ICCJ. Decizia nr. 4416/2004. Civil. Constatare nulitate absoluta contract de închiriere. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 4416
Dosar nr. 6797/2004
Şedinţa publică din 26 mai 2005
Asupra recursurilor de faţă.
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 7443 din 11 septembrie 2003, Judecătoria Braşov a admis acţiunea formulată de reclamantele I.R., R.M. şi I.D.M.C. împotriva pârâtelor SC R. SRL şi N.M.J., a constatat nul absolut contractul de închiriere nr. 45854 din 29 august 2001, încheiat între pârâta SC R. SRL în calitate de locator şi pârâta N.M.J., în calitate de locatar, având ca obiect imobilul situat în Braşov, a dispus evacuarea pârâtei N.M.J. din imobil şi a obligat-o la plata cheltuielilor de judecată către reclamante.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că reclamantele au solicitat în contradictoriu cu Municipiul Braşov şi SC R. SRL să se constate că imobilul în litigiu a trecut fără titlu în proprietatea statului, să se intabuleze dreptul lor de proprietate şi să fie obligaţi pârâţii să le lase imobilul în deplină proprietate şi liniştită posesie.
Judecata acestei cereri a fost suspendată în apel, deoarece reclamantele au optat pentru parcurgerea procedurii administrative prevăzute de Legea nr. 10/2001.
În timpul judecării acţiunii de drept comun, imobilul a devenit liber, deoarece chiriaşul a decedat şi nici o persoană din cele prevăzute la art. 12 lit. a), b), c), din OUG nr. 40/1999 nu a solicitat atribuirea contractului de închiriere.
Deşi la data de 17 august 2001, reclamanta I.R. a notificat pe pârâta SC R. SRL să nu repartizeze spaţiul rămas liber, la 29 august 2001, aceasta a încheiat contract de închiriere cu pârâta N.M.J.
Notificarea reclamantelor adresată pârâtei SC R. SRL, conform Legii nr. 10/2001, a fost transmisă de executorul judecătoresc la 8 august 2001 şi a fost comunicată la 9 august 2001. Prin Decizia nr. 122 din 13 septembrie 2002 a unităţii deţinătoare, s-a dispus restituirea în natură a părţii din imobil ce nu a fost înstrăinată şi restituirea prin echivalent pentru partea din imobil înstrăinată conform Legii nr. 112/1995.
Faţă de această situaţie de fapt şi reţinând că pârâta N.M.J. cunoştea că spaţiul solicitat este în curs de revendicare, instanţa a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere încheiat şi a dispus evacuarea pârâtei pentru lipsa titlului.
Prin Decizia civilă nr. 132/Ap din 23 februarie 2004, Curtea de Apel Braşov a admis în parte apelul declarat de pârâta N.M.J., a schimbat în parte sentinţa şi a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei I.R., respingând acţiunea civilă formulată de aceasta împotriva ambelor pârâte.
Totodată, a respins apelul declarat de pârâta SC R. SR.
Instanţa de apel a reţinut că dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu aparţine reclamantelor R.M. şi I.D.M.C., reclamanta I.R. având doar calitatea de mandatar al acestora.
În ceea ce priveşte apelul declarat de SC R. SRL, curtea a reţinut că, potrivit art. 20 din Legea nr. 10/2001, Decizia sau dispoziţia motivată de restituire face dovada dreptului de proprietate şi constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, necesitatea realizării publicităţii imobiliare fiind necesară doar pentru opozabilitatea faţă de terţi.
Ca o consecinţă, reclamantele R.M. şi I.D.M.C. au făcut dovada că sunt proprietarele imobilului, având calitate procesuală activă şi justifică un interes în promovarea acţiunii.
A mai reţinut instanţa de apel, că în mod corect tribunalul a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere, deoarece, conform art. 44 din OUG nr. 40/1999, este interzisă, sub sancţiunea nulităţii absolute, închirierea sau subînchirierea în beneficiul unui nou chiriaş a imobilelor care fac obiectul unei încunoştinţări scrise, notificări sau cereri în constarea sau realizarea dreptului de proprietate.
Împotriva acestei decizii, în termenul prevăzut de lege, au declarat recurs pârâtele N.M.J. şi SC R. SRL Braşov.
Invocând dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pârâta N.M.J. a arătat că reclamantele nu aveau calitate procesuală activă, iar contractul de închiriere este perfect şi legal.
Pârâta SC R. SRL a invocat acelaşi punct al art. 304 C. proc. civ. şi a arătat că reclamantele nu aveau calitate procesuală activă, iar contractul de închiriere a fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare.
Recursurile nu sunt fondate.
Având în vedere faptul că ambele recursuri se întemeiază pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., cu unele nuanţări, criticile fiind aceleaşi, Înalta Curte va face o singură analiză, structurată pe cele două aspecte invocate:
- lipsa calităţii procesuale active a reclamantelor;
- legalitatea contractului de închiriere.
În privinţa calităţii procesuale, pârâta N.M.J. susţine că din actele dosarului rezultă că proprietar al imobilului în litigiu este Statul Român, reclamantele nefăcând dovada că ar fi moştenitoarele unui fost proprietar tabular, deposedat de stat, iar pârâta SC R. SRL arată că reclamantele nu aveau calitate procesuală activă deoarece au dobândit imobilul în litigiu abia la data de 13 septembrie 2002, dată la care a fost emisă Decizia nr. 122/2002, în baza Legii nr. 10/2001.
Faptul că I.R. a notificat la 17 august 2001 pe pârâtă să nu încheie un alt contract de închiriere nu are relevanţă în cauză, deoarece, la acea dată, reclamantele nu erau persoane îndreptăţite, pentru că nu depuseseră notificare în baza Legii nr. 10/2001. Pentru acest motiv, I.R. nu justifica un interes.
Nici una din critici nu este întemeiată.
Calitatea procesuală activă presupune existenţa unei identităţi între persoana reclamantului şi titularul dreptului pretins, fiind una dintre condiţiile ce trebuie îndeplinite de o persoană pentru a fi parte în proces.
Prin urmare, momentul la care trebuie raportată calitatea procesuală este momentul la care instanţa este sesizată cu o cerere de chemare în judecată.
În cauza de faţă, cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 14 aprilie 2003, dată la care reclamantele R.M. şi I.D.M.C. erau proprietarele imobilului în litigiu.
Astfel, prin Decizia nr. 122 din 13 septembrie 2002 a SC R. SA Braşov, s-a dispus restituirea în natură către R.M. şi I.D.M.C. a părţii din imobil neînstrăinată, înscrisă sub nr. top. 2159/1, deţinută cu contract de închiriere de N.M. şi C.S., imobil situat în Braşov.
Or, conform art. 23 alin. (4) din Legea nr. 10/2001 Decizia de aprobare a restituirii în natură a imobilului face dovada proprietăţii persoanei îndreptăţite asupra acestuia, are forţa probantă a unui înscris autentic şi constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară.
Textul de lege invocat distinge între titlu executoriu şi titlu de proprietate, formalităţile de publicitate imobiliară fiind necesare doar pentru punerea în executare a deciziei sau dispoziţiei emise.
Ca atare, reclamantele, deţinând titlu de proprietate, au calitate procesuală activă.
Pentru aceleaşi considerente, reclamantele justifică şi un interes legitim, personal şi direct, deoarece, în general, oricine are calitatea procesuală activă justifică şi un interes.
Referitor la legalitatea contractului de închiriere, pârâta N.M.J. susţine că notificarea a fost transmisă de reclamante ulterior datei încheierii contractului de închiriere, iar declaraţia sa se referă la riscul revendicării imobilului.
Pârâta SC R. SRL arată că notificarea a fost înregistrată la 24 septembrie 2001, ulterior încheierii contractului de închiriere şi că de la această dată erau incidente dispoziţiile art. 44 din OUG nr. 40/1999.
La data încheierii contractului nu exista nici un impediment legal, singura interdicţie fiind cea prevăzută de Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, care statuează indisponibilizarea imobilelor restituibile foştilor proprietari.
Se mai arată că în mod greşit a reţinut instanţa de apel că buna credinţa a părţilor nu apără actul juridic încheiat, întrucât nu este un act subsecvent, de dispoziţie şi cu titlu oneros. Principiul bunei credinţe se referă la orice acte încheiate între părţi.
Nici aceste critici nu sunt întemeiate.
Conform art. 44 din OUG nr. 40/19999, sunt interzise sub sancţiunea nulităţii absolute înstrăinarea sub orice formă, concesionarea, ipotecarea, contractul de leasing, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaş, a bunurilor imobile, terenuri şi construcţii cu destinaţia de locuinţă, care fac obiectul unei încunoştinţări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri.
Textul de lege se referă la orice fel de cerere, notificare sau înştiinţare, iar nu la notificările transmise conform procedurii instituite de Legea nr. 10/2001, aşa cum în mod eronat susţin pârâtele.
În cauză, demersurile reclamantelor nu s-au limitat doar la a notifica pe pârâta SC R. SRL Pe rolul Judecătoriei Braşov s-a aflat dosarul civil nr. 14852/2000, prin care reclamanta I.R. a solicitat, în contradictoriu cu Municipiul Braşov şi SC R. SRL, să se constate că imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlu, că este proprietara acestui imobil şi, ca o consecinţă, să se intabuleze dreptul ei de proprietate. În această procedură au participat în calitate de interveniente în interes propriu şi reclamantele R.M. şi I.D.M.C.
Prin urmare, analiza nulităţii consacrate de art. 44 din OUG nr. 40/1999 trebuie să aibă în vedere nu doar notificarea transmisă conform Legii nr. 10/2001, ci şi demersurile anterioare acestui moment.
Or, se constată că procedura judiciară în urma căreia s-a pronunţat sentinţa civilă nr. 8236 din 29 iunie 2001, chiar dacă nu s-a finalizat printr-o hotărâre irevocabilă, intră în sfera de aplicare a art. 44 mai sus invocat, deoarece reclamantele au formulat cereri prin care solicitau să se constate că sunt proprietarele imobilului în litigiu.
Aşadar, indiferent de data la care au fost transmise notificările prin care se solicita restituirea imobilului conform Legii nr. 10/2001 sau interdicţia de a încheia un nou contract de închiriere, important pentru cauză este faptul că în anul 2000 s-a solicitat instanţelor de judecată să se pronunţe cu privire la dreptul de proprietate asupra unui imobil preluat de stat.
Prin urmare, este nefundamentată susţinerea pârâtelor că, la momentul încheierii contractului de închiriere, exista doar interdicţia de înstrăinare prevăzută de Legea nr. 10/2001, deoarece exista şi interdicţia închirierii către un nou chiriaş a imobilelor ce făceau obiectul cererilor la care se referă art. 40 din OUG nr. 40/1999.
Faţă de natura nulităţii consacrate de ordonanţă analiza bunei credinţe nu prezintă relevanţă pentru cauză, fiind suficient, aşa cum în mod corect a constatat şi curtea de apel, să se constate că sunt îndeplinite cerinţele impuse de art. 44 din OUG nr. 40/1999, pentru ca actul încheiat cu încălcarea acestor prevederi legale imperative să fie lovit de nulitate.
Pentru cele mai sus arătate, recursurile declarate de pârâte sunt nefondate şi, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., vor fi respinse ca atare.
În temeiul art. 274 din cod, recurentele vor fi obligate la plata cheltuielilor de judecată către intimate, în cuantumul dovedit prin înscrisurile aflate la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursurile declarate de pârâtele N.M.J. şi SC R. SRL Braşov împotriva deciziei civile nr. 132/Ap din 23 februarie 2004 a Curţii de Apel Braşov.
Obligă recurentele să plătească intimatelor suma de 8.000.000 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 26 mai 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4429/2004. Civil. Granituire. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 4354/2004. Civil. Recurs în anulare → |
|---|
