ICCJ. Decizia nr. 6343/2010. Civil
| Comentarii |
|
La data de 14 februarie 2008, reclamantul H.P.R.D. a chemat în judecată pe pârâții SC M.C.L. SRL Pitești și Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Argeș pentru a fi obligată prima pârâtă să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 1.119 m.p., situat în Pitești, să ridice de pe teren construcțiile pe care le-a cumpărat prin procesul verbal de licitație publică din 14 iulie 2004, iar în caz de refuz să fie autorizat reclamantul să demoleze construcțiile pe cheltuiala pârâtului, să se constate nulitatea absolută parțială a documentației cadastrale întocmite de SC R.I.M. SRL pentru terenul menționat, înregistrată la cea de-a doua pârâtă sub din 31 august 2008 și obligarea acestui din urmă pârât să atribuie număr cadastral distinct imobilului proprietatea reclamantului, cu cheltuieli de judecată.
Motivându-și acțiunea reclamantul a arătat că este proprietarul terenului revendicat ce i-a fost reconstituit în procedura legilor fondului funciar urmare a emiterii titlului de proprietate la 3 decembrie 2007 în baza Legii nr. 247/2005.
A mai arătat că, prin procesul-verbal de adjudecare pârâta a cumpărat numai construcțiile C1-C4 situate pe un teren în suprafață de 1.035,5 m.p., proprietatea statului, însă prin hotărâre judecătorească s-a constatat că pârâta este proprietara unui teren de 3.037 m.p., care include și porțiunea revendicată de reclamantă.
Pârâta și-a asumat riscul cumpărării numai a construcțiilor, fiind de rea-credință, astfel că în temeiul art. 494 din C. civ., se impune să ridice construcțiile.
De asemenea, documentația cadastrală întocmită pe numele pârâtei este lovită de nulitate absolută, întrucât aceasta nu este proprietara terenului pentru care s-a intabulat în cartea funciară.
Judecătoria Pitești, prin sentința civilă nr. 4697 din 2 septembrie 2008 și-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Argeș, potrivit dispozițiilor art. 2 pct. 1 lit. b), reținând că valoarea de circulație a terenului este de peste 500.000 ROL.
Tribunalul Argeș, prin sentința civilă nr. 21 din 12 februarie 2009 a respins ca nefondată acțiunea.
Pentru a hotărî astfel tribunalul a reținut că, reclamantul a revendicat de la pârâtă suprafața de 1.119 m.p., cu motivarea că acest teren s-a reconstituit drept de proprietate pe vechiul amplasament în baza Legii nr. 247/2005 conform sentinței civile nr. 4047 din 21 iulie 2007 a Judecătoriei Pitești, irevocabilă prin decizia civilă nr. 1442 din 4 octombrie 2007 a Tribunalului Argeș.
Pârâta, a invocat propriul drept de proprietate asupra terenului pe care l-a dobândit prin cumpărare la licitație publică, prin procesele-verbale de adjudecare din 12 iulie 2004 și din 14 iulie 2004.
Din proba cu expertiză tehnică a rezultat că terenurile din titlurile părților se suprapun, astfel că s-a procedat la compararea titlurilor.
S-a reținut că reclamantul a dobândit terenul în baza Legii nr. 247/2005, la o data la care terenul se afla în proprietatea pârâtei.
S-a mai reținut că prin sentința civilă nr. 3438/2007 definitivă și irevocabilă prin decizia nr. 45/R din 13 februarie 3008 a Curții de Apel Pitești s-a statuat că pârâta a cumpărat nu numai clădirea în suprafață de 1.035,5 m.p., compusă din construcțiile C1-C4 ci și terenul.
De asemenea, s-a reținut că prin decizia nr. 13 din 7 decembrie 1989 și procesul-verbal de predare din aceeași dată, rezultă că terenul cumpărat de pârâtă în suprafață de 1.035 m.p., a intrat în patrimoniul C. Pitești încă din anul 1989.
Prin aceeași hotărâre s-a dispus și rectificarea prin radiere a înscrierii în cartea funciară în ceea ce privește intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului compus din teren în suprafață de 2.582 m.p., și construcțiile C1-C4, întrucât terenul este proprietatea reclamantului și nu proprietate de stat.
Prin admiterea acțiunii de rectificare prin radiere a dreptului de proprietate a statului, potrivit art. 30 și art. 31 din Legea nr. 7/1996 se consideră că acel drept nu a existat, deci părțile sunt repuse în situația anterioară.
S-a mai reținut, că în conformitate cu dispozițiile art. 26 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate al pârâtei fiind dobândit prin vânzare silită este opozabil față de părți.
împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamantul susținând în esență următoarele critici.
în mod greșit a fost respinsă acțiunea în revendicare cu motivarea că este mai bine caracterizat titlul de proprietate al pârâtei, deși din conținutul procesului-verbal de adjudecare din 17 aprilie 2004 nu rezultă că pârâta ar fi cumpărat vreo suprafață de teren, ci numai niște construcții improvizate.
Prin decizia nr. 23 din 7 decembrie 1989 și procesul-verbal de predare s-au transferat fără plată obiectivul secția de producție însumând o suprafață totală de 1.035,5 m.p.
Prin această decizie s-a predat terenul în suprafață de 1680 m.p. conform deciziei nr. 78/1985 a Consiliului Popular al Municipiului Pitești care se suprapune peste terenul de 1.881 m.p., cumpărat de debitoarea SC E. SRL.
Sentința civilă nr. 3438 din 13 iunie 2007 nu poate face dovada dreptului de proprietate al pârâtului asupra terenului de 1.119 m.p., întrucât este o hotărâre declarativă de drepturi, și nu constitutivă de drepturi.
Instanța a ignorat proba cu înscrisuri, procesul-verbal de adjudecare din 14 iulie 2009, în care nu s-a menționat că pârâta ar fi cumpărat vreo suprafață de teren, ci doar niște construcții care conform expertizei B.M. sunt provizorii, degradate și abandonate.
A mai arătat reclamantul că a dobândit dreptul de proprietate prin succesiune legală, astfel că este opozabil față de terți fără înscriere în cartea funciară conform art. 26 din Legea nr. 7/1996 și că înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate a reclamantului este anterioară înscrierii sentinței civile nr. 3438 din 13 iunie 2007 care este declarativă de drept pentru pârâtă.
Reclamantul-apelant, a mai susținut că, instanța a încălcat dispozițiile art. 480 din C. civ., art. 1 alin. (1) al Protocolului adițional la Convenția Europeană și art. 45 din Constituția României.
Curtea de Apel Pitești, secția civilă, pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale și pentru cauze cu minori și de familie prin decizia nr. 146/A din 2 noiembrie 2009, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantul H.P.R.D. împotriva sentinței civile nr. 21 din 12 februarie 2009 a Tribunalului Argeș.
Pentru a decide astfel, Curtea de Apel, a reținut următoarele:
în compararea titlurilor de proprietate ale părților Curtea de Apel, a analizat cu prioritate titlul în baza căruia reclamantul a formulat acțiunea în revendicare, titlu emis în temeiul hotărârii judecătorești ce a soluționat plângerea sa în materia funciară.
în condițiile legilor fondului funciar, reconstituirea dreptului de proprietate se face pe vechile amplasamente, dacă acestea sunt libere.
Conform art. 11 alin. (21) din Legea nr. 18/1991, completată prin Legea nr. 247/2005, terenurile preluate de către stat fără nici un titlu revine de drept proprietarilor care au solicitat reconstituirea dreptului de proprietate, pe vechiul amplasament, dacă acestea nu au fost atribuite legal altor persoane.
De asemenea, art. 27 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, modificată, impune ca în situațiile în care reconstituirea se face pe vechile amplasamente, Comisia locală să ia act, cu ocazia punerii în posesie de recunoașterea reciprocă a limitelor proprietății de către vecini, pe care să le consemneze în documente constatatoare și să întocmească planurile parcelare și documentația pentru eliberarea titlului de proprietate.
Potrivit dispozițiilor art. 38 alin. (3) din Legea nr. 18/1991, nu pot fi atribuite suprafețele de teren pe care s-au efectuat investiții, altele decât îmbunătățiri funciare.
De asemenea din interpretarea per a contrario a dispoziției art. 4 alin. (2) din Legea nr. 1/2000, rezultă că situația în care există investiții pe vechiul amplasament solicitat de foștii proprietari sau moștenitorii acestora, suprafața preluată nu se restituie.
Coroborând dispozițiile legale cuprinse în textele de lege menționate, curtea de apel, a apreciat că se impune comisiilor de fond funciar sau, după caz, instanțelor judecătorești care soluționează plângeri în această materie, să verifice, la stabilirea reconstituirii dreptului de proprietate, dacă terenul ce se solicită a fi retrocedat este liber în sensul legii.
în speță, pe suprafața de teren în litigiu la momentul reconstituirii dreptului de proprietate și al punerii în posesie a reclamantului se cunoștea existența construcțiilor C1-C4 pe suprafața totală de 1.035 m.p., instanța reținând această situație.
Sub acest aspect Curtea de Apel, a constatat că titlul de proprietate al reclamantului a fost emis cu încălcarea dispozițiilor legale menționate mai sus.
Cu referire la titlul pe care pârâta îl opune reclamantului, din probatoriul administrat (raportul de expertiză V.C.) s-a constatat, situație recunoscută de altfel și de reclamant prin motivele de apel, că terenul în suprafață de 1.881 m.p., cumpărat de la SC E. SRL prin procesul-verbal de adjudecare din 12 iulie 2004, include terenurile pe care această societate le-a cumpărat cu contractele de vânzare-cumpărare nr. X1/1993, nr. X2/1395, nr. X3/1996 și nr. X4/1995 de la proprietarii cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate în procedura Legii nr. 18/1991.
în speță, interesează suprafața de 1.005 m.p., hașurat pe schiță, expertiza V.C., deoarece aceasta este suprafața pe care titlurile de proprietate se suprapun.
Titlul de proprietate pe care pârâta îl opune reclamantului pentru acest teren, este procesul-verbal de adjudecare din 14 iulie 2004. Reclamantul susține că la licitație pârâta a cumpărat numai construcțiile amplasate pe o suprafață de 1.035 m.p., nu și terenul.
Curtea de Apel, a reținut că titlul pârâtei este unul valabil perltru următoarele considerente:
în procesul-verbal de adjudecare din 14 iulie 2004, se menționează că bunurile imobile cumpărate prin vânzare la licitație publică "Ansamblul construcții amenajări Complex Z." se compune din 1.035,5 m.p.,conform intabulării în cartea funciară, un nr. de 7 secții producție, birouri, magazie și grup sanitar pentru care s-a plătit prețul de 1.868.000.000 ROL și TVA în sumă de 354.920 ROL.
Din expertiza B.M. rezultă că aceste construcții sunt foarte degradate și li s-a stabilit o valoare de demolare la nivelul anului 2008 de 26.886,03 RON.
La nivelul anului 2004, când bunurile au fost vândute prin licitație publică numai construcțiile ce au fost descrise prin expertiza B.M. nu putea avea valoarea de 186.800 RON la care se adaugă TVA de 35.492 RON, astfel încât se desprinde prezumția că vânzarea a avut ca obiect și terenul în suprafață de 1.035 m.p., aflat sub aceste construcții degradate.
A mai reținut Curtea de Apel, că în favoarea pârâtei există prezumția de lucru judecat ce rezultă din sentința civilă nr. 3438 din 13 iunie 2007 rămasă definitivă și irevocabilă prin hotărârea nr. 45 din 13 februarie 2008 a Curții de Apel Pitești, cu privire la existența dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu, proprietate ce operează chiar dacă nu există identitate de părți, întrucât există o identitate de chestiune.
împotriva acestei din urmă decizii a declarat recurs reclamantul H.P.R.D. invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 din C. proc.civ., în dezvoltarea cărora a susținut următoarele critici:
Privind titlul de proprietate invocat de pârâtă, respectiv procesul-verbal de licitație publică din 14 iulie 2004, ambele instanțe i-au dat o interpretare greșită, în favoarea pârâtei, fără să argumenteze în mod legal motivele pentru care au schimbat natura, înțelesului lămurit și vădit neîndoielnic al acestui înscris, în baza căruia pârâta nu putea dovedi dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1.035 m.p., situat în Pitești.
Din cuprinsul procesului-verbal de adjudecare din 14 iulie 2004, rezultă în mod neîndoielnic că pârâta SC M.C.L. SRL Pitești a cumpărat de la C. Pitești, clădiri în suprafață de 1.035 m.p., înscrise în cartea funciară, compus din 7 secții producție, birouri, magazie, grup sanitar, fără teren, cu prețul de 1.868.000.000 ROL și TVA sumă de 354.920.000 ROL.
Nu rezultă că pârâta ar fi cumpărat prin procesul-verbal de licitație publică menționat vreo suprafață de teren de la debitoarea C. Pitești și nu se poate da o altă interpretare acestui înscris și nici nu se poate ajunge la concluzia greșită că în raport de prețul plătit se prezumă că a fost cumpărat și terenul.
Aceeași pârâtă, prin procesul-verbal de adjudecare din 12 iulie 2004, a cumpărat de la SC E. SRL Pitești, o clădire, investiție neterminată, 333 m.p., parter + 5 etaje + cabină poartă 8,5 m.p., și suprafața de 1.881 m.p., alee betonată, centrală, platformă betonată cu prețul de 4.849.000.000 ROL și 921.310.000 ROL TVA, situat în Pitești.
Prin compararea prețului menționat în cele două procese-verbale de adjudecare din 12 iulie 2004 și 14 iulie 2004 rezultă că prețul imobilului situat în Pitești în care s-a inclus și suprafața de 1.881 m.p. teren este de 2,5 ori mai mare.
A mai susținut recurentul-reclamant că nu există nici un text de lege care să prevadă prezumția ca mod de dobândire de proprietate, iar instanțele de judecată nu pot da o altă interpretare actului de proprietate invocat de către pârâtă, respectiv procesul verbal de adjudecare din 14 iulie 2004, din care rezultă fără echivoc, că societatea pârâtă nu a cumpărat de la C. Pitești vreo suprafață de teren.
în continuarea expunerii criticilor, recurentul-reclamant a făcut vorbire despre expertizele de specialitate efectuate în cauză pentru evaluarea construcțiilor existente pe terenul în litigiu și identificarea vecinătăților terenului, a prețului stipulat în procesul-verbal de adjudecare și a mențiunilor din cartea funciară.
Recurentul a mai arătat că, reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu de 1.119 m.p. s-a făcut prin sentința civilă nr. 4047 din 31 iulie 2007 pronunțată de Judecătoria Pitești, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 1442/R din 4 octombrie 2007 a Tribunalului Argeș.
Că în mod nelegal și fără suport probator, instanța de apel a reținut ea titlul de proprietate al acestuia ar fi fost emis cu încălcarea dispozițiilor legii fondului funciar și faptul că pârâta ar fi cumpărat la licitație publică terenul de 1.035,5 m.p., de sub construcții.
Față de cele expuse, recurentul-reclamant a solicitat admiterea recursului modificarea deciziei atacate, admiterea apelului și pe fond, admiterea în totalitate a acțiunii așa cum a fost formulată.
Recurentul-reclamant a mai solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată efectuate în fond, în apel și în recurs.
Examinând hotărârea atacată prin prisma criticilor formulate care pot fi încadrate în motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 și 9 din C. proc. civ., înalta Curte constată că recursul declarat în cauză este întemeiat pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.
Obiectul prezentei cauze îl constituie acțiunea în revendicare formulată de reclamant împotriva pârâtei SC M.C.L. SRL Pitești, fondată în drept pe dispozițiile art. 480 și art. 481 din C. civ, având drept scop restituirea suprafeței de 1.119 m.p. teren situat în Pitești.
în cadrul acestei acțiuni, în compararea titlurilor celor două părți trebuie analizate dacă titlurile sunt valabile și provin de la adevăratul proprietar, urmând a se da eficiență titlului care provine de la autorul al cărui drept este preferabil, știut fiind că nimeni nu poate să transmită mai mult decât a dobândit.
în speță, reclamantului i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 1.119 m.p. teren prin sentința civilă nr. 4047 din 31 iulie 2007 pronunțată de Judecătoria Pitești, rămasă irevocabilă prin decizia nr. 1442/R din 4 octombrie 2007 a Tribunalului Argeș.
S-a reținut, că terenul în litigiu a aparținut în proprietate autorului reclamantului H.P.R.D., dobândit de acesta prin actul de partaj autentificat din 19 septembrie 1919, deposedat abuziv de către Statul Român, teren aflat în administrarea Primăriei Municipiului Pitești.
în baza susmenționatelor hotărâri, Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Argeș a emis titlul de proprietate din 3 decembrie 2007, reclamantul fiind pus în posesie prin procesul-verbal din 9 noiembrie 2007.
Pârâta a opus titlului reclamantului procesul-verbal de adjudecare din 14 iulie 2004, din al cărui conținut rezultă că SC M.C.L. SRL Pitești a cumpărat de la debitoarea C. Pitești, clădiri în suprafață de 1.035 m.p. înscrise în cartea funciară, compuse din 7 secții producție, birouri, magazie și grup sanitar situat în Pitești, cu prețul de 1.868.000.000 ROL și TVA cu suma de 354.920.000 ROL.
Nu rezultă că pârâta ar fi cumpărat și terenul în litigiu, ci numai construcțiile existente pe acest teren.
S-a reținut de către cele două instanțe că, valabilitatea procesului-verbal de adjudecare din 14 iulie 2004 pentru terenul de 1.035 m.p., a fost confirmată prin sentința civilă nr. 3438 din 13 iunie 2006 a Judecătoriei Pitești, definitivă și irevocabilă prin decizia nr. 327 din 1 noiembrie 2007 că Tribunalul Argeș și respectiv decizia nr. 45/R din 13 august 2008 a Curții de Apel Pitești prin care s-a constatat în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Pitești că SC M.C.L. SRL Pitești este proprietara suprafeței de 2.944 m.p., teren care include și suprafața revendicată de reclamant.
Pe cale de consecință ambele instanțe au reținut în fundamentarea soluțiilor că, deși hotărârea judecătorească pronunțată în acțiunea în constatare nu este opozabilă reclamantului, în favoarea pârâtei operează o prezumție de lucru judecat ce trebuie avută în vedere la aprecierea valabilității titlului de proprietate, chiar dacă nu există identitate de părți,
întrucât există o identitate de chestiune, care nu a fost înlăturată printr-o probă contrară.
în contextul arătat constatările celor două instanțe nu justifică soluțiile pronunțate pentru a acorda preferabilitate titlului pârâtei pentru următoarele argumente.
Reclamantul-recurent deține titlul de proprietate din 3 decembrie 2007 pentru suprafața de teren de 1.119 m.p. situat în Pitești, emis de Comisia Județeană Argeș în baza sentinței civile nr. 4067 din 31 iulie 2007 a Judecătoriei Pitești, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 1442/R din 4 octombrie 2007 a Tribunalului Argeș.
Recurentul-reclamant a dobândit dreptul de proprietate prin succesiune legală fiind repus în termenul de acceptare a succesiunii, reconstituirea fiind făcută prin vechiul amplasament conform Legii nr. 18/1991 modificată prin Legea nr. 247/2005.
Sentința civilă nr. 4047 din 31 iulie 2007 a Judecătoriei Pitești, irevocabilă prin decizia civilă nr. l442/R din 4 octombrie 2007 a Tribunalului Argeș, prin care s-a restabilit dreptul de proprietate al reclamantului pentru suprafața de 1.119 m.p., este opozabilă "erga omnes" fiind înscrisă și în cartea funciară conform încheierii din 27 mai 2008 a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Argeș.
Sentința civilă nr. 3438 din 13 iunie 2007 a Judecătoriei Pitești nu poate face dovada dreptului de proprietate al pârâtei fiind o hotărâre declarativă de drepturi și nu constitutivă de drepturi.
Pe de altă parte, din procesul-verbal de adjudecare nr. 9715 din 14 iulie 2004 nu rezultă că pârâta SC M.C.L. SRL ar fi cumpărat vreo suprafață de teren ci numai construcții.
în aceste condiții este evident că trebuie să se dea preferabilitate titlului recurentului-reclamant care provine de la antecesorul acestuia fiind măi bine caracterizat.
Așa fiind înalta Curte va admite recursul declarat de reclamantul H.P.R.D., va casa decizia atacată, precum și sentința civilă nr. 21 din 12 februarie 2009 a Tribunalului Argeș și pe fond va admite în parte acțiunea în sensul că va obliga pârâta să lase reclamantului în deplină proprietate și posesie terenul în suprafață de 1.005 m.p. situat în Pitești, conform raportului de expertiză întocmit de expert V.C.
în ceea ce privește capetele de cerere referitoare la obligarea pârâtei sa ridice de pe teren construcțiile provizorii cumpărat prin procesul-verbal de licitație publică din 14 iulie 2004 sau în caz de refuz să fie autorizată să demoleze construcțiile pe cheltuiala pârâtei și să constate nulitatea documentației cadastrale, urmează a fi respinse, întrucât recurentul nu a individualizat construcțiile ce urmează a fi demolate și nici nu rezultă dacă acestea se află în totalitate pe terenul în litigiu.
De altfel reclamantul își poate valorifica aceste capete de cerere pe calea unei acțiuni separate.
Prin concluziile scrise depuse la data de 11 noiembrie 2010 reclamantul-recurent a solicitat obligarea pârâtei SC M.C.L. SRL la plata sumei de 30.695 RON cheltuieli de judecată.
Dat fiind că acțiunea de primă instanță a fost admisă în parte, urmare a casării hotărârilor atacate și cheltuielile de judecată au fost admise în parte, în limita sumei de 15.000 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu apărător.
| ← ICCJ. Decizia nr. 6346/2010. Civil | ICCJ. Decizia nr. 6337/2010. Civil → |
|---|
