ICCJ. Decizia nr. 2985/2013. Civil. Rezoluţiune contract. Rezoluţiune contract. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE Şl JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 2985/2013
Dosar nr. 51369/3/2010
Şedinţa publică de la 2 octombrie 2013
Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 3357 din 15 martie 2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a Vl-a civilă, a fost admisă acţiunea formulată de reclamanţii G.I.P. şi G.M.L., în contradictoriu cu pârâta SC O.T. SRL, a fost dispusă rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 24 iulie 2008 încheiat între cele două părţi şi a fost obligată pârâta să plătească reclamanţilor suma de 81.714,20 euro sau echivalentul în lei la cursul B.N.R. în ziua plăţii, reprezentând despăgubiri, şi suma de 13.423,44 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că, prin contractul de rezervare din 10 iunie 2008 s-a menţionat că vânzătoarea dezvolta, în baza Proiectului din 2007, realizat de către SC B.A.A. SRL, pe terenul în suprafaţă de 2.374,32 mp situat în Bucureşti, sector 2, înscris în C.F., a localităţii Bucureşti, sector 2, un proiect imobiliar constând în edificarea unui complex rezidenţial format dintr-un imobil cu apartamente având destinaţia de locuinţă, denumit în continuare „Condominiul" (ce se va construi conform autorizaţiei de construire din 20 noiembrie 2007).
De asemenea, s-a stipulat faptul că preţul fără T.V.A. al imobilului (inclusiv cotele indivize) finisat în varianta de bază este de 210.604 euro, la care se adaugă T.V.A. La data semnării contractului, cumpărătorul a achitat vânzătoarei suma de 3.000 euro inclusiv T.V.A. la cursul B.N.R., echivalent a 10.980 lei cu titlu de taxă de rezervare, sumă care la momentul semnării antecontractului de vânzare-cumpărare urma să se transforme în avans parţial din preţul apartamentului.
S-a constatat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare din 24 iulie 2008, promitenţii (vânzător, respectiv cumpărător) şi-au asumat obligaţia primul de a vinde şi al doilea de a cumpăra, imobilul situat în Bucureşti, Sector 2, ce se va construi conform autorizaţiei de construire din 20 noiembrie 2007, compus din: apartamentul de 3 camere, situat la etajul 2, ce urma să fie edificat de către vânzătoare pe terenul situat în Bucureşti, sector 2; cota indiviză aferentă din spaţiile comune ale blocului; cota indiviză de teren aferentă apartamentului.
Prima instanţă a constatat că prin art. 3.2 din antecontractul încheiat, părţile au stipulat că încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare urma a avea loc la notariat (B.N.P. P.R.M., cu sediul în Bucureşti, sector 6) în termen de 10 zile lucrătoare de la data semnării procesului verbal de predare-primire a locuinţei, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2009, termenul putând fi decalat în anumite situaţii expres convenite prin antecontract.
În cuprinsul art. 3.4 din acelaşi antecontract de vânzare-cumpărare s-a menţionat că, la data finalizării lucrărilor de construire şi a încheierii contractului de vânzare-cumpărare, vânzătoarea avea obligaţia să predea cumpărătorului imobilul descris la art. 2 pct. 2-1, cu anumite finisaje expres enumerate, descrierea detaliată a tipurilor şi calităţilor acestora, urmând a se stabili prin act adiţional în termen de maxim 3 luni de la data semnării antecontractului.
Preţul imobilului total (inclusiv T.V.A.) a fost stabilit la suma de 250.618,78 euro, la data de 10 iunie 2008 fiind achitat cu titlu de rezervare suma de 3.000 euro, plata avansului de către cumpărător stabilit în baza antecontractului, în sumă de 40.857,10 euro (inclusiv T.V.A.), echivalentul în lei 145.945,65 lei la cursul B.N.R., reprezentând 16,50% din preţul de cumpărare al apartamentului, urmând a fi efectuată prin transfer bancar maxim până la data de 31 iulie 2008. Diferenţa de 206.761,68 euro (inclusiv T.V.A.) urma a se va achita în termen de 10 zile de la data semnării procesului verbal de predare-primire, respectiv la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care urma să fie încheiat în conformitate cu prevederile antecontractului. La aceeaşi dată, vânzătoarea urma să prezinte şi procesul verbal de recepţie a construcţiei încheiat cu Inspectoratul de Stat în construcţii al Municipiului Bucureşti.
Instanţa de fond a mai reţinut că în cuprinsul art. 6 din convenţia părţilor, s-a agreat inserarea unor clauze penale (penalităţi de întârziere şi despăgubiri).
Astfel, dacă contractul autentic de vânzare-cumpărare nu se încheia din culpa vânzătorului până la data de 30 decembrie 2009, acesta datora cumpărătorului despăgubiri egale cu dublul avansului primit până la data de 30 noiembrie 2009 şi va plăti ambele comisioane către Agenţie. Dacă contractul autentic de vânzare-cumpărare nu se încheia din culpa cumpărătorului până la data limită sau dacă cumpărătorul doreşte rezilierea antecontractului, acesta va pierde avansul în favoarea vânzătorului şi va plăti ambele comisioane către Agenţie.
Pentru a putea aprecia dacă devine aplicabilă rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv acordarea despăgubirilor conform art. 6.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare, tribunalul a apreciat necesar să antameze printre altele modul în care părţile au înţeles să-şi execute fiecare obligaţiile, respectiv aspectul culpei în neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
Au fot înlăturate susţinerile pârâtei conform cărora, la data de 31 decembrie 2010, imobilul era finalizat, în stare de a fi predat în termenul şi în condiţiile stipulate în contract, pârâta deţinând toate actele şi efectuând toate formalităţile necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică, conform dispoziţiilor art. 7.2 din Antecontract.
În raport de întregul material probator administrat în cauză, prima instanţă a apreciat insuficiente în dovedirea executării obligaţiilor de către pârâtă doar procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor din 13 noiembrie 2009 din data de 13 noiembrie 2009 (anexa nr. 3 la întâmpinare filele 87-88 fond) încheiat cu I.S.C., primăria Sectorului 2 şi ceilalţi membrii ai comisiei de recepţie; respectiv dovada intabulării imobilului atât a construcţiei cât şi a fiecărui apartament în parte - încheierea din 30 decembrie 2009 emisa de O.C.P.I. Sector 2; Decizia de impunere pe anul 2010 nr. 91 din 08 ianuarie 2010 pentru stabilirea impozitului pe clădiri, impozitului pe teren.
S-a subliniat faptul că, potrivit convenţiei părţilor, încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare urma a avea loc la notariat în termen de 10 zile lucrătoare de la data semnării procesului verbal de predare-primire a locuinţei, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2009.
Prin procesul verbal de constatare a stadiului lucrărilor întocmit la data de 30 decembrie 2009, semnat doar de reclamanţi şi doi martori ai acestora, reclamanţii au constatat o serie de deficienţe.
S-a precizat şi că această listă neexhaustivă de lucrări nefinalizate putea fi completată şi cu lucrările neterminate de la spaţiile comune cum ar fi subsolul, terasa, unde nu li s-a asigurat accesul.
S-a reţinut că neexecutarea la termen a lucrărilor, nerespectarea obligaţiilor contractuale care îi reveneau pârâtei au fost probate şi cu planşe fotografice.
La data de 30 decembrie 2009, reclamanţii şi numitul S.H., în calitate de administrator al SC O.T. SRL, s-au prezentat la B.N.P. P.R.M., unde s-a dat încheierea de certificare din 30 decembrie 2009, prin care s-au consemnat următoarele declaraţii: reclamanţii au refuzat semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică deoarece: nu au fost prezentate documente justificative care să demonstreze remedierea deficienţelor constatate în nota de observaţie din 13 noiembrie 2009 la procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor din 13 noiembrie 2009; la data prezentării nu s-a făcut dovada că terenul aferent construcţiei este liber de sarcini, până la data de 30 decembrie 2009 nu s-a semnat procesul verbal de predare-primire a apartamentului; stadiul apartamentului nu respectă prevederile art. 3.4 din antecontractul de vânzare-cumpărare şi nu poate fi utilizat pentru scopul în care a fost construit întrucât nu se asigură dependinţele, dotările şi utilităţile necesare de locuit ale unei familii, fiind enumerate şi lipsa lucrărilor prezentate şi în cuprinsul procesului verbal întocmit la data de 30 decembrie 2009.
Deşi prezent, reprezentantul pârâtei nu a adoptat nicio poziţie, nefiind consemnat nici un punct de vedere al său în sensul că societatea şi-ar fi executat toate obligaţiile şi se declară aptă pentru semnarea actului autentic, solicitând eventual plata preţului de la partea adversă.
În considerarea celor menţionate, instanţa a înlăturat apărarea pârâtei potrivit căreia reclamanţii ar fi în culpă şi contractul nu s-ar fi putut încheia din cauza promitenţilor-cumpărători, care nu ar fi dispus de suma de bani necesară încheierii contractului la momentul respectiv, cu atât mai mult cu cât, reclamanţii au înţeles să plătească toate sumele necesare anterioare încheierii actului autentic (suma de 3.000 euro, şi avansul de 40.857,10 euro); diferenţa de 206.761,68 euro (inclusiv T.V.A.) urmând a fi achitată în termen de 10 zile de la data semnării procesului verbal de predare-primire, adică la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
S-a apreciat că, nerespectându-şi propriile obligaţii, pârâta nu putea pretinde reclamanţilor încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, şi cu atât mai puţin plata diferenţei de preţ, astfel că a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 24 iulie 2008 încheiat între cele două părţi.
Reţinând şi culpa pârâtei, respectiv a promitentei vânzătoare, instanţa de fond a făcut aplicarea clauzei penale prevăzute în art. 6.1 din antecontractul părţilor şi a dispus obligarea acesteia la plata unor despăgubiri egale cu dublul avansului primit de pârâtă şi care a fost cuantificat de către reclamanţi la suma de 81.714,20 euro (dublul sumei de 40.857,10 euro), dând astfel eficienţă principiului disponibilităţii părţii, care şi-a individualizat pretenţiile.
Cu aplicarea art. 274 alin. (3) C. proc. civ. pârâta a fost obligată să plătească reclamanţilor suma de 13.423,44 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentinţe, pârâta SC O.T. SRL a declarat apel, care, prin Decizia civile nr. 288 din 20 iunie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a Vl-a civilă, a fost respins ca nefondat.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de control judiciar a apreciat că instanţa de fond a reţinut în mod corect situaţia de fapt relevantă pe baza probelor administrate în cauză, aplicând în mod judicios normele legale incidente după constatarea îndeplinirii tuturor cerinţelor legale pentru rezoluţiunea antecontractului semnat de părţi.
Instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că părţile au convenit în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat că predarea fizică a apartamentului urma a se realiza la data de 31 noiembrie 2009, termenul putând fi prelungit doar pentru situaţiile expres prevăzute şi cu încunoştinţarea beneficiarilor, fără a depăşi însă data de 31 decembrie 2009, data limită prevăzută şi pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.
S-a constatat că prin intermediul procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor din 13 noiembrie 2009, semnat cu obiectiuni din partea Primăriei Sectorului 2 în sensul amânării recepţiei pentru nefinalizarea lucrărilor şi înscrisul intitulat "stadii fizice preliminare recepţiei apartamentului nr. 11" semnat şi de reprezentantul apelantei la data de 30 decembrie 2009, acte recunoscute în materialitatea lor de apelantă, intimaţii au făcut dovada în faţa primei instanţe cu privire la existenţa unor deficienţe care justificau refuzul de a accepta recepţionarea imobilului şi semnarea contractului de vânzare cumpărare.
Părţile au prevăzut în mod expres la art. 3.4 din antecontract obligaţia de predare a apartamentului cu anumite finisaje, expres enumerate, deficienţele constatate referindu-se şi la asemenea finisaje.
S-a apreciat că eventuala valoare globală a finisajelor nerealizate nu are relevanţă în stabilirea caracterului semnificativ al acestei neexecutări a contractului din partea apelantei, cât timp acestea făceau imposibilă utilizarea bunului potrivit destinaţiei sale.
În acest context, s-a arătat că procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, prezentat chiar de către apelantă, a fost semnat fără obiectiuni la data de 30 iunie 2010, la 6 luni după sesizarea instanţelor de judecată cu prezenta acţiune în rezoluţiune.
Posibilitatea executării obligaţiilor asumate în cursul procesului, nu are relevanţă cât timp părţile au fixat în mod expres un termen care, din ansamblul prevederilor contractuale, poate fi caracterizat drept esenţial. Astfel, termenul de predare a imobilului a fost stabilit la o dată fixă, cu posibilităţi limitate şi exprese de prelungire cu maxim 30 de zile. Importanţa acestui termen în ansamblul contractual rezulta în mod clar din severitatea clauzei penale inserate în art. 6.1 din antecontract, care a permis intimaţilor să pretindă despăgubiri egale cu dublul avansului plătit în cazul neîncheierii contractului de vânzare - cumpărare din culpa promitentului - vânzător până la data de 31 decembrie 2009.
Caracterul esenţial al termenelor fixate prin contract determina şi punerea de drept în întârziere a apelantei la expirarea acestora, fără îndeplinirea altor formalităţi, potrivit art. 1079 alin. (2) pct. 3 C. civ. 1864.
În concordanţă cu prima instanţă, instanţa de apel a constatat executarea de către intimaţii - reclamanţi a obligaţiilor scadente până la momentul predării imobilului, astfel că nu s-a putut reţine lipsa disponibilităţii pentru executarea propriilor obligaţii.
În cronologia executării antecontractului, diferenţa de preţ de 206.761,68 euro urma a se achita în 10 zile de la semnarea procesului verbal de predare, respectiv la data semnării contractului de vânzare -cumpărare în formă autentică, prin urmare, obligaţia de predare şi obligaţia de plată a diferenţei de preţ nu erau simultane, iar cea imputată apelantei avea scadenţa anterioară.
În termen legal, împotriva acestei decizii, pârâta SC O.T. SRL Bucureşti a declarat recurs, solicitând, în principal, în conformitate cu dispoziţiile art. 304, pct. 8 şi 9 coroborate cu dispoziţiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ., admiterea recursului şi modificarea în tot a deciziei recurate, în sensul admiterii apelului şi, pe cale de consecinţă, respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată, iar în subsidiar, în conformitate cu dispoziţiile art. 304 pct. 5 raportat la art. 312 alin. (3) şi la art. 129 alin. (5) C. proc. civ., admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei la instanţa de apel în vederea efectuării unei expertize tehnice de specialitate în construcţii cu privire la starea apartamentului la data de 31 decembrie 2009.
În motivare, după o scurtă prezentarea a situaţiei de fapt, invocând, în drept, dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă susţine, în esenţă, că aplicabilitatea art. 6.1 din antecontract nu poate fi extinsă şi pentru eventuala neîndeplinire a altor obligaţii din antecontract, din interpretarea acestei clauze rezultând că despăgubirile vor fi acordate exclusiv pentru neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor pârâtei referitoare strict la momentul când ar fi trebuit să se perfecteze contractul de vânzare în formă autentică.
Or, aceste obligaţii, apreciază pârâta, au fost îndeplinite, fiind depuse la dosarul cauzei extras de carte funciară din data de 30 decembrie 2009 care face dovada calităţii de proprietar asupra terenului şi apartamentului, Decizia de impunere nr. 91 din 08 ianuarie 2010 vizând îndeplinirea obligaţiilor fiscale şi procesul-verbal de recepţie la finalizarea lucrărilor din data de 13 noiembrie 2009.
Consideră că, în cazul constatării unor neconformităţi ale bunului, acestea împiedicau perfectarea vânzării şi valabilitatea acesteia, şi preţul vânzării trebuia redus corespunzător. Sub acest aspect, singurele impedimente la încheierea vânzării şi care ar fi de natură să fundamenteze ideea culpei vânzătorului, nu pot fi decât valoarea foarte mare a neconformităţilor sau caracterul lor esenţial care ar face bunul impropriu de folosit conform destinaţiei acestuia.
Recurenta contestă valoarea probatorie a proceselor verbale întocmite pro causa de reclamanţi în prezenţa martorilor lor şi a fotografiilor depuse la dosar, care nu dovedesc neconformităţile existente la data de 30 decembrie 2012, arătând că a depus la dosar planşe fotografice elocvente pentru situaţia apartamentului la data prevăzută pentru finalizare. Apreciază că valoarea neconformităţilor constatate la data de 28 decembrie 2009 era infinit mai mică, nefiind susceptibilă de a determina neîncheierea actului autentic, ci doar o reducere proporţională de preţ, în măsura în care intimaţii ar fi administrat probe în acest sens.
În cursul procesului, intimaţii au renunţat la proba testimonială şi nici nu au solicitat efectuarea unei expertize prin care să-şi dovedească susţinerile, iar anterior procesului, intimaţii nu au solicitat constatarea acestor aspecte pe calea asigurării de dovezi prevăzute de art. 235 sau 239 C. proc. civ.
Stabilirea fie a valorii consistente a neconformităţilor sau faptul că acestea făceau apartamentul impropriu utilizării conform destinaţiei sale ar fi trebuit să fie realizată în mod obligatoriu pe baza unei expertize de specialitate, expertiză care ar fi trebuit solicitată de intimaţii-reclamanţi având în vedere că aceştia erau cei care aveau obligaţia de a face dovada caracterului esenţial al neconformităţilor.
Consideră că instanţa de apel, în mod greşit, a reţinut că neexecutarea este semnificativă şi poate fundamenta refuzul intimaţilor de a perfecta contractul autentic de vânzare şi, totodată, culpa pârâtei pentru neperfectarea actului autentic.
Instanţa de apel a schimbat înţelesul clauzei penale, care sancţiona doar neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor pârâtei referitoare strict la momentul când ar fi trebuit să se perfecteze contractul de vânzare în forma autentică şi care ar fi fost în măsură să împiedice această perfectare, iar nu neîndeplinirea altor obligaţii derivând din antecontract.
Sintetizând, susţine că, în mod nelegal, a fost stabilit caracterul esenţial al neconformităţilor, fără administrarea niciunui probatoriu în acest sens şi, în mod nelegal, a fost aplicată clauza penală pentru o obligaţie (obligaţia de predare) la care aceasta nu era privitoare.
Totodată, instanţa de apel, în mod nelegal, a constatat îndeplinirea cerinţei ca partea care solicită rezoluţiunea să facă dovada executării propriilor obligaţii sau faptul că este gata să şi le execute, consideraţii datorate greşitei interpretări a clauzelor antecontractului, redând clauzele contractuale reglementate la art. 3.3 şi art. 7.2 din antecontract.
Potrivit acestor clauze contractuale, arată recurenta-pârâtă, apartamentul putea fi predat până la data de 31 decembrie 2009, iar intimaţii trebuiau să achite restul de preţ până la data de 30 decembrie 2009. Pe cale de consecinţă, scadenţa obligaţiei de predare nu doar că nu este anterioară (cum a reţinut instanţa de apel) sau simultană, dar este ulterioară obligaţiei intimaţilor de a achita restul de preţ.
Apreciază că nu avea relevanţă achitarea de către intimaţii-reclamanţi a avansului, cât timp aceştia nu au făcut dovada disponibilului bănesc pentru plata sumei de 206.761,68 euro, ce ar fi trebuit să fie plătită la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare.
Cu privire la interpretarea noţiunii de disponibilitate reală de executare a propriilor obligaţii, citează din considerentele Deciziilor nr. 495 din 14 decembrie 2011 şi nr. 126 din 13 martie 2012, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti în speţe similare privitoare la alte apartamente din acelaşi ansamblu rezidenţial.
Sub aspectul instituit de prevederile dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., apreciază, în esenţă, nu sunt îndeplinite cumulativ cerinţele art. 1020-1021 C. civ.
Susţine că, nu se poate pune egalitate între situaţia în care apartamentul nu poate fi efectiv utilizat şi situaţia în care se refuză recepţia pentru faptul că ar exista un anumit disconfort în exploatarea acestuia. Potenţial, intimaţii ar fi fost îndrituiţi la reducerea corespunzătoare a preţului, eventual coroborată cu despăgubiri pentru lipsa de folosinţă până la remedierea minorelor neconformităţi.
În lipsa unei expertize de specialitate, în lipsa efectuării procedurii asigurării de dovezi care să constate aspectele reclamate de intimaţi, în lipsa audierii de martori, apreciem că în mod total nelegal instanţa de apel a constatat caracterul esenţial al predării neconforme stabilind că acestea făceau imposibilă utilizarea bunului potrivit destinaţiei sale.
Recurenta a apreciat că refuzul reclamanţilor de a încheia contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică pentru motivele invocate în faţa notarului public constituia o excepţie de neexecutare care ar fi justificat doar suspendarea executării propriilor obligaţii şi nu rezoluţiunea.
Subsumat motivului de nelegalitate instituit de prevederile art. 304 pct. 5 C. proc. civ., apreciază că situaţia de fapt nu a fost lămurită pe deplin în cauză.
Aceasta întrucât, instanţa de apel şi-a fundamentat soluţia atât pe un înscris care nu priveşte apartamentul intimaţilor (anexa nr. 39265 din 30 iunie 2010) ci părţile de folosinţă comună, cât şi pe un înscris care este anterior obligaţiei de predare din data de 31 decembrie 2009 („Stadii fizice preliminare recepţiei apartamentului încheiat în data de 28 decembrie 2009), acte care nu pot lămuri pe deplin prezenta cauză.
De asemenea, instanţa de apel nu a analizat în nici un fel planşele fotografice depuse de pârâtă cu privire la starea apartamentului la data de 31 decembrie 2009.
Solicită efectuare unei expertize tehnice de specialitate în construcţii cu privire la starea apartamentului la data de 31 decembrie 2009, expertiză ce nu poate fi dispusă decât de instanţa de apel.
Examinând cu prioritate excepţia nulităţii recursului invocată de intimaţii-reclamanţi G.l.P. şi G.M.L., Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 137 C. proc. civ. raportat la art. 3021lit. c) şi art. 306 C. proc. civ., va respinge excepţia, întrucât criticile formulate fac posibilă încadrarea lor în textele de lege invocate de recurenta-pârâtă.
Analizând decizia recurată, în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate şi temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru considerentele care succed:
Potrivit dispoziţiilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ., hotărârea este nelegală „când instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia".
Pornind de la cadrul legal instituit de art. 969 C. civ., conform căruia convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, este în obligaţia instanţei de apel să examineze în mod real voinţa părţilor semnatare ale contractului încheiat, or, în cauză, aceste aspecte au fost pe deplin analizate, instanţa de apel făcând o corectă interpretare a actului dedus judecăţii, respectiv a clauzelor contractuale, în considerarea dispoziţiilor art. 977, precum şi ale art. 982 C. civ., nefiind incident motivul instituit de pct. 8 al art. 304 C. proc. civ.
Este de necontestat că între pârâta SC O.T. SRL în calitate de promitent vânzător şi reclamanţii G.I.P. şi G.M.L., în calitate de promitenţi cumpărători s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare din 24 iulie 2008 (filele 11-13 din Dosarul nr. 7300/299/2010 al Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti), prin care pârâta s-a obligat să vândă, iar reclamanţii să cumpere imobilul situat în Bucureşti - Sectorul 2, ce se va construi conform autorizaţiei de construire din 20 noiembrie 2007, compus din: apartamentul, situat la etajul 2, din Blocul Tronson B ce urma să fie edificat de către vânzătoare pe terenul situat în Bucureşti, sector 2; cota indiviză aferentă din spaţiile comune ale blocului; cota indiviză de teren aferentă apartamentului.
La art. 3.3 din antecontract părţile au prevăzut termenul de predare a apartamentului la data de 31 noiembrie 2009, termenul putând fi prelungit doar pentru situaţiile expres stipulate şi cu încunoştiinţarea beneficiarilor, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2009.
Contrar susţinerilor recurentei-pârâte, ambele instanţe au reţinut, în mod corect, împrejurarea că la data de 31 decembrie 2009 (data limită prevăzută pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare), imobilul nu era în stare de a fi predat în termenul şi condiţiile agreate de părţi, în condiţiile în care art. 3.4 din antecontractul încheiat prevedea obligaţia de predare a apartamentului cu anumite finisaje expres enumerate, iar deficienţele cuprinse în procesul verbal de constatare a stadiului lucrărilor din data de 30 decembrie 2009 au fost cuprinse o serie de deficienţe care au vizat şi acele finisaje nerealizate.
De altfel, procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor a fost semnat fără obiecţiuni la data de 30 iunie 2010, respectiv după şase luni de la sesizarea instanţei de judecată cu prezenta acţiune în rezoluţiune, aspect reţinut cu justeţe de instanţa de control judiciar.
Aşa fiind, susţinerile conform cărora, în raport de prevederile art. 3.3 şi art. 7.2 din antecontract, pârâta putea preda apartamentul până la data de 30 decembrie 2009 sunt lipsite de orice justificare.
În mod legal, termenul de predare a fost apreciat ca fiind esenţial, imobilul urmând a fi finalizat şi predat la o dată fixă, cu posibilităţi limitate şi exprese de prelungire, caracterul esenţial al acestui termen de predare rezultând şi din clauza penală agreată de părţi la art. 6.1. care permitea intimaţilor-reclamanţi să pretindă despăgubiri egale cu dublul avansului plătit în cazul neperfectării contractului de vânzare-cumpărare din culpa promitentului-vânzător (pârâtei) până la data de 30 decembrie 2009.
Se impune precizarea faptului că o reanalizare a situaţiei de fapt la care tinde în realitate recurenta, nu justifică invocarea motivului de recurs bazat pe aplicarea greşită a unor dispoziţii contractuale ori aplicarea greşită a legii, de care se prevalează aceasta.
În condiţiile în care restabilirea situaţiei de fapt şi interpretarea probelor aflate la dosar (planşe fotografice, procese-verbale etc.) exced competenţei instanţei de recurs, se impune respingerea de plano a criticilor de netemeinicie, care nu satisfac exigenţele impuse de art. 304 C. proc. civ., reaprecierea probelor nemaifiind posibilă în această etapă procesuală odată cu abrogarea pct. 11 al art. 304 C. proc. civ. prin O.U.G. nr. 138/200 şi ale art. 304 pct. 10 C. proc. civ. prin dispoziţiile Legii nr. 219/2005.
Potrivit dispoziţiilor art. 1020 C. civ., „condiţia rezolutorie este subînţelesă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său", iar dispoziţiile art. 1021 C. civ. stipulează că „în acest caz contractul nu este desfiinţat de drept. Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea cu daune interese".
Culpa recurentei-pârâtei pentru neîndeplinirea obligaţiile asumate prin antecontract (nepredarea apartamentului în termenul şi condiţiile convenite) nu poate fi transferată în sarcina reclamanţilor, care şi-au îndeplinit propriile obligaţii succesive, în ordinea cronologică a scadenţei lor, astfel cum au fost stipulate de către părţi în antecontractul încheiat, fiind nefondate şi criticile sub aspectul lipsei disponibilităţii pentru executarea obligaţiilor de către reclamanţi.
În mod greşit, recurenta pretinde că obligaţia de predare şi obligaţia de plată a diferenţei de preţ nu erau simultane, iar cea imputată pârâtei era anterioară, întrucât în cronologia executării antecontractului, diferenţa de preţ de 206.761,68 euro urma a fi achitată la 10 zile de la semnarea procesului-verbal de predare, respectiv la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (art. 4 din antecontract).
Este evident că, în speţă, pârâta (promitenta-vânzătoare) SC O.T. SRL Bucureşti nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, iar faţă de opţiunea reclamanţilor în sensul rezoluţiunii, cu respectarea totodată a prevederilor art. 969 C. civ., ambele instanţe, în mod legal, au dat eficienţă dispoziţiilor art. 1020-1021 C. civ., motiv pentru care, nu se poate reţine nici incidenţa dispoziţiilor pct. 9 al art. 304 C. proc. civ.
Distinct de cele reţinute, instanţa de apel a verificat, cu respectarea textului legal menţionat, aplicarea legii de către instanţa de fond, raportat la scopul urmărit prin promovarea acţiunii, în limitele în care apelanta-pârâtă a înţeles să învestească instanţa de control judiciar şi să-şi argumenteze susţinerile, ţinând cont şi de apărările formulate de reclamanţi.
Împrejurarea că recurenta-pârâtă înţelege să solicite pentru prima oară în recurs efectuarea unei expertize tehnice de specialitate în construcţii cu privire la starea apartamentului la data de 31 decembrie 2009, nu poate conduce la casarea hotărârii în temeiul pct. 5 al art. 304 C. proc. civ. invocat de recurentă, în condiţiile în care, instanţa de apel, în temeiul efectului devolutiv al apelului a verificat legalitatea şi temeinicia hotărârii primei instanţe în limitele motivelor de apel formulate de apelanta-pârâtă, respectând prevederile art. 129 C. proc. civ., stabilind situaţia de fapt sub toate aspectele sesizate şi în raport de probele cauzei, iar faptul că soluţia pronunţată de instanţa de apel nu a corespuns voinţei pârâtei, nu reprezintă un motiv de nelegalitate care să conducă la modificarea sau casarea decizie recurate.
Pentru toate argumentele care preced, Înalta Curte constată că hotărârea recurată este la adăpost de orice critică, motiv pentru care, în aplicarea dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC O.T. SRL Bucureşti împotriva Deciziei civile nr. 288/2012 din 20 iunie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a Vl-a civil, menţinând decizia instanţei de apel, ca fiind legală.
Constatând culpa procesuală a recurentei în promovarea recursului şi în raport de solicitarea intimaţilor privind acordarea cheltuielilor de judecată, urmează ca, în temeiul dispoziţiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ., să fie admisă cererea acestora, în sensul obligării recurentei - pârâte SC O.T. SRL Bucureşti la plata sumei de 8.308,99 lei cheltuieli de judecată către intimatii-reclamanţi G.I.P. şi G.M.L., conform înscrisurilor doveditoare aflate la filele 22-23 din dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge excepţia nulităţii recursului.
Respinge recursul declarat de pârâta SC O.T. SRL Bucureşti împotriva Deciziei civile nr. 288 din 20 iunie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a Vl-a civilă, ca nefondat.
Obligă recurenta-pârâtă SC O.T. SRL Bucureşti la plata sumei de 8.308,99 lei către intimaţii-reclamanţi G.I.P. şi G.M.L.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 2 octombrie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2983/2013. Civil. Pretenţii. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 2986/2013. Civil. Actiune in raspundere... → |
|---|
