Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 5789/2013. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5789/2013 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 26-09-2013 în dosarul nr. 5789/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5789
Ședința publică din 26.09.2013
Președinte: H. Ș.
Grefier: M. J.
S-a luat în examinare plângerea împotriva încheierii de carte funciară nr._/08.05.2013 formulată de către petenta .&R. SRL în contradictoriu cu intimata .>
La apelul nominal se prezintă reprezentantul petentei, av. M. A. din Baroul A., lipsă fiind reprezentantul intimatei.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Cererea este legal timbrată cu suma de 8 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar în valoare de 0,30, conform art. 9 alin. 6 din Legea nr. 146/1997.
Instanța, din oficiu, conform prevederilor art. 131 Cod de proc.civ., verifică competența de soluționare a cauzei, iar în conformitate cu art. 31 alin. 3 din L.7/1996, constată că este competentă să judece prezenta cauză.
Se constată depuse la dosar, prin serviciul registratură, în data de 09.09.2013, de către OCPI A., coala CF nr._-UAT Fântânele și dosarele administrative.
S-a expus referatul cauzei, după care, se constată depusă prin serviciul registratură al instanței, întâmpinare din partea intimatei.
Instanța, conform art. 206 C.pro.civ., comunică reprezentantului petentei un exemplar din întâmpinare, care nu solicită termen pentru studiu.
Reprezentantul petentei declară că susține plângerea astfel cum este formulată, nu are cereri de formulat, nici probe de administrat și solicită judecarea cauzei.
Instanța apreciază cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fondul cauzei.
Reprezentantul petentei solicită admiterea plângerii, astfel cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată depunând concluzii scrise și copia contractului de asistență juridică.
INSTANȚA
În deliberare asupra cererii civile de față, constată următoarele:
Prin plângerea înregistrată pe rolul instanței, la data de 12.06.2013, sub nr._, petenta .&R. SRL a solicitat, în contradictoriu cu intimata . Încheierii nr._/08.05.2013 și radierea notării ipotecii legale asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele.
În motivare, arată că, prin Încheierea nr._/18.03.2013, OCPI A. a dispus înscrierea în CF_ Fântânele a dreptului de ipotecă legală asupra terenului, în valoare de 61.461.513 lei, în favoarea intimatei, în baza art. 2386 pct. 6 din Noul Cod Civil. Prin sentința civilă nr. 8235/29.03.2012 și sentința civilă 1269/29.05.2012 ale Tribunalului A., intimata a obținut o ordonanță de plată pentru suma de 14.076.997,98 lei debit și 1.900.735,66 lei penalități de întârziere. Împotriva acestei încheieri petenta a formulat cerere de reexaminare, respinsă de OCPI A. cu motivarea că OCPI nu intervine în conținutul drepturilor, actelor sau faptelor juridice evidențiate în cărțile funciare.
Intimata nu beneficiază de dreptul de ipotecă legală a antreprenorului prevăzut de art. 2386, pct. 6 din Noul cod civil, contractul în baza căruia pretinde creanța fiind supus prevederilor vechiului Cod civil, deoarece s-a încheiat în aprilie 2011. Conform art. 1737 pct. 4 C.civ. vechi, antreprenorul nu beneficiază de o ipotecă legală, ci de un privilegiu, care se acordă doar cu condiția să se fi încheiat un proces verbal înainte de începerea lucrărilor, precum și un proces verbal cu situația lucrărilor realizate, ambele de către un expert numit de judecătorie Privilegiul se naște doar după întocmirea acestui proces-verbal.
De altfel, privilegiul antreprenorului există asupra construcției edificiului construit sau reparat, iar nu asupra terenului pe care s-a realizat construcția. Art. 1737 pct. 4 vorbește despre edificii zidite sau reparate, iar art. 2386 NCC vorbește despre imobilul edificat, reconstruit sau reparat. În același sens este și art. 35 alin. 16 din Legea nr. 7/1996. Obiectul lucrărilor la care s-a obligat antreprenorul nu este terenul, ci construcția reprezentând complexul sportiv și turistic descrisă la lit. A din premisele contractului depus și la art. 1M din contract. În speță însă, imobilul asupra căruia s-a înscris ipoteca legală a intimatei este terenul, asupra căruia antreprenorul nu are nici un privilegiu sau ipotecă legală.
Cererea nu îndeplinește nici condițiile prevăzute de art. 29 din Legea nr. 7/1996 deoarece, pentru a face obiectul înscrierii în cartea funciară, înscrisul trebuie să respecte, pe lângă condițiile de formă cerute, și alte prevederi legale stabilite prin legi speciale. În speță, întrucât înscrisul nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 2386 pct. 6 NCPC, respectiv sumele pentru care se înscrie ipoteca să fie efectiv datorate, iar acestea să nu depășească sporul de valoare realizat prin lucrările efectuate de antreprenor. În cauză s-a înscris o ipotecă legală în sumă de 61.461.513 lei, ce reprezintă suma totală a contractului, însă suma cu privire la care intimata a putut să prezinte un titlu de creanță este de 15.977,733,64 lei. Mai mult, petenta nu a probat sporul de valoare adus imobilului prin lucrările sale, căci numai în limita acestui spor, antreprenorul beneficiază de ipotecă legală. Prin urmare, înscrierea este nelegală întrucât s-a făcut pentru o sumă cu mult mai mare decât cea pentru care antreprenorul poate proba un titlu de creanță, fără ca antreprenorul să probeze un spor de valoare, deși existența acestuia este o condiție constitutivă a ipotecii legale.
Mai mult, fiind deschisă procedura insolvenței prin sentința civilă nr. 177/14.03.2013 a Tribunalului A., ulterior acestui moment nu mai pot opera înscrieri în cărțile funciare asupra imobilelor proprietatea petentei. Încheierea de carte funciară a fost emisă după această dată.
În drept, invocă art. 2386, pct. 6 din Noul cod civil, art. 1737, pct. 4 C.civ. vechi, art. 31 alin. 3 din Legea nr. 18/1991. art. 29 din legea nr. 7/1996.
Prin întâmpinare (f.67-70), intimata solicită respingerea cererii.
În motivare, arată că ipoteca asupra unui bun imobil se constituie prin înscriere în cartea funciară, fiind guvernată de legea în vigoare la data constituirii, indiferent de legea în vigoare la data la care s-ar formula ori soluționat cererea privind valabilitatea constituirii. Potrivit art. 168 din Legea nr. 71/2011, ipotecile imobiliare constituite înainte de data intrării în vigoare a Codului civil sunt supuse, în ceea ce privește condițiile de valabilitate, dispozițiilor legale existente la data constituirii lor. Astfel, ipotecilor imobiliare constituite după . Codului Civil, nu li se poate aplica o prevedere legală anterioară noului Cod Civil, chiar dacă obligațiile contractuale a căror executare se garantează cu ipoteca ar fi supuse reglementării vechiului Cod Civil. În același sens este și art. 78 din Legea nr. 71/2011 care prevede că vechile privilegiile se convertesc de plin drept în ipoteci legale.
În ce privește imobilul asupra căruia s-a constituit ipoteca, intimata arată că art. 2386 pct.6 cod civil cât și art. 35 pct. 16 din Legea nr.7/1996 prevăd dreptul antreprenorului de a înscrie o ipotecă legală asupra imobilului obiect al lucrărilor. Lucrările pe care trebuia să le efectueze intimata constau, în principal, în realizarea unui teren de golf, parcări, alei de acces, terenuri de tenis, piscină, magazii, etc. Ipoteca legală poate fi înscrisă și asupra unui teren care, fără a se fi ridicat o construcție pe el, a fost supus unei amenajări, primind o anumită destinație, lucrările care au fost efectuate pe acest teren sporindu-i valoarea.
Referitor la neîndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 29 din Legea nr.7/1996, intimata susține că ipoteca legală s-a înscris pentru suma care rezultă din contractul încheiat cu petenta. În acest sens, conform art. 36 pct. 16 și 17 din Legea nr.7/1996, arhitecții și antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări. Lucrările realizate de intimată se întind pe o suprafață mare de teren care însă nu formează un corp funciar unitar, nu este intabulat într-o singură carte funciară, ci este format dintr-un număr mare de parcele, fiecare înscrisă într-o altă carte funciară.
Beneficiază de ipotecă în temeiul legii, fără să fie nevoie de acordul părților. Notarea ipotecii în cartea funciară are rolul de a fi opozabil terților, conform prevederilor art. 2346 Cod Civil. Astfel, ipoteca reglementată de art. 2386, pct. 6 Cod Civil a existat din momentul nașterii datoriei petentei față de intimată, deci anterior deschiderii procedurii insolvenței față de petentă, iar notarea ei în cartea funciară are doar rol de opozabilitate fată de terți.
În probațiune, s-au depus înscrisuri, în copii certificate: încheierea de respingere nr._/15.04.2013 (f.7), extras CF. nr._ Fântânele (f.8), încheierea prin care s-a admis cererea de înscriere provizoriu a ipotecii legale (f. 9), cerere de reexaminare (f.10-13), contract de achiziție publică nr. 56/11.04.2011(f.14-38), încheierea civilă nr. 177/14.03.2013 pronunțată de Tribunalul A. (f.39-40), sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 pronunțată de Tribunalul A. (f.41-46), sentința civilă nr. 823/29.03.2012 a Tribunalului A. (f.47-51). A fost atașat dosarul de carte funciară nr._/2013 și nr._/2013.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarea situație de fapt:
Prin încheierea de carte funciară nr._/18.03.2013 dată de O.C.P.I. A. s-a dispus, la cererea intimatei S.C. Tehnodomus S.A., înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă legală, în valoare de 61.461.513 lei, asupra imobilului înscris în CF_ Fântânele, proprietatea petentei.
Conform acestei încheierii și dosarului administrativ nr._/2013, actele prezentate de către intimată au fost sentința civilă nr. 823/29.03.2012 și sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 pronunțate de Tribunalul A., precum și contractul de achiziție publică nr. 949/11.04.2011, având ca obiect realizarea G. Butterflypark, încheiat între părți, intimata S.C. Tehnodomus S.A. având calitatea de antreprenor.
Împotriva acestei încheieri, petenta a formulat cerere de reexaminare, în baza art. 31 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, respinsă de OCPI A. prin Încheierea de carte funciară nr._/24.05.2013 cu motivarea că dreptul de ipotecă legală a fost înscris legal în favoarea antreprenorului, conform dispozițiilor art. 2380 Codul civil, asupra unor construcții viitoare, cererea antreprenorului de înscriere a ipotecii fiind formulată potrivit art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996.
Prin plângerea de față, petenta a invocat aplicabilitatea prevederilor Codului civil de la 1864, art. 1737 pct. 4 prevăzând condiții neîndeplinite în speță; faptul că ipoteca nu are ca obiect terenul, ci construcțiile viitoare; suma pentru care s-a înscris ipoteca depășește sporul de valoare adus prin lucrările antreprenorului, fiind făcută pentru întreg prețul contractului, deși intimata a obținut prin hotărâre judecătorească creanță pentru un sfert din acest preț.
Cu privire la prevederile legale aplicabile, art. 78 din Legea nr. 71/2011 prevede că privilegiile special imobiliare născute înainte de . noului Cod civil (cum este cazul în speță) se convertesc de drept în ipoteci legale, fiind supuse regimului juridic reglementat de noul cod, și pot fi înscrise în cărțile funciare în conformitate cu prevederile Legii nr. 7/1996. Astfel, privilegiul imobiliar prevăzut de art. 1737 pct. 4 din Cod civil de la 1864 în favoarea antreprenorului s-a convertit într-un drept de ipotecă legală, reglementat în prezent de art. 2386 pct. 6 din noul Cod civil, care se poate înscrie în cartea funciară în conformitate cu prevederile art. 36 al. 16 din Legea nr. 7/1996.
În acest context, înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă legală al intimatei trebuia realizată cu respectarea prevederilor art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006, care prevede expres că „dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire”.
Din contractul de achiziție publică nr. 949/11.04.2011, care a stat la baza înscrierii ipotecii, rezultă că obiectul acestuia constă în realizarea unor construcții viitoare. Astfel, înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă se putea face numai dacă, în prealabil, ar fi fost notată autorizația de construire privind realizarea G. Butterflypark și a serviciilor și construcțiilor anexe. Prin urmare, din moment ce în cartea funciară nr._ Fântânele nu era notată autorizația de construire, anterior înscrierii dreptului de ipotecă legală al intimatei, instanța reține că nu au fost respectate prevederile legale.
Pe cale de consecință, înscrierea în cartea funciară a ipotecii nu s-a făcut în condițiile legii, astfel că, în temeiul art. 31 alin. 3 din Legea nr. 7/1996, instanța va admite plângerea formulată de petentă și va dispune radierea din cartea funciară a dreptului de ipotecă legală înscris în favoarea intimatei.
În temeiul art. 453 Cod de procedură civilă, instanța va obliga intimata la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 132,30 lei reprezentând onorar avocat și taxa judiciară de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite plângerea împotriva încheierii de carte funciară nr._/16.05.2013 formulată de către petenta .&R. SRL, Cod Fiscal_, cu sediul procesual ales la S.C.A. V.&Asociații din Timișoara, ., județul T. în contradictoriu cu intimata ._, cu sediul în A., .. 28, județul A..
Dispune radierea din CF nr._ Fântânele de sub C.1 a dreptului de ipotecă legală.
Obligă intimata la plata către petentă a cheltuielilor de judecată în sumă de 132,30 lei.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
În caz de exercitare a căii de atac, cererea se va depune la Judecătoria A..
Pronunțată în ședință publică din data de 26.09.2013.
Președinte Grefier
H. Ș. M. J.
Red. Tehnored.HȘ/MJ/22.10.2013
Ex.4/2 com.:
.&R. SRL - cu sediul procesual ales la S.C.A. V.&Asociații din Timișoara, ., județul T.
., .. 28, județul A..
| ← Rectificare carte funciară. Sentința nr. 6176/2013.... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 6149/2013. Judecătoria... → |
|---|
