ICCJ. Decizia nr. 4125/2012. Civil
| Comentarii |
|
Prin sentința comercială nr. 1801 din 18 februarie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, s-a admis acțiunea formulată de reclamanta SC B. SA și a fost obligată pârâta SC M.D. SRL București să achite suma de 558.000 euro, cu titlu de chirie aferentă perioadei septembrie 2007 - martie 2010.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut că, la data de, 21 februarie 2005 între părți a fost încheiat contractul de închiriere nr. 36 având ca obiect hala industrială XX, inclusiv spațiile auxiliare situate în orașul V., județul Ilfov. Contractul a fost încheiat pe o perioadă de 12 luni cu începere de la 1 martie 2005, chiria fiind stabilită la prețul de 5.580 euro/lună.
Contractul de închiriere a fost prelungit prin actul adițional înregistrat la 1 februarie 2006 prin care părțile au convenit prelungirea contractului până la 30 noiembrie 2006 și majorarea chiriei la suma de 5.600 euro/lună.
Prin actul adițional, înregistrat la 1 august 2006, părțile au convenit suplimentarea spațiilor închiriate cu halele ZZ și YY începând cu 1 august 2006, precum și majorarea chiriei la suma de 18.000 euro/lună și prelungirea contractului până la 26 iulie 2007. în acest sens la 1 octombrie 2006 s-a încheiat procesul - verbal de predare - primire.
Prin actul adițional înregistrat din 20 iulie 2007 contractul a fost prelungit până la 30 septembrie 2007.
Prin decizia comercială nr. 158 din 25 martie 2009 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, rămasă irevocabilă prin decizia nr. 15 din 12 ianuarie 2010 a înaltei Curți de Casație și Justiție, secția comercială, s-a dispus prelungirea contractului de închiriere din 21 februarie 2005, modificat și completat prin actele adiționale din 31 ianuarie 2006, din 26 iulie 2006 și din 20 iulie 2007 până la finalizarea demersurilor necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare sau contractului de leasing imobiliar, în temeiul art. 12 alin. (1) lit. b) Legea nr. 346/2004 privind stimularea înființării și dezvoltării întreprinderilor mici și mijlocii.
Tribunalul a constatat că pârâta a folosit spațiul în perioada septembrie 2007 - martie 2010, fără a achita chiria și în consecință a dispus obligarea pârâtei la plata chiriei.
Apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței comerciale nr. 1801/2011, a fost respins prin decizia nr. 520 din 21 noiembrie 2011 pronunțată de secția a VI-a civilă, de la Curtea de Apel București.
Pentru a pronunța această decizie curtea de apel a reținut că SC M.D. SRL a exercitat posesia și folosința, neîntrerupt asupra spațiilor închiriate în perioada septembrie 2007 -martie 2010, existența litigiilor relative la modalitatea de valorificare a bunului conform dispozițiilor legale speciale, neîmpietând drepturile conferite locatarului prin contractul de închiriere.
De asemenea s-a reținut că, prin decizia nr. 367 din 3 februarie 2010 pronunțată de înalta Curte de Casație și Justiție, s-a constatat irevocabil legalitatea Hotărârii A.G.A. SC B. SA din 11 octombrie 2007 privind închirierea halelor ZZ, YY și Al2 reținând incidența legislației privatizării raportat la art. 2,art. 15 alin. (4) Legea nr. 137/2002,art. 241 alin. (2) Legea nr. 297/2004 și art. 15322 Legea nr. 31/1990, competența de aprobare a operațiunii de închiriere, vânzare a activelor unor societăți comerciale, la care statul este acționar revenind adunării generale a acționarilor.
Sintetizând, curtea a reținut că între părți, în condițiile art. 1416 - 1417 C. civ., contractul nu a încetat a produce efectele, pe de o parte pentru că SC M.D. SRL a folosit neîntrerupt spațiile și pe de altă parte în temeiul deciziei nr. 158 din 25 martie 2009 pronunțată de Curtea de Apel București, valabilitatea acestuia a fost menținută cu obligația prelungirii efectelor până la încheierea unui eventual contract de leasing imobiliar sau de vânzare-cumpărare, obligație ce a încetat ca efect al pronunțării deciziei nr. 367 din 3 februarie 2010 de către înalta Curte de Casație și Justiție.
SC M.D. SRL nu poate opune excepția de neexecutare a contractului în perioada septembrie 2007 - martie 2010, întrucât nu a fost împiedicată culpabil a exercita dreptul de folosință asupra spațiilor închiriate.
împotriva deciziei nr. 520/2011 a declarat apel pârâta, criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate, în temeiul art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. solicitând admiterea recursului, modificarea, în tot, a deciziei și pe fond respingerea acțiunii.
în motivarea recursului, se susține, în esență, că între părți nu s-a prelungit contractul de închiriere din cauza refuzului reclamantei SC B. SA, că pârâta nu a folosit spațiul și în consecință cererea reclamantei privind plata chiriei pe perioada septembrie 2007 - martie 2010 este neîntemeiată.
Pârâta mai susține că pentru această perioadă reclamanta nu a solicitat plata chiriei și nu a emis facturi, confirmând în acest mod lipsa unui contractul de închiriere între părți.
în situația existenței unui contract de închiriere, precizează pârâta, s-ar fi finalizat procedura prevăzută de Legea nr. 346/2004 și anume încheierea contractului de leasing sau vânzare - cumpărare și nu ar mai fi fost necesară promovarea de către SC M.D. SRL a acțiunii privind obligarea reclamantei SC B. SA să prelungească contractul de închiriere până la finalizarea demersurilor necesare încheierii contractului de leasing imobiliar sau vânzare - cumpărare potrivit dispozițiilor Legii nr. 346/2004, acțiune ce a format obiectul Dosarului, soluționată irevocabil prin pronunțarea deciziei nr. 15 din 12 ianuarie 2010 a înaltei Curți de Casație și Justiție, secția comercială.
După finalizarea acestui dosar, în temeiul deciziei nr. 158 din 25 martie 2009 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, la data de 31 mai 2010 reclamanta a propus pârâtei încheierea actului adițional având ca obiect prelungirea contractului de închiriere, până la încheierea contractului de vânzare - cumpărare.
în fine, pârâta precizează că în calitate de societate comercială supusă Legii nr. 31/1990 privind societățile comerciale, astfel cum a fost modificată, nu putea și nu a desfășurat activitate în imobilele pentru care se pretinde chiria, deoarece lipsa unui titlu pentru deținerea și folosirea spațiului face imposibilă înregistrarea și autorizarea unui punct de lucru în care să se desfășoare activitatea, iar desfășurarea activității într-o locație pentru care nu există titlu se sancționează cu închiderea activității și confiscarea întregului fond de comerț.
Pârâta critică decizia și pentru aplicarea greșită a legii, raportat la faptul că deși a reținut în considerente că a încetat contractul de închiriere la 30 septembrie 2007 din culpa reclamantei, (care în perioada 2007 - 2010 a refuzat expres prelungirea contractului fapt ce a determinat litigiul ce a constituit obiectul Dosarului, finalizat cu obligarea irevocabilă a pârâtei de a prelungi contractul până la finalizarea vânzării), totuși curtea de apel menține obligația pârâtei la plata chiriei pentru un contract de închiriere care încetase și în consecință pârâta în mod nelegal a fost obligată la plata chiriei pentru un contract care nu poate fi executat retroactiv. Pentru a da eficiență dispozițiilor Legii nr. 346/2004 se poate vorbi de executarea contractului după momentul punerii în executare a hotărârii judecătorești privind prelungirea locatiunii, cu consecința plății chiriei, tot după această dată.
înalta Curte, analizând actele și lucrările dosarului, în raport de motivele de recurs formulate, constată că contractul de închiriere din 21 februarie 2005 încheiat între părți pentru o perioadă de 12 luni, începând cu data de 1 martie 2005, a fost prelungit prin acte adiționale până la data de 30 septembrie 2007. Conform procesului-verbal de predare - primire, spațiul a fost predat la data de 10 martie 2006.
După data de 30 septembrie 2007 între părți a existat un litigiu având ca obiect cererea pârâtei de obligare a reclamantei la prelungirea contractului de închiriere și prin decizia nr. 158 din 25 martie 2009 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, s-a dispus obligarea reclamantei SC B. SA la prelungirea contractului până la finalizarea demersurilor necesare încheierii unui contract de leasing sau de vânzare-cumpărare a spațiului închiriat, potrivit dispozițiilor Legii nr. 346/2004.
Decizia nr. 158/2009 a rămas irevocabilă prin pronunțarea deciziei nr. 15 din 12 ianuarie 2010 a secției comerciale de la înalta Curte de Casație și Justiție, după care, conform susținerilor pârâtei din motivele de recurs, reclamanta i-a propus, la data de 31 mai 2010 încheierea actului adițional, având ca obiect prelungirea contractului de închiriere, până la încheierea contractului de vânzare -cumpărare pentru cele 3 hale, ZZ, YY și XX.
Din procesul - verbal de conciliere directă încheiat la data de 31 mai 2010 rezultă că părțile au agreat aplicarea dispozițiilor deciziei nr. 158/2009 privind prelungirea contractului de închiriere astfel cum a fost modificat și completat prin actele adiționale precitate, dar în timp ce reclamanta solicita menținerea cuantumului chiriei la 18.000 euro/lunar, pârâta a solicitat diminuarea chiriei, eventual prin efectuarea unei expertize contabile, însă reclamanta nu a fost de acord cu diminuarea chiriei și în consecință contractul nu s-a prelungit.
Referitor la opinia pârâtei consemnate în procesul - verbal, trebuie precizat că se face vorbire de prelungirea contractului de închiriere și diminuarea chiriei, datorită scăderii prețurilor de vânzare sau închiriere a imobilelor, ca efect al crizei economice.
Reprezentantul pârâtei nu precizează că imobilele nu mai sunt folosite din luna septembrie 2007 până la data încheierii procesului -verbal 31 mai 2010 (perioadă în care se încheie perioada pentru care se solicita chiria ce face obiectul dosarului, septembrie 2007 - martie 2010 inclusiv) și nici nu invocă lipsa utilităților (de pildă furnizare energie electrică întreruptă cu ocazia declarării insolvenței reclamantei) sau starea de degradare a celor 3 hale, deși în prezentul litigiu pârâta a susținut constant că nu folosește halele.
De asemenea, după cum s-a reținut mai sus, între părți s-a încheiat procesul - verbal de predare - primire a halelor la data de 10 martie 2006, de către reclamantă, către pârâtă după care nu s-a mai încheiat un alt proces - verbal de predare - primire a halelor, către reclamantă, la expirarea ultimului act adițional al contractului de închiriere și anume la data de 30 septembrie 2009.
Astfel fiind, în mod legal, curtea de apel a reținut că pârâta a exercitat posesia și folosința neîntreruptă asupra spațiilor închiriate pe perioada septembrie 2007 - martie 2010, deși între părți au existat mai multe litigii, care nu au afectat dreptul de folosință al pârâtei, dimpotrivă acest drept de folosință a fost consolidat prin decizia nr. 158/2009, (precitată), rămasă irevocabilă, prin care s-a dispus obligativitatea prelungirii contractului de închiriere.
întrucât în perioada septembrie 2009 - martie 2010 reclamanta nu a împiedicat-o pe pârâtă să folosească imobilele, nu se poate vorbi de o neexecutare a contractului din partea reclamantei care să îndrituiască pârâta să susțină că nu datorează chirie.
în raport de considerentele expuse, înalta Curte a constatat că motivele de recurs au fost nefondate și în consecință, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. a respins recursul.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4423/2012. Civil | ICCJ. Decizia nr. 3857/2012. Civil → |
|---|
