Evacuare. Sentința nr. 2586/2012. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2586/2012 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 13-03-2012 în dosarul nr. 2586/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 2586
Ședința publică din 13.03.2012
Președinte: H. Ș.
Grefier: M. J.
S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, cererea formulată de reclamanta P. U. G.-C. A. – Centru în contradictoriu cu pârâtul B. N., având ca obiect evacuare și cererea reconvențională formulată de pârâtul – reclamant reconvențional B. N. în contradictoriu cu reclamanta – pârâtă reconvențională P. R. U. G.-C. A. având ca obiect pretenții.
Văzând că mersul dezbaterilor a fost consemnat prin încheierea de ședință din data de 08 martie 2012, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când pentru motivele arătate s-a amânat pronunțarea pentru termenul din 13 martie 2012.
INSTANȚA
În deliberare asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul instanței la data de 05.07.2011, sub nr._, reclamanta P. R. U. G.-C. A. Centru a solicitat în contradictoriu cu pârâtul B. N. evacuarea pârâtului din imobilul situat în A., .. 14, . CF nr._ A. (nr. CF vechi 945) cu nr. top. 1193/b.
În motivare, reclamanta arată că este proprietară tabulară a imobilului din care a închiriat pârâtului, prin Contractul de închiriere nr. 32/01.05.2004, o cameră împreună cu dependințele acesteia și o boxă din pivnița imobilului, în perioada 01.05.2004 – 01.05.2010. Contractul a încetat de plin drept, potrivit dispozițiilor art. 1436 alin. 1 Cod civil, la data de 01.05.2010, dată de la care pârâtul locuiește fără nici un titlu locativ și fără consimțământul său în spațiul închiriat anterior, în condițiile în care reclamanta nu mai dorește încheierea unui alt contract de închiriere cu pârâtul. La data de 28.04.2011 a notificat pârâtul prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, ca în termen de 30 zile de la primirea notificării, dar nu mai târziu de 30.06.2011, să evacueze necondiționat porțiunea de imobil ce i-a fost închiriată anterior și să predea spațiul închiriat, conform art. 7 lit. g din contract. Pârâtul a continuat însă să locuiască în spațiul menționat și după încetarea contractului.
În drept invocă art. 480 Cod civil.
Prin întâmpinare (f.26-27), pârâtul solicită respingerea acțiunii.
În motivare, arată că este titularul Contractului de închiriere nr. 32/2002, încheiat la data de 01.05.2002, având ca obiect închirierea apartamentului nr. 4 din imobilul situat în municipiul A., .. 14. Contractul de închiriere a fost inițial încheiat pentru perioada 01.05.2002 – 01.05.2010, iar la data de 01.05.2010 a fost prelungit până la data de 01.05.2013, astfel cum rezultă din mențiunea inserată pe originalul Contractului de închiriere chiar de către reprezentantul reclamantei. Împrejurarea prelungirii de comun acord rezultă și din încheierea unor alte înscrisuri după data de 01.05.2010. Astfel la data de 28.06.2010 la sediul reclamantei s-a întocmit „minuta” cu nr. 15/2010 prin care a preluat . a achitat pentru obiectele de inventar suma de 5.800 lei, urmând ca predarea cheilor să aibă loc la data de 02.07.2010. La aceeași dată reclamanta i-a eliberat chitanța nr. 153/28.06.2010 prin care atestă donația pe care a efectuat-o pentru biserică în sumă de 1.000 lei. La data de 01.07.2010, reprezentantul reclamantei i-a înmânat o adeverință care atestă că este de acord cu rămânerea în continuare în imobilul proprietatea sa și precizează că . dintr-o cameră, a fost atașat la . a rezilierii contractului de închiriere cu fostul chiriaș P. D. R.. A continuat să achite chiria stabilită prin contract aferentă lunilor aprilie–august 2011.
În drept, invocă art. 1436-1437, art. 1452 Cod civil.
Prin cererea reconvențională (f. 37-38), precizată la termenul din data de 27.10.2011 (fila 69) și la fila 119, reclamantul-reconvențional solicită obligarea Parohiei Române U. G.-C. A. Centru la achitarea contravalorii investițiilor pe care le-a efectuat la imobilul proprietatea reclamantei în cuantum de 27.000 lei, constatarea existenței unui drept de retenție în favoarea sa asupra imobilului până la achitarea integrală a lucrărilor necesare și utile efectuate la imobil, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, arată că a preluat apartamentul nr. 4 în anul 1992, care nu era locuit de mai mult timp. Pentru a transforma apartamentul închiriat într-un spațiu locuibil a efectuat, în regie proprie, în perioada 1992-2010, mai multe lucrări de modernizare a imobilului, care au sporit valoarea acestuia. La data preluării inițiale în locațiune a apartamentului, respectiv în anul 1992, a efectuat o . lucrări constând în tencuieli interioare, instalație curent electric, branșament apă rece, canalizare, a construit terasa din fier, a betonat în camere, montat faianță în baie și bucătărie, montat gresie în baie, lucrări de hidroizolație. În anul 2000 s-a racordarea la rețeaua de gaz, achitând contribuția la rețea de gaz stradal, a realizat instalația de gaz interioară (600 lei) și a montat 2 sobe teracotă (1.000 lei). În cursul anilor 2008–2010 a efectuat lucrări de izolare termică interioară, a aplicat glet pe pereții interiori, lucrări de zugrăvit, montat parchet laminat în camere, a schimbat instalația sanitară în baie și bucătărie, lucrări de betonare a curții interioare (500 lei), refăcut canalizare menajeră stradal (200 lei), construit cămară alimente, a contribuit la poarta de fier stradală de intrare în imobil (300 lei), contribuție lunară la repararea acoperișului întregului imobil (10 lei/lună până în prezent). Începând cu luna iunie 2010, data preluării apartamentului nr. 5, cu acceptul reclamantei, s-au executat lucrări de modernizare, constând în: branșament energie electrică (700 lei), refăcut instalație sanitară baie (300 lei), montat faianță baie și bucătărie (300 lei), montat parchet laminat în bucătărie (200 lei), lucrări de gletuit și zugrăvit (400 lei). Toate aceste lucrări de renovare și modernizare au reprezentat îmbunătățiri necesare și utile pentru buna folosință a imobilului ca apartament de locuit și au sporit valoarea imobilului aflat în proprietatea pârâtei reconvenționale.
În drept, invocă art. 119 – 120 Cod procedură civilă, art. 1444 cod civil și principiul îmbogățirii fără justă cauză.
Prin răspunsul la întâmpinare (f. 52-53), reclamanta solicită respingerea apărărilor pârâtului ca nelegale și netemeinice.
Referitor la contractul de închiriere pe perioadă determinată nr. 32/01.05.2004, arată că acesta a încetat la data de 01.05.2010. În susținerea temeiniciei afirmației arată că cele două contracte prezentate de fiecare parte sunt diferite. Exemplarul prezentat de pârât, a fost încheiat la data de 01.05.2002, iar exemplarul aflat în posesia reclamantei a fost încheiat la data de 01.05.2004 și reprezintă cea mai recentă manifestare de voință a părților. Faptul că ulterior datei de 01.05.2010, reclamanta a încheiat o minută prin care i-a mai atribuit pârâtului încă o cameră și i-a înmânat o adeverință prin care a fost de acord ca pârâtul să locuiască pe timp nedeterminat în spațiul închiriat, nu poate duce la concluzia că acest contract de închiriere a fost prelungit până la data de 01.05.2013. În realitate, contractul de închiriere, prelungit în mod tacit de părți după data de 01.05.2010, a încetat la data de 30.06.2011, dată după care pârâtul a pierdut orice titlu locativ asupra spațiului.
În drept invocă art. 480, 1436 alin. 2, art. 1437 și 1438 Cod civil.
Prin întâmpinare la cererea reconvențională (f.54-56), reclamanta invocă excepția prescripției extinctive raportat la investițiile anterioare datei de 01.07.2008.
Pe fondul cauzei, în ce privește solicitarea pârâtului la despăgubiri în sumă de 20.000 lei, aceasta este nefondată deoarece eventualele lucrări realizate au fost făcute fără consimțământul și acordul său. Aceste lucrări cu caracter de modernizare a spațiului închiriat, nu au caracterul unor reparații necesare și nu au sporit valoarea imobilului, astfel că nu poate fi ținută să le restituie. Pe de altă parte, înscrisurile depuse în probațiune de pârât pentru dovedirea lucrărilor pe care pretinde că le-a efectuat la spațiul închiriat, conțin sume infime raport la valoarea pretențiilor solicitate.
Referitor la dreptul de retenție solicitat de pârât, solicită respingerea ca nefondat a acestui capăt de cerere, deoarece în lipsa vreunei datorii către pârât, un astfel de drept de retenție nu se justifică, neavând nici un temei legal.
În drept invocă art. 115 C.p.c, art. 3 din Decretul nr. 167/1958 și art. 1447 Cod civil.
În probațiune se depun înscrisuri semnate pentru conformitate cu originalul: notificare din data de 28.04.2011,împreună cu confirmarea de primire a acesteia (f. 7-9), contractul de închiriere încheiat la data de 01.05.2004 (f.10-12), extras CF (f.13-15), contract de închiriere nr. 32/01.05.2002 (f. 28-29), act identitate (f.30), înscris intitulat „minută” (f.31), chitanțe, ordin de plată (f. 32-36), ofertă (f. 39), facturi fiscale (f. 40-50), chitanță (f.75), proces verbal (f.76-77), chitanțe (f.128-129).
S-au audiat martorii O. P. și Z. P..
S-a administrat proba cu raportul de expertiză tehnică (f. 85-104) și completarea la raportul de expertiză (f. 114-118).
La termenul din data de 27.10.2011 (filele 69-70) instanța a respins excepția prescripției extinctive invocată de către reclamata-pârâtă reconvențională.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarea situație de fapt:
Reclamanta este proprietara imobilului situat în imobilul situat în A., .. 14, înscris în CF nr._ A. (nr. CF vechi 945) cu nr. top. 1193/b (filele 13-15).
Între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. 32/2002 (filele 28-29) și 32/2004 (filele 10-12) prin care apartamentul nr. 4 a fost dat în folosința pârâtului începând cu anul 2002. Ulterior, la data de 28.06.2010, pârâtul preia în chirie și apartamentul nr. 5 din imobil, printr-un înscris sub semnătură privată (minută – fila 31). Chiria a fost achitată de către pârât, conform înțelegerii contractuale, până în prezent (chitanțe – filele 33-36, 75, 128).
Sub aspectul perioadei pentru care s-a încheiat contractul, ambele părți au prezentat în fața instanței câte un exemplar al contractului, în original, din care cel al pârâtului a fost încheiat în anul 2002, pe o perioadă inițială până la 01.05.2010 și prelungit până la data de 01.05.2013. Dimpotrivă, exemplarul prezentat de către reclamantă a fost încheiat la data de 01.05.2004 pentru o perioadă de până la 30.04.2007, fără a se menționa că acest contract a fost prelungit.
Având în vedere că semnătura și mențiunea de pe contractul pârâtului nu au fost contestate în fals de către reclamantă, conform procedurii prescrise de art. 177 și urm. C.proc.civ., acesta îi este opozabil, iar instanța îl va lua în considerare ca valabil. Instanța constată că în contractul prezentat de către reclamantă este înscrisă data de 30.04.2007, dată care nu este menționată și în contractul pârâtului, fapt ce poate determina prezumția că pârâtului nu i s-a mai înmânat un exemplar, ci s-a menționat doar pe înscrisul inițial modificările survenite sub aspectul duratei. Instanța nu poate reține susținerea reclamantei că contractul acesteia reprezintă ultima manifestare de voință din moment ce, chiar dacă are dată mai recentă, acesta a fost încheiat pe o perioadă de 3 ani, până în anul 2007, dată după care pe contactul inițial din anul 2002, cel al pârâtului, s-a înscris data de 01.05.2010, pe care reclamanta o recunoaște prin invocarea expresă în cuprinsul cererii de chemare în judecată (fila 3 - „acest contract a încetat de plin drept, potrivit art. 1436 alin. 1 C.civ, la data de 01.05.2010”). Susținerile pârâtului se coroborează și cu celelalte fapte ulterioare datei de 01.05.2010, respectiv acesta a primit în folosință, la data de 28.06.2010, apartamentul nr. 5, precum și existența acordului scris al reprezentantului reclamantei cu privire la rămânerea în spațiu și atașarea . cel deținut anterior (fila 32).
Cu privire la investițiile realizate de către pârâtul-reclamant, în cauză s-a efectuat o expertiză tehnică în specialitate construcții (raport de expertiză tehnică – filele 88-100 și 114-118) pentru a identifica natura și valoarea acestora. Constatările expertului au avut la bază atât observarea directă, dar și declarațiile părților. Aceasta deoarece, unele lucrări, precum tencuieli, betonarea camerelor și a curții sau termoizolația, sunt acoperite de alte lucrări (glet, zugrăveală, pardoseală, faianță, etc.), astfel că primele nu pot fi percepute prin simțuri proprii pentru a se stabili perioada realizării. De asemenea, vechimea obiectelor sanitare nu poate stabilită prin simpla observare a acestora. Edificator în acest sens este chiar afirmația expertului din răspunsul la obiecțiuni conform căreia la stabilirea investițiilor s-a avut în vedere și cele declarate de părți (fila 117), precum și răspunsul la obiecțiunea nr. 8 (fila 110 și 114) care invită pe reclamantă la probarea susținerii privind betonarea curții, neputându-se reține, sub aspect vizual, executarea lucrărilor într-o anumită perioadă. Prin urmare, în lipsa unor înscrisuri privind investițiile la cele două apartamente, instanța va trebui să coroboreze această probă cu declarațiile martorilor audiați chiar la propunerea pârâtului-reclamant și cu susținerea acestuia din urmă din cuprinsul cererii reconvenționale, care, conform art. 1204 C.civ, poate fi considerată o mărturisire spontană, irevocabilă, cu excepția erorii.
Astfel, din enumerarea lucrărilor, desfășurată de către expert în Anexa 1 la raport (filele 91-101), instanța nu va lua în considerare cele prezentate la pct. A 1-7 și 24-25 aferente apartamentului nr. 4 și cele de la pct. B 5 și 7 aferente apartamentului nr. 5. Astfel, conform susținerilor pârâtului și declarațiilor martorilor (filele 78-79), în perioada 2008-2010 nu a efectuat lucrări de desfacere și refacere tencuieli sau tăvănit (executate anterior, la data preluării imobilului conform martorului O. P. – fila 78 și declarația pârâtului – fila 38), refacere instalație electrică (declarație martor Z. P. – fila 79, declarația pârâtului – fila 38) și montare obiecte sanitare noi (declarație martor Z. P. – fila 79. De asemenea, nici martorul Z. P. și nici pârâtul-reclamant nu fac referire la realizarea de tencuieli și montarea unei ferestre la apartamentul nr. 5, lucrările fiind enumerate de ambii, punctual și explicit (fila 38 și fila 79 verso). În ce privește betonarea curții, conform declarației martorului Z. P., la plata lucrării au contribuit toți chiriașii din cele 6 apartamente, astfel că pârâtului-reclamant îi revine doar suma de 633,45 lei din totalul lucrării indicate de către expert la valoare de 3.800,73 lei. De altfel, suma stabilită de către expert (1.266,91 lei) a avut ca punct de plecare declarația pârâtului care a declarat că doar trei persoane au suportat lucrarea, fapt ce urma a fi verificat de instanță. În ce privește lucrările prezentate la pct. E, instanța reține acordul părților sub acest aspect.
Prin urmare, din totalul sumei de 27.000 lei stabilite de către expert ca reprezentând contravaloarea lucrărilor pe care le-a apreciat realizate în perioada 2008-2010, instanța stabilește că doar suma de 18.306 lei reprezintă contravaloarea reală a investițiilor efectiv realizate.
În ce privește natura investițiilor din punct de vedere juridic, instanța arată că acesta reprezintă îmbunătățiri necesare și utile, respectiv reparații care asigură exploatarea și folosința normală și în bune condiții a unei locuințe. Pârâtul-reclamant nu a urmărit modernizarea locuinței prin cheltuieli voluptuare, ci a adus un spor real de valoare acestuia. Astfel, conform declarației martorului O. P. imobilul a fost dat în folosință într-o stare avansată de degradare, chiriașul fiind cel care a executat lucrări de amenajare, în mod succesiv, ultimele investiții fiind efectuate în perioada 2008-2010. De altfel, instanța constată că reclamantul s-a arătat de acord (tranzacție filele 125-126) cu achitarea unei sume de 19.000 lei în contul acestor lucrări, recunoscând astfel utilitatea și sporul de valoare adus de acestea.
În drept, cu privire la cererea principală, art.6 lit. b din contract prevede că proprietarul este obligat să pună la dispoziție imobilul închiriat. Conform art. 1436 alin. 1 C.civ., locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără a fi necesara o prealabilă înștiințare, iar comunicarea unei notificări în perioada contractuală conduce la imposibilitatea chiriașului de a opune tacita relocațiune, conform art. 1438 C.civ. Prin urmare, instanța nu poate reține argumentele reclamantei privind relocațiunea tacită, conform art. 1437 C.civ, din moment ce părțile au prevăzut o dată expresă pentru încetarea raporturilor contractuale, acestea fiind guvernate astfel de prevederile art. 1436 alin. 1 C.civ.
Având în vedere cele reținute mai sus cu privire la durata contractului, dispoziția specială din art. 23 din Legea nr. 114/1996 care prevede că „În cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual”, precum și nereținerea unuia dintre cazurile prevăzute expres și limitativ de art. 24 din aceeași lege, care ar justifica rezilierea contractului, instanța va respinge cererea de evacuare ca neîntemeiată, reținând că pârâtul are la momentul actual un titlu locativ valabil.
În ce privește cererea reconvențională, instanța arată că art. 1432 C.civ prevede că locatarul trebuie să restituie bunul în aceeași condiție, afară numai când ar putea proba contrariul, iar art. 28 lit. a și b din Legea nr. 114/1996 reglementează obligația proprietarul de asigura să starea normală de folosință a locuinței prin efectuarea de reparații, menținerea în stare de siguranță în exploatare și de funcționalitate a clădirii pe toată durata închirierii locuinței.
Instanța reține din declarația martorului Z. P. că lucrările efectuate de reclamantul reconvențional la imobil s-au făcut cu acceptul și sub supravegherea reprezentantului proprietarei. Această afirmație este întărită de înscrisul de la filele 76-77 conform căruia reclamanta a acordat despăgubiri pentru investițiile efectuate de un alt chiriaș la unul dintre apartamentele din imobil, precum și de necontestarea investițiile efectuate de toți chiriașii la părțile comune ale imobilului, cu acceptul proprietarei.
Având în vedere existența acestor lucrări, cuantumul dovedit al acestora și faptul că au fost suportate de reclamantul-reconvențional din fonduri proprii, fără a exista o contribuție a pârâtei-reconvenționale și că acestea au adus un spor de valoare imobilului în care au fost încorporate, cererea reconvențională trebuie admisă și plecând de la principiul îmbogățirii fără justă cauză. Astfel, conform celor deja afirmate, instanța reține îndeplinirea tutore condițiilor acestei instituții, respectiv mărirea patrimoniului proprietarei prin sporul de valoare adus imobilului, micșorarea patrimoniului chiriașei în urma cheltuielilor efectuate cu realizarea lucrărilor efective și existența legăturii dintre sporirea și micșorarea celor două patrimonii. Astfel, suma de 18.306,99 lei este una efectivă, concretă și reprezintă contravaloarea materialelor folosite și încorporate în imobilul proprietatea reclamantei, respectiv valoarea tehnică a investițiilor, deci banii strict necesari realizării investiților și efectiv cheltuiți cu aceste reparații.
Cu privire la declarația reclamantei că intenționează a modifica destinația imobilului pe viitor (din locuință în spațiu destinat birourilor), instanța arată că utilitatea și necesitatea investițiilor trebuie raportată la momentul prezent. Astfel, acestea nu trebuie apreciate în funcție de un act unilateral, viitor și incert al proprietarului. Simpla declarație a acestuia nu justifică refuzul de achita sumele de bani care s-au dovedit a duce o îmbogățire, până în prezent, proprietarului.
Față de cele arătate, instanța va admite în parte cererea reconvențională și va obliga P. R. U. G.-C. A. – Centru la plata către pârâtul-reclamant reconvențional a sumei de 18.306,99 lei reprezentând investiții aduse imobilului situat în A., .. 14, .. 5, înscris în CF nr._ A. (nr. CF vechi 945) cu nr. top. 1193/b.
În ce privește instituirea unui drept de retenție, având în vedere existența unei datorii în sarcina reclamantei în strânsă legătură cu bunul aflat în posesia pârâtului, instanța apreciază pe deplin justificat dreptul pârâtului-reclamant reconvențional de a refuza restituirea bunului până la achitarea sumelor cheltuite cu lucrul și va admite acest capăt de cerere, dreptul recunoscut constituindu-se ca o garanție pentru achitarea debitului.
În baza art. 274 C.proc.civ., față de soluția de respingere a cererii principale și de admitere în parte a cererii reconvenționale, reținând culpa procesuală a reclamantei-pârâte reconvențional, instanța o va obligă în parte la plata către pârâtul-reclamant a cheltuielilor de judecată în cuantum de 3.814,42 lei, reprezentând onorariu avocat, onorariu expert și taxe judiciar aferente pretențiilor admise din cererea reconvențională.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta P. R. U. G.-C. A. – Centru, cu sediul în A., .. 7, județul A. în contradictoriu cu pârâtul B. N., cu domiciliul ales în A., . nr. 33-57, . Cabinet avocat F., jud. A. având ca obiect evacuare.
Admite în parte cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant B. N. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă P. R. U. G.-C. A. – Centru având ca obiect pretenții.
Obligă pe reclamanta-pârâtă la plata către pârâtul-reclamant la plata sumei de 18.306,99 lei reprezentând despăgubiri.
Instituie un drept de retenție în favoarea pârâtului-reclamant asupra imobilului până la achitarea creanței de 18.306,99 lei stabilită prin prezenta hotărâre.
Obligă reclamanta-pârâtă la plata către pârâtul-reclamant a cheltuielilor de judecată în cuantum de 3.814,42 lei.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică dina data de 13.03.2012.
Președinte, Grefier,
H. Ș. M. J.
Red.HȘ/MJ/11.04.2012
Ex.4/2 . R. U. G.-C. A. – Centru, cu sediul în A., .. 7, județul A.
B. N., cu domiciliul ales în A., . nr. 33-57, . Cabinet avocat F., jud. A.
| ← Modificare act constitutiv persoană juridică. Încheierea nr.... | Acordare personalitate juridică. Încheierea nr. 2865/2012.... → |
|---|
