Acţiune în constatare. Sentința nr. 2085/2015. Judecătoria BOTOŞANI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2085/2015 pronunțată de Judecătoria BOTOŞANI la data de 25-02-2015 în dosarul nr. 26359/193/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B. - JUDEȚUL B.
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 25 FEBRUARIE 2015
COMPLETUL COMPUS DIN :
PREȘEDINTE – B. A. E.
GREFIER – S. A.
SENTINȚA CIVILĂ NR. 2085
La ordine se află judecarea cauzei civile având ca obiect acțiune în constatare, formulată de reclamanții P. I. și PFA P. I., în contradictoriu cu pârâta Asociația de P. nr. 39 B..
Dezbaterile au avut loc au avut loc la data de 17 februarie 2015 și au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată și când, din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru azi când:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată în data 28.11.2013 sub nr._ pe rolul Judecătoriei B., reclamantul P. I., atât în nume propriu cât și pentru PFA P. I., a solicitat, în contradictoriu cu pârâta Asociația de P. nr. 39 B., să se constate că spațiul al cărui proprietar este, situat în mun. B., .. 38, S 1 – parter, nu face parte din condominiu, neavând nicio cotă indiviză din coproprietatea forțată ( a locatarilor asociației), să se dispună radierea sa, respectiv a PFA P. I. din Asociația de P. nr. 39 B. și să se dispună exonerarea de la plata obligațiilor comune la care a fost supus în mod abuziv, di oficiu, de către Asociația de P.. Cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamantul arată că este proprietarul suprafeței de 143,67 m.p. din B., .. 38, parter, pe care a cumpărat-o în anul 2002 în urma unei licitații și care a avut, încă de la data achiziționării, destinația de spațiu comercial. Arată că, cu ocazia dobândirii spațiului, a avut o cotă indiviză asupra terenului aflat sub spațiul comercial, precizând că în anul 2003 a cumpărat de la Primăria B., prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2499/23.10.2003 la BNP „ A. Ț.” și suprafața de 25,99 m.p. teren ce reprezintă cota indiviză aferentă spațiului comercial, astfel că a devenit proprietar unic, fără nicio legătură cu cotele indivize ale membrilor Asociației de P..
Subliniază reclamantul că, încă de la înființare, aceste spații au fost construite pentru Cooperativa Meșteșugărească „ Unirea”, fără a avea vreo legătură cu blocul de locuințe și că pentru obținerea autorizației de funcționare, nu a avut nevoie de acceptul Asociației de P. nr. 39 B.. Că, deși a fost notificat să semneze Convenții anuale de aderare la Asociație, a refuzat acest aspect, învederând celor de la Asociație că nu este integrat în condominiu. Astfel, spațiul său comercial nu are acces la scara blocului, la utilitățile acestei scări, la lift, la instalațiile scării, la serviciile de curățenie, etc., motiv pentru care apreciază că nu există nici un temei legal pentru a fi înscris și obligat la plata serviciilor oferite de Asociație. În ceea ce privește obligațiile ce vizează cheltuielile legate e salariul personalului auxiliar sau cheltuielile de întreținere a clădirii arată că plătește singur pentru igienizarea și întreținerea suprafeței pe care o deține.
Prin cererea formulată la data de 23.01.2015, reclamantul a arătat că înțelege să-și precizeze primul capăt de cerere în sensul de a solicita instanței să constate că imobilul în litigiu nu face parte din condominiu din punct de vedere al utilităților, neavând nicio cotă indiviză prin raportare la scara blocului sau terenul de dedesubt ( care este proprietate exclusivă) și, în consecință, solicită radierea sa din Asociația de P. nr. 39 B. și înlăturarea oricăror obligații de plată către Asociație.
În dovedire, reclamantul a depus la dosar înscrisuri și a solicitat efectuarea unei expertize în construcții, probă încuviințată și administrată în cauză, lucrarea efectuată de expert G. A. fiind depusă la dosar – filele 39 – 44 dosar.
Pârâta Asociația de P. nr. 39 B. a formulat întâmpinare prin care a invocat, pe cale de excepție, inadmisibilitatea acțiunii, iar pe fond a solicitat respingerea acțiunii, având în vedere că solicitările reclamantului contravin prevederilor imperative ale Legii 230/2007 și HG 1588/2007.
În motivare, se arată că spațiul comercial în discuție nu este o construcție distinctă, individuală, ci intră în componența unui condominiu cu mai multe etaje compus din spații cu destinația de locuință și spații cu altă destinație decât cea de locuință ( spații comerciale). În ceea ce privește intabulările invocate de reclamant, arată că acesta a depus la dosar înscrisuri prin care se face dovada intabulării spațiului și a cotei indivize de teren exterior aferente acestuia, intabulări care nu au însă nicio legătură cu cota indiviză aferentă proprietății situată în interiorul condominiului în care se află spațiul comercial. Că sumele de bani datorate de orice proprietar de spațiu din condominiu calculate lunar de către asociație sunt aferente cotei indivize din spațiile interioare și nu suprafețelor de teren adiacente construcției. Apreciază că, atâta vreme cât reclamantul este proprietar al unui spațiu comercial ce intră în componența condominiului, acestuia îi sunt aplicabile prevederile Legii 230/2007 și HG 1588/2007, fiind astfel obligat să contribuie la plata cheltuielilor comune.
În dovedire pârâtul a depus la dosar înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Reclamantul nu este membru al Asociației de P. nr. 39 dar este proprietarul unui spațiu comercial situat în B. .. 38 S1 – parter.
Fiind proprietarul spațiului comercial are o cotă parte indiviză din proprietatea comună. În acest sens prescriu dispozițiile Legii 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari care prin art. art. 3 lit. “b” stabilește că proprietate individuală - apartamentul sau spațiul cu alta destinație decât aceea de locuință, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea . de proprietate imobiliară.
Potrivit prevederilor art. 3 lit. “c” din Legea nr. 230/2007, toate părțile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spații cu alta destinație decât aceea de locuintă, constituie proprietate comună.
De asemenea, potrivit prevederilor art. 40 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, în cazul cand . realizeaza mai multe apartamente si suprafete locative cu alta destinatie, proprietarii acestora dobandesc si o cota-parte de proprietate asupra tuturor partilor de constructie si instalatii, precum si asupra tuturor dotarilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decat in comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata proprietatea lor. Prin urmare, susținerea în sensul că reclamantul nefiind membru al asociației nu este proprietar al spațiilor comune, este lipsită de temei legal.
În speță, instanța apreciază că, deși reclamantul are un drept de proprietate indiviză asupra spațiilor comune, obligațiile de plată impuse de pârâtă sunt prevăzute de lege, urmăresc un scop legitim și păstrează un just echilibru între interesul colectiv, al membrilor asociației și cel individual, al reclamantului. Astfel, potrivit prevederilor art. 2 din Legea nr., 230/2007, în cazul clădirilor de locuințe aflate în proprietatea mai multor persoane fizice sau juridice, datorită stării de indiviziune forțată, proprietarii au obligația sa ia măsuri cu privire la drepturile și obligațiile comune ce le revin tuturor asupra proprietății comune. În acest scop, proprietarii se pot asocia în asociații de proprietari cu personalitate juridică.
Asociația de proprietari are drept scop administrarea și gestionarea proprietății comune care, pe lângă drepturi, impune obligații pentru toți proprietarii (art. 4 alin. 1 din Legea nr. 230/2007). Asociația de proprietari se înființează prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor și spațiilor cu alta destinație decât aceea de locuinta, din cadrul unei clădiri. Acordul se consemnează într-un tabel nominal, anexa la acordul de asociere (art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007). Înscrierea ulterioară în asociația de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenți la adunarea generală de constituire se face la cererea scrisă a acestora, fără alte formalități. (art. 7 din Legea nr. 230/2007).
Desigur, asocierea fiind un drept și nu o obligație, nimeni nu poate impune unei persoane să facă parte dintr-o asociație dar, pe de altă parte, nu trebuie pierdut din vedere nici faptul că de administrarea și exloatarea spațiilor comune în interesul colectivitãții constituite din proprietarii de apartamente și alte spații individuale, se ocupă asociația de proprietari.
Toți proprietarii de spații individuale, indiferent dacă au destinația de locuințe sau de spații cu alte destinații au obligația de a contribui la cheltuielile și obligațiile financiare ale asociației de proprietari legate de exploatarea, reparația ori întreținerea proprietății comune, precum și cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii și care nu sunt facturate individual către proprietățile individuale (a se vedea în acest sens art. 3 lit “i “și “j” din Legea nr. 230/2007. Mai mult, legiuitorul a prevăzut chiar interdicția pentru notarii publici de a autentifica actele de înstrăinare a apartamentelor sau spațiilor cu alta destinație decât aceea de locuinta fără a se depune o adeverință din partea sociatiei de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, eliberata în original sub semnatura președintelui și a administratorului asociației de proprietari, cu precizarea numelui și prenumelui acestora, și cu ștampila asociației de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligații sunt nule de drept (art.20 din Legea nr. 230/2007).
Prin urmare, legiuitorul a reglementat în mod strict exercițiul drepturilor și îndeplinirea obligațiilor cu privire la spațiile comune, pentru a se respecta un just echlibru între drepturile și interesele tuturor coproprietarilor. Dacă un proprietar, încearcă să se izoleze de ceilalți și în acest scop își separa proprietatea pentru a evita plata cheltuielilor comune, debranșându-se de la rețelele comune de utilități pentru a nu suporta pierderile din rețelele interioare și pentru a nu contribui la întreținerea și repararea acestora, refuzând clar și categoric să achite lunar cotele de contribuție ce i-ar reveni proporțional cu cota-parte indiviză din proprietatea . că astfel nu face parte din condominiu.
În plus, în cauză s-a administrat proba cu expertiză de specialitate, iar expertul desemnat a efectua lucrarea, a concluzionat că spațiul în cauză, proprietatea reclamantului deține cote comune forțate, care nu pot fi definite separat din punvt de vedere fizic și suprafață, face parte din structura de rezistență a blocului situat în .. 38,, făcând din punct de vedere structural corp comun cu condominiu.
Față de argumentele de fapt și de drept expuse în precedent, acțiunea reclamantului apare ca neîntemeiată urmând a fi respinsă ca atare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea în constatare precizată, formulată de reclamanții P. I. și PFA P. I., cu domiciliul /sediul în mun. B., .. 38, S 1 – parter, jud. B., cu domiciliul ales la C.. Avocat S. I. din mun. B., ., jud. B., în contradictoriu cu pârâta Asociația de P. nr. 39 B., cu sediul în mun. B., .. 10, jud. B..
Cu drept de apel în 30 zile de la comunicare, care se va depune la Judecătoria B..
Pronunțată în ședință publică azi, 25 februarie 2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
Redactat A.E./ Tehnoredactat S.A./ Ex. 4 /27.07.2015
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 1339/2015.... | Înlocuire amendă cu muncă în folosul comunităţii.... → |
|---|
