ICCJ. Decizia nr. 7686/2012. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 7686/2012
Dosar nr. 12156/118/2010
Şedinţa publică din 14 decembrie 2012
Magistratul asistent referă că procedura de citare este legal îndeplinită, recursul este declarat în termen, motivele de recurs au fost comunicate şi că intimatul reclamant a depus la dosar note scrise prin care a invocat excepţia inadmisibilitătii recursului pe motiv că C.N.A.D.N.R. SA, care a stat în proces, în reprezentarea Statului Român, a declarat recurs în nume propriu, aceasta neavând calitatea procesuală de a formula recurs.
La solicitarea instanţei, mandatarul intimatului reclamant precizează că nu are studii juridice pentru a pune concluzii orale.
Înalta Curte acordă cuvântul părţilor asupra recursului, punându-le în vedere ca mai întâi să pună concluzii pe excepţia inadmisibilitătii recursului, invocată de intimatul reclamant.
Reprezentanta recurentei pârâte solicită respingerea excepţiei, arătând că recursul a fost formulat de C.N.A.D.N.R. în calitate de reprezentată a Statului Român şi nu în nume propriu. Precizează că, în Instanţa de fond a arătat că expertiza tehnică judiciară a relevat, prin analiza preţurilor de vânzare ale comparabilelor, în conformitate cu standardele A.N.E.V.A.R., că valoarea de piaţă a terenului expropriat este de 2,762 euro/mp, respectiv o valoare totală de 24 . 655,323 RON. În ceea ce priveşte valoarea daunelor, s-a arătat că aceasta a fost corect calculată prin raportul de evaluare extrajudiciară şi reflectată în hotărârea de stabilire a despăgubirilor, respectiv 270 RON.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel, pârâta C.N.A.D.N.R. SA.
La termenul din 12 martie 2012, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, a admis suplimentarea probatoriului administrat cu noi înscrisuri, a respins cererea de efectuare a unei noi expertize având ca obiectiv stabilirea valorii terenului expropriat prin raportare la dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât terenurile nu au fost identificate cadastral. apreciind că administrarea unei noi expertize, pe aceleaşi obiective ca şi la fond apare ca irelevantă, câtă vreme ea este susţinută de acte juridice translative de drepturi ce puteau fi depuse şi în primă instanţă şi, prin decizia nr. 44/C pronunţată la aceeaşi dată, a respins ca nefondat apelul.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut, sub un prim aspect, că tribunalul s-a raportat în mod corect la dispoziţiile legale care reglementează materia exproprierii.
Instanţa de apel a constat că pentru fiecare din cele două componente - valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului prin expropriere - tribunalul a analizat datele care au reieşit din raportul de expertiză întocmit de cei trei experţi şi a stabilit în mod judicios că acesta reflectă justa despăgubire cuvenită.
Răspunzând criticii pârâtului referitoare la utilizarea de către experţii judiciari, în cadrul metodei comparaţiei relative, a datelor referitoare la terenuri din alte localităţi, cărora nu li se cunoaşte amplasamentul real şi categoria de folosinţă, instanţa de apel a motivat că această critică este nefondată, întrucât atât experţii numiţi de instanţă, cât şi Societatea generală a experţilor T. SA desemnată de expropriator pentru întocmirea rapoartelor de evaluare a imobilelor supuse exproprierii, datate iunie 2010 au relevat faptul că valoarea prin metoda comparaţiei relative se poate determina în acest caz doar apelându-se la comparabile din zone apreciate ca similare.
Expertiza evaluatorului privat a apelat la comparabile ca: teren 5 ha din extravilanul localităţii V.T.-V.S., situat la cea. 7 km de terenul în litigiu; teren de 1,4 ha din extravilanul localităţii V.T., aflat la 7 km de terenul în litigiu; teren de 34 ha de pe raza administrativă a localităţii M.
Explicaţia acestei raportări (indicată în prezentarea generală din preambulul raportului) a fost identică celei date de experţii judiciari, anume că elementele de comparaţie nu se pot baza în acest caz pe tranzacţii identificate pentru terenuri similare, ci doar pe cererea şi oferta de pe piaţa imobiliară a terenurilor agricole, în condiţiile în care piaţa terenurilor în zonă este practic inactivă, cu tranzacţii sporadice, deşi există o cerere în uşoară creştere.
Este real faptul că, atunci când există elemente certe ale tranzacţiilor imobiliare, datele astfel culese vor fi şi cele care pot fundamenta evaluarea judiciară, însă în speţă, astfel cum s-a arătat, nu au putut fi obţinute asemenea informaţii, iar expertizele au fost unanime în a aprecia valoric terenurile în litigiu în raport de cele similare, din zone comparabile.
În acelaşi mod au operat şi experţii judiciari, preluând în aceeaşi modalitate terenuri din mica publicitate şi de pe site-urile de internet, prelucrând date referitoare la terenuri din localitatea B. (actual M.), din extravilan, în apropierea viitoarei autostrăzi, iar prin metoda comparaţiei au stabilit în mod unanim că valoarea care se impune a fi acordată este de 2,762 euro/mp.
Prezentarea, în apel, a unor contracte de vânzare cumpărare autentificate, încheiate în iunie 2006, decembrie 2007, ianuarie - aprilie 2008 şi respectiv decembrie 2009 nu prezintă relevanţă în speţă, în măsura în care ceea ce este de analizat în cauză nu este valoarea de circulaţie stabilită prin raportări la alte acte translative de drepturi, ci modul în care a fost făcută evaluarea luată în calcul la momentul emiterii hotărârii 24 din 12 iulie 2010.
Instanţa de apel a reţinut că expertul desemnat de expropriator nu s-a raportat el însuşi în analiză la aceste titluri, ci la metoda comparaţiei relative, motiv pentru care nu se poate reanaliza expertiza judiciară pe aceste noi înscrisuri, neprezentate la fond şi încheiate cu mult anterior evaluării preliminare, în procedura exproprierii.
Cu privire la critica privind greşita validare de către tribunal a expertizei judiciare întocmită de cei trei experţi, pe motiv că aceasta contravine indicaţiilor GN1 pct. 5.10. din Standardele Internaţionale de Evaluare referitoare la noţiunea de piaţă şi la elementele care trebuie să o definească, instanţa de apel a reţinut că prin răspunsul la obiecţiuni, precum şi prin datele alese pentru comparaţie, experţii au arătat (şi dovedit) că toate ofertele alese în acest sens se află pe raza teritorială a oraşului M. (fost B.), aplicându-li-se corecţiile necesare în raport de localizarea diferită faţă de cel supus evaluării.
În fine, instanţa de apel a reţinut în ceea ce priveşte critica vizând necesitatea preluării, pentru evaluare, a rapoartelor orientative întocmite sub coordonarea Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România - cerinţă instituită prin art. 11 alin. (9) din Legea nr. 255/2010, că această prevedere este inaplicabilă în măsura în care exproprierea s-a realizat sub imperiul Legii nr. 198/2004.
Împotriva acestei din urma decizii, pârâta C.N.A.D.N.R. SA a declarat recurs, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În motivarea recursului pârâta susţine că decizia recurată a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, fiind astfel încălcate dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 în sensul că instanţa de apel în mod greşit a omologat raportul de expertiză efectuat la fond întrucât ofertele pe baza cărora a fost stabilită valoarea despăgubirilor au fost identificate în mica publicitate şi pe internet pentru terenuri care nu sunt în aceeaşi unitate administrativ teritorială cu terenul expropriat, terenuri cărora nu li se cunoaşte nici amplasamentul real şi nici categoria de folosinţă. Recurenta pârâtă susţine că experţii nu puteau compara terenul din litigiu cu nişte imobile alese aleatoriu, neidentificate cadastral, că pentru a putea face o comparaţie corectă instanţa de apel trebuia să dispună refacerea raportului de expertiză şi să ia drept comparabile tranzacţii notariale din zonă, astfel cum au solicitat prin obiecţiunile la raportul de expertiză.
Examinând cu prioritate excepţia inadmisibilităţii recursului, invocată de intimatul reclamant, Înalta Curte o va respinge ca nefondată, cu motivarea că prin recursul declarat, pârâta C.N.A.D.N.R. SA nu a precizat că exercită calea de atac în nume propriu şi că instanţa de apel a analizat cererea de apel în considerarea pârâtului Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, chiar dacă apelul împotriva sentinţei tribunalului a fost declarat tot de C.N.A.D.N.R. SA în calitate de reprezentantă a Statului Român.
În ceea ce priveşte recursul, Înalta Curte constată că acesta este fondat pentru următoarele considerente:
Potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004, acţiunea formulată de expropriat se soluţionează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirilor.
Criteriile în raport de care se stabileşte cuantumul despăgubirilor sunt prevăzute de Legea nr. 33/1994 care, în art. 26 prevede în mod expres că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite şi că, la calcularea cuantumului acestor despăgubiri, atât experţii, cât şi instanţa vor ţine seama de preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare dovezile depuse de acestea.
Sintagma „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele " are semnificaţia de preţ plătit efectiv, respectiv preţul de tranzacţionare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunţurile de mică publicitate sau de pe internet.
În speţă, instanţa de apel a validat cuantumul despăgubirilor stabilit în primă instanţă pe baza unui raport de expertiză din care nu rezultă că experţii au ţinut seama de preţul cu care se vindeau, în mod obişnuit, terenurile de acelaşi fel, situate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Astfel, expertiza însuşită de instanţa de apel este cea întocmită la 29 aprilie 2011 de către experţii C.C., S.O. şi S.V. numiţi de către Tribunalul Bucureşti.
Din cuprinsul acestei lucrări (completată cu răspunsul la obiecţiuni), rezultă că metoda de evaluare folosită a fost aceea a comparaţiei pornind de la analiza preţurilor de ofertare din publicaţii de specialitate şi de pe internet, iar nu a preţurilor din tranzacţiile încheiate în zonă.
Inactivitatea pieţii imobiliare în zonă la data efectuării expertizei, la care experţii fac referire, nu exclude existenţa unor tranzacţii, aşa încât ei aveau obligaţia de a face verificări în acest sens, la agenţii imobiliare, notari, publicaţii de specialitate din zonă, urmând ca, pe baza informaţiilor primite privind tranzacţiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare preţurile din aceste tranzacţii.
Numai în măsura în care informaţiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, experţii puteau apela la alte comparabile decât preţul de vânzare în determinare a despăgubirilor aferente exproprierii.
Expertiza însuşită de instanţele anterioare nu este, însă, însoţită de niciun document care să ateste rezultatul negativ al unei asemenea verificări. Or, în absenţa acestei dovezi ataşate raportului de expertiză nu se putea accepta evaluarea pe baza ofertelor de vânzare.
Faţă de această situaţie, Înalta Curte apreciază că s-au încălcat dispoziţii imperative în materia exproprierii, respectiv art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 referitoare la modalitatea de calcul a despăgubirilor, care fac trimitere la „preţurile obişnuite de tranzacţionare", operaţiune pentru îndeplinirea căreia trebuie avute în vedere mai multe preţuri cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.
Această situaţie atrage incidenţa art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în ipoteza când hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.
Drept consecinţă, Înalta Curte apreciază că se impune efectuarea unei expertize tehnice de specialitate cu privire la imobilul - teren expropriat, cu respectarea strictă a cerinţelor imperative ale art. 25 şi 26 din Legea nr. 33/1994, în scopul de a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului şi pronunţarea unei hotărâri legale şi temeinice.
Cum o asemenea probă nu se poate administra în recurs, în raport de dispoziţiile art. 305 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa hotărârea atacată şi va trimite cauza, spre rejudecare, la aceeaşi instanţă de apel, pentru ca, în baza efectului devolutiv al apelului, să stabilească pe deplin care este situaţia imobilului în litigiu, să se facă dovada preţurilor cu care se vând în mod real terenurile de acelaşi fel din unitatea administrativ teritorială unde este amplasat terenul în litigiu, faţă de care să se facă o corectă aplicare a legii speciale de reparaţie în materia exproprierii.
În consecinţă, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (3) coroborat cu art. 314 C. proc. civ., va casa decizia atacată, şi va trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge excepţia inadmisibilităţii recursului invocată de intimatul reclamant A.S.
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 44/C din 12 martie 2012 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.
Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 decembrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2929/2012. Civil. Excepţie de... | ICCJ. Decizia nr. 7684/2012. Civil. Revendicare imobiliară.... → |
|---|
