ICCJ. Decizia nr. 279/2014. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 279/2014
Dosar nr. 2947/118/2011
Şedinţa publică din 29 ianuarie 2014
Asupra cauzei de față, deliberând, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa la 16 februarie 2011, reclamanţii F.M., Z.D., Z.F., S.E., Z.R., I.A., în contradictoriu cu Statul Român prin C.N.A.D.N.R., au formulat contestaţie împotriva hotărârilor din 11 noiembrie 2010 emise de comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, solicitând anularea în parte a acestora în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor.
În motivarea cererii, s-a arătat că prin hotărârea nr. X1 reclamanţilor le-a fost expropriată suprafaţa de 2812 mp, pentru care s-au stabilit despăgubiri în cuantum de 13.400 RON, iar prin hotărârea nr. X2, le-a fost expropriată suprafaţa de 2.099 mp, pentru care s-au stabilit despăgubiri în cuantum de 11.200 RON.
S-a susținut că despăgubirile acordate sunt derizorii, având în vedere că la calcularea lor trebuie să se ţină seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială. Pe terenurile expropriate existau culturi nerecoltate, culturi pentru care au fost învestite sume de bani care nu au fost luate în calcul, iar pe latura de sus a autostrăzii au rămas porţiuni de teren proprietatea constatatorilor, care nu mai pot fi exploatate, iar dacă ar mai putea fi exploatate, reclamantul ar trebui să parcurgă cel puţin 10 km.
Prin sentinţa civilă nr. 1089 din 29 februarie 2012, Tribunalul Constanţa a admis acţiunea şi a anulat, în parte, hotărârile de stabilire a despăgubirilor nr. X1 şi nr. X2 din 11 noiembrie 2010, în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor. S-a constatat că despăgubirile cuvenite pentru terenul expropriat în suprafaţă de 2812 mp, situat în extravilanul oraşului M.A. sunt de 25.440 RON, iar cele cuvenite pentru terenul expropriat de 2099 mp, situat în extravilanul oraşului M.A. sunt de 18.990 RON şi a obligat pârâtul la plata acestor sume către reclamantă.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut, în esenţă, că prin hotărârile nr. X1 din 11 noiembrie 2010 şi nr. X2 din 4 iunie 2013, emise de Comisia pentru verificarea drepturilor de proprietate sau a altui drept real de la nivelul localităţii M.A., reclamanţii au fost expropriaţi de terenul în suprafaţă de 2812 mp şi, respectiv terenul în suprafaţă de 2099 mp, stabilindu-se despăgubiri în sumă de 13.400 RON pentru prima dintre suprafeţele expropriate şi de 11.200 RON pentru cea de-a doua.
Pentru stabilirea valorii despăgubirii datorate reclamanţilor pentru terenul expropriat, instanţa de fond a dispus efectuarea unei expertize de evaluare, în cadrul căreia comisia de trei experţi a folosit trei metode de determinare a valorii de piaţă: metoda comparaţiei directe, metoda planului de numerar şi metoda extracţiei.
Instanţa şi-a însuşit concluziile raportului de expertiză - opinia majoritară, stabilind că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanţilor, calculată conform metodei comparaţiei directe cu proprietăţi similare, la care se adaugă prejudiciul suferit prin expropriere (secţionarea terenurilor arabile şi renta anuală viageră) este de 25.440 RON pentru terenul în suprafaţă de 2812 mp şi de 18.990 RON pentru terenul expropriat în suprafaţă de 2099 mp, situat în extravilanul oraşului M.A.
Împotriva acestei sentinţe, a declarat apel pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R., care a criticat legalitatea hotărârii primei instanţe sub aspectul cuantumului despăgubirilor.
Prin decizia nr. 68/C din 19 iunie 2013, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a admis apelul și în consecință, a schimbat în tot hotărârea atacată, în sensul respingerii acțiunii ca nefondată.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a constatat incidența dispozițiilor art. 26 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora despăgubirea cuvenită persoanelor expropriate este formată din valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului sau unor terţi, prin măsura exproprierii.
Cu referire la prima componentă a despăgubirii, „valoarea reală” a bunului expropriat, s-a reținut că aceasta este determinată de preţul cu care se vând imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de evaluare.
S-a apreciat că procesul de evaluare este un sistem complex ce conţine toate cercetările, informaţiile, raţionamentele, analizele şi concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piaţă a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaţionale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată la data evaluării, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv.
Prin urmare, valoarea de piaţă a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia, în speţă teren amplasat în extravilanul localităţii M.A.; de destinaţia lui la momentul exproprierii, teren agricol utilizat exclusiv pentru producţia agricolă, categoria I de calitate; de inexistenţa unui plan de dezvoltare sau de schimbare a destinaţiei acestui teren la momentul exproprierii şi nu în ultimul rând, de criteriul cerere-ofertă pe piaţa imobiliară la momentul evaluării, acest ultim criteriu reflectând şi efectele crizei economice ce a afectat piaţa imobiliară din România.
S-a constatat că prima instanţă şi-a însuşit opinia exprimată de experţi, conform căreia la stabilirea valorii reale a terenului s-a acordat eficienţă metodei comparaţiei de piaţă directe cu proprietăţile comparabile, similare având cea mai bună utilizare, teren arabil, dar situate în raza altor unităţi administrativ-teritoriale decât imobilul expropriat.
Criticile vizând înlăturarea acestei expertize de evaluare au fost apreciate ca fondate întrucât în cadrul metodei comparaţiei relative, experţii nu s-au raportat şi nu au valorificat informaţiile obţinute din tranzacţiile efectuate pe raza localităţii M.A. în anul 2010, la data exproprierii şi evaluării terenului în vederea stabiliri despăgubirii, tranzacţii înregistrate la Biroul de taxe şi impozite al Primăriei M.A., ci s-au raportat numai la oferte de vânzare identificate în zona UAT V.T., C., T. şi M., conform tabelului comparabilelor avute în vedere la evaluarea imobilului expropriat.
Mai mult, şi în raport de aceste comparabile, reprezentând terenuri din raza localităţii V.T., experţii au ales comparabila nr. 1, teren situat la limita cu intravilanul, între case şi autostradă, fără nicio justificare rezonabilă în raport de elementele de similitudine între terenurile evaluate.
În apel, în raport de relaţiile oferite de Biroul Notarial Public B.M. cu privire la preţul de tranzacţionare pe m/p a unor terenuri arabile din extravilanul oraşului M.A. şi faţă de înscrisurile existente la dosarul cauzei ce vizau tranzacţii cu terenuri agricole extravilane din raza UAT M.A., s-a efectuat o nouă expertiză de evaluare a terenului expropriat.
Experţii au inclus în cadrul elementelor de comparaţie al metodei de evaluare prin comparaţie directă cu proprietăţi similare 4 contracte de vânzare-cumpărare ce priveau terenuri din M.A. şi anume: 1. M.A., teren arabil extravilan constituind parcela în suprafaţă St = 1,50 ha între DN-3 (C.A.-M.A.) şi S., contractul autentificat de Biroul Notarial Public B.M. în octombrie 2010 preţul de 0,16 euro/mp; 2. M.A., teren extravilan arabil constituind parcela cu suprafaţa St = 4,00 ha, între S. şi V.D., la Nord de DC-27-ieşire S. spre M., contract autentificat de Biroul Notarial Public B.M. în octombrie 2010, preţul de 0,15 euro/mp; 3. M.A., teren extravilan arabil constituind cu suprafaţa de 1,4285 ha, între DN3 (C.A.-M.A.) şi S., contractul de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarial Public B.L. septembrie 2010, cu preţul de 0,09 euro/mp; 4. M.A., teren extravilan arabil constituind parcela cu suprafaţa de 1,2858 ha, între DN3 (C.A.-M.A.) şi S., contract de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarial Public B.L. în septembrie 2010, cu preţul de 0,15 euro/mp.
Experţii au concluzionat că pentru evaluarea terenului în litigiu se impune a se alege ca substitut pentru terenul subiect (expropriat de la reclamanţi) comparabila B (poziţia nr. 2 mai sus menţionată), care are corecţie brută cea mai mică şi anume, terenul situat în M.A., extravilan agricol, constituind parcela cu suprafaţa de 4 ha, teren tranzacţionat în luna octombrie 2010 (în perioada exproprierii şi evaluării terenului expropriat de la reclamanţi) la preţul de 0,15 euro/mp.
În raport de această comparabilă, apreciind că preţul menţionat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat nu poate fi considerat ca fiind credibil (0,15 euro/mp), experţii au aplicat mai multe corecţii acestui preţ, pentru calitatea terenului, pentru localizarea sa, corecţie pentru dotări edilitare-gospodăreşti şi corecţia pentru tangenţă cu traseul A2, concluzionând în final că „preţul corect” de piaţă al terenului menţionat ca fiind comparabila nr. 2 (B) ar fi trebuit să fie de 1,31 euro/mp.
În raport de acest preţ „corectat” al comparabilei nr. 2, experţii au concluzionat că terenul supus expertizării are o valoare de piaţă de 1,31 euro/mp, astfel încât, valoarea terenului de 2.812 mp în noiembrie 2010, era de 15.760 RON (3684 euro) şi de 11.762 RON (2.749 euro) pentru terenul în suprafaţă de 2099 mp la un curs euro/RON de 1 euro = 42.774 RON.
Instanța de apel a înlăturat opinia (separată) a expertului desemnat la propunerea intimaţilor reclamanţi, care a susţinut că „nu se pot folosi oferte comparabile din cadrul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate la birourile notariale din care să rezulte la final o valoare posibilă de tranzacţionare, întrucât respectivele valori/comparabile nu reprezintă la rândul lor, preţuri de comercializare.”
Aceasta, întrucât, faptul că preţuri de tranzacţionare a unor terenuri agricole extravilane situate pe raza localităţii M.A. sunt menţionate în contracte de vânzare-cumpărare autentificate de notari publici, au fost înscrise în evidenţele fiscale ale localităţii în vederea achitării taxelor şi impozitelor legale ce incumbau cumpărătorilor şi nu s-a făcut dovada că aceste contracte au fost anulate pentru preţ neserios sau pentru alte cauze legate de realitatea preţului plătit, înseamnă că ele fac dovada deplină cu privire la preţul practicat în zonă în perioadele de referinţă în cazul terenurilor agricole extravilane, ce prezentau aceleaşi caracteristici tehnico-edilitare ca şi terenul expropriat de la reclamanţi.
În ceea ce priveşte concluziile celorlalţi doi experţi referitoare la stabilirea unui preţ de circulaţie de 1,31 euro/mp, determinat prin „corectarea” preţului de vânzare-cumpărare menţionat în contractele de vânzare-cumpărare analizate, în raport de anumite elemente apreciate ca nefiind valorificate la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare vizat (comparabila nr. 2), Curtea a constatat că nu pot fi însuşite.
Astfel, s-a constatat că întreaga evaluare prin metoda comparaţiei directe a plecat de la premisa că preţul menţionat în contractele de vânzare-cumpărare analizate în expertiză nu este corect stabilit, iar pentru calcularea despăgubirilor cuvenite reclamanţilor pentru terenul expropriat nu s-au avut în vedere preţurile de vânzare-cumpărare menţionate în actele autentice (ce ar fi putut fi eventual corectate doar pentru terenul subiect, în funcţie de caracteristicile speciale ale acestuia) ci s-a plecat de la preţurile „corectate” de experţi şi apreciate ca fiind mai apropiate de piaţa imobiliară.
Prin urmare, premisa fiind denaturată (preţurile din actele de vânzare-cumpărare „corectate” de experţi) şi concluzia expertizei este denaturată, câtă vreme valoarea terenului a fost determinată, nu în raport de preţul de vânzare-cumpărare practicat pentru o anumită comparabilă, cu corecţiile ce se impuneau în raport cu caracteristicile terenului expropriat, cum ar fi fost corect, ci în raport de un preţ nereal (nemenţionat în contractul de vânzare-cumpărare) stabilit de experţi, prin corectarea preţului menţionat în tranzacţiile depuse la dosar.
Or, această evaluare nerăspunzând exigenţelor art. 26 din Legea nr. 33/1994, a fost înlăturată de către instanţa de apel.
A fost înlăturată, ca nefondată, susţinerea intimaţilor-reclamanţi, conform căreia preţul menţionat în contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar drept comparabile şi care au avut ca obiect terenuri agricole extravilane din raza localităţii M.A. (preţuri ce variau între 0,09-0,16 euro), nu constituie preţul practicat pe piaţa liberă din localitatea M.A., cât timp nu s-a făcut dovada că aceste contracte au fost anulate.
Analizând înscrisurile de la dosar (avute în vedere și în cadrul expertizei realizate în apel), Curtea a constatat că valoarea de tranzacţionare pe mp a unui teren agricol extravilan în localitatea M.A., în perioada de referinţă în care s-a produs exproprierea reclamanţilor şi s-au stabilit prin hotărârile contestate despăgubirile cuvenite reclamanţilor expropriaţi, a variat între 0,09 euro şi 0,16 euro.
Cum expropriatorul a oferit reclamanţilor pentru terenul expropriat o despăgubire de 4,1 RON (1 euro/mp), valoare superioară celor menţionate în contractele de vânzare-cumpărare menţionate, Curtea a constatat că toate criticile pârâtului sunt fondate, astfel încât a admis apelul și a schimbat în tot sentința, în sensul respingerii acțiunii ca nefondate.
Decizia a fost atacată cu recurs de către reclamanţi, care au formulat critici sub următoarele aspecte:
- Soluţia este nelegală, fiind de notorietate sumele care au fost acordate iniţial de expropriator pe mp pentru parcele învecinate şi chiar raportat la suma stabilită prin suplimentul la raportul de expertiză efectuat în faza apelului, în funcţie de care nu se putea ajunge la respingerea acţiunii ca nefondată.
- Din contractele de vânzare-cumpărare autentificate de notar şi avute în vedere la efectuarea expertizei nu rezultă caracteristicile parcelelor şi nici data reală a tranzacţionării. Totodată, experţii au arătat că tranzacţiile notariale sunt necredibile, preţul menţionat în contracte nu reprezintă un preţ de circulaţie, ci „un preţ minim de barem” sub care nu se poate situa un preţ în cadrul unui contract de vânzare-cumpărare.
- Cu referire la art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994, art. 44 din Constituţie, art. 1 din Protocolul nr. 1, recurenţii au arătat că despăgubirea ce se acordă expropriaților trebuie să acopere valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului, or, în speţă, despăgubirile au caracter derizoriu. Aceasta, având în vedere şi faptul că în zonă, pentru o suprafaţă de teren aproximativ egală, suma acordată a fost mult mai mare.
Intimatul nu a formulat întâmpinare în condiţiile art. 308 alin. (2) C. proc. civ.
Analizând aspectele deduse judecăţii, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit următoarele considerente:
- Susţinând caracterul nelegal al soluţiei întrucât „este de notorietate” că expropriatorul a acordat cu privire la terenuri expropriate în aceeaşi zonă (parcele alăturate) sume mult mai mari, recurenţii nu formulează, de fapt, o critică de nelegalitate, ci supun judecăţii o apreciere a acestora în legătură cu o stare de fapt, pe care o pretind notorie şi care vizează despăgubiri stabilite pentru alte loturi din aceeaşi zonă.
Or, pe de o parte, instanţa este învestită să soluţioneze, în concret, un anume raport juridic litigios, cu referire la situaţia juridică a unui teren, iar, pe de altă parte, afirmaţiile şi aprecierile părţii nu sunt susceptibile de valorificare în faza recursului decât în măsura în care se constituie în suport al unei critici de nelegalitate.
Pe acest din urmă aspect, făcând trimitere la dezlegarea punctuală dată de instanţa de apel problemei cuantumului despăgubirilor, recurenţii au susținut că, potrivit experţilor, „tranzacţiile notariale sunt necredibile, preţul menţionat în contracte nefiind un preţ de circulaţie, ci un preţ minim de barem sub care nu se poate situa preţul dintr-un contract de vânzare-cumpărare autentificat”.
Recurenţii nu au combătut însă, în niciun fel, argumentarea juridică a instanţei, conform căreia astfel de preţuri, ca element-reper în funcţie de care să se stabilească valoarea de piaţă a imobilelor de acelaşi fel, nu pot fi ignorate, în condiţiile în care ele sunt menţionate în contracte de vânzare-cumpărare autentice, care n-au fost anulate (pentru preţ neserios sau fictivitatea acestuia).
Or, considerentul instanţei de apel care, în evaluarea despăgubirilor în funcţie de preţul practicat pe piaţa liberă a localităţii M.A., a făcut referire la contracte de vânzare-cumpărare autentice nedesfiinţate este unul valid, care se circumscrie cerinţei art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 („la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială).
- Tot astfel, împrejurarea relevată de către recurenţi, conform căreia prin raportul de expertiză efectuat în faza apelului a fost stabilită o sumă mai mare decât cea din hotărârile comisiei, aşa încât, nu se putea ajunge prin admiterea apelului la schimbarea sentinţei şi respingerea acţiunii ca nefondate, nu denotă un aspect de nelegalitate a deciziei atacate.
Aceasta, având în vedere că instanţa de apel a arătat că preţurile au fost „corectate” de către experţi care, intervenind asupra celor menţionate în contractele de vânzare-cumpărare autentificate, au considerat că n-au fost valorificate anumite elemente la momentul tranzacţionării.
Sub acest aspect, decizia din apel a argumentat corect că o asemenea premisă nu poate constitui, în înţelesul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, o premisă corectă pentru evaluarea despăgubirilor.
Câtă vreme criteriul legal menţionat este reprezentat de preţul de piaţă, el rezultă din tranzacţii efective, cum sunt cele relevate de contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar în faza apelului.
Cum experţii nu s-au raportat la aceste preţuri, ci la unele „corectate” de ei (considerând insuficientă convenţia părţilor, deşi aceasta este cea care dă expresie valorii de circulaţie a bunurilor pe piaţa liberă), rezultă că în mod corect instanţa a înlăturat rezultatul expertizei pe care l-a considerat denaturat de intervenţia „corectoare” a experţilor asupra preţului din contracte.
În acelaşi timp, observând pe baza înscrisurilor (contractelor) depuse la dosar, că valoarea de tranzacţionare pe mp a unui teren agricol extravilan în localitatea M.A., a fost, în perioada de referinţă analizată, între 0,09 euro şi 0,16 euro, iar prin hotărârile a căror anulare s-a solicitat, s-a stabilit în favoarea reclamanţilor o valoare mai mare (1 euro/mp), instanţa a procedat corect la menţinerea acestor hotărâri (prin respingerea contestaţiei promovate).
În acest context, enumerarea de către recurenţi a unor texte de lege (art. 9 din Legea nr. 198/2004, cu referire la art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994, art. 44 din Constituţie, art. 1 din Protocolul nr. 1) nu reprezintă decât o indicare formală a normelor care reglementează materia, fără să demonstreze în ce fel ar fi fost nesocotite prin soluţia adoptată.
Dimpotrivă, conform considerentelor expuse anterior, a rezultat că decizia din apel a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 (care trebuie avute în vedere pentru determinarea despăgubirilor, conform normei de trimitere din art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004), atunci când a constatat că valoarea de piaţă dată de tranzacţii efective se situează sub valoarea acordată de expropriator prin hotărârile a căror anulare s-a cerut.
Pentru toate argumentele expuse anterior, criticile formulate au fost găsite nefondate, recursul urmând să fie respins în consecinţă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii F.M., Z.D., Z.F. şi S.E. împotriva deciziei civile nr. 68/C din 19 iunie 2013 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă .
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 29 ianuarie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 278/2014. Civil. Revendicare imobiliară.... | ICCJ. Decizia nr. 280/2014. Civil → |
|---|
