ICCJ. Decizia nr. 522/2013. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 522/2013
Dosar nr. 7221/30/2010
Şedinţa de la 7 februarie 2013
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată la data de 8 septembrie 2010 la Tribunalul Timiş, reclamanţii B.S. şi B.V. au chemat in judecată pe pârâtul M.F.P., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să oblige pârâtul la plata preţului de piaţă al imobilului din str. Asăneşti, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că au cumpărat imobilul de la R.A.U. Timişoara prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 12532 din 31martie 1997 la preţul de 35.443.087 lei vechi. Ulterior, prin decizia civila 255/ A din 1 aprilie 2008 a Tribunalului Timiş, irevocabila prin decizia civila 1248 din 18 decembrie 2008 a Curţii de Apel Timişoara s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare.
Reclamanţii au apreciat ca valoarea de piaţa a imobilului este de aproximativ 630.000 lei noi, solicitând ca valoarea sa fie determinata printr-o expertiza judiciara.
În drept, au invocat dispoziţiile art. 48 şi 501 din Legea 10/2001.
Prin sentinţa civilă nr. 2846 din 20 mai 2011, Tribunalul Timiş a respins acţiunea.
Instanţa a reţinut că prin decizia civilă 255/ A din 1 aprilie 2008 a Tribunalului Timiş s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 12532 din 31 martie 1997, încheiat cu privire la imobilul în litigiu între R.A.U. Timişoara în calitate de vânzător şi reclamanţi in calitate de cumpărători, instanţa reţinând ca imobilul nu intră în sfera de aplicare a Legii nr. 112/1995, devenind incidente dispoziţiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Aceste considerente ale instanţei de apel au fost menţinute si de instanţa de recurs, respectiv de Curtea de Apel Timişoara, care prin decizia civila 1248 din 18 decembrie 2008 a respins recursul declarat de reclamanţi, confirmând motivarea primei instanţe.
Conform art. 501 din Legea 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, valoarea despăgubirilor urmând a fi stabilita prin expertiză.
S-a mai reţinut că, în speţă, s-a statuat cu putere de lucru judecat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă că imobilul nu putea fi vândut in baza Legii nr. 112/1995, contractul de vânzare-cumpărare fiind încheiat cu nerespectarea prevederilor acestei legi.
În concluzie, cererea reclamanţilor nu se circumscrie situaţiei reglementate de art. 501 din Legea 10/2001.
Împotriva acestei sentinţe reclamanţii au declarat apel.
S-a susţinut că, deşi prin decizia civilă nr. 255/A/2008 pronunţată de Tribunalul Timiş, rămasă definitivă şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 1248 din 18 decembrie 2008 a Curţii de Apel Timişoara, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu S.R. în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995, în considerentele ei nu s-a reţinut reaua credinţă a subdobânditorilor reclamanţi (în calitatea lor de chiriaşi ai imobilului), ci s-a reţinut doar faptul că buna credinţă a lor nu poate constitui temei pentru menţinerea ca valid a contractului de vânzare-cumpărare.
Reclamanţii au mai susţinut că au cumpărat cu respectarea întocmai a Legii nr. 112/1995, şi a tuturor normelor legale în vigoare la momentul contractării şi sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului de piaţă al apartamentului.
În acest sens, reclamanţii au arătat că potrivit principiului constituţional al neretroactivităţii legii, legile apărute ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu pot fi aplicate acestuia. Legea nr. 213/1998 a intrat în vigoare în 24 noiembrie 1998, iar contractul a fost încheiat la data de 13 martie 1997.
În altă ordine de idei, chiar art. 45 din Legea nr. 10/2001, prevede că „actele de înstrăinare … sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării”.
Prin decizia civilă nr. 1248 din 18 decembrie 2008 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, în dosar nr. 9447/30/2005, nu se reţine lipsa bunei-credinţe a chiriaşilor, ci reţine doar, fără motivare, lipsa de diligentă din partea chiriaşilor.
Reclamanţii au invocat şi dispoziţiile art. 1898 C. civ. (ce reglementează buna-credinţă la încheierea unui contract), art. 1899 alin. (2) C. civ., coroborat cu art. 1169 C. civ.
Raportat la aceste texte de lege, s-a indicat practică judiciară în materie, care a reţinut reaua-credinţă a cumpărătorilor în funcţie de anumite situaţii.
În cazul în care foştii chiriaşi au cumpărat un imobil, care la data vânzării avea înscris în evidenţele de carte funciară ca proprietar S.R., fără a fi notată vreo interdicţie de înstrăinare sau vreo acţiune a adevăratului proprietar, cumpărătorii au fost de bună-credinţă. Chiar dacă contractul a fost desfiinţat cu motivarea lipsei bunei-credinţe, aceasta a fost din partea vânzătorului bunului şi nu a cumpărătorilor.
Având în vedere aceste susţineri, reclamanţii au arătat că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 501 din Legea nr. 1/2009 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv, în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, ei fiind îndreptăţiţi la a primi ca despăgubiri pentru prejudiciul suferit preţul de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Prin decizia nr. 75/ A din 5 aprilie 2012 a Curţii de Apel Timişoara, secţia I civilă, apelul declarat de reclamanţii B.S. şi B.V., împotriva sentinţei civile nr. 2846 din 20 mai 2011 pronunţată de Tribunalul Timiş a fost admis. A fost anulată sentinţa civilă apelată şi s-a dispus trimiterea cauzei pentru rejudecare, în fond, la aceeaşi instanţă.
Pentru a pronunţa această decizie instanţa a reţinut că prin acţiune reclamanţii au solicitat obligarea pârâtului, S.R., prin M.F.P., la plata sumei ce reprezintă valoarea imobilului din Timişoara, str. Asăneşti, la preţul de piaţă stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, invocând în acest sens art. 501 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009.
Raportat la acest articol, s-a reţinut că instanţa de fond a apreciat că prin hotărâre judecătorească irevocabilă s-a statuat că imobilul nu putea fi vândut în baza Legii nr. 112/1995, că, în speţă, contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, şi prin urmare, cererea reclamanţilor de obligare a pârâtului la restituirea preţului de piaţă este nefondată.
Instanţa de apel a mai reţinut că în sarcina reclamanţilor, părţi contractante - cumpărători, nu a existat rea-credinţă.
Nelegalitatea titlului statului (urmare a nerespectării, la momentul preluării imobilului, a dispoziţiilor Decretului de naţionalizare nr. 92/1950), raportat strict la obiectul cauzei, prin care se solicită despăgubirea cumpărătorului evins cu contravaloarea preţului de piaţă al imobilului pierdut, nu are eficienţă, instanţa de fond a făcând o greşită interpretare a prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Au fost avute în vedere circumstanţele concrete existente la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, când reclamanţii, în calitatea lor de chiriaşi,după expirarea termenului de 6 luni (cu prelungirile avute) pentru introducerea de către foştii proprietari (sau moştenitorii lor) a cererilor de retrocedare, în condiţiile Legii nr. 112/1995, au uzat de dreptul lor (reglementat prin art. 9) de a cumpăra locuinţa ocupată ca şi chiriaşi, în condiţiile în care: nu exista nici o cerere formulată în temeiul Legii nr. 112/1995 pentru restituirea imobilului, în cartea funciară, aferentă acestuia nu era notat vreun impediment juridic la achiziţionarea lui, şi era înscris ca proprietar, S.R., iar reclamanţii nu au fost înştiinţaţi, în orice mod, de intenţia foştilor proprietari de redobândire a imobilului naţionalizat.
S-a reţinut împrejurarea că foştii proprietari au solicitat, pentru prima dată, restituirea imobilului în temeiul Legii nr. 10/2001, ulterior datei la care reclamanţii B. au încheiat cu S.R., ca şi proprietar necontestat (la vremea respectivă) contractul de vânzare-cumpărare, cu respectarea întocmai a dispoziţiilor art. 9 din aceeaşi lege, la data de 31 martie 1997, intabulându-se în cartea funciară ca şi proprietari.
Nu s-a reţinut în sarcina reclamanţilor-cumpărători ai imobilului naţionalizat vreo culpă care să se concretizeze într-o atitudine de rea-credinţă, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare sus menţionat, a cărui nelegalitate, a fost constatată în temeiul art. 6 din Legea nr. 213/1998 (apărută ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare), urmare a reţinerii de către instanţa de fond a nerespectării, la momentul preluării imobilului de stat, a dispoziţiilor art. II din Decretul de naţionalizare nr. 92/1950.
Circumstanţele concrete existente la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, scot în evidenţă, fără dubiu, că reclamanţii au fost de bună-credinţă (fapt, de altfel, necontestat prin hotărârea judecătorească irevocabilă), ei nu aveau calitatea de a se pronunţa asupra valabilităţii titlului statului, atribut ce revine în exclusivitate instanţei (ci, eventual, obligaţia de a face minime verificări privind situaţia juridică a imobilului, sub aspectul identificării proprietarului la acel moment; existenţa vreunei cereri de retrocedare înregistrată la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 sau, a vreunui alt impediment la înstrăinare). Toate aceste aspecte, însă, au fost verificate de reclamanţi, ca şi cumpărători, atât cât le-a stat în putinţă, în limitele legii.
Astfel fiind, s-a reţinut că în cauză sunt pe deplin incidente dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 şi că reclamanţii sunt îndreptăţiţi la restituirea de către stat a preţului de piaţă a imobilului.
Împotriva acestei decizii pârâtul M.F.P. prin D.G.F.P. Timiş a formulat recurs, invocând dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În critici se susţine că imobilul situat în Timişoara, Str. Asăneşti, a fost achiziţionat de reclamanţii B.S. şi B.V. prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 12532 din 31 martie 1997 de la R.A.U. Timişoara, iar prin decizia civilă nr. 255/ A din 1 aprilie 2008 Tribunalul Timiş a constatat nulitatea absolută a acestui contract, ca urmare a faptului că imobilul a fost preluat de stat fără titlu.
Având în vedere această situaţie se susţine că reclamanţii nu sunt îndreptăţiţi la plata despăgubirilor la preţul de piaţă actualizat conform Legii nr. 1/2009, deoarece încheierea contractului s-a făcut cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
S-a mai susţinut că încheierea contractului nr. 12532 din 31 martie 1997 a avut loc în perioada în care pe rolul instanţelor judecătoreşti se afla litigiul privind revendicarea imobilului de către foştii proprietari.
Recursul va fi admis pentru următoarele considerente.
Obiectul cererii de chemare în judecată îl reprezintă solicitarea reclamanţilor B.S. şi B.V. de obligare a pârâtului M.F.P. la plata contravalorii, la preţul de piaţă stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, pentru imobilul situat în Timişoara, Str. Asăneşti, apartament 2, cumpărat în baza Legii nr. 112/1995.
Acest imobil a fost revendicat de fostul proprietar W.T. şi prin decizia civilă nr. 255/ A din 1 aprilie 2008 pronunţată de Tribunalul Timiş, secţia civilă, definitivă şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 1248 din 18 decembrie 2008 a Curţii de Apel Timişoara, secţia civilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 12532 din 31 martie 1997 încheiat de reclamanţi cu R.A.U. Timişoara.
Potrivit art. 50 din Legea nr. 10/2001 republicată, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. l 12/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, iar restituirea acestui preţ se face de către M.E.F.
Pentru a se dispune obligarea pârâtului la contravaloarea valorii de piaţă a imobilului, trebuie îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 501 alin. (l) din Legea nr. 10/2001, şi anume să fie vorba în speţă de un contract desfiinţat şi acesta să fi încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Întrucât norma în discuţie nu distinge, este necesar ca Legea nr. 112/1995 să fi fost respectată în totalitate, încălcarea oricărei prevederi, fie de drept substanţial, fie de drept procesual, din conţinutul acesteia, conducând la neaplicarea art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Această constatare este confirmată prin interpretarea sistematică a Legii nr. 10/2001 care reglementează distinct, în art. 50 alin. (2), ipoteza contractului „cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995”, ceea ce înseamnă că legiuitorul a intenţionat un regim juridic al dezdăunării diferit, în raport de respectarea sau nerespectarea legii pe baza căreia s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare.
În speţă, s-a statuat, aşa cum am arătat, cu putere de lucru judecat, că imobilul nu putea fi vândut în temeiul Legii nr. 112/1995, fiind constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 12532 din 31 martie 1997 încheiat de reclamanţi cu R.A.U. Timişoara.
Faţă de cele expuse rezultă că acest act juridic nu a fost încheiat cu bună credinţă şi Legea nr. 112/1995 nu a fost respectată, ceea ce face inaplicabile dispoziţiile art. 50 alin. (l) din Legea nr. 10/2001, devenind incidente dispoziţiile art. 45 alin (2) din Legea 10/2001 republicată: „Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credinţă”.
Pentru aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ., recursul va fi admis, decizia atacată va fi modificată şi va fi respins apelul declarat de reclamanţi împotriva sentinţei civile nr. 2846 din 20 mai 2011 a Tribunalului Timiş, secţia civilă, care va fi păstrată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul M.F.P. prin D.G. F.P. TIMIŞ împotriva deciziei civile nr. 75/ A din 5 aprilie 2012 a Curţii de Apel Timişoara, secţia I civilă.
Modifică decizia atacată, respinge apelul declarat de reclamanţi împotriva sentinţei civile nr. 2846 din 20 mai 2011 a Tribunalului Timiş, secţia civilă, pe care o păstrează.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 7 februarie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 525/2013. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 517/2013. Civil → |
|---|
