ICCJ. Decizia nr. 2573/2013. Civil. Obligatia de a face. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 2573/2013
Dosar nr. 17474/63/2011
Şedinţa publică de Ia 27 iunie 2013
Asupra recursului de faţă:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Dolj sub nr. 17474/83/2011 reclamantul S.C.D. a chemat în judecată pe pârâta O.T.P. Bank R. SA Bucureşti; solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să se dispună obligarea pârâtei la readucerea spaţiului închiriat, situat în Craiova, Ia suprafaţa iniţială de 270 mp şi obligarea pârâtei Ia plata sumei de 8.000 euro lunar, începând cu data introducerii acţiunii şi în continuare până la data predării efective.
Prin sentinţa nr. 124 din 8 martie 2012, pronunţată în Dosarul tir. 17474/83/2011, Tribunalul Dolj, secţia a II-a civilă, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, invocată de pârâta O.T.P. Bank R. SA Bucureşti, a respins, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de reclamantul S.C.D., în contradictoriu cu pârâta O.T.P. Bank R. SA Bucureşti, având ca obiect obligarea pârâtei la readycerea spaţiului Ia syprafaţa utilă de 270 mp, prin desfiinţarea modificărilor constructive, respingându-se, ca neîntemeiate, capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 8.000 euro/lunar şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei sentinţe, în termen legal a declarai apei reclamantul S.C.D., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Prin întâmpinarea depusă la data de 7 mai 2012, intimata pârâtă O.T.P. Bank R. SA a solicitat respingerea apelului şi menţinerea sentinţei atacate ca fiind temeinică şi legală.
Prin încheierea din 9 mai 2012, Curtea de Apel i-a pus în vedere apelantului să precizeze valoarea contestată şi-n raport de aceasta să timbreze cererea de apel cu 50% din taxa datorată Ia suma contestată.
Cu adresa din 15 mai 2012 s-a precizat valoarea pretenţiilor la suma de 54.000 euro, adică 889.614,20 RON la cursul euro din 15 mai 2012.
Referitor Ia excepţia netimbrării apelului, la data de 6 iunie 2012 reclamantul S.C.D. a formulat cerere de acordare a ajutorului public judiciar sub forma scutirii, reducerii, eşalonării sau amânării plăţii taxei judiciare de timbru, cerere care a fost admisă prin încheierea din Camera de Consiliu de la 13 iunie 2012, în sensul eşalonării plăţii taxei judiciare de timbru, apelantul urmând a achita suma de 1.000 RON până Ia data de 6 august 2012, iar diferenţa de 2.201,68 RON până Ia data soluţionării apelului.
Apelantul s-a conformat acestei dispoziţii a instanţei de apel, achitând taxa de timbru în două etape, ultima plată efectuând-o la 4 iulie 2012, cu chitanţa în sumă de 2.202 RON.
Prin decizia nr. 107 din 9 iulie 2012 a Curţii de Apel Craiova, secţia a ll-a civilă, a fost admis apelul declarat de reclamant, a fost schimbată sentinţa nr. 124 din 6 martie 2012 a Tribunalului Dolj, secţia a ll-a civilă, a fost admisă acţiunea, fiind obligată pârâta să readucă spaţiul situat în Craiova, la suprafaţa iniţială de 270 mp. A fost obligată pârâta la plata sumei de 239.614,20 RON, reprezentând despăgubiri.
S-a luat act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de ape! a reţinut următoarele:
Libertatea contractuală consacrată prin art. 989 C. civ. (vechea reglementare), constă în dreptul unei persoane de a încheia orice contract, cu orice partener şi cu clauzele pe care părţile le convin, cu singurele limite impuse de ordinea publică şi de bunele moravuri, ceea ce înseamnă că obligaţiile părţilor trebuie executare în strictă conformitate cu clauzele contractului.
Neîndeplinirea obligaţiilor contractuale de către una din părţi atrage răspunderea pentru daune, operând prezumţia de culpă, stipulată de art. 970 C. civ., după cum, art. 1073 C. civ. prevede că orice creditor are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi în caz contrar, are dreptul la dezdăunare.
Instanţa a fost investită cu două cererii, respectiv obligarea pârâtei să readucă spaţiul (ce a făcut obiectul contractului de locaţiune) la suprafaţa de 270 mp dar şi obligarea acestuia la despăgubiri, prin raportarea la chiria ce i s-ar fi cuvenit reclamantului în situaţia executării contractului de închiriere înregistrat din 8 iunie 2011 la A.F.P.M. Craiova, încheiat cu SC A.I. SRL.
În materia contractului de locaţiune, art. 1429 C. civ. stipulează că locatarul are două îndatoriri principale, respectiv să întrebuinţeze lucru închiriat ca un bun proprietar şi numai la destinaţia determinata prin contract, iar în lipsă de stipulaţie specială, la destinaţia prezumată de circumstanţe, în timp ce, potrivit art. 1431 C. civ., locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care I-a primit, nefiind răspunzător de pierderea sau deteriorarea provenită din cauza vechimii sau a unei forţe majore.
Cât priveşte situaţia de fapt, instanţa de apel a constatat că între cele două părţi s-a încheiat un contract de închiriere întregistrat la A.F.P.M. Craiova din 31 octombrie 2005, având ca obiect imobilul în suprafaţă utilă de 270 mp, situat în C., judeţul Dolj, proprietatea apelantului, pentru o perioadă de 10 ani, cu începere de la 1 decembrie 2005 până la 1 decembrie 2015.
Dintre clauzele contractuale convenite de părţi, la art. 5.2 alin. (3) s-a prevăzut că locatarul va face lucrările de amenajare interioară a spaţiului, cu condiţia obţinerii tuturor autorizaţiilor şi avizelor legale în acest sens, iar la art. 5.5 s-a stipulat că, la sfârşitul contractului, bunurile, mijloacele şi dotările care au făcut obiectul procesului verbal de predare-primire vor fi predate locatorului cel puţin în starea în care au fost preluate, cu aplicarea uzurii normale, spaţiul rămânând în stare de funcţionare.
Prevederile ce reglementează încetarea contractului sunt cuprinse la capitolul VII, în acest sens la art. 8.2. lit. (d) se precizează că încetarea contractului se poate face, înainte de expirarea termenului, prin denunţare unilaterală de către locatar, fiind obligatorie preavizarea locatorului, în scris, cu 90 de zile înainte de data încetării, pe perioada preavizului contractul producându-şi efectele.
Referitor Ia problema amenajărilor efectuate de către pârâtă, după cum reiese din autorizaţia de construire din 27 februarie 2008, cererea a fost formulată de apelant în numele întîmatei-pârâte şi viza lucrări de amenajare sediu bancă, ceea ce înseamnă că, implicit, O.T.P. Bank dispunea de autorizaţiile şi avizele legale.
Totuşi, aceste lucrări nu au reprezentat simple lucrări de amenajări interioare, ci reprezintă adevărate modificări constructive care au determinat o diminuare a suprafeţei spaţiului cu aproximativ 27 mp, după cum reiese din raportul de expertiză tehnică întocmit de D.P.
Din corespondenţa purtată între părţi a reieşit că spaţiul nu mai putea fi predat în starea în care a fost preluat, contravenind astfel prevederilor legale (art. 1431 C. civ.) şi contractuale (art. 5.5.) care obligă locatarul să restituie lucrul în starea în care I-a primit.
Referitor Ia problema despăgubirilor, în conformitate cu prevederile art. 8.2. lit. d) şi 11.1. alin. (2) din contract, obligaţia intimatei de a preda spaţiul către apelantă avea în vedere data de 30 august 2011, respectiv după expirarea termenului de preaviz, de 90 de zile, în condiţiile în care notificarea din 30 martie 2011 i-a fost comunicată lui S.C.D. Ia 1 aprilie 2011.
Urmare a acestei predări cu întârziere a spaţiului, apelantul a fost lipsit de efectele punerii în executare a contractului de închiriere încheiat cu SC A.I. SRL Craiova şi înregistrat Ia A.F.P.M. Craiova din 6 august 2011, prin faptul că acest nou locatar l-a notificat pe reclamant la 1 iulie 2011, apreciind contractul ca fiind nul, pe considerentul că spaţiul închiriat nu i-a fost pus la dispoziţie.
În aceste condiţii intimata i-a creat un prejudiciu apelantului, lipsindu-l de folosinţa spaţiului şi, implicit, de chiria de care acesta ar fi putut beneficia în cazul derulării contractului, astfel că pârâta a fost obligată la plata sumei de 239.814,20 RON reprezentând contravaloarea a 54.000 euro, respectiv c/val. chiriei pentru perioada 1 iulie 2011 până la 15 mai 2012(6000 euro/lunar).
Împotriva acestei sentinţe a declarai recurs pârâta O.T.P. Bank R. SA Bucureşti aducându-i următoarele critici:
1. Instanţa de apel a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, schimbând înţelesul lămurit al acestuia.
Potrivit dispoziţiilor art. 2 pct. 1 din contractul de închiriere încheiat la 26 octombrie 2005, „locatorul ... închiriază suprafaţa utilă de 270 mp, pentru a fi utilizată ca sediu de bancă”.
Ca atare, intenţia pârâtei a fost aceea de a utiliza spaţiul închiriat ca sediu de bancă, cu toate amenajările ce derivă din specificul activităţilor bancare.
De asemenea, în art. 8 pct. 1 lit. e) din contract s-a stipulat că locatara are dreptul de a face amenajările interioare ce se vor dovedi necesare, să instaleze firmă proprie şi orice alte mijloace de reclamă în afara spaţiului folosit, cu respectarea condiţiilor legale.
S-a mai susţinut că spaţiul respectiv a fost amenajat în conformitate cu autorizaţia de construire din 27 februarie 2006 a Primăriei Municipiului Craiova, pârâta nefiind amendată pentru nerespectarea acestei autorizaţii, ba mai mult, au fost respectate şi obligaţiile ce derivă din prevederile art. 1429 C. civ.
Recurenta-pârâtă a susţinut că a respectat obligaţia ce derivă din prevederile art. 5 pct. 5 din contractul de locaţiune, arătând că a predat spaţiul într-o stare mai bună decât l-a primit la încheierea contractului.
2. Instanţa de apel a pronunţat decizia recurată cu greşita aplicare a legii, respectiv a dispoziţiilor contractuale ce vizează termenul de predare a spaţiului, susţinând că a respectat termenul de preaviz.
Recurenta a susţinut că instanţa de apel a reţinut o stare de fapt eronată, deoarece, prin adresa din 18 mai 2011 a fost adusă la cunoştinţa reclamantului împrejurarea că predarea spaţiului se va face la 4 iulie 2011, cu respectarea prevederilor art. 11.1 alin. (2) din contractul de închiriere.
În acest sens, s-a susţinut că, prin adresa din 30 martie 2011, a fost notificat reclamantul în legătură cu predarea spaţiului, scrisoarea fiind recepţionată de destinatar la data de 4 aprilie 2011 astfel încât, termenul de 90 de zile s-a împlinit Ia 4 iulie 2011, ziua 3 iulie 2011, fiind nelucrătoare.
Recurenta a susţinut că, în mod greşit, instanţa de apel a reţinut că reclamantul a recepţionat notificarea la data de 1 aprilie 2011, când de fapt s-a dovedit că recepţionarea notificării s-a produs Ia 4 aprilie 2011, iar la data de 4 iulie 2011, spaţiul a fost predat reclamantului.
Ca atare, potrivit probelor administrate, predarea spaţiului nu s-a făcut cu întârziere, aşa cum, eronat, a reţinut instanţa de apel.
În altă ordine de idei, recurenta a susţinut că în cauză nu s-a făcut dovada îndeplinirii cumulative a condiţiilor răspunderii civile contractuale.
Astfel, nu s-a făcut dovada că reclamantul a încercat sâ închiriere spaţiul respectiv altor persoane, nu s-a făcut dovada culpei pârâtei, susţinând că de fapt, a adus îmbunătăţiri spaţiului închiriat, dar pe care nu le-a solicitat de la reclamant.
Recurenta a solicitat judecarea cauzei în lipsă.
Reclamantul intimat a depus la dosarul cauzei concluzii scrise, prin care a solicitat respingerea recursului.
La termenul din 16 mai 2013, instanţa a încuviinţat proba cu înscrisuri, solicitată de către recurenta-pârâtă, înscrisurile fiind comunicate intimatului-reclamant.
Ca urmare a înscrisurilor depuse de către recurenta în recurs, prin care a încercat să dovedească faptul că reclamantul nu ar fi proprietarul spaţiului în litigiu, reclamantul-intimat a depus o notă, însoţită de acte doveditoare, prin care a explicat ce anume spaţii deţine şi care au făcut obiectul contractului încheiat cu pârâta.
Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
1. Prima critică nu poate fi reţinută.
Recurenta a încadrat această critică în prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., însă, prin această critică a vizat, de fapt, greşita interpretare a dispoziţiilor contractuale, nu natura juridică a actului încheiat între părţi, această critică putând fi încadrată în prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Sub acest aspect, soluţia instanţei de apel este legală, fiind dată cu corecta aplicare a dispoziţiilor art. 1431 C. civ. şi a art. 969 C. civ. raportat la art. 5.5 din contractul de închiriere.
Este adevărat că părţile au convenit că pârâta poate să facă modificările necesare utilizării spaţiului în funcţie de specificul unei bănci, dar această modificare a configuraţiei spaţiului a dus la diminuarea suprafeţei utile a acestuia, însă, conform dispoziţiilor legale şi contractuale arătate mai sus, reclamantul are dreptul ca la încheierea contractului să primească spaţiul în starea în care l-a predat.
Este evident faptul că, prin lucrările efectuate, suprafaţa utilă a spaţiului a fost diminuată considerabil, în negocierea unui eventual nou contract de închiriere reclamantul ar trebui să se bazeze pe o suprafaţă utilă mult redusă, fapt ce l-ar dezavantaja.
Modificările efectuate au fost utile locatarului, nu locatorului, fiind firesc ca locatorul să fie de acord cu acestea pe durata derulării contractului, însă, la încetarea contractului reclamantul are dreptul, potrivit dispoziţiilor legale şi contractuale mai sus arătate, să primească spaţiul înapoi în suprafaţa cu care I-a predat.
În ce priveşte susţinerile făcute în calea de atac a recursului, în sensul că spaţiul respectiv nu ar aparţine reclamantului, din analiza actelor depuse în recurs a rezultat faptul că obiect al contractul l-au constituit spaţiile situate în str. T.A., în suprafaţă totală de 275,43 mp (227,80 mp + 47,83 mp), acest spaţiu fiind diferit de spaţiul existent în str. O., care aparţine SC M. SRL Craiova, dar care nu a făcut obiectul contractului de închiriere.
Dacă pârâta a amenajat acest spaţiu, a făcut-o în afara înţelegerilor contractuale şi, oricum, nu a formulat nicio cerere în sensul obligării deţinătorului acestui spaţiu la plata unor despăgubiri.
2. Cea de a doua critică nu poate fi reţinută, deoarece, aceasta nu vizează nelegalitatea deciziei recurate, aşa după cum, formal, susţine recurenta, ci netemeinicia acesteia, recurenta susţinând că instanţa de apel a interpretat, în mod greşit, materialul probator existent la dosarul cauzei şi că nu s-a dovedit existenţa, în mod cumulativ, a condiţiilor răspunderii civile contractuale.
Cum aceste critici vizează netemeinicia deciziei recurate şi, cum pct. 10 şi 11 ale art. 304 C. proc. civ., au fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000, acestea nu mai pot fi analizate în calea de atac, extraordinară, a recursului.
Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte, va respinge recursul, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta O.T.P. Bank R. SA Bucureşti împotriva deciziei nr. 107 din pronunţată de Curtea de Apel Craiova, secţia a ll-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 27 iunie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 257/2013. Civil. Pretenţii. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 260/2013. Civil. Rezoluţiune contract. Recurs → |
|---|
