Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Decizia nr. 171/2014. Curtea de Apel IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 171/2014 pronunțată de Curtea de Apel IAŞI la data de 28-02-2014 în dosarul nr. 38534/245/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 171/2014
Ședința publică de la 28 Februarie 2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE C. P.
Judecător G. P.
Judecător E. G.
Grefier A.-M. P.
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de recurentul V. M. în contradictoriu cu intimata Asociația de proprietari .” Iași, împotriva deciziei civile nr. 513/21 octombrie 2013 pronunțată de Tribunalul Iași, în dosarul având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art.52 alin.2 Legea nr.7/1996).
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns recurentul, personal, lipsă fiind reprezentantul legal al intimatei.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței faptul că procedura de citare este legal îndeplinită; cauza se află la al doilea termen de judecată; nu s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă.
La interpelarea instanței, recurentul arată că a luat cunoștință de conținutul întâmpinării depusă de intimată. Depune la dosarul cauzei concluzii scrise.
Nemaifiind cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul părților asupra fondului cauzei.
Recurentul solicită instanței să observe ordonanța nr. 2369/01.02.2011 a Judecătoriei Iași și ordonanța nr. 1209/24.01.2013 a Judecătoriei Iași, definitive și irevocabile, care se află la filele 10 și 63 din dosar, hotărâri ce scot în evidență caracterul incert al creanței. Se precizează, în mod clar, în cadrul ordonanței aflată la fila 63 din dosar că acea creanță nu este certă, lichidă și exigibilă.
Totodată, solicită să fie desființat privilegiul imobiliar înscris la Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Iași, hotărârile pronunțate de Judecătoria Iași și Tribunalul Iași fiind netemeinice și nelegale.
Solicită acordarea cheltuielilor de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru în cuantum de 100 lei.
Instanța, declarând dezbaterile încheiate, în baza art. 150 Cod procedură civilă, rămâne în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iași, petentul V. M. a contestat încheierea de respingere a cererii de reexaminare nr._ din dosarul nr._/2012 al Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași, motivat de faptul că, prin Ordonanța nr. 2366/2011 a Judecătoriei Iași, a fost respinsă cererea creditoarei Asociația de Proprietari .> A depus copie după încheierea contestată, extras de carte funciară pentru informare, anexă, comunicări și ordonanța nr. 2369/2011.
A fost atașată documentația care a stat la baza încheierii contestate.
Intimata, Asociația de Proprietari . a solicitat respingerea plângerii în considerarea obligației proprietarilor de a contribui la cheltuielile asociației, conform art. 46 din Legea nr. 230/2007; a arătat că somația menționată viza procedura somației de plată, cu caracter special, derogator de la dreptul comun.
Privilegiul înscris în carte funciară, în favoarea intimatei, are la bază listele de plată pe ultimele 3 luni și cererea președintelui.
Petentul a arătat că nu este certă, lichidă și exigibilă creanța.
Prin sentința nr. 5045/01.04.2013 Judecătoria Iași a respins, ca nefondată, acțiunea, reținând că, prin încheierea de respingere nr._/2.11.2012, s-a arătat că, până la încheierea supusă reexaminării –_/19.10.2012 emis de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași, s-a dispus înscrierea privilegiului imobiliar în favoarea Asociației de P. . cererii_/16.10.2012 formulată de președintele asociației, precum și a extraselor de pe listele de plată pentru lunile iunie, iulie și august 2012, fiind îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile legale în materie, respectiv art. 50 din Legea nr. 230/2007 și art. 16, 27 și 28 din HG 1588/2007 care vizează privilegiul (imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și a altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute).
Privilegiul imobiliar se înscrie la cererea președintelui asociației de proprietari.
Art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 stipulează:„În toate cazurile când prin lege se acordă privilegiul imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanțe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepția situației în care părțile renunță în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanța privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripție ipotecară.”
Conform art. 55 al. 5 din Legea nr.7/1996: „ Privilegiile sau ipotecile legale se vor înscrie pentru suma prevăzută în înscris; dacă creanța nu este determinată, pentru suma maximă arătată în cerere, precum și cuantumul dobânzii. În toate cazurile, privilegiile se înscriu și capătă rang numai în condițiile determinate de lege care le-a instituit, iar în lipsa vreunei mențiuni în această lege, ele primesc rang potrivit dispozițiilor legale privitoare la înscrierea ipotecilor”.
Tot astfel, art. 30 din HG nr. 1588/_ prevede: „Privilegiul imobiliar se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate”.
Plângerea a fost apreciată ca fiind neîntemeiată, motivat de faptul că, în baza Legii nr. 230/2007, înscrierea privilegiului în baza listelor de plată are drept scop ocrotirea intereselor proprietarilor și posibilitatea recuperării creanțelor, titlul executoriu putând fi obținut ulterior.
Opozabilitatea față de terții creditori este de la data înscrierii.
Petentul nu a dovedit contrariul celor înscrise în lista de plată, care a stat la baza încheierii contestate.
Tribunalul Iași, prin decizia civilă nr. 513 din 21 octombrie 2013, a respins apelul declarat de petentul V. M. și a păstrat sentința judecătoriei.
Pronunțând această decizie, tribunalul a reținut că privilegiul imobiliar a fost înscris în favoarea Asociației de P. . cererii nr._/16.10.2012, formulată de președintele asociației, precum și a extraselor de pe listele de plată pentru lunile iunie, iulie și august 2012, potrivit dispozițiilor legale în materie, respectiv art. 50 din Legea nr. 230/2007 și 16, 27 și 28 din HG 1588/2007.
Conform art. 55 al. 5 din Legea nr.7/1996 „ Privilegiile sau ipotecile legale se vor înscrie pentru suma prevăzută în înscris; dacă creanța nu este determinată, pentru suma maximă arătată în cerere, precum și cuantumul dobânzii.
Art. 30 din HG nr.1588/_ statuează că „Privilegiul imobiliar se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.”
Din analiza acestor texte, a rezultat că privilegiul nu poate fi radiat decât pe baza chitanței liberatorii sau a altui înscris, care confirmă în mod cert plata. De asemenea, conținutul privilegiului nu ar putea fi modificat pe calea acțiunii în rectificarea cărții funciare decât pe baza unei hotărâri judecătorești din care rezultă că situația din cartea funciară nu corespunde situației reale.
Or, cererea de radiere care stă la baza litigiului are ca temei ordonanța nr. 2369/2011, prin care s-a respins cererea Asociației de proprietari privind somarea reclamantului cu privire la plata sumei de 7149,2 lei.
Din cuprinsul acestei ordonanțe, însă, a rezultat că cererea a fost respinsă întrucât sumele pretinse de creditoare au fost contestate de debitor, care pretinde că asociația a încărcat listele de plată cu sume pe care nu le datorează. Astfel, cererea de ordonanță de plată a căpătat un caracter litigios necesitând administrarea de probe, motiv pentru care a fost respinsă, urmând ca litigiul să fie tranșat pe calea dreptului comun.
Așadar, această ordonanță de plată nu a constatat în niciun caz, în sensul plății debitului, a inexistenței lui sau al caracterului nedatorat sau incert al creanței, ci pur și simplu, s-a constatat caracterul disputabil al creanței, prin contestarea lui de către debitor, fiind de specificul acestei proceduri sumare ca, în aceste cazuri, litigiul să fie tranșat pe calea dreptului comun. Astfel, respingerea emiterii somației de plată nu are autoritate de lucru judecat asupra raporturilor dintre părți.
În consecință, această ordonanțată de plată, respinsă, nu poate avea ca efect radierea sau modificarea privilegiului întrucât nu are nicio relevanță cu privire la existența sau întinderea debitului, acesta continuând să fie dovedit prin cererea președintelui asociației de proprietari și listele de plată. Aceleași observații sunt valabile și cu privire la ordonanța nr. 1209/2013 a Judecătoriei Iași .
De asemenea, în lipsa unei hotărâri judecătorești, a chitanței de plată sau a altui înscris care face certă plata, privilegiul nu poate fi radiat sau modificat pe calea plângerii împotriva încheierii de carte funciară.
În condițiile în care debitorul neagă datoria și, implicit, temeinicia înscrierii privilegiului și nu înțelege să efectueze plata, radierea debitului se poate face în baza unei hotărâri în constatarea inexistenței debitului, simpla respingere a unei ordonanțe de plată pe motivul contestării debitului de către debitor nefiind suficientă pentru radierea debitului.
V. M. a declarat recurs, considerând că decizia tribunalului este nelegală.
În motivarea recursului, el susține că atât Tribunalul Iași, cât și Judecătoria Iași refuză să respecte Ordonanța nr. 2369/2011, aflată la dosar, la fila 10, cât și Ordonanța nr. 1209, aflată la dosar, la fila 63, ordonanțe emise de Judecătoria Iași, în care se specifică clar că acea creanță nu este certă, lichidă și exigibilă, astfel că nu se poate emite ipotecă la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași.
Solicită recurentul să se dispună anularea deciziei civile nr. 513/2013 emisă de Tribunalul Iași, a ipotecii imobiliare emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași, a sentinței civile nr. 5045/01.04.2013 pronunțată de Judecătoria Iași, pe care le consideră netemeinice și nelegale.
Asociația de Proprietari .” Iași, a formulat întâmpinare în cauză prin care a solicitat respingerea, ca nefondat, a recursului și menținerea, ca temeinică și legală, a deciziei recurate.
Intimata învederează că privilegiul imobiliar a fost înscris cu respectarea prevederilor art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, fiind depuse înscrisurile necesare înscrierii privilegiului imobiliar: cerere adresată Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași, semnată și ștampilată de către președintele asociației de proprietari . plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari pentru lunile iunie, iulie și august 2012.
Ordonanțele menționate în cererea de recurs de către recurent au fost pronunțate în dosare care aveau ca obiect somație de plată, neintrându-se în judecarea fondului. Mai mult decât atât, așa cum a reținut instanța în cursul judecății în apel, „această ordonanță de plată nu a constatat în niciun caz în sensul plății debitului, al inexistenței lui sau al caracterului nedatorat sau incert al creanței, ci, s-a constatat caracterul discutabil al creanței prin contestarea lui de către debitor.”
În recurs nu au fost administrate înscrisuri noi.
Analizând actele și lucrările dosarului în raport de criticile formulate de recurent, de ansamblul materialului probator administrat în cauză și de prevederile legale incidente, Curtea reține că recursul este întemeiat.
Astfel, prin cererea cu care a investit instanța de fond, V. M. a contestat încheierea de respingere a cererii de reexaminare nr._ emisă în dosarul nr._/2012 al Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași.
Curtea constată că, prin încheierea supusă reexaminării –_ din 19.10.2012 emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași ( fila 22 dosar fond), s-a dispus intabularea dreptului de ipotecă legală, în valoare de_,94 lei, asupra A1, în favoarea Asociației de P. . din cartea funciară120070- C1 – U91.
Potrivit dispoziției înscrise în art. 51 alin. (1) din Legea nr.230/2007 ”Asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
(2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plată a cotelor de contribuție din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta. Privilegiul se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.”
Tot astfel art. 55 alin. (4) din Legea 7/1996, în forma în vigoare la momentul emiterii încheierii nr._ din 19.10.2012, prevedea că „ In toate cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipoteca legala pentru garantarea vreunui drept sau creanțe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciara, cu excepția situației în care părțile renunță în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanța privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripție ipotecară.”
Raportat la prevederile legale mai sus menționate, instanța de recurs notează că, în cartea funciară se înscrie, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, în favoarea asociației de proprietari.
Însă, în prezenta cauză, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași, prin încheierile contestate de către V. M., a intabulat, în favoarea Asociației de P. . de ipotecă legală și nu un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentului proprietatea recurentului.
În conformitate cu prevederile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil și, sub acest aspect, trebuie avut în vedere că, în speță, nu există niciun act de instituire a unei ipoteci legale asupra imobilului recurentului, astfel că nu suntem în prezența unei ipoteci constituite în mod valabil, care să poată fi înscrisă în cartea funciară.
În aceste condiții, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași a încălcat prevederile art. 51 alin.(1) din Legea nr.230/2007, astfel că încheierile acestuia sunt nelegale.
Față de aceste considerente, Curtea apreciază că nu se impune a se analiza și critica recurentului referitoare la lipsa caracterului cert, lichid și exigibil al creanței pretinse de Asociația de Proprietari ..
În consecință, conform art. 312 alin.1 teza I din Codul de procedură civilă, se va admite recursul declarat de V. M. și se va reforma decizia atacată, în sensul mențiunilor din dispozitiv.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de V. M. împotriva deciziei civile nr. 513/21 octombrie 2013 pronunțată de Tribunalul Iași, decizie pe care o modifică în tot.
Admite apelul declarat de V. M. împotriva sentinței civile nr. 5045/01.04.2013 pronunțată de Judecătoria Iași, sentință pe care o schimbă în parte.
Admite plângerea formulată de V. M. în contradictoriu cu Asociația de Proprietari . . Iași.
Anulează încheierea de respingere nr._ din 02.11.2012 și încheierea nr._ emise de OCPI Iași – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Iași.
Radiază ipoteca legală intabulată în favoarea pârâtei asupra apartamentului proprietatea reclamantului și înscrisă în CF_-C1-U91, cu nr. cadastral 758/2/9/4.
Păstrează celelalte dispoziții ale sentinței.
Obligă intimata să achite recurentului suma de 100 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 28 Februarie 2014.
Președinte, C. P. | Judecător, G. P. | Judecător, E. G. |
Grefier, A.-M. P. |
Redactat/Tehnoredactat: P.G.
Tehnoredactat: P.A.M
2 exemplare/25.03.2014
Tribunalul Iași: D. C.
M. D.
| Obligaţie de a face. Decizia nr. 624/2014. Curtea de Apel IAŞI → |
|---|
