ICCJ. Decizia nr. 3601/2005. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 3601
Dosar nr. 9190/200.
Şedinţa publică din 5 mai 2005
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Reclamanţii S.V. şi S.L. au acţionat în judecată SC V. SA Constanţa, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să oblige societatea pârâtă la încheierea procesului-verbal de recepţie definitivă, să semneze şi să predea contractul de vânzare-cumpărare definitiv şi fişa tehnico-economică a apartamentului nr. 14 din blocul FZ 10 C etaj 4 din Constanţa, ansamblul de locuinţe Faleza Nord, compus din 3 camere şi dependinţe. Prin aceeaşi acţiune reclamanţii au solicitat obligarea pârâtei, ţinută de obligaţia de „a face" la plata unor daune cominatorii în sumă de 15.000.000 lei pe zi de întârziere, de la pronunţarea sentinţei şi până la executare.
În motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că au încheiat cu pârâta un contract de vânzare-cumpărare preliminar nr. 1248 I din 2 august 1994 pentru apartamentul de la adresa de mai sus, iar preţul s-a stabilit de comun acord, avansul de 12.800.000 lei, iar diferenţa de 20.000.000 lei plătită în trei rate până la data de 30 septembrie 1997.
Ulterior au fost nevoiţi să achite o diferenţă de preţ de 103.093.000 lei. La data de 30 septembrie 1997 s-a înregistrat procesul-verbal preliminar de predare-primire sub numărul 4358. La data de 26 septembrie 1997 deşi apartamentul s-a primit efectiv, totuşi reclamanţii nu s-au putut muta pentru că o serie de dotări comune nu au fost realizate întrucât, preţul final al apartamentului nu a fost însuşit de reclamanţi.
Prin sentinţa nr. 12296 din 19 septembrie 2003, Judecătoria Constanţa a admis în parte acţiunea reclamanţilor obligând societatea pârâtă să încheie cu aceştia procesul-verbal de recepţie finală, să încheie şi să predea contractul de vânzare-cumpărare în formă finală şi fişa tehnico-economică a apartamentului.
Capătul de acţiune privitor la obligarea societăţii la plata daunelor cominatorii a fost respins.
Instanţa a reţinut că reclamanţii au achitat diferenţa de preţ, şi sumele rezultate prin mărirea valorii lucrării iar societatea a efectuat şi a înregistrat procesul-verbal preliminar de predare-primire la 26 septembrie 1997.
De asemenea instanţa a concluzionat că societatea pârâtă este culpabilă de nerespectarea termenului de finalizare a lucrării motiv pentru care reclamanţii nu şi-au însuşit actul adiţional de majorare a preţului. Cât priveşte cheltuielile aferente realizării lucrărilor de reţele termice şi sanitare, acestea nu intră în costul apartamentului, ele fiind alocate de la bugetul local.
Soluţia a fost menţinută în apel prin Decizia civilă nr. 319 din 31 martie 2004 a Curţii de Apel Constanţa, secţia civilă, pentru aceleaşi considerente avute în vedere şi de instanţa de fond. În plus, în legătură cu suma de 133.667.805 lei, instanţa de apel a stabilit că aceasta reprezintă diferenţe de preţ (ce depăşeşte înţelegerea iniţială) generată de fluctuaţiile valorice ale materialelor, de care se face culpabilă societatea pârâtă, ca urmare a nepredării apartamentului la termen, prevăzut în actul adiţional ce nu a fost însuşit de reclamanţii-intimaţi.
În recursul declarat, SC V. SA Constanţa critică Decizia făcând referire la motivele de nulitate prevăzute de art. 304 pct. 6 şi pct. 9 şi 10 C. proc. civ. sub următoarele aspecte:
- Instanţa a acordat greşit reclamanţilor cheltuielile de judecată în sumă de 4.000.000 lei aferente onorariului de expert, deoarece această sumă a fost achitată de societatea pârâtă.
- Instanţa în mod greşit nu a luat în consideraţie concluziile raportului de expertiză care a stabilit valoarea şi preţul real al apartamentului la care intimaţii au achiesat prin absenţa nejustificată la interogator, care a dus la aplicarea art. 225 C. proc. civ.
Majorările de preţuri solicitate de societate au avut ca temei devalorizarea monedei naţionale conjugată cu întârzierea achitării sumelor stabilite în contract de care reclamanţii-intimaţi se fac culpabili în exclusivitate, şi care au dus în final la decalarea termenelor de predare.
În ceea ce priveşte recepţia finală a apartamentului, aceasta nu poate avea loc decât după încheierea tuturor lucrărilor, inclusiv cele tehnico-edilitare care cad în sarcina furnizorilor de utilităţi.
În conformitate cu prevederile contractului preliminar, preţul definitiv al apartamentului urma a fi stabilit după recepţia finală la închiderea situaţiei financiare.
La data încheierii procesului-verbal de predare-primire preliminar, 30 septembrie 1997, intimaţii au achitat suma de 103.093.090 lei dar au refuzat semnarea actului adiţional de modificare a preţului informativ din care mai rămăsese de achitat o diferenţă de 133.667.805 lei. În aceste condiţii societatea nu poate fi obligată la încheierea procesului-verbal de recepţie definitivă.
Recursul este întemeiat astfel cum se va arăta în cele ce urmează.
Prin acţiune, reclamanţii S.V. şi S.L. au solicitat obligarea societăţii pârâte SC V. SA Constanţa să încheie procesul-verbal de recepţie definitivă pentru apartamentul nr. 14, din ansamblul de locuinţe Faleza Nord, să încheie şi să predea contractul de vânzare-cumpărare definitiv precum şi fişa tehnico-economică a locuinţei, cu obligarea societăţii pârâte la plata daunelor cominatorii de câte 15.000.000 lei pe zi.
În speţă, părţile au încheiat la 2 august 1992 un contract de vânzare-cumpărare a unui bun viitor, respectiv apartamentul de la adresa de mai sus stabilind un preţ informativ de 18.800.000 lei pe care reclamanţii intimaţi l-au achitat integral.
Potrivit clauzelor contractuale preţul definitiv al apartamentului urma a fi stabilit după recepţia finală, la închiderea situaţiei financiare a blocului şi a ansamblului de locuinţe din care face parte apartamentul, când diferenţele rezultate trebuiau regularizate de părţile contractante.
La data de 26 septembrie 1997 s-a încheiat procesul-verbal preliminar de predare-primire a apartamentului în litigiu, reclamanţii S. achitând cu acea ocazie pentru valoarea lucrărilor executate până la acea dată suma de 115.893.090 lei, deci valoarea preliminară a apartamentului pretinsă de societate în suma de 249.560.895 lei. Diferenţa de 133.667.805 lei prevăzută în actul adiţional nu a fost însuşită de reclamanţi, deoarece reprezenta costurile utilităţilor (aşa cum rezultă şi din concluziile scrise depuse de societate la dosar 43).
Acestea nu sunt componente ale preţului locuinţelor, întrucât ele sunt suportate din bugetul local, indiferent de sursa de finanţare, de forma de proprietate sau de destinaţie a lucrărilor de construcţii, conform art. 4 HG 273/1994, întrucât societatea pârâtă nu şi-a executat obligaţia de a întocmi procesul-verbal de recepţie definitivă, corespunzătoare dreptului creditorului la îndeplinirea exactă a obligaţiei de „a face", potrivit art. 103 C. civ. În mod corect a fost respinsă excepţia de neexecutare ridicată de societatea pârâtă şi s-a dispus obligarea acesteia la efectuarea recepţiei finale.
Aspectele legate de achitarea preţului final şi definitiv al apartamentului urmează a fi rezolvate ulterior recepţiei finale, aşa cum s-a statuat la punctul 7.5 din contractul de vânzare-cumpărare 1248 I din 2 august 1994.
Ca urmare, analizarea concluziilor raportului de expertiză privind valoarea actuală a apartamentului este prematură de vreme ce procesul-verbal al recepţiei definitive nu a fost întocmit, iar societatea pârâtă nu a formulat o cerere reconvenţională în acest sens.
Procesul-verbal preliminar nu constituie actul de transmitere a proprietăţii şi tocmai de aceea reclamanţii au solicitat perfectarea recepţiei finale şi semnarea contractului pentru ca, pe această cale să-şi poată exercita prerogativele aferente dreptului de proprietate. Neachitarea diferenţei de preţ final nu motivează refuzul societăţii de efectuare a recepţiei finale şi semnarea actului de vânzare-cumpărare, de vreme ce potrivit clauzelor contractului preliminar, plata preţului urmează a se face ulterior recepţiei finale.
Instanţa a greşit însă obligând societatea pârâtă la plata cheltuielilor de judecată către reclamanţi în sumă de 4.000.000 lei, aferentă onorariului de expert, de vreme ce chitanţa nr. 1360681 din 21 februarie 2003 atestă că această sumă a fost achitată de societatea pârâtă.
Sub acest aspect recursul declarat de SC V. SA Constanţa urmează a fi admis potrivit art. 313 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de pârâta SC V. SA Constanţa împotriva deciziei civile nr. 319/C din 31 martie 2004 a Curţii de Apel Constanţa.
Casează Decizia atacată şi sentinţa civilă nr. 12296 din 19 septembrie 2003 a Judecătoriei Constanţa şi în consecinţă, admite în parte apelul, în sensul că schimbă sentinţa cu privire la cuantumul cheltuielilor de judecată pe care le reduce la suma de 306.000 lei. Menţine restul dispoziţiilor hotărârilor.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 5 mai 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3600/2005. Civil | ICCJ. Decizia nr. 3609/2005. Civil → |
|---|
