Actiune in raspundere contractuala. Decizia nr. 716/2015. Curtea de Apel IAŞI

Curtea de Apel IAŞI - Sentințe și decizii civile / 2015

Decizia nr. 716/2015 pronunțată de Curtea de Apel IAŞI la data de 25-11-2015 în dosarul nr. 716/2015

Dosar nr._

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL IAȘI

SECȚIA CIVILĂ

DECIZIE Nr. 716/2015

Ședința publică de la 25 Noiembrie 2015

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE VALERIA CORMANENCU-STANCIU

Judecător V. O.

Judecător C.-A. S.

Grefier A.-M. P.

Pe rol se află judecarea cererii de recurs formulată de recurenții Z. P. și Z. M.-C. în contradictoriu cu intimații P. I.-M. și S.C. I. G. C. SRL, împotriva deciziei civile nr. 290/2015 din 3 martie 2015 pronunțată de Tribunalul Iași - Secția I civilă, în dosarul având ca obiect acțiune în constatare reziliere, evacuare, pretenții.

La apelul nominal făcut în ședința publică, la a doua strigare a cauzei, au răspuns recurenții, prin reprezentant convențional, avocat G. L., lipsă fiind intimații.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței faptul că procedura de citare este legal îndeplinită; cauza se află la al doilea termen de judecată; prin încheierea de ședință din data de 09.11.2015 a fost admisă cererea de ajutor public judiciar formulată de recurenți sub forma eșalonării taxei judiciare de timbru în 6 rate lunare; nu s-a solicitat judecata cauzei în lipsă.

Raportat la faptul că hotărârea recurată a fost comunicată recurenților la data de 24.07.2015, iar declarația de recurs a fost înregistrată la data de 11.08.2015, instanța invocă din oficiu excepția tardivității recursului, pe care o pune în discuția părților.

Reprezentantul convențional al recurenților apreciază că recursul a fost formulat în termen, motiv pentru care solicită respingerea excepției invocate. De asemenea, depune la dosarul cauzei înscrisuri, asupra cărora instanța va aprecia după pronunțarea pe excepția invocată din oficiu.

Instanța acordă cuvântul părților și pe fondul cauzei.

Recurenții, prin avocat, consideră că au declarat în termen recursul, motiv pentru care solicită respingerea excepției invocate.

Pe fond, solicită admiterea recursului astfel cum acesta a fost formulat, criticile încadrându-se în art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă. Prin înscrisurile depuse la acest termen, care completează probatoriul administrat în fața instanței de fond și instanței de apel, a demonstrat împrejurarea că în conformitate cu clauzele contractului încheiat între recurenți și intimați, acestea s-au obligat ca și parte a plății chiriei să presteze în natură, în sensul realizării activităților de alimentare publică, respectiv cazare, ce au fost cuantificate la momentul încheierii contractului la suma de 3.000 euro, activități care nu au fost prestate de pârâte.

Pornind de la interpretarea dată de instanța de fond și de la principiul reglementat de art. 969 cod civil vechi, conform căruia contractul este legea părților, înseamnă că ambele părți și-au asumat drepturi și obligații prin acel contract de închiriere. În contextul în care instanța de fond și instanța de apel au validat întru totul acest contract de închiriere, cu toate clauzele contractuale, iar pârâții-intimați nu au făcut dovada prestării acestor servicii în echivalent de 3.000 euro, consideră că în mod greșit instanța de fond și instanța de apel au interpretat actul dedus judecății și au respins acest capăt de cerere.

Arată că a redepus în fața instanței de recurs procesul verbal întocmit de executorul judecătoresc în cererea de asigurare de dovezi și procesul verbal încheiat de apelanții-recurenți în momentul predării spațiului, din care rezultă foarte clar care este starea bunurilor pe care cei doi intimați le-au folosit de-a lungul contractului de închiriere. Rezultă din acele constatări că nu se află în situația folosirii curente sau normale a unui contract de comodat, ci este vorba despre situația în care bunurile pentru care a solicitat obligarea la contravaloarea acestora sunt deteriorate, distruse și nu ca urmare a unei folosințe normale.

Pentru motivele detaliate pe larg în cererea de recurs și pentru cele expuse astăzi, solicită admiterea recursului, fără cheltuieli de judecată.

Instanța, declarând dezbaterile încheiate, în baza art. 150 Cod procedură civilă, rămâne în pronunțare.

CURTEA DE APEL

Asupra recursului civil de față,

Prin sentința civilă nr._ din 17.12.2013 Judecătoria Iași a dispus următoarele:

I.1. Respinge pretenția privind constatarea intervenirii rezilierii contractului de închiriere nr. 232/01.07.2011, pretenție formulată de reclamanții: Z. P. și Z. M. C. în contradictoriu cu pârâtel: S.C. I. Grand C. S.R.L. și P. I. – M..

2. Respinge capătul de cerere formulat de reclamanți privind evacuarea pârâtelor din spațiul închiriat prin contractului de închiriere nr. 232/01.07.2011, ca fiind rămas fără obiect.

3. Respinge capătul de cerere formulat de reclamanți, așa cum a fost modificat, privind obligarea pârâtelor la plata chiriei restante pentru imobilul închiriat prin contractului de închiriere nr. 232/01.07.2011, în cuantum de 15.000 euro, echivalent în lei.

4. Respinge capătul de cerere, așa cum a fost modificat, formulat de reclamanți, privind obligarea pârâtelor la plata sumei de 3000 euro, echivalent în lei, reprezentând contravaloare servicii diverse.

5. Admite în parte capătul de cerere formulat de reclamanți având ca obiect pretenții civile. Obligă pârâtele, în solidar, să plătească reclamanților următoarele sume:

- 5915 lei, reprezentând contravaloare lipsuri inventar, confirmate în procesul verbal de constatare întocmit de executor judecătoresc M. I. la data de 18.01.2013;

- 17.452,07 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații ale terasei și a zugrăvelilor imobilului;

- 700 lei, contravaloarea factură fiscală E.On Energie nr._, plătită la 21.01.2013,

- 140,87 lei, contravaloare factură fiscală E.On Energie, plătită la data de 20.11.2012;

- 3798,61 lei, contravaloare consum apă și penalități, evidențiate în adresa nr._/09.01.2013;

- 50 lei, contravaloare chitanță nr._/12.09.2012 (consum clandestin apă).

II.1. Anulează ca netimbrată pretenția pârâtelor-reclamante S.C. I. Grand C. S.R.L. și P. I. – M. formulată în contradictoriu cu reclamanții-pârâți Z. P. și Z. M. C. privind obligarea acestora la restituirea sumei de 3000 euro, echivalent în lei, indisponibilizate cu titlu de garanție contractuală.

2. Respinge capătul de cerere formulat de pârâtele reclamante privind obligarea reclamanților pârâți la plata sumei de 1488 lei, reprezentând servicii de vidanjare.

3. Admite pretenția constând în plata sumei de 663 lei, reprezentând contravaloare gaze naturale, conform facturii fiscale nr._/27.01.2012, plătită prin O.P. din 21.02.2012.

4. Respinge capătul de cerere formulat și modificat de pârâtele reclamante privind obligarea reclamanților pârâți la plata sumei de 13.494 lei (echivalentul sumei de 3000 euro), cu titlu de daune-interese reprezentând pierderi suferite de societate în perioada de derulare a contractul de închiriere nr. 232/01.07.2011.

5. Respinge capătul de cerere formulat de pârâtele reclamante privind obligarea reclamanților pârâți la plata sumei de 9788,97 lei, reprezentând contravaloare reparații efectuate la imobil ca urmare a incidentului din data de 08.04.2012.

6. Admite în parte capătul de cerere formulat de pârâtele reclamante privind obligarea reclamanților pârâți la restituirea îmbunătățirilor și a bunurilor mobile aparținând acestora. Obligă pe reclamanții - pârâți Z. P. și Z. M. C. să restituie pârâtelor-reclamante panourile termopan detașabile instalate la terasa imobilului închiriat, conform notei cuprinse în procesul verbal de predare-primire din 01.11.2011.

III. Admite în parte cererile accesorii formulate de reclamanții-pârâți și de către pârâții-reclamanți, privind obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată. Obligă pe pârâtele-reclamante să plătească reclamanților pârâți cu titlu de cheltuieli de judecată suma de 1000 lei, reprezentând taxe parțiale de timbru. Obligă pe reclamanții-pârâți să plătească pârâtelor reclamante cu același titlu suma de 1000 lei, reprezentând: 500 lei taxe parțiale de timbru și 500 lei, onorariu parțial avocat. Compensează cheltuielile de judecată.

Obligă pe reclamanții pârâții, la data rămânerii irevocabile a prezentei hotărâri să restituie Statului suma de 2814,42 lei, reprezentând ajutor public judiciar sub forma scutirii parțiale de la plata taxei de timbru, potrivit încheierii date în camera de consiliu la 21.11.2012.

Pentru a hotărî astfel, Judecătoria Iași a reținut următoarele:

La data de 01.07.2011 reclamanții Z. P. și Z. M. C. au încheiat cu pârâta P. I. – M. contractul de închiriere autentificat sub nr. 232 la B.N.P.A. „E. Levino Frost și A. D.”, contract ce are ca obiect închirierea imobilului situat în Iași, . nr.69B, descris în art.1.1 din convenție (filele 17-20 contract) în scopul desfășurării activității de restaurant pensiune.

Potrivit art. 1.2 părțile contractului au convenit ca predarea imobilului închiriat să aibă loc la data de 01.11.2011, pe bază de proces verbal de predare primire. Acest proces verbal este atașat la filele 72-74 vol III dosar.

În baza art.1.3, 1.4 dosar, părțile inițiale ale contractului au convenit ca „până la data predării imobilului, chiriașul să înființeze o societate comercială cu răspundere limitată, care va exista în mod valabil și de drept conform legilor române și va avea toate puterile și autoritatea necesară pentru a i se cesiona acest contract, având ca administrator pe chiriașul din prezentul contract, locatorii exprimându-și acordul pentru predarea cesiunii contractului de închiriere numai în aceste condiții”.

Deși pârâtele reclamante au făcut referire chiar în întâmpinare, cu ocazia susținerii excepției lipsei calității procesuale a pârâtei persoane fizice la acest contract de cesiune, copia contractului a fost depusă la dosar abia în data de 21.11.2013 (fila 31 vol III dosar). În raport de acest contract, instanța va constata, în context, că este un înscris sub semnătură privată încheiat între pârâta persoană fizică și aceeași pârâtă, în numele S.C. I. Grand Cusine SRL, și că nu conține data actului juridic. În lipsa acestei mențiuni, instanța va aprecia că acesta este supus dispozițiilor Noului Cod Civil întrucât, apare ca firesc să se aprecieze că înscrisul are o dată ulterioară celei de 01.10.2011. Chiar apreciind că menționarea greșită a numărului și datei contractului de închiriere la care se raportează în contractul de cesiune sunt simple erori materiale, în lipsa datei certe a înscrisului, instanța va concluziona că acesta este încheiat ulterior sau cel mult concomitent datei de 07.10.2011, dată la care a fost înființată S.C. I. Grand Cusine SRL ( a se vedea rezoluția O.R.C. nr._/07.10.2011, fila vol I 169 dosar) pentru că numai în raport cu acest moment societatea comercială își poate asuma drepturi și obligații de natura celor conținute în contactul de cesiune. Într-o ipoteză contrarie, contractul de cesiune în sine ar apărea ca nul sau ca lipsit de efecte juridice, fie pentru lipsa de capacitate civilă a persoanei fizice, fie pentru lipsa acordului locatorului la încheierea acestui contract, acord care, așa cum s-a arătat anterior, a fost dat condiționat. Cum toate părțile litigiului au acceptat ca fapt necontestat existența valabilă a contractului de cesiune, constatând că acestea este guvernat de dispozițiile Noului Cod civil, instanța va reține și aplicarea normelor înscrise în art.1833 N.C.P.C., potrivit cărora: „Chiriașul poate ceda contractul de închiriere a locuinței sau subînchiria locuința numai cu acordul scris al locatorului, caz în care, în lipsa unei stipulații contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul, răspunde solidar cu chiriașul pentru obligațiile asumate de locator prin contractul de închiriere”.

Cuantumul chiriei a fost prevăzut la capitolul 2 al contractului și este în sumă de 30.000 euro/an, plătită după cum urmează: 12.000 euro avans, 3000 euro servicii prestate de societate, 15.000 euro în tranșe lunare de câte 2500 euro, începând cu data de 01.06.2012.

Contractul a fost încheiat pe o durată de 1 an, cu posibilitate de prelungire pe o perioadă de încă cinci ani.

Între părțile litigiului se generează un raport juridic litigios în raport cu îndeplinirea/neîndeplinirea de către pârâte a obligației de plată a chiriei, în ambele sale forme – în bani și în natură (servicii), a obligației de folosire a bunului închiriat numai potrivit destinației (art. 5.2), a obligației achitării de către chiriaș pe durata contractului a costurilor utilităților (art. 5.4) precum și cu îndeplinirea/neîndeplinirea de către reclamanții locatori a obligațiilor prevăzute în art. 4.3 din contract (plata utilităților aferente imobilului, la data predării către chiriaș), în art. 5 pct. 5 din contract, privitoare la obligația de a efectua reparații ce țin de structura imobilului și în art. 1420 Cod civil, privitoare la asigurarea folosinței netulburate a bunului închiriat.

a.3. La data de 01.11.2011, în prezența martorilor C. N.-V. și L. D. M., reclamanții au mai încheiat cu pârâta P. I. – M. două contracte de comodat: unul, pentru suprafața de 42 mp situată în podul imobilului din Iași, . și Sfânt, compusă din hol, o cameră și o baie utilată, pentru o perioadă de un an, în scop de folosință personală, pentru cea din urmă și fără drept de subînchiriere, modificare sau demolare a acestuia și unul, pentru cedarea dreptului de folosință asupra bunurilor mobile de bucătărie, bunuri mobile sală, bunuri mobile terasă și bunuri mobile aflate în camera de la etaj (ambele contracte sunt depuse de reclamanții pârâți la ultimul termen de judecată și atașate în vol.III dosar).

b. La data de 08.04.2012 în mansarda ce face obiectul contractului de comodat anterior menționat, s-a produs spargerea unei țevi ce a cauzat inundarea întregului imobil, inclusiv a părții din imobil închiriate prin contractul nr. 232, contract ulterior cesionat persoanei juridice. Acest incident a escaladat practic într-un conflict între părți, generat de poziția lor contradictorie în raport cu responsabilitatea/culpa și obligația de reparare a prejudiciului.

c. În cuprinsul procesului verbal de predare primire din data de 01.11.2011, însușit prin semnătură de reclamanți și de pârâta P. I. – M., părțile au convenit ca „pe durata contractului de închiriere, chiriașa să efectueze lucrări de investiții la terasa imobilului, constând în închiderea acesteia cu panouri termopan mobile, fără a aduce modificări care să necesite obținerea unei autorizații de construcție (...), urmând ca la finalul perioadei contractuale să-și ridice panourile termopan, astfel încât terasa să rămână la forma la care a fost în momentul încheierii contractului”. În executarea acestei înțelegeri au intervenit, de asemenea, neînțelegeri între părți, ce formează obiectul unora dintre pretențiile deduse judecății.

Față de data încheierii contractului de închiriere, respectiv 01.07.2011, instanța arată că, potrivit art. 102 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a noului Cod civil, contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa. Prin urmare, instanța constată că drepturile și obligațiile părților decurgând din acest contract, inclusiv pretențiile litigioase dintre acestea, sunt guvernate de dispozițiile vechiului Cod civil.

I.1. Față de pretenția din cererea de chemare în judecată privind constatarea intervenirii rezilierii contractului de închiriere nr. 232/01.07.2011, instanța a reținut:

Prin cererea de chemare în judecată inițială, dar și prin precizările ulterioare, reclamanții solicită a se constata că au fost încălcate dispozițiile art. 5.3 din contractul de închiriere, începând cu data de 10.06.2012, urmând a opera pactul comisoriu de gradul III, potrivit art. 8 pct.1 din același contract.

În apărare, pârâtele arată că, încă de la data încheierii contractului, proprietarii imobilului le-au tulburat posesia prin acțiuni șicanatoare care au perturbat activitatea societății și că începând cu sfârșitul lunii august 2012, societatea S.C. I. Grand C. S.R.L. a fost împiedicată în mod efectiv să mai desfășoare activitate în imobil întrucât proprietarii au ascuns în mod voit facturile la utilitățile emise pe numele lor, au făcut o cerere de sistare a furnizării apei potabile, iar din luna noiembrie 2011 pârâtelor le-a fost interzis accesul în imobil pentru a-și ridica bunurile proprietate personală, reclamanții încălcând obligația conținută în art. 1420 Cod civil, că nu și-au respectat obligația de plată a utilităților consumate anterior încheierii contractului, potrivit art. 4.3 din contract. Pârâtele, apreciază, astfel că, în speță, este incidentă excepția de neexecutare a contractului.

Instanța reține că, la data de 12.12.2012, ulterior înregistrării prezentei acțiunii, reclamanții au formulat cerere de executare silită a contractului de închiriere nr. 232/01.07.2011, solicitând punerea în executare a creanței în sumă de 15.000 lei, reprezentând contravaloarea chiriei imobilului ce face obiectul contractului de închiriere pentru perioada 01.06.2012 – 01.12.2012 (fila 165 vol. II dosar). Cererea de executare silită a format obiectul dosarului de executare silită nr. 819./2012 al B.E.J.A. „D. C. și T. B.”, executarea fiind finalizată la data de 21.08.2013 prin procesul verbal de încetare a executării, executorul judecătoresc constatând că debitoarea P. I. M. și-a îndeplinit integral obligația conținută în titlul executoriu, potrivit OP nr. 024PUMV_/29.05.2013 pentru suma de_,50 lei și chitanței de plată nr.813/13.08.2013 (fila 3 vol. III dosar).

Instanța constată, așadar, că, pe două căi distincte, reclamanții au formulat apărări contradictorii și ireconciliante. Pe de o parte, în litigiul dedus judecății, au solicitat să se constate intervenită rezilierea contractului, prin incidența unui pact comisoriu de gradul III și, pe de altă parte, pe calea executării silite, au solicitat să fie integral executat contractul pentru plata chiriei, până la data încetării acestuia, ca urmare a lipsei acordului în vederea prelungirii sale. Această atitudine oscilantă este, de altfel, evidențiată și în notificările adresate pârâtelor. Astfel, în vreme ce prin notificarea din data de 10.04.2012 (fila 103 vol. I dosar), pârâtelor li se pune în vedere că termenul de 10 zile în vederea rezilierii a început să curgă, prin notificarea din data de 27.09.2012 (emisă la peste cinci luni de la data primeia), pârâtele sunt informate că nu se va prelugi contractul de închiriere după data de 01.12.2012 (fila 107 vol.I dosar), aceeași mențiune fiindu-le adusă la cunoștință și prin notificarea din data de 20.11.2012 (fila 108 vol. I dosar).

Așadar, instanța a apreciat că prin manifestările succesive de voință și ulterioare datei de 01.06.2012, inclusiv prin punerea în executare a contractului cu privire la plata chiriei pentru perioada 01.06.2012 – 01.12.2012, reclamanții au renunțat la beneficiul acordat de dispozițiile art. 8 alin.1 din contractul de închiriere, potrivit cărora: „locatorul poate rezilia contractul, cu notificarea prealabilă a chiriașului, cu 10 zile înainte în cazul în care chiriașul nu achită chiria...” Pe de altă parte, pentru a opera rezilierea în temeiul textului de lege invocat, reclamanții aveau obligația să notifice pârâtele în raport cu această intenție, or, notificarea din data de 10.04.2012 nu are legătură cu motivul invocat în instanță în sprijinul constatării rezoluțiunii, întrucât este mult anterioară datei la care pârâții trebuiau să își îndeplinească obligația de plată a chiriei și o altă notificare privind rezoluțiunea contractului, ulterioară datei de 01.06.2012, nu a mai fost adresată de reclamanți; dimpotrivă, aceștia au informat pârâtele, succesiv despre intenția de a nu reînnoi contractul, atitudine care, denotă, implicit, că au înțeles că acesta este în ființă până la data de 01.12.2012.

Analizând, astfel, rezilierea, doar din perspectiva dispozițiilor art. 1020 Cod civil, instanța a constatat că cererea reclamanților are caracter neîntemeiat, întrucât, la data pronunțării, obligația de plată a chiriei a fost în întregime executată, iar contractul și-a încetat efectele prin ajungerea la termen, astfel încât sancțiunea este inoperantă pentru viitor.

Față de cele de mai sus, pretenția analizată apare ca neîntemeiată și a fost respinsă.

I.2. Față de capătul de cerere formulat de reclamanți privind evacuarea pârâtelor din spațiul închiriat prin contractului de închiriere nr. 232/01.07.2011, instanța a reținut:

La data de 01.12.2012 contractul de închiriere nr. 232/01.07.2011 a încetat. Așa cum rezultă din: procesul verbal de predare primire din data de 01.12.2012 (filele 119-124 vol. I dosar), notificarea din 03.12.2012 (fila 110 vol. I dosar), procesul verbal de constatare a executării silite (filele 114-114 vol. I dosar), procesul verbal de constatare a executării silite (filele 196-198 vol. I dosar), răspunsul la întrebările 8 și 13 din interogatoriul luat reclamantului Z. P. (filele 367-368 vol. I dosar), declarația martorului B. I. G. (filele 371-372 vol. I dosar) la data de 01.12.2012 pârâtele părăsiseră deja imobilul închiriat atât prin contractul de închiriere cât și suprafața din imobil care a făcut obiectul contractului de comodat (mansarda). Potrivit procesului verbal de predare primire în data de 25.07.2013 (filele 144-147 vol. II dosar), pârâtele, prin mandatar cu procură specială (fila 148 vol. II dosar), și-au ridicat de la imobilul în litigiu, bunurile mobile care au fost lăsate în custodia reclamantului Z. P., potrivit procesului verbal de constatare a executării silite încheiat la data de 18.01.2013 în dosarul de executare silită nr. 1769/2012 al B.E.J.A. „M. I. și M. L.”.

Așadar, această pretenție litigioasă urmează a fi respinsă ca fiind rămas fără obiect.

I.3. Față de capătul de cerere formulat de reclamanți, așa cum a fost modificat, privind obligarea pârâtelor la plata chiriei restante pentru imobilul închiriat prin contractului de închiriere nr. 232/01.07.2011, în cuantum de 15.000 euro, echivalent în lei, instanța a constatat că s-a pronunțat implicit în cuprinsul considerentelor dezvoltate asupra pretenției privind rezilierea, în sensul respingerii sale.

Prin plata efectuată potrivit OP nr. 024PUMV_/29.05.2013 pentru suma de 55.880,50 lei, precum și prin chitanța de plată nr.813/13.08.2013 (fila 3 vol. III dosar), pentru suma de 16.708,89 lei, plăți efectuate în dosarul de executare silită nr. 819./2012 al B.E.J.A. „D. C. și T. B.”, pârâta P. I. M. face dovada că și-a îndeplinit integral obligația de plată a chiriei restante pentru imobilul închiriat prin contractului de închiriere nr. 232/01.07.2011, în cuantum de 15.000 euro, solicitată pentru perioada 01.06._12.

Toate aspectele privind fondul, întinderea și existența obligației privind plata chiriei, inclusiv excepția de neexecutare și argumentele conexe, o dată declanșată executarea și stabilit caracterul de titlu executoriu al contractului de închiriere nr. 232/01.07.2011, putând fi invocate de pârâte pe calea contestației la executare. Pretenția dedusă judecății urmează a fi respinsă având în vedere aceste împrejurări, nu ca netemeinică, ci în considerarea faptului că reclamanții au urmat deja o procedură jurisdicțională (executarea silită este o fază a procesului civil, făcând parte din acesta) care, la acest moment, este epuizată; caracterul executoriu al contractului de închiriere a fost analizat, instanța pronunțându-se prin încheierea din 26.11.2012 în dosarul nr._/245/2012 în sensul învestirii cu formulă executorie a contractului și prin încheierea din data de 20.12.2012 dată în dosarul nr._/245/2012 în sensul încuviințării executării silite. Pentru desființarea actelor și formelor de executare pârâtele au avut la îndemână calea contestației la executarea silită; prin analizarea pe fond a pretenție privind plata chiriei instanța ar interveni, practic, în mod indirect, peste o procedură jurisdicțională epuizată și prin ignorarea aspectelor care se deduc din finalizarea acestei executări. Așadar, argumentul principal care stă la baza soluției de respingere este acela că pretenția a fost soluționată, în mod definitiv, într-o altă procedură.

I.4. Față de capătul de cerere, așa cum a fost modificat, formulat de reclamanți, privind obligarea pârâtelor la plata sumei de 3000 euro, echivalent în lei, reprezentând contravaloare servicii diverse, instanța a reținut:

Potrivit dispozițiilor art. 2.1 din contractul de închiriere nr. 232/01.07.2011: „prețul închirierii este de 30.000 euro pentru primul an plătibil (...) după cum urmează: 27.000 euro în numerar, iar diferența de 3000 euro se vor achita în servicii prestate de societatea care va urma să funcționeze în spațiul respectiv”.

După cum se poate lesne observa, textul clauzei ce conține obligația care se solicită a fi executată impune chiriașului o obligației de executare în natură, prin prestarea unor servicii specifice obiectului său de activitate.

Instanța urmează a respinge ca neîntemeiată apărarea pârâtelor reclamante în raport cu care în suma de 15.000 euro executată silit, ar fi inclusă și suma de 3000 euro, contravaloare servicii neprestate.

Potrivit dispozițiilor art. 2.4 din contractul părților, chiria trebuie plătită de către chiriaș după următorul plan: 12.000 euro avans și 15.000 euro în tranșe lunare de câte 2500 euro, începând cu data de 01.06.2012. Suma de 3000 euro plătită cu titlu de garanție nu poate fi apreciată ca făcând parte din cuantumul chiriei.

Ca și temei de drept, având în vedere că reclamanții solicită contravaloarea unor servicii neprestate, în cauză sunt incidente dispozițiile art. 1075 C.civil potrivit cărora: „orice obligație de a face sau a nu face se preschimbă în dezdăunări în caz de neexecutare din partea debitorului”. Cu toate acestea, pentru a putea opera executarea prin echivalent a obligației de a face, instanța este chemată să verifice întrunirea cumulativă a dispozițiilor art. 1082 și următoarele din Codul civil, respectiv: existența unui prejudiciu, vinovăția debitorului și punerea în întârziere a debitorului.

Cel puțin această din urmă condiție nu este îndeplinită în situația analizată, astfel încât instanța poate constata, rezonabil, că reclamanții nu au fost păgubiți. Instanța reține că cererea de chemare în judecată a fost formulată la data de 24.08.2012, ulterior acestui moment reclamanții procedând la executarea silită a contractului de închiriere. Este adevărat că introducerea cererii de chemare în judecată, este o modalitate specifică de punere în întârziere. Instanța va constata, însă, că, deși până la data expirării contractului de închiriere mai erau cel puțin 3 luni, reclamanții au înțeles să solicite direct executarea prin echivalent a obligației contractuale, fără a solicita, în prealabil, executarea acesteia în natură.

Reclamanții tind să dovedească faptul că au solicitat pârâtelor în mod direct îndeplinirea obligației analizate, prin declarația martorului C. N.-V. (filele 16-17 vol. III dosar). Acesta afirmă că „în luna septembrie (deci ulterior formulării prezentei cereri de chemare în judecată – n.j), împreună cu reclamantul Z. P., a contactat-o pe pârâta P. I. M. și i-a solicitat să organizeze o masă festivă pentru sindicatul al cărui președinte este, dar aceasta i-a refuzat”. Martorul nu poate preciza data exactă la care a făcut această solicitare, însă arată că a organizat masa respectivă șase luni mai târziu.

În apărare, pârâta susține că declarația martorului este nesinceră, aspect care rezultă din chiar situația de fapt: dacă acesta ar fi solicitat organizarea unui eveniment care ar fi trebuit să aibă loc, respectivul eveniment nu putea fi amânat peste șase luni; mai mult decât atât, imobilul închiriat a fost deconectat de la rețeaua de apă în data de 29.08.2012 și reconectat abia în data de 12.09.2012, este evident că în perioada menționată petenta nu putea răspunde unei solicitări de natura celei pe care o invocă martorul.

Instanța a reținut că, la începutul lunii septembrie 2012 starea conflictuală dintre părțile litigiului era instalată, fiind formulată și înregistrată cererea de chemare în judecată care face obiectul prezentului dosar. Din înscrisurile de la filele 266-277 vol I dosar, reprezentând ordinele de debranșare și rebranșare dosar, instanța reține că în perioada 28.08.2012 – 12.09.2012, imobilul închiriat a fost debranșat de la rețeaua de apă potabilă, aspect conformat și de martorii B. I. G. și Miton M. (filele 371-374 dosar). Chiar dacă ar aprecia ca sinceră declarația martorului C. N.-V. sub aspectul analizat, (deși asupra acesteia planează suficiente dubii, dat fiind că martorul nu a organizat în perioada respectivă evenimentul, întâlnirea de peste 6 luni putând a nu avea nici o legătură cu cererea sa), instanța a apreciat că în condițiile existenței unui conflict deschis între părți, dat fiind momentul ales (împrejurarea că imobilul nu era alimentat cu apă potabilă), nu se poate presupune că solicitarea reclamantului de îndeplinire a obligației de prestare servicii a avut un caracter serios și, cu atât mai puțin, că ar putea valora punere în întârziere. Deși sarcina probei le revenea cu prioritate, în temeiul dispozițiilor art. 1169 Cod civil, instanța a reținut că reclamanții nu au dovedit, pe de altă parte, nici existența prejudiciului invocat și nici, mai ales, culpa reclamantei în executarea obligației, care invocă și dovedește o imposibilitate temporară de executare a acesteia; reclamanții nu afirmă și nu dovedesc faptul că ar mai fi adresat astfel de solicitări pârâtei nici anterior, nici ulterior începutului lunii septembrie 2012.

Față de argumentele expuse și această pretenție apare ca neîntemeiată și a fost respinsă.

I.5.1. Față de pretenția formulată de reclamanți privind obligarea pârâtelor la plata sumei de 5915 lei, reprezentând contravaloare lipsuri inventar și distrugeri, confirmate în procesul verbal de constatare întocmit de executor judecătoresc M. I. la data de 18.01.2013, instanța a reținut:

La data predării imobilului închiriat către pârâta Plachinsci I. M., 01.11.2013, reclamanții au încheiat cu aceasta și contractul de comodat, anexat în volumul III dosar. În baza procesului verbal de predare primire și a contractului de comodat, pârâtele au primite spre folosire, pe perioada derulării contractului, bunurile menționate în conținutul celor două înscrisuri.

În procesul verbal de constatare a executării silite întocmit de către executorul judecătoresc M. I. în dosarul de executare nr. 1769/2012, sunt menționate bunurile proprietatea reclamanților lipsă la inventar, precum și distrugerile aduse unora dintre mobilele identificate (filele 149-151 vol. II dosar). Pârâtele reclamante nu formulează contraapărări sau probe în raport de acest înscris sau de valorile menționate de reclamanți în cererea lor de executare prin echivalent.

Drepturile și obligațiile cuprinse în contractul de închiriere, potrivit datei încheierii lui, așa cum s-a arătat anterior, sunt supuse dispozițiilor Codului civil de la 1865, în vreme ce drepturile și obligațiile cuprinse în contractul de comodat, sunt guvernate de dispozițiile Noului Cod Civil.

Potrivit dispozițiilor art. 1431 Cod civil: „locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care l-a primit, conform inventarului, dacă s-a făcut un asemenea între dânsul și locator”, iar potrivit dispozițiilor art. 2146 N.C.C.: comodatarul are obligația de a restitui bunul remis în folosință, la împlinirea termenului convenit (art. 2155 N.C.C.).

Având în vedere că bunurile menționate în cererea de la fila 185 vol.I dosar, fie lipsesc, fie au fost distruse, instanța apreciază că solicitarea de restituire a acestora prin echivalent este întemeiată și va decide în consecință, soluția pe această pretenție urmând a fi avută în vedere la aprecierea de ansamblu a pretenției totale de natură bănească.

I.5. Considerații de ansamblu

Prin cererea dedusă judecății, reclamanții au solicitat, totodată, obligarea pârâtelor la plata unor sume de bani, cu natură și destinație diferită. Astfel, reclamanții-pârâți au solicitat obligarea pârâtelor– reclamante la plata unor sume de bani cu titlu de contravaloare bunuri mobile lipsă la inventar, cu titlu de contravaloare utilități, precum și a unor sume de bani reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații ale terasei și a zugrăvelilor imobilului.

Prin cererea reconvențională formulată, pârâtele au solicitat, de asemenea, obligarea reclamanților pârâți la plata unor sume de bani reprezentând contravaloare utilități, a unor sume de bani reprezentând contravaloare reparații efectuate la imobil ca urmare a incidentului din data de 08.04.2012 precum și a unor sume de bani cu titlu de daune-interese reprezentând pierderi suferite de societate în perioada de derulare a contractul de închiriere nr. 232/01.07.2011.

D. fiind legătura de fapt și de drept între pretențiile reciproce ale părților, în cele ce urmează instanța va analiza în mod corelativ unele dintre pretențiile părților.

I.5.3. Asupra pretenției reclamanților privind obligarea pârâților la plata următoarelor sume: 919,39 lei contravaloare gaze naturale, 1210 lei contravaloare energie electrică, 108,98 lei contravaloare energie electrică și 3907,1 lei contravaloare apă-canal, la care se adaugă suma de 50 lei pentru consumul clandestin de apă al pârâților în perioada debranșării și suma de 115,38 lei taxa de branșare debranșare la rețeaua de apă, instanța reține:

Prin bonul de plată depus la fila 193 vol. I dosar, reclamanții fac dovada plății facturii fiscale EON nr._/10.12.2012, în cuantum de 700 lei, Din conținutul facturii aflate la fila 192 vol.I dosar, se poate observa că aceasta privește consumul de gaze înregistrat în perioada 06.07.2012 – decembrie 2012.

Prin chitanța nr._/12.09.2012, depus la fila 162 vol. I dosar, reclamanții fac dovada plății facturii fiscale EON nr._/12.09.2012, în cuantum de 50 lei, reprezentând consum clandestin de apă, conform referatului din 12.09.2012, pentru perioada

Prin bonul de plată depus la fila 164 vol. I dosar, reclamanții fac dovada plății facturii fiscale EON nr._/20.08.2012, pentru suma de 140,87 lei, Din conținutul facturii aflate la fila 163 vol.I dosar, se poate observa că aceasta privește consumul de gaze înregistrat în perioada 06.07.2012 –06.08. 2012 (factură estimare).

Prin adresa nr._/09.01.2013, reclamanții fac dovada existenței datoriei cu titlu de contravaloare consum apă și penalități, pentru perioada anterioară lunii decembrie 2012 și a obligației de plată asumate cu privire la suma de 3798,61 lei, contravaloare consum apă și penalități. De asemenea, cu chitanțele Apavital nr._/03.06.2013 și nr._/11.06.2013 (filele 377 vol.I dosar) aceștia fac dovada plății unei părți din suma indicată, așa cum a fost eșalonată obligația.

Instanța a apreciat că, în fapt, aceste sume sunt dovedite de reclamanți ca achitate (sau care urmează a se achita) în contul utilităților folosite de pârâte. Chiar dacă din declarațiile tuturor celor trei martori audiați în cauză, coroborate cu răspunsul reclamantului Zotă P. la întrebările 8,13 ale interogatoriului, se poate reține împrejurarea, de fapt, că pârâtele nu au mai avut acces în imobil începând cu data de 21-22.11.2012 și că nu au mai folosit în scopul pentru care au închiriat imobilul încă înainte de această perioadă cu 1-2 luni, instanța apreciază că excepția de neexecutare invocată de acestea nu poate fi operantă în raport cu obligația de plată a utilităților dovedite ca și consumate. Pârâtele nu au formulat apărări, nu au solicitat și nu au administrat probe pentru dovedirea unei situații contrarii celei reținute de către instanță.

În drept, obligația de plată a pârâtelor este conținută în dispozițiile art. 5.4 din contract, potrivit cu care: „pe toată durata închirierii chiriașul va achita toate costurile utilităților folosite cu privire la spațiul închiriat în cursul locațiunii, cu excepția cazului în care părțile stabilesc, în scris, altfel” și se coroborează cu dispozițiile art. 969 C.civil.

În ceea ce privește solicitarea reclamanților de plată a sumei de 115,38 lei taxa de branșare debranșare la rețeaua de apă, instanța reține:

Potrivit înscrisurilor aflate la filele 50-52 vol. I dosar (reprezentând: adresă nr._/20.12.2012, emisă de Apavital, ordin de debranșare, ordin de rebranșare), ca urmare a neachitării unor facturi la plata energiei electrice, la punctul de consum reprezentat de imobilul închiriat a fost sistată furnizarea energiei electrice în perioada: 29.08.2012 – 12.09.2012. Ambele părți pun în sarcina părții adverse culpa pentru acest eveniment, reclamanții susținând că, potrivit art. 5.4 din contract sarcina plății utilităților revenea pârâtelor, iar pârâtele că nu au putut efectua plata din culpa reclamanților care nu le-au remis facturile la energie electrică. În dovedirea acestor împrejurări a fost administrată proba testimonială, martora Miton M. declarând (fila 374 vol. I dosar) că „pârâta i-a spus că ia scăpat acest aspect, a uitat să achite ultimele facturi, cu mențiunea că ea nu a avut restanțe și că facturile veneau la proprietar care avea obligația să i le dea”. Reclamantul Z. P., în răspunsul la întrebările nr.11,12 ale interogatoriului lua de pârâte (fila 369 vol. I dosar) arată că „facturile se puneau în poartă, în gard sau pe o măsuță în fața restaurantului, iar cele pe care le primea el le înmâna pârâtei sau angajaților acesteia”. Atât din fotografiile surprinse la imobil cât și din declarațiile martorilor, instanța reține, aspecte necontestate de părți, că imobilul închiriat și imobilul în care locuiește pârâtul Z. P. se află, practic, în aceeași proprietate și că între cele două există cale de comunicare directă, ambele imobile având același adresă poștală. Se va constata, însă, că, deși plata facturilor de utilități nu presupune cu necesitate deținerea facturii aferente, pentru operarea în contabilitatea pârâtei persoane juridice a acestei plăți era necesară atașarea facturii, pentru a justifica cheltuiala. Având în vedere atitudinea diligentă a pârâtelor, de plată a utilităților până în acel moment, dar și interesul acestora în normala desfășurare a activității lor curente (administrație publică – restaurant și pensiune), instanța va reține ca plauzibilă situația descrisă de pârâte – aceea că facturile la energia electrică nu i-au fost predate de reclamant, sens în care va aprecia ca semnificativă culpa acestuia în raport cu debranșarea imobilului de la rețeaua de energie, cu consecința faptului că cheltuielile aferente urmează să fie suportate de acesta.

II.3. Asupra pretenției pârâtelor reclamante privind obligarea reclamanților - pârâți la plata sumei de 663 lei, reprezentând contravaloare gaze naturale, conform facturii fiscale nr._/27.01.2012, instanța a reținut:

Prin O.P. din 21.02.2012 (fila 218 vol. I dosar) pârâta reclamanta a achitat contravaloarea facturii fiscale nr._/27.01.2012 (fila 217 vol.I dosar). Sus menționata factură de regularizare conține obligații de plată pentru un consum de gaze naturale aferent unei perioade anterioare celei de la care pârâtele au intrat în folosința imobilului.

Reclamanții susțin că au discutat cu pârâtele o eventuală compensație cu sumele de bani plătite în avans pentru energia electrică; o atare susținere, însă, nu este dovedită prin probe.

Potrivit dispozițiilor art. 4.3 din contractul părților, plata efectuată de pârâte ar fi trebuit scăzută din contul chiriei. Având în vedere că la data pronunțării chiria a fost integral recuperată de reclamanți, prin executare silită, instanța va constata că dispozițiile art. 4.3 din contractul părților nu pot fi aplicate și în teza lor finală, însă obligația de plată se reține în sarcina reclamanților, sens în care a dispus.

I.5.4 Asupra pretenției reclamanților privind obligarea pârâtelor la plata sumei de 3461,6 lei, reprezentând reparații echipamente bucătărie și la plata devizului reparații Moldomobila în valoare de 8469,20 lei, reprezentând recondiționare mobilier, instanța a reținut:

Prin cererea de chemare în judecată așa cum a fost completată la data de 05.03.2013 (fila 186 vol.I dosar), reclamanții au solicitat și obligarea pârâtelor la plata sumelor de bani mai sus arătate. Reclamanții nu formulează apărări în fapt și în drept cu privire la aceste solicitări.

Reclamanții tind a dovedi situația de fapt care impune efectuarea acestor reparații, cu fotografiile din vol.I dosar, precum și cu devizul estimativ de lucrări Bilancia (fila 188 vol.I dosar) și oferta de preț Moldomobila (fila 189 dosar). Reclamanții nu fac precizări în raport cu natura raportului juridic privitor la aceste bunuri, în sensul că nu menționează dacă acestea au fost predate spre folosire în temeiul contractul de închiriere – art. 1450 Cod civil și fac parte dintre bunurile menționate în procesul verbal de predare primire întocmit la data de 01.11.2011) sau în temeiul contractului de comodat întocmit la aceeași dată. În lipsa identificării nominale și concrete, dat fiind natura lor, instanța apreciază că bunurile ce ar impune reparații/recondiționări, se găsesc printre cele enumerate în contractul de comodat.

Pârâtele nu formulează apărări în fapt și în drept în raport cu aceste pretenții litigioase.

Instanța a apreciat, așadar, că lucrările de recondiționare mobilier și de reparație, în lipsa invocării unor motive sau a indicării unor aspecte contrarii textului de lege (sarcina probei revenind reclamanților - art._ Cod civil), cad sub incidența dispozițiilor art. 2149 din Noul Cod Civil potrivit cărora: „comodatarul nu răspunde pentru pieirea sau deteriorarea bunului rezultată numai din folosința în scopul căreia bunul i-a fost împrumutat”, cheltuielile privind recondiționarea sau curățarea aparaturii de bucătărie (a se vede devizul), fiind în sarcina comodantului proprietar. Pretenția analizată apare ca neîntemeiată, considerentele enunțate urmând a fi avute în vedere la pronunțarea soluției pe capătul de cerere privind pretențiile, formulat de reclamanți.

I.5.2 și II.5. Analiză cumulată

Asupra pretenție reclamanților pârâți având ca obiect obligarea pârâtelor reclamante, în solidar, la plata sumei de 17.452,07 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații ale terasei și a zugrăvelilor imobilului, precum și asupra pretenției pârâtelor reclamante privind obligarea reclamanților pârâți la plata sumei de 9788,97 lei, reprezentând contravaloare reparații efectuate la imobil ca urmare a incidentului din data de 08.04.2012:

La data de 08.04.2012 în imobil închiriat, respectiv în mansardă (parte a imobilului ce a făcut obiectul contractului de comodat din 01.11.2011) s-a produs o spargere/fisurare a unei țevi ce a cauzat o inundarea a acestuia. Pârâtele susțin că defecțiunea a fost determinată de calitatea slabă a materialelor de construcție utilizate la edificare mansardei pentru care proprietarii nu au avut autorizație de construcție și că acest fapt a determinat căderea tavanelor de rigips din camerele utilizate ca pensiune, inundarea parchetului și deteriorarea zugrăvelii. Reclamanții susțin că defecțiunea s-ar fi produs ca urmare a înlocuirii de către pârâtele reclamante a unei piese care a cedat, fără acordul lor, fiind rezultatul unei exploatări defectuoase a spațiului.

Instanța a acordat prevalență probelor depuse în susținere de către reclamanți și a constata că, la data de 08.04.2012, în podul amenajat, predat chiriașei cu titlu gratuit, s-a constatat montarea unui teu ce făcea legătura dintre scurgerea unei mașini de spălat și instalația existentă, înfundarea voluntară, cu diverse materiale, a scurgerii din pardoseală și fisurarea unei țevi aflată în imediată vecinătate a peretelui. Situația de fapt este reținută în speță prin coroborarea declarației martorului reclamantului C. N. V. (care arată că: „a intrat în imobilul-pensiune la aproximativ o săptămână după ce a avut loc inundația împreună cu 2 ingineri specialiști în construcții și un instalator care a lucrat anterior predării spațiului la instalația sanitară, a urcat la locul unde s-a produs inundația și instalatorul, observând instalația sanitară, a afirmat că mufa de racord nu este cea pe care a pus-o el”- fila 16 vol. III dosar), cu nota de constatare întocmită la data de 11.04.2012 de către ing. Tiperdel S. și ing. L. I., specialiști în instalații (fila 153 vol. I dosar) care au făcută următoarele constatări: armătura teu de lavoar este fisurată, sifonul din pardoseală este înfundat, din punct de vedere tehnic cauzele producerii inundației putând fi: înghețarea instalației pe timpul iernii, cauze mecanice (lovire) sau folosirea necorespunzătoare a instalației sanitare, negolirea instalației în spațiul neîncălzit cât și obturarea scurgerii din pardoseală”. Susținerile de mai sus se coroborează, în parte, chiar și cu declarația martorului pârâtelor B. I. G. care arată că a montat, pentru reclamante, la instalația menționată, o mașină de spălat. Instanța reține că, așa cum arată în mod corect reclamanții, simpla neobturare a canalului de scurgere, dacă nu ar fi împiedicat inundarea imobilului, cel puțin ar fi diminuat-o semnificativ. De asemenea, instanța constată că teul de legătură cu mașina de spălat, chiar și în situația în care s-ar reține că se afla în dotarea instalației sanitare la preluarea imobilului, a fost pus în funcțiune de către pârâte, prin manoperele efectuate chiar de către martorul B. I. G., care, conform propriei declarații (fila 372 – vol.I dosar), „a scos capacul” și a montat mașina de spălat în ianuarie 2012. Declarația martorei Miton M. este neconcludentă sub aspect probatoriu, în raport cu pretențiile analizate întrucât aceasta „nu poate preciza cu exactitate dacă țeava (din care a pornit inundația) provenea din perete sau era o piesă de legătură”.

Procesul verbal de constatare a daunelor din data de 09.04.2012, întocmit de societatea de asigurare Generali România Asigurare Reasigurare, va fi înlăturat din plan probatoriu întrucât exprimarea generică și succintă care se referă la cauza inundației nu se coroborează cu nici un alt mijloc probatoriu. Acest proces verbal nu conține constatări de fapt la fața locului (chiar în mansardă) și modalitatea de enunțare a cauzei pare a fi determinată nu de realitatea faptică, ci de încadrarea acesteia în „evenimentele” care pot face obiectul asigurării, printre care unul (potrivit aceluiași înscris) - constatarea de „avarii la instalația de apă” și naște suspiciunea că are un caracter pur formal, întrucât conducta de apă rece nu se află la vedere și nici chiar pârâtele nu susțin că inundația s-ar fi produs prin și în interiorul peretelui.

Instanța a apreciat, în consecință, că pârâtelor chiriașe le aparține în totalitate culpa pentru producerea evenimentului din data de 08.04.2012.

Din concluziile raportului de expertiză extrajudiciară ing. M. A. (filele 129-138 dosar) instanța reține că „în privința imobilului principal, P+E, se consideră că prin folosirea uneori neglijentă și întreținerea necorespunzătoare a instalațiilor sanitare s-au produs deteriorări ale zugrăvelilor la pereți și tavane atât la parter, cât și la etaj și încăperile amenajate în pod”.

Potrivit dispozițiilor art.1434 alin.1 Cod civil: „Locatarul este răspunzător de stricăciunile și pierderile întâmplate în cursul folosinței sale, întrucât nu probează că au urmat fără culpa sa”. Textul de lege este, de altfel, preluat și în contractul părților, fiind menționat la art. 5.6, printre obligațiile chiriașului. Instanța apreciază că deteriorările menționate de expert pot fi legate în cea mai mare parte de evenimentul din data de 08.04.2012 și exclud aplicarea dispozițiilor art. 1431 teza a II-a Cod civil.

Întrucât raportul de expertiză care determină contravaloarea lucrărilor de reparații, se referă în mod comun și la lucrările efectuate la terasă, se va reveni pentru concluzionare, la finalul analizei și pentru această pretenție litigioasă.

Însă, în raport cu cele prezentate și argumentate anterior, atât în fapt cât și în drept, instanța va constata că reclamanții nu sunt în culpă pentru producerea inundației din data de 08.04.2012, astfel încât nu există temei de fapt sau de drept pentru obligarea acestora la contravaloarea reparațiilor efectuate de pârâte la imobil ca urmare a acestui incident, astfel încât pretenția pârâtelor reclamante cu acest obiect urmează a fi respinsă.

În privința solicitării reclamanților de obligare a pârâtelor la contravaloarea lucrărilor și a reparațiilor necesare pentru aducerea la starea inițială a terasei imobilului, instanța mai reține în mod suplimentar:

Potrivit procesului verbal de predare-primire întocmit la data de 01.11.2011, anexat anterior ultimului termen de judecată (vol. III dosar), însușit prin semnătură de reclamanți și de pârâta P. I. – M., părțile au convenit ca „pe durata contractului de închiriere, chiriașa să efectueze lucrări de investiții la terasa imobilului, constând în închiderea acesteia cu panouri termopan mobile, fără a aduce modificări care să necesite obținerea unei autorizații de construcție (...), urmând ca la finalul perioadei contractuale să-și ridice panourile termopan, astfel încât terasa să rămână la forma la care a fost în momentul încheierii contractului”.

Potrivit dispozițiilor art. 1424 Cod civil: „locatorul nu poate în cursul locațiunii să schimbe forma lucrului închiriat”. Prin notificarea din data de 07.11.2011 (fila 234 vol. I dosar), reclamanții au pus în vedere pârâtelor să nu efectueze nici un timp de modificări „la instalația electrică și nu numai”, iar pentru orice alte investiție sau modificare să solicite acordul prealabil al reclamanților, exprimat în mod valabil în formă scrisă, așa cum rezultă din concluziile raportului de expertiză extrajudiciară ing. M. A., dar și din fotografiile cu imagini ale terasei la data predării sale – 01.11.2012 și la data preluării acesteia – 01.12.2012, coroborate cu declarația martorului C. N. V., pârâtele au efectuat modificări semnificative la terasă, inclusiv prin schimbarea formei acoperișului. Aceste modificări au fost efectuate fără acordul proprietarilor și au constat, potrivit constatărilor raportului de expertiză extrajudiciară (fila 132 vol.I dosar), în înălțarea pereților exteriori cu consecința modificării pantei acoperișului în sens invers celei inițiale și modificarea șarpantei; expertul arată că „prin refolosirea incorectă a unora dintre materialele dezmembrate au apărut dificultăți în folosirea ulterioară a imobilului”, folosirea unor manopere greșite de îmbinare conducând la „producerea de infiltrații semnificative de ape pluviale, cu inundarea, în consecință, a spațiului acoperit”. Expertul folosește trei metode pentru a estima valoarea lucrărilor de refacere a imobilului la nivelul aspectului inițial și concluzionează în sensul că „valoarea totală a lucrărilor de construcții este de_ lei, respectiv 3998 euro”.

Instanța a reținut, astfel, că, prin încălcarea obligațiilor anterior menționate, pârâtele au produs reclamanților un prejudiciu echivalent cu contravaloarea lucrărilor, astfel încât pretenția reclamanților apare ca întemeiată.

În consecință, analizând în ansamblu pretențiile bănești ale reclamanților, cererea lor apare ca întemeiată în parte, în măsura celor anterior expuse, instanța a obligat pârâtele la plata în favoarea lor, a următoarelor sume: 5915 lei, reprezentând contravaloare lipsuri inventar; 17.452,07 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații ale terasei și a zugrăvelilor imobilului, 700 lei, contravaloarea factură fiscală E.On Energie nr._, plătită la 21.01.2013, 140,87 lei, contravaloare factură fiscală E.On Energie, plătită la data de 20.11.2012, 3798,61 lei, contravaloare consum apă și penalități, evidențiate în adresa nr._/09.01.2013 și 50 lei, contravaloare chitanță nr._/12.09.2012 (consum clandestin apă).

II.1. Prin încheierea de ședință din data de 08.01.2013, pentru considerentele reținute în conținutul acesteia, instanța a admis excepția de nulitate a capătului unu din cererea reconvențională având ca obiect obligarea reclamanților pârâți la restituirea sumei de 3000 euro, echivalent în lei, indisponibilizate cu titlu de garanție contractuală. În consecință, prin prezenta hotărâre pretenția menționată va fi anulată ca netimbrată, reținându-se neîndeplinirea de către pârâtele reclamanta a obligațiilor impuse de dispozițiile art. 2 alin.1 lit.e Lg. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru și art. art. 35 al. 5 din Normele metodologice de aplicare a Legii 146/1997 privind taxele judiciare de timbru.

II.2. Cu privire la capătul de cerere formulat de pârâtele reclamante privind obligarea reclamanților pârâți la plata sumei de 1488 lei, reprezentând servicii de vidanjare, instanța reține:

În data de 14.11.2011, la numai 14 zile după ., pârâta S.C. I. Grand C. S.R.L. a încheiat cu firma P. V. I. Întreprindere Individuală un contract privind „decolmatarea și spălarea canalelor și căminelor de canalizare cu dispozitive speciale și analiză tip Fecaloid – Menajer în Stația de Epurare D. Iași”. În baza acestui contract, în data de 28.11.2011 (filele 219-220 vol. I dosar), prestatorul serviciului a procedat la vidanjarea și decolmatarea canalului colector, de la imobilul închiriat (fila 221 vol.I dosar). Pentru serviciul prestat, în baza chitanței nr,24/28.11.2011, pârâta a plătit acestuia suma de 1488 lei.

Pârâtele apreciază că operațiunea de vidanjare și decolmatare intra în sarcina locatorilor, în temeiul dispozițiilor art.4.3 din contract potrivit căruia: „la data predării imobilului, toate utilitățile vor fi achitate integral (apă, canal, electricitate, gaz, telefonie); în caz contrar acestea vor fi achitate de către chiriaș și deduse din prețul chiriei”.

În apărare, reclamanții arată că, în fapt, prestația achiziționată de pârâte depășește aria obligațiilor pe care aceștia și le-au asumat în temeiul dispozițiilor art. 4.3 din contract, operațiunea de decolmatare nefiind necesară pentru buna funcționare a imobilului; aceștia mai arată că operațiunea a avut loc la aproximativ 1 lună de la momentul predării spațiului, astfel că responsabilitatea exploatării sale în condiții optime și asigurarea igienei revenea chiriașului care a și beneficiat în perioada următoare de efectele aceleiași operațiuni.

Instanța apreciază că susținerile reclamanților sunt întemeiate; pârâtele, deși, în raport cu solicitarea de a include aceste cheltuieli în cele prevăzute de art. 4.3 din contract, aveau, raportat la dispozițiile art.1160 C.civil, sarcina probei, nu au dovedit prin nici un mijloc împrejurarea că operațiunea de decolmatare (curățare canale, bazine de materialul aluvionar depus de apele curgătoare – potrivit definiției D.E.X.) era necesară pentru normala folosire a spațiului închiriat potrivit destinației. Pârâta a ales să folosească acest serviciu pentru ca în perioada de 12 luni ce urma să beneficieze de avantajele acestuia. Operațiunea de vidanjare (golire, curățare haznale de scurgere - potrivit definiției D.E.X.) este, de asemenea, un serviciu ce se prestează periodic, la intervale de timp care, dat fiind scopul în care a fost folosit imobilul, se poate presupune în mod rezonabil că nu pot depăși 6-8 luni. Instanța va aprecia, prin urmare, că acest serviciu ca și beneficiile sale, a intrat în sarcina și a profitat chiriașului, fiind, practic, un consumabil al normalei folosințe a imobilului astfel încât nu sunt incidente nici dispozițiile art. 1421 Cod civil. Este, astfel, firesc, ca, după un timp de la folosirea imobilului să se impună vidanjarea stației de epurare/fosei septice, obligația revenind chiriașului, în temeiul dispozițiilor art. 5.4 din contractul părților.

Pentru motivele anterior dezvoltate, pretenția analizată apare ca neîntemeiată și va fi respinsă.

II.4. Față de capătul de cerere formulat și modificat de pârâtele reclamante privind obligarea reclamanților pârâți la plata sumei de 13.494 lei (echivalentul sumei de 3000 euro), cu titlu de daune-interese reprezentând pierderi suferite de societate în perioada de derulare a contractul de închiriere nr. 232/01.07.2011, instanța a reținut:

În susținerea acestei pretenții, pârâtele reclamante invocă trei aspecte esențiale:

- că proprietarii imobilului le-au tulburat posesia prin acțiuni șicanatoare care au perturbat activitatea societății;

- că, drept consecință a defecțiunii din data de 08.04.2012, societatea pârâtă a sistat activitatea aproximativ 1 lună, pentru a efectua reparațiile;

- că, din culpa reclamanților care nu le-au înmânat facturile la apă, societatea pârâtă a suferit pierderi în perioada 29.08.2012 – 12.09.2012.

În sprijinul acestor afirmații, pârâtele-reclamante depun la dosar o . înscrisuri cum ar fi: diverse contracte cu furnizori de servicii (ca, spre exemplu, cu furnizorul de servicii de reclamă și marketing), statul de plată pentru salariații săi, facturi și chitanțe de plată. De asemenea, pârâtele reclamante tind să dovedească faptele prejudiciabile prin declarațiile celor doi martori audiați la cererea lor, B. I. G. și Miton M..

Pârâtele invocă încălcarea de către reclamanții proprietari a obligației de a asigura folosința liniștită și netulburată a imobilului închiriat, prevăzută de art. 1420 pct. 3 Cod civil.

Cel de-al doilea aspect invocat de către pârâte a fost analizat la punctele cumulate I.5.2 și II.5, instanța reținând că, în raport de incidentul din 08.04.2012, reclamanții nu sunt în culpă. Prin urmare, înscrisurile probatorii depuse în susținerea potențialului prejudiciu nu mai necesită analiză, pentru că s-a constatat anterior că lipsește fapta ilicită, în sensul că reclamanții nu și-au încălcat nici o obligație contractuală.

Față de primul aspect invocat, din înscrisurile depuse la dosar, instanța constată, că, într-adevăr, în relația contractuală dintre părți, reclamanții au uzat frecvent de notificări în formă scrisă, cu conținut divers. De asemenea, ulterior incidentului din data de 08.04.2012, instanța constată că ambele părți au apelat, pe rând sau concomitent, la intervenția diverselor instituții și organe, la dosar regăsindu-se adrese și răspunsuri, reclamanții și corespondență.

De asemenea, din declarațiile martorilor pârâtelor, B. I. G. și Miton M., instanța reține că, cel puțin reclamantul Z. P. și-a exercitat, uneori, în exces și prin depășirea limitelor interne „dreptul de a controla modul în care este folosit bunul închiriat”, drept conferit de dispozițiile art. 5.7 din contractul părților.

În raport cu cel de-al treilea aspect invocat, în mod suplimentar considerațiilor dezvoltate în analiza punctului I.5.3 (ultima parte), instanța reține că, inclusiv din declarațiile martorilor audiați, coroborate cu împrejurarea că a efectuat un consum clandestin de apă, rezultă că în perioada 29.08.2012 – 12.09.2012, activitatea pârâtei persoane juridice nu a fost întreruptă.

Prin urmare, instanța a reținut că, deși există o încălcare a obligației specifice analizate de către reclamanți, atât în raport cu primul cât și în raport cu cel de-at treilea aspect, aceasta are o gravitate redusă, în ansamblul relației contractuale dintre părți.

In drept, instanța a reținut și incidența dispozițiilor de drept comun conținute de art. art. 969 alin.1 C.civ. potrivit cu care „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante” și a analizat condițiile răspunderii civile contractuale, constatând că pârâtele, deși sarcina probei le revenea, nu au fost în măsură să dovedească existența unui prejudiciu cuantificabil în plan patrimonial, derivând din modul de îndeplinire de către reclamanți a obligației de a le asigura folosința pașnică și netulburată a imobilului. Este de menționat, astfel, că niciunul dintre înscrisurile depuse de reclamante nu pune în evidență un prejudiciu pecuniar sau legătura de cauzalitate necesară, mai ales pentru perioada 29.08.-12-09.2012, constituind doar probe în sensul că pârâta desfășura activitate și, în parte, probe pentru a se dovedi că în perioada menționată nu a avut acces (ce puțin nu legal) la rețeaua de apă potabilă.

Pentru motivele de fapt și de drept expuse, pretenția analizată apare ca neîntemeiată și a fost respinsă.

II.6. Prin cererea reconvențională formulată pârâtele reclamante au solicitat și obligarea reclamanților pârâți la restituirea îmbunătățirilor aduse imobilului de către S.C. I. Grand C. S.R.L., în cuantum de 6891 lei, precum și obligarea acestora la restituirea bunurilor mobile aparținând pârâtei reclamante și a panourilor de termopan detașabile, instalate pe terasa imobilului, potrivit notei cuprinse în procesul verbal de predare primire din 01.11.2011.

Prin întâmpinarea formulată în raport cu cererea reconvențională și depusă la dosar la termenul din 08.01.2013, reclamanții-pârâți arată că sunt de acord cu restituirea bunurilor mobile aparținând pârâtelor, pe care le-au notificat, chiar înainte de data expirării contractului de închiriere, pentru a se prezenta la imobil și a-și ridica bunurile mobile.

În răspunsul la această întâmpinare, depus la același termen, pârâtele arată că, pe lângă bunurile identificate de reclamanți în data de 01.12.2012, în lipsa pârâtei P. I. M. și cuprinse în procesul verbal întocmit de către cei doi la acea dată (filele filele 352-364 vol I. dosar), lista bunurilor rămase în spațiul închiriat trebuie să mai cuprindă și bunurile mobile enumerate în continuare, având indicată și valoarea: televizor, pilotă pană puf, floare artificială, ambalaje plante, plafoniere, aplice, gazon sportmaster, baterie, stingătoare, încălzitoare electrice, plită și cuptor electric, baterie chiuvetă, suport prosop cu bară dublă, chiuvetă inox, banner, vase termo și vase cu capac, geamuri termopan, prosoape, vitrină, scaune, calculator, șemineu, convertoare electrice.

Pe de altă parte, instanța a reținut că, în baza încheierii pronunțate în dosarul nr._/245/2012 prin care s-a încuviințat cererea de asigurare dovezi, la data de 18.01.2013 a fost întocmit de către executorul judecătoresc M. I. în dosarul de executare nr. 1769/2012, procesul verbal de constatare a executării silite în cuprinsul căruia executorul a identificat toate bunurile mobile și starea lor, proprietatea pârâtelor, aflate în imobil (filele 149-151 vol II dosar). De asemenea, la data de 25.07.2013, numitul B. M. B., în calitate de reprezentant al pârâtelor, mandatat în baza procurii speciale autentificată sub nr. 1126/19.07.2013, a ridicat aceste bunuri imobile, potrivit proces verbal de predare-primire (filele 144-147 vol. II dosar). Instanța reține că, în primul rând, pârâtele aveau obligația de a dovedi existența în imobilul închiriat a altor bunuri mobile, cu excepția celor identificate de executor și predate în data de 25.07..2013, pârâte. Chitanțele, bonurile, facturile privind achiziționarea acestora nu sunt probe suficiente pentru a susține nașterea în sarcina reclamanților a unei obligații de predare. De altfel, pârâtele însele, în concluziile scrise depuse în data de 07.10.2013 (fila 43 vol. III dosar) au solicitat admiterea doar în parte a acestui capăt de cerere, în privința pretenției privind restituirea panourilor termopan detașabile instalate la terasa imobilului închiriat, conform notei cuprinse în procesul verbal de predare-primire din 01.11.2011.

Reclamanții au arătat, inițial, în întâmpinarea la cererea reconvențională, că sunt de acord cu restituirea panourilor de termopan cu condiția aducerii terasei la forma sa inițială pentru ca, în concluziile scrise depuse în data de 28.10.2013 să solicite respingerea acestei pretenții.

Instanța a reținut că, în cuprinsul procesului verbal de predare-primire întocmit la data de 01.11.2011, anexat anterior ultimului termen de judecată (vol. III dosar), însușit prin semnătură de reclamanți și de pârâta P. I. – M., părțile au convenit ca „pe durata contractului de închiriere, chiriașa să efectueze lucrări de investiții la terasa imobilului, constând în închiderea acesteia cu panouri termopan mobile, fără a aduce modificări care să necesite obținerea unei autorizații de construcție (...), urmând ca la finalul perioadei contractuale să-și ridice panourile termopan, astfel încât terasa să rămână la forma la care a fost în momentul încheierii contractului”. Instanța a apreciat că, dat fiind însușirea prin semnătură a clauzei de către ambele părți, aceasta are valoarea unui contract sub semnătură privată valabil încheiat care naște în sarcina părților drepturi și obligații, fiind incidente dispozițiile art. 969 Cod civil. Dreptul pârâtei la ridicarea panourilor și obligația corelativă pentru reclamanți nu este supus unei condiții rezolutorii, așa cum încearcă să se apere reclamanții. Împrejurarea că pârâtele au efectuat modificări la terasă care nu erau permise de dispozițiile contractuale și nu au fost agreate de reclamanți, a fost analizată distinct, instanța pronunțându-se.

Pe de altă parte, însă, pretenția privind obligarea reclamanților la plata sumelor reprezentând îmbunătățiri aduse imobilului de către S.C. I. Grand C. S.R.L., în cuantum de 6891 lei, nu a fost dezvoltată în fapt, în sensul că aceste îmbunătățiri nu au fost menționate în detaliu și susținute în plan probatoriu de către pârâte care, de altfel, au solicitat, în concluziile scrise depuse în data de 07.10.2013 (fila 43 vol. III dosar) admiterea doar în parte a acestei pretenții litigioase.

Față de cele de mai sus, pretenția analizată urmează a fi admisă în parte, instanța obligând pe reclamanții - pârâți Z. P. și Z. M. C. să restituie pârâtelor-reclamante panourile termopan detașabile instalate la terasa imobilului închiriat, conform notei cuprinse în procesul verbal de predare-primire din 01.11.2011.

III. a. În ceea ce privește cererile de acordare a cheltuielilor de judecată formulate atât de către reclamanții pârâți, cât și de pârâtele reclamante, fața de împrejurarea că ambele părți au învestit instanța cu mai multe pretenții litigioase, dintre care unele respinse, altele admise și unele admise în parte, având în vedere soluțiile date capetelor de cerere principale și incidentale, dând eficiență dispozițiilor art. 274 C.proc.civ. potrivit cu care „partea care cade în pretenții va fi obligată să plătească cheltuieli de judecată”, instanța a admis în parte cererile accesorii, privind obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată, în raport de gradul de culpă procesuală ce se impută acestora.

Instanța a reținut că reclamanții pârâți au efectuat cheltuieli de judecată în cuantum de 3254 lei, reprezentând taxe de timbru (chitanțe filele 76,87,183,184,365 vol. I și 143 vol.II dosar), în vreme ce pârâții reclamanți au justificat prin înscrisurile de la dosar antamarea unor cheltuieli de judecată în cuantum de 4334 lei, reprezentând taxe de timbru și onorariu de avocat (chitanțe filele 92-95 vol I, 348-350 vol.II dosar). Prin urmare, instanța va obliga pe pârâtele-reclamante să plătească reclamanților pârâți cu titlu de cheltuieli de judecată suma de 1000 lei, reprezentând taxe parțiale de timbru și pe reclamanții-pârâți să plătească pârâtelor reclamante cu același titlu suma de 1000 lei, reprezentând: 500 lei taxe parțiale de timbru și 500 lei, onorariu parțial avocat. A compensat cheltuielile de judecată datorate reciproc.

b. Prin încheierea dată în camera de consiliu la 21.11.2012 (filele 68-69 vol.I), în soluționarea cererii de reexaminare, instanța a admis în parte solicitarea reclamanților privind acordarea ajutorului public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei de timbru și a dispus reducerea acesteia de la 5628,94 lei la 2814,42 lei și eșalonarea în 5 rate egale a câte 562,88 lei.

Potrivit dispozițiilor art. 50²O.U.G. nr.51/2008: „în situația în care, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, beneficiarul ajutorului public dobândește bunuri sau drepturi de creanță a căror valoare, respectiv cuantum, depășește de 10 ori cuantumul ajutorului public acordat, acesta este obligat să restituie ajutorul public”. În speță, valoarea cumulată a pretențiilor pecuniare admise, în ceea ce îi privește pe reclamanți, face incidentă aplicarea dispozițiilor enunțate, astfel încât instanța va dispune ca, la data rămânerii irevocabile a prezentei hotărâri, reclamanții pârâții să restituie Statului suma de 2814,42 lei, reprezentând ajutor public judiciar sub forma scutirii parțiale de la plata taxei de timbru, potrivit încheierii date în camera de consiliu la 21.11.2012.

Împotriva acestei sentințe în termen legal au declarat recurs (recalificat apel in condițiile art. 282 indice 1 Cod pr.civilă) toate părțile.

Prin decizia civilă nr. 290/2015 din 3 martie 2015 pronunțată de Tribunalul Iași - Secția I civilă a fost admis apelul declarat de către reclamanții Z. P. și Z. M. C. împotriva sentinței civile nr._ din 17.12.2013 pronunțată de Judecătoria Iași, pe care a schimbat-o in parte.

A fost înlăturată dispoziția de obligare a reclamanților pârâți la restituirea către stat a sumei de 2814,42 lei reprezentând ajutor public judiciar acordat acestora, sumă care va rămâne in sarcina statului.

Au fost păstrate restul dispozițiilor sentinței apelate.

A fost respinsă cererea apelanților Z. de acordare a cheltuielilor de judecată efectuate in apel.

A fost respins apelul declarat de către pârâții –reclamanți P. I.-M. și S.C. I. G. C. S.R.L. împotriva aceleiași sentințe.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele:

Motivul de apel privind soluționarea greșită a cererii de constatare a intervenirii rezilierii contractului de închiriere nr. 232 din 1.07.2011 este nefondat. Cererea de constatare a intervenirii rezilierii începând cu data de 10.06.2012 a fost formulată de către reclamanții-pârâți Z. P. și Z. M. C.. Soluția de respingere a acesteia putea fi apelată doar de către titularii cererii, nu și de către partea adversă. Chiar dacă apelantele apreciază că soluția le defavorizează, in condițiile in care acestea nu au investit instanța cu o cerere proprie in acest sens, nu justifică un interes legitim in promovarea apelului cu privire la soluția de respingere a unei cereri pe care nu au promovat-o . Pentru acest motiv instanța de apel nu primește criticile aduse sentinței instanței de fond cu privire la modalitatea in care s-a soluționat cererea de constatare intervenire reziliere contract de închiriere precum și suma datorată proprietarilor reclamanți in raport de acesta data.

Al doilea motiv de apel privind obligarea paratelor-reclamante la plata sumelor de 5915 lei contravaloare lipsuri inventar, 17.452,07 lei – contravaloare reparații terasă și zugrăveli imobil, 700 lei contravaloarea factură EON plătită la 21.01.2013, 140,87 lei – contravaloare factură E.ON energie plătită la 20.11.2012, 3798,61 lei consum apă și penalități este nefondat.

Critica potrivit cărora aceste sume au fost solicitate după prima zi de înfățișare, respectiv la 5.03.2013, cu încălcarea disp. art. 132 alin 1 Cod procedură civilă, deși paratele-reclamante s-au opus modificării cererii de chemare in judecată este nefondată.

Tribunalul a constatat că cererile de obligare a paraților-reclamanți la plata acestor sume a fost formulată la termenul din 5.03.2013 (filele 185-199 dosar fond, vol.I), termen pentru care instanța stabilise în sarcina reclamanților obligația de a formula precizări asupra uneia dintre cererile cu care fusese învestită. In cadrul acestor precizări a fost completată cererea de chemare in judecată cu cererea de obligare a paratelor-reclamante la plata sumei de 5915 lei contravaloare lipsuri inventar, singura pretenție nouă. Celelalte sume solicitate cu cererea depusă la termenul din 5.03.2013 reprezintă precizări aduse câtimii pretențiilor formulate in cererea de chemare in judecată prin care se solicitase obligarea pârâtelor-reclamante la plata costului reparațiilor la terasă și a zugrăvelilor in imobil, contravaloare energie și consum apă. Prima zi de înfățișare a fost la data de 27.11.2012. Cu toate acestea, împrejurarea ca in cadrul cererii formulate la 5.03.2013 alături de precizările aduse pretențiilor inițial formulate a fost adăugată și cererea de plată a contravalorii bunurilor lipsă in inventar nu conduce la reformarea sentinței. Tribunalul stabilește că această cerere era derivată din raporturile juridice contractuale deduse judecății, întemeiată pe o constatare a executorului judecătoresc ulterioară inițierii procesului de față, iar formularea sa ulterior primei zile de înfățișare, alături de precizările aduse altor pretenții inițial formulate nu a adus o vătămare procesuală paratului-reclamant, derularea judecății și etapizarea acesteia nu a fost condiționată de formularea acestei cereri in mod individual. Analiza unei atare vătămări este necesară prin raportare la legalitatea sentinței pronunțate asupra unei atare cereri care, prin natura sa, și prin apartenența la un raport juridic vast generat de cursul raporturilor contractuale dintre părți nu a fost de natură a schimba in esență obiectul litigiului ori de a-i influența in mod determinant derularea. Primirea cererii astfel formulate, alăturat precizărilor aduse cererilor inițiale constituie o măsură justă, de natură a evita promovarea unui litigiu distinct și cu finalitatea unei bune administrări a justiției in privința tuturor aspectelor invocate de părți privitoare la executarea contractului lor de închiriere.

Criticile formulate cu privire la fondul pretențiilor sunt neîntemeiate.

Pentru facturile E.ON se susține că din luna august 2012 societatea apelantă a fost in imposibilitatea de a-și exercita activitatea, așadar plata acestor sume ( 700 lei și 140,87 lei) revine in sarcina reclamanților - pârâți. Facturile aflate la dosar ( filele 163 și 192 vol.I ds. fond ) indică perioada de facturare ca fiind 6.07.2012-6.08.2012, respectiv 6.07.2012- decembrie 2012. Corect reține instanța de fond in argumentarea soluției dispuse faptul că depozițiile martorilor audiați probează faptul că pârâtele nu au avut acces in imobil începând cu sfârșitul lunii noiembrie. Prin urmare acest moment este ulterior perioadei de estimare facturata cu factura aflata la fila 163 dosar fond, vol. I și la limita celei de-a doua perioade de facturare, care se încheie cu decembrie 2012. Reținând și obligația contractuală corect determinată de judecătorul fondului, de plata a utilităților pentru întreaga durata a contractului, tribunalul constată critica acestei obligații nefondate. Nu interesează tipul de activitate desfășurat in spațiul pentru care au fost facturate aceste consumuri ci doar împrejurarea că pârâtele au avut deținerea spațiului, respectiv clauzele contractului parților in această privință.

Criticile privind obligarea apelantelor la plata sumei de 3798,61 lei reprezentând consum apă și penalități evidențiate cu adresa nr._ din 9.01.2013 nu sunt fondate. Plățile invocate de către apelante in baza chitanțelor aflate la filele 53 dosar vol. II vizează consumul facturat anterior datei de 30.08.2012, dată la care a fost sistată furnizarea de apă.

Obligația stabilită in sarcina paratelor-reclamante are in vedere obligația înscrisă in adresa nr._ din 9.01.2013, prin urmare o datorie distinctă față de cea achitată cu chitanțele invocate de către apelante.

Critica privind obligarea greșită la plata sumei de 5915 lei este nefondată. Corect s-a raportat instanța de fond la procesul verbal întocmit de executorul judecătoresc la data de 18.01.2013 in prezența tuturor părților, proces verbal însușit prin semnătură de acestea. Faptul că mențiunile acestui proces-verbal sunt in contradicție cu procesul verbal cu dată certă nr. 248 din 1.12.2012 este irelevant. Forța probatorie a procesului-verbal din 18.01.2013 este superioară, acesta fiind întocmit de către executorul judecătoresc . de lege și in prezența parților.

Motivul de apel privind obligarea paratelor-reclamante la plata contravalorii reparațiilor la terasă și zugrăveli imobil este nefondat. Instanța de fond a argumentat amplu și in perfectă concordanță cu probatoriul administrat concluzia potrivit căreia producerea evenimentului din 8.04.2012 este rezultatul culpei exclusive a paratelor-reclamante. Corect reține instanța ca dovedit faptul că acest eveniment nu s-a datorat unui viciu de construcție. Corect a înlăturat forța probatorie a procesului-verbal de constatare a daunelor din 9.04.2012, care nu se coroborează cu nici un alt mijloc de probă. Instanța reține judicios faptul că acest proces verbal înscrie concluzia potrivit căreia inundația s-a datorat unui viciu de construcție deși nu se consemnează constatări de fapt care să justifice această concluzie. Ca urmare corect a fost înlăturat din probatoriul relevant pentru dezlegarea acestui aspect. Este nerelevant faptul că apelantele au adus reparațiile necesare imediat după săvârșirea evenimentului, câtă vreme expertiza întocmită de expert Moisanu coroborată cu celelalte probe in detaliu analizate de judecătorul fondului au condus la stabilirea culpei paratelor –reclamante nu numai in ceea ce privește efectele inundației din aprilie 2012 dar și pentru prejudiciul cauzat proprietarilor prin modificările aduse terasei si acoperișului contrar termenilor contractului părților.

Pentru aceleași considerente Tribunalul a constatat nefondat și motivul de apel privind greșita soluționare a cererii de restituire a echivalentului reparațiilor efectuate ca urmare a inundației din 8.04.2012. Corect instanța de fond a tratat unitar cele două cereri, argumentarea in fapt a acestora întemeindu-se pe același fapt juridic. Tribunalul își însușește in totalitate considerentele instanței de fond expuse la pct. I.5.2 și II.5.

Motivul de apel privind greșita soluționare a cererii de plata a sumei de 1488 privind servicii de vidanjare achitate de către parata – reclamantă este nefondat. Corect a stabilit instanța de fond faptul că parata-reclamantă nu a probat necesitatea operațiunii de decolmatare efectuată la cca 2 săptămâni după preluarea spațiului precum și faptul că vidanjarea constituie o procedură impusă de normala folosință a imobilului și cade in sarcina chiriașului. Este nerelevantă împrejurarea că parata-reclamantă a plătit salariile personalului angajat, contravaloarea serviciilor de marketing ori colaborarea cu o alta societate comerciala, elemente in raport de care apelantele isi justifică pretenția de plata a daunelor contractuale cată vreme instanța de fond a stabilit judicios că nu s-a probat o relație de cauzalitate între fapta proprietarilor (acțiuni de șicană ori refuzul de a le înmâna facturile privind consumul de apă) și prejudiciul invocat. S-a reținut ca activitatea paratei-reclamante a continuat pe baza unui consum clandestin de apă, respectiv că excesele proprietarilor în exercitarea dreptului de a controla modul in care este folosit bunul închiriat nu a determinat prin el însuși daune societății parate. Tribunalul a stabilit, de asemenea, faptul că o minimă diligență a chiriașului ar fi făcut posibilă îndeplinirea obligației de plată a consumului de apă chiar in lipsa facturilor despre care se susține că nu i-au fost înmânate. Având in vedere limita in care s-au formulat critici in apel asupra acestei cereri, vizând justificarea cuantumului prejudiciului și nu a temeiurilor sale raportat la concluziile instanței de fond, Tribunalul constată că și acest motiv de apel este nefondat.

Pentru toate aceste motive, apelul declarat de către pârâtele - reclamante P. I.-M. și S.C. I. G. C. S.R.L.se dovedește nefondat și a fost respins.

Apelul declarat de către reclamanții Z. P. și Z. M. C. este întemeiat in parte, numai in ceea ce privește motivul de apel privind greșita obligare a acestora la restituirea sumei de 2814,42 lei către stat. In raport de disp. art. 50 indice 2 din OUG 51/2008 Tribunalul stabilește că totalul sumelor dobândite de către reclamanți prin efectul sentinței de fond este de_,55 lei, mai mic decât suma ce ar rezulta din multiplicarea de 10 ori a sumei acordate cu titlu de ajutor public judiciar(_,2 lei) așadar dispoziția de restituire este nelegală, va fi înlăturată, suma pentru care reclamanții-pârâți au beneficiat de ajutor public judiciar urmând a rămâne în sarcina statului.

Sunt nefondate celelalte motive de apel formulate de către reclamanții-pârâți. Cererea de obligare a paratelor-reclamante la plata sumei de 3000 euro reprezentând echivalent servicii neprestate pe perioada contractului de închiriere este nefondată. Specificul acestei obligații presupunea cu necesitatea concursul reclamanților, adică solicitarea lor fermă. Nu s-a probat atare solicitare, așa cum corect reține instanța de fond, sens in care judicios și argumentat a respins ca neavând acest caracter solicitarea formulata in septembrie 2012 despre care face vorbire martorul C.. Reținând acestea precum și caracterul obligației contractuale, care nu este una cu conținut alternativ, Tribunalul stabilește că nu sunt întrunite condițiile executării prin echivalent a obligației convenite de către părți pentru care nu s-a probat imposibilitatea executării sale in natură.

Nefondat este și motivul de apel privind respingerea cererii de plata a sumelor reprezentând cost reparații echipamente bucătărie și plata devizului reparații mobilier.

Instanța de fond a stabilit, argumentat, că nu s-a probat predarea acestor bunuri pe temeiul contractului de închiriere. Aspectele invocate in argumentarea cererii de apel nu sunt relevante. Chiar daca activitatea paratei era aceea de alimentație publică, nu era in mod obiectiv necesar ca desfășurarea acesteia sa se realizeze cu o dotare corespunzătoare a spațiului închiriat asigurat de proprietarii spațiului, sursa acestor dotări putând fi diferita de contractul de închiriere. Prin urmare argumentarea acestui motiv de apel nu înlătură considerentele instanței de fond, care a stabilit că raportul juridic pe care s-a întemeiat folosința acestor bunuri de către parata este specific unui contract de comodat. Nu s-a probat, de asemenea, faptul că uzura bunurilor este rezultatul culpei paratei-reclamante in exploatarea acestora și nu o uzură firească, rezultată din normala lor exploatare.

Pentru toate aceste motive, in temeiul art. 296 Cod procedură civilă tribunalul a respins apelul declarat de către pârâții-reclamanți P. I.-M. și S.C. I. G. C. S.R.L., a admis apelul declarat de către reclamanții Z. P. și Z. M. C. pe care a schimbat-o in parte, înlăturând dispoziția de obligare a reclamanților pârâți la restituirea către stat a sumei de 2814,42 lei reprezentând ajutor public judiciar acordat acestora, sumă care va rămâne in sarcina statului.

Au fost păstrate restul dispozițiilor sentinței apelate.

A fost respinsă cererea apelanților Z. de acordare a cheltuielilor de judecată efectuate in apel, pentru care nu s-au depus dovezi.

Împotriva deciziei civile nr. 290/2015 din 3 martie 2015 pronunțată de Tribunalul Iași - Secția I civilă au formulat recurs Z. P. și Z. M. C., susținând că în mod greșit instanța de fond a respins capătul de cerere referitor la obligarea, în solidar, a pârâtelor la plata sumei de 3000 euro, echivalent în lei, reprezentând contravaloare servicii neprestate pe perioada contractului de închiriere.

Deși instanța de fond face o analiza corecta a raportului contractual desfășurat intre pani, reținând ca in conformitate cu dispozițiile art.2.1 din contractul părților, chiria stabilita a fi plătită de către chiriaș este de 30.000 euro, plătibil după cum urmează: 27.000 de euro in numerar, diferența de 3000 de euro servicii specifice, prestate de societatea care urma sa funcționeze în acel spațiu, totuși motivarea ulterioara contrazice chiar clauzele contractului.

In analiza temeiniciei acestui capăt de cerere trebuie pornit de la principiul conform căruia contractul este legea părților. In aceste condiții, având in vedere obligațiile contractuale asumate de ambele părți, instanța trebuia sa verifice daca partea care si-a asumat obligația a îndeplinit-o sau nu pe parcursul derulării contractului.

Instanța, din aceasta perspectiva, a interpretat greșit atât contractul-legea părților, cât și dispozițiile legale aplicabile in materia administrării probelor.

Solicită admiterea recursului și modificarea în parte a hotărârii instanței de apel.

Legal citați intimații nu au depus întâmpinare.

Examinând actele și lucrările dosarului prin prisma motivelor de recurs formulate cât și a excepției invocate, Curtea va analiza, prioritar, excepția tardivității declarării recursului, în respectarea exigențelor impuse de art. 137 alin. 1 Cod procedură civilă.

Conform art. 301 din Codului de procedură civilă hotărârea pronunțată în primă instanță poate fi atacată cu recurs în termen de 15 zile de la comunicarea acesteia.

Întrucât hotărârea judecătorească se integrează categoriei actelor de procedură supuse comunicării, potrivit art. 266 alin. 3 Cod procedură civilă, pentru calcularea termenului peremptoriu prevăzut de lege pentru declararea recursului, legea impune comunicarea actului de procedură atacabil, comunicarea fiind realizată la data de 24 iulie 2015.

În această situație, Curtea reține că potrivit dovezii de comunicare a hotărârii pronunțate de către instanța de apel în condițiile impuse de lege, dovadă consemnată la dosarul instanței de apel, filele 78-79, decizia a fost comunicată recurenților Z. P. și Z. M. C. la data de 24 iulie 2015, act care, circumscris dispozițiilor art. 100 alin. 4 din Codul de procedură civilă, face dovada până la înscrierea în fals.

În aceste condiții, evocând dispozițiile art. 101 alin. 1 și art. 102 Cod procedură civilă, termenul de recurs și-a început cursul la 24 iulie 2015, fiind împlinit la 10 august 2015, astfel că recursul înregistrat la 11 august 2015 (conform datei faxului de expediere a declarației de recurs – fila 3 dosar recurs) apare declarat în afara termenului legal și peremptoriu prevăzut pentru efectuarea actului de procedură al părții.

Astfel, conform art. 103 alin. 1 Cod procedură civilă, neexercitarea oricărei căi de atac și neîndeplinirea oricărui act de procedură în termenul legal atrage decăderea, în lipsa unei dispoziții contrare, Curtea subliniind că nici o dispoziție legală nu înlătură în această materie sancțiunea cu caracter general conținută de textul evocat, sancțiune care operează imperativ.

În aceste condiții, dând efect dispozițiilor citate, Curtea va admite excepția de procedură și, având în vedere caracterul său dirimant, va respinge recursul formulat de recurenții Z. P. și Z. M. C. împotriva deciziei civile nr. 290/2015 din 3 martie 2015 pronunțată de Tribunalul Iași - Secția I civilă Civilă, ca tardiv declarat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge - ca tardiv - recursul formulat de Z. P. și Z. M. C. împotriva deciziei civile nr. 290/2015 din 3 martie 2015 pronunțată de Tribunalul Iași - Secția I civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, azi 25.11.2015.

Președinte,

V. C.-S.

Judecător,

V. O.

Judecător,

C.-A. S.

Grefier,

A.-M. P.

Redactat/Tehnoredactat: SCA

Tehnoredactat: PAM

2 exemplare/16 decembrie 2015

Tribunalul Iași: T. Doinița

D. C.

#Judecator Cormanencu Stanciu Valeria

← Cereri. Decizia nr. 290/2015. Curtea de Apel IAŞI		Contestaţie la executare. Decizia nr. 709/2015. Curtea de Apel... →

Actiune in raspundere contractuala. Decizia nr. 716/2015. Curtea de Apel IAŞI

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Actiune in raspundere contractuala. Decizia nr. 716/2015. Curtea de Apel IAŞI