Reziliere contract. Sentința nr. 2584/2013. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2584/2013 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 28-03-2013 în dosarul nr. 2584/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 2584
Ședința publică din data de 28.03.2013
Președinte: A.-M. A.
Grefier: S. B.
S-a luat în examinare acțiunea civilă formulată de reclamanta ., în contradictoriu cu pârâta . SRL, având ca obiect reziliere contract și cererea de intervenție accesorie formulată de către . SRL, în contradictoriu cu ..
La apelul nominal se prezintă reprezentantul reclamantei av. I. B. în substituirea av. G. R. din Baroul A. și reprezentantul pârâtei av. N. D., lipsind reprezentantul intervenientei.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care, pentru societatea reclamantă se prezintă reprezentantul acestuia dl. L. F. care se identifică cu cartea de identitate nr._ și precizează personal că dl. avocat I. B. poate reprezenta societatea în instanță și, de asemenea, că nu există nici o înțelegere cu societatea pârâtă pentru folosirea spațiului.
Reprezentantul societății reclamante depune răspunsul la interogatoriu precum și fișa contului în ce privește societatea intervenientă.
Reprezentantul pârâtului depune o . înscrisuri care se comunică cu partea adversă și arată că răspunsul la interogatoriu depus nu este legal, răspunsul trebuind să fie după fiecare întrebare și nu așa cum a fost depus de partea adversă.
Instanța apreciază că răspunsul la interogatoriu este corect, așa cum a fost depus de către reprezentantul reclamantei.
Reprezentanții părților arată că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de administrat în cauză.
Instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în fond.
Reprezentantul reclamantei solicită admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată, respectiv evacuarea pârâtei. Cheltuielile de judecată le va solicita pe cale separată. Arată că nu există nici un contract încheiat între cele două părți, societatea reclamantă este proprietara imobilului în litigiu iar pârâta ocupă acest spațiu fără nici un titlu.
Reprezentantul pârâtei solicită respingerea acțiunii. Cu cheltuieli de judecată. Reiterează excepția inadmisibilității care a fost unită cu fondul cauzei, apreciind că cererea de evacuare este inadmisibilă, reclamanta trebuind să formuleze o acțiune în revendicare. Solicită să se țină cont de temeiul de drept indicat. Învederează faptul că contractul de subînchiriere nu a fost desființat, astfel că acțiunea este inadmisibilă.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la această instanță la data de 23.10.2012, reclamanta ., în contradictoriu cu pârâta . SRL, a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate că s-a statuat rezilierea judiciară a contractului de închiriere din 01.03.2010 încheiat între reclamantă și . SRL, în calitatea acesteia de subînchiriator către actuala pârâtă; să se dispună evacuarea imediată ți necondiționată a pârâtei din imobilul situat în Nădlac, Calea A., nr.1, jud. A., identificat în CF nr._ Nădlac (nr. CF vechi 9469), nr. top 161.1501/2 și a oricărei alte persoane fizice sau juridice care s-ar găsi în acest imobil; să fie îndrumat OCPI A. la radierea notării din cartea funciară, de la poziția 2 din C. partea III (foaie de sarcini). Cu cheltuieli de judecată.
În motivare, s-a arătat că reclamanta, în calitate de proprietar deplin al imobilului din litigiu și având calitatea de proprietar locator, a încheiat la data de 01.03.2010 cu . SRL (locatar) un contract de închiriere, iar potrivit art. 10 din acest contract „pe durata derulării contractului, chiriașul are dreptul să subînchirieze spațiul sau să încheie contracte de asociere cu terțe persoane fizice sau juridice”.
La o pretinsă dată de 13.07.2011, . SRL, încheie un contract de subînchiriere nr. 1/04.07.2011 cu pârâta, la acel moment societate în curs de constituire și prin prisma bunei credințe, pârâta, având ca reprezentant legal pe soția reprezentantului legal a . SRL.
Prin sentința civilă nr. 6519/03.07.2012 pronunțată de către Judecătoria A. în dosarul nr._, conformată prin respingerea recursului îndreptat împotriva sa, de către tribunalul A. la data de 16.10.2102, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere din data de 01.03.2010, încheiat între reclamantă și . SRL.
Față de aceasta, reclamanta a apreciat că pârâta poate fi evacuată fără nici o rezervă, imediat, deoarece ea nu mai deține vreun titlu locativ sau orice altă natură, care să-i permită a rămâne și a folosi imobilul proprietatea deplină a reclamantei.
Întrucât sublocatarul nu dobândește un drept propriu de folosință (un titlu locativ propriu),ci numai un drept derivat din drepturile locatarului principal, odată cu desfacerea sau desființarea titlului celor ce a consimțit subînchirierea, încetează și dreptului sublocatarului de a folosi locuința, care poate fi evacuat odată cu locatarul principal (locator în contractul de subînchiriere), chiar dacă termenul subînchirierii n-a expirat încă.
Odată cu admiterea cererii, reclamanta a apreciat necesară, ca o consecință, să se dispună și radierea notării din cartea funciară a imobilului, a contractului de subînchiriere.
În drept au fost invocate prevederile art. 112 și 555 NCPCart.973 și 1864 Cod civil, art. 1 CEDO și art. 44 din Constituție.
În susținerea contestației au fost depuse la dosar în copii certificate: contract de subînchiriere, contract de închiriere, sentință civilă.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția necompetenței materiale, excepția inadmisibilității, excepția insuficientei timbrări, iar per fond respingerea acțiunii ca neîntemeiată. Totodată, pârâta a formulat și o cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei pârât reconvențional la achitarea sumei de 300.000 lei reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate la imobilul în litigiu, investiții constând în construirea edificatului conform autorizației de construire nr. 3/22.02.2011; constatarea unui drept de retenție în favoarea pârâtei reclamant reconvențional asupra imobilului ce formează obiectul contractului de subînchiriere din data de 04.07.2011, până la achitarea integrală a despăgubirilor solicitate. Cu cheltuieli de judecată.
În motivare, cu privire la acțiunea principală, pârâta a solicitat respingerea acțiunii ca inadmisibilă. Astfel, raportat la susținerile reclamantei, acțiunea în evacuare este inadmisibilă, apreciind că, calea procesuală incidentă în speță fiind acțiunea în revendicare cu toate consecințele ce decurg de aici.
Faptul că în speță este o acțiune în revendicare îl reprezintă chiar temeiul de drept invocat de către reclamantă, respectiv prevederile art. 480 Cod civilă și art. 555 Noul Cod Civil.
Cu privire la excepția necompetenței materiale a Judecătoriei A., pârâta a arătat că între părți nu s-a încheiat un contract de închiriere, proprietarul are la îndemână doar revendicarea pentru a reintra în stăpânirea bunului fără drept de la o altă persoană, deci proprietarul nu poate solicita evacuarea dacă nu a încheiat contract de locațiune ce cel ce-i ocupă bunul, iar dacă s-ar admite teza contrară, s-ar ajunge la a se confunda revendicarea imobiliară cu evacuarea, ceea ce este de neconceput.
În esență, revendicarea este o acțiune reală, iar evacuarea este o acțiune personală. Astfel s-a apreciat că evacuarea este acțiunea ce apără dreptul de creanță, corelativ obligației de predare a bunului închiriat și presupune întotdeauna existența unor raporturi locative ce decurg dintr-un contract de închiriere, situație ce nu se regăsește în speță.
În cazul în care între părți nu s-a încheiat contract de închiriere, proprietarul are la îndemână doar revendicarea pentru a reintra în stăpânirea bunului deținut fără drept de o altă persoană, iar în speță, imobilul asupra căruia i se cere pârâtei evacuarea, nu este casă de locuit, nu apare ca o unitate locativă ci este teren.
Raportat la acestea, pârâta a apreciat că acțiunea în revendicare a imobilului este o acțiune evaluabilă în bani, iar valoarea bunului revendicat depășește 500.000 lei, considerând astfel că Tribunalul este competent să judece prezenta cauză.
Cu privire la excepția de inadmisibilitate, pârâta a reiterat faptul că proprietarul nu poate solicita evacuarea dacă nu a încheiat un contract de locațiune cu cel ce-i ocupă bunul, iar dacă s-ar admite teza contrară, s-ar ajunge la a se confunda revendicarea imobiliară cu evacuarea, ceea ce este de neconceput.
În situația în care locatorul este și proprietar, acesta poate utiliza și acțiunea în revendicare, dar și acțiunea în revendicare însă, în cazul în care între părți nu s-a încheiat un contract de închiriere, proprietarul ale la îndemână doar revendicarea pentru a intra în stăpânirea bunului deținut fără drept de o altă persoană.
În ce privește excepția insuficientei timbrări, pârâta a apreciat din nou că acțiunea trebuie să fie una în revendicare și astfel se impune timbrarea la valoarea imobilului, iar cu privire la excepția prematurității, pârâta a apreciat că fiind vorba de un litigiu între profesioniști evaluabil în bani se impune respingerea acțiunii întrucât reclamanta nu a dat curs concilierii directe.
Cu privire la cererea reconvențională, pârâta a arătat că singurul scop avut în vedere de către reclamanta pârâtă reconvențională este de a intra în posesia clădirii aflate în prezent în proprietatea pârâtei reclamantă reconvențională, care a efectuat investiții la imobil de peste 300.000 lei.
S-a mai arătat că reclamanta pârâtă reconvențională nu a arătat că la data de 23.03.2010, prin administrat, în fața notarului public, și-a dat acordul deplin la construirea pe imobilul aflat în proprietatea reclamantei a mai multor edificii: stație pentru alimentarea autovehiculelor cu carburanți, spălătorie auto autovehicule, parcare, spații pentru servicii de alimentație publică de tip oriental și birouri, dușuri, grupuri sanitare, depozite și astfel, pornind de la acest acord, ,antecesoarea pârâtei reclamantă reconvențională a demarat construcția imobilului descris, obținând în acest sens autorizații necesare, proiect de construcție, certificat de urbanism și toată documentația tehnică necesară.
Prin convenția de vânzare cumpărare a construcției descrise, . SRL s-a subrogat practic în locul . SRL, cu toate consecințele ce decurg de la acest fapt, în primul rând cele ce privesc accesiunea imobiliară.
Pentru toate acestea, s-a apreciat de către reclamanta pârâtă reconvențională că singurul motiv care a determinat reclamanta pârâtă reconvențională să treacă la toate presiunile desfășurate asupra pârâtei reclamantă reconvențională și antecesoarei acesteia, a fost și este dorința acesteia de a acapara investițiile făcute la imobil.
În susținerea celor arătate, reclamanta pârâtă reconvențională a învederat că instanțele de judecată au reținut că obiectul celor două cereri, evacuarea și recunoașterea unui drept de retenție asupra spațiului în litigiu, există strânsă legătură, ambele cereri vizând folosința spațiului.
În drept s-au invocat prevederile art. 115,119 și 563 și 494 alin. 3 Cod civil.
În susținerea întâmpinării și a cererii reconvenționale, pârâta a depus la dosar în copii certificate: convenție de vânzare cumpărare, extras CF, autorizații de construire, declarații, contract de donație, procese verbale, sentință civilă.
Pentru termenul de judecată din data de 24.01.2013, . SRL a formulat o cerere de intervenție accesorie prin care a solicitat respingerea acțiunii principale și admiterea cererii reconvenționale, motivată de faptul că la data de 04.07.2011, între . SRL și pârâta reclamantă reconvențională a fost încheiat contractul de subînchiriere pentru imobilul în litigiu în suprafață de 18.500 mp și prin același contract au fost preluate de către pârâta reclamantă reconvențională toate investițiile efectuate de către . SRL.
La data de 23.03.2010, reclamanta, prin administrator, în fața notarului public, și-a dat acordul deplin la construirea pe imobilul aflat în proprietatea reclamantei a mai multor edificii: stație pentru alimentarea autovehiculelor cu carburanți, spălătorie auto autovehicule, parcare, spații pentru servicii de alimentație publică de tip oriental și birouri, dușuri, grupuri sanitare, depozite.
Pornind de la acest acord, ,antecesoarea pârâtei reclamantă reconvențională a demarat construcția imobilului descris, obținând în acest sens autorizații necesare, proiect de construcție, certificat de urbanism și toată documentația tehnică necesară.
Prin convenția de vânzare cumpărare a construcției descrise, . SRL s-a subrogat practic în locul . SRL, cu toate consecințele ce decurg de la acest fapt, în primul rând cele ce privesc accesiunea imobiliară.
În drept au fost invocate prevederile art. 49 alin. 3 Cod procedură civilă.
Prin încheierea de ședință din data de 24.01.2013, instanța a dispus disjungerea acțiunii principale de acțiunea reconvențională.
Pentru termenul de judecată din data de 14.02.2013, pârâta a depus note de ședință prin care a invocat excepția lipsei calității de reprezentant, motivat de faptul că persoana care a semnat împuternicirea de la fila 23 dosar, nu are calitatea de administrator a societății reclamante și în consecință nu poate iniția ori susține un demers judiciar.
Prin încheierea de ședință din data de 14.02.2013, pentru motivele arătate, instanța a respins excepția necompetenței materiale a Judecătoriei A., excepția prematurității și excepția insuficientei timbrări a cererii de chemare în judecată, a admis în principiu cererea de intervenție accesorie formulată de . SRL și a prorogat discutarea excepției lipsei calității de reprezentant al reclamantei.
Pentru termenul de judecată din data de 07.03.2013, pârâta a depus o cerere de suspendare a cauzei până la soluționarea dosarului nr._, având ca obiect constatarea novației prin schimbarea locatorului în contractul de închiriere nr. 1/04.07.2011, iar pentru termenul de judecată din data de 21.03.2013, pârâta a formulat o nouă cerere de suspendare, motivată de faptul că s-a început urmărirea penală asupra unei infracțiuni și care face obiectul dosarului nr. 6581/P/2012 aflat pe rolul Parchetului de pe lângă Judecătoria A..
Prin încheierea de ședință din data de 21.03.2013, pentru motivele arătate, instanța a respins excepția lipsei calității de reprezentant, invocată de către societatea pârâtă, cererea de suspendare a prezentei cauze, până la soluționarea dosarului nr._ și cererea de suspendare până la soluționarea dosarului nr. 6583/P/2012, cereri formulate de către societatea pârâtă.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Reclamanta este proprietara tabulară a imobilului situat în Nădlac, Calea A. nr. 1, înscris în CF nr._ Nădlac (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 9469) – f. 42. Imobilul a făcut obiectul unui contract de locațiune încheiat între reclamantă și intervenienta S.C. Premier Inwest & T. S.R.L., însă contractul a fost desființat prin sentința civilă nr. 6519/03.07.2012 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._, prin care s-a dispus rezilierea contractului de locațiune.
Anterior rezilierii contractului de locațiune, S.C. Premier Inwest & T. S.R.L. a încheiat cu pârâta S.C. N. P. A. S.R.L., la data de 04.07.2011, un contract de subînchiriere cu privire la același imobil. Contractul de subînchiriere a fost încheiat până la data de 01.03.2020. (f. 6)
Prin prezenta acțiune, reclamanta a solicitat evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea sa.
Acțiunea reclamantei este întemeiată pentru cele ce urmează:
Contractul de locațiune încetează, pe lângă acordul de voință al părților, prin: denunțarea unilaterală, expirarea termenului, rezilierea contractului pentru neexecutare, pieirea lucrului, desființarea titlului locatorului. Aceleași cauze de încetare a contractului se aplică și contractului de sublocațiune. În cazul acestuia din urmă, desființarea titlului locatorului are loc prin desființarea contractului de locațiune încheiat de către locatarul principal. În această situație, desființându-se titlul locatarului principal, acesta nu mai este în măsură să asigure sublocatarului folosința lucrului.
În speță, astfel cum s-a reținut mai sus, titlul sublocatorului (intervenienta) s-a desființat prin sentința civilă nr. 6519/03.07.2012, desființându-se astfel și titlul sublocatarului (pârâta), chiar dacă termenul subînchirierii n-a expirat încă. Nu este necesară desființarea judiciară a contractului de sublocațiune, astfel cum a susținut pârâta, întrucât contractul de sublocațiune își încetează efectele la momentul la care s-a desființat contractul de locațiune principal.
Or, atât timp cât s-a desființat titlul locatarului principal (sublocator), a încetat și contractul de sublocațiune, iar întrucât pârâta nu a prezentat un alt titlu care să îi confere drept de folosință asupra imobilului, aceasta nu mai are dreptul de a ocupa imobilul reclamantei.
Deși pârâta a invocat faptul că prezenta acțiune este inadmisibilă întrucât nu se poate dispune evacuarea fără introducerea unei acțiuni în revendicare, instanța reține că apărarea acesteia este neîntemeiată. Astfel, instanța reține că acțiunea în evacuare este un instrument juridic aflat la dispoziția proprietarului sau posesorului unui imobil, pentru apărarea folosinței bunului, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate. În cadrul acestei acțiuni nu se pune în discuție însuși dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar folosința acestuia. Reclamanta din prezenta acțiune nu a solicitat obligarea pârâtei îi recunoască dreptul de proprietate asupra imobilului în cadrul unei acțiuni în revendicare, ci doar evacuarea acestora și predarea bunului în materialitatea sa. Or, atât timp cât art. 480 C.civ. din 1864 conferă titularului dreptului de proprietate al unui bun imobil și dreptul de a se folosi potrivit propriilor interese de bunul respective (jus utendi), acesta nu exclude folosirea acțiunii în evacuare pentru apărarea acestui drept.
Prin urmare, constatând că pârâta ocupă imobilul in litigiu fără un titlu locativ valabil, urmează a admite acțiunea și a dispune evacuarea acesteia din imobil, fără cheltuieli de judecată, acestea urmând a fi recuperate de reclamantă pe cale separată, conform susținerilor acesteia.
În baza art. 33 și art. 51 din Legea nr. 7/1996, va dispune radierea notării contractului de subînchiriere încheiat între pârâta S.C. N. P. A. S.R.L. și intervenienta S.C. Premier Inwest & T. S.R.L., înscris în CF sub C.2.
Având în vedere faptul că se va admite acțiunea formulată de reclamantă, constatându-se astfel ca neîntemeiate apărările pârâtei, va respinge și cererea de intervenție în interesul acesteia formulată de S.C. Premier Inwest & T. S.R.L.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea formulată de reclamanta S.C. L. E. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta S.C. N. P. A. S.R.L.
Dispune evacuarea pârâtei din imobilul situat în Nădlac, Calea A., nr. 1, înscris în CF nr._ Nădlac (nr. CF vechi 9469), nr. top. 161.1501/2.
Dispune radierea notării contractului de subînchiriere încheiat între pârâta S.C. N. P. A. S.R.L. și intervenienta S.C. Premier Inwest & T. S.R.L., înscris în CF sub C.2.
Respinge cererea de intervenție accesorie în interesul pârâtei formulată de S.C. Premier Inwest & T. S.R.L.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 28.03.2013.
Președinte Grefier
A.-M. A. S. B.
Red/dact
AMA/SB – 28.04.2013
6 ex/4 comunicări
- . – A., ., .
- . SRL – Nădlac, Calea A., nr. 1, jud. A.
- . SRL – P., nr. 173, .
- A., .. 6-8,.
| ← Partaj judiciar. Sentința nr. 14/2012. Judecătoria ARAD | Contestaţie la executare. Sentința nr. 2708/2013. Judecătoria... → |
|---|
