Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Decizia nr. 485/2013. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 485/2013 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 25-11-2013 în dosarul nr. 1197/254/2009*
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 485/C
Ședința publică din 25 noiembrie 2013
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE - VANGHELIȚA T.
JUDECĂTOR - G. L.
JUDECĂTOR - M. G.
Grefier - A. B.
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurenta reclamantă S.C. R. E. DEVELOPMENT S.R.L., cu sediul în Voluntari, Șoseaua P. – Tunari nr. 1, parter, camera 1, reprezentată de lichidatorul EDGE BUSINESS RESTRUCTURING ADVISORS SPRL, cu sediul în București, sector 1, Piața Charles de Gaulle nr. 13, . sediul procesual ales la Societatea de Avocați „D. & Asociații” în București, .. 6, împotriva deciziei civile nr. 287, pronunțată de Tribunalul C. la data de 07 mai 2013, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât S.C. S. C. S.R.L., cu sediul social în București, sector 1, . nr. 71-73, ..4 și cu sediul procesual ales la SCA P. și Asociații, în București, sector 3, .. 223, . obiect Legea nr. 7/1996.
La apelul nominal efectuat în cauză, se prezintă pentru recurenta reclamantă S.C. R. E. DEVELOPMENT S.R.L., avocat I. D., în baza împuternicirii avocațiale ._ din 21.11.2013, emisă de Baroul București, precum și avocat A. G. din partea lichidatorului EDGE BUSINESS RESTRUCTURING ADVISORS SPRL, în baza împuternicirii avocațiale ._ din 25.11.2013, emisă de Baroul București, iar pentru intimata pârâtă, răspunde avocat I. S., în baza împuternicirii avocațiale ._ din 21.11.2013, emisă de Baroul București.
Procedura de citare este legal îndeplinită, conform art.87 și urm. Cod procedură civilă.
Grefierul de ședință se referă asupra cauzei învederând că recursul este declarat și motivat în termen legal; motivele de recurs au fost comunicate; recursul nu este timbrat, deși recurenta a fost citată cu mențiunea de a achita taxa judiciară de timbru în sumă de 4 lei și 0,15 lei timbru judiciar; nu a fost formulată întâmpinare în cauză; după care:
Întrebat fiind de către instanță care este sediul recurentei reclamante, apărătorul acesteia – avocat I. D., precizează că sediul procesual ales al recurentei reclamante este la Societatea de Avocați „D. & Asociații” în București, sector 1, ., Vila nr. 6.
Instanța constată că recurenta reclamantă nu a fost citată la adresa indicată astăzi, însă procedura este acoperită prin prezența domnului avocat I. D. care a depus împuternicire avocațială la dosar.
Apărătorul recurentei reclamante depune la dosar un înscris intitulat „Ordin simplu” emis la data de 21.11.2013 de BCR, Trezoreria Operativă Ilfov cu care face dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 4 lei. Depune, totodată, și timbru judiciar mobil în valoare de 0,15 lei.
Întrebate fiind părțile dacă mai au cereri de formulat, apărătorul recurentei reclamante, din partea lichidatorului, învederează instanței o situație apărută pe data de 13.11.2013, respectiv împrejurarea că Î.C.C.J. a respins cauza ce formează obiectul dosarului nr._/2/2011 recurs formulat de . Curții de Apel București prin care a fost anulată sentința arbitrară ce a stabilit valoarea pretențiilor. Depune la dosar fișa dosarului menționat extrasă de pe portalul Î.C.C.J.
Apărătorul recurentei reclamante, avocat I. D., arată, cu privire la aspectul invocat de colegul său, avocat A. G. din partea lichidatorului recurentei reclamante, că doamna avocat I. S. – apărător al părții adverse, poate confirma cele invocate.
Întrebat fiind de către instanță dacă s-au judecat la Secția a II-a Civilă, apărătorul recurentei reclamante arată că, într-adevăr, s-au judecat la Secția a II-a Civilă.
Apărătorul intimatei pârâte consideră că aspectul invocat nu are nicio relevanță. Nu are nici un efect asupra soluționării prezentului recurs.
Cu privire la creanță nu s-a stabilit sub nicio formă dacă datorează vreo sumă. Cu privire la soluția ÎCCJ, instanța arbitrară ar fi trebuit să suspende litigiul înaintea soluționării.
Apărătorul recurentei reclamante solicită a se observa că sentința care avea la bază contractul, sentința arbitrală care avea la bază o creanță, a fost desființată, și aceasta este ceea ce a vrut să spună colegul său sub aspectul determinării creanței, element esențial reținut de Tribunalul C..
Apărătorul intimatei pârâte depune la dosar întâmpinare.
Apărătorul recurentei reclamante învederează că atât el cât și colegul său au primit întâmpinarea, au luat la cunoștință de conținutul acesteia și nu solicită termen.
Întrebate fiind, părțile prezente, arată că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de depus în apărare și solicită acordarea cuvântului pe fond, pentru dezbateri.
Instanța ia act de declarația părților prezente, potrivit cu care acestea arată că nu mai au cereri prealabile de formulat sau probe de depus și, în temeiul dispozițiilor art. 150 din Codul de procedură civilă, constată încheiată cercetarea judecătorească, acordându-le pe rând cuvântul, pe fond, pentru dezbateri.
Apărătorul recurentei reclamante, avocat I. D., având cuvântul, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, în raport de motivele de modificare pe care le-a invocat, modificarea deciziei pronunțată de Tribunalul C., în sensul respingerii apelului formulat de partea potrivnică și menținerea sentinței dată de Judecătoria M. ca fiind legală și temeinică.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată solicită a fi obligată partea adversă la cheltuieli de judecată efectuate în fața tuturor instanțelor, cu excepția onorariului de avocat pentru faza recursului pe care urmează să îl solicite separat.
Învederează că urmează să susțină, pe scurt, primul motiv privitor la aplicarea greșită a legii.
Arată că problema esențială pe care o aveau de rezolvat instanțele fondului și pe care au rezolvat-o diferit, era aceea de a știi care dintre cele două legi aflate într-un fel de conflict este aplicabilă: legea cadastrului și publicității imobiliare sau codul civil.
Tribunalul, respectiv Judecătoria M. a reținut că se face înscrierea unui privilegiu conform unui text special de la privilegiu 1737, Tribunalul C. a reținut în sens contrar că norma specială ar fi Legea nr. 7/1996. Prin urmare, nu ar mai fi de urmărit procedura din 1937, ci procedura din Legea nr. 7/1996.
Consideră că este evident că raționamentul instanței de apel este greșit întrucât din perspectivă istorică și din perspectivă strict de interpretare, codul civil de la 1864 a fost normă comună în materie de publicitate în sistemul transcripțiunilor până la momentul 1996 când prin abrogarea expresă a dispozițiilor art. 1816-1823 a devenit normă specială în materie de publicitate imobiliară și locul de normă generală l-a luat legea cadastrului și publicitate imobiliară.
Solicită să se aibă în vedere în acest sens art. 69 din legea cadastrului care stipulează „Pe măsură ce se definitivează cărțile funciare se abrogă dispozițiile din codul civil”. Prin urmare, avem acum o normă specială în codul civil care spune „Privilegiile antreprenorilor se înscriu pe baza a două rapoarte de expertiză și procese verbale, unul înainte și unul pe urmă, și avem o normă generală care, normă generală, mai mult, în art.55 spune „Înscrierile privilegiilor se vor face în conformitate cu legile care le guvernează”.
Cu alte cuvinte, avem norma generală care trimite la norma specială. Evident că în raport de această situație nu se poate reține că în raport de momentul aprilie 2009 legea, codul civil care cuprindea o normă specială în materie de publicitate era normă generală, așa cum a reținut tribunalul în mod eronat.
Deci, din această cauză, ținând cont de cazul de normă specială a Codului civil ar trebui ca oficiul de cadastru să pună în vedere petentei să depună rapoartele de expertiză astfel cum a impus legea.
Pe de altă parte, arată că a invocat în fața primei instanțe și a fost reținut tot ca aspect de drept deosebit de important, faptul că în momentul aprilie 2009 era obligatoriu, conform regulamentului de funcționare a biroului de cadastru, acordul beneficiarului, acordul proprietarului. Era un articol 101 alin.2 în acest regulament. S-a reținut ca fiind motiv de încălcare a legii și s-a spus „da, trebuia să existe acordul, consimțământul expres” - cum spune actul normativ explicit.
Arată că Tribunalul C. a înlăturat critica reclamantei zicând: „Este adevărat că era art. 101 alin.2, însă ulterior a fost abrogat, motiv pentru care nu mai era necesar”.
Precizează că este cu totul de acord că a fost abrogat, însă a fost abrogat după înscrierea privilegiului. Și se pune întrebarea dacă avea puterea instanța de apel să înlăture o critică privitoare la greșita aplicare a legii pe motiv că viitorul avea să aducă modificarea legii. Răspunsul este categoric nu, fiindcă există două situații: ori a refuzat să aplice textul în vigoare, ori a aplicat retroactiv o normă care nu mai prevedea o condiție legală de ordine publică.
Din această cauză, susține că Tribunalul ar fi trebuit să facă aplicarea celui potrivit,să vadă dacă actul este legal sau nelegal, în raport de momentul în vigoare.
Același act normativ, administrativ al regulamentului, a făcut obiectul unei dezbateri între părți la Curtea de Apel București și la Î.C.C.J., iar acolo s-a stabilit în mod irevocabil că este neîntemeiată excepția de nelegalitate invocată de către partea adversă.
Cu alte cuvinte, dacă s-a reținut că era legal din perspectiva conformității cu legea înseamnă că trebuia să se țină și cont de actul normativ, respectiv de art. 101 alin.2 pentru simplul motiv că însăși instanțele, verificând regularitatea excepției de nelegalitate au stabilit că are legătură cu cauza. Judecătoria M. a spus: „DA este admisibilă excepția”, Curtea de Apel București a spus: „DA, este admisibilă excepția și este și întemeiată”, iar Î.C..CJ. a spus: „Este admisibilă, este neîntemeiată” și din această cauză între părți excepția urma să își producă efectele.
Cu privire la motivul referitor la calificarea greșită a actului juridic dedus judecății, arată că domnul avocat A. G. din partea lichidatorului recurentei reclamante, va susține pledoaria.
Avocat A. G. din partea lichidatorului recurentei reclamante, având cuvântul, face un scurt istoric al speței.
Se referă la art. 55 alin.4 și 5 din Legea nr. 7/1996.
Arată că Legea nr. 7/1996, care reglementează regimul general al cadastrului și publicității imobiliare, nu schimbă nici procedura de constituire a unui privilegiu, reglementată de art. 1737 cod civil vechi, și nici condițiile specifice referitoare la înscrierea acestuia, reglementate de art. 1742 Cod civil vechi, obiectul celor două reglementări fiind diferit. Acest text se aplică cu prioritate față de alin.4 al aceluiași articol, fapt ce rezultă atât din înțelesul său, cât și din faptul că este ulterior acestuia.
Instanța de apel nu explică de ce ignoră dispozițiile procedurale ale art. 1737 și art. 1748 din vechiul Cod civil, în condițiile în care chiar textul legal citat în decizia atacată face trimitere la acestea. Mențiunea că alin.5 al art.55 din Legea nr. 7/1996 este o dispoziție cu caracter special nu exclude aplicabilitatea acestuia și, pe cale de consecință, a prevederilor din Codul civil vechi. Arată că la alineatul 5 există două teze.
Din redactarea textului nu rezultă că ar fi vorba de o prevedere cu caracter special, ci invers, este o prevede generală, aplicabilă tuturor cererilor de înregistrare care au ca obiect privilegii. În acest sens este de remarcat că alin.4 și 5 vorbesc la comun atât despre înscrierea privilegiilor, cât și a ipotecilor, iar această ultimă prevedere din alin.5 se referă exclusiv la privilegii, de aceea fiind situată la urmă, nu datorită unui caracter de excepție.
Consideră nejustificate susținerile din întâmpinare în sensul că ar fi fost abrogate implicit aceste dispoziții din codul civil, deoarece dacă s-ar accepta această susținere, rezultă că nu ar mai exista un temei legal privind privilegiul constructorului.
Solicită și respingerea susținerii intimatei prin care face referire la interesul reclamantei.
Se mai referă la atitudinea ambiguă a intimatei, care, pe de o parte susține că această creanță este certă, iar pe de altă parte recunoaște că această creanță este incertă. Susține că această creanță este incertă. Arată că s-a încheiat un proces verbal care poate fi asimilat dispozițiilor art. 1742 Cod civil vechi.
Mai arată că nici un text de lege nu permite antreprenorului să fie exceptat de la parcurgerea procedurii legale, deoarece aceasta constituie în egală măsură și o garanție pentru beneficiar.
Caracterul nelegal al înscrierii privilegiului, el însuși neconstituit legal, în Cartea Funciară este atras de nerespectarea dispozițiilor art. 1742 Cod civil vechi, teza finală: „Arhitecții, antreprenorii, … conservă privilegiul lor prin inscripția proceselor-verbale ale experților, menționate la alineatul 4 al articolului 1737”.
Așadar, la BCPI M. trebuiau prezentate în mod obligatoriu cele două procese-verbale ale experților numiți de Judecătoria M.. Acestea însă nu există și nu au fost prezentate.
Pentru aceste motive solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat.
Apărătorul intimatei pârâte, având cuvântul, pune concluzii de respingere a recursului, cu consecința menținerii hotărârii recurate pentru motivele pe larg dezvoltate în întâmpinare.
Face un scurt istoric al speței.
Arată că în acest moment nu există o hotărâre definitivă care să constate situația creanței intimatei împotriva recurentei, astfel încât menținerea înscrierii privilegiului este necesară până la lămurirea situației de către instanțele de judecată. Cu toate acestea, este perfect legală înscrierea privilegiului când creanța nu este determinată.
Soluția este firească în condițiile în care, având în vedere caracterul accesoriu al privilegiului, intimata nu își poate valorifica privilegiul până la obținerea unui titlu executoriu care să constate creanța.
Învederează, totodată, că recurenta reclamantă este în procedura insolvenței, iar administratorul judiciar înstrăinează apartamentele din ansamblul rezidențial, edificat pe cheltuiala intimatei, fără nici un impediment, în temeiul art. 53 din Legea insolvenței nr. 85/2006, potrivit căruia bunurile se transmit libere de orice sarcini.
Arată că aceste aspecte au fost dovedite atât în fața primei instanțe, cât și în fața instanței de apel.
În consecință, din perspectiva proprietarului, înscrierea privilegiului nu are nici un efect, acesta exercitându-și fără nici un impediment toate prerogativele dreptului de proprietate.
Pe de altă parte, radierea privilegiului echivalează, din punctul său de vedere, cu pierderea oricărei șanse de a își realiza creanța împotriva recurentei.
Consideră că instanța a reținut în mod corect raporturile juridice dintre părți.
Arată că este lipsită de interes susținerea primului motiv de recurs deoarece, având în vedere soluția judicioasă a instanței de apel, completarea enumerării înscrisurilor care au stat la baza înregistrării plângerii cu procesul-verbal și cu Autorizația de construire nu ar duce în nici un caz la modificarea deciziei în favoarea recurentei.
Arată că instanța de apel a calificat în mod judicios raporturile juridice dintre părți, simpla menționare a facturilor fiscale neputând conduce la admiterea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct.8 Cod procedură civilă.
Arată, de asemenea, că instanța de apel a aplicat în mod corect dispozițiile art. 55 din Legea nr. 7/1996, înlăturând de la aplicare dispozițiile Codului civil de la 1864.
Solicită a se observa că nu se poate reține interpretarea recurentei potrivit căreia dispozițiile Legii nr. 7/196, precum și însăși existența privilegiului antreprenorului sunt lăsate la aprecierea benevolă a beneficiarului asupra cuantumului creanței deoarece ar fi în situația unei condiții pur potestative, prohibită de lege.
În cauză, deși s-a încheiat un proces-verbal la terminarea lucrărilor, beneficiarul refuză să recunoască suma pe care o mai are de achitat antreprenorului. Însă privilegiul nu poate depinde exclusiv de voința debitorului, a interpreta în acest sens legea ar însemna deturnarea de la scopul acesteia.
Consideră că, de fapt, se încearcă crearea unei confuzii.
Mai arată că a depus, atașat întâmpinării, Declarația autentificată sub nr. 609 din 11 iunie 2013 la BNP I. S. din București, din care rezultă că intimata, reprezentată legal de administrator, a declarat că este de acord și solicită radierea acestui privilegiu, în temeiul art. 53 din Legea nr. 85/2006, odată cu intabularea dreptului de proprietate al cumpărătorilor în procedura falimentului S.C. R. E. Development S.R.L., din cărțile funciare, astfel cum au fost enumerate în declarație.
Consideră că nu s-a adus nicio vătămare recurentei reclamante și nu există o îngrădire a dreptului de proprietate.
În replică, apărătorul recurentei reclamante, avocat I. D., arată cănu a fost invocată excepția lipsei de interes pentru ca să trebuiască să o combată. Chiar existența declarației părții adverse, că înțelege să renunțe la beneficiul privilegiului, este cel mai bun motiv ca să se observe că recurenta reclamantă justifică un interes pentru radiere.
Pe de altă parte, este o problemă de drept. Interesul este cel de a desființa o măsură nelegală. Și nu se confundă existența privilegiului, aspect care poate face obiectul unei alte discuții, cu regularitatea înscrierii.
Recurenta reclamantă contestă regularitatea înscrierii. Se află într-o procedură de carte funciară și spune, nu contează, poate are, sau poate nu are dreptul. E deja un aspect care face obiectul unui consens. Arată că, cert este că sunt în dispută. Consideră că nu s-a respectat legea când s-a înscris.
Depune la dosar concluzii scrise.
Întrebat fiind de către instanță cu privire la cheltuielile de judecată, apărătorul recurentei reclamante, revine și arată că, așa după cum a menționat la începutul pledoariei sale, solicită a fi obligată partea adversă la cheltuieli de judecată efectuate în fața tuturor instanțelor, cu excepția onorariului de avocat pentru faza recursului, pe care urmează să îl solicite separat.
CURTEA
Asupra prezentului recurs, constată:
Prin decizia civilă nr. 287/07.05.2013 a Tribunalului C. a fost admis apelul formulat de apelanta pârâtă S.C. S. C. S.R.L. împotriva sentinței civile nr. 2813/22.10.2012 a Judecătoriei M., prin care s-a soluționat plângerea împotriva încheierii de carte funciară nr. 6162/15.04.2009 a O.C.P.I. C. (art. 52 alin.2 Legea nr.7/1996), în contradictoriu cu intimata reclamantă S.C. R. E. DEVELOPMENT S.R.L.
A fost schimbată în parte sentința civilă apelată în sensul că s-a respins plângerea, ca nefondată.
Au fost menține celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate.
Tribunalul a reținut că, potrivit art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, în toate cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanțe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepția situației în care părțile renunță în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanța privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripție ipotecară.
A.. 5 al aceluiași articol arată că privilegiile sau ipotecile legale se vor înscrie pentru suma prevăzută în înscris; dacă creanța nu este determinată, pentru suma maximă arătată în cerere, precum și cuantumul dobânzii. În toate cazurile, privilegiile se înscriu și capătă rang numai în condițiile determinate de legea care le-a instituit, iar în lipsa vreunei mențiuni în această lege, ele primesc rang potrivit dispozițiilor legale privitoare la înscrierea ipotecilor.
Aceste dispoziții sunt dispoziții cu caracter special, ce derogă așadar de la dispozițiile de drept comun.
Cum în speță înscrierea s-a făcut în baza contractului de antrepriză generală nr. 100/01.11.2006 și a actului adițional nr. 2/20.11.2008, ambele încheiate între apelantă și intimată, precum și facturile fiscale acceptate de către intimată, înscrierea privilegiului a fost însoțită de toate înscrisurile prevăzute de art. 55 alin. 4 și 5 din Legea nr. 7/1996. Tribunalul a mai reținut că sunt incidente și dispozițiile art. 103 alin. 1 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, potrivit cărora arhitecții, antreprenorii și maiștrii vor putea solicita, în temeiul înscrisului constatator al raportului juridic, înscrierea privilegiului asupra imobilului pentru garantarea achitării prețului lucrărilor ce le-au executat.
Dispozițiile alin. 2 la care instanța de fond a făcut trimitere au fost abrogate prin Ordinul ANCPI nr. 133/2009, astfel că la înscrierea privilegiului nu mai este necesar consimțământul expres al părților, aceste dispoziții fiind reglementate în acord cu dispozițiile incidente din Legea nr. 7/1996.
Instanța de apel a apreciat astfel că sunt întrunite cerințele prevăzute prin art. 55 alin. 4 și 5 din Legea nr. 7/1996, că înscrierea privilegiului special al antreprenorului a fost înscris în mod legal în cartea funciară, motiv pentru care apelul a fost admis, cu consecința schimbării în parte a sentinței civile apelate, în sensul respingerii plângerii, ca nefondată.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs, în termen legal, S.C. R. E. DEVELOPMENT S.R.L. – societate în faliment (in bankruptcy, en faillite), care a susținut că tribunalul a dispus cu interpretarea greșită a naturii raporturilor juridice dintre părți (art. 304 pct. 8 cod proc. civilă) și cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 cod proc. civilă), solicitându-se admiterea căii de atac și modificarea în tot a deciziei atacate, în sensul respingerii apelului.
A fost criticată argumentația tribunalului referitoare la îndeplinirea cerințelor art. 55 din Legea nr. 7/1996 (alin. 4 și 5), în sensul că acest privilegiu a fost corect înscris în baza ,,facturilor fiscale acceptate’’, pierzându-se din vedere că la data înscrierii, acele facturi fiscale erau deja achitate – prin urmare, înscrierea unui privilegiu era lipsit de obiect.
Recurenta a arătat că facturile fiscale a căror încasare este urmărită de intimată nu au fost acceptate la plată, expertizele judiciare efectuate ulterior demonstrând existența unor importante vicii în execuție.
Prin urmare, întrucât doar o factură acceptată la plată poate constitui o creanță certă, lichidă și exigibilă, nu se putea reține că există facturi care legitimează înscrierea privilegiului.
Sub un al doilea aspect, recurenta a arătat că la data înscrierii mențiunii în Cartea funciară (15.04.2009), Legea nr. 7/1996 nu modificase nici procedura de constituire a privilegiului (art. 1737 Cod civil 1864) și nici condițiile speciale referitoare la înscrierea acestuia (art. 1742 Cod civil 1864), instanța de apel nefăcând referire la aceste prevederi. Privilegiul antreprenorului era guvernat la acea dată de vechiul Cod civil, prin dispozițiile menționate, astfel că înscrierea lui s-a realizat cu nerespectarea acestor prevederi legale: existența prealabilă a unui proces-verbal al unui expert numit de către judecătoria în a cărei rază teritorială se află edificiile, care să constate starea și felul lucrărilor pe care proprietarul dorește să le execute; în maximum 6 luni de la încheierea lucrărilor se încheie un al doilea proces-verbal, tot de către un expert desemnat de instanță, care să inventarieze și să evalueze lucrările efectuate. Privilegiul ar fi garantat plata unei sume plafonate de minimul dintre valoarea lucrărilor și sporul de valoare al imobilului.
Recurenta a arătat că nerespectarea procedurilor prevăzute prin legea aplicabilă la data înscrierii conduce la impunerea unei sume arbitrare și la recunoașterea privilegiului pentru o valoare determinată clandestin și extracontractual, și că prin urmare la BCPI M. trebuiau a fi prezentate obligatoriu cele două procese-verbale ale experților numiți de Judecătoria M., pentru a se respecta art. 1737 alin. 4 din vechiul Cod civil.
A fost deopotrivă criticată și argumentația privitoare la eliminarea condiției consimțământului proprietarului imobilului odată cu abrogarea art. 103 alin. 2 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul ANCPI nr.633/2006, abrogare produsă prin Ordinul ANCPI nr. 133/2009. Recurenta a solicitat să se aibă în vedere că acel text era în vigoare la momentul pronunțării încheierii atacate.
S-a mai susținut totodată că prin respingerea irevocabilă, de către Î.C.C.J. în dosarul_, a excepției de nelegalitate vizând textul art. 103 alin. 2 din Regulamentul menționat este clarificată și relevanța condiției consimțământului proprietarului – care în speță nu a existat.
Prin întâmpinare, S.C. S. C. S.R.L. a solicitat respingerea recursului, apreciind că în mod corect tribunalul a aplicat prevederile Ordinului ANCPI nr. 633/2006.
Intimata a pornit de la definirea privilegiului și la importanța recunoașterii acestei garanții în favoarea constructorului (conservarea dreptului legal și a rangului de preferință), arătând în final că deși neintegrate în considerentele instanței de apel, aceste dispoziții ale art. 55 din Legea nr.7/1996 au fost corect aplicate în speță.
Analizând criticile formulate, Curtea constată că prezenta cale de atac este fondată.
În cauză, întrunirea condițiilor de înscriere a unui privilegiu al antreprenorului
asupra unui imobil – solicitată de către intimata S.C. S. C. S.R.L. BUCUREȘTI la 15.04.2009 – urma a fi analizată de către instanțele devolutive prin strictă raportare la dispozițiile de drept substanțial care reglementau această instituție la acea dată, fiind irelevantă abrogarea sau înlocuirea lor cu noi prevederi în materie.
Fiind așadar pusă în discuție temeinicia încheierii nr. 6162/15.04.2009 pronunțată de Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară M., instanțele urmau a se raporta în primul rând la prevederile art. 1737 pct. 4 și art. 1742 din vechiul Cod civil, pentru că textul art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 r. (în forma în vigoare la data depunerii cererii) reglementa doar procedura prevăzută pentru înscrierea în cartea funciară a unui privilegiu, în timp ce primele prevederi menționate vizau însăși îndeplinirea condiției recunoașterii în favoarea antreprenorului a unui atare privilegiu.
Textul art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 r., care dispunea că ,,În toate cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanțe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepția situației în care părțile renunță în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanța privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripție ipotecară’’ nu crea prin el însuși condiții de confirmare a privilegiului clamat, ci doar pe cele de înscriere, astfel că în mod greșit tribunalul nu a avut în vedere dispozițiile de drept comun care arătau în ce condiții și prin ce modalități se poate pretinde înscrierea acestei garanții în evidența cărții funciare.
Or, așa cum corect a reținut instanța de fond, este fondată plângerea proprietarului imobilului în contra căruia BCPI M. a înscris privilegiul, pentru că antreprenorul nu a dovedit ca îndeplinite cerințele art. 1737 alin. 4 Cod civil 1864, referitoare la încheierea prealabilă a unui ,,proces-verbal, de către un expert numit de judecătoria în a cărei rază teritorială sunt situate edificiile, constatator stării și felului lucrărilor ce proprietarul va declara că are de gând a face și numai în cazul când acele lucrări ar fi fost primite cel mult în curs de șase luni, după terminarea lor, de către expert asemenea numit de judecătorie.’’
Prezentarea unor simple facturi emise către proprietarul imobilului și indicarea faptului că ele sunt acceptate la plată nu reprezintă o modalitate conformă legii, prin care antreprenorul să ateste îndeplinirea condiției explicit indicate prin art. 1737 Cod civil, ori a unei situații care să fie interpretată în favoarea sa din perspectiva art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 r.
Chestiunea acceptării sau nu la plată a unor facturi (aspect care implică discuții nu doar în cazul privilegiului recunoscut prin lege, ci și în situația creditorului chirografar) nu putea fi privită de către instanța de apel ca acoperitoare sub aspectul dispozițiilor imperative ale Codului civil 1864, cu atât mai mult cu cât întreaga procedură cu care a fost sesizată în acest caz Judecătoria M. nu are un rol contencios – în sensul că nu urmărește stabilirea raporturilor juridice dintre partenerii contractului, drepturile și obligațiile asumate și măsura executării lor.
Însăși intimata S.C. R. E. DEVELOPMENT S.R.L. pretinde fără temei, prin întâmpinare, că din moment ce nu există o hotărâre definitivă prin care să se constate situația creanței pe care o evocă față de .., este necesară menținerea înscrierii privilegiului, până la clarificarea situației în procedura contencioasă. Prin urmare, se atestă faptul că titularul cererii de înscriere a privilegiului în contra proprietarului imobilului nu îndeplinea cerințele prevăzute prin lege, dar uzează de această procedură necontencioasă pentru a institui o plus-garanție pe parcursul judecății fondului raportului litigios.
Astfel fiind, nici împrejurarea că recurenta se află în procedura insolvenței și nici împrejurarea că parte din spațiile construite în ansamblul rezidențial sunt vândute nu reprezintă un motiv pentru recunoașterea privilegiului, în absența documentației prevăzute prin lege pentru consemnarea lui în favoarea antreprenorului.
Pentru aceste motive și apreciind că nu are nici o relevanță, cât privește aplicarea corectă a legii, împrejurarea la care a făcut trimitere tribunalul – anume că prin Ordinul ANCPI nr. 133/26.03.2009 s-ar fi modificat Ordinul nr. 633/2006 – câtă vreme dispozițiile incidente erau cele din vechiul Cod civil, pe temeiul art. 312 alin. 3 cod proc. civilă se va admite recursul, se va modifica în tot hotărârea atacată, în sensul respingerii apelului.
Respinge cererea recurentei de obligare a intimatei la cheltuieli de judecată, câtă vreme nu s-a făcut dovada suportării lor – la dosar nefiind depuse chitanțe doveditoare în acest sens.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul civil formulat de recurenta reclamantă S.C. R. E. DEVELOPMENT S.R.L., cu sediul în Voluntari, Șoseaua P. – Tunari nr. 1, parter, camera 1, reprezentată de lichidatorul EDGE BUSINESS RESTRUCTURING ADVISORS SPRL, cu sediul în București, sector 1, Piața Charles de Gaulle nr. 13, . sediul procesual ales la Societatea de Avocați „D. & Asociații” în București, .. 6, împotriva deciziei civile nr. 287, pronunțată de Tribunalul C. la data de 07 mai 2013, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât S.C. S. C. S.R.L., cu sediul social în București, sector 1, . nr. 71-73, ..4 și cu sediul procesual ales la SCA P. și Asociații, în București, sector 3, .. 223, .> Modifică în tot decizia recurată, în sensul că respinge apelul.
Respinge cererea recurentei de obligare a intimatei pârâte la plata cheltuielilor de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 25 noiembrie 2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI,
VANGHELIȚA TASEGABRIEL L.
M. G.
Grefier,
A. B.
Red.hot.jud.fond L. D.L.
Red.dec.jud.apel M. B.
Tehnored.jud.rec.G. M./27.01.2014
Gr.AB/3 ex./27.01.2014
| ← Suspendare provizorie. Decizia nr. 415/2013. Curtea de Apel... | Obligaţie de a face. Decizia nr. 340/2013. Curtea de Apel... → |
|---|
