Contract de construire. Întârziere în executarea obligaţiei de predare a construcţiei. Plată suplimentară. Imposibilitatea acordării
| Comentarii |
|
În cazul în care pârâtul nu şi-a executat la termen obligaţia de predare a construcţiei şi nici o probă nu demonstrează natura fortuită a neexecutării obligaţiei asumate, împrejurarea că a încasat integral preţul, imediat după încheierea contractului nu îl îndreptăţeşte la a pretinde o plată suplimentară, în lipsa acordului beneficiarului lucrării, inflaţia intervenită între timp nefiind imputabilă beneficiarului construcţiei.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia civilă şi de proprietate intelectuală, nr. 1582 din 27 Februarie 2004
La 27 august 2003 s-a înregistrat pe rolul Curții Supreme de Justiție recursul în anulare declarat în conformitate cu art. 330 pct. 2 C. proc. civ., de procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție împotriva deciziei civile nr. 985 din 1 octombrie 2002 a Curții de Apel Constanța, a deciziei civile nr. 1890 din 19 iunie 2002 a Tribunalului Tulcea și a sentinței civile nr. 3429 din 20 noiembrie 2001 a Judecătoriei Tulcea. S-a susținut că toate cele trei hotărâri judecătorești sunt vădit netemeinice.
Analizând recursul în anulare declarat, precum și dosarele atașate, înalta Curte constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la 3 iulie 2001 pe rolul Judecătoriei Tulcea, reclamanta N.S. a chemat în judecată municipiul Tulcea, prin primar și D.A.P.P. Tulcea, solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să constate că a achitat integral prețul apartamentului 37 din Tulcea, Str. Grădinari, contractat cu pârâtele în anul 1991.
După administrarea probei cu înscrisuri și expertiză (față de care nu s-au formulat obiecțiuni), Judecătoria Tulcea a pronunțat sentința civilă nr. 3429 din 20 noiembrie 2001, prin care a admis acțiunea, a constatat că reclamanta și soțul său au achitat în întregime prețul apartamentului cumpărat prin contractul nr. 367 din 31 iulie 1991. în motivarea soluției sale, instanța a reținut că reclamanta a convenit cu pârâtele construirea unui apartament pentru prețul de 423.396 lei, achitat prin contractarea de către reclamantă a unui împrumut C.E.C., achitat integral, astfel cum a rezulta și din expertiza contabilă de actualizare efectuată în cauză.
Apelul declarat de municipiul Tulcea, prin primar a fost respins prin decizia civilă nr. 1890 din 19 iunie 2002 a Tribunalului Tulcea, care a reținut în esență că deși prețul inserat în contract era calificat ca fiind preliminar, el a fost achitat prin împrumutul C.E.C. încă din anul 1991, în timp ce apartamentul a fost predat abia după șapte ani, inflația intervenită nefiind imputabilă reclamantei. Pe de altă parte, potrivit expertizei, actualizarea la zi a prețului primit de pârâte în anul 1991 demonstrează că prețul pretins în prezent de acestea de 238.000.000 lei a fost acoperit.
Curtea de Apel Constanța, prin decizia civilă nr. 985 din 1 octombrie 2002, a respins, ca nefondat, recursul aceluiași pârât, pentru aceleași considerente ca instanța de fond și cea de apel.
împotriva acestor hotărâri s-a declarat recursul în anulare de față, susținându-se că potrivit contractului din 1991, atât prețul prevăzut, de 423.396 lei, cât și termenul de predare a apartamentului, luna octombrie 1992, erau preliminare și orientative, astfel încât reclamanta trebuie să achite prețul pretins de pârâte la terminarea lucrărilor. Pe de altă parte, se susține că în mod greșit instanțele au omologat expertiza care a luat în calcul, pentru actualizare, anul 1991, când în realitate, reclamanta a achitat integral către C.E.C. sumele în discuție abia la data de 27 noiembrie 1997.
Recursul în anulare nu este fondat.
La 31 iulie 1991 între Unitatea pentru contractarea construirii locuințelor proprietate personală Tulcea și reclamantă s-a încheiat un contract, intitulat "Contract de vânzare-cumpărare preliminar", având ca obiect construirea unui apartament. Contractul, tipizat, conține mai multe clauze: prețul preliminar este de 423.396 lei; termenul preliminar de predare este octombrie 1992; "decalările provocate de cauze de forță majoră sau de șomaj tehnic vor atrage după sine decalarea termenului"; "prețul final al locuinței va fi stabilit pe baza situațiilor de lucrări la încheierea investiției, ținându-se cont de liberalizarea prețurilor".
în baza acestui contract, reclamanta a încheiat în luna august 1991 un contract de împrumut cu Casa de Economii și Consemnațiuni, pentru 381.056 lei, restul constituind avansul achitat direct vânzătorului. Potrivit relațiilor de la C.E.C., împrumutătorul a virat vânzătorului în termen de trei zile (în anul 1991) întreaga sumă ce reprezenta împrumutul contractat de reclamantă. Reclamanta și-a achitat apoi datoria către C.E.C. în 27 noiembrie 1997, iar apartamentul a fost predat în anul 1999, solicitându-i reclamantei plata unui preț de 238.000.000 lei.
Autorul recursului în anulare susține în primul rând că instanțele au ignorat caracterul preliminar al contractului de vânzare-cumpărare, ambele obligații, de plată a prețului inserat și de predare, fiind condiționale.
Cu privire la acest aspect, se impune observația că potrivit art. 948 pct. 3 C. civ., una dintre condițiile esențiale pentru validitatea oricărei convenții este aceea de a avea un obiect determinat. Iar conform art. 1010 C. civ., obligația este nulă când s-a contractat sub o condiție potestativă din partea aceluia care se obligă. Indiferent de calificarea convenției încheiate între părți ca fiind vânzare-cumpărare (caz în care operează art. 1303 C. civ., prețul trebuind să fie determinat) sau antrepriză [(când, de asemenea, potrivit art. 1413 alin. (5) C. civ., prețul trebuie să fie determinat)], dacă s-ar admite că nici prețul și nici termenul de predare nu erau determinate, aceasta ar avea drept consecință constatarea nulității contractului.
în speță însă nici una din părți nu a invocat nulitatea convenției, căreia urmează a i se da eficiență, în măsura în care clauzele contractuale inserate de pârâte în formularul tipizat nu sunt abuzive, părțile nefiind pe picior de egalitate economică.
Este necontestat că pârâtele nu și-au executat la timp obligația de predare a bunului, nici o probă nefiind administrată pentru a demonstra natura fortuită a neexecutării.
Pe de altă parte, reclamanta și-a executat obligația de plată a prețului, încă din anul 1991 avansul fiind plătit personal de aceasta, iar restul în numele său de C.E.C., creditorul împrumutului.
Așadar, corect instanțele investite au constatat îndeplinită obligația contractuală a reclamantei de a plăti prețul. Expertiza contabilă întocmită în cauză (la care pârâtele nu au formulat nici o obiecțiune în fața instanței de fond) a constatat că suma plătită vânzătorului în anul 1991 actualizată cu rata inflației depășea chiar suma pretinsă în prezent de această parte contractantă drept preț al executării lucrării.
Nu poate fi primită nici critica din recursul în anulare, potrivit cu care reclamanta abia în anul 1997 a achitat întreaga datorie către C.E.C. Contractul de împrumut încheiat în speță, chiar dacă este grefat pe contractul principal de vânzare-cumpărare, are o autonomie proprie. El a dat naștere la drepturi și obligații între părțile contractante-împrumutătorul și împrumutatul, față de care vânzătorul este terț. Cum rezultă necontestat, C.E.C. a virat către vânzător prețul convenit cu reclamanta. împrejurarea că deși au încasat prețul din anul 1991, pârâtele nu au executat construcția decât după șapte ani de la data scadenței, nu le îndreptățește la a pretinde o plată suplimentară, în lipsa acordului beneficiarului lucrării.
Față de considerentele anterior expuse, se constată nefondat recursul în anulare, care a fosst respins conform art. 3303 C. proc. civ. (în vigoare la data investirii instanței) raportat la art. 312 alin. (1) și art. 314 C. proc. civ.
Conform art. 274 C. proc. civ., pârâta-intimată a fost obligată la cheltuieli de judecată către reclamantă, conform dovezii depuse.
| ← Imobile preluate în mod abuziv. Retrocedare. Legea nr. 10/2001.... | Persoană îndreptăţită la măsuri reparatorii.... → |
|---|
