoarea economică a dreptului de proprietate dobândit de reclamanți și pierdut ca urmare a evicțiunii, și nicidecum prin raportare la valoarea actuală de piață a imobilului, întrucât obligația de garanție pentru evicțiune funcționează pe principiul protejării patrimoniului dobânditorului față de pierderea dreptului dobândit, iar reparația pecuniară pentru această pierdere se apreciază în raport de valoarea efectivă și reală a prejudicierii acestui patrimoniu.
In situația în care din acest patrimoniu nu a ieșit o sumă de bani suficientă pentru achiziționarea unui imobil în condiții de piață, iar un astfel de contract nu are un caracter aleatoriu, în sensul speculării fluctuațiilor pieței, valoarea prejudiciului și limitele obligației de garanție nu pot fi decât în condițiile arătate mai sus.
Mai mult raportându-se numai la jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului in aceasta speța, care face parte împreuna cu dispozițiile Convenției Europene pentru Apărarea Drepturilor Omului si a Libertăților Fundamentale (in continuare „convenția"), din blocul de convenționalitate la care face referire Constituția României in art.20, reclamanții aveau obligația sa dovedească faptul ca au fost încălcate prevederile art.1 din protocolul adițional nr.1 la Convenție (abuz de putere).
Așadar, trebuie examinat in ce măsura jurisprudența instanței europene impune indemnizarea celor care au cumpărat imobile preluate de regimul comunist, la valoarea de circulație a imobilului, in situația in care aceștia sunt evinși, prin admiterea acțiunilor formulate de vechii proprietari ai acelui imobil.
In cauza R. c. României, Curtea a obligat statul la restituirea valorii de circulație a imobilului către cumpărătorul evins, insa trebuie observata particularitatea esențiala a acestei cauze: Reclamanta din acea cauza, doamna A. R., câștigase deja irevocabil procesul cu evingătorii, fiind evinsa doar ca urmare a admiterii unui recurs in anulare. Prin urmare, cauza R. nu face altceva decât sa reia principiile constant statuate de Curte începând cu cauza Brumarescu c. României, întrucât hotărârea judecătoreasca irevocabila prin care reclamanta A. R. obținuse câștig de cauza reprezenta un bun in sensul art.1 din Protocolul nr. 1, lipsirea sa de proprietate ca urmare a admiterii recursului in anulare fiind o încălcare atât a acestui articol, cat si a art. 6 par.1 din Convenție, privitor la dreptul la un proces echitabil.
Prin urmare, aceasta cauza se deosebește de alte situații, in care titlul chiriașului cumpărător al imobilului, in temeiul Legii nr.112/1995, nu a fost confirmat si consolidat prin hotărâre judecătoreasca irevocabila, de respingere a acțiunii intentate de fostul proprietar, fie in constatarea nulității contractului, fie in revendicare.
Pentru aceste din urma situații, jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga valoare de piața a imobilului, fiind considerata suficienta o indemnizare care reprezintă o parte din aceasta valoare (Velikovi c. Bulgariei), ori contravaloarea prețului actualizat, plătit de cumpărătorul evins (T. T. c. României).
In cauza Velikovi si alții c. Bulgariei, Curtea a statuat la data de 15 martie 2007 printr-o hotărâre amplu argumentata, având valoare de principiu, ca poate fi considerata suficienta, prin raportare la exigenta proporționalității dintre interesul general care a dus la privarea de bun (repararea nedreptăților comise de regimul comunist) si interesul particular, al celui privat de bun, si o despăgubire care nu se ridica la valoarea de piața a bunului in cauza.
Analizând proporționalitatea ingerinței in dreptul de proprietate al reclamanților, Curtea a amintit intru început criteriile folosite . referința anterioara (Pincova si Pine c, Republicii Cehe): daca reclamanții au cumpărat proprietatea cu buna-credința si fara a putea influenta termenii tranzacției; valoarea compensației, prin raportare la valoarea proprietății; alți factori sociali, cum ar fi disponibilitatea altei locuințe, ori șansele de a cumpăra alta locuința. In cauza Velikovi si alții c. Bulgariei, Curtea a întrebuințat următoarele criterii:
In ce măsura cauzele care au determinat anularea contractelor reclamanților se încadrau in mod evident in scopul urmărit de reclamanți abuz de putere ori de poziția in partidul comunist, încălcări substanțiale ale legii ori se datorau unor omisiuni minore ale administrației, care nu erau imputabile reclamanților (cum ar fi semnarea contractului de către viceprimar, in loc de primar; greutatea sarcinii suportate de reclamanți, a evaluat in special prin caracterul adecvat al compensației primite, ori care putea fi primita conform procedurilor in vigoare, precum si posibilitatea de a obține o noua locuința;
In alte cazuri (Wulpe; Stoyanova si I.) s-a reținut ca au existat încălcări substanțiale ale legii cum ar fi cumpărarea unui număr superior de camere celui permis de lege, astfel încât privarea de proprietate nu a dus la încălcarea Convenției, chiar daca despăgubirea nu a depășit 30 % din valoarea imobilului (Wulpe) ori nici nu a fost solicitata, dar indemnizația putea fi de cel mult 25 % din aceeași valoare (Stoyanova si I.).
Aceasta grupa de cauze si statuările Curții sunt deosebit de relevante, întrucât se poate retine ca, in situația in care au existat încălcări esențiale ale legii (iar nu doar simple erori formale, imputabile administrației), privarea de proprietate va fi socotita proporționala si conforma Convenției, chiar daca despăgubirea este net inferioara valorii actuale a imobilului.
Astfel, admiterea acțiunii in revendicare ori in constatare nulității absolute semnifica in mod logic si necesar ca imobilul a fost preluat fara titlu valabil, de unde rezulta ca el nu intra in câmpul de aplicare a Legii nr. 112/1995, întrucât art.1 dispune ca aceasta lege se aplica numai imobilelor preluate cu titlu valabil (in urma unei decizii de referința a Curții Constituționale, nr. 73/1995, publicata in M.Of. nr. 177/08.08.1995).
Prin aceasta decizie, Curtea a reținut ca „trebuie sa se recunoască statului dreptul de a hotăra neîngrădit asupra regimului juridic al bunurilor intrate in proprietatea sa in baza unor titluri conforme cu legislația existenta in momentul dobândirii dreptului sau de proprietate, dar ca „alta este insa situația locuințelor care au fost preluate de stat printr-un act administrativ ilegal, ori pur si simplu in fapt, așadar fara titlu, in condițiile inexistentei unei reglementari legale care sa constituie temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului.
In asemenea cazuri, dreptul de proprietate al persoanei fizice nu a fost desființat legal, astfel încât, statul nefiind proprietar, asemenea imobile nu pot fi incluse in categoria celor avute in vedere . cărei obiect este reglementarea situației juridice a locuințelor trecute in proprietatea statului. A considera, . legii, ca si imobilele preluate de stat, fara titlu, fac obiectul dreptului sau de proprietate al statului, ceea ce ar presupune fie un efect retroactiv al legii, fie recurgerea la un mod de transformare a proprietății persoanelor fizice in proprietate de stat, pe care Constituția din 1991 nu ii cunoaște si care, de aceea, nu poate fi acceptat.
Totodată, in cauza T., T. c. României (hotărârea din 24.03.2009), Curtea Europeana a reținut ca reclamantul T. T., care a cumpărat cu buna-credința un imobil in temeiul Legii nr. 112/1995, fiind ulterior evins prin admiterea unei acțiuni in revendicare, nu a epuizat toate remediile juridice interne, apte sa asigure despăgubirea acestuia, in urma evicțiunii.
Raportându-se la art. 35 din Convenție, Curtea a statuat ca „Mai trebuie determinat daca cuantumul compensației care poate fi acordata de instanțele naționala este suficient pentru a remedia încălcările susținute ( n.inst. - este vorba despre încălcarea dreptului de proprietate al reclamantului, evins prin admiterea acțiunii in revendicare).
Jurisprudența indicata de Guvern releva ca persoane aflate in situația reclamantului ar fi primit cel puțin prețul de cumpărare actualizat, uneori chiar despăgubiri pana la valoarea de piața actuala, ca si restituirea costurilor rezonabile pentru întreținerea imobilului. Curtea retine ca aceste despăgubiri sunt semnificativ mai mari decât cele din cauza Pincova and Pine, unde Curtea a reținut încălcarea art.1 din Protocolul nr.1, in care reclamanții, aflați . reclamantului din prezenta cauza, au primit doar prețul de achiziție, neactualizat ( a se vedea Pincova and Pine, citata supr, 61-64; de asemenea Velikovi si Alții, citata supra, 140-141, si Kalinova v. Bulgaria, no._/98, 76, 08 november2007).
Concluzia Curții a fost ca remediile juridice interne, care ofereau reclamantului posibilitatea obținerii prețului actualizat, erau adecvate si suficiente, astfel încât trebuiau epuizate, cererea privind încălcarea articolului 1 din Protocolul adițional nr.1 la Convenție fiind respinsa ca inadmisibila, pentru neepuizarea remediilor oferite de dreptul intern.
Este evident ca prețul de cumpărare al imobilelor vândute in temeiul Legii nr.112/1995, stabilit de art.16 din normele metodologice de aplicare a acestei legi, era mult inferior valorii de piața a acestor imobile, la data edictării legii, precum si in perioada cumpărării acestor imobile de către chiriași, începând cu anul 1996 .
Așa fiind, indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piața actuala a imobilelor constituie, in mod vădit, o îmbogățire fara justa cauza a acestora, care încalcă principiul egalității cetățenilor in fata legii.
Netemeinica si nelegala este hotărârea instanței de fond si in ceea ce privește reținerea concluziilor din raportul de expertiza care a stabilit o suma exorbitanta la evaluarea imobilului, fara a tine seama de obiecțiunile formulate de apelanta pârâtă.
Astfel, întrucât coeficientul de actualizare in evaluare conține TVA, rezulta ca si valoarea stabilita de evaluator pentru apartamentul evaluat conține TVA. Ca urmare este necesar sa se calculeze valoarea apartamentului fara TVA, deoarece o eventuala despăgubire se va face numai la valoarea fara TVA.
La 12.06.2013 intimații reclamanți au depus întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefundat.
Au arătat că excepția lipsei calității procesuale pasive invocate este nefondată, în condițiile în care art. 50 din legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificat prin legea nr.1/2009 stabilește în mod neîndoielnic că Ministerul Finanțelor Publice este cel care restituie prețul actualizat sau valoarea de piață a imobilelor vândute în temeiul legii nr.112/1995.
Pe fondul cauzei, au arătat că noțiunea de desființare a contractului include și situația admiterii acțiunii în revendicare. Susținerea apelantului cu privire la faptul că inexistența unei hotărâri judecătorești prin care să se statueze că intimata reclamantă a fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu o îndreptățește la restituirea prețului de piață al imobilului, este nefondată, deoarece potrivit art. 1899 alin.2 c.civ, buna credință este prezumată întotdeauna, fiind necesară proba relei credințe.
În legătură cu susținerile apelantei în sensul că prima instanță nu s-a pronunțat asupra obiecțiunilor la raportul de expertiză sunt eronate, căci instanța s-a pronunțat prin încheierea din 21.03.2012 în sensul respingerii lor.
Prin decizia civilă nr.656/A/18.06.2013, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins apelul ca nefondat.
Analizând sentința civilă apelată, tribunalul a reținut următoarele:
În privința calității procesuale pasive a apelantului în cadrul cererii având ca obiect plata valorii de circulație a bunului de care a fost evins autorul reclamanților, tribunalul a arătat că sunt incidente dispozițiile art. 50 ind. 1 alin.1 din legea nr.10/2001 potrivit cu care „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare”.
Art. 50 alin. 3 din legea nr. 10/2001 prevede că „restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2 ind.1) se face de către M. Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.
Așadar, obligația de restituire a valorii de piață a imobilului revine Ministerului Finanțelor Publice, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din legea nr. 112/1995, motiv pentru care excepția invocată urmează a fi respinsă.
Pe fondul cauzei, tribunalul a reținut că în conformitate cu dispozițiile art. 50 ind.1 din legea nr.10/2001 reclamantul este îndreptățit să primească valoarea de piață a imobilului cu privire la care s-a admis acțiunea în revendicare.
Situația reclamantului se încadrează în ipoteza vizată de articolul precitat, împotriva autorului său fiind admisă acțiunea în revendicare a fostului proprietar.
Critica apelantului prin care se invocă neîntrunirea în cauză a condițiilor art. 50 ind. 1 din legea nr.10/2001 întrucât în cauză nu s-ar fi constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi reținută. Tribunalul a arătat că prin art. 50 ind.1 din legea nr.10/2001 s-a reglementat tocmai situația contractelor de vânzare ce au devenit ineficace în urma admiterii acțiunii în revendicare, concretizând astfel ipoteza evicțiunii cumpărătorului în temeiul legii nr.112/1995. Situația este distinctă de cea a contractelor de vânzare-cumpărare cu privire la care s-a constatat nulitatea absolută și cu privire la care legea nr.10/2001 a concretizat principiul repunerii părților în situația anterioară, recunoscând posibilitatea cumpărătorului de a recupera numai prețul actualizat nu și valoarea de circulație a bunului.
De asemenea, tribunalul a arătat că, atâta vreme cât dispozițiile legale nu fac distincție între cumpărătorii de bună credință și cei de rea credință, atunci când reglementează dreptul acestora la despăgubiri la valoarea de piață a imobilului, pentru ipoteza admiterii acțiunilor în revendicare, nici judecătorul nu trebuie să distingă, astfel încât buna sau reaua credință a cumpărătorului într-o astfel de situație este lipsită de relevanță. În subsidiar, s-a constatat că în considerentele hotărârii prin care s-a admis acțiunea în revendicarea un astfel de aspect nu a fost analizat, astfel încât autorul reclamanților este considerat a fi fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Cât privește trimiterile pe care apelantul le face la jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, cu referire la obligația statului de dezdăunare a cumpărătorilor aflați în situația reclamanților, tribunalul le-a constatat inaplicabile în cauză.
Jurisprudența la care s-a făcut referire, fie ea în cauze pronunțate împotriva României sau împotriva altor state din fostul . adoptării legii nr.1/2009, prin care statul român a legiferat în această materie, astfel în cât ea nu este relevantă în cauză.
În marja de apreciere pe care a avut-o, potrivit Convenției Europene a Drepturilor Omului, statul român a ajuns la concluzia indemnizării cumpărătorilor în temeiul legii nr.112/1995, fie cu prețul actualizat, fie cu valoarea de circulație a bunului, după cum contractul de vânzare-cumpărare a fost sau nu constatat a fi nul, reglementare în acord cu prevederile CEDO, urmărind dezdăunarea efectivă a celor prejudiciați prin ineficientizarea contractelor de vânzare-cumpărare în temeiul legii nr.112/1995.
Nefondată este și critica referitoare la supraevaluarea bunului cu privire la care s-a admis acțiunea în revendicare, în condițiile în care, în fața primei instanțe pârâtul a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză, cu privire la includerea de către expert a taxei pe valoarea adăugată în valoarea stabilită prin concluziile raportului de expertiză, obiecțiuni asupra cărora prima instanță s-a pronunțat prin încheierea din 21.03.2012, în sensul că expertul nu a avut în vedere o astfel de valoare.
Verificând concluziile raportului de expertiză administrat în fața primei instanțe, tribunalul a constatat că pentru stabilirea valorii de piață a imobilului nu a fost avută în vedere taxa pe valoare adăugată, motivul de apel fiind astfel vădit nefondat.
Pentru aceste motive, văzând și dispozițiile art. 296 c.pr.civ., tribunalul a respins apelul ca nefondat.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs Ministerul Finanțelor Publice, criticând decizia sub aspectul dispozițiilor art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
O primă critică are în vedere greșita soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive a Ministerul Finanțelor Publice.
Se arată că Ministerul Finanțelor Publice nu a fost parte contractantă în raportul dedus judecății, nerevenindu-i obligația de restituire a prestațiilor efectuate în baza actului de vânzare – cumpărare, cât și pentru dispozițiile imperative ale art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 .
Primăria Municipiului București are calitate procesuală în cauză, aceasta având calitatea de vânzătoare în actul de vânzare – cumpărare.
Reclamanții nu sunt îndreptățiți la despăgubiri reprezentând valoarea de piață a imobilului, nefiind întrunite cerințele art. 501 din Legea nr.10/2001, și pentru că nu au făcut dovada unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile prin care să se constate nulitate contractului de vânzare - cumpărare nr.1644/20.12.1996 .
O altă critică are în vedere faptul că nu sunt întrunite cerințele art. 501 din Legea nr. 10/2001, respectiv contractul de vânzare - cumpărare să fi fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995 și acest contract să fi fost desființat pe cale judecătorească prin hotărâre definitivă și irevocabilă.
Analizând actele și lucrările dosarului Curtea va respinge recursul ca nefondat, având în vedere următoarele considerente:
Obligarea recurentului pârât la plata despăgubirilor către intimații reclamanți, constând în valoarea de piață a imobilului în cauză, s-a dispus în temeiul legii speciale, art. 50 alin. 3 din Legea 10/2001 statuând că prețul de piață al imobilului de care au fost evinși foștii chiriași cumpărători în baza Legii 112/1995 se restituie de către Ministerul Finanțelor Publice „Restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (21) se face de către M. Economiei și Finanțelor*) din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.” Prin urmare, chiar dacă apelantul nu a fost parte la contractul de vânzare cumpărare încheiat în baza Legii 112/1995, se aplică dispozițiile speciale evocate, ce stabilesc fără echivoc titularul obligației de restituire a prețului de piață, astfel încât Ministerul Finanțelor Publice are calitate procesuală pasivă.
Din interpretarea textului legal enunțat rezultă cu claritate că MFP nu este doar un depozitar al sumelor de bani ce urmează a fi restituite cu acest titlu persoanelor îndreptățite ci este însuși titularul obligației de plată a respectivelor sume, astfel încât norma generală ce reglementează funcționarea obligației de evicțiune în sarcina vânzătorului este înlăturată de la aplicare, ca efect al dispozițiilor speciale.
Pe de altă parte, contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au o situație specială, ele neconstituind pentru unitatea deținătoare, o expresie a libertății contractuale, ci executarea unei obligații legale exprese, cea corelativă dreptului chiriașului de a cumpăra, drept prevăzut de art. 9 alin. 1 din acest act normativ. În ce privește sumele încasate din aceste vânzări, ele nu intrau în patrimoniul lor, ci într-un fond extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor, constituit prin dispozițiile art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.
Tocmai de aceea, prin art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, s-a stabilit că restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, respectiv restituireaprețului de piațăal imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face în ambele cazuri, de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.
Astfel, potrivit dispozițiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009: „(2) Cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sunt scutite de taxe de timbru. (21) Cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru. (3) Restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (21) se face de către M. Economiei și Finanțelor*) din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”. Totodată, potrivit disp. art. 501 C.pr.civ. „(1) Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. (2) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză”.
Recurentul pârât face o interpretare eronată a dispozițiilor art. 501 din lege, restrângând fără nicio justificare și cu nesocotirea intenției legiuitorului la edictarea respectivei norme legale sfera situațiilor în care chiriașii cumpărători în temeiul Legii 112/1995 pot beneficia de despăgubiri la valoarea de piață a imobilului de care au fost evinși, numai în ce privește contractele de vânzare cumpărare desființate ca urmare a constatării nulității absolute.
Or, este evident că noțiunea de „desființare” folosită de legiuitor vizează toate situațiile în care respectivele contracte au fost lipsite de eficiență juridică, inclusiv în urma acțiunilor în revendicare intentate de foștii proprietari, prevalând în compararea de titluri actele de proprietate exhibate de aceștia din urmă cu consecința admiterii acțiunilor în revendicare, chiar și în ipoteza în care contractele de vânzare cumpărare încheiate în temeiul Legii 112/1995 nu au fost contestate și/sau anulate.
În mod corect instanțele anterioare au apreciat că situația dedusă judecății se încadrează în ipoteza textului de lege ce instituie în sarcina pârâtului MFP obligația de plată a prețului imobilului la valoarea de piață, chiar dacă actul de proprietate al intimaților reclamanți nu a fost desființat stricto sensu, acesta fiind însă lipsit de eficiență juridică în cadrul acțiunii în revendicare în care fostul proprietar a obținut, în mod irevocabil, imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie.
Art. 50 ind. l din același act normativ prevede dreptul la restituirea prețului de piața al imobilelor numai în favoarea proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995.
Curtea apreciază că prin noțiunea de contract de vânzare-cumpărare desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă legiuitorul a avut în vedere actul translativ de proprietate lipsit de efecte juridice fie prin admiterea unei acțiuni în nulitate, fie prin admiterea acțiunii în revendicare, între cele două ipoteze diferind doar limitele de despăgubire a cumpărătorului în raport de eludarea sau respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la momentul încheierii contractului. Astfel, chiar dacă art. 50 și art. 501 din Legea nr. 10/2001 nu explicitează ce trebuie să se înțeleagă prin desființarea contractelor, această desființare are în vedere atât situația în care contractul a fost anulat ori constatat nul printr-o hotărâre judecătorească, dar și situația în care față de cumpărător s-a admis acțiunea în revendicare formulată de fostul proprietar.
Această interpretare este susținută de prevederile art. 20 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificat prin art. I pct. 8 din Legea nr. 1/2009, care prevede că în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de M. Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Locuințelor. Chiar dacă acest text privește un alt drept al chiriașului cumpărător decât cel ce face obiectul prezentului litigiu, el dezvăluie intenția legiuitorului de a asimila desființării contractului nu doar situația în care a intervenit sancțiunea nulității relativ la contract, ci și pe aceea în care cumpărătorul în baza unui contract a fost evins într-o acțiune în revendicare.
În plus, prin dispozițiile art. 50 din Legea nr.10/2001, a fost reglementat cu caracter de normă specială dreptul chiriașilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea sau eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate, la restituirea prețului de la Ministerul Finanțelor Publice, motiv pentru care în astfel de situații, este atrasă incidența normei speciale, fiind exclusă astfel de la aplicare - potrivit regulii general acceptate specialia generalibus derogant - norma generală, în speță, dreptul comun privind răspunderea exclusivă a vânzătorului pentru evicțiune.
Prin urmare, din interpretarea sistematică a dispozițiilor Codului civil în materie de garanție pentru evicțiune și a art. 50, respectiv art. 501 din Legea nr. 10/2001, se reține că cel chemat să răspundă în calitate de pârât, pentru despăgubirile reprezentând prețul de piață al imobilului, este pârâtul Ministerul Finanțelor Publice.
Ca atare, criticile sale, în sensul că nu a fost parte a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, motiv pentru care nu ar avea calitate procesuală, sunt nefondate.
Sunt netemeinice și criticile potrivit cărora Ministerul Finanțelor Publice leagă obligația de plată a prețului și calitatea sa procesuală exclusiv de constatarea nulității contractului. În acest sens, se reține că potrivit art. 50 alin. 21 și art. 501 din Legea nr. 10/2001, au dreptul la restituirea prețului de piață acei chiriași – cumpărători ai imobilelor, prin contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. Or, respectarea prevederilor legii menționate exclude sancțiunea nulității, o astfel de sancțiune intervenind în cazul în care actul juridic conține efecte contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, deci încalcă dispozițiile legii. În consecință, referirea legiuitorului la desființarea contractului prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă implică pierderea bunului de către chiriașul – cumpărător în urma evingerii sale prin admiterea acțiunii în revendicare.
Potrivit art. 50 alin. 21 și art. 501 din Legea nr. 10/2001, au dreptul la restituirea prețului de piață acei chiriași – cumpărători ai imobilelor, prin contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
Or, respectarea prevederilor legii menționate exclude sancțiunea nulității, o astfel de sancțiune intervenind în cazul în care actul juridic conține efecte contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, deci încalcă dispozițiile legii. În consecință, referirea legiuitorului la desființarea contractului prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă implică pierderea bunului de către chiriașul – cumpărător în urma evingerii sale prin admiterea acțiunii în revendicare.
Astfel fiind, în temeiul art.312 C.proc.civ., Curtea va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de M. FINANȚELOR PUBLICE, împotriva deciziei civile nr.656 A din 18.06.2013, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-reclamanți M. M. și M. S. A..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 28.04.2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
D. A. B. I. B. DOINIȚA M.
GREFIER
L. C.
Red.D.A.B.
Tehnored.B.I
2 ex/14.05.2014
-----------------------------------------------
T.B.-Secția a V-a – E.P.-J.
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 192/2014. Curtea de Apel... | Anulare act. Decizia nr. 719/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
