Obligaţie de a face. Decizia nr. 1597/2014. Curtea de Apel CRAIOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1597/2014 pronunțată de Curtea de Apel CRAIOVA la data de 19-11-2014 în dosarul nr. 1597/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1597/2014
Ședința publică de la 19 Noiembrie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE C. T.
Judecător L. E.
Judecător P. B.
Grefier N. A.
******
Pe rol, judecarea recursului declarat de reclamantul M. C., împotriva deciziei civile nr. 290 din 20 mai 2014, pronunțată de Tribunalul D. - Secția I Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatele pârâte C. E. SA S. C. și C. E. SA, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică, a răspuns recurentul reclamant, personal și asistat de avocat A. S., care a depus împuternicire avocațială, lipsind intimatele pârâte.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, în cadrul căruia a învederat că recursul a fost declarat și motivat în termenul prevăzut de lege, timbrat, după care;
Avocat A. S., a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, respectiv depunerea actului adițional al contractului de închiriere prin care s-a prelungit acest contract, cu acordul părților, până la data de 01.07.2012.
Instanța, a respins această cerere, apreciind că nu are relevanță, în raport de motivele de recurs formulate referitor la depășirea cadrului procesual stabilit prin cererea introductivă de instanță.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constatând cauza în stare de soluționare, a acordat cuvântul asupra recursului de față.
Avocat A. S., pentru recurentul reclamant, susținând oral, pe scurt, motivele formulate în scris și depuse la dosarul cauzei, a solicitat admiterea recursului, modificarea hotărârii pronunțată de instanța de apel, admiterea apelului în sensul schimbării în totalitate a sentinței instanței de fond și trimiterea cauzei în rejudecare la instanța de fond, hotărârea fiind dată cu încălcarea legii.
La interpelarea instanței cu privire la părțile între care s-a încheiat contractul de închiriere, apărătorul recurentului reclamant, a precizat că acesta a fost încheiat de intimata pârâtă C. E. SA Câmpina, aceasta având și calitate procesuală pasivă.
Cu privire la cererea reconvențională formulată de intimata pârâtă C. E. SA Câmpina, Curtea a pus în discuție dacă aceasta ar fi putut fi eventual recalificată ca o cerere de intervenție.
Avocat A. S., a precizat că ar fi putut fi recalificată, dar acest aspect ar fi trebuit fi pus în discuția părților la instanța de fond, ceea nu s-a întâmplat, instanța nelămurind, astfel, cadrul procesual.
Fără cheltuieli de judecată.
CURTEA
Prin cererea adresată Judecătoriei C. la data de 17.08.2012, reclamantul M. C., a chemat in judecată pe pârâta C. E. SA S. C. solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța sa dispună obligarea paratei să-i vândă locuința situată în C., .. 120, Cămin nr. 1 E., ., pe care o deține în calitate de chiriaș, la prețul prevăzut de art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992.
Motivând în fapt cererea, reclamantul arată că împreună cu familia sa, dețin în calitate de chiriași ai pârâtei locuința situată în C., .. 120, Cămin nr. 1 E., ., compusă din una cameră în suprafață de 36 mp și dependințe comune.
La data de 06.07.2012, prin adresa nr. 321, pârâta a înștiințat pe toți locatarii căminului că în perioada iulie-august 2012 va vinde camerele din acest cămin amenințându-i că în cazul în care nu vor cumpăra camerele deținute cu contract, va trece la evacuarea lor.
Reclamantul a menționat că, s-au prezentat la sediul pârâtei în vederea cumpărării locuinței conform Legii nr. 85/1992 de care beneficiază, dar au fost refuzați, reprezentanții pârâtei solicitându-le 300 euro pe mp suprafață utilă, care este cel de pe piața imobiliară, amenințându-i că dacă nu acceptă acest preț, va trece la evacuare și vânzarea locuinței altei persoane.
S-a menționat faptul ca, potrivit disp. art. 7 alin. 1 și alin. 4 din Legea nr. 85/1992, locuințele construite din fondurile economice sau bugetare de stat, până la . acestei legi, altele decât cele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere la cererea acestora cu plata integrală sau în rate a prețului în condițiile prevăzute de lege.
A precizat reclamantul si faptul ca acest cămin a fost construit înainte de adoptarea Legii nr. 85/1992, iar pârâta nu respectă prevederile acestui act normativ. Față de caracterul imperativ al textului de lege precizat, refuzul vânzării este nejustificat, pârâta neavând dreptul de a-i refuza un drept recunoscut de lege.
In drept, acțiunea a fost întemeiată pe disp. art. 7 din Legea nr. 85/1992
In dovedirea acțiunii, reclamantul a depus la dosar următoarele înscrisuri: procesul-verbal din 01.06.2008 încheiat între părți, contractul de închiriere din 05.02.1990.
La data de 19.10.2012, pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului M. C. arătând că, acesta nu face dovada calității de chiriaș, la dosar nefiind depus nici un contract de închiriere valabil încheiat și în vigoare la data formulării acțiunii și depunerii acesteia. A precizat că, reclamantul a fost chiriașul societății prin contractul de închiriere nr. 888/2000, iar acest contract a încetat în data de 01.06.2008 ca urmare a ajungerii la termen. De asemenea, a arătat că, procesul-verbal depus de reclamant la dosarul cauzei în copie necertificată nu reprezintă un contract de închiriere și nu poate fi asimilat unui astfel de contract.
Totodată, . a formulat și cerere reconvențională, solicitând evacuarea reclamantului-pârât M. C. din imobilul proprietatea societății, obligarea acestuia la plata cheltuielilor de utilități consumate și neachitate în perioada 26.02._12, conform tabelului anexat în cuantum de 6771,51 lei și la plata cheltuielilor de judecată. În fapt, a arătat că, prin adresa nr. 536/2008 comunicată prin B.E.J. T.-Terpovici . a notificat reclamantul-pârât privind încetarea contractului de închiriere ca urmare a ajungerii la termen și faptul că, societatea nu dorește prelungirea contractului de închiriere și i s-a pus în vedere să părăsească imobilul proprietatea societății la expirarea contractului de închiriere. Începând cu data de 01.06.2008 reclamantul nu mai are calitatea de chiriaș al societății, doar i s-a permis să mai stea o perioadă în acest imobil, fără a avea contract de închiriere.
A anexat în copie: contract de închiriere nr. 888/2000, adresa B. Talpa Terpovici și confirmare de primire, taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
In dovedirea acțiunii, reclamantul a solicitat și instanța a încuviințat proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei și proba cu expertiza tehnică în specialitatea construcții.
La data de 01.04.2013 s-a depus la dosarul cauzei de către expertul M. F. raportul de expertiză tehnică nr._.
La data de 29.05.2013 reclamantul a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză tehnică, arătând că, este o diferență foarte mare între valoarea terenului aferent aceleiași clădiri, stabilită de un alt expert la 5 euro/mp în alt dosar aflat pe rolul Judecătoriei C. și valoarea de 25 mp stabilită de expert în acest dosar.
La data de 10.04.2013, instanța a dispus citarea pârâtei cu mențiunea de a detalia contravaloarea utilităților de 6771,51 lei, în acest sens urmând a depune copia facturii în dovedirea sumei pretinse, răspunsul fiind înaintat la data de 24.05.2013.
La data de 16.09.2013 s-a depus la dosarul cauzei de către expertul M. F. răspunsul la obiecțiunile formulate la raportul de expertiză tehnică nr._, de către reclamant.
Prin sentința civilă nr._/02.10.2013 pronunțată de Judecătoria C. a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului M. C., invocată de pârâta-reclamantă C. E. SA prin întâmpinare, ca neîntemeiată.
A fost respinsă acțiunea formulată de reclamantul M. C., în contradictoriu cu pârâta C. E. SA S. C..
A fost admisă cererea reconvențională formulată de pârâta- reclamantă C. E. SA.
S-a dispus evacuarea pârâtului M. C. din imobilul situat în mun. C., . A( fost nr. 120), Cămin nr. 1 E., ..
A fost obligat reclamantul la plata sumei de 6771,51 lei, reprezentând contravaloare utilizare spațiu și utilități pentru perioada 26.02._12.
A fost obligat reclamantul la plata către pârâtă a sumei de 557,5 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut următoarele:
Potrivit art. 137, alin. 1 C.Proc.Civ., instanța s-a pronunțat mai întâi asupra excepției lipsei calității procesuale active a reclamantului M. C., invocată de pârâta-reclamantă C. E. SA prin întâmpinare.
Acțiunea civilă nu poate fi exercitată de orice persoană și nici împotriva oricărei persoane. Pentru a pune în mișcare acțiunea civilă se cer îndeplinite cumulativ anumite condiții. Una din aceste condiții este îndreptățirea de a sta în acel proces, respectiv calitatea procesuală, care presupune existența unei identități între persoana reclamantului și persoana care este titular al dreptului subiectiv în raportul dedus judecății(calitatea procesuală activă) și între persoana pârâtului și cel obligat în acel raport juridic(calitatea procesuală pasivă).
Excepția lipsei calității procesuale este o excepție de fond, absoluta si peremptorie, putând fi invocata din oficiu de instanța, potrivit dispozițiilor art. 108 alin. 1 din Codul de procedura civila.
Potrivit dispozițiilor art. 7 Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe si spatii cu alta destinație construite din fondurile statului si din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat pana la data intrării in vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a prețului, in condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 si ale Legii nr. 85/1992."
Dovada existenței raporturilor de locațiune dintre părți a fost făcută cu contractul de închiriere pentru suprafețele cu destinația de locuință nr. 888/11.04.2000.
In aceste condiții, instanța a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamatului, ca neîntemeiată.
Pe fond, în baza contractului de închiriere nr.888/11.04.2000 C. E. SA, în calitate de locator a închiriat pârâtului M. C., în calitate de locatar, locuința situată în Căminul de nefamiliști din ., mun. C. jud. D.., pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 01.01.2000 și până la data de 01.01.2005, cu o chirie lunară de 148.500 lei (ROL).
Potrivit adresei nr._/10.06.2013, emisa de Direcția de Urbanism și Nomenclatura Urbană, imobilul în cauza a figurat succesiv la următoarele adrese: .; .; Prelungirea Teilor nr.106; .; .; in prezent fiind la adresa Prelungirea Teilor, nr.8A.
Potrivit dispozițiilor art. 7 Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe si spatii cu alta destinație construite din fondurile statului si din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat pana la data intrării in vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a prețului, in condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 si ale Legii nr. 85/1992.
Astfel, obligația de a vinde locuința intervine atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: locuința sa fie construita din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la . Legii nr. 85/1992; solicitantul sa fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unității proprietare; locuința sa nu facă parte din categoria celor de intervenție, în sensul dispozițiilor art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992.
Prin Decizia nr. 3/2013, ICCJ a statuat că ,, În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, stabilește că aceste prevederi instituie o obligație legală pentru societățile comerciale cu capital integral privat, devenite proprietare prin privatizare, de a vinde locuințele construite din fondurile statului sau ale unităților economice ori bugetare de stat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, cu excepțiile prevăzute de lege.”
În consecință, obligația de vânzare a locuințelor, instituită de art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, este o obligație in rem, stabilită de legiuitor în considerarea obiectului la care se referă, iar nu o obligație in personam, în considerarea subiectului, respectiv a societății comerciale proprietare a unor astfel de locuințe.
Totodată pentru a beneficia de dispozițiile Legii nr. 85/1992, solicitantul trebuie sa aibă calitatea de chiriaș în momentul realizării acordului de voința, nefiind necesar ca titularul contractului de închiriere să fie angajat al unității proprietare.
În speță, analizând condițiile de admisibilitate ale acțiunii, instanța a reținut că nu s-a contestat faptul că locuința în litigiu situată în loc. C., ., jud. D., se încadrează în categoria locuințelor construite din fondurile statului, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 și prin urmare, prima condiție prevăzută de art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 pentru a interveni obligația de a vinde o locuință, este îndeplinită.
Cea de-a doua condiție instituită de textul de lege menționat este aceea ca solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, indiferent dacă este sau nu angajat al unității care deține în proprietate imobilul a cărui vânzare se solicită.
Prin Decizia nr. 5/21 ianuarie 2008 a Î.C.C.J., publicată în M.O. nr. 673 din_, s-a decis că „dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ„.
În ceea ce privește calitatea de locatar a reclamantului, pârâta i-a contestat această calitate.
Sub acest aspect trebuie avut în vedere faptul că începând cu data de 01.01.2000 și până la data de 01.01.2005, reclamantul a deținut locuința în litigiu în baza contractului de închiriere nr. 888/11.04.2000, ulterior acestei date, reclamantul a continuat să ocupe locuința respectivă, dar din actele dosarului rezultă că pârâta i-a notificat reclamantului faptul că la data de 01.06.2008 expiră contractul de închiriere nr. 888/2000 și nu se dorește prelungirea termenului de închiriere.
Notificarea s-a comunicat reclamantului prin intermediul B. T. - N. și Terpovici B. la data de 21.05.2008.
Procesul - verbal încheiat la data de 01.06.2008, între S. C. a . și reclamant nu poate constitui un contract de închiriere, nefiind încheiat pe o durata de timp determinabilă, nefiind individualizat obiectul contractului și prețul chiriei. S., potrivit art. 43 din Legea nr.31/1990, este un dezmembrământ fără personalitate juridică al societăților comerciale, care nu are un patrimoniu propriu.
Conform prevederilor art. 1437 și 1452 C. civ., în situația în care locatarul rămâne în folosința lucrului după împlinirea termenului prevăzut în contract și cu permisiunea locatorului, locațiunea se consideră reînnoită prin tacita relocațiune.
Potrivit acelorași prevederi legale, în situația în care tacita relocațiune nu a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă, poate fi împiedicată doar prin manifestarea voinței locatorului de a nu reînnoi contractul al cărui termen a expirat. În caz contrar, tacita relocațiune va avea loc în condițiile primului contract, dar se va considera încheiat fără termen, astfel că va lua sfârșit doar prin denunțarea unilaterală de către oricare dintre părți.
În speță, ulterior datei de 01.01.2005, când a expirat termenul de închiriere, pârâta a notificat reclamantului cu privire la denunțarea închirierii și prin cererea reconvențională formulată ulterior înregistrării acțiunii reclamantului, a solicitat evacuarea acestuia pe motiv că ocupă locuința fără niciun titlu.
Pe de altă parte, în ceea ce privește pe reclamant, nu a existat acordul locatorului pentru prelungirea contractului de închiriere.
Prin urmare, în contextul în care reclamantul a continuat să ocupe locuința în litigiu și după expirarea termenului de închiriere, in condițiile in care concediul fusese notificat de pârâtă, instanța a reținut că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1437 și 1452 C. civ. și, ca atare, în privința reclamantului nu a operat tacita relocațiune.
Astfel, la data formulării acțiunii introductive reclamantul nu avea calitatea de locatar al locuinței în litigiu, susținerile pârâtei în sensul că ocupau abuziv această locuință fiind fondate.
Față de această împrejurare, instanța a apreciat că între părți nu a operat o prelungire a contractului inițial, prin tacita relocațiune, astfel cum prevede art. 1437 C.civ. din 1864 aplicabil conform art. 3 din Legea nr. 71/2011.
Pentru aceste motive instanța a reținut că acțiunea formulată de reclamant privind obligarea pârâtei la vânzarea locuinței nu este întemeiată și a fost respinsă ca neîntemeiată.
In ceea ce privește cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă, instanța a reținut că este întemeiată.
Analizând primul capăt de cerere privind evacuarea reclamantului-pârât M. C. din imobilul proprietatea pârâtei reclamante, instanța a reținut că este întemeiat.
In ceea ce privește dreptul de proprietate al pârâtei-reclamante asupra imobilul din care se solicita evacuarea paratului, instanța a retinut ca dreptul de proprietate este un drept real, exclusiv și perpetuu. Atributele acestui drept sunt posesia, folosința și dispoziția. Caracterul absolut al dreptului de proprietate rezidă în existența acestuia în mod independent față de alte drepturi care să-i servească drept temei al constituirii.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate constă în faptul că acesta este singurul care îi conferă titularului său posibilitatea exercitării concomitente a tuturor atributelor sale.
Acțiunea în evacuare este mijlocul juridic prin care sunt ocrotite atributele posesiei și folosinței dreptului de proprietate, conferindu-i titularului plenitudinea exercițiului dreptului care îi aparține.
Pârâta-reclamanta a dovedit in cauza calitatea de tolerat a paratului-reclamant, acesta din urma neavând niciun drept care sa ii justifice conviețuirea in imobil.
Instanța a reținut astfel ca o condiție pentru admisibilitatea acțiunii în evacuare este ocuparea fără drept a imobilului, iar obligația eliberării spațiului ocupat fără nici un drept este o obligație corelativă dreptului de folosință, de a nu i se aduce nici o atingere acestuia.
In condițiile in care pârâta-reclamantă a anunțat concediul iar tacita relocațiune a contractului nu a operat, instanța a reținut că reclamantul-pârât nu deține un titlu pentru ocuparea camerei de cămin.
Pe cale de consecința, ținând cont de calitatea de tolerat a paratului in imobilul proprietatea pârâtei-reclamante care si-a manifestat in mod neîndoielnic dorința de a nu mai continua conviețuirea cu acesta, instanța a admis acest capăt de cerere si a dispus evacuarea reclamantului-pârât M. C. din imobilul ocupat fără titlu.
In ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâtului-reclamant la plata sumei de 6771,51 lei, reprezentând contravaloare utilizare spațiu și utilități pentru perioada 30.12.2011 la zi, instanța l-a admis ca întemeiat, instanța a constatat că pârâtul reclamant a făcut dovada pretențiilor solicitate, conform facturilor atașate tabelului de utilități neachitate, filele 54-72.
Sub aspectul cheltuielilor de judecată, potrivit art. 274 C.proc.civ., partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată, această obligație avându-și sorgintea în culpa procesuală, dovedită prin aceea că a pierdut procesul.
In ceea ce privește cererea reclamantului privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, față de soluția de respingere a cererii de chemare în judecată, instanța a respins acest capăt de cerere, ca neîntemeiat.
Raportat la capătul de cerere privind obligarea reclamantului-pârât la plata cheltuielilor de judecată, instanța a admis cererea pârâtei-reclamante de obligare a reclamantului-pârât la plata cheltuielilor de judecată in sumă de 557,5 lei reprezentând taxa judiciară de timbru și timbru judiciar.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul M. C., arătând că motivarea instanței de fond nu corespunde realității, soluționând excepția lipsei calității procesuale active a apelantului, ridicată de pârâtă prin întâmpinare, a respins-o, constatând că are calitatea de locatar al imobilului pentru care a solicitat obligarea pârâtei la vânzare. Având calitatea de locatar, plătitor al chiriei convenite de comun acord sau, dacă era tolerat în imobilul proprietatea pârâtei-reclamante, așa cum a reținut instanța de fond, nu i se putea imputa că ocupă în mod abuziv locuința în litigiu.
Calitatea de tolerat într-o locuință se dobândește doar cu acordul proprietarului și fără ca acesta să pretindă vreo plată pentru folosința acesteia.
În mod greșit instanța a reținut că începând cu data de 01.06.2008 a încetat contractul său de închiriere prin ajungerea la termen, dat fiind că anterior, la data de 21.05.2008, pârâta i-a notificat faptul că nu mai dorește prelungirea contractului de închiriere după expirarea acestuia, și că, prin cererea reconvențională formulată ulterior acțiunii introductive, a solicitat evacuarea sa pe motiv că ocupă locuința fără nici un titlu. Instanța nu a luat în seamă procesul-verbal încheiat la data de 01.06.2008 de S. C. a . și a motivat că acesta nu poate constitui un contract de închiriere, nefiind încheiat pe o perioadă de timp determinabilă, nefiind individualizat obiectul contractului și prețul chiriei.
Cu privire la modul de soluționare a cererii reconvenționale a pârâtei, apelantul arată că, calitatea de locatar, chiar și ca tolerat în locuință, constatată de instanța de fond cât și înscrisurile depuse la dosar prin care a demonstrat existența raporturilor locative dintre părți, exclud faptul deținerii abuzive a locuinței și deci a îndreptățirii pârâtei să-i predea locuința.
Invocă excepția prescripției dreptului la acțiune în evacuare promovată de către pârâta reclamantă . C..
Pârâta-reclamantă nu a administrat probe în ceea ce privește aceste sume, iar simpla solicitare însoțită de un tabel cu facturi neachitate nu este suficientă pentru admiterea acțiunii, în condițiile în care instanța a fost în imposibilitatea de a analiza caracterul cert, lichid și exigibil al creanței. Suma pretinsă nu reprezintă chiria sau lipsa de folosire a spațiului, ci utilități consumate și neachitate, așa cum rezultă din cererea reconvențională.
Prin decizia civilă nr. 290 din 20 mai 2014, pronunțată de Tribunalul D., s - a respins apelul formulat de apelantul – reclamant M. C. împotriva sentinței civile nr._/02.10.2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul cu nr._ în contradictoriu cu intimata-pârâtă C. E. SA S. C., ca nefondat.
Pentru a se pronunța astfel, Tribunalul D. a constatat și reținut următoarele aspecte:
Astfel, s-a reținut că dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 stabilesc că locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat pana la data intrării in vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a prețului, in condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 si ale Legii nr. 85/1992.
În mod corect a reținut prima instanță că una dintre condițiile care trebuie îndeplinite pentru existența obligației de a vinde locuința instituite în sarcina societăților comerciale cu capital integral privat devenite proprietare prin privatizare este ca solicitantul să fie titular al unui contract de închiriere, neavând relevanță dacă acesta este sau nu angajat al societății proprietare.
Din acest punct de vedere, tribunalul a constatat că apelantul-reclamant a deținut contractul de închiriere nr. 888/11.04.2000 încheiat cu C. E. S.A., prin care a închiriat locuința situată în Căminul de nefamiliști din C.. ., jud. D., pe o perioadă de 5 ani, respectiv de la data de 01.01.2000 și până la data de 01.01.2005.
Tribunalul a reținut că ocuparea locuinței de către reclamant după data de 01.01.2005 valorează tacita relocațiune, în condițiile art. 1437 și 1452 C.civ., care presupune un nou contract de locațiune, în condițiile contractului anterior, mai puțin termenul, noul contract fiind considerat ca încheiat fără termen.
Prin urmare, după data de 01.01.2005, apelantul reclamant a beneficiat de un nou contract de locațiune pentru locuința în litigiu, având în vedere că a continuat să o ocupe fără ca intimata-pârâtă să se opună, iar în aceste condiții, încetarea locațiunii putea avea loc prin denunțarea unilaterală de către oricare dintre părți, denunțare care s-a realizat prin notificarea formulată de intimata-pârâtă la data de 20.05.2008, prin intermediul B. T. – N. C. și Terpovici B., comunicată la data de 21.05.2008 prin afișare – filele 16, 17 din dosarul de fond.
Fiind denunțat contractul de închiriere, procesul-verbal încheiat la data de 01.06.2008 cu S. C. a S.C. C. E. S.A. nu are nicio valoare juridică, deoarece, după manifestarea de voință unilaterală a uneia dintre părți în sensul încetării contractului de închiriere, un nou contract de închiriere putea fi încheiat numai prin acordul părților celui anterior, fiind corecte reținerile instanței de fond în sensul că sucursala, ca dezmembrământ fără personalitate juridică nu are un patrimoniu propriu, și deci a adăugat tribunalul, nu putea închiria valabil o locuință care nu era în patrimoniul său - în lipsa unui mandat din partea societății mame, precum și cele care privesc neindividualizarea obiectului contractului și prețului chiriei. Cu privire la acest din urmă element, este de reținut că, în condițiile în care a operat denunțarea unilaterală a contractului de locațiune de către locatar, pentru încheierea unui contract valabil era necesar acordul de voință al părților atât cu privire la durată cât și cu privire la chirie, deoarece numai în cazul tacitei relocațiuni se consideră că locațiunea continuă în aceleași condiții – deci pentru aceeași chirie – mai puțin termenul. Ori, cum tacita relocațiune se reține numai pentru perioada ulterioară datei de 01.01.2005 și până la data de 20.05.2008, când a intervenit denunțarea unilaterală a contractului din partea intimatei-pârâte, pentru perioada ulterioară acestui moment fiind necesară încheierea unui nou contract.
Astfel, este corectă reținerea instanței de fond în sensul că la momentul formulării cererii de chemare în judecată, reclamantul nu avea calitatea de locatar al locuinței în litigiu, nefiind deci îndeplinită una dintre condițiile prevăzute de dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 pentru a opera obligația de a vinde locuința.
Tribunalul a apreciat că nu există contradicție între cele reținute de instanța de fond în sensul că reclamantul nu avea calitatea de locatar la momentul introducerii acțiunii și că deci nu era îndeplinită una dintre condițiile impuse de prevederile legale menționate anterior pentru activarea obligației pârâtei de a vinde locuința în litigiu, și argumentele respingerii excepției lipsei calității procesuale active.
Instanța de fond a respins în mod corect această excepție, având în vedere prevederile art. 7 din Legea nr. 85/1992, reclamantul fiind titular al contractului de închiriere nr. 888/2000, însă analiza în concret a îndeplinirii de către acest contract a condițiilor de valabilitate este o chestiune care privește temeinicia cererii de chemare în judecată, astfel cum a considerat și instanța de fond.
În privința criticilor apelantului-reclamant pe cererea reconvențională s-au reținut următoarele:
Excepția prescripției dreptului la acțiune în evacuare, s-a analizat cu prioritate, în raport de dispozițiile art. 137 alin. 1 C.pr.civ., tribunalul reținând că aceasta este neîntemeiată, pentru următoarele considerente:
Astfel, s-a reținut că, potrivit dispozițiilor art.1 al.1 și 2 din Decretul nr.167/1958 privitor la prescripția extinctivă, dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripție, atât în ceea ce privește dreptul principal cât și cu privire la accesoriile acestuia, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege, iar termenul general de prescripție de 3 ani este stabilit de art.3 al.1, aplicabil drepturilor de creanță.
Potrivit dispozițiilor art.7 din Decretul nr.167/1958 prescripția începe să curgă de la data nașterii dreptului la acțiune.
Tribunalul a apreciat că în speță nu este aplicabil termenul general de prescripție având în vedere că acțiunea în evacuare este un instrument juridic aflat la dispoziția proprietarului sau posesorului unui imobil, pentru apărarea folosinței bunului, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate. În cadrul acestei acțiuni nu se pune în discuție însuși dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar folosința acestuia, dispozițiile art. 480 C. civ. constituind temei de drept inclusiv pentru acțiunea în evacuare, ca mijloc procedural de valorificare a posesiei și folosinței asupra bunurilor.
În privința criticilor vizând modul de soluționare a cererii reconvenționale, s-a reținut că acestea sunt neîntemeiate, fiind corectă soluția de evacuare a reclamantului având în vedere că acesta nu mai deține un contract de închiriere valabil și ocupă abuziv locuința.
Nu s-a putut reține de asemenea că intimata-pârâtă nu a dovedit pretențiile sale, având în vedere facturile de la filele 55-71 din dosarul de fond, fiind respectate prevederile art. 1169 C.civ. Apelantul-reclamant nu a făcut dovada contrară acestor facturi, care, în aplicarea prevederilor art. 46 C.comercial și ale art. 6 din Legea nr. 82/1991, sunt documente justificative care stau la baza înregistrărilor în contabilitatea furnizorului sau prestatorului, mijloace de probă cu privire la operațiunile facturate.
Apelantul-reclamant a continuat să ocupe locuința după denunțarea unilaterală a acestuia de către intimata-pârâtă, fiind evident că datorează despăgubiri către aceasta din urmă, despăgubiri constând în cheltuielile de utilități consumate și neachitate pe perioada 26.02._12, întrucât a avut folosința bunului, iar o soluție contrară ar duce la o îmbogățire fără justă cauză a apelantului-reclamant.
Pentru aceste considerente, în baza art. 296 C.pr.civ., tribunalul a respins apelul ca nefondat.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul M. C., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Consideră că hotărârile instanței de fond și apel sunt date cu încălcarea legii, fapt care atrage admiterea recursului, modificarea deciziei instanței de apel în sensul admiterii apelului, desființării sentinței instanței de fond și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond.
În motivele recursului a arătat că judecata cauzei, atât la fond cât și în apel s-a desfășurat cu încălcarea principiului disponibilității părților implicate. Nerespectarea principiului disponibilității, implică nerespectarea formelor de procedură în sensul art. 105 al. 2 C.pr.civ, întrucât soluționarea trebuie să respecte acest principiu. Ca atare, hotărârii instanței de fond i se aplică sancțiunea prevăzută de art. 105 al.2 C., instanța de apel având obligația în temeiul art. 295 alin.1 C., de a pune în discuție cadrul procesual privind părțile față de care s-a judecat cererea reconvențională la fond, ca motiv de ordine publică.
Astfel, s-a precizat, prin cererea principală, reclamantul a chemat în judecată pe pârâta C. E. SA S. C., solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța să dispună obligarea pârâtei să-i vândă locuința situată în C., .. 120, Cămin nr. 1 E., ., pe care o deține în calitate de chiriaș, la prețul prevăzut de art. 7 alin.4 din Legea nr. 85/1992.
A menționat că, la fond s-a formulat întâmpinare - reconvențională de către C. E. SA, cu sediul în Câmpina, ., jud. Prahova, aceasta solicitând evacuarea reclamantului din imobil și obligarea la plata cheltuielilor de utilități consumate și neachitate în perioada 20.02._12, în cuantum de 6771,51 lei precum și la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința civilă nr._/02.10.2013 pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria C. a respins excepția lipsei calității procesule active a reclamantului invocată de pârâta reclamantă C. E. SA prin întâmpinare, ca neîntemeiată.
Instanța i-a respins acțiunea formulată în contradictoriu cu pârâta C. E. SA S. C..
A admis cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă C. E. SA.
S-a dispus evacuarea reclamantului din imobilul situat în mun. C., . (fost nr. 120), Cămin 1 E., . și a obligat reclamantul la plata sumei de 6771,51 lei, reprezentând contravaloare utilizare spațiu și utilități pentru perioada 26.02._12, precum și la plata către pârâtă a sumei de 557,5 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
S-a mai menționat că, din analiza dispozitivului sentinței cât și a încheierilor din cadrul dosarului de fond, se constată că instanța de fond a înțeles că este investită cu o cerere reconvențională - întâmpinare formulată de către pârâta chemată în judecată . S. C., stabilind cadrul procesual între reclamant și Sucursală.
Insă întâmpinarea - reconvențională depusă în cadrul dosarului de fond
este formulată de ., entitate pe care, a arătat reclamantul, că nu a chemat-o în judecată.
Relația dintre ., titulara reconvenționalei și întâmpinării și . S. C., pârâta din dosar, este aceea de întreg-parte, ele neconstituind una și aceeași entitate, a doua fiind un dezmembrământ al celei dintâi, astfel că nu se poate reține că actele de procedură efectuate de ., care nu are calitate procesuală pasivă în dosar, sunt efectuate de . S. C., entitatea pârâtă în dosar.
S-a precizat că, cadrul procesual a fost fixat de reclamant, care a chemat în judecată sucursala iar cererea reconventională deși a fost făcută de societatea mamă, ea a fost judecată și admisă față de sucursală, fără să se lămurească cadrul procesual, capacitățile și natura cererilor incidente.
S-a arătat că modalitatea de soluționare a cauzei, prin cercetarea față de o parte ce nu era stabilită conform principiului disponibilității, echivalează cu o necercetare a fondului astfel că se impunea, în temeiul art. 297 al. 1 C., admiterea apelului și trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanță.
Examinând decizia recurată, Curtea apreciază recursul ca fiind nefondat pentru următoarele considerente:
Excepția lipsei calității procesuale pasive este o excepție de ordine publică, ce poate fi invocată în orice etapă a litigiului, deci și direct în calea de atac a recursului.
În speță, însă, ceea ce se invocă nu este, în realitate excepția lipsei calității procesuale pasive, întrucât această excepție ar fi trebuit invocată în raport cu S. C. a Companiei E. SA, pe care recurentul a chemat-o în judecată în calitate de pârâtă.
Se invocă, în realitate, lipsa calității de parte a Companiei E. SA în litigiul declanșat de recurentul reclamant, și deci faptul că aceasta nu putea formula cerere reconvențională.
Calitatea de parte a Companiei E. SA în litigiul inițial declanșat de reclamant nu a fost reținută de instanțe. Astfel cum a precizat și recurentul reclamant, cererea de chemare în judecată a fost respinsă în contradictoriu cu S. C. a Companiei E. SA. C. E. SA a promovat, însă, o cerere – intitulată reconvențională - de chemare în judecată împotriva pârâtului, în cadrul căreia nu i-a fost contestată calitatea procesuală activă, cerere admisă de instanțe.
Greșita calificare a acestei cereri ca fiind reconvențională în loc de intervenție în interes propriu nu poate fi criticată direct în recurs. De asemenea, recurentul nu a susținut și dovedit modul în care a fost lezat prin această eroare. Potrivit art. 50 alin. 2 cererea de intervenție poate fi făcută în fața primei instanțe și înainte de închiderea dezbaterilor, norme procedurale ce au fost respectate în cauză. Pe de altă parte, greșita calificare a unei cereri nu a dus în speță la încălcarea principiului disponibilității, întrucât – astfel cum am precizat – cererea inițială a fost soluționată în cadrul procesual stabilit prin acțiune, iar intimata C. E. SA a devenit parte în litigiu prin promovarea cererii în evacuare și pretenții împotriva recurentului reclamant, care a dobândit în această cerere calitatea de pârât.
În temeiul art. 312 Cod pr. civilă,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul M. C., împotriva deciziei civile nr. 290 din 20 mai 2014, pronunțată de Tribunalul D. - Secția I Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatele pârâte C. E. SA S. C. și C. E. SA.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 19 Noiembrie 2014.
Președinte, C. T. | Judecător, L. E. | Judecător, P. B. |
Grefier, N. A. |
Red. Jud. P. B./15.12.2014
Tehnored. N.A./2 ex.
J. f. R.M.T.
J. apel L.L.B., D. G.
| ← Legea 10/2001. Decizia nr. 6180/2012. Curtea de Apel CRAIOVA | Servitute. Decizia nr. 1591/2014. Curtea de Apel CRAIOVA → |
|---|
