Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 5622/2013. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5622/2013 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 24-09-2013 în dosarul nr. 5622/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5622
Ședința publică din 24 septembrie 2013
Președinte: H. B.
Grefier: A. Craițar
S-a luat în examinare plângerea formulată de petenta . & R. SRL, prin administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L., în contradictoriu cu intimata . anularea încheierii de CF nr._/23.05.2013.
La apelul nominal se prezintă reprezentantul petentei – avocat M. A. din cadrul Baroului A., lipsă fiind reprezentantul intimatei.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Plângerea este timbrată cu 8 lei taxă judiciară de timbru și 0,3 lei timbru judiciar.
S-a făcut referatul cauzei, după care se constată depuse la dosar, la data de 20.09.2013, concluzii scrise din partea intimatei, din care un exemplar se comunică reprezentantului petentei.
Nefiind formulate cereri, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fond.
Reprezentantul petentei solicită admiterea plângerii, cu cheltuieli de judecată. Depune la dosar concluzii scrise.
INSTANȚA
Constată că prin plângerea înregistrată la Judecătoria A. la data de 06.06.2013, petenta . & R. SRL, prin administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L., a solicitat instanței, în contradictoriu cu intimata .>
- anularea încheierii de respingere nr._/23.05.2013,
- admiterea cererii de reexaminare și pe cale de consecință respingerea cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele, aflate în proprietatea petentei și radierea notării ipotecii legale asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele aflate în proprietatea petentei.
În motivare, petenta arată că prin încheierea nr._ din 20.03.2013 OCPI A. a dispus înscrierea dreptului de ipotecă legală în valoare de 61.461.513 lei în favoarea . imobilului înscris în CF_ Fântânele, aflat în proprietatea petentei. Cererea a fost formulată de către . în dovedirea sa au fost anexate contractul de achiziție publică referitor la realizarea G. Butterfly Park și a serviciilor și construcțiilor anexe încheiat între petentă în calitate de beneficiar și intimată în calitate de antreprenor; sentința civilă nr. 8235/29.03.2012 a Tribunalului A., sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 a aceleiași instanțe prin care Tehnodomus SA a obținut o ordonanță de plată împotriva petentei în sumă de 14.076.997,98 lei cu titlu de debit și 1.900.735,66 lei cu titlu de penalități de întârziere.
Temeiul invocat în încheiere este temeiul general de la art. 29 din Legea nr. 7/1996, însă din cuprinsul încheierii dreptul a cărui înscriere s-a dispus este ipoteca legală a antreprenorului prevăzută de art. 2386 pct. 6 din Noul Cod Civil.
Arată petenta că împotriva acestei încheieri a formulat cerere de reexaminare, pe care OCPI A. a respins-o, cu motivarea că OCPI nu intervine în conținutul drepturilor, actelor sau faptelor juridice evidențiate în cărțile funciare.
Apreciază că admiterea cererii de notare este nelegală, deoarece .. nu beneficiază față de petentă de dreptul de ipotecă legală a antreprenorului prevăzut de art. 236, pct. 6 din noul Cod civil, întrucât contractul în baza căruia pretinde creanța este supus prevederilor vechiului Cod civil, fiind încheiat în luna aprilie 2011.
Conform art. 3 din Legea de aplicare a noului cod civil (Legea nr. 71/2011), actele încheiate înainte de . noului Cod civil nu pot produce decât efectele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii lor. Noul Cod civil a intrat în vigoare la data de 01.10.2011, iar contractul părților a fost încheiat sub imperiul vechiului Cod civil. Sub imperiul vechiului cod, antreprenorul nu beneficiază de o ipotecă legală, ci de un privilegiu. De asemenea, privilegiul se acordă în condiții extrem de restrictive a căror îndeplinire nu a fost probată prin documentele anexate cererii.
În vechiul Cod civil, antreprenorul are recunoscut privilegiul prevăzut de art. 1737 pct. 4 care prevede: „Creditorii privilegiați asupra imobilelor sunt Arhitecții, antreprenorii, pietrarii si alți lucrători întrebuințați pentru a zidi, a reconstrui, sau a repara edificii, canaluri sau alte opere, cu condiția însă ca prealabilmente să se fi încheiat un proces-verbal de către un expert numit de judecătoria în a cărei raza teritorială sunt situate edificiile, constatator stării și felului lucrărilor ce proprietarul va declara că are de gând a face și numai în cazul când acele lucrări ar fi fost primite cel mult în curs de șase luni, după terminarea lor, de către expert asemenea numit de judecătorie. Dar privilegiul acesta nu poate trece niciodată peste valorile constatate prin al doilea proces-verbal, ci se va reduce la adaosul de valoare ce va fi existând la epoca alienării imobilului, ca rezultat al lucrărilor executate”.
În mod obligatoriu, cererii de înscriere trebuia să i se atașeze procesul verbal încheiat de expertul numit de Judecătoria A., iar art. 1737, pct. 4 arată că privilegiul se naște doar după întocmirea acestui proces verbal.
Apreciază petenta că atâta timp cât contractul dintre părți este supus vechiului cod civil, nu poate fi înscrisă ipoteca legală a antreprenorului, întrucât această noțiune este inexistentă sub imperiul vechiului cod civil. De asemenea, nu ar putea fi înscris nici privilegiul antreprenorului prevăzut de vechiul cod civil, întrucât nu s-a făcut dovada îndeplinirii condițiilor și procedurilor prevăzute de art. 1737, pct. 4 din vechiul cod civil.
În lipsa acestor condiții, o eventuală cerere de înscriere a privilegiului (care, de altfel, nici nu a fost făcută) este inadmisibilă.
Arată că antreprenorul Tehnodomus S.A. nu are ipotecă sau privilegiu asupra terenului, ci asupra edificiului construit.
Privilegiul antreprenorului poartă asupra construcției realizate de acesta și nu asupra terenului pe care s-a realizat construcția. Atât sub regimul vechiului Cod civil, cât și sub regimul noului Cod civil, antreprenorul are privilegiu doar asupra edificiului construit sau reparat. Art. 1737, pct. 4, vorbește despre edificii zidite sau reparate, iar art. 2386 NCC vorbește despre imobilul edificat, reconstruit sau reparat, în același sens fiind și art. 35 par. 16 din Legea nr. 7/1996.
Imobilul asupra căruia s-a înscris ipoteca legală a Tehnodomus S.A. este terenul petentei; asupra terenului, antreprenorul nu are nici un privilegiu sau ipotecă legală și nu putea fi înscrisă așadar ipotecă sau privilegiu decât asupra unei eventuale construcții, nu asupra terenului aflat în proprietatea petentei.
Apreciază petenta că cererea nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 29 din Legea nr. 7/1996, deoarece pentru a face obiectul înscrierii în cartea funciară înscrisul trebuie să îndeplinească, pe lângă condițiile de formă cerute, alte prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competența registratorului.
Ipoteca legală a antreprenorului, deși nu este aplicabilă în speță, trebuie să îndeplinească anumite condiții pentru a fi înscrisă în cartea funciară, condiții care sunt prevăzute de art. 2386, pct. 6 NCC.
În speță, s-a înscris ipotecă legală pentru suma de 61.461.513 lei care este suma totală a contractului încheiat între părți, însă această sumă nu îndeplinește nici una dintre cele două condiții prevăzute la art. 2386 pct. 6 din NCPC, care trebuie îndeplinite cumulativ.
Suma cu privire la care Tehnodomus a putut să prezinte un titlu de creanță este 14.076.997,98 lei cu titlu de debit și 1.900.735,66 lei cu titlu de penalități de întârziere (în total 15.977.733,64 lei), adică mai puțin de un sfert din suma cu privire la care s-a înscris ipoteca. Mai mult decât atât, nu a probat sporul de valoare adus imobilului prin lucrările sale, căci numai în limita acestui spor, antreprenorul beneficiază de ipotecă legală.
În consecință, chiar dacă ipoteca legală prevăzută de art. 2386, pct. 6 NCC ar fi aplicabilă, înscrierea este nelegală întrucât s-a făcut pentru o sumă cu mult mai mare decât cea pentru care antreprenorul poate proba un titlu de creanță. De asemenea, înscrierea s-a făcut fără ca antreprenorul să probeze nici un spor de valoare, deși existența acestuia este o condiție constitutivă a ipotecii legale prevăzute de art. 2386 pct. 6 NCC.
Față de petentă a fost deschisă procedura insolvenței în data de 14.03.2013 prin sentința civilă nr. 177 pronunțată de către Tribunalul A.. Astfel, în considerarea prevederilor Legii 85/2006 privind procedura insolvenței, ulterior acestui moment nu mai pot opera înscrieri în cărțile funciare ale imobilelor proprietare acesteia. Or încheierea de înscriere a ipotecii legale a cărei anulare o solicită a fost emisă după data de 14.03.2013.
Pentru motivele expuse, petenta solicită admiterea plângerii astfel cum a fost formulată.
În drept se invocă dispozițiile art. 31 al. 3 din Legea 18/1991 precum și celelalte dispoziții legale invocate.
Intimata nu a formulat întâmpinare, însă prin concluziile scrise a solicitat respingerea plângerii, arătând că ipoteca, ca o garanție reală destinată să asigure îndeplinirea unei obligații patrimoniale, este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executării unei obligații. Ipoteca asupra unui imobil se constituie prin înscriere în cartea funciară.
Constituirea garanțiilor este guvernată de legea în vigoare la data constituirii indiferent de legea în vigoare la data la care s-ar formula ori soluționa cererea privind valabilitatea constituirii.
Potrivit art. 168 din Legea nr.71/2011, ipotecile imobiliare constituite înainte de data intrării în vigoare a Codului civil sunt supuse, în ceea ce privește condițiile de valabilitate, dispozițiilor legale existente la data constituirii lor.
Și cu privire la privilegiile speciale imobiliare înscrise în cartea funciară până la . Codului civil, art. 78, al. 2 și 3 din Legea nr.71/2011, prevede că: privilegiile speciale imobiliare, înscrise fie în vechile registre de publicitate imobiliară, fie în noile cărți funciare până la . Codului civil sau, după caz, în condițiile prevăzute la al. 1, se convertesc de plin drept în ipoteci legale după expirarea unui termen de un an de la . Codului civil sau, după caz, de la data înscrierii și se vor supune dispozițiilor Codului civil. De la data intrării în vigoare a Codului civil, privilegiile speciale imobiliare prevăzute în legi speciale devin ipoteci legale și vor fi supuse regimului prevăzut de Codul civil pentru ipoteci legale.
Referitor la imobilul asupra căruia s-a constituit ipoteca, intimata arată că atât art. 2386 pct.6 Cod Civil cât și art. 35 pct. 16 din Legea nr. 7/1996 republicată prevăd dreptul antreprenorului de a înscrie o ipotecă legală asupra imobilului obiect al lucrărilor.
Așa cum rezultă din contractul încheiat cu petenta, lucrările pe care intimata trebuia să le efectueze constau, în principal, în realizarea unui teren de golf cu tot ceea ce presupune o asemenea investiție, terenul propriu-zis, parcări, alei de acces, terenuri de tenis, piscină, magazii, etc.
Petenta atunci când spune că ipoteca nu se poate înscrie asupra terenului ci doar asupra construcțiilor sau edificiului se referă la construcții în sensul strict de clădiri, însă cea mai mare parte a lucrărilor intimatei nu o reprezintă clădirile ci amenajarea terenurilor cu destinația de teren de golf, teren de tenis, parcări, alei de acces.
Ipoteca legală poate fi înscrisă și asupra unui teren care, fără ca pe acest teren să se fi ridicat o construcție, a fost supus unei amenajări, primind o anumită destinație, lucrările care au fost efectuate pe acest teren sporindu-i valoarea.
Referitor la neîndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 29 din Legea nr. 7/1996, intimata arată că ipoteca legală s-a înscris pentru suma care rezultă din contractul încheiat cu petenta, iar conform art. 36 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, ipoteca se poate înscrie numai asupra unui imobil în întregul său.
Lucrările pe care intimata le-a efectuat se regăsesc pe parcele de teren înscrise în cărți funciare diferite, situație în care, fără a avea posibilitatea de a fracționa suma totală pentru fiecare imobil în parte, a trebuit să noteze ipoteca în fiecare carte funciară unde sunt înscrise terenuri pe care a efectuat diferite lucrări, ipoteca referindu-se la toate lucrările efectuate și nu doar la .-o carte funciară oarecare.
Ipoteca reglementată de art. 2386 pct. 6 Cod Civil a existat din momentul nașterii datoriei petentei față de intimată, deci anterior deschiderii procedurii insolvenței față de petentă, iar notarea ei în cartea funciară, are doar rol de opozabilitate față de terți.
Cu ocazia înscrierii ipotecii în cartea funciară, au fost respectate toate prevederile legale, deschiderea procedurii insolvenței față de petentă neconstituind o piedică la notarea în cartea funciară a acestei ipoteci legale.
Față de cele menționate intimata solicită respingerea plângerii și menținerea notării ipotecii legale asupra imobilului din litigiu.
Din actele dosarului, respectiv: încheierea de respingere nr._/23.05.2013, contract de achiziție publică, sentința civilă nr. 8235/29.03.2012 a Tribunalului A., sentința civilă nr. 1269/29.05.2012, cerere de reexaminare formulată de petentă, încheierea prin care s-a admis cererea de înscriere provizorie a ipotecii legale, sentința civilă nr. 177/14.03.2013 pronunțată de Tribunalul A., instanța reține în fapt următoarele:
P. încheierea de carte funciară nr._ din 20.03.2013 dată de O.C.P.I. A. s-a dispus, la cererea intimatei S.C. Tehnodomus S.A., asupra imobilului înscris în CF_ Fântânele, proprietatea petentei S.C. B. G. V. & R. S.R.L., înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă legală, în valoare de 61.461.513 lei, în favoarea intimatei. Conform încheierii de CF, actele care au stat la baza înscrierii au fost sentința civilă nr. 823/29.03.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._, sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._ și contractul de achiziție publică nr. 949/11.04.2011, referitor la realizarea G. Butterflypark și a serviciilor și construcțiilor anexe, încheiat între S.C. B. G. V. & R. S.R.L., în calitate de achizitor, și S.C. Tehnodomus S.A., în calitate de antreprenor.
Împotriva acestei încheieri, petenta a formulat cerere de reexaminare, în baza art. 31 al. 2 din Legea 7/1996, respinsă de OCPI A. prin încheierea de carte funciară nr._/23.05.2013.
S-a reținut în esență de către OCPI A. că în mod corect a fost înscris provizoriu în cartea funciară dreptul de ipotecă legală în favoarea antreprenorului, conform dispozițiilor art. 2380 din noul Codul civil, asupra unor construcții viitoare, cererea antreprenorului de înscriere a ipotecii fiind formulată potrivit art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996.
Împotriva încheierii de respingere a cererii de reexaminare, petenta a formulat, în termenul prevăzut de art. 31 al. 3 din Legea 7/1996, prezenta plângere.
În plângere, petenta a invocat inaplicabilitatea prevederilor noului Cod civil privitoare la dreptul de ipotecă legală, contractul de achiziție fiind încheiat sub imperiul vechiului cod, care reglementa un privilegiu imobiliar – art. 1737 pct. 4, însă înscrierea acestuia se făcea în condiții mai restrictive, neîndeplinite în speță. De asemenea, petenta a mai invocat faptul că ipoteca nu putea viza terenul ci doar edificiul ce urma să fie construit și că cererea de înscriere oricum nu respecta condițiile prevăzute de art. 29 din Legea nr. 7/1996, respectiv suma pentru care se înscrie ipoteca să fie efectiv datorată, fără a putea depăși sporul de valoare realizat prin lucrările efectuate (înscrierea fiind făcută pentru întreg prețul contractului, în timp ce intimata a obținut un titlu de creanță, prin hotărâre judecătorească, doar pentru aproximativ un sfert din acest preț).
Cu privire la prevederile legale aplicabile, instanța constată că potrivit prevederilor art. 78 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a noului Cod civil privilegiile speciale imobiliare născute înainte de . noului Cod civil (cum este cazul în speță) se convertesc de drept în ipoteci legale, fiind supuse regimului juridic reglementat de noul cod, și pot fi înscrise în cărțile funciare în conformitate cu prevederile Legii nr. 7/1996. Astfel, privilegiul imobiliar prevăzut de art. 1737 pct. 4 din vechiul Cod civil în favoarea antreprenorului s-a convertit într-un drept de ipotecă legală, reglementat în prezent de art. 2380 din noul Cod civil (ipotecă asupra unor construcții viitoare), care se poate înscrie în cartea funciară în conformitate cu prevederile art. 36 al. 16 din Legea nr. 7/1996.
În acest context însă, instanța constată că înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă legală al intimatei trebuia realizată și cu respectarea prevederilor art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006 - pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, conform cărora „dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire”.
Întrucât din contractul de achiziție publică nr. 949/11.04.2011, care a stat la baza înscrierii contestate, rezultă în mod evident că acesta se referea la realizarea unor construcții viitoare, înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă se putea face numai dacă, în prealabil, ar fi fost notată existența autorizației de construire cu referitor la realizarea G. Butterflypark și a serviciilor și construcțiilor anexe.
P. urmare, deoarece în cartea funciară în care a fost înscrisă ipoteca nu era notată autorizația de construire, instanța reține că nu au fost respectate prevederile legale suscitate.
Pe cale de consecință, înscrierea în CF a ipotecii nu s-a făcut în condițiile legii, astfel că, în temeiul art. 31 din Legea 7/1996, instanța va admite plângerea formulată de petentă și va dispune radierea din cartea funciară a dreptului de ipotecă legală înscris în favoarea intimatei.
În temeiul art. 453 Cod de procedură civilă, intimata va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 132,30 lei reprezentând onorar avocat și taxa judiciară de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite plângerea împotriva încheierii de carte funciară nr._/23.05.2013 formulată de către petenta . & R. SRL, C._, nr. de înregistrare în Registrul Comerțului J_, cu sediul în A., ., .. A., prin administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L. RFO II-0665, C._, cu sediul procesual ales la S.C.A. V. & Asociații din Timișoara, ., jud. T., în contradictoriu cu intimata .>, înregistrată la Oficiul registrului Comerțului A. sub nr. J_, CUI_, cu sediul în A., .. 28, jud. A..
Dispune radierea din CF nr._ Fântânele de sub C.1 a dreptului de ipotecă legală.
Obligă intimata la plata către petentă a cheltuielilor de judecată în sumă de 132,30 lei.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică din data de 24.09.2013.
Președinte Grefier
H. B. A. Craițar
Red./dact/HB/AC;
4ex/2com/17.10.2013;
se comunică cu:
petenta - . & R. SRL - Timișoara, ., jud. T. - la S.C.A. V. & Asociații;
intimata - ., .. 28, jud. A..
| ← Validare poprire. Sentința nr. 4944/2013. Judecătoria ARAD | Contestaţie la executare. Sentința nr. 5573/2013. Judecătoria... → |
|---|
