Pretenţii. Sentința nr. 2529/2013. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2529/2013 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 27-03-2013 în dosarul nr. 2529/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 2529
Ședința publică din data de 27 martie 2013
Președinte: A. B. V.
Grefier: L. M.
S-a luat în examinare acțiunea civilă formulată de reclamantul M. A. reprezentat prin P. G. F., în contradictoriu cu pârâții S. A. – O. și Petras A., având ca obiect reziliere contract, evacuare și pretenții .
La apelul nominal se prezintă reprezentantul pârâtei S. A. – O., av. A. L. din Baroul A. și martorul D. G., lipsă fiind reprezentantul reclamantului și pârâtul Petras A..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Acțiunea este legal timbrată cu suma de 20 lei reprezentând taxă judiciară de timbru și 0,60 lei reprezentând timbru judiciar.
S-a făcut referatul cauzei, după care, sub prestare de jurământ se audiază martorul prezent, declarația acestuia fiind consemnată și atașată la dosarul cauzei .
Nemaifiind alte cereri ori probe de administrat, instanța declară încheiată faza probatorie și acordă cuvântul pe fond.
Reprezentantul pârâtei solicită respingerea acțiunii promovate de către reclamant pentru cele arătate pe larg în scris, fără cheltuieli de judecată.
J U D E C A T A
Constată că, prin acțiunea civilă înregistrată la această instanță, la data de 29 octombrie 2013, sub numărul de dosar_, reclamantul M. A. reprezentat prin P. a chemat în judecată pârâții S. A. – O. în calitate de titular al contractului de închiriere și Petras A. – fiul acesteia, solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța să dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 66/24.06.2003 încheiat între M. A. în calitate de proprietar al imobilului prin Consiliul Local al Municipiului A. și pârâta S. A. – O. în calitate de chiriaș, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor comune restante în sumă de 727 lei, respectiv evacuarea necondiționată a acestora din imobil.
În motivarea acțiunii promovate, reclamantul a arătat că, prin contractul de închiriere nr.66/24.06.2003 locuința din A. . . închiriat numitei S. A. – O., în calitate de titular, în contract fiind înscris și fiul acesteia, respectiv pârâtul Petras A..
S-a arătat de asemenea faptul că, până la data de 13.09.2012, pârâta a acumulat restanțe de peste 727 lei la plata cheltuielilor comune, fapt ce rezultă din adresa nr._/13.09.2012 a Asociației de Locatari, mai mult a pricinuit stricăciuni locuinței prin scoaterea parchetului și a permis accesul în locuință a unor persoane străine.
P. Nota de constatare încheiată la data de 11.10.2012 s-a consemnat faptul că locuința este abandonată.
Reclamantul a arătat că, în conformitate cu dispozițiilor cuprinse în Capit. IV ) din contract obligația de a achita cheltuielile comune precum și cele aferente exploatării utilităților locuinței cad în sarcina chiriașului, ori, deși pârâta a fost notificată în acest sens, aceasta nu s-a prezentat pentru a-și achita restantele.
Având în vedere că pârâta a încălcat obligațiile contractuale prin neachitarea cheltuielilor de întreținere aferente imobilului închiriat precum și prin degradarea locuinței, reclamantul a solicitat admiterea prezentei acțiuni, astfel cum a fost formulată.
În drept, reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe disp. art. 578 Cod de proced. Civ, anexând în probațiune notificarea transmisă pârâtei, contractul de închiriere nr.66/24.06.2003 și Actele adiționale nr. l și 2, adresa nr._/13.09.2012 a Asociației de Locatari, Nota de constatare din 11.10.2012, precum și fotografiile din care rezultă degradarea locuinței.
Urmare dispozițiilor instanței, reclamantul a făcut dovada citării pârâtului Petras A., prin publicitate dovada acesteia fiind depusă la fila 35 dosar.
Pârâta S. A. – O., prin întâmpinarea formulată și depusă la dosarul cauzei la termenul de judecată din data de 13 februarie 2013, a solicitat respingerea în totalitate a cererii de chemare în judecată formulată de către reclamant, cu obligarea reclamantului să permită accesul pârâtei în imobilul din litigiu.
În motivare, pârâta a arătat că, acțiunea promovată comportă anumite discuții cu privire la obiectul acțiunii introductive de instanță.
Astfel, prin petitul acțiunii reclamantul solicită instanței „ să dispună rezilierea contractului de închiriere...cu plata de daune neindicând în concret calitatea în care se solicită această cerere, care sunt aceste daune, pârâta considerând astfel că nu conferă calitate procesuală pârâtei, considerând că cererea formulată nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 112 pct. 3, 4 si 5 C.pr.civ., solicitând completarea de către reclamant a acestui petit în sensul dispozițiilor art. 112 C.pr.civ., urmând ca, dacă nu se va conforma acestora să se dispună suspendarea judecății.
S-a mai arătat de către pârâtă faptul că, în cuprinsul descrierii stării de fapt, reclamanta înțelege să își califice acțiunea ca fiind o cerere de reziliere contract, fără a indica vreun temei de drept adecvat, considerând astfel că dimpotrivă, o acțiunea de felul celei introduse de reclamant are ca susținere juridică anumite reglementari legale, considerând însă că este în sarcina acesteia să-și întemeieze în mod corect cererea.
A apreciat necesar ca reclamantul să-și precizeze obiectul acțiunii, acest aspect având influență atât asupra problemelor legate de timbrarea acțiunii introductive de instanța cât și asupra apărărilor pe care pârâta urmează să le formulez în cauză.
Pe cale de excepție și în temeiul dispozițiilor art. 137 alin. 1 C.pr.civ, raportat la dispozițiile art. 2 alin. l din Legea nr. 146/1997, cu modificările și completările ulterioare, a invocat excepția netimbrării cererii, deoarece aceasta are un obiect evaluabil în bani.
Astfel a arătat că, în conformitate cu dispozițiilor art. 2, alin. 1/1 coroborat cu alin. 1 din Legea nr. 146/1997 republicată „ dispozițiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător și cererilor privind declararea nulității, anularea, rezoluțiunea sau rezilierea unui act juridic patrimonial, precum și cererilor privind constatarea existenței sau inexistentei unui drept patrimonial motiv pentru care, pârâta a apreciat că se impune timbrarea la valoare în mod distinct a capetelor de cerere formulate de reclamant.
A considerat că, în lumina prevederilor Legii 146/1997, toate aceste capete de cerere trebuiau timbrate separat, în mod distinct, situație în care, a invocat, în temeiul art. 20 al legii, excepția insuficientei timbrări a acțiunii, iar în situația în care aceasta chestiune procesuală nu va fi complinită, a solicitat a se dispune de către instanță anularea acțiunii ca insuficient timbrată.
De asemenea, pe cale de excepție a invocat și inadmisibilitatea acțiunii, motivată pe faptul că cererea reclamantei nu are nici o motivare în drept care să fie opozabilă pârâtei.
Pârâta a invocat de asemenea, excepția neîndeplinirii obligațiilor contractuale (exceptio non adimpleti coutractus ), obligație instituită în sarcina reclamantului și care nu permite acestuia în conformitate cu prev. art. 1556 C.civ. să ceară o conduită obligațională pârâtei, în situația în care nu și-a executat propriile obligații contractuale.
Pe fondul acțiunii, pârâta a solicitat respingerea acesteia, motivată pe faptul că, pârâta locuiește în imobilul din litigiu de peste 20 de ani în baza contractelor de închiriere succesive încheiate cu proprietarul tabular al acestuia și anume Statul Român, prin M. A..
Ultimul contract de închiriere - respectiv nr. 66/24.06.2003 - a fost prelungit conform OUG nr. 8/2004, până la data de 19.05.2014.
S-a arătat de către pârâtă faptul că, în perioada noiembrie 2012, aceasta a început renovarea locuinței, în virtutea obligațiilor ce-i incumbă potrivit prevederilor art. 10 din contractul de închiriere, angajând în acest sens o firmă de reparații interioare care să execute lucrări de întreținere și renovare a imobilului.
Pe toată perioada desfășurării lucrărilor, pârâta a arătat că, a locuit la fiul său - neputând sta în locuința aflată în renovare, însă a continuat să-și îndeplinească obligațiile ce-i reveneau prin contract, respectiv de plată a prețului și a cheltuielilor de regie, apreciind astfel, acțiunea formulată de către reclamant ca neavând un fundament legal .
S-a mai arătat de către pârâta faptul că, reclamantul susține în mod greșit și fără a-și proba afirmațiile, faptul că pârâta a pricinuit stricăciuni la apartamentul din litigiu și că a permis accesul unor persoane străine, în condițiile în care, potrivit art. 1899 alin.2 C.civ. „ buna credință se prezumă și „ sarcina probei cade asupra celui ce alege rea-credință, fiind prin urmare obligația reclamantului, în condițiile art. 1169 C.civ., să dovedească eventuala rea credință, cu atât mai mult cu cât reclamantul nu este la prima nerespectare a contractului încheiat, acesta în urmă cu 4 ani încercând să preia acest imobil - în disprețul contractului semnat de părți, pârâta reușind să obțină respectarea drepturilor sale în instanță, conform hotărârilor judecătorești existente.
Față de cele relevate, pârâta a apreciat cererea formulată de către reclamant ca fiind un abuz de drept procesual, și întemeiată pe faptul că pârâta ar fi părăsit locuința, lucru total nereal, cu atât mai mult cu cât aceasta a depus cerere de cumpărare a acesteia în baza Legii 112/1995, cerere ce face obiectul dosarului nr._ din data de 27.11.2008.
Pârâta a mai invocat totodată și prevederile art. 1420 pct.3 din vechiul C.civ., obligația de garanție a locatorului cuprinde: garanția pentru tulburarea cauzată prin fapta sa proprie, care impune locatorului obligația de a se abține de la orice fapt personal care l-ar putea priva pe locatar de la liniștita folosința a lucrului.
În conformitate cu prevederile legale în materie ( Legea nr. 114/1996 ) sunt prevăzute expres modalitățile de încetare a contractului de închiriere a locuinței, fără însă ca acestea să aducă atingere contractului pârâtei, motiv pentru care a considerat ca fiind abuzivă cererea reclamantului, apreciind că trebuia să existe un termen de preaviz conform art. 1436 alin. 2 C.civ.
Pentru toate cele relevate, pârâta a solicitat respingerea acțiunii promovate, în totalitate respectiv obligarea reclamantului la a-i permite pârâtei accesul în imobil .
În cadrul probei cu acte, pârâta a depus la dosar copia contractului de prestări servicii încheiat la data de 01.08.2012 între . și aceasta, adresa administratorului imobilului din litigiu, din data de 12.12.2012, înaintată reclamantului prin care aduce la cunoștință faptul că, pârâta a achitat integral cheltuielile comune, o . chitanțe pentru creanțele bugetelor locale, dovada plății facturii ENEL ( filele 41 – 49 dosar) .
La termenul de judecată din data de 06 martie 2013, reprezentantul pârâtei a depus la dosar copia sentinței civile nr. 2751/31 martie 2009, pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr._, conform solicitărilor instanței, reprezentantul pârâtei arătând că nu mai înțelege a susține capătul de cerere formulat în cadrul întâmpinării privind obligarea reclamantului la a-i permite accesul în imobilul din litigiu .
La același termen de judecată, instanța a disjuns cererea reconvențională formulată de către pârâtă având ca obiect obligația de a face, a respins excepția de netimbrare invocată de către pârâtă, a respins de asemenea excepția lipsei de obiect, a luat act de renunțarea pârâtei la excepția lipsei calității procesuale pasive, a respins excepția inadmisibilității invocată de pârâtă, și a încuviințat cererea de probațiune formulată de către pârâtă privind audierea martorului D. G., în calitate de administrator al imobilului din litigiu pentru a dovedi folosința imobilului de către pârâtă, respectiv reparațiile și îmbunătățirile efectuate la apartamentul din litigiu, declarația acestuia fiind consemnată și atașată la dosarul cauzei .
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține în fapt următoarele:
În baza contractului de închiriere nr.66/24.06.2003 reclamanta a închiriat pârâtei S. A.-O. imobilul reprezentat de . în A., ., jud.A.. Potrivit anexei la contract (f.8) împreună cu reclamanta în acest imobil are dreptul de a locui și pârâtul Petras A., fiul reclamantei.
Cu privire la motivul de reziliere invocat de către reclamantă referitor la faptul că pârâta a abandonat locuința, după ce a pricinuit stricăciuni prin scoaterea parchetului, permițând accesul unor persoane străine în apartament, din Contractul de prestări servicii din data de 01.08.2012 (f.41-42) și depoziția martorului Deala G. (f.60) instanța reține că pârâta a efectuat lucrări de renovare la imobil, persoanele străine care au intrat în apartament fiind muncitorii care efectuau aceste lucrări. Martorul Deala G. a confirmat faptul că apartamentul a fost golit de mobilă pentru a putea fi efectuate lucrările de renovare, că au fost scoase dușumelele pentru a fi înlocuite, și că nu au putut fi finalizate lucrările deoarece reclamanta a sigilat apartamentul, pârâta și muncitorii nemaivând acces în imobil. Martorul a mai arătat faptul că a rămas înțeles cu pârâta să continue lucrările atunci când se va soluționa problema legată de sigiliul aplicat de reclamantă. Rezultă prin urmare că pârâta nu a abandonat imobilul, nu l-a degradat și nu a permis în mod nejustificat accesul unor persoane străine în apartament.
Cu privire la motivul legat de neplata cheltuielilor comune, instanța reține că într-adevăr pârâta nu a achitat aceste cheltuieli trei luni consecutiv, acumulându-se în data de 12.09.2012 o restanță în suma de 727 lei (f.5 și f.11), dar această sumă a fost achitată de către pârâtă în cursul procesului, astfel după cum rezultă din înscrisul eliberat de președintele asociației de locatari (f.43), necontestat de către reclamantă.
Conform art.1020-1021 cod civil din 1864 (aplicabil raportat la data încheierii contractului de închiriere) în cazul în care una dintre părți nu-și execută obligațiile rezultate din încheierea unui contract sinalagmatic, partea cu interese contrarii poate solicita rezilierea contractului, însă rezilierea nu operează de drept ci trebuie să fie cerută în instanță, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții pentru a-și îndeplini obligația. Văzând că pârâta a achitat restanțele la plata cheltuielilor comune și cum celelalte motive de reziliere invocate sunt nefondate, instanța constată că nu sunt motive pentru a se dispune rezilierea contractului, și pe cale de consecință nici pentru evacuarea pârâților.
Cu privire la capătul de cerere privitor la obligarea pârâților la plata cheltuielilor de întreținere, întrucât s-a făcut dovada faptului că pârâta a achitat restanțele către asociația de locatari (f.43), acest capăt de cerere a rămas fără obiect.
Pentru toate cele de mai sus și în baza textelor legale menționate se va respinge cererea de chemare în judecată formulată.
Văzând că nu se pune problema cheltuielilor de judecată,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DISPUNE
Respinge acțiunea civilă formulată de reclamantul M. A. prin P. G. F. în contradictoriu cu pârâții S. A.-O. și Petras A. având ca obiect reziliere contract, evacuare și pretenții.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 27.03.2013.
Președinte, Grefier,
A. B. V. L. M.
Red./Tehn.
ABV/LM/19.04.2013
5 Ex. /3 . reclamantul M. A. prin P. G. F. – cu sediul în A., ., jud. A.
pârâții S. A.-O. – cu domiciliul procesual ales în A., .. 19, .
Petras A. – prin afișare la ușa instanței
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 2514/2013. Judecătoria... | Pretenţii. Sentința nr. 2714/2013. Judecătoria ARAD → |
|---|
