Expropriere. Decizia nr. 21/2015. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 21/2015 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 04-03-2015 în dosarul nr. 21/2015
dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ nr. 21/C
Ședința publică din 4 martie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE G. L.
JUDECĂTOR I. B.
Grefier - C. M.
Cu participarea reprezentantului Ministerului Public
Procuror - V. P.
Pe rol, apelul civil declarat de apelantul reclamant ACBAȘ G., domiciliat în Murfatlar, .. 13, județul C., împotriva sentinței civile nr. 3858/23.07.2012 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă C. NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA S.A. BUCUREȘTI, cu sediul în .. 38, sector 1, având ca obiect expropriere.
Dezbaterile cauzei au avut loc în ședința publică din 25.02.2015 și au fost consemnate în încheierea din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie.
Pentru a da posibilitatea apelantului reclamant să formuleze concluzii scrise, completul de judecată a amânat pronunțarea asupra apelului la data de 4.03.2015, când a dat următoarea soluție:
CURTEA
Prin acțiunea înregistrată la data de 24.02.2011, pe rolul Tribunalului C., reclamantul Acbaș G. l-a chemat în judecată pe pârâtul Statul R. prin C. de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună anularea parțială a hotărârii nr.68/13.10.2010 în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor, obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri juste în cuantum de 84 lei/mp, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii lui, reclamantul a arătat că este proprietarul parcelei A2327/5/7/2 cu suprafața de 443 mp, expropriată iar pârâta nu a avut în vedere toate criteriile prevăzute de legea nr.33/1994 precizând că terenurile din imediata apropiere au fost vândute pe piața liberă cu sume mai mari și chiar aceasta a acordat sume mai mari pentru exproprierea unor alte terenuri aflate în zone mai izolate.
Prin sentința civilă nr. 3858 din 23 iulie 2012, Tribunalul C. a respins acțiunea ca nefondată, reținând în esență, că valoarea de piață a terenului expropriat este de 1750 lei, iar valoarea daunelor în sumă de 300 lei; prima instanța a considerat că nu se impune acordarea de despăgubiri pentru suprafața rămasă după dezmembrare, deoarece ea reprezintă 20% din suprafața deținută anterior dezmembrării și pe aceasta în continuare se poate practica agricultura, terenul nemodificându-și caracteristicile topografice ca urmare a exproprierii; de asemenea, s-a mai constatat că, urmare a exproprierii, nu s-a ajuns la o fărâmițare excesivă care să facă inutilizabilă . reclamantului.
Prin decizia civilă nr. 132/C/26.11.2012, Curtea de Apel C. – Secția I civilă a admis apelul reclamantului Acbaș G. și a schimbat în parte sentința civilă atacată, în sensul că a admis în parte cererea reclamantului, a anulat în parte Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 68/13.10.2010 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate Murfatlar și a obligat pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin CNADNR S.A. să acorde reclamantului pentru terenul expropriat, în suprafață de 443 mp, despăgubiri în cuantum de 3.850 lei; Curtea de Apel a menținut restul dispozițiilor sentinței apelate, cât privește daunele evaluate de expropriator la 300 lei.
Pentru a adopta această soluție instanța de apel a reținut, în esență, în urma efectuării unei expertize în apel, s-a stabilit că valoarea despăgubirii se ridică la suma de 4100 lei, din care 1750 lei valoarea terenului; 2050 lei pierdere de valoare piață A2327/5/7/3 dezmembrată și 300 lei pierdere de subvenții; acest prejudiciu ce constă în pierdere de subvenții care a fost stabilit și de expropriator la suma de 300 lei și menținut de către raportul de expertiză efectuat în cauză, fapt pentru care instanța de apel a menținut dispozițiile sentinței apelate, cât privește aceste daune precum și valoarea terenului în sumă de 1800 lei.
Împotriva deciziei nr. 132/C/26.11.2012 a declarat recurs pârâta C. Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA pentru motive de nelegalitate întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. pr. civ. sub aspectul greșitei acordări a sumei de 2.050 lei calculată prin raportul de expertiză judiciară cu titlu de pierdere a valorii de piață a parcelei A2327/5/7/3, rămasă neexpropriată.
Decizia nr. 3419/18.06.2013, Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția I Civilă a admis recursul pârâtei și, casând decizia nr.132/C/2012, a trimis cauza spre rejudecare Curții de Apel C..
Pentru a pronunța această soluție, Înalta Curte a reținut că nu s-a făcut dovada îndeplinirii condițiilor dispozițiilor imperative în materia exproprierii, respectiv art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 referitoare la modalitatea de calcul a despăgubirilor care fac trimitere la „prețurile obișnuite de tranzacționare”, operațiune pentru îndeplinirea căreia trebuie avute în vedere mai multe prețuri de vânzare din perioada de referință a datei întocmirii raportului de expertiză.
Înalta Curte a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel impunând efectuarea unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr.33/1994 precum și administra, în mod nemijlocit, a dovezilor necesare pentru respectarea prevederilor legale și prin care să poată fi determinat prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află terenul în litigiu, de la data întocmirii raportului de expertiză.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Curții de Apel C. la 03.03.2014 sub nr._, instanța dispunând, în ședința din 30.04.2014 pentru justa soluționare a cauzei, în temeiul dispozițiilor art. 315 și art. 291 alin.2 C. pr. civ., completarea probatoriului cu înscrisuri și cu efectuarea unui raport de expertiză având ca obiectiv determinarea despăgubirilor cuvenite apelantului reclamant în raport de valoarea imobilului teren expropriat și prejudiciul cauzat prin expropriere; instanța de rejudecare a stabilit ca specialiștii să realizeze două variante de lucru, respectiv valoarea imobilului la data exproprierii și, corespunzător, valoarea imobilului la data întocmirii raportului de expertiză.
Analizând sentința apelată prin prisma motivelor invocate de reclamant și criticilor pârâtului care au condus la admiterea recursului, curtea constată că apelul reclamantului este neîntemeiat și urmează a fi respins ca atare.
Prealabil, Curtea constată că, pentru determinarea valorii imobilului teren în suprafață de 443 mp., număr cadastral_/2 ce avea o formă de trapez cu deschidere la DN 3 pe lățimea de 8,38 m și o lungime de 931,59 m., neparcelabil, neconstruibil, experții au folosit metoda abordării prin comparația vânzărilor având în vedere contractele de vânzare cumpărare puse la dispoziția instanței de birourile notariale cărora li s-au cerut informații.
Având în vedere indicația instanței de casare (determinarea prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află terenul în litigiu) și soluția pronunțată de Curtea de Apel C. prin decizia nr.132/C/26.11.2012 care a menținut dispoziția din sentința nr. 3858/23.07.2012 a Tribunalul C., cât privește daunele evaluate de expropriator la 300 lei, rezultă că misiunea instanței de apel era stabilirea valorii terenului prin metoda comparației, fără a mai trebui verificată corectitudinea „daunelor”.
Referitor la suma ce se cuvine celui expropriat drept despăgubire pentru preluarea bunului său din cauze de utilitate publică, curtea arată că ceasta se poate alcătui din două componente: „valoarea reală a imobilului” și „prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane în drept”.
Această concluzie reiese în mod indubitabil din prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 (aplicabil în speță conform art. 9 al. 3 din Legea nr. 138/2004) potrivit cu care despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
Aceste două noțiuni sunt apoi explicitate (pe scurt, dar suficient pentru a se putea face o distincție), arătându-se că, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor tine seama de: 1.) prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiza, precum și 2.) daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia, urmând că experții să defalce despăgubirile cuvenite proprietarului de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale.
Or, vorbindu-se în cuprinsul aceluiași alineat alin. 2 al art. 26 despre prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele și, respectiv, despre daunele produse proprietarului, este evident că acest din urmă prejudiciu este cu totul diferit de dauna suferită de persoană prin lipsirea de proprietate al cărei echivalent nu poate fi decât „prețul cu care se vând imobilele”.
Rezultă de aici că „prejudiciul cauzat proprietarului” este altceva decât echivalentul valoric al bunului precum „pierderi pentru recolta neadunată”, „pierderi din subvenții”, „compensații referitoare la secționarea terenului” sau „compensații referitoare la prejudicii triangulare”, dar fără a se limita la acestea, putându-se încadra în această categorie orice pierdere cauzată în mod direct de expropriere (exemplu: cheltuieli angajate în vederea unei viitoare modificări a regimului juridic al bunului; avansul care nu mai poate fi recuperat pentru lucrările de terasament sau de natură agricolă; întocmirea unei documentații pentru lotizare sau trecere în intravilan, etc.).
În ceea ce privește componenta despăgubirii - „valoarea reală”- a bunului expropriat, aceasta este determinată de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de evaluare.
Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în Standardele Internaționale de Evaluare, că fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri.
Suma estimată se referă la un preț plătibil pentru o proprietate într-o tranzacție independentă (nepărtinitoare), care s-ar putea obține în mod rezonabil de către un vânzător (care nu cere un preț considerat nerealist pe piață) și este cel mai avantajos pentru cumpărător (care achiziționează în concordanță cu realitățile pieței, iar nu în raport de o piață imaginară sau ipotetică ce nu poate fi demonstrată sau anticipată); în fine, se presupune că atât cumpărătorul cât și vânzătorul sunt informați, într-o manieră rezonabilă, în legătură cu natura și caracteristicile proprietății, cu utilizările acestuia, precum și a stadiului în care se află piața; fiecare parte trebuie să acționeze în propriul interes și în mod prudent, depunând de cunoștințele necesare obținerii celui mai bun preț.
Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat, se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia (teren situat în extravilan, spre S-V de . de hotar cu localitatea Ciocârlia), destinația terenului la momentul evaluării, respectiv la momentul octombrie 2010 (teren agricol extravilan pe care era cultivat cu plante tehnice sau cereale care s-au recoltat până la începerea lucrărilor) și, nu în ultimul rând, în raport de criteriul cerere-ofertă la momentul expertizării în faza administrativă.
Or, această analiză a tranzacțiilor pentru bunurile comparabile presupune luarea în considerare a unor tranzacții certe cu terenuri având caracteristici comparabile, tranzacții care să fi produs într-o epocă cât mai apropiată exproprierii (13.10.2010), respectiv data întocmirii raportului de expertiză în apel (septembrie 2014).
Apoi, curtea constată că experții care au soluționat obiectivele admise de instanța de apel, având de stabilit despăgubirea ce se cuvine reclamanților (valoarea reală) au selectat un număr de 21 de contracte de vânzare de terenuri situate în extravilanul localității Murfatlar și au ajuns la valori care se ridică la suma de 300 lei (la data exproprierii) și la suma de 700 lei (la data întocmirii raportului de expertiză).
Valorificând înscrisurile înaintate instanței, experții au calculat exact acea valoare reală a terenului expropriat în raport de art. 26 din Legea nr. 33/1994, având la dispoziție peste 20 de contracte conținând tranzacții reale (nu doar oferte de vânzare); de aceea, nu poate fi reținută opinia specialiștilor (exprimată în afara obiectivelor stabilite de instanță) conform cu care „valorile tranzacționate ar fi făcute după grila notarilor și nu reprezintă adevărata valoare a tranzacției … din dorința de a se plăti un impozit mai mic”.
În răspunsul la obiecțiuni (filele 181-188 din dosar), specialiștii au explicat că au calculat valoarea corespunzătoare fiecărui contract analizat și au justificat de ce s-au înlăturat extremele (minimul, dar și maximul) din comparație; în ceea ce privește calculul făcut în răspunsul la obiecțiuni (generat de credința de nestrămutat a experților că valorile din contracte nu sunt reale), acesta va fi înlăturat pentru că nu respectă cerința Înaltei Curți de stabilire a valorii reale în funcție de prețul cu care în mod obișnuit se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se găsește terenul.
Pe lângă faptul că existența a 21 de contracte de vânzare-cumpărare nu poate decât să impună concluzia categorică, că valorile indicate reprezintă o vânzare „obișnuită” (căci provin de la mai multe birouri notariale, sunt din perioade diferite și încheiate între persoane diferite), nici calculul în care se valorifică doar oferte de vânzare (care în opinia expertului ar fi mai credibile) nu ar avea un rezultat favorabil apelantului pentru că ar crește cuantumul despăgubirii cu 50% (fila 153), astfel încât valoarea ar fi de 600 lei (la data exproprierii) și de 1.540 lei (la data raportului).
În plus, având în vedere pronunțarea deciziei nr. 12/2015 a Curții Constituționale a României, nici măcar adăugarea contravalorii prejudiciului cauzat prin expropriere (a cărui determinare NU face obiectul apelului după rejudecare) la valoarea stabilită la momentul exproprierii nu conduce la acordarea unei despăgubiri superioare celei calculate în etapa administrativă căci rezultatul expertizei a fost de 1.015 lei, față de 2.100 lei conform hotărârii nr. 68/13.10.2010 (iar suma de 2175 lei nu poate fi luată în calcul pentru că cuprinde valoarea determinată la data întocmirii raportului de expertiză și, deci, contravine deciziei nr. 12/2015 a Curții Constituționale a României).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de reclamantul ACBAȘ G., domiciliat în Murfatlar, .. 13, județul C., împotriva sentinței civile nr. 3858/23.07.2012 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă C. NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA S.A. BUCUREȘTI, cu sediul în .. 38, sector 1, ca neîntemeiat.
Definitivă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 4 martie 2015.
Președinte, G. L. | Judecător, I. B. | |
Grefier, C. M. |
Jud.fond D.I.F.
Red.dec.jud. G.L. 06.05.2015
Tehnored.gref.M.C. 07.05.2015/5 ex.
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 78/2015. Curtea de Apel... | Expropriere. Decizia nr. 11/2015. Curtea de Apel CONSTANŢA → |
|---|
