Rectificare carte funciară. Sentința nr. 2/2014. Curtea de Apel CLUJ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2/2014 pronunțată de Curtea de Apel CLUJ la data de 06-02-2014 în dosarul nr. 20513/211/2011
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 131/A/2014
Ședința publică din 6 februarie 2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A. A C.
JUDECĂTOR: A. C.
GREFIER: C. B.
S-au luat în examinare - pentru pronunțare - apelul declarat de către reclamantul P. T. împotriva sentinței civile nr. 223 din 15 aprilie 2013, pronunțată de Tribunalul Cluj, în dosarul nr._, privind și pe intimații P. K., A. M., D. T., M. F., M. V., C. A. și P. V., având ca obiect acțiune în declararea simulației.
Mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință a termenului din 16 ianuarie 2014, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
Cererea de chemare în judecată
Reclamantul P. T. i-a chemat în judecată pe pârâții P. K., A. M., D. T., M. F. (născută P.) M. V., născută P., C. A., Născută P., P. V., având obiect, acțiune în constatare, solicitând, în principal, să se constate simulat înscrisul intitulat „contract de vânzare cumpărare" autentificat prin încheierea nr. 2004/14.07.2008 la BNPA R., să se dispună desființarea actului simulat, întrucât prețul nu s-a achitat, ceea ce echivalează cu lipsa cauzei actului, cu consecința desființării contractelor de ipotecă încheiate între pârâtul de rând 1 si pârâtul de rând 2, înscrise în CF 8584 Gilau cu nr. cadastral 3378, desființarea actelor de executare din dosarele execuționale nr. 307/2009 si 591/2009 ale B. S. R. M., desființarea actul de adjudecare nr. 307 din 06,08,2009 întocmit pe numele pârâtului de rând 3 D. T. în dosarul de executare nr.591/2009 al B. S. R. M.. Reclamanții au mai solicitat reînscrierea dreptului de proprietate pe numele reclamantului P. T. si al intervenienților forțați M. F., M. V., C. A. și P. T. în CF 8584 Gilau nr. cad. 3378 și top nr. 147/2 asupra imobilului de natură teren-gradină în suprafața de 1874 mp cu casa familiala de locuit conform descrierii de la foaia de avere, imobil situat administrativ în localitatea G., ., județul Cluj.
În subsidiar, s-a solicitat să se constate simulația înscrisului „contract de cumpărare nr. 2004 din 14.07.2008, urmând a se constata existența si efectele cotraînscrisurilor secrete „antecontract de vânzare cumpărare încheiat la data de 14.04.2008" și „act adițional la antecontractul de vânzare cumpărare" încheiat în 15.01.2008 - acte de asemenea semnate între reclamant și intervenienții și pârâtul de rând 1, să se constate că simulația vizează prețul din înscrisul aparent „contract de vânzare cumpărare" autentificat prin încheierea nr. 2004 din 14.01.2008 la BNPA „R.", în sensul în care prețul nu s-a achitat de la cumpărător la vânzători, să se dispună obligarea pârâtului de rând 1 să-i plătească suma de 79.500 EURO, reprezentând cota parte din prețul ce i se cuvine după imobilul vândut conform antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 14.04.2008 și a actului adițional din 15.07.2008 la antecontractul de vânzare cumpărare - semnate între reclamant și intervenienții și pârâtul de rând 1, să se dispună, obligarea pârâtului de rând 1 să-i plătească și suma de 26.240 lei reprezentând prejudiciul pe care l-a suferit cu ocazia executării silite prin evacuare în dosarul de executare nr. 591/2009 al B. S. R. M..
Întâmpinările depuse în fața primei instanțe
Pârâtul D. T., în prin întâmpinare, a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, raportat la primul capăt de cerere și la capetele de cerere formulate în subsidiar, excepția prescripției dreptului material la acțiune în ceea ce privește capătul nr. 2 de cerere, excepția inadmisibilitații în ceea ce privește capătul nr. 2 de cerere, punctul 2, punctul 3 și punctul 4 și excepția tardivității în ceea ce privește capătul nr. 2 de cerere, punctul 2 și 3, iar, pe fondul cauzei, a solicitat respingerea cererii ca netemeinică și nelegală.
Soluția primei instanțe
Prin sentința civilă nr. 223 din 15 aprilie 2013, au fost respinse ca nefondate excepțiile invocate de pârât, fiind respinsă pe fond și acțiunea reclamantului.
Decizia parțială din apel
Prin decizia civilă nr. 1/A/21.11.2013, curtea a admis apelul declarat de reclamantul P. T. împotriva sentinței civile nr. 223/15.04.2013 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr._, pe care a anulat-o, reținând cauza spre judecare, cu motivarea că prima instanță, din oficiu, a invocat o apărare de fond de ordine publică privind nulitatea absolută a operațiunii juridice a simulației pe motivul fraudării legii, apreciind că prin încheierea ei au fost eludate dispozițiile legale privind plata taxelor datorate statului pentru transferul proprietății, declarându-se un preț inferior celui real.
Fiind vorba despre o apărare de fond de ordine publică și nu despre o pretenție, prima instanță nu s-a pronunțat extra petita, așa cum susține reclamantul apelant, ea având posibilitatea de a invoca din oficiu excepții absolute și apărări de fond de ordine publică, așa cum rezultă din dispozițiile art. 129 alin. 4 Cod proc. civ.
Cu toate acestea, hotărârea primei instanțe este nelegală pentru că apărarea de fond invocată nu este fondată, eludarea dispozițiilor privind plata taxelor datorate pentru transferul proprietății neconstituind motiv de nulitate absolută a operațiunii juridice a simulației, întrucât aceasta nu a fost încheiată în scopul principal al eludării taxelor. Este adevărat că o perioadă de timp, sub imperiul OUG nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarială, o astfel de operațiune juridică era nulă absolut, întrucât, prin art. 6 alin. 1 și 2 din actul normativ menționat, s-a prevăzut că „(1) Este nulă vânzarea prin care părțile se înțeleg, printr-un act ascuns, să se plătească un preț mai mare decât cel care se declară în actul autentic. (2) Nulitatea prevăzută la alin. (1) se extinde atât asupra actului ascuns, cât și asupra actului autentic.” Acest text, însă, a fost abrogat ulterior tocmai pentru că legiuitorul nu a considerat că eludarea taxelor pentru transferul proprietății constituie un motiv suficient pentru o sancțiune atât de drastică cum este aceea a nulității operațiunii juridice. De altfel, doctrina și jurisprudența anterioare și ulterioare acestui act normativ au fost majoritare în favoarea opiniei că eludarea taxelor nu constituie motiv de nulitate a actului juridic.
Întrucât prima instanță a respins acțiunea ca urmare a admiterii în mod nefondat a unei apărări de fond invocată din oficiu, iar, astfel, nu a analizat fondul raporturilor juridice dintre părți, în temeiul art. 297 alin. 1 Cod proc. civ., curtea va admite apelul reclamantului și va anula sentința primei instanțe, reținând cauza spre rejudecare.
În ceea ce privește excepțiile invocate de pârât și soluționate de prima instanță, acestea nu au constituit obiect al apelului.
În ceea ce privește fondul cauzei, întrucât între reclamant, pârâtul P. K. și intervenienți au fost încheiate mai multe acte secrete, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 14.04.2008 (f. 15-16 dosar judecătorie), actul adițional la acest antecontract, încheiat la 14.04.2008 (f. 19 din același dosar), precum și convenția din 27.01.2009 (f. 27 dosar tribunal), probele administrate în fața primei instanțe fiind insuficiente pentru a stabili intenția reală a părților, curtea apreciază că se impune suplimentarea acestora printr-un interogatoriu al părților semnatare, urmând ca, în acest scop, să stabilească termen de judecată pentru care vor fi citate din nou părțile.
Rejudecarea cauzei
Instanța de apel a completat probațiunea în rejudecarea cauzei, prin interogatoriul luat din oficiu reclamantului apelant și al intimaților intervenienți M. F., M. V., P. V. și C. A., consemnat în încheierea ședinței publice din 16.01.2014, interogatoriu ce a avut ca scop stabilirea adevăratelor raporturi dintre părți.
Analizând convențiile succesive încheiate între părți, având în vedere lămuririle date prin interogatoriul luat în apel, instanța stabilește următoarea stare de fapt:
Între reclamantul P. T. și intervenienții forțat M. F., M. V., C. A. și P. V., în calitate de promitenți vânzători și pârâtul P. K., în calitate de promitent cumpărător, a fost încheiat, la data de 14.04.2008, un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul teren intravilan în suprafață de 1874 mp, cu construcții, dobândit de promitenții vânzători de la antecesorul lor P. V., în baza certificatului de moștenitor nr. 5/2008 emis de BNP Asociați P. L. și P. I., teren pentru care acestui antecesor i-a fost reconstituit dreptul de proprietate prin titlul de proprietate nr. 5263/75/10.09.1993 (f. 13-16 dosar nr._ al Judecătoriei Cluj-N.). Prețul stabilit de părți de comun acord a fost de aproximativ 400.000 euro, acesta urmând să fie achitat sub forma a 10 apartamente cu 2 camere fiecare, în suprafață utilă de aproximativ 53 mp, în stare semifinisată.
În realitate, promitentul cumpărător dorea să achiziționeze imobilul, să demoleze casa veche și să edifice un . ca apoi să dea în schimbul transferului dreptului de proprietate un număr de apartamente, în sensul dispozițiilor contractuale.
Din împrejurarea că părțile au stabilit un preț și în bani, curtea deduce că obligația era una, dacă nu alternativă, cel puțin facultativă, în favoarea promitenților cumpărători, în sensul că, dacă nu se realiza construcția, acestora li se achita contravaloarea imobilului.
Pentru că avea nevoie de autorizație de construire care nu se elibera decât celui care figura proprietar în cartea funciară, pârâtul promitent cumpărător le-a solicitat promitenților vânzători încheierea unui contract autentic de vânzare-cumpărare, acesta fiind motivul pentru care părțile au încheiat contractul autentificat sub nr. 2004/14.07.2008 de BNP R., care este unul simulat, întrucât, în cuprinsul său se arată că prețul este de 120.000 lei și a fost achitat în întregime anterior semnării contractului, deși construcția blocului nici nu a început (f. 17-19 dosar judecătorie).
La o zi după data încheierii contractului autentic, respectiv în data de 15.07.2008, între aceleași părți, s-a încheiat un act adițional la antecontractul inițial de vânzare-cumpărare, prin care au stabilit termenul de execuție a construcției pentru 1.07.2009, precum și modul de plată, parțial sub forma unor apartamente, parțial sub forma unor sume de bani (f. 19-20 dosar judecătorie). Încheierea actului adițional dovedește înțelegerea secretă între părți, respectiv existența acordului simulatoriu, în sensul că prețul nu este cel trecut în contractul autentic și că nici nu a fost achitat până la data încheierii acestuia.
După ce a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, pârâtul cumpărător a împrumutat de la pârâtul A. M. mai multe sume de bani, garantând restituirea împrumutului printr-o ipotecă asupra imobilului cumpărat, precum și o interdicție de înstrăinare și grevare, așa cum rezultă din contractul autentificat sub nr. 2316/9.09.2008 de BNP Asociați R. (f. 74-75 dosar tribunal) și extrasul de carte funciară privind imobilul (f. 80 din același dosar).
Pentru că nu a reușit să edifice construcția, ci doar să contracteze împrumutul, probabil în acest scop, pârâtul P. K. s-a înțeles cu reclamantul și intervenienții forțat să le retransmită dreptul de proprietate asupra imobilului, încheind în acest sens o promisiune de vânzare-cumpărare în data de 27.01.2009 (f. 27 dosar tribunal), notată în cartea funciară a imobilului (f. 80 din același dosar).
Nu și-a mai putut executa, însă, această obligație, pentru că, în vederea recuperării sumei împrumutate, pârâtul creditor A. M. a procedat la executarea silită imobiliară, imobilul fiind adjudecat de pârâtul D. T. (f. 58 dosar tribunal), contestația la executare formulată de promitenții cumpărători fiind perimată (dosar acvirat nr._/211/2009 al Judecătoriei Cluj-N.), adjudecatarul devenind, astfel, proprietar definitiv al imobilului și neputând fi evins, pentru că creditorul ipotecar nu poate fi evins, acestuia neaplicându-i-se dispozițiile din art. 36 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare (în forma în vigoare la data adjudecării), privind suspendarea cuprinsului cărții funciare timp de 3 ani de la data înscrierii dreptului celui care a constituit ipoteca, din rațiuni considerate a fi la data respectivă de protejare a creditului (acesta fiind motivul pentru care Noul cod civil a prevăzut expres în art. 908 alin. 4 faptul că acțiunea în rectificare poate fi introdusă și împotriva creditorului ipotecar, concepția legiuitorului schimbându-se la momentul adoptării noului act normativ).
În aceste condiții, cererile principale ale reclamantului ce vizează ca finalitate restabilirea situației anterioare de carte funciară nu pot fi admise, urmând a fi analizate cererile subsidiare.
În temeiul art. 1175 C. civil, instanța va constata simulația prin deghizarea parțială a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2004/14.07.2008 de BNP R., încheiat între reclamant și pârâții M. F., M. V., C. A. și P. V., în calitate de vânzători și pârâtul P. K., în calitate de cumpărător, în sensul că înțelegerea reală dintre părți se referă la plata în contul transferului dreptului de proprietate asupra imobilului situat în G., ., . 147/2, nr. cad. 3378, din CF nr. 8548 G. a unui număr de 10 apartament sau, în caz de nerealizare a acestora, a sumei de 400.000 Euro și că pârâtul nu și-a executat obligațiile asumate prin actul secret.
Aceasta, deoarece, prin contractul de vânzare-cumpărare autentic, act public, părțile au urmărit transferul dreptului de proprietate, simulând doar contraprestația dobânditorului, intenția lor reală fiind aceea de a primi un număr de apartamente sau o sumă de bani, în cazul în care acestea nu erau realizate, cum s–a și întâmplat ulterior.
Este adevărat că, între aceleași părți, s-a mai încheiat un ultim act, prin care acestea au încercat să preîntâmpine un prejudiciu prin revenirea la situația anterioară, însă acesta nu a mai putut fi executat, neputând produce vreun efect juridic, în condițiile adjudecării imobilului de către un terț.
Rămâne, astfel, de executat, în temeiul art. 969 alin. 1 C. civ., înțelegerea inițială, respectiv obligația facultativă privind plata unei sume de bani, reclamantul fiind singurul care a cerut în acest proces plata părții care i se cuvine și care este de 79.000 euro.
În temeiul art. 274 alin. 1 Cod proc. civ., pârâtul P. K. va fi obligat să-i plătească reclamantului cheltuieli de judecată pentru prima instanță în sumă de 19.898,67 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru achitată de acesta.
De asemenea, în temeiul art. 18 din OUG nr. 51/2008, cheltuielile pentru care reclamantul a beneficiat de scutire, respectiv jumătate din taxă judiciară de timbru pentru prima instanță și întreaga taxă judiciară de timbru pentru apel, în cuantum total de 39.797,36 lei, vor fi puse în sarcina pârâtului căzut în pretenții.
Pentru că acțiunea va fi respinsă față de creditorul ipotecar și terțul adjudecatar, față de aceștia reclamantul este cel căzut în pretenții, motiv pentru care, în temeiul art. 274 alin. 1 Cod proc. civ., va fi obligat să-i plătească pârâtului D. T. 2108 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial, conform chitanței de la fila 98 din dosarul curții.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite în parte acțiunea civilă exercitată de reclamantul P. T. împotriva pârâților P. K., M. F., M. V., C. A. și P. V., și, în consecință:
Constată simulația prin deghizare parțială a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2004/14.07.2008 de BNP R., încheiat între reclamant și pârâții M. F., M. V., C. A. și P. V., în calitate de vânzători și pârâtul P. K., în calitate de cumpărător, în sensul că înțelegerea reală dintre părți se referă la plata în contul transferului dreptului de proprietate asupra imobilului situat în G., ., . 147/2, nr. cad. 3378, din CF nr. 8548 G. a unui număr de 10 apartament sau, în caz de nerealizare a acestora, a sumei de 400.000 Euro și că pârâtul nu și-a executat obligațiile asumate prin actul secret.
Obligă pârâtul P. K., să-i plătească reclamantului suma de 79.000 Euro.
Obligă pârâtul P. K., să-i plătească reclamantului suma de 19.898,67 lei cheltuieli de judecată pentru prima instanță.
Obligă pârâtul P. K., la plata taxei judiciare de timbru de care a fost scutit reclamantul în prima instanță și apel în sumă totală de 39.797,36 lei, în favoarea Consiliului Local al comunei G..
Respinge acțiunea față de pârâții A. M. și D. T. și celelalte capete de cerere.
Obligă reclamantul să-i plătească pârâtului D. T. suma de 2108 lei.
Definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 6 februarie 2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
A. A. C. A. C. C. B.
Red. CAA dact. GC
2 ex/26.03.2014
Jud. primă instanță: V. G.
| ← Conflict de competenţă. Sentința nr. 55/2014. Curtea de Apel CLUJ | Succesiune. Decizia nr. 890/2014. Curtea de Apel CLUJ → |
|---|
