ICCJ. Decizia nr. 3231/2012. Civil. Acţiune în anulare. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 3231/2012
Dosar nr. 2049/111/2009
Şedinţa publică de la 14 iunie 2012
Asupra recursului de faţă;
Prin încheierea de şedinţă din data de 10 martie 2009 pronunţată în dosarul nr. 4131/271/2007, declinat de la Judecătoria Oradea, şi înregistrat pe rolul Secţiei Comerciale a Tribunalului Bihor, s-a dispus disjungerea cererii reconvenţionale formulată de către reclamanta SC O.F. SRL, în contradictoriu cu pârâta Asociaţia de proprietari Oradea, formându-se dosarul cu nr. 2049/111/2009.
Prin cererea reconvenţională respectivă, se solicitase de către reclamanta SC O.F. SRL obligarea pârâtei Asociaţia de Proprietari Oradea să respecte acordul nr. 57 din 2 octombrie 2006, în sensul de a decupa două uşi înspre windfangul casei scării blocului A9 pentru comunicarea şi accesul la cele două zone, proprietatea reclamantei, sub sancţiunea unor daune cominatorii de 500 lei/zi de întârziere.
Prin sentinţa nr. 546/COM din 10 mai 2011, Tribunalul Bihor a respins acţiunea formulată de reclamanta reconvenţională SC O.F. SRL, în contradictoriu cu pârâta reconvenţională Asociaţia de Proprietari, având ca obiect obligaţia de a face.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că la data de 22 septembrie 2006 reclamanta SC O.F. SRL, prin reprezentantul său legal, a adus la cunoştinţa pârâtei Asociaţia de Proprietari, prin adresa nr. 57 din 29 iunie 2006, că a dobândit proprietatea asupra spaţiului comercial şi a solicitat acordul de principiu pentru modificările obligatorii cerute de Legea nr. 124/1998 (Legea cabinetelor medicale) în vederea funcţionării unui cabinet de oftalmologie.
Prin adresa nr. 57 din 2 octombrie 2006 pârâta a comunicat reclamantei că din partea asociaţiei se dă acordul solicitat, condiţionat de obţinerea avizelor şi aprobărilor necesare pentru modificările şi amenajările solicitate ce se vor face, în aşa fel încât să nu se afecteze casa scării şi intrarea locatarilor în bloc - fila 4, 5 dosar.
Conform raportului de expertiză întocmit în cauză s-a reţinut că, potrivit documentaţie depuse la Primăria Oradea de către reclamantă, s-a eliberat Certificatul de urbanism nr. 3172 din 11 septembrie 2006, pentru amenajare cabinet oftalmologie cu acces din exterior, modificări şi recompartimentări interioare, obţinându-se şi autorizaţia de construire nr. 2066 din 15 noiembrie 2006, pentru amenajarea cabinetului.
De asemenea, s-a mai reţinut că pentru realizarea modificărilor la spaţiul în litigiu, respectiv pentru decuparea celor două uşi înspre windfangul casei scărilor, nu a existat acordul proprietarilor blocului A9, acordul fiind dat numai pentru amenajarea cabinetului, cu acces din exterior, fără a se menţiona accesul din casa scării (Planşa A anexă la raport).
Reclamanta cunoştea faptul că nu deţine şi acordul proprietarilor din blocul A9, aspect dovedit de dispoziţia de şantier încheiată cu proiectantul lucrării în 24 noiembrie 2006, prin care renunţă la decuparea uşilor - fila 101 dosar prima instanţă.
De asemenea, prin raportul de expertiză s-a arătat că prin decuparea uşilor s-ar crea un alt flux de persoane şi cu alte activităţi, iar intrarea locatarilor în bloc ar fi afectată într-o anumită măsură, acest fapt contravenind prevederilor art. 14 din Legea nr. 230/2007, potrivit cărora „Nici un proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuala a celorlalţi proprietari din condominiu";.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel apelanta-reclamantă, SC O.F. SRL Oradea.
In motivarea apelului, apelanta-reclamantă a arătat că la pronunţarea soluţiei atacate, prima instanţă a avut în vedere exclusiv concluziile raportului de expertiză, astfel cum rezultă din considerentele hotărârii.
De asemenea, a precizat că Asociaţia de proprietari şi-a dat acordul pentru modificările şi amenajările ce se vor face, în aşa fel încât să nu se afecteze casa scării şi intrarea în bloc.
A mai arătat că decuparea a două uşi de acces între cele două corpuri ale proprietăţii sale, nu este de natură a afecta nici casa scării şi nici intrarea în bloc.
Prin decizia nr. 104/C din 22 noiembrie 2011 a Curţii de Apel Oradea, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a fost respins apelul, ca nefondat.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Astfel cum rezultă din înscrisurile dosarului, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1276 din 30 mai 2006, reclamanta SC O.F. SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra spaţiului comercial situat în Oradea, spaţiul fiind situat la parterul blocului A9 şi, parţial, la etaj, fiind compus din două spaţii care mărginesc casa scării, respectiv intrarea locatarilor la blocul A9.
Pentru amenajarea spaţiului, reclamanta s-a adresat unei societăţi de proiectare - SC P. BIHOR SA - pentru întocmirea unui proiect pentru activităţi de cabinet oftalmologie cu activităţi de consultaţii, confecţionare ochelari şi ortoptică (contract 14.000/13935/2006). In baza proiectului întocmit de societatea de proiectare, accesul la cele două spaţii s-a propus astfel: acces din exterior din P-ţa, prin spargerea parapetului de la parterul blocului şi acces din exterior (partea estică) prin spargerea parapetului ferestrelor existente. De asemenea, s-a propus acces din casa scării, pentru comunicarea celor două zone prin decuparea a două uşi înspre windfangul casei scării blocului A9.
Prin cererea din data de 21 septembrie 2006, înregistrată la Asociaţia de proprietari, societatea reclamantă a solicitat asociaţiei acordul, de principiu, pentru modificările obligatorii cerute de Legea nr. 124/1998, necesare bunei funcţionări a cabinetului oftalmologie.
Prin răspunsul nr. 57 din 2 octombrie 2006, asociaţia de proprietari şi-a dat acordul, condiţionat de obţinerea avizelor şi aprobărilor necesare pentru modificările şi amenajările ce se vor face, în aşa fel încât să nu se afecteze casa scării şi intrarea locatarilor în bloc.
Raportat la probele administrate în cauză, în mod legal a apreciat prima instanţă că, întrucât nu a fost obţinut acordul asociaţiei de proprietari, se impune respingerea acţiunii.
Astfel, din chiar conţinutul răspunsului dat sub nr. 57 din 2 octombrie 2006, rezultă că asociaţia de proprietari şi-a data acordul pentru modificările şi amenajările pe care reclamanta doreşte să le facă, sub condiţia să nu fie afectată casa scării şi intrarea locatarilor în bloc.
Aşadar, rezultă în mod expres că asociaţia de proprietari s-a opus de la bun început oricăror modificări care ar afecta casa scării şi intrarea în bloc a locatarilor.
Nu poate fi primită susţinerea reclamantei apelante, în sensul că, prin crearea celor două uşi de acces, nu este afectată casa scării şi intrarea în bloc a locatarilor, în condiţiile în care, atât din cuprinsul raportului de expertiză tehnică întocmit în cauză, cât şi din procesul-verbal de constare la faţa locului, rezultă că, prin crearea celor două uşi de acces, s-ar produce o afectare a casei scării şi a intrării în bloc.
Din probele administrate în cauză, a reieşit că, pe pereţii ce mărginesc windfangul dinspre şi înspre casa scării, se află cutii poştale, aviziere cu diferite anunţuri, iar accesul în casa scării se face prin interfon, montat de proprietarii de apartamente. Or, în aceste condiţii, trecerea angajaţilor societăţii apelante prin casa scării ar stânjenii, în mod evident, accesul proprietarilor din bloc.
Pe de altă parte, din procesul-verbal de cercetare la faţa locului întocmit de instanţa de apel, cu ocazia administrării acestei probe, rezultă că, practic, cabinetul oftalmologie proprietatea reclamantei se compune din două spaţii distincte, fiecare cu acces separat din stradă, acestea fiind situate în dreapta, respectiv în stânga uşii de acces în bloc. In partea dreaptă a intrării în bloc se află cabinetul medical pentru adulţi, iar în partea stângă se află cabinetul pentru copii şi un spaţiu utilizat ca şi bucătărie de către personalul cabinetului. Prin crearea celor două uşi de acces în scara blocului, societatea apelantă urmăreşte accesul personalul medical din cabinetul pentru adulţi în spaţiul folosit drept bucătărie.
Instanţa de apel a concluzionat că amenajarea uşilor de acces nu este strict necesară pentru buna funcţionare a cabinetului oftalmologie, ci ar fi menită doar să faciliteze deplasarea personalului medical între cele două spaţii prin interiorul casei scării, pentru a se evita accesul de la un corp de clădire la celălalt, prin exterior. Prin urmare, prin deschiderea celor două uşi de acces se are în vedere doar confortul personalului medical, fără legătură directă cu funcţionalitatea cabinetului medical.
Or, faţă de aceste aspecte, nu se poate impune asociaţiei de proprietari respectarea unui acord în forma solicitată de reclamantă, la care, însă, asociaţia nu a consimţit niciodată, în contextul în care prin crearea uşilor de acces în casa scării, aceasta devine un spaţiu de trecere între cele două cabinete ale reclamantei. Examinând, pe de o parte, interesul şi beneficiile reclamantei, prin efectuarea acestor modificări (confortul personalului medical), iar pe de altă parte dezavantajele pe care ar trebui să le suporte proprietarii (riscul pătrunderii în scara blocului a unor persoane străine, al căror acces s-a dorit a fi limitat tocmai prin instalarea unui interfon), instanţa de apel a conchis că nu se poate impune asociaţiei de proprietari să-şi dea acordul pentru aceste modificări.
Faţă de culpa procesuală a apelantei, în baza art. 274 alin. (1) C. proc. civ., aceasta a fost obligată la plata sumei de 500 lei cheltuieli de judecată în favoarea intimatei, reprezentând onorariu avocaţial justificat prin chitanţa depusă la dosar.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC O.F. SRL, aducându-i următoarele critici:
Argumentele instanţei de apel sunt contradictorii, aceasta neţinând cont de faptul că pârâta şi-a dat acordul pentru decuparea celor două uşi.
Faptul că prin dispoziţia de şantier nr. 273 din 24 noiembrie 2006 recurenta a renunţat la decuparea uşilor, nu are nicio legătură cu obiectul cauzei, acest act nefiind opozabil pârâtei.
Decuparea uşilor de acces nu ar deranja nici cutiile poştale , nici avizierele, existând spaţiu suficient atât pentru uşi cât şi pentru acestea.
Recurenta susţine că poziţia de opunere a pârâtei a fost manifestată ulterior obţinerii certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de construire, pe de o parte, iar pe de altă parte, din cercetarea la faţa locului a rezultat că decuparea uşilor ar duce la sporirea confortului personalului medial al cabinetului, şi nicidecum la accesul unor persoane străine în scara blocului.
Se mai susţine de către recurentă că şi în situaţia în care decuparea celor două uşi ar duce la sporirea confortului pentru personalul ce deserveşte cabinetul de oftamologie, nu înţelege de ce acest lucru ar fi unul rău şi cu cei prejudiciază pe locatari.
Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursul este nefondat, pentru considerentele următoare:
Criticile privind motivele contradictorii din considerentele hotărârii pronunţate de instanţa de apel nu pot fi reţinute, aceasta arătând, în mod clar, faptul că nu poate fi primită susţinerea reclamantei, deoarece din avizul asociaţiei de locatari, rezultă, în mod indubitabil, că aceasta a condiţionat acordul său de obţinerea avizelor şi aprobărilor necesare pentru modificările şi amenajările ce se vor face, în aşa fel încât să nu se afecteze casa scării şi intrarea locatarilor în bloc.
Cum din raportul de expertiză, şi din celelalte probe administrate în cauză a rezultat că accesul în casa scării pentru locatari ar fi afectat, în mod legal, instanţa de apel a constatat că, dacă s-ar admite cererea reclamantei, s-ar încălca acordul de voinţă al părţilor în ce priveşte accesul în casa scării şi intrarea locatarilor în bloc.
Celelalte critici ale recurentei vizează temeinicia deciziei recurate, nu nelegalitatea acesteia, or, sub acest aspect, decizia instanţei de apel nu mai poate fi analizată în calea de atac a recursului, pct. 10 şi 11 ale art. 304 C. proc. civ. fiind abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000.
Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte a respins recursul, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC O. SRL Oradea împotriva deciziei civile nr. 104/C/2011 - A din 22 noiembrie 2011 pronunţată de Curtea de Apel Oradea, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţa publică, astăzi 14 iunie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3154/2012. Civil. Acţiune în constatare. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 3240/2012. Civil. Acţiune în anulare. Recurs → |
|---|
