Superficie. Sentința nr. 04/2012. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 04/2012 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 04-12-2012 în dosarul nr. 11190/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Ședința publică din 04.12.2012
Președinte: H. Ș.
Grefier: M. J.
S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, acțiunea civilă formulată de reclamantul Palfy L. în contradictoriu cu pârâtul M. A. având ca obiect superficie.
Văzând că mersul dezbaterilor a fost consemnat prin încheierea de ședință din data de 29 noiembrie 2012, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când pentru motivele arătate s-a amânat pronunțarea pentru termenul din 04 decembrie 2012.
INSTANȚA
În deliberare asupra cererii de față, constată următoarele:
P. cererea înregistrată la această instanță la data de 30.01.2012, sub nr. dosar_ și precizată la fila 158, reclamantul Palfy L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul M. A., constatarea dreptul de proprietate al reclamantului asupra construcției cu nr. administrativ 53, existente pe ternul înscris în CF_ A. (nr. vechi 5042 A.), nr. top. 4878/3/48/74 și rectificarea cărții funciare în sensul modificării suprafeței de la 540 mp la 507 mp.
În motivare, arată că pe terenul situat în municipiul A., ., înscris în CF nr. 5042 A., nr. top. 4878/3/48/74, proprietate a statului român, a edificat în urmă cu peste 20 de ani casa cu nr. administrativ 53 și atelier, în care locuiește și pentru care plătește taxele și impozitele aferente. Folosește imobilul de peste 20 de ani, succedând în drepturi autorilor săi, posesia exercitată fiind una utilă, continuă, neîntreruptă, netulburată și publică. Susține că dobândirea dreptului de proprietate asupra unei construcții edificate nu este condiționată de obținerea autorizației de construcție. Reclamantul este constructor de bună credință, fapt ce face posibil recunoașterea dreptului de proprietate prin construire în temeiul Decretului-lege nr. 42/1990. De asemenea, construcțiile sunt fapte juridice materiale, ce vor fi înscrise în cartea funciară la cerere potrivit art. 11 alin. 1 lit. c din Legea 7/1996. Rectificarea de carte funciară se impune în urma constatării unei diferențe între suprafața scriptică și cea faptică, potrivit art. 34 pct. 4 din Legea 7/1996.
În drept, invocă art. 555, 557, 562, 907 C.civ., art. 43 din Legea nr. 115/1938, art. 111 rap. la art. 270 C.proc.civ., art. 34 pct. 4 și art. 51 din Legea 7/1996.
P. întâmpinare (f.58-60), pârâtul solicită respingerea acțiunii ca nefondată.
În motivare, invocă art. 492 C.civ. în baza căruia orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau deasupra pământului, se prezumă a fi făcută de proprietarul acelui pământ, pe cheltuiala sa și sunt ale lui, până se dovedește în mod contrar, astfel că există în favoarea sa o prezumție relativă de proprietate asupra construcțiilor edificate pe acel teren. Construcția nu întrunește condițiile de proiectare, execuție, siguranță în exploatare și rezistență, nu se încadrează în categoria „clădire de locuit”, respectiv nu s-a făcut dovada dacă aceasta este într-o stare tehnică care să permită locuirea ei în condiții de siguranță sau dacă corespunde planului urbanistic zonal. Potrivit dispozițiilor art. 37 alin. 5 din Legea nr. 50/1991, construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate și nu pot fi întabulate în cartea funciară. Autorizația de construire se emite în baza documentației tehnice avizate și aprobate potrivit art. 2 din Legea nr. 50/1991, iar executarea lucrărilor se poate face numai pe baza proiectului tehnic și a detaliilor de execuție, potrivit art. 7 din Legea nr. 50/1991 care să permită verificarea aspectelor de arhitectură și rezistență.
P. răspunsul la întâmpinare (f.69-72), reclamantul invocă tardivitatea depunerii întâmpinării, raportat la art. 1141 alin. 2 C.pr.civ. și art. 103 alin. 1 C.pr.civ. Pe fond, arată că este constructor de bună credință, având consimțământul tacit al proprietarului terenului, prin neformularea vreunei obiecții la edificarea construcției. Pasivitatea manifestată de proprietarul titular al fondului este generatoare de efecte juridice, dând naștere unui convenții tacite. În ceea ce privește lipsa autorizației de construcție, acest fapt reprezenta într-adevăr o contravenție, însă legea nu prevedea și interdicția notării acesteia în cartea funciară. În ceea ce privește lipsa consimțământului proprietarului tabular, consideră că pasivitatea manifestată timp de 20 de ani, în care nu a procedat la demolarea imobilului sau la revendicarea acestuia, ci dimpotrivă a continuat să perceapă impozite și taxe, nu poate conduce decât la concluzia că pârâtul și-a exprimat cel puțin în mod tacit consimțământul la edificarea construcției. Cu privire la folosința terenul, nu are nici un fel de pretenție asupra acestuia și nu solicită instituirea dreptul de superficie cu titlu gratuit, fiind dispus la cumpărarea sau concesionarea acestuia, după dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției.
În drept, invocă art. 1 din Protocolul nr. 1 al CEDO, art. 11 alin. 2 și art. 20 alin. 2 din Constituția României.
P. notele de ședință (f.85-87), pârâtul susține că termenul de 5 zile pentru depunerea întâmpinării este unul de recomandare, iar nu unul de decădere. Conform adresei nr._/09.05.2012 a Direcției Venituri, Serviciul Impunere Persoane Fizice, terenul pe care reclamantul susține că a edificat casa nu figurează în evidențele fiscale și pentru acest teren nu se plătesc taxe și impozite, cum reclamantul susține.
În probațiune, se depun înscrisuri conforme cu originalul: extras CF. nr._ A. (f.6-7, 26), adresa nr._/20.03.2012 (f.16), certificat de atestare fiscală (f.17-18), încheiere OCPI nr._/CF/2008 (f.27), procură specială (f. 28-29), Dispoziția Primarului nr. 2000/14.04.2008 (f.30-32), încheiere OCPI nr._/CF/2008 (f.33), contractul de vânzare cumpărare nr. 1457/24.04.2008 (f.34), actul de unificare nr. 902/17.03.2009 (f.36-37), plan de amplasament (f. 38-39), coala CF 5042 A. (f. 53-54), sentința civilă nr. 2019/27.02.2012 (f.61-63, 149-151), practică judiciară (f.73-80), adresa nr._/16.05.2012 (f.83), extras CF. nr._ A. (f. 118), dovada plății impozitului pentru imobilul situat la nr. 55 (f. 119-122), practică judiciară (f.123-130), fișă bun imobil (f.133), contract pentru închirierea de teren arabil nr. 69/18.06.2012 (f.134), adresa nr._/A3/26.09.2012 (f. 135), planșe foto (f.136-148), memoriu privind lucrări aduse imobilului de la nr. 55 (f. 160-163), proces verbal de recepție nr. 46/2012 (f. 197-198). S-a administrat proba cu interogatoriul reclamantului (f.99), proba testimonială cu martorii C. M. (f.100) și S. L. C. (f.101), expertiza tehnică în specialitatea topografie (f.105-109) și construcții (f.171-186).
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarea situație de fapt:
Pe terenul situat în ., din mun. A., înscris în CF nr._ (nr. vechi 5042 A.), nr. top. 4878/3/48/74, proprietate a statului (fila 6) se află o anexă gospodărească constând într-o magazie de lemne (raport de expertiza tehnică în specialitatea topografie - f.105-109 și expertiză în specialitatea construcții – f. 171-186), având o valoare de 2.210 lei.
Terenul intravilan a fost dat în folosință numitei P. M., persoană care locuiește la aceeași adresă cu reclamantul (având un drept de uzufruct asupra imobilul alăturat unde locuiește reclamantul – fila 118), conform contractului de închiriere teren arabil nr. 69/18.06.2012 (fila 134). În acest contract se precizează expres că „schimbarea destinației terenului cu construcții (inclusiv provizorii), gard și altele atrage nulitatea contractului.”
Reclamantul locuiește pe . (interogatoriu întrebarea nr. 1 – fila 99), imobilul respectiv fiind în proprietatea socrilor acestuia (CF nr._ - fila 118, declarații martor). Cele două parcele de teren, anume cel aflat în proprietatea statului și cel unde locuiește reclamantul, sunt învecinate, fiecare având suprafața scriptică de 540 mp, reclamantul cunoscând situația juridică a acestora (întrebare nr. 5 și nr. 6)
Cu privire la construirea anexei, conform declarațiilor martorilor (filele 100-101) și interogatoriul reclamantului (fila 99), aceasta a fost edificat de către reclamant începând cu anul 1992 (reclamantul susține prin răspunsul la întrebarea nr. 4 că a construit în perioada 1991-1992, martorul C. M. afirmă ca reclamantul a realizat lucrări de construcție în perioada 1994-1995, iar martorul S. C. afirmă că lucrările au fost executate după Revoluție). De asemenea, acest susțineri sunt întărite de concluziile raportului de expertiză în specialitatea construcții, unde se aproximează anul construirii ca fiind 1991-1992 (fila 181).
În ce privește plata impozitului, chiar dacă reclamantul afirmă plata acestuia (interogatoriu reclamant – fila 99 – întrebarea nr. 3 și 7), acesta nu a făcut o astfel de dovadă, impozitul fiind achitat doar pentru nr. administrativ 55 (filele 119-122). De asemenea, conform adresei nr._/09.05.2012 (fila 83) a Direcției Venituri din cadrul Primăriei mun. A., terenul nu figurează în evidențele fiscale și pentru acest teren nu se plătesc taxe și impozite.
În drept,cu privire la constatarea dreptului de proprietate, art. 492 C.civ. prevede că „Orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până ce se dovedește din contra.” De asemenea, art. 30 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 prevede că „Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condițiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credință, cât timp nu se dovedește contrariul.” Cele două articole instituie câte o prezumție relativă că orice construcție ar aparține proprietarului terenului, respectiv că o înscriere din cartea funciară prezumă că reflectă realitatea. Legea permite însă dovada contrară, cu consecința răsturnării acesteia și, implicit, dovada că clădirea nu aparține proprietarului terenului, ci a fost edificată de altă persoană. Instanța reține din situația de fapt descrisă mai sus că reclamantul a construit anexa gospodărească, fapt de altfel necontestat de către pârât, care contestă doar anul construirii, susținând că acesta fapt a avut loc după anul 2000 (fila 131 și 203). Sub acest aspect, pârâtul nu a putut preciza anul exact al construirii (în ce an anume după 2000), iar dispozițiile legale la care face referire (imposibilitatea întabulării), au fost introduse doar prin Legea nr. 453/2001. Astfel, procedura de înscriere este prevăzută de art. 55 din legea nr. 7/1996, aspect care va fi analizat mai jos.
În ce privește buna sau reaua-credință a reclamantului, aspect invocat de către acesta, instanța apreciază că reclamantul a dat dovadă de o vădită rea-credință. Conform art. 486 C.civ. „posesorul este de bună-credință când posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate, ale cărui viciuri nu-i sunt cunoscute.” Reclamantul nu a făcut dovada existenți uni titlu translativ de proprietate. Instanța reține că însuși reclamantul a afirmat că știa de existența a două parcele, fiecare în suprafață de 540 mp. De altfel, evidențele de carte funciară au caracter public, putând fi consultate în orice moment, de orice persoană, astfel că nu se poate invoca necunoașterea titularului dreptului de proprietate, înscris încă din anul 1874. În plus, instanța reține că reclamantul locuiește în imobilul învecinat, iar extinderea folosinței nu a avut la bază nici un titlu care să justifice buna sa credință (neexistând nici un înscris care să confirme transferul dreptului de proprietate), ci, dimpotrivă, terenul a fost închiriat de la pârât. De asemenea, atitudinea reclamantului rezultă și din celelalte acte de la dosar, respectiv afirmă că pe teren există o casă și un atelier (fila 4), iar din probatoriul rezultă că există doar o magazie de lemne, precum și că a plătit impozitul aferent, deși acesta a fost achitat doar pentru construcțiile situate la nr. 55. Astfel, reclamantul cunoștea că terenul nu îi aparține, iar orice urmă de eventuală îndoială aparține culpei acestuia, care nu poate fi invocată în avantajul său.
În ce privește existența unui acord tacit al pârâtului cu privire la recunoașterea construcției, instanța arată că un efect juridic poate rezulta doar din săvârșirea de acte sau fapte, care să materializeze un acord de voință sau o atitudine din partea persoanei respective. În speță, instanța nu poate reține că proprietarul terenului cunoștea existența construcției din moment ce reclamantul nu a dovedit aducerea la cunoștința acestuia (nu a depus nici o notificare sau cerere comunicată) și nu a solicitat luarea în evidență fiscală, neachitând impozit pentru acest număr administrativ. Oricum, starea de pasivitate a pârâtului nu are incidență asupra bunei sau relei-credințe a constructorului, care trebuie apreciată raportat la starea subiectivă a acestuia dată de cunoașterea realității faptice la momentul realizării construcției, iar nu de poziția ulterioară a proprietarului terenului. Acest aspect a fost analizat de doctrină doar cu ocazia dreptului de superficie, care nu face obiectul acestui proces (cum afirmă reclamantul la fila 72), drept care oricum nu poate fi instituit prin hotărâre judecătorească, în lipsa unui acord din partea proprietarului terenului, în acest sens fiind și Decizia nr. 386/2012 a ÎCCJ, Secția a II-a civilă. Față de acestea, instanța reține reaua-credință a reclamantului în edificarea construcției.
Pe cale de consecință, astfel cum s-a arătat în doctrină și jurisprudență, principiul prevăzut de art. 494 cod civil statuează că proprietarul terenului are un drept de opțiune, anume fie devine prin accesiune și proprietarul construcțiilor cu obligația de a-l despăgubi pe constructor, fie poate solicita ridicarea lucrării, chiar cu plata unor despăgubiri în sarcina constructorului. Astfel, în absența unei convenții exprese între constructor și proprietarul terenului sau a unui acord tacit din partea proprietarul terenului cu privire la folosința terenului (care ar naște un drept de superficie, care presupune și proprietatea construcției), constructorul nu este titularul unui drept de proprietate asupra lucrării edificate pe terenul altuia, ci doar titularul drept de creanță condiționat (în funcție și de poziția proprietarului terenului). Astfel, acesta are la îndemână doar o acțiune în constatare calității sale de constructor, iar nu în realizarea dreptului său de proprietate asupra construcției.
Față de acestea, instanța va constata calitatea reclamantului de constructor de rea-credință în ce privește edificatul (anexă gospodărească) în valoare de 2.210 lei, existent pe terenul situat în mun. A., ., înscris în CF nr._, nr. top. 4878/3/48/74.
În ce privește înscrierea în cartea funciară a imobilului, în primul rând, instanța nu a recunoscut reclamantului un drept de proprietate. În al doilea rând, art. 55 alin. 11 din Legea nr. 7/1996, care reglementează procedura de înscriere a unei construcții în cartea funciară, prevede expres că „În cazul construcțiilor realizate înainte de . Legii nr. 453/2001 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, înscrierea se face în baza: a) autorizației de construire sau, în lipsa acesteia, a certificatului prin care se atestă că imobilul este înregistrat în registrul agricol, precum și în evidențele fiscale, eliberat de primarul unității administrativ-teritoriale unde este amplasată această construcție; b) documentației cadastrale.” Pentru ca instanța să poată dispune înscrierea dreptului asupra unei astfel de construcții, precum cea edificată de către reclamant, trebuie să constate existența înscrisurilor imperativ prevăzute de lege. Dimpotrivă, reclamantul nu a depus nici un înscris în acest sens, recunoscând de altfel că nu există astfel de acte. P. urmare, este evident scopul reclamantului de a eluda dispozițiile legale amintite mai sus, cu atât mai mult cu cât edificarea construcției este una abuzivă, realizată doar în scopul de a obține ulterior folosința sau chiar proprietatea terenului în discuție. Sub aspect material, instanța a reținut că reclamantul este de rea-credință, astfel că pârâtul, în calitate de proprietar al terenului, are dreptul de opțiune prevăzut de art. 494 C.civ, printre care și de a solicita ridicarea lucrărilor. De asemenea, construcția existentă, contrar celor afirmate de reclamantă că ar reprezenta o casă, reprezintă o magazie de lemne și nu poate fi locuită, neîndeplinind exigențele minime prevăzute de Anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996, conform raportului de expertiză administrat în cauză. Mai mult, acesta este o construcție provizorie, din moment ce se reține (fila 173) că este „fără fundații, ci doar stâlpi din lemn și pereți din scânduri bătute cu cuie”.
În ce privește rectificarea de carte funciară sub aspectul întinderii terenului, în speță este aplicabil art. 914 C.civ., raportat la data cererii (11.10.2012) și la art. 76 și art. 80 din Legea nr. 7/1996 (suprafața eronat evidențiată sau alte date tehnice nefiind un act sau fapt juridic, ci constituie un aspect pur tehnic). Astfel, acest articol prevede expres că doar proprietarul terenului poate solicita modificarea mențiunilor privind suprafața acestuia, calitate care îi lipsește reclamantului. Chiar dacă s-ar apela la dispozițiile art. 907-908 privind rectificarea cărții funciare, textul de lege făcând referire la o persoană interesată, instanța nu poate reține nici un interes legitim în acest sens în patrimoniul reclamantului (care doar a edificat o construcție în mod abuziv pe acest teren și care nu are nici un titlu asupra acestuia). Mai mult, modificarea suprafeței în sens negativ, al reducerii acesteia, ar prejudicia sub aspect material dreptul de proprietate al pârâtului, singurul care poate dispune sub acest aspect.
În cauză nu au fost solicitate cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOLTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea formulată de reclamantul P. L., cu domiciliul procesual ales în A., .. 19, . în contradictoriu cu pârâtul M. A., cu sediul în A., ., județul A., având ca obiect superficie.
Constată calitatea reclamantului de constructor de rea-credință în ce privește edificatul (anexă gospodărească) în valoare de 2.210 lei, existent pe terenul situat în mun. A., ., înscris în CF nr._, nr. top. 4878/3/48/74.
Respinge în rest acțiunea.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din data de 04.12.2012.
Președinte, Grefier,
H. Ș. M. J.
Red./tehn./HȘ/MJ/20.12.2012
Ex. 4/2 . comunică cu:
P. L., cu domiciliul procesual ales în A., .. 19, .
M. A., cu sediul în A., ., județul A.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 04/2012. Judecătoria ARAD | Revendicare imobiliară. Sentința nr. 03/2012. Judecătoria ARAD → |
|---|
