ICCJ. Decizia nr. 6015/2012. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 6015/2012
Dosar nr. 334/90/2010
Şedinţa publică din 04 octombrie 2012
Deliberând, în condiţiile art. 256 alin. (1) C. proc. civ., asupra recursului de faţă;
Prin acţiunea înregistrată sub nr. 2891/90/2009, pe rolul Tribunalului Vâlcea, secţia comercială, şi ulterior, sub nr. 334/90/2009, pe rolul Tribunalului Vâlcea, secţia civilă, reclamanţii C.N., C.E. şi D.C., în contradictoriu cu intimatul Municipiul Râmnicu Vâlcea, prin primar, au formulat contestaţie împotriva Hotărârilor nr. 2 şi nr. 3 din 6 august 2009 emise de intimat.
Prin sentinţa civilă nr. 166 din 17 februarie 2011 a fost admisă contestaţia, au fost anulate Hotărârea nr. 2/6 august 2009 şi Hotărârea nr. 3 din 6 august 2009 emise de Primăria Râmnicu Vâlcea. A fost omologat raportul de expertiză întocmit de expert S.G., astfel cum a fost completat la fila 208 dosar, pentru suma de 455 euro/m.p. cu titlu de despăgubiri. A fost obligat intimatul la plata sumei de 900 lei cheltuieli de judecată către contestatorii C.N., C.E. şi a sumei de 1100 lei cheltuieli de judecată către contestatorul D.C.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa a reţinut că art. 44 alin. (3) din Constituţie şi art. 1 din Legea nr. 33/1994 reglementează exproprierea pentru cauză de utilitate publică, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire. Modalitatea de stabilire a despăgubirii pentru imobilele expropriate este reglementată de art. 26 din Legea nr. 33/1994, care prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite şi că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Tribunalul a apreciat că trebuie omologată varianta întocmită de expertul S.G., care a stabilit preţul de expropriere la suma de 455 euro/m.p., pentru care a fost aplicată metoda cea mai corectă a comparaţiei directe cu alte tranzacţii din zonă, actele doveditoare în acest sens fiind depuse la dosar.
Expertul, la întocmirea documentaţiei tehnico-cadastrală de identificare şi evaluare a imobilului, a respectat toate criteriile necesare pentru stabilirea corectă a contravalorii terenului supus exproprierii, respectiv categoria de folosinţă, clasa de utilitate, valoarea prejudiciului cauzat proprietarului.
Pentru a stabili un preţ corect, pe baza metodei comparabile în acord cu dispoziţiile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, tribunalul a avut în vedere faptul că Primăria Râmnicu Vâlcea a concesionat acest teren cu suma de 430 euro/m.p., iar principiul exproprierii este acela de a oferi un preţ corect, pentru valoarea reală a terenului. Astfel, la fila 49 dosar se află depus un contract de vânzare-cumpărare a unui teren vecin cu cel în litigiu, teren care a fost vândut cu preţul de 470 euro/m.p. Expertul a procedat la compararea actelor de vânzare şi a concesiunilor efectuate în zonă (către SC U. SA) şi a ajuns la preţul de 455 euro/m.p.
A considerat instanţa că punctele de vedere ale celorlalţi experţi nu pot fi primite, pentru că nu au făcut o comparaţie cu zona A. Preţul stabilit de experţii B.M. şi C.C. este contrar dispoziţiilor art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care prevăd că, primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî.
Instanţa a avut în vedere şi faptul că valoarea terenurilor în cauză, stabilită de expertul S.G. este în concordanţă cu evoluţia progresivă a preţurilor terenurilor pe piaţa imobiliară din momentul emiterii celor două hotărâri contestate, eventuala reducere a valorii de piaţă a terenurilor în intervalul de timp de la data întocmirii documentaţiei tehnico-economice şi până la data întocmirii raportului de expertiză dispus în cauză neputând fi imputată proprietarilor.
Pentru aceste considerente, tribunalul a omologat varianta expertului S.G., acordând despăgubiri în sumă de 455 euro/m.p.
În temeiul art. 274 C. proc. civ., intimatul a fost obligat la plata sumei de 900 lei cheltuieli de judecată către contestatorii C.N. şi C.E. şi a sumei de 1100 lei cheltuieli de judecată către contestatorul D.C.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel intimatul Municipiul Râmnicu Vâlcea, prin primar.
Prin Decizia civilă nr. 96/ A din 8 noiembrie 2011, Curtea de apel Piteşti, secţia I civilă, a admis apelul declarat de intimatul Municipiul Râmnicu Vâlcea, prin primar, în contradictoriu cu intimaţii reclamanţi C.N., C.E. şi D.C.
A schimbat în parte sentinţa în sensul că a stabilit drept cuantum al despăgubirilor suma de 9798,8 euro pentru D.C. şi suma de 5304 euro pentru C.N. şi C.E.
A menţinut în rest sentinţa şi a obligat pe intimaţii reclamanţi să plătească apelantului 960 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, Curtea de apel a reţinut următoarele:
Contestatorul C.N. a fost expropriat cu un teren de 39 m.p. format din 2 parcele de câte 19,5 m.p., pentru realizarea lucrării de utilitate publică „Amenajare cale de acces - Intrarea Sudului" în municipiul Râmnicu Vâlcea. în acelaşi scop a fost expropriat şi contestatorul D.C. cu un teren de 72, 02 m.p.
Prin Hotărârea nr. 2 din 06 august 2009, emisă de Municipiul Râmnicu Vâlcea (f. 4-5 dosar fond) s-a acordat primului contestator suma de 3120 euro, iar prin Hotărârea nr. 3 din 06 august 2009, emisă de aceeaşi instituţie (f. 6-8 dosar fond) s-a acordat celuilalt contestator suma de 5761,6 euro.
Nemulţumiţi de suma de 80 de euro/m.p., stabilită de expropriator, proprietarii au contestat în faţa Tribunalului Vâlcea, cele două hotărâri.
Instanţa de fond a dispus efectuarea unei expertize tehnice care să stabilească preţul de circulaţie pentru terenul în litigiu.
După o primă expertiză întocmită de trei experţi care nu au avut calitatea de evaluatori imobiliari, la termenul de judecată din data de 01 iulie 2010 (f. 114-115) au fost numiţi de către instanţă alţi trei experţi: B.M., desemnată de instanţă, S.G., ales de contestatori şi C.M.C., ales de intimat.
În primul raport de expertiză întocmit împreună de primii doi experţi (f. 137-142) s-a stabilit o valoare de circulaţie de 206,83 euro/m.p., în timp ce al treilea expert, cel desemnat de intimat a stabilit în lucrarea sa valoarea de 133 euro/m.p. (f. 147-151).
În şedinţa publică din data de 11 noiembrie 2010 (f. 181) au fost admise obiecţiunile formulate de contestator şi s-a dispus completarea expertizei în sensul celor menţionate în respectiva încheiere.
Cei trei experţi au răspuns separat acestor obiecţiuni, experţii B. şi C. menţinându-şi punctele de vedere anterioare, în sensul stabilirii valorii de 206,83 euro/m.p. (f. 199-200) şi respectiv, 133 euro/m.p. (f. 204). În schimb, expertul S. (f. 208-209) a revenit asupra părerii iniţiale, concluzionând că preţul real ce se cuvine reclamanţilor este de 455 euro/m.p., valoarea fiind însuşită şi de Tribunalul Vâlcea în sentinţa atacată.
Valoarea de 455 euro/m.p. a fost stabilită de către expert ca fiind media aritmetică dintre preţul de 477 euro/m.p., reprezentând preţul de cumpărare, dintr-un act autentic, a unui teren învecinat şi suma de 430 euro/m.p., stabilită de Municipiul Râmnicu Vâlcea în contracte de concesionare în zona A.
Curtea a constatat că, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, despăgubirea ce se acordă fostului proprietar se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa ţinând seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Faţă de acest text de lege, instanţa a apreciat că niciuna dintre cele două valori luate în calcul de expert pentru a stabili o medie de 455 euro/m.p., nu poate fi avută în vedere.
Astfel, valoarea de 430 euro/m.p. a fost stabilită de municipiul Râmnicu Vâlcea pentru contractele de concesionare în zona A (f. 166), deci nu poate fi asimilată unui preţ de vânzare, de vreme ce este vorba despre operaţiuni juridice diferite: concesionarea şi vânzarea. Pe de altă parte, suma de 477 euro/m.p. a reprezentat preţ de vânzare-cumpărare pentru un teren învecinat, însă într-o tranzacţie din anul 2007, iar nu la momentul efectuării expertizei, aşa cum prevede art. 26.
Ca atare, Curtea a apreciat că în mod greşit tribunalul a stabilit suma de 455 euro/m.p., încălcând dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
În aceste condiţii, în apel s-a dispus în şedinţa publică din 07 iunie 2011, efectuarea unei noi expertize tehnice care să stabilească valoarea reală a terenurilor din litigiu la data efectuării expertizei, ţinându-se seama de preţurile cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel aflate în zona A din unitatea administraţi v-teritorială.
Au fost numiţi experţii M.C., desemnat de instanţă, M.M., ales de către apelant şi V.C., ales de către contestator, care au întocmit o lucrare comună (f. 54-64).
Concluzia celor trei experţi a fost că preţul real al terenurilor în litigiu este de 136 euro/m.p., ceea ce înseamnă că despăgubirea cuvenită reclamanţilor C.N. şi C.E., pentru terenul de 39 m.p. este de 5.304 euro, iar despăgubirea cuvenită reclamantului D.C. este de 9.798 euro, pentru suprafaţa de 72,02 m.p.
Din lucrarea întocmită rezultă că evaluarea s-a făcut prin metoda comparaţiei directe, iar instanţa a apreciat că preţul de 136 euro/m.p. reprezintă o dreaptă despăgubire pentru contestatori, având în vedere şi faptul că este vorba despre suprafeţe foarte mici de teren (19,5 m.p., 19,5 m.p. şi 72 m.p.), fără deschidere, fără utilităţi, fără posibilitate de exploatare.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs contestatorii C.N., C.E. şi D.C.
Motivele de recurs se întemeiază pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în ipoteza - când hotărârea este lipsită de temei legal şi a fost dată cu aplicarea greşită a legii.
Se susţine că este lipsită de temei legal hotărârea atacată, întrucât Curtea de apel, în mod greşit, a făcut distincţie între valoarea de concesionare a terenurilor din zona respectivă de către Primăria Râmnicu Vâlcea, stabilind 430 euro/m.p. şi valoarea de vânzare a acestora, stabilind în acest caz doar 136 euro/m.p. Or, în această situaţie Curtea de apel încurajează Primăria să facă afaceri profitabile din exproprierea terenurilor pe care, ulterior, le concesionează unor societăţi comerciale cu 430 euro /m.p., cum este şi cazul contestatorilor. Din pozele anexă la raportul de expertiză se observă că pe terenul expropriat s-a concesionat către SC U. SA, prin serviciul de salubritate, o suprafaţă pentru ghenele de gunoi.
Pe de altă parte, instanţa de apel nu a ţinut cont de obiecţiunile contestatorilor la raportul de expertiză întocmit în apel, prin care s-a arătat că valoarea de 136 euro/m.p. a fost stabilită având în vedere comparaţia cu terenuri din zona B a oraşului, în condiţiile în care terenurile expropriate se aflau în zona A.
Prin urmare, expertiza efectuată în fata instanţei de apel nu poate fi avută în vedere şi trebuie să fie înlăturată pentru că nu s-a răspuns la obiectivele trasate de instanţă, în sensul de a compara preţurile terenurilor din zone identice cu ale contestatorilor, respectiv cu zona A. Terenurile comparate în expertiză şi situate în cartier T. din Lenin Sud, dar şi cele de lângă staţia O.M.V. din Lenin Sud se află în zona B a oraşului, aşa cum rezultă din adresa din 2 noiembrie 2011 emisă de Oficiul de cadastru şi Publicitate Imobiliara Vâlcea.
Recurenţii reclamanţi precizează, în continuare, că este adevărat faptul că la data la care a fost efectuată expertiza în apel preţurile terenurilor au scăzut faţă de momentul exproprierii, însă, acest lucru nu este imputabil acestora şi corect a reţinut instanţa de fond acest fapt în motivarea hotărârii pronunţată în primă instanţă.
În speţă, procedurile de expropriere au început încă din anul 2007 şi de aceea s-a depus la dosar contractul de vânzare cumpărare din 14 decembrie 2007 privind un teren vecin, care s-a vândut la preţul de 477 euro m.p., având la bază un credit ipotecar. De aceea prima instanţă şi expertul S. corect au comparat preţul terenurilor expropriate cu această tranzacţie directă şi fără dubii fiind vorba de un credit ipotecar în care se trece în contract suma reală.
Conform art. 44 alin. (3) din Constituţia României, şi având în vedere cuprinsul art. 1 din Legea nr. 33/1994, reiese foarte clar că expropriatorul trebuie să acorde o dreaptă şi prealabilă despăgubire, în cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică.
Totodată, preţul despăgubirii se stabileşte conform art. 26 din Legea nr. 33/1994 ce prevede expres că aceasta se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului.
Omologarea raportului de expertiză S.G. şi stabilirea preţului de expropriere la suma de 455 euro/m.p. a fost ca urmare a faptului că acest expert a fost singurul care a aplicat metoda legală a comparaţiei directe cu alte tranzacţii din zonă (acte existente la dosar). Or, în fata instanţei de apel experţii au folosit metoda comparaţiei prin bonitate ce este interzisă de către A.N.E.V.A.R. conform adresei existente la dosar ce poartă nr. 7/2008.
Metoda comparaţiei directe singura legală este folosită doar de expertul S.G., care corect a reţinut că în zona A Primăria a concesionat către SC U. SA o suprafaţă de teren din aceea expropriată la preţul de 430 euro/m.p. Acest aspect rezultă şi din pozele efectuate de expertul C.C. unde se poate observa că pe terenul expropriat SC U. SA a închiriat pentru depozitare de la apelantă această suprafaţă.
În raport de aceste motive se solicită admiterea recursului şi acordarea cheltuielilor de judecată efectuate în cauză.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte a constatat următoarele:
Analizând motivele de recurs se constată că nemulţumirile exprimate sunt cu privire la modalitatea de stabilire a cuantumului despăgubirilor prin raportul de expertiză efectuat în faţa instanţei de apel, despăgubiri aferente imobilului - teren expropriat de la recurenţii reclamanţi C.N., C.E. şi D.C.
În raport de criticile aduse hotărârii atacate sub acest aspect, Înalta Curte constată că, potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004, acţiunea formulată de cei expropriaţi se soluţionează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirilor.
Prin urmare, criteriile în raport de care se stabileşte cuantumul despăgubirilor sunt prevăzute de Legea nr. 33/1994, care în art. 26 statuează, în mod expres, că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite şi că, la calcularea cuantumului acestor despăgubiri, atât experţii, cât şi instanţa, vor ţine seama de preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare dovezile depuse de acestea.
Pentru stabilirea despăgubirilor se impune, aşadar, efectuarea unei expertize de către o comisie de experţi alcătuită conform art. 25 din Legea nr. 33/1994, compusă dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii, care să aibă în vedere criteriul de calcul prevăzut de art. 26 alin. (2) din această lege.
În speţă, s-a dispus efectuarea unei noi expertize tehnice, în apel, care să stabilească valoarea reală a terenurilor din litigiu la data efectuării expertizei, ţinându-se seama de preţurile cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel aflate în zona A din unitatea administrativ-teritorială.
Au fost numiţi experţii M.C., desemnat de instanţă, M.M., ales de către apelant şi V.C., ales de către contestatori, experţi care au întocmit o lucrare comună (f. 54-64), în care evaluarea s-a făcut prin metoda comparaţiei directe.
Concluzia celor trei experţi a fost că preţul real al terenurilor în litigiu este de 136 euro/m.p., ceea ce înseamnă că despăgubirea cuvenită reclamanţilor C.N. şi C.E., pentru terenul de 39 m.p. este de 5.304 euro, iar despăgubirea cuvenită reclamantului D.C. este de 9.798 euro, pentru suprafaţa de 72,02 m.p.
Instanţa de apel şi-a însuşit preţul de 136 euro/m.p., care (în opinia sa) reprezintă o dreaptă despăgubire pentru contestatori, având în vedere şi faptul că este vorba despre suprafeţe foarte mici de teren (19,5 m.p., 19,5 m.p. şi 72 m.p.), fără deschidere, fără utilităţi, fără posibilitate de exploatare.
Având în vedere aceste considerente, Înalta Curte apreciază că s-au încălcat dispoziţii imperative în materia exproprierii, respectiv art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 referitoare la modalitatea de calcul a despăgubirilor, care fac trimitere la „preţurile obişnuite de tranzacţionare ", operaţiune pentru îndeplinirea căreia trebuie avute în vedere mai multe preţuri cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.
În speţă, experţii au avut în vedere patru proprietăţi comparabile, „luate din anunţurile de publicitate", astfel cum în mod expres reţine instanţa de apel, care şi-a întemeiat soluţia pe lucrarea astfel întocmită. Prin urmare, nu s-au prezentat acte de înstrăinare sau oferte pentru comparaţie din care să reiasă că imobilele la care s-a făcut raportarea fac parte din aceeaşi categorie de folosinţă cu terenul expropriat.
Acesta situaţie atrage incidenţa art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în ipoteza, când hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.
Drept consecinţă, Înalta Curte apreciază că se impune efectuarea unei expertize tehnice de specialitate cu privire la imobilul - teren expropriat, cu respectarea strictă a cerinţelor imperative ale art. 26 din Legea nr. 33/1994, în scopul de a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului şi pronunţarea unei hotărâri legale şi temeinice.
Cum o asemenea probă nu se poate administra în recurs, în raport de dispoziţiile art. 305 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa hotărârea atacată şi va trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi Curte de apel, pentru ca în baza efectului devolutiv al apelului, să stabilească pe deplin care este situaţia terenurilor în litigiu, să se facă dovada preţurilor cu care se vând în mod real terenurile de acelaşi fel din unitatea administrativ teritorială unde este amplasat terenul în litigiu, la data întocmirii raportului de expertiză, aspecte faţă de care să se facă o corectă aplicare a legii speciale de reparaţie în materia exproprierii.
În acest sens, în recurs, se va face aplicarea dispoziţiilor art. 312 alin. (3) coroborat cu art. 314 C. proc. civ. şi, drept consecinţă, Înalta Curte va casa decizia atacată, trimiţând cauza spre rejudecarea apelului la aceeaşi curte de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de contestatorii C.N., C.E. şi D.C. împotriva Deciziei nr. 96/ A din 08 noiembrie 2011 a Curţii de Apel Piteşti, secţia I civilă.
Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 04 octombrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1453/2012. Civil. Strămutare. Fond | ICCJ. Decizia nr. 6008/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
