ICCJ. Decizia nr. 1641/2007. Civil
| Comentarii |
|
Prin cererea înregistrată sub nr. 993/2005 K.V. a solicitat în contradictoriu cu Primăria Municipiului Satu Mare, Primarul Municipiului Satu Mare, Ministerul Finanțelor, B.S. și B.F. să se constate că reclamantul este îndreptățit la restituirea în natură a imobilului înscris în C.F. Satu Mare, situat în Municipiul Satu Mare, în temeiul art. 7 și art. 9 din Legea nr. 10/2001. Deasemeni, reclamantul a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 16 din 16 decembrie 2002 încheiat de SC C. SA Satu Mare în calitate de vânzător și pârâții B.S. și B.F. în calitate de cumpărători pentru apartamentul de la adresa de mai sus și să se dispună înscrierea dreptului de proprietate în favoarea reclamantului.
în motivarea acțiunii reclamantul arată că a dobândit proprietatea apartamentului de la adresa de mai sus în baza contractului de vânzare-cumpărare 524 din 1974 încheiat cu fostul O.J.C.V.L. Satu Mare, prețul fiind integral achitat fără a fi fost înscris dreptul de proprietate în cartea funciară.
După plecarea din țară a reclamantului în 1985, apartamentul a fost preluat de stat iar după apariția Legii nr. 10/2001 și în temeiul acesteia reclamantul a solicitat prin notificare restituirea imobilului. Cu toate acestea, prin adresa nr. 403 din 4 martie 2005 Exploatarea Spațiului Locativ Satu Mare l-a informat pe reclamant că apartamentul a fost vândut chiriașilor B.S. și B.F., prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 44 din 16 decembrie 2002.
Acest contract de vânzare-cumpărare, arată reclamantul este lovit de nulitate absolută, deoarece apartamentul nu mai putea fi înstrăinat în baza Legii nr. 10/2001 chiriașilor, după ce proprietarul solicitase prin notificare redobândirea dreptului de proprietate, cu atât mai mult cu cât Statul Român nu avea titlul legal constituit asupra apartamentului iar pârâții cumpărători au fost de rea credință.
Prin sentința civilă nr. 510 din 19 decembrie 2005, Tribunalul Satu-Mare a admis acțiunea formulată de K.V. în contradictoriu cu Primarul și Primăria Satu Mare, Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P. a județului Satu Mare, SC C. SA, B.S. și B.F., constatând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 44 din 16 decembrie 2002 încheiat între SC C. SA în calitate de vânzător și pârâții B.S. și B.F. cu privire la imobilul situat în Municipiul Satu Mare, înscris în C.F. Satu Mare.
Prin aceeași sentință instanța a reținut că reclamantul este persoană îndreptățită la restituirea imobilului mai sus identificat, dispunând ca primarul Municipiului Satu Mare să emită decizia de restituire a imobilului.
Instanța a respins excepția prescripției acțiunii în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 44 din 16 decembrie 2002 precum și excepția de prematuritate a acțiunii, ambele invocate de pârâți.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că în baza deciziei nr. 169/1987 emisă de Consiliul Popular al Județului Satu Mare, apartamentul nr. 11 din Municipiul Satu Mare, proprietatea extratabulară a reclamantului, dobândit în temeiul contractului de construire nr. 524/1974 a fost trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr. 223/1974.
Dreptul reclamantului nu a fost intabulat în C.F. individual ci doar un drept de folosință pe durata existenței construcției. Dreptul statului în C.F. colectivă asupra apartamentului în litigiu a fost intabulat în baza sentinței civile nr. 7825/2002, iar pârâții B.S. și B.F. s-au intabulat în baza Legii nr. 112/1995 și în temeiul contractului de vânzare-cumpărare intervenit între aceștia și SC C. SA încheiat sub numărul 44/2002, după formularea notificării nr. 267/2001 prin care reclamantul solicita restituirea imobilului și după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001.
Instanța a concluzionat că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu se poate reține buna-credință a pârâților cumpărători, deoarece aceștia nu au depus diligențele necesare clarificării situației juridice a imobilului, în condițiile în care Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 era în vigoare.
Pentru aceste considerente, tribunalul concluzionând că preluarea imobilului de către stat s-a făcut fără titlu valabil și neputând reține buna-credință a cumpărătorilor, în baza art. 45 din Legea nr. 10/2001 a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 44/2002 încheiat între pârâții B. și SC C. SA Satu Mare.
în temeiul art. 2 lit. i) raportat la art. 7 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 instanța a dispus restituirea în natură a imobilului, respingând excepția prescripției cererii privind nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, prevăzută de art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, cu motivarea că această prescripție operează numai în privința contractelor încheiate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001.
Instanța a respins și excepția prematurității cererii formulată de D.G.F.P. Satu Mare în reprezentarea Ministerului Finanțelor Publice pentru Statul Român, deoarece termenul de 60 zile pentru soluționarea notificării expirând, accesul la justiție al reclamantului nu poate fi obstrucționat.
Prin decizia civilă nr. 102 A din 14 iunie 2006 Curtea de Apel Oradea, a respins ca nefondate apelurile declarate de pârâții B.S., B.F. și Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P. Satu Mare.
Instanța de apel a respins motivul de apel privind necompetența materială a tribunalului ca instanță de fond, cu motivarea potrivit căruia chiar dacă reclamantul nu a atacat o dispoziție a instituției desemnată de Legea nr. 10/2001 să soluționeze notificarea, cererea sa are caracterul unei plângeri întemeiată pe dispozițiile legii speciale, astfel încât cererile subsidiare cad în competența aceleiași instanțe, în temeiul art. 17 C. proc. civ.
Pe fondul cauzei, curtea a constatat că nu au fost respectate dispozițiile legale la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 44 din 16 decembrie 2002, deoarece înscrierea dreptului de proprietate al statului în C.F. s-a făcut în temeiul unei hotărâri judecătorești impozabilă reclamantului, iar cumpărătorii nu au probat existența contractului de închiriere valabil încheiat la 22 decembrie 1989, cerință esențială pentru analiza bunei credințe în cazul înstrăinării în condițiile Legii nr. 112/1995.
Prevederile art. 47 alin. (1) și (3) din Legea nr. 10/2001 nu puteau fi aplicabile decât în momentul în care întreaga procedură prevăzută de normele speciale era finalizată, pentru a se stabili cu certitudine imobilele rămase la dispoziția unității administrativ teritoriale.
în privința restituirii despăgubirilor pretinse de Ministerul Finanțelor Publice achitate în contul sucursalei CEC, reprezentând diferența de preț, instanța de apel a concluzionat că această creanță urmează a fi solicitată pe calea unei acțiuni separate, deoarece această problemă nu a fost pusă în fața instanței de fond iar Ministerul Finanțelor nu a probat virarea acestei sume.
împotriva deciziei pronunțată de Curtea de Apel Oradea au declarat recurs B.S. și B.F. invocând nulitățile prevăzute de art. 304 pct. 6, 7 și 8 C. proc. civ.
într-un prin motiv de recurs se arată că instanța, și-a depășit limitele investirii deoarece a obligat Municipiul Satu Mare prin primar să emită dispoziția de restituire a imobilului, deși o atare cerere nu a fost formulată prin acțiune.
Motivarea deciziei este contradictorie deoarece instanța oscilează în privința temeiului juridic al nulității contractului de vânzare-cumpărare între art. 45 alin. (2), (3) și (4) și a modalității de preluare a imobilului (cu titlu și fără titlu).
Decizia suferă în privința motivării, deoarece în unele considerente instanța lasă să se înțeleagă existența bunei credințe a pârâților cumpărători iar în finalul acestora reține reaua credință a acestora, sancționând contractul de vânzare-cumpărare cu nulitatea absolută.
Printr-o amplă motivare, recurenții evidențiază că imobilul în litigiu a fost preluat cu titlu valabil și că vânzarea acestuia a fost valabil efectuată chiriașilor, respectiv recurenților care îl ocupau în baza contractului de închiriere încă din 1987 prelungit sistematic până la data de 16 decembrie 2002 când s-a perfectat contractul de vânzare-cumpărare nr. 44. înaintea încheierii contractului, cumpărătorii au depus cuvenitele diligențe pentru a clarifica situația juridică a imobilului, în acest sens fiind în adresa nr. 17144/2002 a Primăriei Satu Mare care atestă că imobilul nu era revendicat.
Instanța a dispus restituirea imobilului în natură reclamantului K.V., deși notificarea acestuia se referă la un imobil aflat la o altă adresă, iar acesta nu era proprietarul imobilului în litigiu la data preluării lui de către stat.
în final, recurenții au solicitat în principal casarea hotărârilor pronunțate în cauză cu trimitere spre rejudecare și în subsidiar soluționarea cauzei pe fond pe baza actelor existente în dosar.
Recursul este întemeiat.
Instanțele nu au stabilit cadrul juridic al litigiului cu referire la temeiul juridic al capătului de acțiune privind nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, deoarece prin acțiune reclamantul nu face o atare precizare, iar considerentele hotărârilor pronunțate în cauză sunt contradictorii, unele vizând dispozițiunile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 care privește imobilele preluate fără titlu valabil și în care înlăturarea efectelor nulității sunt subordonate existenței bunei credințe, iar altele vizând dispozițiunile art. 45 alin. (4), care privește imobilele preluate cu titlu valabil și în care sancțiunea nulității este condiționată numai de încălcarea dispozițiunilor imperative ale legilor în vigoare la data înstrăinării.
Instanțele rețin reaua credință a cumpărătorilor ca și când imobilul a fost preluat de stat fără titlu, pentru ca în alte considerente să stabilească existența titlului de preluare a imobilului de către stat, decizia nr. 169/1987 emisă de Consiliul Popular al județului Satu Mare.
Stabilindu-se că perfectarea contractului de vânzare-cumpărare între SC C. SA și pârâții B.S. și B.F. a intervenit la 16 decembrie 2002, deci după apariția Legii nr. 10/2001, instanțele erau datoare să pună în discuția părților dacă temeiurile juridice ale nulității actelor de înstrăinare prevăzute în legea de referință nu mai puteau opera față de prevederile ultimului alineat al art. 45 privitoare la momentul de la care începe să opereze prescripția și care evident se referă la contractele de vânzare-cumpărare perfectate anterior apariției legii, așa cum reține și instanța de fond atunci când respinge excepția prescripției acțiunii.
Chiar în condițiile nulității absolute a contractului, invocarea nulității trebuie să-și găsească suportul în existența unui drept sau interes care trebuie protejat.
în speță, instanțele nu se preocupă de aspectele legate de legitimarea procesuală a reclamantului și depășind cadrul procesual trasat de acțiunea introductivă, obligă primarul Municipiului Satu Mare la emiterea dispoziției de restituire a imobilului.
Soluția nu este motivată deoarece în considerentele hotărârilor pronunțate în cauză nu se evidențiază cu suficientă reaua credință a pârâților cumpărători. Perfectarea contractului de vânzare-cumpărare după efectuarea notificării nu este îndestulătoare pentru o atare concluzie, de vreme ce în speță acest aspect trebuie analizat în contextul și a celorlalte situații ce se degajă din probele dosarului.
Existența acestor inadvertențe din motivarea hotărârilor pronunțate în cauză cu impact asupra concluziilor finale pe care se întemeiază soluția, unite cu omisiunile legate de stabilirea cadrului juridic al litigiului și depășirea cadrului procesual fixat prin acțiune, echivalează cu nesoluționarea cauzei pe fondul ei, ceea ce impune incidența dispozițiunilor art. 313 C. proc. civ.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1653/2007. Civil | ICCJ. Decizia nr. 1556/2007. Civil → |
|---|
