ICCJ. Decizia nr. 5884/2012. Civil. Reziliere contract. Recurs

Decizii civile ICCJ 2012

ROMÂNIA

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 5884/2012

Dosar nr. 17294/3/2008

Şedinţa publică din 2 octombrie 2012

Deliberând în condiţiile art. 260 C. proc. civ. asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

1. Cadrul procesual

Reclamanta C.G. a formulat o acţiune înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti la 9 mai 2008, prin care a chemat în judecată pe pârâta B.M.G. pentru rezilierea din culpa promitentei - cumpărătoare a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat la nr. 207 din 12 februarie 2007 de BNP C.D.C.

În fapt s-a arătat că părţile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare a apartamentului 3 situat în Bucureşti, Bd. A., sector 1, pentru preţul de 200.000 euro. Din preţ pârâta a achitat la 12 februarie 2007 suma de 40.000 euro urmând să achite restul în rate 60.000 euro - până la 15 martie 2007, 50.000 euro până la 30 iunie 2007 şi 50.000 euro până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, convenit a fi încheiat până la 15 martie 2008. Pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate, astfel că a întârziat cu plata primei rate şi nu le-a mai plătit pe ultimele trei.

Reclamanta i-a trimis pârâtei o notificare la 17 aprilie 2008, prin Biroul Notarului Public C.D.C. pentru încheierea contractului în formă autentică şi achitării restului de preţ de 100.000 euro.

Pârâta, la rândul ei, a notificat-o pe reclamantă cu notificarea nr. 48/2008 emisă de Biroul Notarului Public Ş.P.D. prin care a solicitat încheierea contractului la o dată ulterioară pentru a putea achita restul de preţ şi a alege un alt notar.

Au mai urmat două notificări reciproce din partea reclamantei de încheiere a contractului şi, respectiv, din partea pârâtei de amânare a acestei tranzacţii.

În fapt reclamanta şi-a motivat acţiunea pe dispoziţiile art. 1020 şi 1021 C. civ. şi a solicitat rezilierea antecontractului faţă de neîndeplinirea de către pârâtă a obligaţiei de achitare a preţului, ratele nefiind condiţionate de încheierea acestuia în formă autentică.

La 23 iunie 2008 pârâta B.M.G. a formulat o cerere reconvenţională prin care a solicitat în principal pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul în discuţie prin suplinirea consimţământului reclamantei vânzătoare. În subsidiar pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamantei la plata dublului sumei achitate de pârâtă în baza antecontractului de vânzare-cumpărare şi obligarea reclamantei-pârâte proprietare şi la contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acestei cereri pârâta-reclamantă a arătat în fapt că apartamentul nefiind în stare de folosire i s-a permis de către reclamanta proprietară şi mandatarul acesteia, cetăţeanul italian A.G., să înceapă lucrările de amenajare a apartamentului, blocul nefiind terminat la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare. S-a susţinut că practic după finisarea fiecărui apartament în acel bloc s-au încheiat contracte autentice de vânzare-cumpărare. În aprilie 2008 stadiul lucrărilor fiind tot neterminat, reclamanta (cu care s-a colaborat pe parcursul lucrărilor prin mandatarul ei) nu s-a arătat nemulţumită de amânarea plăţilor ultimelor două rate, aceasta manifestându-şi regretul că nu s-au finisat lucrările.

Cât priveşte neîndeplinirea obligaţiei sale, de plată a preţului, aceasta a arătat că o atare excepţie nu poate fi invocată decât dacă obligaţia - reciprocă a reclamantei ar fi fost îndeplinită, ceea ce nu s-a întâmplat.

Intenţia de a nu mai vinde apartamentul nu i-a fost adusă la cunoştinţă înainte de introducerea acţiunii la instanţă.

Pârâta a mai precizat că la 21 mai 2008 când a fost convocată la notariat, era în măsură să achite restul de 100.000 euro din preţul convenit, dacă vânzătoarea s-ar fi prezentat.

În drept cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1073 - 1077 C. civ. În temeiul clauzei penale inserate în antecontract, s-a solicitat obligarea reclamantei la dublul sumei plătite, în speţă 200.000 euro.

Despăgubirile pentru îmbunătăţirile efectuate în apartament au fost întemeiate pe principiul îmbogăţirii fără justă cauză, faţă de mărirea patrimoniului reclamantei în detrimentul patrimoniului pârâtei.

Au mai fost invocate art. 992, 1020 - 1021, 1080, 1082 şi 1066 C. civ.

2. Instanţa de fond

Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă prin Sentinţa civilă nr. 1512 din 18 decembrie 2009 a respins ca neîntemeiată cererea principală formulată de reclamantă.

Cererea reconvenţională a pârâtei a fost admisă şi s-a constatat intervenit între părţi, contractul de vânzare-cumpărare cu privire la apartament şi cota parte de teren aferent acestuia, ce au format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 207 din 12 februarie 2007 de BNP C.D.C.

A fost respinsă cererea de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare şi cea referitoare la plata contravalorii îmbunătăţirilor, ca neîntemeiate.

A fost admisă în parte cererea pârâtei-reclamante privind cheltuielile de judecată şi a fost obligată reclamanta-pârâtă la 10.529,12 RON cheltuieli de judecată.

În motivarea acestei sentinţe Tribunalul a reţinut, în esenţă, următoarele:

Prin cererea principală reclamanta a solicitat rezoluţiunea antecontractului pentru neexecutarea obligaţiei de plată a avansului, respectiv rata a treia în cuantum de 50.000 de euro, scadentă la 30 iunie 2007.

Pentru ipoteza neîncheierii culpabile a contractului, părţile au prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare că în situaţia în care culpa aparţine promitentei-cumpărătoare, promitenta-vânzătoare să păstreze suma primită cu titlu de avans, iar în cazul în care culpa aparţine celeilalte părţi, promitenta-cumpărătoare va primi dublul sumei achitate cu titlu de avans.

Instanţa a constatat că rezoluţiunea pentru neplata ratelor de avans poate interveni la momentul îndeplinirii scadenţei numai dacă părţile înserează în contract un pact comisoriu de gradul IV care produce efectul rezolvirii contractului prin simpla trecere a timpului, fără a mai fi necesară punerea în întârziere.

În cauză părţile nu au convenit un asemenea pact astfel că s-a analizat atitudinea părţilor pentru a se observa dacă se impune pronunţarea rezoluţiunii.

S-a reţinut că prin ordinul de plată din 20 martie 2007, pârâta-reclamantă a plătit a doua rată din preţ, în cuantum de 60.000 euro, cu o întârziere de 5 zile, plată recunoscută însă de reclamantă.

Cea de a treia rată din preţ nu a fost plătită de pârâta reclamantă până la momentul sesizării instanţei, aceasta fiind de altfel neexecutarea pe care o invocă reclamanta. Faţă de dispoziţiile art. 1088 alin. (2) C. civ. şi faţă de obiectul obligaţiei, de plată a unei sume de bani, pârâta-reclamantă a fost pusă în întârziere la momentul formulării cererii de chemare în judecată - 9 mai 2009, notificările anterioare neputând fi echivalate cu punerea în întârziere.

Reclamanta a dovedit că este titulara dreptului de creanţă, prin dovedirea existenţei antecontractului, în favoarea sa operând prezumţia relativă de culpă a debitorului, astfel cum aceasta se desprinde din interpretarea dispoziţiilor art. 1082 C. civ. Prin urmare, pentru a nu se reţine neexecutarea culpabilă a obligaţiei de către pârâta-reclamantă, aceasta avea sarcina dovedirii faptului plăţii sau a cauzei exoneratoare de răspundere.

Tribunalul a reţinut că pârâta-reclamantă nu a dovedit executarea obligaţiei la momentul scadenţei - 30 iunie 2007.

Cât priveşte invocarea excepţiei de neexecutare a propriei obligaţii asumate de reclamantă, faţă de susţinerea că nici reclamanta-pârâtă nu şi-a îndeplinit obligaţiile, Tribunalul a analizat dacă se conturează o neexecutare culpabilă a pârâtei suficient de importantă pentru a justifica rezoluţiunea precum şi în ce măsură atitudinea reclamantei-pârâte poate justifica refuzul pârâtei de executare a propriei obligaţii.

În privinţa conduitei pârâtei, faţă de împrejurarea că pârâta-reclamantă a făcut dovada faptului că este gata să îşi execute obligaţia de plată a ratei neachitate, tribunalul a apreciat că nu se impune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din culpa promitentei-cumpărătoare.

Tribunalul a reţinut că excepţia de neexecutare invocată este neîntemeiată. Potrivit clauzelor contractuale, obligaţiile principale ale părţilor erau materializate de încheierea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare, în plus, pârâta avea obligaţia de plată a avansului de preţ. Din clauzele contractuale nu se poate desprinde concluzia că reclamanta şi-a asumat ca obligaţie principală, finalizarea construcţiei. Aşa fiind, s-a considerat că aceasta nu este o obligaţie reciprocă şi interdependentă faţă de obligaţia pârâtei de plată a avansului, care să justifice invocarea excepţiei de neexecutare.

S-a observat că între părţi fiind încheiat un contract nenumit, părţile au doar obligaţiile pe care şi le-au asumat neîndoielnic prin clauzele contractuale. În caz de redactare neclară se aplică regula prevăzută de art. 983 C. civ., potrivit cu care, în caz de dubiu, clauza urmează să fie interpretată în favoarea debitorului (in dubio pro reo). Cu alte cuvinte, a reţinut Tribunalul, în caz de îndoială, în temeiul antecontractului analizat, nu poate fi reţinută obligaţia reclamantei de finalizare a construcţiei. Un argument în plus îl reprezintă şi faptul că nu rezultă din cuprinsul clauzelor ce se înţelege prin finalizarea construcţiei, respectiv dacă este vorba de finalizarea blocului, marcat de momentul recepţiei la terminarea lucrărilor, sau momentul terminării finisajelor pentru apartamentul ce face obiectul antecontractului. Din susţinerile pârâtei rezultă că finalizarea se referă la finisajele interioare ale apartamentului, cu privire la care în antecontract nu există clauze.

Cât priveşte cererea reconvenţională, astfel cum a fost modificată, s-a reţinut că pârâta a solicitat rezoluţiunea antecontractului din vina reclamantei, indicând mai multe motive:

- modificarea obiectului material al antecontractului prin schimbarea destinaţiei iniţiale a imobilului, din bloc de locuinţe în imobil de birouri,

- modificarea suprafeţelor utile ale apartamentului şi înlocuirea finisajelor,

- exprimarea directă de către reclamanta-pârâtă a unei stări tensionate faţă de pârâtă şi familia acesteia,

- neexecutarea obligaţiei de predare la data convenită,

- neprezentarea la notariat la data la care a fost convocată,

- nefinalizarea la data de 15 martie 2008 a actelor necesare pentru semnarea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare.

Asupra tardivităţii invocate de reclamantă cu privire la modificarea cererii reconvenţionale, tribunalul a reţinut că reclamanta putea invoca decăderea într-un anumit termen, respectiv la termenul la care a fost realizată modificarea, în caz contrar fiind chiar ea decăzută din dreptul de a mai invoca, decăderea pârâtei din dreptul de a modifica cererea reconvenţională. S-a constatat că cererea reconvenţională a fost modificată la termenul din 11 mai 2009, reclamanta fiind prezentă atât la acel termen cât şi la termenul următor din 2 noiembrie 2009, când nu a înţeles să invoce tardivitatea modificării.

Motivele de rezoluţiune, s-au dovedit a fi neîntemeiate.

S-a reţinut din procesul-verbal de terminare a lucrărilor din 18 iulie 2007, că reclamanta a realizat un bloc de locuinţe.

S-a reţinut astfel că anterior declanşării prezentului litigiu pârâta-reclamantă a avut acces în apartamentul ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, procedând chiar la amenajarea acestuia. Prin urmare, este fără putinţă de tăgadă că pârâta a cunoscut încă de la momentul demarării lucrărilor de amenajare a locuinţei care sunt suprafeţele cuprinse în apartament şi dacă există diferenţe faţă de suprafeţele menţionate în antecontract.

Diferenţele între suprafeţele menţionate în antecontract şi cele reale nu sunt esenţiale pentru a aprecia că obiectul derivat al obligaţiei asumate de reclamantă a fost schimbat prin voinţa unilaterală a acesteia, din probele administrate, rezultând împrejurarea că diferenţele de dimensiuni ale încăperilor au fost acceptate de pârâtă.

Referitor la starea tensionată între părţi, s-a apreciat că aceasta nu poate fi considerată un motiv de rezoluţiune, câtă vreme lipseşte situaţia premisă a unei astfel de acţiuni, neexecutarea unei obligaţii contractuale.

Cât priveşte motivul de rezoluţiune invocat, refuzul nejustificat al reclamantei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, s-a constatat că nici acesta nu este întemeiat.

S-a reţinut sub acest aspect că părţile în mod reciproc au solicitat amânarea momentului convenit prin antecontract de perfectare a contractului, 15 martie 2008.

S-a mai concluzionat că deşi reclamanta şi-a asumat obligaţia procurării documentelor necesare încheierii contractului până la 15 martie 2008, pârâta s-a obligat să nu reclame o eventuală întârziere în procurarea acestor documente, ceea ce echivalează cu renunţarea acesteia din urmă la dreptul de a invoca rezoluţiunea pe acest considerent.

Pe de altă parte, s-a observat că reclamanta era în posesia procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor din 18 iulie 2007, a deciziei de impunere pentru întreg blocul de locuinţe, a documentaţiei cadastrale, a extrasului de carte funciară, inclusiv a actelor de dezmembrare şi înscrierea acestor operaţiuni în cartea funciară.

Reţinând că la momentul analizei cererii de rezoluţiune obligaţia reclamantei era îndeplinită, fiind în posesia actelor necesare încheierii contractului, tribunalul a apreciat că nu se impune rezoluţiunea contractului, părţile urmând să îşi execute obligaţiile asumate prin antecontract.

Tribunalul a constatat întemeiată cererea pârâtei de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Ca cerinţă cerută pentru pronunţarea unei asemenea hotărâri, instanţa a reţinut că era necesar ca pârâta să demonstreze existenţa dreptului de creanţă, a faptului că şi-a executat sau este gata să îşi execute propria obligaţie, că reclamanta este proprietara bunului ce face obiectul antecontractului. În plus, părţile să nu fi convenit asupra unei clauze prin care să se recunoască părţilor dreptul de denunţare unilaterală a contractului.

S-a constatat că toate aceste cerinţe sunt îndeplinite. Între părţi există un antecontract de vânzare-cumpărare, pârâta-reclamantă a dovedit că şi-a executat parte din obligaţia de plată a preţului, plătind suma de 100.000 euro, pentru restul de 100.000 euro dovedind că este gata să o execute. Reclamanta este proprietara apartamentului ce face obiectul antecontractului, în acest sens fiind încheierea de întabulare din 14 aprilie 2008 a OCPI Bucureşti - Sector 1. Prin contract, părţile nu şi-au rezervat dreptul de a denunţa unilateral antecontractul.

Pentru toate aceste considerente, art. 1073 - 1077 C. civ., tribunalul a admis cererea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentul în cauză.

Întrucât de la momentul rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii, pârâta va fi titulara dreptului de proprietate asupra apartamentului, îmbunătăţirile realizate la apartament îi vor profita, astfel încât s-a respins cererea de obligare a reclamantei la plata contravalorii acestora.

3. Instanţa de apel

Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a, prin Decizia civilă nr. 522 A din 19 mai 2011 a admis apelurile reclamantei şi pârâtei, a schimbat în parte sentinţa Tribunalului, în sensul că a admis în parte cererea principală, a înlăturat din dispozitivul sentinţei menţiunea privind constatarea intervenirii contractului de vânzare-cumpărare între părţi privind imobilul. S-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare (207 din 12 februarie 2007) din culpa ambelor părţi.

A fost obligată pârâta să restituie reclamantei suma de 100.000 euro în echivalent la data plăţii şi obligată reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 59.744,47 RON contravaloarea îmbunătăţirilor. A fost respinsă cererea reclamantei de cheltuieli de judecată la instanţa de fond.

Au fost menţinute restul dispoziţiilor sentinţei.

În motivarea acestei soluţii Curtea de apel a reţinut în esenţă următoarele:

Reclamanta a atacat sentinţa Tribunalului solicitând admiterea acţiunii principale şi respingerea cererii reconvenţionale.

Pârâta a atacat sentinţa şi a solicitat admiterea cererii reconvenţionale, cum a fost modificată, rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, restituirea preţului de 100.000 euro şi constatarea culpei exclusive a reclamantei la plata despăgubirilor.

Curtea de apel a reţinut termenii în care s-a încheiat între părţi contractul autentificat la notariat ca o promisiune de vânzare-cumpărare, asupra acestora neexistând poziţii contrare ale părţilor.

Fixând cadrul procesual Curtea de apel a reţinut că prin cererea principală reclamanta a solicitat rezoluţiunea antecontractului din culpa promitentei cumpărătoare, poziţie menţinută pe tot parcursul judecării cauzei, inclusiv în calea de atac a apelului.

În schimb, promitenta cumpărătoare a solicitat, iniţial, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi în subsidiar rezoluţiunea antecontractului din culpa promitentei vânzătoare, pentru ca ulterior, tot în faţa instanţei de fond, această parte să solicite, în principal, rezoluţiunea antecontractului din culpa celeilalte părţi contractante şi numai în subsidiar pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, iar în faţa instanţei de apel şi-a susţinut doar solicitarea privind rezoluţiunea în condiţiile arătate.

Curtea a reţinut că potrivit art. 1020 şi 1021 C. civ. "condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în cazul când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său. În acest caz, contractul nu este desfiinţat de drept. Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune interese. Desfiinţarea trebuie să se ceară înaintea justiţie, care, după circumstanţe, poate acorda un termen părţii acţionate".

S-a apreciat drept corectă situaţia de fapt şi de drept reţinută şi de instanţa de fond, că părţile nu au prevăzut în antecontract un pact comisoriu de gradul IV care prin trecerea timpului, fără a fi necesară punerea în întârziere, să producă de drept efectul rezolvirii contractului.

Aşa fiind, Curtea, faţă de poziţia părţilor, ambele dorind rezoluţiunea antecontractului, a analizat, prin raportare la criticile formulate, dacă a existat o punere în întârziere şi cum s-a realizat aceasta, o neexecutare culpabilă, respectiv cărei părţi îi aparţine culpa în neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare.

În raport de dispoziţiile art. 1079 C. civ. - "dacă obligaţia consistă în a da sau în a face, debitorul se va pune în întârziere prin o notificare ce i se va face prin tribunalul domiciliului său" - s-a constatat că prin notificarea din 17 aprilie 2008, promitenta vânzătoare a notificat promitenta cumpărătoare de a achita cea de-a treia tranşă de bani la care s-a obligat, în sumă de 50.000 euro pe care trebuia să o achite cel mai târziu la data de 30 iunie 2007. Prin aceeaşi notificare, promitenta vânzătoare a solicitat promitentei cumpărătoare să se prezinte, la data de 21 aprilie 2008, ora 12,00, la sediul BNP C.D.C. în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Aşa fiind, prin raportare la textul de lege sus-indicat, Curtea a concluzionat că punerea în întârziere, prin această notificare, a promitentei cumpărătoare şi faptul că instanţa de fond în mod greşit a reţinut că doar prin acţiunea de faţă s-a realizat o punere în întârziere, prima critică a apelantei reclamante pârâte fiind apreciată ca neîntemeiată.

În ce priveşte culpa în neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare, Curtea a reţinut că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare cuprinde o serie de obligaţii principale pe care părţile contractante şi le-au asumat, constând în obligaţia de a transfera proprietatea şi implicit de a preda bunul şi respectiv obligaţia de a plăti preţul, dar şi clauze referitoare la alte obligaţii asumate de părţi în scopul aducerii la îndeplinire a tranzacţiei, clauze cărora părţile le-au acordat aceeaşi importanţă.

În ce priveşte obligaţia de a transfera proprietatea şi implicit de a preda bunul de către reclamantă, Curtea a apreciat că acest fapt nu se putea realiza înainte de finalizarea lucrării, instanţa de fond în mod greşit apreciind că această obligaţie (constând în finalizarea lucrării) nu este o obligaţie reciprocă şi interdependentă faţă de obligaţia pârâtei de plată a avansului, din conţinutul antecontractului rezultând că promitenta cumpărătoare a înţeles să cumpere un apartament construit la care să fie făcute anumite finisări, ce nu ţin de structura imobilului, iar la momentul perfectării convenţiei să poată fi locuibil.

În conţinutul antecontractului nu s-a specificat ce reprezintă finalizarea lucrării, or, interesul părţilor era de a se finaliza apartamentul şi nu blocul, acest din urmă moment fiind marcat de recepţia la terminarea lucrărilor.

S-a reţinut că recepţia lucrării (blocului) s-a realizat în luna martie 2008 însă, aşa cum rezultă din actele şi lucrările dosarului, nici la acest moment nu s-au finalizat în integralitate finisările la apartament, conform actului anexă la antecontract, parte componentă a convenţiei încheiată de părţi. Instanţa a reţinut din declaraţiile martorilor şi interogatorii, precum şi expertiza efectuată la fond, coroborate cu actul anexă, că vânzătoarea s-a obligat să monteze în apartament parchetul cumpărat de pârâtă, gresie, faianţă şi obiecte sanitare, iar la data stipulată pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, aceste lucrări nu erau decât parţial executate.

De altfel, chiar apelanta reclamantă a recunoscut prin motivele de apel că unele lucrări (finisaje) pe care pârâta a solicitat expres să le realizeze nu erau efectuate în luna martie 2008, nefăcându-se dovada unei clauze care să o exonereze de răspundere, respectiv că o atare împrejurare se datorează conduitei promitentei cumpărătoare. Din această perspectivă s-a reţinut o culpă a promitentei vânzătoare.

În ce priveşte obligaţia de plată a preţului de către promitenta cumpărătoare, s-a reţinut că prin ordinul de plată din 20 martie 2007, pârâta-reclamantă a plătit a doua rată din preţ, în cuantum de 60.000 euro, cu o întârziere de 5 zile, plată recunoscută de reclamantă.

Celelalte tranşe de preţ nu au fost plătite de pârâta reclamantă până la momentul sesizării instanţei.

Conform antecontractului de vânzare-cumpărare, reclamanta este titulara dreptului de creanţă, în favoarea sa operând prezumţia relativă de culpă a debitorului, astfel cum aceasta se desprinde din interpretarea dispoziţiilor art. 1082 C. civ.

S-a constatat că pârâta-reclamantă nu a dovedit executarea obligaţiei constând în plata celei de-a doua tranşă de 50.000 euro la momentul scadenţei - 30 iunie 2007, în sarcina acesteia reţinându-se culpa în neexecutarea convenţiei.

S-a mai constatat că susţinerea pârâtei - în sensul că la momentul la care trebuia să încheie convenţia de vânzare-cumpărare era în măsură să achite întreaga sumă, respectiv diferenţa de preţ pe care o mai avea de achitat, respectiv 100.000 euro, (înţelegând să facă această dovadă cu extrasul de cont de la dosar) - nu este o dovadă suficientă pentru a se deduce că pârâta a înţeles să şi achite această sumă cu titlu de diferenţă de preţ al apartamentului prevăzut în antecontract. Pârâta avea posibilitatea, pentru cazul în care proprietara nu era de acord cu primirea restului de preţ neachitat, să consemneze la dispoziţia proprietarei suma respectivă, pentru a dovedi că este gata să-şi îndeplinească obligaţiile, în fapt neprocedând în acest fel, a lăsat loc unei îndoieli cu privire la susţinerile sale.

Nu s-a primit nici susţinerea pârâtei că, la data de 21 mai 2008 avea asupra sa preţul de cumpărare al apartamentului astfel încât, dacă reclamanta-pârâtă s-ar fi prezentat la notariat, actele s-ar fi putut perfecta, deoarece din analiza încheierii de certificare din 21 mai 2008 emisă de BNP A.A., la biroul notarial s-a certificat prezenţa lui C.D.A., (soţul pârâtei B.M.G.), asistat de avocat R.M., din acest certificat nerezultând că persoanele prezente ar fi avut asupra lor restul de preţ, dovadă a faptului că promitenta cumpărătoare dorea sau era gata să încheie contractul de vânzare-cumpărare (acceptând că soţul beneficiază de prezumţia mandatului tacit pentru cumpărarea unui imobil).

Prin notificarea din 18 aprilie 2008 emisă de BEJ Ş.P.D., pârâta a comunicat proprietarei data, ora şi sediul notariatului unde dorea să perfecteze convenţia de vânzare-cumpărare deşi pârâta a recunoscut, în conţinutul respectivei notificări, în antecontractul de vânzare-cumpărare nu se menţionează notariatul la care avea a se perfecta contractul, dar nici nu se acordă pârâtei privilegiul de a alege un anume notariat.

S-a apreciat că din moment ce nu s-a prevăzut o astfel de clauză, alegerea deja făcută de către vânzătoare nu dădea posibilitatea pârâtei de a refuza nejustificat aceasta, pârâta neavând îngăduinţa în termenii contractuali să aleagă un nou birou notarial, cu consecinţa prelungirii termenului stabilit. Plata spezelor contractului nu reprezintă un argument suficient pentru alegerea unui alt birou notarial, de vreme ce împotriva biroului ales de vânzătoare nu s-au probat nici elemente rezonabile de îndoială nici de percepere a unor onorarii mai mari decât cele pe care le-ar fi perceput notarul propus de către pârâtă.

Totodată, cumpărătoarea avea obligaţia de a dovedi, chiar şi în condiţiile în care nu era de acord cu perfectarea contractului la notariatul ales de vânzătoare, că este în măsură să-şi achite obligaţiile.

Din notificarea nr. 48/2008 înaintată de promitenta cumpărătoare s-a reţinut că aceasta a fixat data pentru perfectarea convenţiei abia după o lună, respectiv la 21 mai 2008, faţă de data când a fost notificată de către vânzătoare să se prezinte în vederea încheierii contractului autentic, ceea ce nu poate decât să conducă la punerea sub semnul îndoielii a susţinerilor acesteia în sensul că la momentul la care trebuia să se încheie contractul era în măsură să-şi onoreze obligaţiile asumate prin antecontract.

Curtea a reţinut totodată, că prin clauzele antecontractului, părţile au prevăzut în sarcina promitentei-vânzătoare obligaţia, ca şi componentă a însăşi angajamentului asumat de a încheia contractul, ca, până la data de 15 martie 2007, să efectueze demersurile necesare pentru obţinerea întregii documentaţii necesare înstrăinării bunului, respectiv obţinerea procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, întocmirea dosarului cadastral şi intabularea dreptului de proprietate asupra apartamentului descris mai sus, obţinerea certificatului de rol fiscal, a extrasului de carte funciară din care să rezulte inexistenţa oricăror sarcini sau interdicţii şi orice alte documente necesare.

Din extrasul de carte funciară din 03 iunie 2008, s-a constatat că vânzătoarea a înscris dreptul său asupra apartamentului în litigiu, impus de necesitatea dezmembrării acestui apartament de restul imobilului intabulat, abia la data de 14 aprilie 2008. Cum pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare era imperios necesară efectuarea acestei operaţiuni, anterior împlinirii termenului stipulat de părţi, în lipsa prelungirii acestui termen prin acordul părţilor, s-a reţinut în sarcina vânzătoarei o culpă în neexecutarea antecontractului.

În consecinţă, la momentul la care părţile au convenit perfectarea contractului de vânzare-cumpărare niciuna dintre acestea nu era în măsură să-şi îndeplinească obligaţiile asumate, culpa revenind deopotrivă ambelor părţi contractante.

Deşi prima instanţă a apreciat că în persoana promitentei vânzătoare nu s-ar putea reţine o culpă pentru neobţinerea la termen a actelor necesare vânzării, o atare interpretare nu este corespunzătoare intenţiei reale a părţilor concretizate în clauzele înserate în contract, în acest sens avându-se în vedere alin. (5) din cea de-a doua pagină a contractului, precum şi alin. (3) din pagina a treia a contractului, prin care chiar părţile condiţionează obţinerea actelor de către vânzătoare până cel mai târziu la momentul perfectării contractului - 15 martie 2008.

În opinia instanţei de apel clauza prin care promitenta cumpărătoare s-a obligat să nu facă reclamaţii cu privire la depăşirea termenului pentru obţinerea actelor necesare vânzării, nu reprezenta o clauză de exonerare a promitentei vânzătoare de răspundere, în situaţia nerespectării termenului contractual, ci vizează activarea clauzei penale, un argument în acest sens fiind chiar înserarea acestei clauze chiar la capitolul la care părţile au convenit asupra penalităţilor, dar şi înserarea anterioară a alin. (6) de la fila 2 a antecontractului în care se menţionează expres o atare obligaţie contractuală în sarcina promitentei vânzătoare.

Cât priveşte schimbarea destinaţiei imobilului, Curtea a apreciat drept corecte consideraţiile primei instanţe în sensul că din clauzele contractuale nu rezultă că reclamanta-pârâtă şi-ar fi asumat obligaţia de a nu închiria sau vinde restul apartamentelor unor societăţi comerciale, respectiv că o astfel de clauză trebuie prevăzută expres. A interpreta în sens contrar înseamnă a valida o limitare a dreptului de proprietate al reclamantei asupra restului construcţiei.

În lipsa unei astfel de obligaţii asumate expres, aşa cum este cazul în speţă, proprietarul bunului poate dispune de bunurile sale cum înţelege de cuviinţă.

Referitor la modificarea suprafeţelor apartamentului, s-a constatat justă aprecierea instanţei de fond.

S-a constatat că prin răspunsul la interogatoriu, pârâta a recunoscut că a vizitat apartamentul înainte de încheierea antecontractului, la acel moment acesta fiind deja compartimentat, solicitând cu acea ocazie efectuarea unei deschideri în peretele dintre sufragerie şi bucătărie, care a şi fost efectuată, ceea ce indică acceptarea de către părţile contractante a acestor diferenţe de dimensiuni.

În consecinţă, Curtea a constatat că este îndeplinită condiţia punerii în întârziere, faţă de care ambele părţi nu şi-au executat în mod culpabil obligaţiile reciproce şi interdependente, născute din antecontract, că această neexecutare este esenţială şi se datorează vinovăţiei cocontractantelor, astfel că devin incidente dispoziţiile art. 1020 - 1021 C. civ.

Curtea a constatat, potrivit situaţiei de fapt stabilite în apel ca urmare a aprecierii şi evaluării probatoriilor administrate, că se impune a se dispune rezoluţiunea judiciară a antecontractului, constatându-se totodată că ambele părţi se află în culpă, în neexecutarea obligaţiilor pe care şi le-au asumat potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare.

În raport de cele reţinute s-a apreciat că nu este justificată pretenţia niciunei părţi de a obţine, în temeiul clauzei penale inserată în antecontract, sumele stabilite convenţional cu titlu de prejudiciu.

În prezenţa culpei ambelor părţi în neexecutarea obligaţiilor asumate convenţional, în cauza de faţă, temeiul restituirii sumelor plătite de promitenta cumpărătoare în baza antecontractului îl constituie îmbogăţirea fără justă cauză a promitentei vânzătoare.

Făcând aplicarea acestui principiu, Curtea a constatat că promitenta cumpărătoare este îndreptăţită la a pretinde de la partea adversă, sumele achitate conform antecontractului, respectiv avansul de 40.000 euro şi tranşa întâi de 60.000 euro.

În acelaşi sens, principiul invocat anterior presupune şi restituirea contravalorii obiectelor procurate de pârâtă şi finisajelor efectuate în apartament cu contribuţia acesteia, în lipsa acestei returnări, patrimoniul reclamantei ar suferi o îmbogăţire fără just temei.

În acest sens, Curtea a reţinut că prin actul anexă la antecontract, părţile au inserat o clauză referitoare la materialele necesare finisării apartamentului şi montajul acestora, precizându-se că o serie de obiecte sanitare şi de îmbunătăţire, precum gresia, faianţa, parchetul, vas wc. - 2 buc., chiuvete - 2 buc., cadă 1 buc., vor fi achiziţionate de pârâta-reclamantă, restul materialelor, precum şi montajul tuturor materialelor vor fi suportate de reclamantă.

Din probele administrate, Curtea a reţinut că pârâta a suportat costurile de achiziţie ale obiectelor prevăzute în anexa la antecontract şi parţial ale montării acestora, precum şi ale lucrărilor de finisare prezentate în detaliu în expertiza administrată de prima instanţă şi necontestată de părţi sub acest aspect.

Cu privire la parchet şi un lavoar "A." s-a constatat că, deşi cumpărate de pârâtă, acestea nu au mai fost montate de reclamantă.

Curtea a decis să includă în sumă pe care reclamanta pârâtă o datorează promitentei cumpărătoare, în aplicare principiului îmbogăţirii fără just temei, şi costul acestor ultime obiecte, reţinând că în cauză nu s-a făcut dovada posibilităţii restituirii acestor bunuri în natură, în aceleaşi condiţii de cantitate şi calitate.

În plus, Curtea are în vedere că toate lucrările efectuate (inclusiv consultarea de către pârâtă a unor designeri) sunt de natură a determina o creştere a valorii apartamentului, o dovadă în acest sens fiind faptul că în prezent acesta este închiriat iar reclamanta pârâtă nu a ridicat nicio obiecţie cu privire la utilitatea şi calitatea lucrărilor efectuate.

S-a reţinut din raportul de expertiză întocmit la fond, că valoarea îmbunătăţirilor aduse apartamentului este de 59.744,47 RON, sumă care, în temeiul instituţiei invocate mai sus, respectiv îmbogăţirea fără just temei, a fost pusă în sarcina reclamantei.

Curtea a constatat că pin admiterea cererii reconvenţionale se impune obligarea reclamantei la restituirea sumei de 100.000 euro în echivalent la data plăţii precum şi a sumei de 59.744,47 RON contravaloarea îmbunătăţirilor făcute la apartament de pârâtă.

4. Recursul

Împotriva deciziei Curţii de apel reclamanta a formulat recurs.

În drept au fost invocate motivele prevăzute de art. 304 art. 7, 9 şi 10 C. proc. civ.

În fapt, recurenta a criticat decizia pentru că nu cuprinde motivele pe care se sprijină şi a fost dată cu aplicarea greşită a legii, iar instanţa nu s-a pronunţat asupra unui mijloc de apărare hotărâtor pentru dezlegarea pricinii.

S-a susţinut că instanţa de apel a analizat numai împrejurarea dacă vânzătoarea a pus în întârziere pe cumpărătoare, dar nu s-a arătat în ce mod aceasta ar fi fost pusă în întârziere şi nici motivele pentru care s-a reţinut că a existat într-adevăr o neexecutare a clauzelor contractuale din partea acesteia.

Faţă de susţinerea că în raport de art. 969 C. civ., antecontractul încheiat are putere de lege între părţi, recurenta a arătat că exista obligaţia Curţii să arate în mod concret şi exact care obligaţii nu au fost respectate în mod culpabil de reclamantă.

O motivare generală de genul "din actele şi lucrările dosarului rezultă că nici la acest moment nu s-au finalizat în integralitate finisările la apartament" nu poate constitui o motivare adecvată a hotărârii.

Singurele constatări concrete ale instanţei de apel se referă la faptul că reclamanta nu a montat parchetul achiziţionat de pârâtă şi nici lavoarul A.

Or, din probele administrate (martori) rezultă o altă concluzie, aceea că pârâta dorea mereu alte îmbunătăţiri la apartament, refacerea suprafeţei pereţilor, refacerea unor scafe, suplimentarea instalaţiei electrice şi alte lucrări care nu au fost detaliate în anexa la antecontract, la care atât reclamanta cât şi societatea constructoare au dorit să colaboreze. Faptul că s-a adus şi acel lavoar A. care nu a mai fost montat nu înseamnă neîndeplinirea obligaţiei de a finaliza apartamentul, care avea toate obiectele sanitare. Un lavoar poate fi schimbat şi după preluarea în posesie a apartamentului şi nu reprezintă un motiv de a nu mai cumpăra un apartament.

Dacă într-adevăr pârâta ar fi avut numai acest motiv pentru a refuza cumpărarea, ar fi putut să notifice pe reclamantă în acest sens în luna aprilie 2008, dar nu a făcut-o, ceea ce arată că nici măcar ea nu a considerat că acest aspect poate duce la rezoluţiunea antecontractului.

În ceea ce priveşte obligaţia reclamantei de a întocmi dosarul cadastral şi întabularea proprietăţii apartamentului, chiar prin antecontract promitenta-cumpărătoare s-a obligat să nu facă niciun fel de reclamaţie privind durata de realizare a acestor lucrări şi obţinerea actelor necesare vânzării.

O astfel de prevedere nu poate fi interpretată în sensul de a nu produce efecte.

Astfel, în mod greşit instanţa de apel a reţinut că promitenta-vânzătoare şi-a asumat o obligaţie de rezultat - de a deţine actele anterior datei de 15 martie 2008 şi nu una de diligenţă, cum rezultă şi din exprimarea: "dată până la care promitenta-vânzătoare va face toate demersurile necesare în vederea obţinerii tuturor documentelor necesare" coroborată cu obligaţia promitentei-cumpărătoare de a nu face reclamanţii privind durata obţinerii acestor documente.

Reclamanta a apreciat că numai prin aplicare greşită a legii şi a clauzelor convenţiei instanţa de apel a ajuns la concluzia că o parte din culpă îi aparţine acesteia.

O altă critică s-a referit la o lacună extrem de importantă a hotărârii, care priveşte lipsa oricărei aprecieri cu privire la excepţia de neexecutare a antecontractului de către promitenta-cumpărătoare pe care a invocat-o în apărare reclamanta (lipsa lichidităţilor provocată de pârâtă prin neachitarea celei de-a treia rate împiedicând obţinerea la timp a actelor necesare vânzării).

Sub acest aspect recurenta a susţinut că obligaţiile interdependente ale părţilor îşi au originea şi temeiul în acelaşi raport juridic sinalagmatic şi există o neexecutare suficient de importantă din partea promitentei-cumpărătoare. Recurenta a făcut trimiteri la doctrină în care se apreciază că atunci când o parte nu-şi execută obligaţia, chiar şi datorită unui caz de forţă majoră, cealaltă parte este îndreptăţită să-şi suspende executarea propriei obligaţii. Excepţia se invocă între părţi şi nu trebuie cerută instanţei de judecată, nefiind necesară nici condiţia punerii în întârziere a celeilalte părţi.

Rezultatul invocării acestei excepţii constă în suspendarea executării contraprestaţiilor datorate de reclamantă, astfel că aprecierea asupra acestui mijloc de apărare este hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii.

În fine, o altă critică a hotărârii s-a referit la faptul că aceasta nu este deloc motivată cu privire la opţiunea instanţei de apel pentru suma cea mai mare a îmbunătăţirilor în raport de cele 3 variante de calcul prin Raportul de expertiză.

Nu s-a motivat de ce s-a luat în considerare valoarea manoperei pentru aplicarea vopselei şi montarea tapetului şi pentru aşa-zisul onorariu al arhitectelor inclus în factura şi chitanţa H.I.C. SRL. Nu s-a dovedit nici că arhitectele ar fi colaboratoare ale H.I.C. SRL sau că aceasta le-a achitat ulterior onorariul, după cum nu s-a prezentat nici contractul de consultanţă de design.

În ceea ce priveşte instalaţia electrică, s-a susţinut că pârâta-reclamantă B.M.G. a prezentat expertei o factură pentru achiziţionarea de conductori, doze, tablou electric şi cabluri în valoare de 3396 RON, emisă la data de 28 martie 2008.

S-a apreciat că în mod greşit instanţa a reţinut ca efectuate aceste îmbunătăţiri din moment ce data achiziţionării materialelor necesare instalaţiei electrice este ulterioară momentului racordării la reţeaua electrică a locuinţei, dovedită cu actele din dosarul cauzei şi ulterioară momentului efectuării zugrăvelii, vopsirii şi montării tapetului.

S-a concluzionat că sub acest aspect cererea reconvenţională poate fi admisă numai pentru suma de 21.956,44 RON.

Poziţia intimatei-pârâte a fost exprimată printr-o întâmpinare depusă tardiv la dosar, act considerat pentru acest motiv, drept note scrise.

Intimata pârâtă a relevat următoarele aspecte faţă de motivele invocate în recurs.

Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 10 C. proc. civ. a fost abrogat prin Legea nr. 219/2005, deci nu poate fi invocat în motivarea recursului.

Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. s-a arătat că instanţa de apel îşi motivează în mod clar şi concis soluţia pronunţată, arătând care au fost argumentele pentru care a admis apelurile şi a modificat hotărârea instanţei de fond.

În ceea ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., s-a arătat că instanţa de apel a pronunţat soluţia în acord cu dispoziţiile legale incidente în cauză şi în raport cu clauzele contractuale ale antecontractului de vânzare-cumpărare.

În antecontract se menţionează că: "în situaţia în care contractul de vânzare-cumpărare nu se va perfecta până la data mai sus menţionată (15 martie 2008) din culpa promitentei cumpărătoare, în condiţiile în care promitenta vânzătoare deţine toate documentele necesare şi legale efectuării vânzării, astfel cum s-a stabilit mai sus, promitenta vânzătoare va păstra suma primită ca avans cu titlu de despăgubire".

Or, în cazul dedus judecăţii, nu se poate reţine culpa intimatei, atâta timp cât recurenta la data la care s-a angajat să finalizeze vânzarea, nu deţinea toate documentele legale pentru efectuarea vânzării, fapt pe care, tot conform antecontractului, intimata la vremea respectivă nu l-a reclamat.

Refuzul prezentării la notar în vederea perfectării actelor a fost determinat de indicarea unui alt notar şi o altă dată pentru perfectarea actelor ţinând cont de faptul că pârâta urma să achite spezele vânzării.

Cu privire la plăţile făcute, pârâta a arătat că pentru rata a II-a care era în valoare de 50.000 euro şi care ar fi trebuit să fie plătită conform antecontractului până la data de 30 iunie 2007, promitenta-cumpărătoare nu a pus-o în întârziere la acel moment, ba mai mult decât atât a fost de acord ca pârâta să facă anumite modificări şi finisaje în imobil.

S-a susţinut că acţiunea recurentei reclamante având ca obiect rezilierea antecontractului din culpa exclusivă a pârâtei este nefondată, nefiind îndeplinite condiţiile cerute pentru admisibilitatea rezilierii judiciare a unei convenţii sinalagmatice şi anume: recurenta reclamantă să-şi fi executat propriile obligaţii şi să existe o punere în întârziere.

Până la promovarea acţiunii în instanţă, nu a existat niciun act din partea recurentei reclamante-pârâte din care să rezulte negarea dreptului cumpărătoarei. Dimpotrivă, la data de 21 aprilie 2008 şi, ulterior, la data de 23 aprilie 2008 recurenta reclamantă a convocat-o pe pârâtă la notariatul ales pentru semnarea actului final de vânzare-cumpărare, ceea ce echivalează cu recunoaşterea drepturilor izvorâte din antecontract.

A mai reamintit motivele pentru care a solicitat rezilierea antecontractului:

- refuzul recurentei reclamante-pârâte de a încheia contractul de vânzare-cumpărare prin neprezentarea la Notariat la data notificată, fără a anunţa un motiv obiectiv de reprezentare;

- refuzul recurentei reclamante de a vinde imobilul, refuz exprimat pe parcursul desfăşurării procesului de fond şi în faţa instanţei de apel;

- nefinalizarea de către reclamantă la data de 15 martie 2008 a actelor necesare vânzării;

- schimbarea destinaţiei iniţiale a imobilului, care a fost transformat din imobil de locuinţe în imobil de birouri;

- modificarea suprafeţelor utile ale apartamentului şi înlocuirea finisajelor;

- crearea unei stări tensionate faţă de pârâtă şi familia acesteia;

- culpa exclusivă a reclamantei prin neprezentarea la notariat la data notificată, fără să anunţe un motiv obiectiv de împiedicare.

Ca o dovadă de bună-credinţă, intimata pârâtă-reclamantă a arătat că a încercat soluţionarea pe cale amiabilă a acestui litigiu, pe întreg parcursul derulării dosarului, prin propuneri de stingere a litigiului, însă de fiecare dată s-a lovit de refuzul reclamantei-pârâte, iar în prezent având în vedere pierderile importante pe care le-a suportat datorită refuzului recurentei-reclamante de a perfecta actele sau de a ajunge la o tranzacţie în beneficiul ambelor părţi, pârâta şi-a precizat poziţia în sensul că în acest moment nu mai doreşte să achiziţioneze imobilul în litigiu, ci solicită rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Tot ca o dovadă de bună-credinţă, a precizat că a renunţat în faţa instanţei de apel la aplicarea clauzei penale din antecontract şi a declarat că nu doreşte decât restituirea sumei de 100.000 euro achitată recurentei şi contravaloarea îmbunătăţirilor efectuate.

În legătură cu stabilirea contravalorii îmbunătăţirilor aduse de către intimată, s-a arătat că instanţa de apel a stabilit suma conform raportului de expertiză pe care până acum recurenta nu l-a contestat şi nici nu a avut obiecţiuni la data prezentării sale de către expertul tehnic, împrejurare faţă de care nu se mai pot contesta în recurs sumele din raportul întocmit la instanţa de fond.

5. Analiza instanţei de recurs

Examinând decizia curţii de apel prin prisma motivelor de recurs invocate, în raport de probele administrate în cauză se constată următoarele:

Criticile formulate în temeiul motivelor prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 9 sunt întemeiate.

Curtea de apel în mod corect a stabilit că în cauză se impune rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare în raport de evoluţia cauzei şi poziţia exprimată de pârâtă atât în apel cât şi în faza recursului.

Cât priveşte culpa la pronunţarea acestei sancţiuni, rezilierea, este de remarcat că instanţa de apel îşi raportează analiza la aspecte generale cât priveşte culpa reclamantei, culpă care trebuie analizată în concret în legătură directă cu obligaţiile efective asumate de părţi prin clauzele contractului. Sub acest aspect instanţa de apel nu oferă o analiză şi nicio explicaţie pentru culpa comună reţinută şi nici nu prezintă argumente pentru care nu s-au primit apărările reclamantei.

Ca urmare, se impune rejudecarea apelului reclamantei pentru stabilirea situaţiei de fapt referitoare la măsura în care această parte a respectat sau nu angajamentele asumate prin referire la clauzele contractuale în dinamica şi reciprocitatea stabilirii acestora în raportul juridic sinalagmatic dedus judecăţii.

În raport de stabilirea responsabilităţii şi respectiv a culpei pentru neîncheierea contractului, instanţa se va pronunţa şi asupra desocotirii ce urmează să se facă între părţi potrivit celor stabilite în antecontract.

Critica lipsei de motivare a măsurii de a obliga reclamanta la plata despăgubirilor reprezentând îmbunătăţirile aduse de pârâtă imobilului este de asemenea întemeiată.

Este de observat că în faza judecării dosarului de fond, s-a efectuat o expertiză pentru stabilirea cuantumului pretenţiilor formulate de pârâtă prin cererea reconvenţională.

La raportul de expertiză s-au prezentat completări determinate de încuviinţarea de către instanţă a observaţiilor părţilor.

Comentariile reclamantei referitoare la această probă au fost prezentate în notele scrise depuse în dosarul de fond.

Tribunalul - instanţa de fond - nu s-a mai pronunţat pe acest aspect, în raport de soluţia de admitere a cererii reconvenţionale şi validării convenţiei de vânzare-cumpărare, considerând în mod corect, în raport de această soluţie, că nu se mai pune problema despăgubirilor, de îmbunătăţirile făcute de pârâtă urmând să beneficieze aceasta.

Curtea de apel a schimbat sentinţa tribunalului şi a respins cererea reconvenţională sub aspectul perfectării convenţiei. Dispunând rezilierea contractului, reclamanta a fost obligată la plata contravalorii îmbunătăţirilor, potrivit sumei consemnate în expertiza efectuate la fond, fără însă ca instanţa de apel să supună propriei sale analize probele administrate sub acest aspect, fără să ia în discuţie poziţia contradictorie a părţilor, recte comentariile făcute de reclamantă în notele scrise, cu privire la excluderea din totalul despăgubirilor a două facturi care, potrivit susţinerilor pârâtei, sunt exterioare cadrului convenţional concretizat prin anexa la antecontractul de vânzare-cumpărare şi care, nici sub aspectul datei emiterii lor, nu pot fi considerate ca derivând din înţelegerea părţilor.

În recurs s-a depus o tranzacţie încheiată între părţi - ca element probator - cât priveşte soluţionarea conflictului cu ocazia punerii în executare a deciziei.

Această înţelegere nefiind consfinţită printr-o hotărâre de expediere - nu stinge dar nici nu lămureşte conflictul dintre părţi cu privire la plata despăgubirilor dedus din îmbunătăţirile aduse de pârâtă la imobil.

Aceasta deoarece deşi se menţionează că totalul acestor despăgubiri este de 59.744,47 RON, reclamanta precizează în acelaşi document că această înţelegere nu are influenţă asupra recursului formulat în care una din critici priveşte punctul cuantumul despăgubirilor.

Părţile şi-au exprimat poziţia divergentă cu privire la acest punct şi cu ocazia cuvântului în dezbaterile orale asupra recursului.

Ca urmare, constatându-se că instanţa de apel nu a lămurit situaţia de fapt sub cele două elemente mai sus arătate, se impune casarea cauzei cu trimitere spre rejudecarea cauzei în limitele lămuririi celor două probleme neelucidate.

Din această perspectivă se constată întemeiat şi motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 neputându-se face o corectă aplicare a dispoziţiilor incidente cauzei fără lămurirea situaţiei de fapt.

Cât priveşte motivul prevăzut de art. 304 pct. 10 C. proc. civ. se constată că acestea nu mai reprezintă în prezent un motiv de recurs, după abrogarea acestui text prin Legea nr. 219/2005 pentru aprobarea O.U.G. nr. 138/2000.

Văzând dispoziţiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ.,

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite recursul reclamantei C.G. împotriva Deciziei nr. 522 A din 19 mai 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Casează în parte decizia şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe, cât priveşte cererile de desocotire ale părţilor, ca urmare a rezilierii antecontractului de vânzare-cumpărare, în raport de culpa acestora, precum şi cu privire la pretenţiile din lucrările de îmbunătăţire aduse de către pârâtă imobilului.

Menţine restul dispoziţiilor deciziei.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 2 octombrie 2012.

Procesat de GGC - NN

← ICCJ. Decizia nr. 5893/2012. Civil. Expropriere. Recurs  ICCJ. Decizia nr. 5845/2012. Civil. Revendicare imobiliară.... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre ICCJ. Decizia nr. 5884/2012. Civil. Reziliere contract. Recurs