Rectificare carte funciară. Sentința nr. 7605/2014. Judecătoria BISTRIŢA

Judecătoria BISTRIŢA - Sentințe și decizii civile / 2014

Sentința nr. 7605/2014 pronunțată de Judecătoria BISTRIŢA la data de 10-10-2014 în dosarul nr. 3634/190/2013

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA BISTRIȚA

SECȚIA CIVILĂ

Dosar nr. 3._

SENTINȚA CIVILĂ Nr. 7605/2014

Ședința publică din data de 10 Octombrie 2014

Completul compus din:

PREȘEDINTE: M. I. F., judecător

GREFIER: B. M.

Pe rol fiind judecarea cauzei civile formulate de reclamanții L. G. C. și L. E., împotriva pârâților H. S. și R. P., având ca obiect constatare nulitate act juridic.

Cauza s-a judecat pe fond la data de 26 septembrie 2014, concluziile reprezentanților părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la aceea dată, când instanța, din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea hotărârii judecătorești la data de 10 octombrie 2014, încheierea de ședință respectivă făcând parte integrantă din prezenta hotărâre.

INSTANȚA

Deliberând asupra cauzei civile, constată:

Prin cererea înregistrată la această instanță sub numărul de mai sus, reclamanții L. G. C. și L. E. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții H. S. și R. P., să se constate nulitatea absolută parțială a actului notarial nr. 112/16.07.2012, încheiat de BNP „D. I. A.", cu privire la casa de locuit situată administrativ în . Tecii, nr. 30, în regim de înălțime parter cu fundație de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă, aceasta neexistând în materialitatea sa la data încheierii actului notarial; să se dispună rectificarea înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară nr._ Teaca, și anume înscrierea de sub. A1.1 cu privire la casa de locuit descrisă la petitul anterior, situată administrativ în . Tecii, nr. 30, în regim de înălțime parter, „cu fundație de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă, fără certificat de performanță energetică și fără lift", dat fiind că nu există condițiile de existență a dreptului pretins, casa de locuit nemaiexistând; să se constate că reclamanții au dobândit dreptul de superficie constituit din dreptul de proprietate asupra casei de locuit, situată administrativ în . Tecii, nr. 30, în regim de înălțime parter, construită din beton, compusă din 2 camere, o bucătărie, o cămară, o baie și o terasă pentru accesul în clădire, în suprafață desfășurată de 93 mp, suprafață utilă de 69,60 mp, suprafață locuibilă de 54,5 mp precum și dreptul de folosință asupra terenului aferent construcției, teren identificat sub A 1 în cf_ Teaca, nr. cadastral_, proprietar tabular fiind pârâtul; și să se dispună întabularea dreptului de superficie astfel dobândit în cartea funciară, în favoarea reclamanților; cu cheltuieli de judecată.

În motivare se arată că reclamanții au încheiat o convenție cu pârâtul H. S., în ceea ce privește achiziționarea unui teren de 1152 mp și a unei vechi case de locuit, identificate în cf 666 Viile Tecii, actualmente_ Teaca, casa de locuit fiind situată administrativ în . Tecii, nr. 30, în regim de înălțime parter, cu fundație de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă. Aceste bunuri au aparținut inițial pârâtului de rând 2, R. P., între acesta din urmă și pârâtul de rând unu intervenind antecontractul de vânzare-cumpărare în formă olografă din 15.04.1987. Deși acest antecontract nu a fost validat, la data de 17.07.2012, prin încheierea nr._ s-a înscris dreptul de proprietate al pârâtului asupra acestor imobile.

Din 1988, reclamanții au folosit nestingheriți imobilele care actualmente sunt înscrise în cf în favoarea pârâtului, până în anul 2009, când vechea casă s-a ruinat, edificând o nouă casă, descrisă la cel de-al doilea petit în regim de înălțime parter, construită din beton, compusă din 2 camere, o bucătărie, o cămară, o baie și o terasă pentru accesul în clădire, în suprafață desfășurată de 93 mp, suprafață utilă de 69,60 mp, suprafață locuibilă de 54,5 mp. Astfel, susțin că nu au putut obține autorizație de construcție pentru edificarea noii locuințe, doar certificat de urbanism, nefiind proprietarii terenului pe care s-a edificat casa.

Ruinarea vechii construcții, care este înscrisă în cf în favoarea pârâtului, precum și edificarea celei noi de către reclamanți rezultă din adresa Primăriei Teaca nr. 1/653/07.04.2010. Aceștia înțeleg să depună și proiectul tehnic de edificare a construcției noi. În aceste condiții, actul juridic notarial de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate, fiind lipsit de obiect în ceea ce privește casa de locuit, care nu există la momentul întocmirii acestui act, impunându-se așadar subsecvent și rectificarea de carte funciară în acest sens, respectiv lipsa cauzei obligației cumpărătorului.

Aceasta este principala condiție de validitate a unui contract, și anume existența obiectului, în măsura în care acesta nu există, nu se mai pune problema existenței celorlalte condiții.

Revenind asupra folosirii nestingherite de către reclamanți a imobilelor, se arată că nu li s-a contestat calitatea și implicit buna lor credință, până la momentul inițierii la Judecătoria Bistrița a dosarului civil nr._, prin care au solicitat, printre altele: validarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 15.04.1987, încheiat între pârâtul de rând unu, în calitate de promitent cumpărător, și pârâtul de rând doi, în calitate de promitent vânzător, cu privire la imobilul teren, care face obiectul prezentei cauze și cu privire la vechea casă de locuit; și ulterior, validarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtul de rând unu, în calitate de promitent vânzător și pârâtul de rând doi, în calitate de promitent cumpărător cu privire la aceleași imobile.

Se precizează că, în ceea ce îi privește pe reclamanți, antecontractul a fost încheiat într-un singur exemplar care, avându-se în vedere raporturile de bună vecinătate, amiciție, a rămas la vânzător, fiind puși în situația de a proba în cadru procesual o convenție în formă orală.

Prin Sentința civilă nr. 3232/2011, pronunțată în acest dosar, s-au respins aceste solicitări, avându-se în vedere în prima situație prescripția dreptului la acțiune, iar în cea de-a doua s-a apreciat că nu se poate transmite un drept de proprietate printr-o convenție în formă orală. Prin aceeași sentință s-a dispus și demolarea noii construcții, ca efect al admiterii cererii reconvenționale a actualului pârât de rând unu.

Prin Decizia civilă nr. 303/R/2011, pronunțată de Tribunalul Bistrița-Năsăud s-a admis recursul reclamanților doar sub aspectul respingerii cererii reconvenționale. Prin considerentele acestei hotărâri sunt statuate cu putere de lucru judecat aspectele legate de buna lor credință referitor la folosința îndelungată și neconturbată, care nu poate însă sta la baza unei veritabile vânzări, statuându-se totodată că nu este incident art. 494 cod civil dată fiind lipsa calității de proprietar a pârâtului H. S. la data edificării construcției.

Astfel, dobândirea dreptului de proprietate asupra casei de locuit are loc în ceea ce îi privește prin efectul complex al superficiei. La baza folosinței terenului a stat convenția verbală statuată și prin decizia menționată. În prezentul cadru procesual, aflându-ne în prezența imposibilității preconstituirii unui înscris avându-se în vedere raporturile prealabile dintre părți, această convenție urmează a fi probată și testimonial.

În ceea ce privește construcția, reclamanții au întocmit documentația necesară, li s-a eliberat de către Primărie adeverință pentru Inspectoratul de Stat în Construcții, neputând însă obține autorizația de construcția din cauza lipsei calității de proprietar asupra terenului pe care este edificată construcția.

În drept s-au invocat prevederile art. 5, 948-949 Cod civil, art. 36-39 și 53 din Legea nr. 7/1996, art. 22 din Decretul-lege 167/1958 și art. 11 din Decretul-lege 115/1938.

În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 6-16, 22-26) și s-a solicitat admiterea interogatoriului pârâților și a probei testimoniale în privința numiților B. Anisca, M. I., Întors G., C. P. și L. L..

Legal citați, pârâții au formulat întâmpinare și cerere reconvențională prin care au solicitat, cu privire la acțiunea introductivă, să se constate lipsa calității procesuale active a reclamanților în ceea ce privește capătul de cerere privind constatarea nulității parțiale a contractului de vânzare-cumpărare nr. 112/16.07.2012 și prescripția dreptului la acțiune privind dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor și folosința terenului; și să fie respinse ca neîntemeiate celelalte capete de cerere; cu obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată; iar cu privire la cererea reconvențională, să se dispună demolarea construcției casă de locuit edificată de reclamanți în localitatea Viile Tecii, nr. 30, nivel parter, compusă din 2 camere, o bucătărie, o cămară, o baie și o terasă pentru accesul în clădire, în suprafață desfășurată de 93 m.p., suprafață utilă 69,60 m.p., suprafață locuibilă de 54,50 m.p. pe terenul proprietatea reclamanților-reconvenționali, iar în caz de refuz, să fie autorizați să procedeze ei demolarea construcțiilor pe cheltuiala pârâților-reconvenționali; și să se dispună radierea din cartea funciară 25.661 Teaca a construcțiilor de sub A1.1. nr. cadastral_-C1, casă de locuit în regim de înălțime parter, cu fundație de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă, tară certificat de performanță energetică și fără lift, aceasta fiind demolată; cu cheltuieli de judecată.

În motivare se arată că, prin acțiunea introductivă, reclamanții solicită constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin edificare asupra unei case de locuit din localitatea Viile Tecii, nr. 30, pe terenul proprietatea pârâților și nu un drept de folosință asupra terenului aferent. În acest context, solicită și constatarea nulității parțiale a contractului de vânzare-cumpărare nr. 112/16.07.2012 și rectificarea înscrierii în cartea funciară în sensul radierii vechilor construcții.

În motivarea cererilor reclamanții susțin că ar fi încheiat o convenție cu pârâtul H. S. în ceea ce privește achiziționarea terenului și casei în discuție ce au aparținut inițial pârâtului R. P. și că de atunci ei folosesc nestingheriți aceste imobile.

Pârâții consideră că acțiunea introductivă este neîntemeiată prin prisma următoarelor argumente.

În primul rând, reclamantul nu are nici o calitate cu privire la imobilele în cauză și nici în contractul de vânzare-cumpărare nr. 112/2012, astfel că ei nu au calitate procesuală activă pentru a promova o acțiune în anularea parțială a acestui contract. Totodată, reclamanții vorbesc despre existența unui contract de vânzare-cumpărare din anul 1987 a cărui valorificare este prescrisă.

Reclamanții nu au indicat nici o valoare a contractului a cărui nulitate solicită a se constata și nici cu privire la valoarea terenului și a construcției asupra căreia cere constatarea unui drept de superficie, astfel încât se impune aplicarea sancțiunii neachitării taxei de timbru legale. În ceea ce privește susținerile reclamanților cu privire la existența unui contract de vânzare-cumpărare și a folosinței netulburate, acestea constituie simple afirmații fără nici un suport probator.

În realitate, după ce pârâtul H. S. a cumpărat la 15 aprilie 1987 imobilele în discuție potrivit actului de mână întocmit cu acea ocazie, anexa nr. 1 la prezenta, a fost nevoit să lucreze în continuare la Hunedoara, astfel încât imobilul cumpărat a rămas în folosința unor rude ale acestuia. Reclamanții, întorcându-se de la C., unde au locuit, au profitat de faptul că imobilul nu este locuit și s-au instalat în el.

După întoarcerea pârâtului din Hunedoara, acesta nu a reușit să-i scoată din casă deși a solicitat în mod repetat acest lucru organelor de poliție și Primărie, astfel că ei încearcă să se facă proprietari pe aceasta. Nu corespunde adevărului că reclamanții ar fi convenit vreodată cu pârâtul să le vândă imobilul în discuție sau că i-ar fi dat vreodată vreo sumă de bani.

În măsura în care ar fi existat vreo înțelegere între pârât și reclamanți cu privire la vânzarea-cumpărarea imobilelor ce s-ar fi concretizat într-un înscris, cu atât mai mult cu cât acesta deține și depune la dosar înscrisul de cumpărare de la moștenitorul proprietarului tabular din anul 1987. În cursul anului 2009, reclamanții au demolat vechile construcții și au început construirea unei noi case. Astfel, au depus ca acte justificative un proiect de casă, certificat de urbanism nr. 83/2008 și un proces-verbal de luare în evidență a intenției de a construi ceva la Inspectoratul de Stat în Construcții Bistrița-Năsăud.

Pârâții consideră că cererea reclamanților de localizare a noii construcții de altfel nemotivată în drept este inadmisibilă și admiterea ei nu ar însemna decât confirmarea unui abuz și privarea noastră de dreptul de proprietate.

În primul rând, el nu este proprietarul terenului pe care intenționează să edifice construcția, nu are o notă de constatare privind edificarea ei, nu a avut autorizație de demolare a vechilor construcții, nu dețin o autorizație de construcție, iar construcția s-a edificat după promovarea procesului obiect al dosarului nr._, astfel că ei sunt constructori de rea credință. În acest sens se invocă adeverința Primăriei Teaca nr. 1/2638/08.12.2010.

În certificatul de urbanism, la rubrica identificarea terenului, se indică adeverința nr. 1221/02.09.2008 (aceeași dată cu certificatului de urbanism) arătându-se că suprafața pentru care se cerere certificatul este de 100 m.p. Chitanța depusă se referă la o taxă de salubrizare, iar în fișa de luare în evidență a edificării construcției se prevede expres sub pct. 1 obligația obținerii Autorizației de construire conform Legii 50/1991, lucru pe care reclamanții nu l-au făcut.

Având în vedere dispozițiile art. 494 Cod Civil potrivit cărora „dacă construcțiile și lucrările au fost făcute de o a treia persoană, proprietarul pământului are dreptul de a îndatora pe acea persoană să le ridice pe cheltuiala celui care le-a făcut”, se solicită admiterea capătului de cerere privitor la demolarea construcțiilor.

În drept s-au invocat prevederile art. 205 și 209 și urm., 451 Cod procedură civilă și art. 494 Cod civil de la 1864.

În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 39-44) și s-a solicitat admiterea interogatoriului reclamanților.

La data de 18.07.2012, reclamanții au formulat întâmpinare la cererea reconvențională formulată de pârâți, solicitând să se dispună respingerea acesteia, inclusiv a petitului privind radierea dreptului de proprietate din cartea funciară nr._ Teaca și anume înscrierea de sub. A 1.1 cu privire la casa de locuit, chestiune solicitată și prin cererea de chemare în judecată, acest petit al cererii reconvenționale având așadar un caracter inadmisibil.

În ceea ce privește excepția calității procesual active a reclamanților, aceștia solicită respingerea acesteia ca nefiind întemeiate. Reclamanții susțin că au solicitat să se constatate nulitatea absolută parțială a actului notarial nr. 112/16.07.2012 încheiat de BNP „D. I. A.”, cu privire la casa de locuit situată administrativ în . Tecii, nr. 30, în regim de înălțime parter cu fundație de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă. Nulitatea absolută poate fi cerută de orice persoană interesată, chiar și în condițiile noului Cod civil - art. 1247.

În ceea ce privește excepția prescripției dreptului de superficie, superficia constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate, atât în condițiile vechiului Cod civil - art. 492 Cod civil, cât și în condițiile Noului Cod civil. - art. 693 Cod procedură civilă. Acțiunea confesorie de superficie este o acțiune reală imprescriptibilă extinctiv.

Cu privire la excepția netimbrării, în ciuda susținerilor pârâților, reclamanții, atât prin cererea de chemare în judecată, cât și ca urmare a adresei emise în 15 aprilie 2013 în acest dosar, au indicat valoarea bunurilor și au timbrat în consecință. Valoarea imobilului fiind de 10.000 lei, întrucât valoarea imobilului care face obiectului prezentului litigiu a fost stabilită și contractual, s-a apreciat că aceasta este valoarea de piață, valoare la care este evaluat și dreptul de superficie constituit din dreptul de proprietate asupra casei de locuit, situată administrativ în . Tecii, nr. 30, în regim de înălțime parter, construită din beton, compusă din 2 camere, o bucătărie, o cămară, o baie și o terasă pentru accesul în clădire, în suprafață desfășurată de 93 mp, suprafață utilă de 69,60 mp, suprafață locuibilă de 54,5 mp precum și dreptul de folosință asupra terenului aferent construcției, teren identificat sub A 1 în CF_ Teaca, nr. cadastral_.

În ceea ce privesc aspectele de fond invocate, reclamanții arată că pârâții se află în eroare cu privire la obiectul prezentei cauze. Astfel, în cauză, instanța nu este învestită cu soluționarea unui petit de valorificare a vreunui antecontract, ci cu constatarea dobândirii unui drept de superficie în ceea ce îi privește. Aceștia își susțin întrutotul chestiunile invocate, urmând a le proba în prezentul cadru procesual.

Susținerile pârâților, solicitarea proprie de a fi demolate vechile edificii nu fac decât să dovedească aspectele invocate cu privire la nulitatea actului de vânzare cumpărare. Astfel, actul juridic notarial de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate, fiind lipsit de obiect în ceea ce privește casa de locuit, care nu exista la momentul întocmirii acestui act, impunându-se așadar subsecvent și rectificarea de carte funciară în acest sens, respectiv lipsa cauzei obligației cumpărătorului. Aceasta reprezintă, astfel cum se învedera, principala condiție de validitate a unui contract, și anume existența obiectului, în măsura în care acesta nu există, nu se mai pune problema existenței celorlalte condiții.

Prin Decizia civilă nr. 303/R/2011, pronunțată de Tribunalul Bistrița-Năsăud, sunt statuate cu putere de lucru judecat aspectele legate de buna credință a reclamanților referitor la folosința îndelungată și neconturbată, care nu poate însă sta la baza unei veritabile vânzări, statuându-se totodată că nu este incident art. 494 Cod civil dată fiind lipsa calității de proprietar a pârâtului H. S. la data edificării construcției. Petitul privind demolarea construcției este lipsit de temei legal, temeiul juridic invocat este 494 Cod civil de la 1864, care consacră instituția accesiunii. În cauză nu s-a solicitat a se constata accesiunea, aspect inadmisibil de altfel, prin prisma argumentelor anterior expuse.

Prin răspunsul depus la dosarul cauzei la data de 12.08.2013, pârâții au arătat că își mențin susținerile din întâmpinarea inițială privitoare la nelegalitatea și netemeinicia acțiunii introductive, iar cu privire la aspectele de fond, solicită respingerea susținerilor reclamanților, prin prisma următoarelor argumente.

Reclamanții nu au calitate procesuală activă deoarece ei nu sunt părți în contractul a cărui nulitate se solicită, iar interesul pretins încălcat nu este unul general, solicitat de dispozițiile art. 1247 Cod civil, despre care fac vorbire reclamanții și care de altfel nici nu sunt aplicabile în cauză. Acțiunea reclamanților este în constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra unor construcții ce au fost edificate pe un teren pretins cumpărat în anul 1987, astfel că el urmărește dobândirea unui drept patrimonial prescriptibil. Este ridicol a se susține că un imobil de natura celui în cauză are valoarea de 10.000 lei, fără a depune valoarea de impozitare a acestuia, astfel că mențin excepția netimbrării legale a acțiunii. Probabil, reclamanții sunt în eroare cu privire la obiectul cauzei, din moment ce ei susțin că au edificat o construcție pe un teren cumpărat și cu privire la care nu au niciun document. Privitor la demolarea construcțiilor, potrivit dispozițiilor art. 494 Cod civil de la 1864, "dacă construcțiile și lucrările au fost făcute de o a treia persoană, proprietarul pământului are dreptul de a îndatora pe acea persoană să le ridice pe cheltuiala celui care le-a făcut", astfel că acesta este temeiul legal în baza căruia s-a solicitat demolarea lor.

Prin concluziile depuse la dosarul cauzei la termenul din 26.09.2014, pârâții au solicitat să se dispună suspendarea prezentei cauze în baza dispozițiilor art. 244 pct. 2 din vechiul Cod de procedură civilă, până la soluționarea plângerii penale formulate împotriva martorei M. E., înregistrată la P. de pe lângă Judecătoria Bistrița sub nr. 497/18.07.2014, iar pe fond, să se dispună respingerea acțiunii introductive, în principal, ca fiind formulată de o persoană lipsită de calitate procesuală activă în ce privește constatarea nulității parțiale a contractului de vânzare-cumpărare nr. 112/2012 și prescris dreptul la acțiune privind dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor, iar în subsidiar, respingerea acțiunii ca neîntemeiată cu privire la celelalte capete de cerere; și admiterea cererii reconvenționale și, drept urmare, să de dispună demolarea construcției casă de locuit edificată de reclamanți în localitatea Viile Tecii, nr. 30, nivel parter, compusă din 2 camere, o bucătărie, o cămară, o baie și o terasă pentru accesul în clădire, în suprafață desfășurată de 93 m.p., suprafață utilă 69,60 m.p., suprafață locuibilă de 54,50 m.p., pe terenul proprietatea reclamanților-reconvenționali, iar în caz de refuz, să fie autorizați să procedeze la demolarea construcțiilor pe cheltuiala pârâților-reconvenționali; și să se dispună radierea din cartea funciară 25.661 Teaca a construcțiilor de sub Al.l. nr. cadastral_-C1, casă de locuit în regim de înălțime parter, cu fundație de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă, fără certificat de performanță energetică și fără lift, aceasta fiind demolată; cu cheltuieli de judecată.

În motivare se arată că, prin acțiunea introductivă, reclamanții solicită constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin edificare asupra unei case de locuit din localitatea Viile Tecii, nr.30, pe terenul proprietatea pârâților și nu un drept de folosință asupra terenului aferent. În acest context, solicită și constatarea nulității parțiale a contractului de vânzare-cumpărare nr. 112/16.07.2012 și rectificarea înscrierii în cartea funciară în sensul radierii vechilor construcții.

În motivarea cererilor, reclamanții susțin că ar fi încheiat o convenție cu pârâtul H. S. în ceea ce privește achiziționarea terenului și casei în discuție ce au aparținut inițial pârâtului R. P. și că de atunci ei folosesc nestingheriți aceste imobile.

Consideră pârâții că acțiunea introductivă este neîntemeiată prin prisma celor ce urmează.

Pe de altă parte, acțiunea reclamanților este în constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra unor construcții ce au fost edificate pe un teren pretins cumpărat în anul 1987, astfel că ei urmăresc dobândirea unui drept patrimonial prescriptibil.

În ceea ce privesc susținerile reclamanților cu privire la existența unui contract de vânzare-cumpărare și a folosinței netulburate, acestea constituie simple afirmații fără nici un suport probator. În realitate, după ce pârâtul H. S. a cumpărat la 15 aprilie 1987 imobilele în discuție potrivit actului de mână întocmit cu acea ocazie, anexa nr. 1 la prezenta, a fost nevoit să lucreze în continuare la Hunedoara, astfel încât imobilul cumpărat a rămas în folosința unor rude ale acestuia. Reclamanții, întorcându-se de la C., unde au locuit, au profitat de faptul că imobilul nu este locuit și s-au instalat în el.

După întoarcerea pârâtului din Hunedoara, acesta susține că nu a reușit să-i scoată din casă deși a solicitat în mod repetat acest lucru organelor de poliție și Primărie, astfel că ei încearcă să se facă proprietari pe aceasta. Nu corespunde adevărului că reclamanții ar fi convenit vreodată cu acesta să le vândă imobilul în discuție, sau că i-ar fi dat vreodată vreo sumă de bani.

În măsura în care ar fi existat vreo înțelegere între pârât și reclamanți cu privire la vânzarea-cumpărarea imobilelor ea s-ar fi concretizat într-un înscris, cu atât mai mult cu cât acesta deține și depune la dosar înscrisul de cumpărare de la moștenitorul proprietarului tabular din anul 1987.

În cursul anului 2009, reclamanții au demolat vechile construcții și au început construirea unei noi case. Au depus ca acte justificative un proiect de casă, certificat de urbanism nr. 83/2008 și un proces-verbal de luare în evidență a intenției de a construi ceva la Inspectoratul de Stat în Construcții Bistrița-Năsăud. Cererea reclamanților de localizare a noii construcții este nemotivată în drept și inadmisibilă iar admiterea ei nu ar însemna decât confirmarea unui abuz și privarea pârâtului de dreptul de proprietate.

În primul rând, reclamanții nu sunt proprietarii terenului pe care intenționează să edifice construcția, nu au o notă de constatare privind edificarea ei, nu au avut autorizație de demolare a vechilor construcții, nu dețin o autorizație de construcție, iar construcția s-a edificat după promovarea procesului obiect al dosarului nr._, astfel că ei sunt constructori de rea credință, conform adeverinței Primăriei Teaca nr. 1/2638/08.12.2010.

În ce privesc declarațiile de martori, toți martorii sunt nesinceri, de aceeași etnie cu reclamanții, au cunoștință despre cele relatate din spusele reclamanților și nici unul nu a văzut plata vreunui preț sau întocmirea vreunui înscris cu excepția martorei M. E. care în declarația dată la 07.03.2014 arată că „a văzut personal când s-a predat de pârâtul Hodeian reclamanților cheile de la casă, iar aceștia din urmă i-au dat banii", lucru pe care nici reclamanții nu l-au susținut. Este de remarcat faptul că pârâtul s-a mai judecat cu reclamanții cu privire la același imobil și în dosarul Judecătoriei Bistrița nr._ . În ambele dosare s-a încercat practic să se dovedească achiziționarea unui teren și a construcțiilor de pe acesta prin martori, fără a exista nici măcar un început de dovadă scrisă. Acești martori au declarat mincinos, aspectele arătate de ei nefiind adevărate, motiv pentru care acesta a fost nevoit să formuleze plângere penală.

Pârâtul subliniază faptul că în cadrul primului dosar (nr._ ) toți martorii, deși au declarat tot ceea ce doreau reclamanții L., au precizat că aspectele relatate le cunosc de la reclamanți și că nu au văzut personal nici când s-au dat banii (pentru pretinsa vânzare-cumpărare dintre pârât și L.) și nici nu au văzut vreun act scris. Cu alte cuvinte, cunoșteau acele lucruri „din auzite". Printre martorii din primul dosar a fost și numita M. E., împotriva căreia s-a formulat plângere penală, care a declarat și ea că: „nu cunosc prețul acestora (al imobilelor) dar am aflat de această cumpărare de la reclamantă deoarece am fost colege de muncă la Hunedoara la o turmă de vaci la Colectiv" (Declarația din data de 24.11.2008). Mai departe spune: „Nu am fost de față la târgul dintre ei dar am cunoscut aceste aspecte din discuțiile purtate cu reclamanții".

În urma probatoriului administrat în acea cauză, instanța de fond a respins în întregime pretențiile reclamanților L. (prin Sentința civilă nr. 3232/2011), iar instanța de recurs a concluzionat, de asemenea, prin Decizia civilă nr. 303/R/2011, că: „Articolul 1191 Cod civil dispune că dovada unui act juridic de o sumă sau valoare mai mare de 250 lei nu se poate face decât prin act autentic sau printr-un înscris sub semnătură privată. Textul se referă la dovedirea existenței actului juridic prin care se naște, se modifică, se confirmă, se recunoaște sau se stinge un drept, printre care se numără și convenția de vânzare-cumpărare, și la faptul că nu poate fi dovedit cu martori însuși dreptul de proprietate, care este un raport juridic.

Reclamanții susțin că nu dețin înscrisul constatator al vânzării-cumpărării și, în contradicție cu norma legală citată, au încercat să dovedească operațiunea cu declarații de martori, deși în speță nu sunt date excepțiile de la regulă, respectiv începutul de dovadă scrisă și cazurile stipulate în art. 1198 din același cod. Din acest ultim punct de vedere s-a încercat să se susțină că înscrisul probator este reținut de partea potrivnică, H. S., și care refuză să-l prezinte în fața instanței.

Pentru a putea fi valorificată această excepție de la art. 1191 trebuie mai întâi să se probeze că un atare înscris s-a conceput de părțile contractuale și că este reținut abuziv de către adversar. Dar, din toate probele testimoniale realizate în cauză (f. 51, 52, 64, 81) nu rezultă că s-a întocmit un atare act. Toți martorii (Boldiiar Anișca, S. M., M. E., Întors G.) au declarat identic că nu cunosc și nu au fost de față la încheierea unui act scris și nici nu au relevat aspecte în legătură cu reținerea acestuia de către H. S., pentru a se putea face o aplicabilitate a prevederilor art. 172, art. 174 din Codul de procedură civilă.

Toate împrejurările la care au făcut referire pentru a susține poziția reclamanților sunt în legătură cu faptul folosinței îndelungate și neconturbate de celelalte părți, insuficiente însă pentru dovedirea vânzării. Asupra cumpărării au relatat circumstanțe cunoscute din spusele reclamanților, datorită relațiilor de vecinătate și din zvonul public" (pag. 9-10 din Decizia civilă nr. 303/R/2011).

În urma acestei soluții definitive și observând motivarea instanței, reclamanții L. au introdus la începutul anului 2013 prezenta acțiune prin care solicită, de această dată, constatarea nulității contractului autentic de vânzare-cumpărare nr. 112/16.07.2012 încheiat cu privire la aceleași imobile între pârâtul H. (cumpărător) și R. P. (vânzător). Menționează că acest contract l-a încheiat ulterior Deciziei arătate mai sus, întrucât deși în mod indirect, instanța a recunoscut dreptul de proprietate a pârâtului asupra imobilelor din Viile Tecii, nr. 30 (din moment ce a respins în totalitate pretențiile lui L.), tot instanța a concluzionat că, deoarece au trecut mai mult de 3 ani de la data la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată (15.04.1987), nu poate fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de act autentic. Așadar, acesta a recurs la încheierea unui contract autentic, în fața notarului, după care și-a și întabulat dreptul de proprietate în cartea funciară.

Interesant este faptul că martora M. E. (care în dosarul inițial - nr._ - declarase, în noiembrie 2008, că nu cunoaște prețul imobilelor, întrucât nu a fost nici la predarea banilor, nici la semnarea vreunui act), vine acum, 6 ani mai târziu, și în Declarația dată în 07.03.2014, în dos. Judecătoriei Bistrița nr._ afirmă cu nonșalanță următoarele: „La nici un an după ce a cumpărat această casă, pârâtul H. a vândut-o reclamanților cu prețul de 114 milioane de lei vechi. Arăt că am văzut personal când s-a predat de către pârâtul H. reclamanților cheile de la casă, iar aceștia din urmă i-au dat banii. Știu că s-a încheiat și un act de mână în prezența unor martori".

Așa cum a declarat și demonstrat și în fața instanțelor de judecată, pârâtul arată și cu această ocazie că nu corespunde adevărului faptul că reclamanții ar fi convenit vreodată să le vândă imobilul în discuție sau că i-ar fi dat vreodată vreo sumă de bani. În măsura în care ar fi existat vreo înțelegere între părți cu privire la vânzarea-cumpărarea imobilelor ea s-ar fi concretizat într-un înscris, cu atât mai mult cu cât pârâtul deține și a depus la dosare înscrisul din 1987, de cumpărare de la moștenitorul proprietarului tabular - R. P..

Probabil că reclamanții L., văzând că în primul dosar nu au avut câștig de cauză din cauza martorilor care au declarat că știu toate aspectele declarate doar din auzite, au realizat că, pentru a avea vreo șansă de câștig în noul dosar, vor avea nevoie de martori care să declare că au văzut cu ochii lor cele invocate. Problema este că martora M. E., în anul 2008, a declarat că nu a văzut nimic personal și nu cunoștea nici măcar din auzite prețul la care s-a reclamații L. ar fi „cumpărat", însă peste aproape 6 ani de zile, în 2014, declară sub jurământ, în fața instanței, că a văzut cu ochii ei când s-au predat banii și cheile; mai mult, știe suma exactă - 114 milioane lei vechi - pentru că a văzut efectiv predarea banilor.

Fată de caracterul mincinos al declarației martorei M. E., care produce consecințe juridice în cauză, pârâtul solicită, în principal, suspendarea prezentei cauze în baza dispozițiilor art. 244 pct.2 Cod procedură civilă, iar în subsidiar, respingerea acțiunii ca neîntemeiată prin prisma dispozițiilor art. 494 Cod procedură civilă și obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.

În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 182-186).

Prin concluziile scrise depuse la dosarul cauzei la termenul din 26.09.2014, reclamanții au solicitat să se dispună admiterea acțiunii lor introductive, astfel cum a fost formulată; și respingerea cererii reconvenționale formulate.

În motivare se arată că dreptul de superficie nu avea o reglementare expresă în vechiul Cod civil, acesta fiind consacrat doctrinar și jurisprudențial avându-se în vedere, în extenso, prevederile art. 492 C.civil, text normativ care prevedea dovedirea existenței acestui drept mixt, care actualmente are o prevedere expresă, neîndoielnică, prin prevederile Noului Cod. În mod evident însă, acest drept de superficie ca și drept real, complex, nu se naște în mod automat din faptul edificării construcției, ci este necesar ca proprietarul construcției să aibă un drept de folosință asupra terenului pe care este edificată aceasta.

S-a consacrat astfel faptul că existența dreptul de superficie trebuie să aibă la bază fie convenția părților, fie prescripția achizitivă fie să se constituie în temeiul legii. În speța de față, reclamanții au învederat și au demonstrat faptul că au încheiat o convenție în ceea ce privește achiziționarea unui teren de 1152 mp și a unei vechi case de locuit, identificate în cf 666 Viile Tecii, actualmente_ Teaca. Această convenție nu a putut fi probată prin existența unui înscris în acest sens, însă martorii audiați în cauză relevă că aceștia s-au deplasat în anul 1987 la Predeal, unde locuia la acel moment pârâtul R. P..

Astfel, martora M. I. învederează că „în urmă cu mai mult de 20 de ani reclamanții au făcut un târg cu pârâtul R. P. în vederea cumpărării casei și terenului aflat în Viile Tecii la nr. administrativ 30. După ce a făcut acest târg, pârâtul H. a mers și a cumpărat el casa și terenul cu prețul de 100 milioane lei vechi". Ulterior, un alt astfel de târg a fost încheiat cu pârâtul Hodeian, „care a vândut-o reclamantului cu prețul de 114 milioane lei vechi".

Același aspect este relevat de martorul C. G., care arată practic același lucru, și anume că în urma convenției inițiale cu R. P., pârâtul Hodeian a „cumpărat" această casă de locuit cu 100 milioane, „a adăugat însă la preț suma de 14 milioane lei". Aceste aspecte sunt susținute și de martora L. R. care relevă de asemenea aceste chestiuni care sunt, de altfel, de notorietate, existența acestei convenții fiind cunoscută la nivelul întregii comunități locale

Declarațiile martorilor se coroborează cu răspunsul la interogatoriu al pârâtului R. P., acesta recunoscând faptul că reclamantul s-a deplasat la domiciliul său din Predeal, arătând că a venit la el împreună cu socrul său, casa fiind însă „vândută" cu 100 milioane lei pârâtului H.. Aceste chestiuni de drept sunt de altfel tranșate și prin Decizia civilă nr. 303/R/2011, pronunțată de Tribunalul Bistrița-Năsăud, aflată la dosarul cauzei, aceste statuări cu privire la buna credință a reclamanților fiind intrate în puterea lucrului judecat.

Chiar dacă prin acea decizie s-a apreciat că o convenție în formă verbală nu poate sta la baza unei vânzări cumpărări, acest lucru nu poate constitui un impediment sub aspectul constituirii dreptului de superficie, nefiind necesară îndeplinirea convenției scrise.

În speță pot fi îndeplinite de altfel și condițiile uzucapiunii extratabulare în temeiul art. 28 alin din Legea 115/1938, reclamantul arătând că posedă bunul imobil - teren - timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate din cartea funciară, titularul fiind mama pârâtului R. V.. Se poate aprecia astfel că la momentul la care s-a intabulat pârâtul Hodeian de 17.07.2012, în favoarea reclamanților opera împlinirea prescripției achizitive încă din anul 2008, termenul de prescripție începând să curgă așadar din anul 1988 („cu un an înainte de revoluție", astfel cum testimonial se arată).

Reclamanții învederează că au avut o posesie neîntreruptă, netulburată, aspect recunoscut nu doar de martorii audiați în cauză, dar și de pârâtul R. P.. Acesta arată că nu li s-a cerut niciodată să părăsească imobilul și nu-și amintește ca pârâtul Hodeian să le fi pus în vedere acest lucru, R. P. locuind la 1 km de ei, personal neopunându-se nici la edificarea noii case de locuit. Aceste declarații se coroborează cu înscrisurile (extrasul fiscal) prin care s-a dovedit că au achitat contravaloarea impozitelor, precum și cu statuările din cadrul rezoluției de neîncepere a urmăririi penale de asemenea depusă la dosarul cauzei.

Ruinarea vechii construcții, care este înscrisă în cf în favoarea pârâtului, precum și edificarea celei noi de către reclamanți, rezultă din adresa Primăriei Teaca nr. 1/653/07.04.2010.

Din interogatoriile administrate în cauză ambii pârâți recunosc că la momentul la care au încheiat în formă autentică contractul de vânzare cumpărare - nr. 112/16.07.2012 încheiat de BNP „D. I. A.", cu privire la casa de locuit situată administrativ în . Tecii, nr. 30, în regim de înălțime parter cu fundație de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă, părțile au cunoscut faptul că bunul - casa de locuit și care constituie obiect al acestui contract nu mai exista. În aceste condiții, actul juridic notarial de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate, fiind lipsit de obiect în ceea ce privește casa de locuit, care nu exista la momentul întocmirii acestui act, respectiv lipsa cauzei obligației cumpărătorului, aceasta mai ales în condițiile în care se are în vedere reaua credință atât a vânzătorului, cât și a cumpărătorului.

Se impune așadar ca o consecință directă și rectificarea de carte funciară în acest sens. Acesta este și motivul pentru care se solicită respingerea cererii reconvenționale atât cu privire la acest aspect, dar și la celelalte.

Reclamanții mai solicită să se aibă în vedere că petitul din cadrul cererii reconvenționale privind demolarea construcției este lipsit de temei legal, temeiul juridic invocat este 494 Cod civil vechi care consacra instituția accesiunii. În cauză nu s-a solicitat a se constata accesiunea, aspect inadmisibil de altfel, prin prisma tuturor argumentelor anterior expuse.

La termenul de judecată din data de 11 octombrie 2013 instanța a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților și excepția prescripției dreptului la acțiune, invocate de pârâți prin întâmpinare.

Analizând actele și lucrările dosarului prin prisma probelor administrate și a temeiurilor juridice aplicabile, instanța reține următoarele :

Conform istoricului cărții funciare nr._ Teaca (fila 10), terenul de sub nr. cadastral_, în suprafață de 962 mp. și casa de locuit în regim de înălțime parter, cu fundații de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă, de sub nr. cadastral_-C1, au fost proprietatea defunctei R. M., fiind înscrise inițial în cartea funciară 666 Teaca, în baza contractului de vânzare cumpărare din 09.12.1922.

Pârâtul R. P. este unic moștenitor al defunctei R. M., decedată la data de 17.12.1986, fapt atestat de certificatul de moștenitor nr. 9/09.04.2012 emis de Biroul Notarilor Publici Asociați, D. M. și D. I. A..

Prin Titlul de proprietate nr._ emis la data de 25.11.2002 de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Bistrița-Năsăud, pârâtului R. P. i-a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de 5727 mp. teren pe raza administrativă a satului Viile Tecii.

Instanța reține că, deși inițial Primăria Comunei Teaca, prin adresa nr. 1923/26.05.2008 (fila 28 dosar nr._ ), a arătat că terenul în litigiu, înscris în CF 666 Teaca, nr. top. 21/1 și 22/1, nu a făcut obiectul legilor de fond funciar, dreptul de proprietate asupra acestui teren a fost înscris în cartea funciară nr._ Teaca (provenit din cf. 666), în favoarea pârâtului R. P., în baza titlului de proprietate amintit mai sus, prin încheierea de cartea funciară nr._ din 21.06.2012, înscriere ce are la bază o documentație cadastrală respinsă de la recepție (file 102).

Conform art.900 din noul Cod civil (în vigoare la data efectuării înscrierii), „dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei” – astfel încât instanța, plecând de la această prezumție legală, va reține că terenul înscris în CF_ Teaca, face parte din terenul reconstituit pârâtului prin titlu de proprietate nr._/25.11.2002, în baza căruia a fost înscris dreptul de proprietate în cartea funciară.

Anterior emiterii acestui titlu de proprietate, la data de 15 aprilie 1987, între cei doi pârâți s-a încheiat o convenție sub semnătură privată, având ca obiect vânzarea construcțiilor existente pe terenul înscris în 666 Teaca (în prezent CF_). Conform declarațiilor martorilor audiați în cauză, ulterior încheierii acestei convenții între pârâți, pârâtul H. S., a încheiat cu reclamanții, o convenție (neconsemnată în scris), având ca obiect vânzarea construcțiile în discuție în cauză.

Situația juridică a acestor imobile a fost disputată între părți și în dosarul nr. 2917/2008 al Judecătoriei Bistrița, litigiul fiind tranșat definitiv prin decizia civilă nr. 303/R/2011 a Tribunalului Bistrița-Năsăud, prin care au fost menținute dispozițiile din sentința civilă nr. 3232/2011 a Judecătorie Bistrița, privind respingerea cererii reclamanților de a se constata că au dobândit prin cumpărare dreptul de proprietate asupra construcțiilor și de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic și totodată au fost respinse cererile pârâtului din prezenta cauză, H. S. de validare a convenției încheiată la data de 15.04.1987 cu pârâtul R. P. și privind demolarea construcțiilor de către reclamanți.

Ulterior pronunțării acestei hotărâri, pârâtul R. P. și-a înscris în cartea funciară dreptul de proprietate asupra terenului (prin reconstituire) și asupra casei de locuit (prin moștenire) și a încheiat cu celălalt pârât, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 112/16.07.2012 la Biroul Notarilor Publici Asociați, D. M. și D. I. A., prin care a vândut imobilele pârâtului H. S..

În ceea ce privește imobilul casă de locuit în regim de înălțime parter, cu fundații de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă, de sub nr. cadastral_-C1, ce a format obiectul contractului de vânzare cumpărare, probatoriul administrat în cauză a reliefat faptul că acesta nu mai exista la data încheierii contractului. Acest aspect rezultă atât din nota de constatare nr. I/653/07.04.2010 emisă de Primăria Comunei Teaca, din declarațiile martorilor audiați în cauză, interogatoriile pârâților, cât și din poziția procesuală a acestora din urmă care au arătat prin întâmpinarea depusă la dosar că imobilul a fost dărâmat și au cerut radierea acestei construcții din cartea funciară.

Cum din probele administrate în cauză rezultă că demolarea casei a survenit în anul 2008, aplicabile sunt în cauză, sub aspectul analizării cererii de rectificare carte funciară formulată de pârâți, prevederile Legii 7/1996 (forma în vigoare la data demolării construcției), având în vedere dispozițiile art.76 din Legea 71/2011.

Astfel, art. 34 alin. 1 pct. 3 din Legea 7/1996 prevedea că orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a constatat că nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris.

Pârâții au solicitat prin cererea reconvențională înregistrată în cauză să se dispună radierea din cartea funciară nr._ Teaca a construcțiilor de sub nr. cadastral_ – C1, casă de locuit în regim de înălțime parter, cu fundații de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă, acestea fiind demolate.

Având în vedere această cerere, situația de fapt reținută mai sus, precum și textul legal mai sus citat, instanța, constatând a fost demolată casa de locuit înscrisă în cartea funciară_ Teaca, ne mai fiind întrunite condițiile de existență a dreptului de proprietate cu privire la această construcție, va admite cererea pârâților și va dispune radierea din cartea funciară nr._ Teaca, a construcțiilor de sub A1.1, având nr. cadastral_-C1, casă de locuit în regim de înălțime parter, cu fundație de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă.

Plecând de această situație, se impune a fi admise și cererile reclamanților de constatare a nulității parțiale a contractului de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 112/16.07.2012 de notarul public D. I. A., încheiat între pârâții H. S. și R. P., cu privire la vânzarea casei de locuit în regim de înălțime parter, cu fundație de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă, situată în .. 30, înscrisă în cf_ Teaca, având nr. cadastral_-C1 și de rectificare în mod corespunzător a înscrierilor din cartea funciară ce au fost efectuate în baza acestui contract.

În ceea ce privește legea aplicabilă în cauză, privitor la capătul de cerere privind anularea contractului de vânzare cumpărare, instanța reține că acesta a fost încheiat la data 16.07.2012, astfel încât valabilitatea lui va fi analizată prin prisma prevederilor legale din noul Cod civil (având în vedere prevederile art. 6 din acest act normativ).

Art. 1250 noul Cod civil prevede: „contractul este lovit de nulitate absolută în cazurile anume prevăzute de lege”. În ceea ce privește obiectul contractului art.1225 alin. 2 din același act normativ prevede că „trebuie să fie determinat și licit, sub sancțiunea nulității absolute”. Iar alin.3 al aceluiași articol prevede că „obiectul este ilicit atunci când este prohibit de lege sau contravine ordinii publice ori bunelor moravuri”. Tot astfel art. 1229 Cod civil prevede că numai bunurile care sunt în circuitul civil pot face obiectul unei prestații contractule.

O aplicație specială a acestor texte legale, în materia vânzării-cumpărării se regăsește în prevederile art. 1659 Cod civil, unde se arată că „dacă în momentul vânzării unui bun individual determinat acesta pierise în întregime, contractul nu produce nici un efect”.

Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 112/16.07.2012 la Biroul Notarilor Publici Asociați, D. M. și D. I. A., a avut ca obiect vânzarea terenului înscris în cf_ Teaca și a casei de locuit înscrisă sub nr._ – C1. Așa cum am reținut mai sus, la data încheierii contractului, casa de locuit nu mai exista în materialitate sa (fiind dărâmată), astfel încât nu era în circuitul civil și nu putea să formeze obiectul convenție.

Pentru aceste motive instanța, va admite cererea reclamanților și va constata, în baza textelor legale sus citate, nulitatea parțială a contractului de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 112/16.07.2012 de notarul public D. I. A., încheiat între părții H. S. și R. P., cu privire la vânzarea casei de locuit în regim de înălțime parter, cu fundație de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă, situată în .. 30, înscrisă în cf_ Teaca, având nr. cadastral_-C1.

Totodată, urmare a constatării nulității parțiale a contractului de vânzare cumpărare, constatând că au încetat efectele actului juridic în baza căruia s-a efectuat înscrierea dreptului de proprietate asupra acestui imobil, în favoarea pârâtului H. S., instanța va dispune, în baza art. 908 alin. 2, raportat la art.908 alin.1 pct.3 Cod civil, rectificarea înscrierii din cartea funciară nr._ Teaca, în sensul radierii dreptului de proprietate a pârâtului H. S. asupra construcției casă de locuit în regim de înălțime parter, cu fundație de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă, situată în comuna Teaca, .. 30, înscrisă în cf_ Teaca, având nr. cadastral_-C1.

Instanța mai reține că încheierea unui contract cu obiect ilicit este sancționată de lege cu nulitatea absolută, așa cum rezultă cu claritate din prevederile art. 1225 alin. 2 Cod civil - acest motiv de nulitate putând fi invocat de orice persoană interesată, în temeiul art. 1247 alin. 2 Cod civil, pentru aceste considerente instanța, a respins prin încheierea pronunțată în acest dosar la data de 22.11.2013, excepția lipsei calității procesuale active, invocată prin întâmpinare de pârâți – reclamanții fiind interesați să solicite constatarea nulității parțiale a acestui contract.

În ceea ce privește cererea reclamanților de a se constata că au dobândit dreptul de superficie constituit din dreptul de proprietate asupra casei de locuit, situată administrativ în . Tecii, nr. 30, în regim de înălțime parter, construită din beton, compusă din 2 camere, o bucătărie, o cămară, o baie și o terasă pentru accesul în clădire, în suprafață desfășurată de 93 mp, suprafață utilă de 69,60 mp, suprafață locuibilă de 54,5 mp precum și dreptul de folosință asupra terenului aferent construcției, teren identificat sub A 1 în cf_ Teaca, nr. cadastral_, aceasta urmează a fi respinsă pentru următoarele considerente.

Sub un prim aspect, față de situația de fapt invocată (data edificării construcției), instanța apreciază, că în cauză nu sunt aplicabile prevederile noului cod civil, construcția fiind edificată de reclamanți, înainte de . acestui act normativ. În acest sens art. 6 Noul Cod civil prevede (1) „Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă. (2) Actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.

În ceea ce privește dreptul de superficie, este de reținut că acesta nu avea o reglementare expresă în Codul civil de la 1864, existența sa fiind la început controversată, ulterior doctrina și practica recunoscând existența acestui drept, ca o consecință a caracterului relativ a prezumției de proprietate, instituită de art. 492 Cod civil de la 1864, ce permitea dovedirea faptului că o construcție existentă pe un teren nu a fost edificată de proprietarului terenului. Teoriile doctrinare și soluțiile din practica judiciară, de sub imperiul vechii reglementări, au primit de altfel astăzi reglementare expresă, prin Noul Cod Civil.

Conform definițiilor din doctrină, dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcțiile, plantațiile sau alte lucrări ce se află pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosință accesoriu dreptului de proprietate asupra construcțiilor. În fapt, doar acest „drept de folosință” asupra terenului, este dreptul de superficie propriu-zis, dezmembrământ a dreptului de proprietate.

În mod evident însă, existența dreptului de superficie nu se naște în mod automat din faptul edificării construcției, ci este necesar ca proprietarul construcției să aibă un drept de folosință asupra terenului pe care este edificată aceasta.

Calificarea dreptului de superficie, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, care nu era enumerat expres printre drepturile reale reglementate de Codul civil de la 1864, poate fi făcută doar sub aspectul unei „aproximări juridice”, deoarece acesta este un drept real complex, care include în conținutul său juridic atributele dreptului de proprietate asupra unei construcții, plantații sau lucrări, precum și prerogativa folosinței și, în mod limitat, prerogativele posesie și dispoziției asupra terenului pe care se află respectiva construcție, plantație sau lucrare, teren care se află însă în proprietatea altei persoane decât titularul dreptului de proprietate asupra construcției.

Exercitarea dreptului de superficie va fi țărmurită nu numai de limitele materiale și juridice ale dreptului de proprietate asupra construcției sau plantației, ci și de cele ale dreptului de proprietate asupra terenului, care au legătură cu exercitarea dreptului de superficie. El include în conținutul său juridic nu numai atributul de posesie ori folosință asupra terenului, dar și o parte din atributul dispoziției asupra terenului sub aspect atât material cât și juridic, titularul unui asemenea drept putând să amenajeze terenul, în vederea folosirii și exploatării normale a respectivei construcții ori plantații și putând să transmită dreptul de superficie altor persoane. Ca atare, trebuie să existe o strânsă corelație între nudul proprietar al terenului și titularul dreptului de superficie.

Posesia și folosința terenului pe care se află construcția se exercită în strânsă legătură și în limitele necesare exercitării dreptului de proprietate care intră în alcătuirea dreptului de superficie.

Superficiarul are un drept de dispoziție material asupra terenului care se circumscrie cu privire la posibilitatea de a dispune de substanța terenului numai în vederea folosirii construcției.

Dispozițiile art. 480 Cod civil de la 1864 arata că dreptul de proprietate este dreptul ce-l are cineva de a se bucura și dispune de un bun in mod exclusiv și absolut, insă in limitele determinate de lege, iar art.481 Cod civil că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afară numai pentru cauză de utilitate publică.

Există posibilitatea ca o parte din atributele dreptului de proprietate să fie exercitate de către o altă persoană decât proprietarul, în temeiul unui drept real derivat din dreptul de proprietate sau în temeiul unui raport juridic obligațional, situație aplicabilă pentru contractul de locațiune, însă aceste atribute se exercită de o altă persoană în măsura în care i-au fost conferite de proprietar.

În acest sens, (așa cum în prezent este reglementat expres) și sub vechea reglementare, s-a acceptat în mod unanim că dreptul de superficie se putea naște, fie în baza convenției dintre proprietarul terenului și constructor, fie prin prescripția achizitivă, fie în baza legii.

În acest sens s-a pronunțat și Curtea Europeana a Drepturilor Omului care a reținut în Hotărârea din 15 februarie 2007 (Bock și P. contra României) că dreptul de superficie poate fi dobândit numai prin lege, convenția părților sau prin prescripție achizitivă, iar simplul fapt de a ridica o construcție pe terenul altuia, chiar de buna credință, constructorul având convingerea că este proprietarul terenului pe care o construiește, nu ar fi de natură să conducă la recunoașterea unui drept de superficie în favoarea celui ce construiește pe terenul ce nu este proprietatea sa, în absența posibilității aplicării unuia din modurile de dobândire sus amintite, deoarece aparenta de drept nu intra în categoria actelor și faptelor juridice prin care se poate dobândi dreptul de superficie, astfel că recunoașterea dobândirii dreptului de superficie pe cale judiciară ar reprezenta o încălcare a dispozițiilor art.1 din Protocolul nr.1 la Convenție.

În cauză reclamanții au invocat faptul că au încheiat cu pârâtul H. S. o convenție privind cumpărarea terenului pe care se află în prezent construcția. Privitor la situația invocată trebuie reținute în cauză două aspecte. În primul rând, nu a fost dovedită, prin probele administrate în cauză, cumpărarea terenului de către reclamanți, o astfel de probă putând fi făcută, așa cum s-a reținut cu putere de lucru judecat prin Decizia civilă nr. 303/R/2011 a Tribunalului Bistrița-Năsăud, numai printr-un înscris. De altfel, față de data invocată de aceștia ca fiind data cumpărării terenului, respectiv în anul 1987, instanța reține că un astfel de contract nu putea să fie încheiat în mod valabil, cunoscut fiind faptul că la momentul respectiv terenurile erau scoase din circuitul civil, ca efect al prevederilor art. 30 din Legea 58/1974 (în vigoare la data respectivă) – sub imperiul acestei legi, încheierea contractelor de vânzare cumpărare a terenurilor fiind lovită de nulitate absolută. Pe de altă parte trebuie reținut faptul că pârâtul H. S., nu era în anul 1987, proprietarul terenului sau a casei de locuit, astfel încât nu putea transmite în mod valabil acest drept.

Trebuie subliniat faptul că, spre deosebire de actele juridice prin care se transmitea dreptul de proprietate asupra terenurilor, pentru dobândirea drepturilor reale dezmembrăminte a dreptului de proprietate (cum este și superficia), legea nu a prevăzut necesitatea îndeplinirii unei condiții de formă pentru valabilitatea actului ce transmite acest drept (anterior Legii 247/2005), astfel încât existența unei astfel de convenții ar putea fi dovedită cu martori, în condițiile art.309 alin.4 pct.4 Cod de procedură civilă.

În cauză însă, instanța reține că, pentru a putea fi admisă cererea reclamanților de dobândire a dreptului de superficie asupra imobilelor descrise mai sus, prin convenție, trebuia să se facă dovada existenței unei convenții cu privire la folosința terenului, încheiată cu adevăratul proprietar al terenului de la data edificării construcției, respectiv cu pârâtul R. P., ori acest aspect nu s-a invocat. Dimpotrivă atât reclamanții cât și pârâtul R. P., au arătat că inițial s-au purtat între părți discuții privind vânzarea casei vechi, însă aceste negocieri nu s-au materializat prin încheierea unui contract.

Tot astfel, nu se poate reține în cauză, dobândirea dreptului de superficie prin uzucapiune, nefiind împlinit termenul legal pentru intervenirea prescripției achizitive, deoarece noua casă de locuit a fost edificată doar în anul 2009 - ori instanța nu a fost investită prin cererea introductivă cu o cerere privind constatarea dobândirii altui drept prin această modalitate (uzucapiunea fiind invocată pentru prima dată de reclamanți, prin concluziile scrise depuse la dosar).

În ceea ce privește vânzarea casei vechi ce a existat pe acest teren, instanța reține că aceasta putea să fie înstrăinată, sub imperiul Legii 58/1974 – însă pârâtul H. S. nu era proprietarul acestei case, în anul 1987, pentru a putea transmite în mod valabil reclamanților dreptul de proprietate. Astfel, deși după aprecierea instanței se poate dovedi încheierea un act juridic cu martori, în condițiile art.309 alin.4 pct.4 Cod de procedură civilă, convenția privind vânzarea casei vechi de locuit, încheiată între reclamanți și pârâtul H. S., nu putea să transmită reclamanților dreptul de proprietate având în vedere lipsa calității de proprietar al vânzătorului (conform principiului de dept nemo dat qud non habet) – această convenție însă produce unele efecte juridice, cu privire la aprecierea bunei credințe a reclamanților.

Astfel, din declarațiile martorilor audiați în cauză, reiese că între reclamanți și pârâtul H. S., a existat o înțelegere (neconsemnată în scris), privind cumpărarea vechii case de locuit de la numărul administrativ 30 (actualmente 31) Viile Tecii, în anul 1987, aceștia având falsa reprezentare că au contractat cu un proprietar. Reclamanții au intrat în posesia casei pe care au stăpânit-o nestingheriți, până în anul 2008 (timp de 21 de ani), când între părți s-a născut litigiul ce a format obiectul dosarului nr._ al Judecătoriei Bistrița – ulterior casa fiind dărâmată iar pe vechea fundație construindu-se de către reclamanți o casă nouă.

Deși, așa cum am arătat mai sus, faptul edificării casei de către reclamanți, nu duce la dobândirea de către aceștia a unui drept de proprietate asupra casei ori a unui drept de superficie – buna lor credință din momentul edificării, are relevanță în cauză – tratamentul juridic al constructorului de bună credință fiind diferit față de cel al constructorului de rea credință.

Astfel conform art. 494 alin. 3 teza a II-a Cod civil de la 1864 prevede că „dacă plantațiile clădirile și operele au fost făcute de o a treia persoană cu bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor și prețul muncii, sau de a plăti suma de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului”.

Astfel reținându-se buna credință a reclamanților, din momentul edificării casei de locuit, instanța va respinge cerere pârâților din cererea reconvențională, de obligare a reclamanților la demolarea casei de locuit edificată pe terenul în litigiu. Reaua credință a reclamanților în momentul edificării construcțiilor trebuia să fie dovedită de pârâți, aceasta neputându-se deduce numai din faptul că cel care a construit nu avea titlu valabil asupra terenului sau nu avea autorizație de construire. Tot astfel nu poate fi dedusă reau-credință din faptul că în dosarul nr._ s-a solicitat demolarea construcției de către pârâtul H. S. (această cerere fiind respinsă tocmai datorită faptului că pârâtul nu era la momentul respectiv proprietar și nu putea cerere demolarea construcțiilor). Pentru același considerent, vor fi înlăturate și celelalte apărări ale pârâtului H. S., fiind practic fără relevanță atitudinea acestui pârât pe parcursul edificării construcțiilor, atâta vreme cât el nu era proprietarul terenului. Ori, adevăratul proprietar, pârâtul R. P., a stat tot timpul în pasivitate și nu a solicitat nici un moment reclamanților să nu folosească terenul ori să nu construiască pe ternul său sau să își ridice construcțiile edificate – introducerea unei astfel de cereri pentru prima dată după terminarea acestor lucrări, circumscriindu-se practic unui abuz de drept din partea pârâtului.

În acest sens s-a pronunțat și Fostul Tribunal Suprem, prin decizia de îndrumare nr. 13/1959, decizie care este și în prezent de actualitate, având valoare de recomandare – unde s-a arătat că în acțiunile întemeiate pe dispozițiile art.494 Cod civil, instanțele de judecată trebuie să cerceteze împrejurările concrete în care s-au executat lucrările și să constate dacă în raport de aceste împrejurări și altele asemănătore, acțiunea reclamantului nu are caracter șicanator sau dacă nu este expresia intenției de a obține, prin acțiunea introdusă, foloase ilicite.

Probatoriul administrat în cauză, a reliefat faptul că reclamanții au folosit imobilele în litigiu mai bine de 20 de ani nestingheriți, comportându-se ca niște proprietari, având falsa reprezentare că au dobândit în mod valabil bunurile. Comportându-se ca niște proprietari aceștia au edificat cu bună credință casa de locuit în litigiu, timp în care adevăratul proprietar, pârâtul R. P., deși a locuit în aceiași localitate cu reclamanții, după anul 1989, nu le-a cerut acestora să părăsească imobilele ori să nu construiască pe acest teren – pentru ca aceștia să își pună măcar pentru un moment întrebarea dacă sunt îndreptățiți să edifice construcțiile. Ori, obligarea reclamanților în prezent să își ridice construcțiile edificate ar fi o soluție total inechitabilă – actualul proprietar, ce se bucură de protecție juridică putând invoca accesiunea asupra construcțiilor și să dobândească astfel proprietate lor după o justă despăgubire a constructorului de bună credință.

Pentru toate argumente înfățișate instanța va respinge cererea pârâților privind obligarea reclamanților la demolarea casei de locuit edificată pe terenul descris mai sus.

În temeiul art. 453 alin.2 Cod de procedură civilă, cererile părților fiind admise doar în parte, instanța va compensa, în parte, cheltuielile de judecată și îi va obligă pe pârâți, în solidar, să plătească reclamanților suma de 2061 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru corespunzătore cererilor admise (711 lei) și 1350 lei, parte din onorariu avocațial, achitate în cauză de către reclamanți.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Admite, în parte, acțiunea formulată de reclamanții L. G. C., CNP_, și L. E., CNP_, ambii având domiciliul în .. 30, jud. Bistrița-Năsăud, în contradictoriu cu pârâții H. S., cu domiciliul în .. 29, jud. Bistrița-Năsăud, și R. P., cu domiciliul în .. 83, jud. Bistrița-Năsăud.

Admite, în parte, cererea reconvențională, formulată de pârâții H. S. și R. P., în contradictoriu cu reclamanții L. G. C. și L. E..

Dispune radierea din cartea funciară nr._ Teaca, a construcțiilor de sub A1.1, având nr. cadastral_-C1, casă de locuit în regim de înălțime parter, cu fundație de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă.

Constată nulitatea parțială a contractului de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 112/16.07.2012 de notarul public D. I. A., încheiat între părții H. S. și R. P., cu privire la vânzarea casei de locuit în regim de înălțime parter, cu fundație de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă, situată în comuna Teaca, .. 30, înscrisă în cf_ Teaca, având nr. cadastral_-C1.

Dispune rectificarea înscrierii din cartea funciară nr._ Teaca, în sensul radierii dreptului de proprietate a pârâtului H. S. asupra construcției casă de locuit în regim de înălțime parter, cu fundație de piatră, zidărie de lemn, acoperită cu țiglă, situată în comuna Teaca, .. 30, înscrisă în cf_ Teaca, având nr. cadastral_-C1.

Respinge cererea reclamanților privind constatarea dobândirii unui drept de superficie cu privire la imobilele din CF_ Teaca și cu privire la înscrierea acestui drept în cartea funciară.

Respinge cererea pârâților privind obligarea reclamanților la demolarea casei de locuit edificată pe terenul descris mai sus.

Compensează în parte cheltuielile de judecată și obligă pârâții, în solidar, să plătească reclamanților suma de 2061 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel, în termen de 30 de zile, de la comunicarea hotărârii, cererea urmând a fi depusă la Judecătoria Bistrița.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 octombrie 2014.

PREȘEDINTE, GREFIER,

M. I. F. B. M.

RED/DACT

M./R. - 28.10.2014 – 2ex.

← Pretenţii. Încheierea nr. 124/2014. Judecătoria BISTRIŢA		Plângere contravenţională. Sentința nr. 9909/2014.... →

Rectificare carte funciară. Sentința nr. 7605/2014. Judecătoria BISTRIŢA

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Rectificare carte funciară. Sentința nr. 7605/2014. Judecătoria BISTRIŢA