ICCJ. Decizia nr. 654/2014. Civil. Anulare act. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 654/2014
Dosar nr. 3072/120/2011*
Şedinţa publică din 26 februarie 2014
Cu privire la recursul de faţă, reţine următoarele:
Prin hotărârea din 4 martie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale şi acordarea despăgubirilor a comunei M. a judeţului Dâmboviţa, s-a dispus acordarea sumei de 7.373 RON cu titlu de despăgubiri reclamanţilor pentru exproprierea imobilului situat în comuna M., sat P., judeţul Dâmboviţa, în suprafaţă de 5057 mp, extravilan.
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Dâmboviţa din 13 mai 2011 D.M.M. şi D.C.V. au formulat în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Judeţean Dâmboviţa contestaţie împotriva hotărârii din 4 martie 2011 a Consiliului Judeţean Dâmboviţa, solicitând anularea acesteia, recalcularea cuantumului despăgubirilor şi acordarea unui preţ minim de 15 euro/mp/teren extravilan, cu obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că sunt moştenitorii defunctei J.S. şi că la data de 21 decembrie 2010 au fost notificaţi de către pârât că urmează a fi expropriaţi pentru o suprafaţă de 5057 mp declarată de utilitate publică, în schimbul unor despăgubiri apreciate de reclamanţi ca fiind insuficiente.
Prin sentinţa nr. 2539 din 17 decembrie 2002, Tribunalul Dâmboviţa a admis cererea formulată de reclamanţi, a dispus anularea în parte a hotărârii din 4 martie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale şi acordarea despăgubirilor, comuna M., judeţul Dâmboviţa, numai cu privire la cuantumul despăgubirilor şi a dispus obligarea pârâtului Consiliul Judeţean Dâmboviţa la plata, către reclamanţi, a sumei de 21.745,1 euro, echivalent în RON la data plăţii, reprezentând despăgubiri pentru exproprierea terenului în suprafaţă de 5057 mp situat în comuna M., sat P., judeţul Dâmboviţa.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că prin hotărârea din 4 martie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale şi acordarea despăgubirilor a comunei M. a judeţului Dâmboviţa s-a dispus exproprierea unei suprafeţe de 5057 mp extravilan, proprietatea autoarei reclamanţilor.
Imobilul a fost expropriat conform hotărârii Consiliului Judeţean Dâmboviţa din 2009 privind declanşarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată, situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică de interes judeţean pentru lotul I din cadrul proiectului Reabilitare şi modernizare DJ 714 G.S. M. P., km 0+ 000-5 + 000, modificată şi completată prin hotărârea Consiliului Judeţean Dâmboviţa din 26 noiembrie 2010. Prima instanţă a reţinut că valoarea de 4,3 euro mp stabilită de experţi prin raportul de expertiză a rezultat prin raportare la standardele internaţionale în evaluare, ediţia a VIII-a 2008, preţul stabilit respectând criteriile impuse de art. 26 din Legea nr. 33/1994. De asemenea, a reţinut că valoarea menţionată de expertiza Camerei Notarilor Publici pentru anul 2011 şi solicitată de expertul desemnat de expropriator nu a putut fi avută în vedere întrucât raportul de expertiză a fost efectuat în 2012 iar pe de altă parte, nu îndeplinea criteriile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Împotriva sentinţei tribunalului, a declarat apel pârâtul Consiliul Judeţean Dâmboviţa.
Prin decizia civilă nr. 23 din 2 aprilie 2013, Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă, a respins apelul, ca nefondat.
În motivarea soluţiei sale, instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente:
În ceea ce priveşte critica potrivit căreia raportul de expertiză efectuat în cauză nu respectă dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanţa a reţinut ca fiind neîntemeiată, acesta fiind întocmit avându-se în vedere standardele internaţional de evaluare, valoarea stabilită nefiind mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de reclamanţi. A apreciat că expertul desemnat a făcut o evaluare reală a terenului suspus exproprierii. Totodată a mai reţinut că obiecţiunile pe care apelanta le-a formulat la raportul de expertiză în apel, au fost pe deplin analizate de expert la instanţa de fond. În mod temeinic şi legal, instanţa de fond a avut în vedere că despăgubirile trebuie să fie juste, cât mai aproape de valoarea de piaţă a imobilului, în cauză, terenul supus exproprierii era generator de profit prin cultivarea cu pomi fructiferi, odată cu începerea lucrărilor de expropriere şi construirea drumului, activitatea agricolă având de suferit.
Aşa fiind, instanţa de apel a apreciat că preţul de 4,3 euro/mp determinat prin expertiza întocmită de comisia de experţi evaluatori reprezintă o dreaptă şi justă despăgubire pentru reclamanţi, astfel încât, despăgubirea stabilită de prima instanţă, în condiţiile art. 270 din Legea nr. 33/1994, respectă prevederile art. 26 din acelaşi act normativ.
Decizia curţii de apel a fost recurată de pârâtul Consiliul Judeţean Dâmboviţa care a invocat pronunţarea deciziei atacate cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, art. 304 pct. 9 C. proc. civ., formulând următoarele critici:
Art. 26 din Legea nr. 33/1994 a fost greşit interpretat şi aplicat în speţă. Potrivit textului de lege sus menţionat, la calculul cuantumului despăgubirilor experţii, precum şi instanţa de judecată, vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că, pentru stabilirea preţului real de circulaţie, experţii trebuie să se raporteze la tranzacţii concrete cu imobile similare.
Faţă de reglementarea în discuţie, în mod greşit ambele instanţe au valorificat concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, în condiţiile în care acest raport nu reflectă preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel, deoarece experţii nu au verificat şi identificat niciun fel de tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au avut în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet sau la agenţiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienţi de corecţie care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat şi parcelele la care se referă anunţurile de vânzare avute în vedere.
În contextul în care nu există nicio probă şi niciun indiciu din care să rezulte că preţurile menţionate în anunţurile de vânzare examinate de experţi ar corespunde cu preţurile de tranzacţionare efectivă, care se stabilesc pe baza negocierilor dintre proprietar şi potenţialii cumpărători şi care pot fi influenţate de evoluţia pieţei imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei şi data încheierii tranzacţiei efective, corecta aplicare a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 impunea ca datele din ofertele examinate să fie verificate şi prin prisma unor tranzacţii efective pentru a se putea stabili în acest mod în ce măsură respectivele oferte corespund realităţii pieţei imobiliare.
Astfel, în raportul de expertiză dispus de către instanţa de fond, au fost obţinute valori de piaţă diferite de către fiecare expert în parte, aceştia folosind metode de evaluare diferite, pornind de la analiza preţurilor de ofertare din publicaţii de specialitate şi de pe internet, şi nu a preţurilor din tranzacţiile încheiate în zonă. De asemenea, recurentul critică raportul de expertiză întocmit în cauză şi din perspectiva faptului că imobilele teren folosite în metoda comparaţiei nu fac parte din aceeaşi categorie cu imobilul expropriat. Valoarea stabilită pentru terenul expropriat este exagerată, nerealistă şi diferită de preţurile pieţei practicate în zona respectivă pentru suprafaţa expropriată. Invocă în acest sens sentinţa civilă nr. 543 din 7 martie 2012 pronunţată de Tribunalul Dâmboviţa prin care pentru terenuri din aceeaşi categorie de folosinţă, expropriate în cadrul aceluiaşi obiectiv de investiţii, a fost stabilită despăgubirea în valoare de 1 euro/mp.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reţine că acestea sunt fondate pentru următoarele considerente:
Conform art. 26 din Legea nr. 33/1994 „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite”.
„La stabilirea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia (...)”.
Se constată astfel că textul de lege stabileşte atât criteriile de determinare a despăgubirii, compusă din valoarea reală a bunului şi prejudiciul cauzat expropriatului, cât şi momentul stabilirii cuantumului despăgubirii, respectiv „data întocmirii raportului de expertiză”.
Aspectul esenţial ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experţii desemnaţi de către instanţa de judecată este preţul de piaţă al imobilului, astfel cum rezultă, în principal, din tranzacţii încheiate în perioada relevantă şi, subsidiar, doar pentru cazul neidentificării sau inexistenţei de tranzacţii pentru terenuri de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, din oferte de tranzacţionare.
Este fondată critica recurenţilor privind calcularea cuantumului despăgubirii fără a se ţine seama de criteriul „preţului cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele”, prevăzut de acelaşi text legal.
Sintagma „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele” are semnificaţia de preţ plătit efectiv, respectiv preţul de tranzacţionare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat exclusiv la ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunţurile de mică publicitate sau de pe internet.
Or, instanţa de apel a validat cuantumul despăgubirilor stabilit în primă instanţă pe baza unui raport de expertiză din care rezultă că experţii au avut în vedere oferte de vânzare „localizate în aceeaşi zonă”.
Se constată astfel că, la întocmirea raportului de expertiză în faza judecăţii în fond, nu au fost verificate şi identificate niciun fel de tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte.
Din cuprinsul acestei lucrări, reiese că metoda de evaluare folosită a fost aceea a comparaţiei directe pornind de la analiza preţurilor de ofertare din publicaţii de specialitate şi de pe internet, iar nu a preţurilor din tranzacţiile încheiate în zonă.
Instanţa avea obligaţia de a manifesta rol activ în identificarea comparabilelor cu imobile de acelaşi fel, din aceeaşi unitate administrativ teritorială în care s-a dispus exproprierea, prin efectuarea de adrese către instituţiile care deţin astfel de date, cum ar fi Oficiul de cadastru şi Publicitate Imobiliară, primărie, Direcţia de Taxe şi Impozite Locale, urmând ca pe baza informaţiilor primite privind tranzacţiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare preţurile din aceste tranzacţii.
Numai în măsura în care informaţiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, instanţa putea dispune efectuarea expertizei în raport de alte comparabile, cum ar fi ofertele de preţ.
În lipsa verificării de către instanţă a existenţei sau nu a unor contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile de acelaşi fel, în mod greşit, aceasta şi-a însuşit valoarea stabilită prin expertiza efectuată în faţa instanţei de fond, pentru terenul în litigiu, în afara criteriului menţionat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, decizia atacată fiind, astfel, pronunţată cu încălcarea textului de lege menţionat.
Prin urmare, constatând că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu nerespectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) şi alin. (4) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamanţilor, în baza art. 312 alin. (1)-alin. (3) cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul şi va casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeaşi curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) şi alin. (4) din Legea nr. 33/1994.
Astfel, urmează ca instanţa de apel să dispună efectuarea expertizei, de către comisia de experţi constituită în condiţiile art. 25 din aceeaşi lege, urmând ca experţii să stabilească despăgubirile cuvenite reclamanţilor în raport de „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”, preţ rezultat din contracte de vânzare cumpărare autentice, iar nu simple oferte de vânzare.
În vederea identificării unor atare comparabile, instanţa va avea obligaţia de a manifesta rol activ prin efectuarea de adrese către instituţiile care deţin astfel de informaţii, cum ar fi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, primărie, Direcţia de Taxe şi Impozite Locale, urmând ca pe baza informaţiilor primite privind tranzacţiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare preţurile din aceste tranzacţii.
Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanţă în legătură cu existenţa unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacţii, se vor avea în vedere alte metode propuse de experţi.
Cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat şi, în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamanţilor în conformitate cu dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi curtea de apel să se pronunţe asupra legalităţii sentinţei de fond sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate reclamanţilor.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârât Consiliul Judeţean Dâmboviţa împotriva deciziei civile nr. 23 din 2 aprilie 2013 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă.
Casează decizia şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 26 februarie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 653/2014. Civil. Expropriere. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 655/2014. Civil. Expropriere. Recurs → |
|---|
