Acţiune în constatare. Decizia nr. 2605/2012. Curtea de Apel PLOIEŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2605/2012 pronunțată de Curtea de Apel PLOIEŞTI la data de 20-06-2012 în dosarul nr. 2605/2012
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA NR. 2605
Ședința publică din data de 20 iunie 2012
Președinte – V. D.
Judecători - C. P.
- G. S. P.
Grefier - C. O.
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului declarat de pârâta S.C. . București, cu sediul în municipiul București, ..15, sector 1 și cu sediul ales la D. L. din ., ., județ I., împotriva deciziei civile nr. 593 din 21 noiembrie 2011, pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu intimații-reclamanți M. C. și M. V., ambii domiciliați în orașul Bușteni, ., județ Prahova.
Prezența și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 13 iunie 2012, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta, când instanța având nevoie de timp pentru studierea actelor și lucrărilor dosarului a amânat pronunțarea la data de 20 iunie 2012, când a dat următoarea decizie.
CURTEA :
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată cu nr._ /28.04.2009 la Judecătoria Ploiești, reclamanții M. C., M. V. au chemat in judecata pe pârâta . SRL solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să se constate că a încetat contractul de închiriere nr.15/1.04.2005, datorită lipsei acordului de prelungire a acestuia sau stabilirii unui alt contract intre părti, desființarea construcțiilor, a amenajărilor proprietatea chiriașului edificate de acesta cu titlu provizoriu pentru desfășurarea activității comerciale, lăsarea terenului liber de orice construcții precum și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, să se constate că au dobândit proprietatea construcțiilor în cazul în care chiriașul acceptă oferta lor de 57.000 lei reprezentând valoarea construcțiilor.
In motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că sunt proprietarii terenului situat in Bușteni ., de 100 mp indiviz din 642 mp, dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 343/2001, iar în baza contractului de închiriere 15/2005 au închiriat pârâtei o parcelă de teren de 100 mp, contract în temeiul căruia pârâta a edificat o construcție din lemn, a amenajat un local tip fast-food, însă după încetarea contractului pârâta avea obligația să le predea terenul liber de orice sarcini.
La data de 25.06.2009 pârâta a formulat o întâmpinare solicitând respingerea acțiunii în condițiile in care contractul de închiriere încheiat intre părți nu a încetat, intervenit tacita relocațiune, atât timp cât reclamanții au acceptat plata chiriei, mai ales că acțiunea nu este motivată în drept.
La data de 17.12.2009 pârâta a invocat excepțiile inadmisibilității acțiunii, insuficientei timbrări, a nulității absolute a contractului de locațiune, in timp ce la data de 22.01.2010 reclamanții au formulat o întâmpinare în raport de excepțiile invocate, au formulat o cerere reconvențională solicitând obligarea pârâtei să-i despăgubească cu contravaloarea lipsei de folosință a terenului in litigiu datorită neîndeplinirii până în prezent a obligației de demolare a construcției edificată cu titlu provizoriu, de nepunere la dispoziție a terenului în starea anterioară, stabilirea contravalorii lipsei de folosință la suma de 1.000 lei lunar, contravaloare ce urmează să fie cuantificată la data executării obligației pârâtei.
Pe de altă parte, prin acțiunea civila înregistrată cu nr. 2180/310/ 11.12.2009 la Judecătoria S., pârâta i-a chemat în judecata pe reclamanți, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să se constate nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 5629/8. 04.2005, repunerea părților în situația anterioară constând în restituirea contravalorii chiriei încasată de reclamanți, a contravalorii construcției edificată pe teren, obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.
In motivarea acțiunii, pârâta a arătat că a încheiat cu reclamanții contractul de închiriere nr.5629/2005, privind închirierea unei parcele de teren de 100 mp din 642 mp, teren care aparține în proprietate numitei Bragau O., reclamanții dobândind prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 343/2001 doar nuda proprietate, caz în care dreptul de uzufruct aparține vânzătoarei, drept în temeiul căruia are dreptul să culeagă fructele civile ale terenului.
In baza încheierii din data de 22.01.2010, instanța având în vedere că intre aceleași părți există două dosare aflate în strânsă legătură, a dispus conexarea dosarului cu numărul mai mare la dosarul cu numărul mai mic, respectiv dosarul nr._ la prezenta cauză.
La data de 12.02.2010 pârâta a depus o întâmpinare, solicitând respingerea cererii reconvenționale a reclamanților, în condițiile în care aceștia nu pot pretinde plata unor despăgubiri, neexistând un prejudiciu efectiv, mai ales că până la decesul numitei Bragau O. aceștia au încasat contravaloarea chiriei fără a avea just titlu.
La data de 18.02.2010 reclamanții au formulat o întâmpinare în raport de excepțiile invocate, solicitând respingerea excepțiilor în condițiile în care pretențiile pe care le-au formulat pot fi deduse judecății, contractul de închiriere fiind redactat de către avocatul pârâtei, neexistând nici un motiv privind nulitatea absolută a acestuia din urmă, mai ales că s-a achitat corespunzător taxa de timbru.
La data de 18.02.2010 pârâta a formulat o precizare la acțiunea conexată solicitând obligarea reclamanților la restituirea sumei totale de 258.129 lei din care 48.000 lei reprezentând contravaloarea chiriei încasată de reclamanți, contravaloarea construcției edificată de 210.129 lei.
La data de 04.03.2010 instanța a unit excepțiile inadmisibilității acțiunii si a nulității absolute a contractului de închiriere cu fondul.
După administrarea probelor cu acte, interogatoriu, prin sentința civila nr.590/29.04.2010 a Judecătoriei S. au fost respinse ca neîntemeiate excepțiile invocate de către pârâtă, a inadmisibilității primului capăt de cerere din acțiunea principală, a nulității absolute a contractului de închiriere, a fost admisă în parte acțiunea formulata de reclamanți împotriva pârâtei și s-a constatat încetat contractul de închiriere încheiat intre părți nr.15/01.04.2005 înregistrat cu nr.5021/8.04.2005 având ca obiect un teren de 100 mp situat in Bușteni, ., fiind respinse ca neîntemeiate atât capătul de cerere privind desființarea construcției edificata pe teren cât și acțiunea conexată formulată de pârâtă împotriva reclamanților. A fost obligată pârâta să plătească reclamanților 500 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța o asemenea soluție, s-a reținut că între părți a intervenit un contract de închiriere cu nr. 5021/2005 în baza căruia reclamanții au închiriat pârâtei un teren de 100 mp situat în Bușteni, ., în vederea efectuării unei amenajări provizorii tip terasă, în scopul desfășurării unei activități comerciale de alimentație publică pe o perioada de 4 ani începând cu 01.04.2005, teren achiziționat de reclamanți prin contractul de vânzare cumpărare nr. 343/2001, contract în baza căruia vânzătoarea Bragau O. și-a rezervat dreptul de uzufruct viager asupra întregului imobil, drept care a încetat în urma decesului acesteia, iar la data de 10.02.2009 reclamanții au notificat-o pe pârâtă despre intenția lor de a nu mai prelungi contractul de închiriere, motiv pentru care contractul a încetat la 01.04.2009, în urma notificării pârâtei cu mai mult de 30 de zile anterior scadentei si expirării termenului de închiriere.
Totodată, s-a menționat că în ceea ce privește desființarea construcției, lăsarea terenului liber pârâta nu se află în situația constructorului de rea credință pentru ca reclamanții să aibă dreptul să solicite desființarea construcției in temeiul art.494 Cod civil, întrucât a edificat construcția cu acordul reclamanților, în baza contractului de închiriere, iar în ceea ce privește acțiunea conexată contractul de închiriere din 01.04.2005 nu este afectat de nulitate absolută fiind încheiat cu respectarea condițiilor esențiale pentru validitatea unei convenții civile în sensul art.948 Cod civil, mai ales că instituirea unui drept de uzufruct viager asupra terenului în favoarea vânzătoarei nu reprezintă un motiv de nulitate absolută, neputând fi invocat de către parată.
Au fost respinse excepțiile inadmisibilității unui capăt de cerere si a nulității absolute a contractului de închiriere, reținându-se că acțiunea nu vizează constatarea unei stări de fapt ci încetarea unui drept invocându-se un contract încheiat intre părți, iar excepția nulității absolute vizează de fapt existența unor pretinse cauze de nulitate absolută in raport de condițiile de valabilitate ale unui act juridic instituite de art.948 si urm. Cod civil.
In baza art.274, 275 C.pr.civilă a dispus obligare pârâtei la plata parțială a cheltuielilor de judecata către reclamanți, respectiv taxă de timbru, timbre judiciare, onorariu de avocat, proporțional cu pretențiile admise, respectiv 500 lei.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții, criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie, solicitând admiterea apelului, desființarea în parte a sentinței în sensul admiterii acțiunii în totalitate, desființarea construcției provizorii, obligarea pârâtei să le predea spațiul închiriat în starea anterioară închirierii terenului, anularea sentinței, rejudecarea de către instanța de apel a cauzei cu evocarea fondului, in condițiile în care instanța de fond nu s-a pronunțat cu privire la un capăt de cerere referitor la lipsa de folosință, obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, motivându-se că obiectul acțiunii nu vizează revendicarea construcției provizorii aflată pe teren ci repunerea terenului în starea anterioară, în schimbul despăgubirii pârâtei în cazul nerecuperării amenajărilor aferente obiectului de activitate cu valoarea construcției inserată în autorizația de construcție, conform înțelegerii prealabile realizată cu bună credință, acordând pârâtei sprijinul pentru obținerea autorizației și că nu s-a solicitat prin acțiunea inițială precizată ulterior, constatarea dreptului lor de proprietate asupra construcțiilor edificate, mai ales că pe parcursul soluționării cauzei nu au existat discuții cu privire la sumele solicitate de pârâtă, reprezentând contravaloarea construcției de 210.129 lei.
In continuare, reclamanții au arătat ca deși au solicitat contravaloarea lipsei de folosință a spațiului în litigiu, cerere pentru care au achitat taxa de timbru, s-au administrat probe, au avut loc dezbateri în acest sens, instant de fond nu s-a pronunțat asupra acestui capăt de cerere cu privire la cererea lor reconvenționala formulată în raport de acțiunea conexată și că eronat a fost respinsă cererea privind desființarea construcției edificata provizoriu, ignorând interpretarea clauzelor contractuale, respectiv art.5 alin.2 lit.a potrivit cărora obligația chiriașului de a preda spațiul la încheierea contractului în aceeași stare, respectiv terenul de 100 mp liber de sarcini, fără construcții, mai ales că în baza autorizației de construcție, construcția în litigiu are un caracter provizoriu, considerându-se eronat de către instanța de fond revendicarea acestei construcții.
La data de 15.06.2010 pârâta a declarat apel împotriva aceleiași sentințe, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând admiterea apelului, schimbarea in parte a sentinței în sensul respingerii capătului de cerere privind constatarea încetării contractului de închiriere nr.15/01.04.2005, motivându-se că eronat s-a ținut seama de notificarea formulată de un avocat la baza căreia nu a existat nici un mandat special acordat de reclamanți in sensul art.1536 alin.2 cod civil privind efectuarea unor acte ce trec peste administrația ordinară și că reclamanții nu aveau la data încheierii contractului de închiriere decât nuda proprietate nu și celelalte atribute ale dreptului de proprietate.
De asemenea, pârâta a precizat că în baza art.1437 Cod civil se consideră locațiunea ca reînnoită datorită achitării chiriei acceptată, însușită de către reclamanți, neavând loc o denunțare efectivă a contractului în condițiile în care a fost făcută de către o persoană care nu a avut un mandat special în acest sens.
Primindu-se dosarul la Tribunalul Prahova cauza a fost înregistrata cu nr._ /26.04.2011.
La data de 08.03.2011 reclamanții au formulat o întâmpinare la apelul declarat de pârâtă, solicitând respingerea acestuia în condițiile în care prelungirea contractului în baza unei clauze contractuale ori tacita relocațiune nu au făcut obiectul unei apărări, a unei cereri reconvenționale.
Totodată, la data de 08.03.2011 pârâta și-a completat si precizat motivele de apel in sensul că in baza art.521 Cod civil reclamanții dețineau numai dreptul de dispoziție ca atribut al dreptului de proprietate asupra terenului, uzufructuara Bragau O. fiind cea care trebuia să încheie contractul de închiriere să culeagă fructele civile și că în baza art.494 Cod civil dacă o persoană a edificat cu bună credință o construcție pe terenul altuia proprietarul terenului este ținut să plătească o despăgubire reprezentând contravaloarea materialelor, prețul muncii sau sporul de valoare a fondului, nefiind aplicabile aceste dispoziții conform practicii judiciare in cazul in care intre proprietar si constructor a intervenit o convenție.
In continuare, pârâta a învederat că în speță devin aplicabile disp.art.969, 970 Cod civil in raport de care valoarea dreptului de creanță trebuie calculată la valoarea de circulație a imobilului, convențiile executându-se cu bună credință, valoare ce nu poate fi limitată la valorile prev. de art.494 Cod civil privind constructorul de bună credință și că în baza art.970 Cod civil despăgubirile care se cuvin celui care a participat la ridicarea constructiei reprezentând aportul acestuia din urmă, trebuie să fie stabilite in raport cu valoarea de circulație a constructiei nu în funcție de valoarea ei tehnică.
De asemenea, pârâta a arătat că reclamanții au pus la dispoziția sa terenul in litigiu în vederea amenajării unei construcții necesare desfășurării activității de alimentație publică, obținând în acest sens autorizația de construire nr. 82/14.06.2006 în urma căreia s-au executat lucrările pentru unitatea tip fast food, branșamente, utilități și că în vederea obținerii autorizației, executării lucrărilor reclamanții si-au exprimat expres acordul în acest sens, acord în urma căruia a executat investiții majore, a plătit sume mult mai mari decât cele prevăzute în contractul de închiriere, făcând plăti anticipate cu titlul de chirie de_ lei, plăți care în baza art.1437 Cod civil atestă locațiunea reînnoită.
Prin decizia civilă nr. 593 pronunțată la data de 21 noiembrie 2011, Tribunalul Prahova rejudecând cauza după anularea sentinței civile nr. 590/29.04.2010 a Judecătoriei S. în baza Deciziei civile nr. 354/21.06.2011 a Tribunalului Prahova a respins excepțiile inadmisibilității acțiunii, nulității absolute a contractului de închiriere nr. 5629/08.04.2005.
A admis în parte acțiunea formulată de apelanții-reclamanți M. C. și M. V., ambii cu domiciliul în Bușteni, ., jud. Prahova și de apelanta-pârâtă . SRL,cu sediul în București, .. 15, sector 1 și cu sediul ales la administrator D. L. în ., jud. I., împotriva sentinței civile nr. 590/22.04.2010 pronunțată de Judecătoria S.. .
A constatat încetat contractul de închiriere nr. 15/01.04.2005 încheiat între părți și înregistrat cu nr. 5021/08.04.2005 la AFP Bușteni, în ceea ce privește terenul de 100 mp. situat în Bușteni, Bulevardul Libertății nr. 146, județul Prahova.
A obligat pe pârâtă să desființeze construcțiile și toate amenajările edificate pe terenul de 100 mp. situat în Bușteni, . proprietatea reclamanților și să lase liber reclamanților acest teren de 100 mp. care le aparține, de orice construcții.
A respins capetele acțiunii privind constatarea dreptului de proprietate al reclamanților asupra construcțiilor, achitarea contravalorii acestora în favoarea pârâtei, plata lipsei de folosință de 1000 lei lunar până la desființarea construcțiilor de către pârâtă.
A respins acțiunea conexată în totalitate, ca neîntemeiată.
A obligat pe pârâtă la 5932,5 lei cheltuieli de judecată( fond, apel ) către reclamanți.
Pentru a pronunța această decizie tribunalul, examinând cauza în raport de situația de fapt reținută, de probele administrate în cauză, de criticile formulate și ținând seama de dispozițiile legale incidente in cauză, a constatat că apelurile sunt fondate și, prin decizia civilă nr. 354 din 21 iunie 2011 le-a admis, a anulat în tot sentința apelată și a dispus reținerea cauzei spre judecare cu evocarea fondului cu privire la toate cererile formulate, inclusiv la cererea reconvențională a reclamanților.
A fixat termen la data de 20.09.2011 pentru când a dispus citarea părților.
A reținut instanța de apel că, potrivit art.129 al.5, 6 c.pr.civ., judecătorii au îndatorirea să stăruie prin toate mijloacele legale pentru a preveni orice greșeala privind aflarea adevărului în cauza, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corecta a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice si legale, însa, în toate cazurile, judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecații.
Acțiunea principală formulata de reclamanți are ca obiect constatarea încetării unui contract de închiriere, desființarea unor construcții, amenajări, lăsarea unui teren liber de construcție, în timp ce cererea reconvenționala formulată de reclamanți în raport de acțiunea conexată formulata de pârâtă, de excepțiile invocate are ca obiect obligarea pârâtei la plata unor despăgubiri pentru lipsa folosinței terenului in litigiu, invocându-se neîndeplinirea obligației de demolarea a unor construcții, nepredarea terenului în starea anterioară închirierii, stabilirea unei contravalori a lipsei de folosință la valoarea de 1.000 lei lunar, cuantificarea acestora la data executării e efective a obligației solicitată.
Pe de altă parte, acțiunea conexată și precizata de către pârâtă are ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de închiriere nr.5629/2005, repunerea părților în situația anterioara încheierii actului atacat, restituirea contravalorii chiriei, a contravalorii construcției în litigiu, ocazie cu care pârâta a invocat diferite excepții.
Atât timp cât reclamanții au solicitat pe parcursul soluționării cauzei la instanța de fond, printre altele, în cadrul unei cereri intitulată reconvenționala, obligarea pârâtei la plata lipsei de folosință a terenului, stabilirea contravalorii lipsei de folosință într-un anumit cuantum lunar până la o anumită dată, iar în cuprinsul minutei și dispozitivului sentinței atacate nu există nicio referire cu privire la modalitatea de soluționare a acestor pretenții înseamnă că instanța de fond nu a hotărât asupra tuturor capetelor de cerere formulate pe parcursul soluționării cauzei de către toate părțile și anume nu s-a pronunțat efectiv fie în sensul admiterii fie în sensul respingerii a tuturor pretențiilor deduse judecății referitoare și la această lipsă de folosință.
Însă, în condițiile în care instanța de fond nu s-a pronunțat efectiv în minuta, dispozitivul sentinței atacate asupra tuturor pretențiilor formulate de parți înseamnă că nu au fost respectate disp.art.129 alin.5,6 C.pr.civilă, instanțele judecătorești având obligata să menționeze în cuprinsul minutei și dispozitivului sentinței atacate, să precizeze în concret în cazul admiterii în parte a unei cereri în ce constă o asemenea admitere, care pretenții deduse judecății au fost admise și care au fost respinse.
A reținut instanța de apel, că, faptul că în cuprinsul considerentelor sentinței au fost analizate anumite pretenții, excepții, nu înseamnă în mod automat că instanța de fond s-a pronunțat asupra tuturor capetelor de cerere formulate de toate părțile, întrucât o asemenea pronunțare presupune o soluționare efectivă a acestora, soluționare ce nu poate avea loc decât prin indicarea expresă în cuprinsul dispozitivului sentinței a modului în care au fost soluționate toate aceste capete de cerere.
Astfel, atât timp cât instanța de fond nu s-a pronunțat efectiv și nu a analizat din punct de vedere al temeiniciei sau netemeiniciei, toate pretențiile deduse judecații formulate, înseamnă că o asemenea nepronunțare și neanalizare a acestora echivalează cu o nesoluționare pe fond a întregii cauze, motiv pentru care se impune admiterea apelurilor, anularea în tot a sentinței apelate și reținerea cauzei spre judecare cu evocarea fondului cu privire la toate cererile formulate inclusiv la cererea reconvenționala a reclamanților, în scopul soluționării unitare a tuturor cererilor, pretențiilor deduse judecății, pretenții care se află în strânsă legătură unele cu altele, pentru respectarea drepturilor tuturor părților în prezenta cauză, asigurarea principiilor disponibilității, contradictorialității în mod egal, deopotrivă pentru fiecare parte, mai ales că toate pretențiile formulate de către părți se află . unele cu celelalte.
Motivele invocate de către reclamanți conform cărora instanța de fond nu s-a pronunțat cu privire la toate capetele de cerere formulate prin acțiunea principala si cererea lor reconvenționala sunt întemeiate întrucât, . fond nu a soluționat cauza sub toate capetele de cerere, caz în care instanța de apel are obligația ca în această situație să anuleze în tot sentința și să rețină cauza spre judecare cu evocarea fondului cu privire la toate cererile formulate.
În ceea ce privește toate celelalte critici invocate de către apelanți, acestea vizează însuși fondul cauzei, urmând sa fie analizate si dezbătute cu ocazia judecării cauzei în apel cu evocarea fondului.
In raport de aceste considerente, tribunalul a constatat că prezenta cauza nu a fost cercetată sub aspectul soluționării pe fond a tuturor capetelor de cerere, in baza art.297 al.1 c.pr.civ., a admis apelurile și a anulat în tot sentința apelată reținând cauza spre judecare cu evocarea fondului cu privire la toate cererile formulate, inclusiv la cererea reconvențională a reclamanților, fixându-se termen la data de 20.09. 2011 dispunând citarea părților.
Astfel, tribunalul a constatat că între părți a fost încheiat contractul de închiriere nr. 15 din data de 01.04.2005 ce a avut ca obiect terenul în suprafață de 100 mp din Bușteni, Bulevardul Libertății, nr. 146, jud.Prahova, contract al cărui termen a expirat.
Potrivit art. 3 din contract, durata acestuia a fost de 4 ani, cu începere de la data de 01.04.2005, putând fi prelungit încă doi ani, dacă nici una din părți nu-l denunță cu cel puțin 30 de zile .
S-a mai constatat că nu a intervenit un acord privind prelungirea contractului, și drept urmare termenul pentru care a fost încheiat a expirat.
Pe terenul în suprafață de 100 mp, intimata pârâtă a edificat anumite construcții și amenajări, instanța de fond în mod greșit dispunând respingerea cererii reclamanților privind desființarea acestora întrucât în cuprinsul contractului la art. 5 alin. 2 s-a prevăzut faptul că chiriașul se obligă să preia spațiul la încheierea contractului în aceeași stare inițială și de a preda spațiul în starea anterioară încheierii contractului.
Pentru considerentele arătate, tribunalul a admis în parte acțiunea și a constatat încetat contractul de închiriere nr. 15/01.04.2005 încheiat între părți și înregistrat cu nr. 5021/08.04.2005 la AFP Bușteni, în ceea ce privește terenul de 100 mp. situat în Bușteni, Bulevardul Libertății nr. 146, județul Prahova.
De asemenea a obligat pârâta să desființeze construcțiile și toate amenajările edificate pe terenul de 100 mp. situat în Bușteni, . proprietatea reclamanților și să lase liber reclamanților acest teren de 100 mp. care le aparține, de orice construcții.
Tribunalul a respins excepțiile inadmisibilității acțiunii, nulității absolute a contractului de închiriere nr. 5629/08.04.2005, având în vedere că cererea vizează constatarea încetării dreptului conferit prin contractul încheiat între părți aspect reținut în mod corect de instanța de fond.
Referitor la constatarea nulității absolute a contractului de închiriere nr. 5629 din data de 08.04.2005, tribunalul a respins această cerere având în vedere faptul că nu se constată nici o cauză de nulitate a acestui înscris respectând întocmai prevederile legale necesare la încheierea sa.
Referitor la cererea apelanților reclamanți privind constatarea dreptului de proprietate asupra construcțiilor și amenajărilor edificate pe terenul de 100 mp din Bușteni, Bulevardul Libertății, nr. 146, jud. Prahova, achitarea contravalorii acestora în favoarea pârâtei, plata lipsei de folosință de 1000 lei lunar până la desființarea construcțiilor de către pârâtă, tribunalul a respins-o întrucât în cuprinsul contractului de închiriere, care este legea părților, la art. 5 alin. 2 lit. b s-a prevăzut că toate amenajările aferente obiectului de activitate(clădire provizorie) rămân în proprietatea chiriașului și pot fi recuperate de acesta la încheierea contractului.
Astfel, nu se poate susține că apelanții au un drept de proprietate asupra acestor construcții și amenajări edificate de pârâtă atât timp cât acestea aparțin intimatei pârâte, fiind proprietatea sa.
Cu privire la acțiunea conexă, tribunalul a respins-o în totalitate având în vedere că nu a fost încălcată nici una din prevederile art. 948 din Codul civil referitoare la validitatea contractului, împrejurarea că reclamanții dețin doar nuda proprietate asupra terenului închiriat nu constituie un motiv de nulitate absolută.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta, susținând că potrivit disp. art. 304 alin. 1 pct. 9 Cod pr.civilă, hotărârea a fost dată cu interpretarea și aplicarea greșită a legii.
Susține că, prin Contractul de închiriere nr.15, înregistrat la A.F.P. Bușteni sub nr.5021/08.04.2005, pârâții M. Consatantin și M. V. au închiriat societății suprafața de teren de 100 mp., situata în orașul Bușteni, ., în vederea amenajării unei construcții tip terasă, necesară desfășurării unei activități comerciale de alimentație publica, pe termen de 4 ani, cu începere de la 01.04.2005.
Societatea a demarat procedurile necesare amenajării construcției, sens în care a fost eliberată Autorizația de construire nr.82 din 14 iunie 2006, pe baza căreia sau executat lucrări de construcție pentru activități comerciale -unitate tip "Fast-Food" și branșamente "Utilitați" (apă, canal, electricitate), făcând investiții majore, pentru care locatorii și-au exprimat, în permanență, acordul.
Potrivit art.3 lit.b din contractul de închiriere, durata acestuia poate fi prelungită cu încă o perioada de 2 ani, dacă nici una dintre părți nu-l denunță cu cel puțin 30 de zile înainte de expirare.
Prin Sentința civila nr.590 din 29 aprilie 2010 a Judecătoriei S. a fost admisă, în parte, acțiunea formulată de reclamanții M. C. și M. V., constatându-se încetat contractul de închiriere, pe considerentul că aceștia i-au notificat despre intenția lor de a nu mai prelungi acest contract, ulterior datei de 01 aprilie 2009.
Notificarea, pe baza căreia instanța de fond și-a întemeiat admiterea acestui capăt de cerere, a fost redactată, prin avocat, fără dovedirea unui mandat special acordat din partea reclamanților, în sensul art.1536 alin.2 din Codul civil, mai ales că aceștia nu aveau, la data încheierii contractului de închiriere decât nuda proprietate, nu și celelalte atribute ale dreptului de proprietate.
D. fiind faptul că a avut loc plata anticipată chiriei, acceptată și însușită de către reclamanți, în cuantum de 37.500 lei, așa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, după expirarea termenului stipulat prin contractul de închiriere, "se consideră locațiunea ca reînnoită, conform art.1437 din Codul civil, pentru ca nu a avut loc denunțară efectiva a contractului, în condițiile legii, ea fiind făcuta de către mandatarul căruia nu i-a fost dat un mandat special, în acest sens.
Precizează că, în luna mai 2009, odată cu acționarea în judecată a societății, în Dosarul nr._ al Judecătoriei S., a constatat din înscrisurile depuse la dosar, că locatorii M. dobândiseră doar nuda proprietate asupra terenului respectiv, în timp ce vânzătoarea, Bragau O., și-a rezervat dreptul de uzufruct viager asupra întregului imobil, drept înscris în cartea funciară.
Potrivit art.521 din Codul civil:"Uzufructuarul are drept de a se bucura de tot felul de fructe ce poate produce obiectul asupra căruia are uzufruct, fie naturale, fie industriale, fie civile".
Rezulta că apelanții-reclamanți dețineau numai dreptul de dispoziție, ca atribut al dreptului de proprietate asupra terenului, iar uzufructuara Bragau Otilisa era cea care trebuia să încheie contractul de închiriere și să culeagă fructele civile, care sunt "chiriile caselor, dobânzile sumelor exigibile, venitul rentelor, arendele"(art.523 din Codul civil).
Arată că, dacă o persoană a edificat, cu buna credință, o construcție pe terenul altuia, proprietarul terenului este ținut să plătească o despăgubire care să reprezinte fie valoarea materialelor și prețul muncii, fie suma ce reprezintă sporul de valoare a fondului - art.494 Cod civil.
Așa cum a statuat instanța supremă (T.S., sect.civ., nr.386/1980), art.494 din Codul civil nu este aplicabil în cazul când între proprietar și constructor a intervenit o convenție.
In acest caz, se aplica art.969 din Codul civil " text în raport de care trebuie caracterizată natura juridica a drepturilor și obligațiilor dintre părți", iar valoarea dreptului de creanță trebuie calculată "la valoarea de circulație a imobilului și nu limitat la valorile prevăzute de art.494 C. civil, pentru cazul constructorului de bună credință", pentru că numai așa se dă eficiență prevederile art.970 C. civil, potrivit cărora convențiile trebuie executate cu bună credință.
Consideră că, se impunea efectuarea expertizei de construcții, solicitate în apel, dar respinsă, în mod nejustificat de către instanță, întrucât construcția ce s-a dispus a fi demolată de către Tribunalul Prahova ocupa, așa cum au recunoscut reclamanții înșiși și o parte de în terenul ce excede proprietății lor, aflându-se și pe cel al vecinei P. M., cu care noi au o înțelegere separată pentru suprafața de 8 mp.
Menționează că, în vederea obținerii autorizației de construcție și a executării lucrărilor, reclamanții și-au exprimat în mod expres acordul, motiv pentru care au făcut investiții majore și au plătit sume mult mai mari decât cele prevăzute în contract, făcând și plăți anticipate, cu titlu de chirie, în valoare totala de 31.750 lei, conform notei contabile, pe care au depus-o la dosar, în apel, împreuna cu toate dispozițiile de plată, care constituie un argument, în sensul disp.art.1437 din Codul civil, privind reînnoirea locațiunii.
Se solicită admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei, în sensul respingerii acțiunii sub toate capetele de cerere și admiterea în totalitate a cererii conexate având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de închiriere și repunerea părților în situația anterioară, constând în restituirea contravalorii chiriei încasate de către reclamanți, a contravalorii construcției.
In subsidiar, solicită casarea cu trimitere spre rejudecare în vederea efectuării unei expertize construcții.
Curtea, examinând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs formulate, a actelor și lucrărilor dosarului precum și a dispozițiilor legale incidente în cauză va reține că recursul formulat este nefondat pentru următoarele:
În ceea ce privește motivul invocat de recurentă că „Notificarea, pe baza căreia instanța de fond și-a întemeiat admiterea acestui capăt de cerere, a fost redactată, prin avocat, fără dovedirea unui mandat special acordat din partea reclamanților, în sensul art.1536 alin.2 din Codul civil” este nefondat.
Astfel, atât timp cât intimații nu au manifestat în nici un mod intenția de a prelungi acest contract și nu s-a încheiat cu recurenta un act adițional de prelungire a duratei acestuia, mai mult decât atât recurenta fiind notificată cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului contractual de 4 ani, nu se pot susține afirmațiile recurentei privitoare la tacita relocațiune.
Referitor la critica privitoare la faptul că intimații au dobândit doar nuda proprietate asupra terenului, în timp de Bragău O. își rezervase un drept de uzufruct, Curtea va reține că și aceasta apare ca neîntemeiată.
În mod corect instanța de fond și cea de apel au reținut că acest motiv nu poate fi o clauză de nulitate absolută a contractului de închiriere.
Cu atât mai mult cu cât recurenta a executat acest contract de închiriere, a folosit bunul închiriat, a plătit chirie.
În ceea ce privește motivul invocat referitor la faptul că constructorul de bună credință pe terenul altuia este îndrituit cu o despăgubire care sa reprezinte valoarea materialelor, fie prețul muncii, fie suma ce reprezintă sporul de valoare a fondului, și acesta este nefondat.
Astfel, nu se poate susține că art.494 c.civil care reglementează accesiunea imobiliară se aplică în situația chiriașului, deoarece relațiile juridice existente între părți au fost clar reglementate prin contractul de închiriere.
Față de aceste considerente, Curtea va reține că în speță nu sunt incidente nici unul dintre motivele de modificare sau de casare a hotărârii prevăzute de disp.art. 304 c.pr.civil astfel că ,în temeiul disp.art. 312 c.pr.civilă va respinge ca nefondat recursul formulat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta S.C. . București, cu sediul în municipiul București, ..15, sector 1 și cu sediul ales la D. L. din ., ., județ I., împotriva deciziei civile nr. 593 din 21 noiembrie 2011, pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu intimații-reclamanți M. C. și M. V., ambii domiciliați în orașul Bușteni, ., județ Prahova.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 20 iunie 2012.
Președinte, Judecători,
V. D. C. P. G. S. P.
Grefier,
C. O.
Red.VD
Tehnored.CO
2 ex./28.06.2012
dosar fond nr._ Judec. S.
Jud.fond R. P.
d.a._ Trib.Prahova
j.a. C. M.
C. N.
operator de date cu caracter personal
notificare nr.3120/2006
| ← Evacuare. Decizia nr. 3912/2013. Curtea de Apel PLOIEŞTI | Partaj judiciar. Decizia nr. 460/2013. Curtea de Apel PLOIEŞTI → |
|---|
